地产项目发展思路格式

万科城项目发展思路敬呈：长沙万科湖南和顺置业有限公司(易居中国)长沙易居投资顾问有限公司开始一场舒适的振奋之旅一、宏观环境分析二、项目解析三、项目整体发展与定位策略思维架构五、易居中国优势四、一期营销策略及销售执行第一篇宏观环境分析长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。东西长约230公里，南北宽约87公里，土地总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市发展研究长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。长沙GDP一直稳定增长，2003年以来，GDP增长幅度稳定在14%以上的水平从GDP走势来看，长沙经济发展势头良好从产业结构上看，第一产业持续降低，第三产业所占比例一直保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势全球经济危机的导致世界经济滑坡，中国经济增长速度放缓，但长沙仍处于高速发展阶段地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口GDP大于8%，城市房地产一般处于高速发展阶段GDP人均GDP的逐年增加，提升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。长沙人均GDP逐年增加，2009年长沙人均GDP为35348元，同期城市人均可支配收入和人均消费支出为18515元和13663元，居民的消费水平逐步提高。长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市；长沙经济增长促使2001-2009年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近8.7%。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口人均收入与消费支出长沙武汉郑州南昌房价3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消费性支出129601143397001155108年长沙与中部部分城市相关数据对比长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。

2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年长沙人均消费性支出7745785483309030966010680122881296013663人均居住消费支出852.541035.84792.42924.75851.701089.321075.161388.03

--人均居住消费支出增长率--21.50%-23.50%16.70%-7.90%27.90%-1.30%29.10%

--人均居住消费支出占比11.01%13.19%9.51%10.24%8.82%10.20%8.75%10.71%

--地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口居住性消费支出长沙武汉郑州南昌房价3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消费性支出129601143397001155108年长沙与中部部分城市相关数据对比长沙房价最低，但人均可支配收入与消费性支出却最高资料来源：《长沙市城市总体规划（2000———2020）》未来长沙将形成“一主两次四组团”的城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充。到2020年，规划区面积将扩大到2893平方公里，城市人口将增加到350万人。基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口发展总体规划

2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。湘潭市株洲市长沙市长株潭“两型”社会的构建，为长沙经济发展带来更多政策、规划的利好，大规模的城市配套建设、优质产业的引入、大规模资金的注入在加快城市发展的同时亦将导入更多的有置业需求的产业人群。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口两型社会以长株潭为中心的“3+5”城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群。“3+5”城市群是湖南的交通枢纽，重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业基地。“3+5”城市群的国土面积近10万平方公里，到2009年底，人口4000多万，城市群人口占全省的59.7％，经济总量占全省的75.3%，一般预算收入占全省的61.3%。在未来10-15年，“3+5”城市群将打造成功能互补的高新产业聚集区、布局合理的新型城市连绵区、设施完备的现代商贸物流区、生态良好的国际化旅游区、环境优美的综合生态区、社会和谐和人性化宜居区。构建“立体化、水陆空多式联运”的大交通系统。核心区形成半小时经济圈。“3+5”城市城际轻轨将构建1小时生活圈。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口3+5城市群武广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口香港：金融/贸易澳门：博彩/旅游福建：港口/制衣江西：地缘/矿产湖南：位置/农业广东：工业领先广西：交通/资源海南：农业/旅游易四川：资源/人力贵州：能源贮备云南：路通/资源武广新城的发展在完善长沙经济版图的同时将加速外省尤其是湖南周边省市的人口导入。武广新城

2005年前，长沙城市发展由五一广场呈环形辐射周边区域长沙城市发展历来是以政治为中心、商业为辅助的规划格局。五一广场作为核心区，不仅仅承载了整个城市的政治、经济中心，还具有吸纳与扩散至周边区域的功能。市区CLD：省府、市府五一路CBD：五一路商圈、东塘商圈芙蓉路前期：05年城市布局扩散吸纳政治定位→商业规划→基础设施完善地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市的发展方向：单核多核

城市化进程长沙城市发展由单一的主中心过渡到多个次中心同步发展，开福区（北城区域）作为河东生态和人文资源最为丰富的区域，打造长沙宜居城区。北城区域临近中心板块，是与五一商圈这一城市中心融合度最高的片区之一，尤其在芙蓉路两厢，已经成为长沙的金融中心；2010年开福区将投资102亿，建设67个重点项目，建设宜居城区；省府南迁、市府西移以及各区政府的迁移使长沙的发展格局产生了根本性的改变，中心板块由过去的CBD、CPD的功能定位划分各板块的功能分区；长沙目前已经由主中心逐步过渡到多个次中心的转变。北城板块麓南板块市府金星板块东城板块南城板块星沙板块金鹰月湖板块中心板块省政府、天心区政府市政府芙蓉区政府长沙县政府开福区政府雨花区政府地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市化进程长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速发展。2003-2008年长沙户籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2008年长沙户籍人口约647万人。2000-2008年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2006-08年农业人口出现负增长，2008年农业人口比07年减少约20.81万。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口指标：一般情况下，城市人口每增长1%，促进房地产增长4%2009年长沙城市化率达61%。人口结构发展现状发展规划城市辐射力城市化进程城市经济发展城市人口结构人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在16-33岁之间。来源地百分比湖南省内其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%省内其他城市76.5%湖北6.2%其他省市17.3%新长沙人的特征主要来源地：湖南省内其他地区职业分布：出租车：湘乡、南县、浏阳；高桥大市场、红星市场，邵阳（邵东）、娄底（涟源）人经商比较多；餐饮：常德（津市）人比较多；超市：株洲攸县人比较多。结论来源：易居房地产研究院研究成果《长沙2008城市客户地图》人口流动现状研究城市人口结构长沙经济保持快速发展，城市快速扩张，城市人口稳定增长；中部崛起战略、长株潭一体化、两型社会试点、武广新城建设等政策、规划利好增强了长沙对周边省市的吸引，对珠三角乃至长三角均具备强大的经济辐射能力；长沙是一个典型的消费型城市，但住房支出在居民消费中占据比例低，上升空间大；长沙房地产发展前景好。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口本章小结：土地市场房地产投资施工面积销售面积价格走势2010年市场预测供应供应量大幅下降，09年土地供应面积同比降幅35.58%；供应区域外移明显，三环外土地供应占比上涨明显；供应主要集中在河西（望城、岳麓）和雨花区，其供应量约占总供应的70%；容积率与07、08年基本持平。成交成交量大幅下降，成交土地面积同比下降38.15%，成交建筑面积同比下降35.33%；成交总价58.22亿元，同比下降43.24%；上半年市场延续08年下半年的冷清态势，下半年成交量急剧上升，且地王再现；成交主要集中在雨花、岳麓两区，09年成交面积约占总成交的60%；成交以综合用地为主，约占56%。价格平均楼面地价726元/平方米，同比下降12.21%；溢价率主要集中在0-16%区间，年均溢价率约为3%，为近5年来最低，开发商拿地更理性。土地市场概述整体市场分析近三年长沙土地市场放量巨大，未来市场供应量充足。土地市场房地产投资施工面积销售面积价格走势2010年市场预测本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。09年土地市场成交量有所回落，开发商拿地更趋理性，同时也因为06、07年长沙市土地供应量过大，市场有巨大的土地储备有关。07-09年土地成交量总体量颇大，可建面积总量更是达到4368.74万平米。土地市场供求关系分析2009年供求比为1：0.56，08年供过于求的局面得以暂时缓解。2009年全年一直处于供不应求态势，下半年供小于求的矛盾有所缓和；天心区、芙蓉区供小于求的矛盾更加突出。供应分析09年商品住宅供应量出现负增长，但总体供应量仍比07年高，供应量增长的趋势并未改变；09年前三季度供应量波动较大，四季度供应集中放量，四季度供应占全年的48%；60-90㎡供应量增加明显，国家宏观调控显现；雨花、开福、岳麓成为主要供应区域。成交分析09年成交创历史新高，成交1315.48万㎡，同比上涨171.02%；09年全年无淡旺季之分，月均成交百万以上；120-144㎡、60-90㎡户型是成交主流，均占成交总体的24%；雨花、开福成交量领先。价格长沙房价呈加速上涨态势，2009年成交均价4126元/平米，同比上涨5.63%，涨幅有所回落；长沙月度房价呈直线上涨态势，年末较年初上涨约1000元/平米，12月成交均价为4613元/平方米。（数据来源：cric决策资源系统2009）房地产市场概述房地产投资连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足。土地市场房地产投资施工面积销售面积价格走势2010年市场预测房地产投资施工面积、竣工面积、新开工面积持续增长，09年三面积之和为9260.4万平米；按照房地产项目平均消化周期为4.5年计算，未来4.5年平均每年需消化2000万平米左右；剔除所有动工面积中的非商品房项目，（按商品房项目年平均占比60%计算）预计未来4.5年每年供应量近1200万平方米；09年供应量为745万㎡，为长沙市年度次高；成交量快速增长，09年创历史新高。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势2010年市场预测长沙市房地产供应量加速增长，2010年市场可能的供应将近1200万平米。指标2006年2007年2008年2009年环比增长（%）供求比1：0.951：1.141：0.551：1.77221.82%供应量（万m2）656635885745-15.82%成交量（万m2）6267224851315171.13%成交价格（元/m2）26913157390641265.63%成交总额（亿元）168227189543187.3%长沙市2006-2009年纯商品住宅供求数据

长沙房地产价格呈加速上涨态势，09年成交均价4126元/平方米，同比上涨5.63%，涨幅有所回落。09年年内价格迅速攀升，年末价格较年初上涨1000元/㎡，12月成交均价为4613元/平方米，创历史新高。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测成交价格分析长沙市房地产价格进入快速上涨通道，后续受政策和供求关系等不确定性影响，震荡上行的可能性较大。09年供小于求，08年的市场存量快速消化，目前整体市场供求关系逐渐趋向平衡，但后续市场供应量将集中爆发，供求关系有偏向供大于求的趋势。供过于求，优惠折扣花样多08年初市场拐点出现08及09年上半年价格震荡区间3600-4100价格快速上涨，排队购房，消费欠理性供小于求，存量快速消化，开发商信心倍增土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测供求关系与成交价格对比分析价格震荡调整客户持币待购价格快速上涨客户买涨、出现恐慌供不应求，开发商捂盘惜售政府连续加息，二套房贷…宏观调控从紧政策出台金融危机，大环境恶化宏观政策由紧转松，刺激经济，加大信贷，7折利率等救市政策等利好频出地方出台货补、减免税费等利好中国经济平稳发展国四条、二套房贷等遏制一线城市价格增长过快政策出台；地方政府利好政策延续到10年2010年供求关系预测2010年房产市场供略大于求，预期价格呈震荡上行趋势供应量：2010年市场可能的供应约1200万平米左右。需求量：2010年市场可能的需求量=需求量Ⅰ+需求量Ⅱ+需求量Ⅲ+投机、投资需求+……≈1100万平米。其中：需求量Ⅰ为旧城改造产生的被动型购房需求约为200万㎡需求量Ⅱ为城市人口扩容产生需求约为225万㎡需求量Ⅲ为居民住房升级换代需求约为434万㎡

需求量Ⅳ为高CPI情况下投机、投资需求长沙约为150-200万㎡其他各类型需求……（数据来源：cric2010年长沙市场预测专题）宏观政策导向利好中共中央政治局11月27日召开会议定调2010年宏观经济政策：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测解读：住建部权威人士表示住房优惠政策大部分无截止期，仅有转让住房的营业税优惠一项09年底到期，湖南省也表示大部分优惠将继续实行。在经济呈现回升势头情况下，优惠政策一旦停止，房地产业将很有可能再次出现向下调整状态，对房地产市场繁荣以及经济增长带来不利影响，全面取消优惠政策的可能性不大，出于保障宏观经济全面回暖的需要，部分支持刚性需求和改善性需求购房的优惠政策有可能将延续。住建部表示住房优惠政策大部分无截止期，合理购房需求仍将获支持。——09年11月10日，《中国经济周刊》从接近住建部的人士处独家获悉，笼统说住房优惠政策到期并不准确，因为08年底的公布大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测宏观政策导向利空国四条解读：重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

大规模的保障房源入市，会与商品房市场争夺客户，加大未来市场的竞争压力。增加普通商品住房的有效供给。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加强市场监管。继续大规模推进保障性安居工程建设。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测12月17日，开发商购地首付款提高到50%；12月23日，国土资源部宣布对北京、上海、浙江等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办

解读：提高购地首付款比例，可以规避风险，但对开发商的资金实力门槛提高；加大打击屯地力度，在规范土地市场，提高土地利用效率的同时，也间接推高了未来1-3年的房地产供应量；长沙本土小开发商多，实力参差不齐，长沙面临新一轮的洗牌。———国土资源部此次挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地，分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏9省(区、市)。国土资源部要求省级国土资源行政主管部门于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况上报并及时向社会公布，明年2月底前，要将各省份土地供应和开发利用情况上报，对闲置土地依法处置。银监会强调严格执行二套房贷政策——10月21日，中国银监会发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。——刘明康指出，但在不良贷款数据“双降”的背后，信贷高增长下的风险隐患也在积聚，需要高度重视，有效化解。要从严把握信贷政策界限，切实加强重点行业授信管理，做好授信风险监控。——此前，银监会对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，作出“贷款首付款比例不得低于百分之四十”的规定。在提到严格执行“二套房贷”政策不动摇的同时，刘明康还要求商业银行要不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并加以监管。解读：过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚。此次银监会的明确表态表明中央已经对房价的快速上涨密切关注，主要也是针对沿海城市房地产市场的投机行为，预计对长沙这个以自住为主要需求的地产市场影响较小。“国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策出台背景：09年全国方式火爆，房价快速上涨，年末政府出台一系列调控政策。解读：国十一条”与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：调整供应结构明确“双轨制”供给是指中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。抑制投资投机性需求有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。明确责任，约束地方责任主体省级政府对房地产市场稳定负总责；由国务院办公厅下文，增强对各地方责任主体的约束性。多部委已推连环政策挤泡沫国土资源部就土地出让、囤地出台相关措施；住建部出台保障房建设规划、打击捂盘、清理地方救市优惠政策、房企上市融资时证监会要听取国土部和住建部的意见、国资委告诫央企要慎入房市、股市和期市。市场将朝着更健康的方向发展。国家未来宏观调控更强调执行力，政策方向保障民生、促进行业稳定健康发展，调控方式以温和的“中药疗法为主”。政策对房地产市场的影响2010年政策特点预判：健康稳定发展·更注重执行效果·“中药”温和疗法开发商面临洗牌，小开发商遭遇生存危机；保障房源大增，未来商品房市场压力加大；投机性需求受打压，长沙房地产市场有可能受从一线城市回流的资金热炒；长沙部分针对刚性需求优惠政策延续至10年，有利于长沙市场的稳定发展。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测结论：全国宏观经济整体运行良好，国家政策宏观调控目的在于促进房地产保持稳定健康发展；长沙土地市场供应量大，未来三年可建面积逾4000万平方米；随着城市的外扩，长沙房地产市场重心逐步外移；房地产房地产市场量价齐升，房价进入上升通道；10年初供求关系基本平衡，但后市供应量大，市场有朝供大于求的方向恶化趋势，未来竞争压力大。土地供应房地产投资施工面积销售面积价格走势供求关系2010年市场预测湘江市府片区麓南片区大南城片区中心片区东城片区捞刀河浏阳河北城片区本案金鹰城星沙片区区域市场分析三江交汇，资源优越：全市唯一一个拥有两河（浏阳河、捞刀河）一江（湘江）交汇的区域，区域内自然景观资源丰富，景观价值明显；板块特征：土地储备量充足，政府规划热点区域；1、区域概况：区域目前为长沙市规划开发热点区域，而且拥有河东其他区域无可比领的景观资源。二、区域市场分析1经济快速发展北城板块经济呈高水平发展态势，开福区的经济总量、财税收入、人民生活水平等重要指标在中部39个省会城区中均处于领先地位，地区生产总值年均增长15%以上，已经成为湖南经济第一方阵中的领跑者，同是也是中部地区一个极具实力的经济大区。2交通枢纽、物流中心大城北有湖南最重要的湘江航道港口-----金霞港，有铁路货运中心----火车北站，有公路交通转运中心----汽车北站，是中部通江达海，水、陆联运的重要交通枢纽和物流中心。3三江交汇，景观资源丰富北城区域有大量的原生山体自然景观，同时湘江、浏阳河、捞刀河三江交汇于此，湘江风光带、浏阳河风光带是长沙主要景观轴线。一江两河十湖的规划，是长沙五区景观资源最丰富的区域。4区域内发展相对不平衡根据区域各片区发展状况，我们将区域划分三大片区，分别为金霞组团、区政府组团、新河三角洲组团。2、区域发展现状分析：3、区域各组团发展特征组团区域规划发展现状发展成熟度房地产发展特点金霞组团湘江航运港口，物流中心中部地区重要港口和经济开发区位置相对偏远,目前处于起步阶段别墅开发为主区政府组团生态型宜居新城区湘江世纪城为代表，地产开发热点区域受政府规划指导,大量土地出让,目前发展较快大盘云集，综合体规划，高层产品为主，新河三角洲组团二馆一厅，金融服务芙蓉北路，长沙传统的金融中心区域靠近伍家岭商圈，北城发展最早最成熟的区域城市高档精品住宅、商务区域在售普通住宅调查分析4、区域各物业专题调查楼盘名称珠江花城万国城MOMA湘江世纪城江临天下双湾国际芙蓉盛世君悦香邸第一湾建筑面积100万方120万方400万方10万方42万方77万方53万方30万方容积率2.11.93.53.63.543.44总套数一期8991968250006711972500025942464均价5500(精装)4500-4600470044005200550056004800户型特点双阳台,设计较为一般节能产品,赠送飘窗中规中矩中规中矩奇偶层阳台相错,较好景观视野城区板楼,大户型均送入户花园大景观阳台+入户花园+空中庭院中规中矩主力户型面积三房:136-160四房:159二房:80三房:120-140四房:160-170二房:90三房:115-135四房:141-156五房:156-187二房:90-105三房:130三房:149-159四房:181-187公寓:30-40二房:90-95三房:120-145四房:145-180二房:72-96三房:99-136四房:145-180二房:81-86三房:90-126畅销产品136的三房80的二房120的三房115-156的三房四房90的二房149-159的三房公寓二房三房76-85二房99-115三房120-126的三房户型配比三房70%四房20%复式10%二房33%三房57%四房10%一房1%二房20%三房58%四房19%五房2%二房70%三房20%四房10%三房50%四房50%公寓35%二房30%三房30%四房5%二房30%三房65%四房5%目前在售一期二房48%三房52%销售率90%1.2-1.3期90%1.6期30%70%80%60%90%95%1月23开盘成交率74%区域在售项目均为品牌开发大盘,户型设计缺少创新和亮点,但产品线丰富,从公寓到复式应有尽有.主力户型为三房四房,销售情况较为理想。区域在售高端住宅调查分析楼盘名称堤亚纳湾湘江一号建筑面积82万平米100万平米容积率总体1.11，一期0.440.45建筑风格西班牙建筑现代简约物业类型别墅（独栋、联排），叠拼花园洋房（规划中）别墅(独栋、双拼、叠加)园林特色地中海风情，23万平米楚家湖，丰富坡地景观现代中式园林，天下第十七福地（鹅羊山）总套数667181核心竞争力原生态活水别墅、长沙唯一内湖别墅社区道教第十七福地，自然环境优势，风水宝地，有山有水户型设计特色双车位、大面积私家花园、客厅下沉、部分带庭院送300-400平米花园，户型设计有内庭院面积区间独栋：300-500㎡联排：187-200㎡叠加：250-370双拼：290-299独栋：360-380户型配比别墅：85%规划中洋房：约15%独栋：6%叠加：44%双拼：50%销售进度目前是一期，未开盘一期129套，已售109套，2010年加推20套左右销售率---一期销售率85%区域内无纯洋房项目，高端住宅主要是别墅产品，依托原生自然山水资源，打造长沙鼎级别墅社区，吸引全市及外地高端阶层人士置业。随着区域别墅的陆续开发，大城北未来作为长沙富人生活区的形象正在逐步形成，高端住宅市场将有较大发展空间。区域商业专题调查分析北城二个集中商圈均分布在新河三角洲组团，与五一商圈相接，而浏阳河以北区域尚无大型集中商业，在售商业主要为住宅底商，以满足社区基本生活服务为主要经营业态。随着未来大量产业人群迁入，区域居住氛围的逐渐成熟，现在商业体量与档次均无法满足现有人口规模，未来区域内商业需求潜力巨大。五一商圈集中商业住宅底商沿街商业未来入市商业商业类型分布区域、特征与辐射范围集中商业北城集中商业为伍家岭商圈（生活百货类）和四方坪商业（专业批发市场），辐射整个新河三角洲区域。住宅底商北城住宅底商主要分布在区政府组团和金霞组团大体量楼盘，以湘江世纪城为代表，功能涵盖各类生活服务业，以满足社区居为生活为主。沿街商业北城沿街商业主要分布在芙蓉北路伍家岭路段，北二环以南。未来入市商业区政府组团未来有沃尔玛入市，辐身整个区政府组团。另有大连万达集团在火车北站附近投资30亿兴建大型集中商业，辐身整个新河三角洲。楼盘名称建筑面积（万㎡）2010年推货量（约万㎡）推售产品预计推货时间珠江花城10010三房:136-16111-12月万国城MOMA1207.2二房:80三房:120-1405-6月湘江世纪城40070各户型全推持续加推江临天下102大三房:136四房:150-166尾房在售双湾国际427.5三房:149-1599-10月芙蓉盛世77--商业和三房住宅2011年推售君悦香邸532.65四房:145-180尾房在售第一湾30015二房:81-86三房:90-1261月23日刚开盘,热销阶段小计约832约106区域在售项目未来放量分析区域在售项目2010年将陆续加推二期，产品以三房和四房为主,面积集中在136-166㎡之间,预计将在5-6月和9-10月集中放量。加上未来入市项目，预计2-3年内总体量将达到600万方以上。区域内预计未来有万科城、北辰新河三角洲、恒大项目、雄心华府、江湾纯水岸、长沙深国投、潇湘上院、半岛澜桥、江湾新城和凯湘国际城等项目入市，总体量约500万方。区域住宅市场供应量巨大，品牌开发商云集，销售情况较为理想，大城北的规划与发展获得开发商与购房者一致认可；区域内无纯洋房项目，别墅垄断了区域高端产品市场，多以联排为主，依托绝版自然山水资源，形成长沙高端富人生活区；产品缺少创新和亮点，但注意充分利用自然景观资源优势，产品规划整体偏舒服，畅销产品为120-160的舒适居家型三房四房；北城经济的蓬勃发展，大城北的规划，超级大盘风起云涌，一定程度上决定了未来的竞争将从单一产品竞争走向集成配套的竞争。4、区域专题调查总结5、区域组团构成解析新河三角洲组团区政府组团金霞组团销售价格：别墅10000元/㎡、高层3500元/㎡；面积区间：三房：149～159㎡，四房：160～180㎡；主力客户：全市富裕阶层，企业高管，外地人士；代表项目：双湾国际/湘江一号/堤亚纳湾销售价格：价格集中于3800～4500元/㎡；面积区间：两房：80～90m²，三房：120～140m²，四房：160～180m²；主力客户：私营企业主，政府公务员、教师；代表项目：万国城MOMA/珠江花城/湘江世纪城销售价格：4200～4800元/㎡；面积区间：两房：80～95㎡：三房：120～140㎡，四房：145～180㎡；主力客户：政府公务员、白领阶层，企业员工代表项目：芙蓉盛世/第一湾/君悦香邸本案在售项目待入市项目区政府组团典型楼盘分布万国城MoMa珠江花城湘江世纪城江临天下芙蓉盛世半岛澜桥江湾新城江湾纯水岸双湾国际6、区政府组团在售典型楼盘分析项目名称建筑面积（㎡）物业类型容积率户型面积（㎡）住宅均价（元/㎡）销售率湘江世纪城400万高层3.5二房：90三房：115-135四房：141-156470070%万国城MoMa

120万高层1.9二房：81三房：120-140四房：160-1704500-460030%珠江花城100万高层2.1三房：136-160四房：159-180550090%江临天下10万高层3.6二房：90-105三房：130440080%第一湾30万高层4二房：81-86三房：90-12648001月23开盘推800套，80%芙蓉盛世77万高层4二房：90-95三房：120-145四房：145-180550090%双湾国际42万高层3.5三房：149-159四房：181-187520060%基本概况片区项目总建筑面积基本上都在50-100万㎡以上，是北城大盘云集最集中区域。容积率指标普遍在2.1～3.5之间，物业类型以高层为主，总体产品规划较为舒适。主要指标对比在售项目销售均价在4500～5500元/㎡之间,由于产品同质化现象较为严重，价格差距不大，除珠江花城外,均为毛坯。销售均价对比户型面积8081828384858687888990919293949596979899100101102103104105106107108109湘江世纪城

万国城MoMa

珠江花城

第一湾

芙蓉盛世

江临天下

双湾国际

两房户型面积对比片区项目两房面积集中在80～95㎡之间。在售项目面积趋大，未来入市项目有向小面积发展的趋势，但相对来看还是较为舒适性的两房产品受市场欢迎。在售项目三房面积集中在120～140㎡之间，三房是区域主流户型，户型设计偏重舒适，整体属于居家型产品。三房户型面积对比户型面积115116117118119120121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151湘江世纪城

万国城MoMa

珠江花城

第一湾

芙蓉盛世

江临天下

双湾国际

在售项目四房面积集中在155～170㎡之间。区域内四房供应较少，主要集中在景观视野较开阔位置，部分楼盘没有四房设计。四房户型面积对比户型面积152153154155156157158159160161160163164163166167168169170171172173174175176177178179180181182183184185湘江世纪城

万国城MoMa

珠江花城

第一湾

芙蓉盛世

江临天下

双湾国际

成交客户对比楼盘名称置业目的客户构成（按区域分）客户构成（按职业分）置业关注因素湘江世纪城自住+投资全市及周边地市初次置业人群和市区、外地少量投资区域公务员、企事业单位、私营业主、教师完善配套、江景楼盘、升值潜力、企业实力万国城MoMa

自住60%为周边原住民、少量跨区域（芙蓉区）和外地客户企业职工、事业单位、私营业主、公务员科技环保产品、综合配套珠江花城自住55-60%为周边原住民、少量跨区域和周边县市及外地客户原住民、企业职工、事业单位、私营业主精装修、实景园林第一湾自住+投资开福区约占55%，其他为跨区域升级换代客户四方坪区域私营业主、生意人、商贸往来人士浏阳河景观江临天下自住开福区约占80%，少量芙蓉区和周边县市客户原住民、企业职工、事业单位、私营业主教育资源（雅礼、周南中学）芙蓉盛世自住+投资全市范围吸引客户，开福区本地约占40%，雨花区和天心区比例较重都市白领、企业高管、私营业主、企事业单位员工伍家岭商圈配套、区位地段双湾国际自住开福区约占65%，其他为跨区域升级换代客户金霞经济区高管、物流公司老总、私营业主湾区物业自然景观区域典型项目成交客户主要为开福区原住民，约占60%左右，跨区域客户约20%左右，周边县市和外地客户约占20%。以自住为主，兼有少量投资，主要为企事业员工、私营业主，白领阶层和公务员群体。项目名称项目开发模式及成功因素归纳湘江世纪城大盘开发+齐全配套+6公里湘江风光带打造+丰富的产品线+地铁物业+综合性价比万国城MoMa

大盘开发+齐全配套+创新产品+环保卫科技节能珠江花城大盘开发+精装修+实景展示+高绿化园林营造第一湾浏阳河第一湾概念炒作+科技水景+东南亚风情园林营造+商务住宅综合体物业芙蓉盛世都市综合体概念炒作+引进岁宝百货大型集中商业+丰富的产品线+核心地段优势江临天下地铁物业概念炒作+优势的教育资源（北雅）双湾国际湾区特业概念炒作+露台奇偶数相错设计+游艇俱乐部+圈层营销开发模式对比区域内的竞争从单一的户型设计、地段、品牌开发竞争，转向规模化、集成化、综合配套和综合性价比的竞争。产品配比汇总项目区域内普通住宅市场，以三房为主流产品，二房约占23%左右，四房约占16%，一房约占6%。户型供应面积供应套数面积区间比例（按套数）一房53568115530-625.78%二房440194456080-11022.81%三房7800981780-1004.09%52.52%242850768100-1203.84%12493758916120以上44.60%四房25446377120-1401.89%16.20%4351032861140-17414.31%五房65981370166-1871.85%复式37508169173-3010.85%小计262803419993

100.00%

7、区域市场特征分析北城区域聚集了全市数量最密集的超级大盘，以丰富的产品线优越的自然景观资源和齐全的综合配套，吸引了全市客户关注，在政府规划导向和区域大盘运营下，大城北成为长沙市民置业热点区域。对自然环境的充分运用，是北城区域楼盘重要特点。从湾区物业、江景大盘到浏阳河风光带的概念炒作，百花齐放，各有所侧重。未来入市项目应力劈蹊径，营造独特景观概念，进行市场区隔。从成交客户分析来看，开福区本地客户仍然占据主导地位，但随着片区大盘大量人群入驻，城区综合配套的完善，大量跨区域置业和外地客户呈逐年递增之势。北城区域主流户型是三房、四房，畅销面积区间为120-140平米，舒适度较高，价格集中在4500-5000之间，与其他各区拥有同类景观资源楼盘相比，价格仍有较大市场增幅空间。区域内的竞争已从传统的品牌、区位和户型竞争，转向集成配套、科技应用、产品创新和景观营造的综合性价比竞争。加之品牌开发商云集，未来入市项目面临时着在激烈的市场争夺战中提升自身品牌价值的重要课题。第二篇项目解析本案浏阳河五一大道芙蓉路火车站银盆岭大桥开福寺福元路星沙方向新河三角洲商圈两馆一厅伍家岭商圈四方坪商圈长株潭方向本案位于芙蓉路与福元路交汇东南角，隶属开福区政府片区。地块周边不仅拥有洪山公园、浏阳河等优美的自然景观，而且随着两馆一厅、金霞物流圈、火车北站等项目的打造，本案未来将是片区的核心和门户。项目区位优越，景观资源丰富，周边配套多样，是未来片区的发展核心和门户一、地理区位项目概况周边景观丰富，生活配套相对缺乏，还存在较严重的列车噪音影响福元路芙蓉路本案项目四至北面：临福元路，路北侧为千亩大盘珠江花城和科技地产万国城MOMA，以及两家生产企业；南面：临近浏阳河风光带，景观资源丰富；西面：西面为沃尔玛发展用地，临芙蓉北路和京广铁路线，存在较严重的噪音影响；东面：为深国投待开发用地，以及规划中的洪山公园；但目前东侧以农田为主，上有高压线经过。地块规整，无地势高差，内部有高压塔干扰项目地块分析地块较规整，内部景观资源缺乏，地势无明显高差：整体地块形状较规整，较利于不同物业布局和搭配；目前地块内部存在多个高压塔，较影响产品品质的提升；高压塔项目地块现状类别参数总用地面积268912.83㎡住宅总建筑面积497396.2㎡容积率商业1.6、住宅2.8建筑密度商业28.10%、住宅24.5%绿化率46%项目规划经济指标项目规划经济指标1234区位优势：未来片区的发展核心和门户地带景观优势：洪山公园、浏阳河风光带等稀缺自然景观资源产品优势：低密度、全面精装方案、创新产品品牌优势：成熟的万科品牌及市场影响力5区域规划：两馆一厅、火车北站、沃尔玛等，未来配套完善优势（S）6核心优势：区域规划、景观、产品、企业品牌项目SWOT分析123当前政府公共配套设施建设滞后，生活配套不足；公交系统配套欠缺，出行相对不便地块内部资源缺乏，无坡地、水体等景观资源利用项目西侧有京珠铁路干线贯通，火车噪音对居家影响较大；目前地块内存有高压塔问题核心劣势：配套、噪音、高压塔劣势（W）1234长沙市经济及长沙楼市持续保持高速发展状态，量价齐升大北城的规划和打造，区域的形象和影响力进一步提升随着珠江花城、万国城、湘江世纪城等大盘的打造，片区配套日益成熟，市场认可度提升周边生活及交通配套逐步完善核心机会：区域规划、次级中心区、区域房地产市场发展迅猛机会（O）1235长沙大盘众多，板块之争激烈区域品牌开发商云集，大盘项目众多，竞争压力长期存在区域大盘开发模式、产品的同质化竞争房地产宏观政策调控威胁威胁（T）核心威胁：板块之争、区域豪强云集、开发模式之争、宏观调控各版块和区域内客户分流严重4项目地理区位项目四至、地块项目SWOT分析项目规划经济技术指标总占地268912.83m²,计容积率总建筑面积约50万m²项目位于相对城市次级中心地段功能涵盖居住、商业、酒店（公寓）、办公等小结万科城个性化特色万科城个性特色：大型、非常规第三篇项目整体发展与定位策略项目整体开发目标实现本项目产品价值的持续超额提升保证50万m²产品的全程顺利开发与销售综观区域内竞争环境发现：区域内品牌开发商云集，大盘众多，开发模式、物业线、产品同质等竞争现象十分严重，在如此恶劣的竞争环境中，本项目如何快速实现上述开发目标呢？客户来源问题项目核心价值体系的塑造万科品牌提升及更高程度溢价的实现项目核心开发难题客户来源问题本项目总占地268912.83m²,计容积率总建筑面积50万m²，物业上涵盖洋房、高层、商业等，面对如此大的体量和物业类别，我们需要锁定什么样的目标客户呢？难题一：项目目标客户来源通过各组团典型案例，分析北城区域成交客户变化趋势芙蓉盛世万国城双湾国际金霞组团项目成交客户主要为开福区原住民，约占78%，以金霞经济开发区和物流中心企业员工为主力购房群体区政府组团成交客户中开福区约占60%，跨区域购房比例较大新河三角洲组团项目由于靠近CBD，先天的区位优势，吸引大量跨区域置业客户群体北城区域以浏阳河、捞刀河为界，各组团项目成交客户从北往南，对原住民依赖逐渐减弱，区政府组团项目原住民比例达6成，跨区域置业约占25%左右。区域置业客户特征□项目所属片区客户特征：金霞经开区企业、事业单位、私营业主是区域客户的三大来源万国城MOMA成交客户中，企业职员比例为49%，事业单位比例为15%，私营业主比例为13%；珠江花城成交客户中，企业职员比例为48%，事业单位比例为18%，私营业主比例为11%；企业职员+事业单位+私营业主：为项目所属片区客户的主要来源□跨区域客户特征：芙蓉区为主要来源区域，区域的吸附力随着区位的跨级成递减趋势□万国城MOMA成交客户中，芙蓉区比例为13%，天心区比例为4%，雨花区比例为4%，岳麓区比例为4%，星沙比例为4%；□以浏阳河、捞刀河为界将区域划分为金霞片区、区政府片区、新河三角洲片区。随着区位由浏阳河往捞刀河方向跨越，对市区其它区域的客户吸附力也呈现逐渐减弱的趋势。区政府片区新河三角洲片区金霞片区对芙蓉区吸附力最大，同时伴随区位的跨级，吸附力呈现下降趋势递减□产业发展带来的人口增容：金霞经济开发区等产业引起的人口增容及购房需求金霞经济开发区：□长沙金霞经济开发区位于开福区北部，总规划34.96平方公里，涵盖金霞、鹅秀、高岭、青竹湖组团，产业上主要以物流产业为核心，带动相关的商贸、大运量工业、房地产业共同发展；□开发区中的长沙港设计年吞吐量2000万吨，建设货运泊位14个（其中千吨级泊位13个0。预计2010年达2100万吨/年，2015年达3200万吨/年，到2020年将超过5000万吨/年；□入驻企业：目前已有恩瑞物流、湖南投资、大汉物流、中南粮食物流交易中心、长沙重型机械制造厂、兆山商品混凝土、深圳深美手机科技公司、北京纽曼手机科技公司、法利达、福兴隆、湖南投资、骏利、、中石化江岸油库、省民政厅救灾物质中心等项目已经启动建设；□根据金霞经开区发展规划，2020年人口规模将达到42.8万人。□万国城MOMA成交客户中，其中有近一半的客户为区域内物流、工业、商贸业等企业工作员工；□金霞经济开发区规划人口2020年达到42.8万人，按平均每人50㎡计算，预计未来10年内区域内须增加1500万住房面积。金霞经开区发展将带来大量的人口增容和购房需求□城市规划引起的购房需求：

大城北规划，区域交通、商业等配套日益完善，区域价格、环境等优势使北城成临近区域内置业客户的重要考虑因素配套日益完善，区域置业优势逐渐发力:□《长沙市北部新城规划》：大北城将打造城长沙北部门户、长潭湘江提升轴的重要战略支撑点。规划后的北部新城将打造市级文体、娱乐休闲中心、购物娱乐一体的大型商业综合体、生态商务办公等外包基地，规划后的北城将成为长沙市新的生态宜居区域，区域地位及影响力将进一步提升；□

项目所在区域整体均价与临近中心区均价相比，存在明显的价格洼地优势；□未来北部新城的人口将达到60—70万，将超过现在开福区46万人口的总数；按照人均50㎡计算，未来须增加1200万㎡的住房面积。□万国城MOMA成交客户中，其中有近三成的客户来自市内其它四区和星沙经开区。区域影响力的提升，将加快人口迁移的速度和购房需求的增加本项目客户来源预判核心客户群主要客户群边缘客户群区域内地缘性客户跨区域客户（芙蓉区、天心区、岳麓区、星沙等）周边市区、地级市县、外省等（如株洲、湘潭、岳阳等地）60%25%15%从分析结果看，预判本案客户群主要以区域内地缘性客户为主客户素描年龄23-27岁27-35岁35岁-45岁文化程度本科甚至以上大专、本科或以上80年代大学生当年的稀缺人才，精英经济实力收入较好，但首付需要父母支援收入稳定，有配偶，首付大部分可不靠父母收入稳定，丰厚成长经历80后，生活于社会高速发展时期，其中新长沙人为在长发展顺利者，开始考虑婚配70后一代，能赶上经济起飞带来的成果，开始婚姻生活60后一代，参与缔造长沙的经济成果，不但成家还有了孩子置业经历首次首次或二次置业二次甚至多次置业工作经历出道小于6年，业务骨干，有了足够稳定还贷的月薪出道大于6年，开始担任经理正当年，目前身居管理要职家庭结构本地人多与父母同住新长沙人多单身（租赁）单身（谈婚论嫁），或刚成家形成二人世界三代同堂或三口之家（父母另有居所）出行方式公交系统10-30万级别车型，一辆中高级别以上车型自我认知一帆风顺，对自己前途信心十足，有优越感事业中开始崭露头角，有很强自信事业开花结果，不但享受到经济成果，关注精英标签购买关注点独立，总价，工作便捷，有时尚生活质量与父母保持有效距离，工作方便，开始考虑将来的孩子，邻居质量，生活质量对孩子的需求很关注，社交功能，身份标签，工作方便生活质量原始积累型积累加速型积累完成型客户分层分析从项目出发客户分层万科城项目高层高层洋房洋房89m2123m2138m2

164m2假设均价8000元53万73万110万156万16万22万33万56万标准户型面积段假设单价总价首付原始积累型积累加速型积累完成型10-15万最低家庭年收入15-25万30-40万60-100万洋房196m2假设均价6000元131万40万40-55万客户共性分析共性分析学历较高，事业顺利充满自信，有优越感，自我认同为精英对生活质量十分关注工作便捷对生活质量高度敏感的城市“精英”萌芽型精英成长型精英成熟型精英由于本项目物业包涵高层、洋房等物业，物业的跨度大，而每种物业所针对的客户面各有差别，这就决定着本项目客户定位须从物业类别的角度分别进行剖析和定位：物业高层洋房区域地缘性客户跨区域置业客户地级市县、外省等全市中高端客户群市区客户、周边及地级市县高收入人群湘籍回归人士、外省等核心客户群主要客户群游离客户群核心客户群主要客户群游离客户群本项目客户定位为什么要买万科城的房子？综合房地产“板块竞争大于项目竞争”的市场规律，本项目未来不仅要面临其它板块产生的客户分流，而且还要直面区域内的日益恶劣的竞争环境（如区域大盘云集、品牌开发商堆集、开发模式、客户分流等威胁），那本项目在未来中该如何立势和破局呢？项目核心价值体系的塑造难题二：项目核心价值体系板块竞争区域竞争立势、破局思路：∧社会属性价值深度剖析项目关联结构价值深度剖析解决解决项目核心价值问题北部新城位于湘江东侧，紧邻城市中心，是长沙市的北部门户，是长株潭湘江提升轴的重要战略支撑点。□

城市中间，城市发展联结枢纽社会属性价值深度剖析麓南板块市府麓谷板块中心板块南城板块.星沙板块城北板块金鹰月湖板块武广新城板块.尚东板块本案从全国层面来讲，大城北处在国家主轴线京广城市带的南翼的重要节点上；在“3+5”城市群中，处在主轴带和两条产业带连接的枢纽带上；在“一心两轴两带”核心区中，开福区也处在发展枢纽点的位置上。项目所属区域，未来将是长沙的“陆家嘴”“两馆一厅”功能介绍:音乐厅\博物馆\图书馆\景观塔“两馆一厅”的时代意义：是长沙市委、市政府倾力打造的、具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群，是长沙市为之称道、为之自豪的文化精神载体。也将是一张极富湖湘文化特色、洋溢着雅致风格与诗意激情的城市名片；本案两馆一厅□

城市文化中心—两馆一厅地域标志性建筑群，未来城市的文化中心和城市名片旅游圣地，千年古刹与现代文化的传承与碰撞□

旅游文化圣地—开福寺开福寺位于湖南省长沙市北区新河附近，是国内比较著名的佛教寺院之一，建筑面积约一万六千平方米左右。开福寺是以明清宫殿式建筑为主体的建筑物，具有一定的艺术价值，被列为湖南省级重点文物保护单位，又是我国汉族地区佛教重点寺院之一。近年来，国内外游人香客，不断来此参观朝拜。□

长沙经济发展引擎—芙蓉路写字楼：湖南国贸金融中心、湖南攻击金融中心、金帆大厦、芙蓉城、银海大厦、工商银行大厦、长远大厦、运达国际广场、湖南财富中心、海东青大厦、建鸿达现代城、隆华大厦、湖南新闻大厦、平安大厦、湖南日报、长沙银行大厦、金阳大厦、唐朝大厦、联运大厦……银行：农业银行、工商银行、建设银行、中国银行、长沙银行、邮政储蓄、招商银行、交通银行……芙蓉路芙蓉路——长沙经济发展引擎与动脉芙蓉路景色略览本案前进小学陈家渡中学顺天小学地铁1号起始站——汽车北站站超星级金源大酒店，高端商务中心，26万㎡金源时代购物中心二馆一厅50万㎡综合商务商业中心、五星级酒店伍家岭商圈雅礼中学分校区5万㎡综合配套商业浏阳河风光带四方坪商圈火车北站地铁1号线洪山公园开福寺低密度、公园、浏阳河……，只为缔造一个舒适的家□

高品质居住价值产品：低密度+创新产品+精装修+品质物管交通：临近芙蓉路与福元路,20分钟全面连接和贯通中心区与星沙开发区地铁:规划中的地铁1号线（福元路站）距本项目1公里；景观：洪山公园、浏阳河风光带；生活配套：沃尔玛、两馆一厅、伍家岭商圈、四方坪商圈等商业、文化配套；教育：雅礼中学、顺天小学等；其他：开福区政府、汽车北站、火车北站等；□

品质商业配套沃尔玛：分布在项目西侧，为项目最大的配套亮点；伍家岭商圈：通程电器、岁宝百货、维多利亚购物广场、花鸟市场、湘雅附一等；四方坪商圈：金汇国际酒店、永通汽车集团各4S店、麦德龙超市等；新河三角州商圈：超星级金源大酒店、高端商务中心、26万㎡金源时代购物中心、50万㎡综合商务商业中心、五星级酒店；拥有众多完善商业配套，尊贵生活从此启幕万科城区域形象重塑

城市中间，城市发展联结枢纽城市文化中心和城市名片—两馆一厅旅游文化圣地—开福寺长沙经济发展引擎—芙蓉路高品质居住价值品质商业配套社会属性价值深度剖析未来长沙“中央文化生活区”小结中央文化生活区唯一性必要条件

二、完善的市政配套、文化设施两馆一厅沃尔玛交通：临近芙蓉路与福元路,20分钟全面连接和贯通中心区与星沙开发区地铁:规划中的地铁1号线（福元路站）距本项目1公里；生活配套：沃尔玛、两馆一厅、伍家岭商圈、四方坪商圈等商业、文化配套；教育：雅礼中学、顺天小学等；其他：开福区政府、汽车北站、火车北站等；本案五一大道芙蓉路火车站星沙方向长株潭方向一、与CBD保持适当距离浏阳河从长沙城市发展角度看，以本项目所在为中心的片区是构筑长沙中央文化生活区唯一适宜区域。本区域与五一商圈为核心CBD区，共同构成长沙城市中心区两极。深圳市民广场略览深圳文化生活区板块竞争区域竞争立势、破局思路：∧社会属性价值深度剖析项目关联结构价值深度剖析解决解决项目核心价值问题项目名称位置地块条件周边环境发展商规模（㎡）容积率本项目芙蓉路与福元路交汇东南角河景、坡地资源较好洪山公园、浏阳河万科49万平米1.6湘江世纪城开福区政府西侧较好全线江景湖南湘水雅境房地产开发有限公司

400万平方米3.50珠江花城芙蓉路与福元路交汇东北角一般东侧存有化工企业湖南珠江实业投资有限公司

110万平方米1.80万国城福元路北侧199号一般普通当代置业（湖南）有限公司

120万平方米1.97双湾国际捞刀河与湘江交汇处较好双河交汇长沙市水利投资置业发展有限公司

42万平米2.78合计

721万㎡区域内四大项目总建筑面积达到约721万平米，其中100万㎡以上的项目有3个；□区域内项目规模体量大项目关联结构价值深度剖析目前区域内开发楼盘都以大体量、大品牌为主，整体素质较高项目关联结构价值伴随大北城规划出台，北城成长沙市新的开发热点区域，未来北部新城的人口规划将达到60—70万；根据金霞经开区发展规划，2020年人口规模将达到42.8万人；随着区域交通、商业等配套的完善，区域内今年来开发的大体量地产项目逐渐增多：目前已开发/在开发项目：湘江世纪城、珠江花城、万国城MOMA、天健芙蓉盛世、湘江一号、第一湾、双湾国际、君悦香邸、湘江北尚等项目；待开发项目：万科城、北辰项目、恒大项目等项目全新迅速开发新区域，人口迅速聚集□

开发热点新区，人口迅速聚集□

区域内中高端客户聚集五一大道芙蓉路福元路本案万国城MOMA珠江花城湘江世纪城芙蓉区作为长沙市经济动脉和引擎，历年来临近芙蓉路区域都是中高端收入人群聚集之地；项目所在区域为市区中离长沙CBD的一个区域，片区相对价格优势对市区中端收入人群吸附力较大；未来大北城不仅交通、商务等配套完善，而且区域作为长沙市唯一一个拥有双河（浏阳河、捞刀河）交汇区域，自然风光优美，生态环保，对市区中高端收入人群有着强大的吸附力；中高端收入人群聚集区域中高端人群聚集，为区域提供了大量的优质客户资源其他：大多拥有本科及以上学历，非常注重个人修养，并积极参加俱乐部和社会公益活动……收入方面：月均收入在3500元以上，家庭年总收入在12万以上；主力客户：私企白领、企业中高层管理者、专业技术人员、专业大市场小业主、医生、政府公务员、私营企业主等；通过对区域内典型项目客户构成的研究，可以发现如下特征：属于长沙中等级中高收入阶层万科城关联结构价值重塑

区域内项目规模体量大区域人口快速聚集城市中等及中高收入阶层关联结构价值深度剖析未来长沙”长沙中坚居住区域“小结当我们站在长沙城市发展进程的高度，对本项目所处的区域价值和项目价值进行重审视后:万科城价值剖析

社会属性价值深度剖析长沙中坚中央文化生活区项目关联结构价值深度剖析长沙中央文化生活区城市中坚居住区区域属性的描述：城市中坚同城市中间谐音，体现项目位于城市次级中心区所拥有的区域价值。目标客户群体特征描述：属于城市中等及中高收入阶层。【城市中坚】诠释属性描述：主要从事脑力劳动工作具有较高学历，受过专业化训练对社会公共事务有一定的发言权及影响力强调自我成就、自我实现，对社会意识形态有相当的影响力拥有生活必需的闲暇时间家庭月收入5000元以上根据中国国情研究会2009年最新调查，城市中坚阶层具有以下特征：城市中坚阶层收入描述：分布区域界定：长沙中坚中央文化生活区东至：车站路南至：营盘路西至：沿江大道北至：捞刀河项目及所在区域在长沙房地产市场中是：规模较大城市中间，发展联结枢纽城市中等及中高收入阶层景观资源丰富旅游文化芙蓉路高品质居住高品质商业配套社会属性及项目关联结构价值的报告思路回顾本案大北城长沙中坚中央文化生活区本项目的核心竞争力？通过上述的阐述和论证，区域具备打造长沙中坚中央文