物业管理方案范本

物业管理方案范本篇一：物业管理方案范文

物业管理实施方案

一、项目分析

依据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、主要管理方案内容

依据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：

1、管理机构设置及人员配置

依据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、修理部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，帮助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室依据本公司薪酬制度打算。

至于服务人员的服务标准要求，如客服部的修理处理准时率、回访率，修理部的修理准时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所供应

的服务等级为准。

1.1客服部

依据管理面积和国际质量体系标准，客服部支配5名管理人员。其中包括：

客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成状况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参加小区各项费用的收取工作。

接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、修理任务传达和客户满足度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并掌握有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可托付修理部门帮助完成）

库房管理员1名，负责项目所需物资的选购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。

行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别安排相应的收费任务，以便收费工作更顺当的开展。各项工作做到日产日清、准时记录、准时回访，并生成电子文档，以便日后查找。

1.2修理部

依据本项目实际状况和根据国际质量体系标准，修理部共设修理人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮番值班，并负责项目大型电力设施的修理保养工作），其中设：

主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。

其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业修理公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常修理和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名修理人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统修理、土建修理、门窗修理等，使修理人员能够全方位进展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作乐观性。每天设一名修理人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与修理工作，做好值班记录。

负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保方案需依据实际另行拟定）。

负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的帮助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。

1.3安防部

依据项目实际状况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒

的制度负责项目24小时平安防范工作。其中包扩：

安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。

门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的平安防范和车辆疏导工作。

电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，帮助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发觉平安隐患，以便准时排解。并负责项目部各部门员工的工作监督。

1.4环境部

依据项目的实际状况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：

环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。

室内保洁员5名，9栋高层支配3名，6栋多层支配2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。

室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括

项目水系的卫生维护工作。

绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。

服务标准则依据项目物业服务等级而定。

三、其他管理方案

1、常见突发大事的处理

1.1火灾突发大事处理

1.2水浸突发大事处理

1.3电梯困人突发大事处理

1.4未知停电大事处理

1.5暴力突发大事处理

1.6盗窃以及其他犯罪活动处理

以上各种突发大事均依据小区的实际状况制定具体的突发大事处理流程，防范于未然，确保项目的公共平安。

2、社区文化的开展

服务中心结合项目的实际状况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣扬，有必要的状况下可开展相应的公益消遣活动，例如由业主参与的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的进展。

3、增值服务的开展

篇二：某项目物业管理方案范本

某项目物业管理方案范本

某项目物业管理方案范本

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图

四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。估计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1详细经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1详细物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5平安护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电修理服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营猜测a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）l物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）

估计收入11.34万元（收缴率90%）l修理服务费：0.5万元l特约服务：5.8万元l其他收入：1.5万元b)支出：20.25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2.5万元（办公、平安护卫、绿化、保洁、消杀等）l修理保养费用：1.5万元l税金：1.05万元l不行预见费用：1.2万元c)润亏：-1.11万元d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、平安护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2

（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005平安护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年

（2）公用设施设备修理及保养费：1.5万元

（3）绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元

（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）平安护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10%计算即1万元

（8）税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元

（9）保险费：暂不投保

（10）合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参加工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构平安和使用功能的再验收；l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l房屋幢、户编号已经有关部门确认；l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对比检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对比检查，发觉接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应准时督促有关单位快速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明缘由，准时上报开发商，恳求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发觉问题，应明确记录在案，商定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、预备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；

2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，便利业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙预备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，平安护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。进行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。留意事项：避开后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同

房

确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必需在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。依据上述规定，业主在装修前必需向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，依据商定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，

合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需照实填写装修施工内容，并注明托付施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程修理、配套、改造必不行少的依据，也是更换物业管理企业时必需移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的进展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越简单，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了修理必不行少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术修理资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是根据资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡察跟踪监督走访回访熟识收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，毁灭违章于未然每周三次100%标准精确     符合规定，无危及平安、外观无转变、用途无转变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修准时听取业办法见、满意业主合理要求，业主满足率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭状况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡察、走访、整理档案

（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，依据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严峻者重点防治每月一遍，严峻者半月一遍8H/天春夏季一遍，严峻者随缺随补标准匀称，保持绿色长势良好匀称，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施修理、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡察清理室内修理室外修理及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，准时修理每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外准时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及平安、外观，无转变用途熟识房屋公用设施、种类、位置、分布、平安要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满足率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好干净无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00

跟踪监督、养护修理、巡察、走访、整理档案工作内容定岗检查流淌检查学习与训练消防设施家居平安违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发大事学习法规训练训练频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章实行正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明平安护卫纪律健身、队列等常规训练

（四）平安护卫、停车管理

（五）保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上全部公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，干净无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

篇三：小区物业管理方案范本

江苏大丰市康宁小区

物业管理方案

(范本)

江苏大丰瑞城物业管理有限公司

二○○七年一月十二日

目录

前言????????????????????????????????2-4

第一部分物业公司简介???????????????????????5

其次部分10

第三部分14

第四部分22

管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施??????6－一、服务理念二、方针三、内容四、管理运作机制五、

管理措施

管理经营机构框架及管理目标??????????????11－一、管理经营机构框架二、人员编制方案三、管理服务目标

日常物业管理运作???????????????????15－一、前期介入阶段的管理二、入住装修阶段的管理三、常规管理运作阶段的管理

（一）管理处内部运作管理（二）给排水设备及水景管理

（三）消防管理

（四）机电设施养护和修缮管理（五）治安管理（六）清洁管理（七）园林绿化管理

（八）车辆管理（九）房屋管理

（十）物业管理工作抽查与考核管理

第五部分物业管理制度?????????????????????23－33

一、公司办公室工作二、公司物业部管理工作

三、物业管理财务、资金的管理四、机电设备管理五、房屋管理六、治安、保卫七、小区清洁八、园林绿化

九、车辆管理十、修理、养护十一、消防、平安十