北京土地市场形势分析与前景预测

2009年北京土地市场形势分析与2010年前景预测

一2009年北京土地公开交易市场情况综述1.交易面积较往年明显增加，达到历年之最2009年全年北京市土地公开交易市场成交量与2008年相比明显提升。2009年全年共计成交土地115宗，[1]比2008年增加了41宗；成交建设用地面积778.43公顷，同比增加19.3%；成交土地的规划建筑面积1578.72万平方米，同比大幅增加25.8%（见表1、图1）。全年成交土地平均容积率2.02，比2008年平均容积率1.92提高了0.1，显示了供地容积率逐渐提高的趋势。表12002～2009年北京土地公开交易市场成交面积图12002～2009年北京公开交易土地面积2009年上半年北京土地市场呈现逐渐回暖态势，随后下半年市场热度高涨，成交宗地数和体量均为近十年同期之最，其中成交建设用地面积482.23公顷，规划建筑面积980.34万平方米，均达到全年成交规模的62%，与2008年同期相比均翻了一番。平均容积率2.03与上半年基本持平。从供应节奏来看，2009年上半年5～6月大量成交，成交建筑面积486万平方米，占上半年总成交建筑面积的80%。下半年7～9月及12月持续大量成交，尤其是12月，单月成交规模达到全年的30%（详见图2）。图22009年月度土地成交情况2.地价水平一路走高，其中住宅用地地价水平提升更快2009年3月开始北京房地产市场走出年初的低谷，逐步回暖，土地供应和需求也呈现同步增长态势。土地公开交易市场地价水平逐渐大幅提升，全年成交建设用地的平均地面价格为11206元/平方米，同比上涨55.6%，成交平均楼面地价为5538元/平方米，同比上涨47.88%（参见图3），均达到历史最高位。其中，居住类用地市场相对升温最快，楼面地价不断创出新高，全年成交平均楼面地价为5978元/平方米，同比上涨57.94%。大幅超越2007年、2008年成交水平，尤其是四季度的成交均价已达到9765元/平方米，同比上涨81%，市场进入激烈角逐阶段。2009年下半年土地公开交易市场地价水平涨幅更大，成交建设用地的平均地面价格达到13850元/平方米，同比上涨118.35%，平均楼面地价达到6846元/平方米，同比上涨115.49%。其中，住宅类用地地面均价达到12960元/平方米，同比上涨99.08%；楼面地价6941元/平方米，同比上涨114.43%。图32002～2009年北京公开交易市场地价走势2009年上半年北京商品房销售市场强劲放量，致使各房企资金压力明显减弱并拥有充沛流动资金，同时资本市场的宽松政策、IPO解冻，房企大量多渠道融资，以及市场充斥通胀压力，购置土地保值增值的预期，让下半年的北京土地交易市场持续升温，平均溢价率持续走高。表22009年北京土地公开交易市场月度平均溢价情况综上所述，从地价走势看，从2009年二季度开始压抑的市场需求逐渐放量，土地供应及需求同步增长，市场迅速反弹，地价涨幅达到一个历史峰值，平均地面地价和楼面地价均达到历史高位。从各用途土地地价来看，住宅类用地地价水平涨幅明显高于平均地价水平。3.挂牌出让成为土地交易主流方式2005年挂牌方式是北京公开土地交易市场的绝对主流交易方式，比例达到98%，随后招标方式逐渐增多，在2007年时招标方式几乎与挂牌方式平分秋色，此后在2008年、2009年挂牌方式又逐渐成为主流。2009年全年出让宗地115宗，其中挂牌方式出让宗地102宗，占到出让总宗地数的88.7%，招标出让宗地12宗（其中1宗为两限房用地），占到出让总宗地数的10.4%，拍卖出让宗地1宗。2009年挂牌出让方式再度成为市场主力，这与继2008年下半年以来房地产市场形势不佳，政府利用挂牌、现场竞价等方式拉动市场热度有一定关系。图42005～2009年公开市场交易方式从不同用途土地的出让方式来看，2009年北京市国土局调整了居住类和公建类用地的出让方式，与往年不同，居住类用地相对更多地采用了挂牌出让方式，94%的居住类用地采用了挂牌出让方式，仅有4.4%采用招标方式，而公建类用地则是81%采用挂牌方式，19%采用招标方式。4.居民用地对公建用地宗地成交比例低于往年2009年北京市土地公开交易市场成交的居住类用地规模明显超过往年水平，全年成交居住类用地68宗，建设用地面积555.74公顷，规划建筑面积1075.2万平方米，分别占总体成交的59%、71%和68%，但占总成交宗地规模的比重明显低于往年10～20个百分点。公建类用地方面，全年成交公建类用地（含商业用地、公共设施、旅游、宾馆、办公、科教文卫体等其他用地）47宗，建筑用地面积222.69公顷，同比增加285.89%，占总成交面积的28.6%，规划建筑面积503.5万平方米，同比增加229.98%，占总成交面积31.89%。公建类用地的成交面积、所占比例都有较大幅度的提升（详见图5）。表32005～2009年土地公开市场交易方式列图52009年北京市各类用地建筑面积结构5.土地供应区域明显向远近郊区倾斜从2006年以来，北京市内城区[2]的土地供应规模渐呈大幅萎缩态势，2008年和2009年供地总规划建筑面积仅有3万平方米左右。其他四城区[3]的供地规模也呈现萎缩状态，2009年城区成交宗地33宗，成交建设用地面积145.9公顷，规划建筑面积373.2万平方米，占全市供地总规模的22.3%，较往年占比下降近50%。随着内城区和城区供地规模的不断下滑，近郊区[4]的供地规模节节攀升，2008年及2009年近郊区供地规模已达到全市供地总规模的近60%。2009年近郊区成交宗地58宗，成交建设用地面积483.9公顷，规划建筑面积923.3万平方米，同比上涨21.8%，其中通州、大兴、房山和顺义的供地量是增长最快的。可见政府供地方向已明显向近郊区转移，同时远郊区[5]的供地量也有所提升，2009年远郊区成交宗地17宗，成交建设用地面积122.9公顷，规划建筑面积196.6万平方米，同比上涨86.3%。可以预见在城区拿到高品质土地的机会将非常稀少，据悉2010年的北京市土地公开交易市场主要供地区域仍将以远近郊区为主。图62006～2009年北京市各类用地建筑面积比例2009年政府供地主要集中于城区的朝阳区以及近郊区的大兴区、房山区、通州区、顺义区，其中朝阳区、大兴区和房山区三区在2009年下半年的供地量明显增大，下半年朝阳区和大兴区成交规划建筑面积分别达到197.8万平方米和229.7万平方米，均较上半年上涨350%，房山区成交规划建筑面积达195.5万平方米，较上半年上涨610%。表42006～2009年北京成交地块区域分布表52009年北京成交地块区域分布二2009年北京市土地市场重点分析1.广渠路15号地建设用地11.9公顷，规划建筑规模28万平方米，含廉租房1.5万平方米，其中住宅规模18.16万平方米，公建规模7.085万平方米。该幅宗地挂牌出让，于2009年6月30日成交。由于该宗地地理位置优越，同时市场回暖趋势明显，未来预期乐观，该地块吸引了11家大开发商参与竞买，分别是安联、华远、慧明置业（首开和城建合资公司）、中信、中化方兴、金融街、远洋、保利、万科、华润、SOHO中国。经过97轮的现场竞价最终中化方兴以40.6亿元摘得，较16.47亿元的挂牌底价高出24.13亿元，溢价率达到146.5%，是2009年上半年的全国总价地王，全年总价排名第三。宗地出让部分楼面地价达16022元/平方米，位居全年单价排名第九。而SOHO中国、保利也均报价在36.5亿元以上。2.奥运南区3号、4号、5号地项目位于奥体中心南侧，3号地建设用地1.91公顷，规划建筑面积9.54万平方米，4号地建设用地1.52公顷，规划建筑面积7.62万平方米，5号地建设用地1.75公顷，规划建筑面积8.75万平方米，该幅宗地挂牌出让，于2009年12月3日成交。宗地区位优势非常明显，虽然全部为公建用地且挂牌文件对产品的设计营造及后期运营限制很多，企业发挥的空间不大，但三宗地均吸引了8～10家大开发商（参见表6）。三宗地最终均被中建和保利联合体获得，楼面地价均在18000元/平方米以上，溢价率达到157%～175%。表6奥运南区3号、4号、5号地情况3.朝阳第三印染厂项目宗地建设用地4.62公顷，建筑规模12.93万平方米（住宅比例不高于60%），一级开发商为北京华业房地产公司。该幅宗地挂牌出让，于2009年12月17日成交，出让起始价7.35亿元。项目地理位置优越，市场对区域价值认可度很高，吸引了高达17家开发商参与竞买，分别是南昌中溢置业、新城时代、龙湖、建机天润、中建国际、玺萌、招商地产、新华联、世纪鸿、融侨、保利、中铁、华业、万科、华远、金隅、远洋。现场竞价过程中保利地产表现非常坚定，经过120轮现场竞价以30.4亿元压过龙湖地产和南昌中溢置业摘得该宗地，成交楼面地价23500元/平方米，接近同期周边中档楼盘二手房价格，在2009年成交土地单价排名中位居第二，溢价率达到313%。4.大兴黄村新城7宗地2009年大兴区黄村新城出让宗地7宗，分别是2号地、19/20号地、10号地、23号地、16号地、22号地和28号地。由于区域房地产市场被普遍看好，同时区政府规划扶持力度强，具备未来升值空间，这7宗地均获得品牌开发商的青睐，分别被保利、绿地、旭辉集团（获得10号地和23号地）、金地、春光和西澳联合体和兴创置地摘得。7宗地除28号纯商业金融用地外，其他6宗均以高溢价成交，且5宗的溢价率超过100%，成交楼面地价在5600～7250元/平方米。表72009年大兴黄村新城出让7宗地情况上述宗地都是2009年北京土地市场竞争较为激烈的项目和热点区域。分析可见2009年竞争激烈的地块大多具备如下了大特征：第一，土地性质为居住用地，其激烈程度远远大于公建用地。第二，地块规模适中，即规划建筑面积15万～30万平方米的宗地，它们具有一定的规模效应又不会产生较高的资金门槛。第三，位于核心区域或者新兴的热点区域的宗地被一致看好。表82009年全年土地成交总价前十名排行榜表92009年全年土地成交单价前十名三知名开发企业在北京土地公开交易市场拿地情况2009年保利、中建国际、城建、富力、龙湖、中化方兴、中国电子、金隅、首开、金地、绿地、绿城、SOHO中国和万科等14家主要知名开发企业在北京公开市场共获取680.6万平方米规划建筑面积的土地储备，相当于全市总成交量的43.1%；平均楼面地价为6577元/平方米，高出全市平均楼面地价近20个百分点。2009年在京获取土地储备最多的是中建国际，不但独自摘得6宗地，且和保利地产联合获地3宗（奥运南区3宗地），总建筑规模超过100万平方米，总地价达到75.7亿元。绿地凭借大兴黄村新城19/20号地及房山广阳家园C、D地块，位居土地储备排名第二位，获地规模达到93万平方米，总地价47.45亿元。万科摘得房山长阳新城1号、5号地块，总规模达到85万平方米，位居土地储备排名第三位。此外，富力、金地、绿城、龙湖等企业获地相对较少（详见表10）。表102009年14家知名开发企业北京土地公开交易市场拿地情况续表10纵观2009年全年各知名开发商在北京土地公开交易市场的表现，以中国电子、中化方兴、保利、中信、中建国际等为代表的国资背景企业表现出了非常强势的竞价实力；其次，绿地、绿城等企业也表现出了较强的地价承受能力，万科、城建、首创、首开等知名企业在上半年对目标地块的可承受总价定位与成交价相去甚远，但随着下半年市场竞争形势加剧，他们的地价承受力也随形势变化不断提高。四2010年北京市土地公开交易市场前景预测1.2010年北京土地供应总量将略高于2009年水平近年北京市国土资源局一直致力于加大土地储备力度，通过改变土地一级开发模式，实现政府年度可供出让土地资源量逐步增加，年度达到出让条件的土地规模已不再是制约土地供应的主要瓶颈，政府对土地市场的调控能力已大大增强。由于政府对土地供应量采取计划管理，年度土地供应规模将主要取决于年度供应计划或者说是政府供地的意愿。从2009年全市的土地开发规模可以明显看出政府的土地储备力度，2009年全市实施的土地储备开发项目高达383个，涉及土地面积约18000公顷，累计实现投资1165亿元，到年底实现土地开发规模4300公顷，超额完成年初3600公顷的计划。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷，其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷，高于2009年供地水平。计划2010年上半年供地2000公顷，下半年根据市场情况进行适度调整，如宏观环境出现变化（如需要压制固定资产投资等），不排除出现控制土地供应规模的可能。2.2010年北京将继续加大住宅用地供应量，尤其是保障性住房规模将大幅增加在供地结构上，2010年将继续加大住宅用地供应，计划供应住宅用地不低于2500公顷，规划建筑面积3000万平方米以上，远远超过2009年全年成交住宅用地1075.2万平方米的总规划建筑面积。2007年保障性住房政策出台以来，2007～2008年两年北京市政府集中供应限价商品房用地，年度实际供应规模均超过400万平方米。但由于2008年市场交易逐渐冷清，限价商品房用地供应出现频频流标或无人摘牌的现象，为促进成交，该类用地供地条件不断下调。2009年政府则明显减少了限价商品房用地供应，全年仅供应了2宗限价商品房用地并在少数项目上配建了少量的限价商品房，供应规模尚不足往年的一半。全市保障性住房占住房总供给的比重与中低收入家庭的住房需求严重失衡。鉴于2009年商品房售价日益攀升且居高不下的局面，为抑制房价上涨过快，达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的，2010年政府计划住宅用地供应中将要加大保障性住房供应，其供应面积按照市政府的要求将达到50%。力图形成商品房集中供应有土地，低端住宅需求有保障，中端住宅需求有支撑，高端住宅需求有市场的土地供应模式，以促进房地产市场良性发展。3.供地区域进一步向城市功能拓展区和城市发展新区倾斜根据《北京市2007年至2010年土地供应中期计划》：北京市2007～2010年城市功能拓展区和城市发展新区土地供应量不低于土地供应总量的70%，其中规划新城范围内土地供应量不低于土地供应总量的40%。2010年供地区域将进一步向城市功能拓展区和城市发展新区倾斜，重点是轨道交通沿线和新城区域，预计以上两区域可供应面积将达到2500公顷以上，占到总供应量的近80%。同时根据市政府重点发展南城的指示精神，还将拟加大丰台、大兴、房山等区域的土地供应，三个区域预计供应1500公顷。4.招标出让方式将重新主导土地市场交易方式2008年以来北京市土地公开交易一直以挂牌作为主要出让方式，但2009年北京土地市场随着销售市场的回暖、高速发展、宽松的货币政策及充沛的现金流推动下，土地需求高涨，“地王”频现，引发各界争议。2009年底北京市国土资源局明确提出2010年将主要以“不设评标委员会的招标形式”供地，引导房地产开发企业有序竞争，良性发展。然而2010年初北京土地市场再次频创新高，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出坚持和完善土地“招拍挂”制度，在房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招标出让宗地。并要求探索土地出让综合评标方法，在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，以期限制“地王”，平抑地价，提高土地开发利用效率。该通知进一步确立了招标出让方式在2010年土地交易市场的主导地位。5.地价走势呈现平稳中实现先扬后抑（1）供给与需求仍能在一段时间能支撑市场。目前宏观经济持续向好，全球经济大环境也呈现复苏，房地产市场在适度宽松的货币政策导向下，凭借充足的资金来源，伴随商品房市场供需尚不平衡的现状，以及高通货膨胀预期的压力，都将使土地高需求状态延续，地价稳