物业管理基本制度与政策

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7.会的指导和监督？答：8.如何理解管理规约的概念、内容和？答：管理规约的概念是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。管理规约包括四个方面的内容：1、有关物业的使用、维护、管理事项；2、业主的共同利益3、业主应当履行的义务4、违反管理规约应当承担的责任管理规约的法律效力有以下两点：1、管理规约对物业使用人发生法律效力2、管理规约对物业继受人（新业主）发生法律效力9.临时管理规约的内容有哪些？答：临时管理规约的内容有以下五个方面：1、物业的自然状况与权属状况2、业主使用物业应当遵守那些规则3、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项5、违约责任10.临时管理规约中相关主体的法律责任由哪些？答：11.如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则？答：前期物业管理招标投标活动的意义有以下两个方面：一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都具有显著作用。另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理的市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善物业服务态度，最大限度满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。12.招标文件、投标文件应包括哪些内容？答：p12213.如何运用物业管理招投标的开标、评标、中标规则？答p12514.物业管理招标备案的有关规定是什么？答、备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；2、招标公告或者投标邀请书；3、招标文件；4、法律、法规规定的其他材料。15.简述物业承接查验制度的定义和必要性。答：物业承接查验制度的定义是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务和他的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行检查和验收活动。物业承接查验制度的必要性1、物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要2、物业承接查验制度是保护业主物权的需要3、物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要16.物业承接查验制度的基本原则和指导思想是什么？答：物业承接查验制度的基本原则是“诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产”的原则秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。（二）正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。（三）规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。（四）强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中适用实施。17.物业承接查验的依据和条件是什么？（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。条件P13018.物业承接查验的内容和程序是什么？答：物业承接查验的内容是：1、共用部位，2、共用设备，3、共用设施123、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果6、签订物业承接查验协议7、办理物业交接手续19.建设单位在物业承接查验的义务和责任由哪些？答：P131-13220.物业服务企业在物业承接查验的义务和责任有哪些？答：p132-13321.物业承接查验协议的内容和效力的规定有哪些？答：p13322.物业承接查验中保护业主权益的规定有哪些？答：p13423.物业承接查验备案需要哪些材料？答：1、前期物业服务合同；2、临时管理规约；3、物业承接查验协议；4、建设单位移交资料清单；5、查验记录；6：交接记录；7：其他承接查验有关的文件。24.物业服务企业资质管理的必要性是什么？答：物业服务企业资质管理的必要性是基于以下四个方面考虑：1、实行物业服务企业管理资质管理，是贯彻落实《行政许可法》的重要措施；2、实行物业服务企业管理资质管理，是规范物业管理市场的必要手段；3、实行物业服务企业管理资质管理，是实现业主知情权和选择权的客观需要；4、实行物业服务企业管理资质管理，是促进物业服务业健康发展的必然选择25.申报各资质等级物业服务企业的条件有哪些？答：一级资质①注册资本人民币500万元以上；②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④基数的百分比之和不低于100%：、多层住宅200万平方米；、高层住宅100万平方米；C、独立式住宅（别墅）15万平方米；、办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。⑤系统，有优良的经营管理业绩。⑵二级资质①注册资本人民币300万元以上；②物业管理专业人员少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④基数的百分比之和不低于100%：a)多层住宅100万平方米；b)高层住宅50万平方米；c)独立式住宅（别墅）8万平方米；d)办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。⑤系统，有优良的经营管理业绩。⑶三级资质①注册资本人民币50万元以上；②物业管理专业人员少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目；⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。26.申报物业服务企业资质等级的程序有哪些？答：申报物业服务企业资质等级的程序有p13827.资质审批部门不予批准核定资质等级的物业服务企业违规行为有哪些？答：p13828.物业管理从业人员的职业素质和职业资格包括哪些内容？答：p140-14329.简述建立物业管理师制度的现实意义。答：一、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的市场化进程二、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的专业化进程三、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的规模化进程四、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的国际化进程30.物业管理师资格考试、注册和继续教育管理有哪些具体规定？答：物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。物业管理师在每一注册有效期内应当完成不少于120考核合格。物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。31.住宅专项维修资金的定义和管理原则是什么？答：专项维修资金的定义：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。管理原则是：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。32.住宅专项维修资金的监管部门有哪些？答：国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。33.住宅共用部位、共用设施设备主要包括哪些种类？答：共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。34.商品住宅维修资金与售后公有住房维修资金的交存方式有何不同？答：p15235.使用住宅专项维修资金的程序是什么？答：1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;(2)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;房地产主管部门申请列支;有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序(1)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;业主大会依法通过使用方案;物业服务企业组织实施使用方案;物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;(5)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;(6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3.紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位(2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖房地产主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(3)发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设房地产账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。36.哪些情况下可以应急使用住宅专项维修资金？答37.哪些费用禁止从住宅专项住宅维修资金中列支？答：一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。38.住宅专项维修资金的监督管理包括哪些内容？答：p15839.住宅专项维修资金违法行为的法律责任包括哪些内容？答：1、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的；或将房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的;以及未按规定分摊维修、更新和改造费用房地产主管部门责令限期改正。2开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款;开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设房地产主管部门责令限期改正;1万元以下的罚款。3房地产主管部门责令改正。4、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，员和其他直接责任人员的刑事责任。5、直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设房地产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。6直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。7、县级以上人民政府建设房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。1.如何认识我国房地产业在社会经济中的作用？答：p162-1637条2.我国的房地产法律体系包括哪些内容？答：我国的房地产法律体系包括；法律、行政法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范构成。3.建设用地使用权出让的方式有哪些？答：建设用地使用权出让的方式有四种；招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。4.建设用地使用权划拨的具体规定有哪些？答：p1685.城市规划管理的概念和基本内容是什么?答p1696.城市规划编制、审批、修改和实施的具体规定有哪些？P170-1727.答：p176--1778.勘察设计管理的制度和政策有哪些？答p1789.工程建设招投标应当遵循的主要原则是什么？答p18010.答：三控、质量控制、投资控制、进度控制和安全控制、两管、信息管理、合同管理一协调、组织协调11.申领施工许可证应当具被哪些条件？答：1、已经办理建筑工程用地批准手续。2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建筑工程规划许可证。3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。4、已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程所确定的施工企业无效。56、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施；专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理。8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。9、法律、行政法规规定的其他条件。12.建设单位和施工单位的质量责任和义务分别有哪些内容？答：p183答：建设工程竣工验收应当具备以下条件1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容2、有完整的技术档案和合同约定的各项内容3、有工程使用的主要建筑材料、构筑构配件和设备进场试验报告4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件5、有施工单位签署的工程质量保修书。竣工验收备案应当提交以下材料1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；验收合格的证明文件；5、施工单位签署的工程质量保修书，施工单位已盖章的竣工图答：房屋建筑工程质量保修期限、保修责任答：p189答：p191不同？答：p192答p193答：p197答：p195答：p199答：p197答：p201期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《商品房屋租赁管理办法》房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。25.禁止租赁的主要情形是什么？答：禁止租赁的主要情形是未依法取得所