四川省税务局财行处土增税清算复审指导口径（2021年6月22日）

国家税务总局四川省税务局财产和行为税处土地增值税复审指导口径(2021年第1期)2021年6月22日第一部分预征清算审核结论出具前，取得的销(预)售收入，应区分开发项目和房产类型按月预缴土地增值税，于次月15日内申报具前销(预)售收入未预征土地增值税的，暂不加收滞纳金。纳税人可自行选择以下方式计算土地增值税预征的计(一)土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款应预缴增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)率或征收率)算审核时核查，不得重复扣除。经济适用房、公共租赁住房属于保障性住房，暂不预征土地增值税。一、关于销售收入的确认问题《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010)220号)第一条是确认转让房地产销售收入金额的方法，不是认定销售业务真实性的依据。根据《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,《土地增值产品；3.以公开拍卖方式转让的开发产品；4.基于正常商业目的整体打包销售开发产品；5.保障性住房、人才公寓销售(政府回购)的开发产品。四、关于普通住宅平均交易价格认定时间问题按合同时间认定，即合同签订时间对应的平均交易价格。确认问题认收入，可扣除成本费用。销售车库(车位)永久使用权外，不确认收入，不扣除成本费用。第三部分扣除项目一、关于取得土地相关费用的扣除问题地下车库(位)单独一个《建设工程规划许可证》或跨几个地上清算单位，在整个项目内按建筑面积法计算应分摊至地下车库(位)的土地成本。三、关于财政返还资金的扣除问题地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。四、关于净地出让，后续发生的拆迁补偿支出问题土地出让合同中约定出让土地为净地，取得土地后发生属于全体业主所有或移交政府有关部门的公共配套设施，提供移交手续作为公共配套设施费扣除。人防设施(车位)如未移交人防办，提供公示、公证、公告证明属于全体业主并核实其实际用途，确认符合公共配套设施扣除条件，作为公共配套设施费扣除。规划、测绘报告注明用途为物管用房，未办理移交手续但实际用于物业管理的，作为公共配建筑安装工程费扣除。定的通知》(财税字(1995)048号)第六条的规定处理。八、关于用地红线外支出的问题土地管理部门土地出让合同或《规划设计条件通知书》规定的红线外代建绿地、幼儿园等支出，经政府有关部门审核确认，作为土地成本扣除。用地红线外水、电及道路接入在开发费用中计算扣除。十二、关于转让在建工程的问题转让在建工程，项目开发投资额未达到投资总额25%,土地增值税清算时，扣除项目金额包括地价款、按国家统一规定缴纳的费用、与转让有关的税金；开发投资额达到25%以上的，按一般开发项目规定计算扣除项目金额，不区分房地产类型。取得在建工程继续开发后销售，按照不重复加计规定扣除。超过工程竣工结算的工程支出、清算审核时应支付未支付的支出，不得计入土地增值税扣除项目金额。大额现金支付需提供证明业务真实性的依据，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。十六、关于未按规定备注信息发票的扣除问题营改增后至《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局2016年70号)公告发布前，取得未在备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称的发票，在清算审核时可通知纳税人在规定时间内换开发票，未按规定换开的，不允许扣除。国家税务总清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第二条的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中“该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。(三)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第二条税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。一、关于旧房界定标准问题旧房是指新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。“使用”具体包括：已转固定资