浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义

浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义众所周知，优秀秀的物业管理理作为一种无无形资产，不不仅能给物业业管理企业带带来利润，而而且良好的口口碑还能给开开发商带来无无法想象的销销售成果，这这是任何广告告所不能比拟拟的。纵观我们周围的的开发项目，一一个优秀的房房产，要想赢赢得广大客户户的认可，从从较多的对手手中脱颖而出出，不是单靠靠面积的大小小、布局的合合理等“硬件”，更重要的的是要有一家家优秀的物业业管理企业，如如果具有良好好的物业管理理品牌作为支支撑，则可以以让现实的与与潜在的购房房者对楼盘增增加更多信心心。因为在客客户的眼中，物物业公司是和和他们“同呼吸，共共命运”，并将长期期和他们共处处的单位。同同时，物业管管理的好坏，将将直接关系到到小区内是否否能够提供良良好的治安状状况、舒适的的生活环境、齐齐全的设施设设备等等，而而这些都是吸吸引客户的重重要因素。拿拿房地产龙头头企业万科集集团来说，其其之所以能被被广大消费者者认同，靠的的不仅仅是优优秀的建筑质质量，更多的的是他们给业业主创建的整整洁、文明、高高雅、安全、方方便、舒适的的人居环境，以以及"随时随地、尽尽心尽力"的服务。因此，一流的物物业必须配以以一流的管理理服务，才能能创造出一流流的居住环境境，才能以一一种无形的资资产和力量为为开发商赢得得无法估量的的效益，下面面我将从以下下几个阶段谈谈一下物业管管理对房产销销售的促进作作用：一、在前期介入入阶段做好营营销支持，促促进项目销售售物业管理的前期期介入可对房房屋销售起着着指导作用，在在房屋销售中中，如果物业业管理早期介介入，开发商商不仅能借助助物业公司熟熟悉掌握住户户需求变化和和物业使用管管理的专业优优势，还能在在物业的规划划、设计、施施工、验收等等方面让物业业共同参与，保保证物业建设设的设计合理理和质量良好好，使得开发发出的物业能能够最贴近住住户需求，真真正体现居有有所值，成为为市场上最受受消费者欢迎迎的物业。物物业前期介入入对销售的支支持主要体现现在以下几个个方面：1、补充、完善善销售策划方方案可根据自身物业业管理和销售售策划的经验验，于物业销销售期提出销销售策划顾问问服务建议，补补充和完善销销售策划方案案，安排各项项促进销售活活动。2、增加销售宣宣传卖点突出物业管理特特色，以酒店店式服务作为为物业销售强强劲卖点，在在销售宣传期期，不断推出出各项服务内内容的介绍，以以软广告的形形式促进物业业的整体销售售。3、在销售现场场向客户提供供咨询在销售中心设立立客户咨询台台，现场解答答客户的各种种询问，让客客户对物业管管理的服务项项目及费用的的询问得到满满意的答复，发发挥自有服务务特色优势，促促进物业的销销售。4、针对项目实实际情况，拟拟定切实可行行的管理方案案紧密结合所开发发项目的实际际情况，完成成详实科学的的物业管理可可行性调研报报告。并依据据调研结果，有有针对性地拟拟订智能化设设施管理方案案、装修监管管方案、治安安管理方案、停停车场管理方方案、环境方方案等。5、针对物业服服务各项内容容提前对住户户进行宣传和和培训为了更好地实施施对项目的服服务与管理，在在业主入伙前前我们要把对对客户的宣传传和培训作为为一项重要工工作。我们确确定的宣传内内容有：向业业主定期邮寄寄信函，并在在信函中附带带一些装饰注注意事项、建建材选购指南南、入伙生活活指南等内容容，并定期对对内容进行更更新；我们确确定的培训内内容为：常规规知识培训、智智能化设施的的使用培训和和装修制度等等培训。以贴贴心的宣传内内容和人性化化的知识培训训增强业主对对所选购楼盘盘的认同感。6、做好验收接接管工作物业公司在做到到对所开发项项目充分了解解的基础上，通通过接管验收收这一工作程程序，进一步步熟悉物业整整体的各项性性能与特点，预预测管理中可可能出现的问问题，准备相相应的方案，真真正做到有备备无患，防范范于未然。二、在入伙装修修阶段展示良良好形象一）做好入伙接接待工作所谓“入伙”，就就是指业主领领取钥匙，接接房入住。当当物业管理企企业的验收与与接管工作完完成以后，即即物业具备了了入住条件后后，物业管理理企业就按程程序进入了物物业的入伙手手续办理阶段段。由于物业入伙阶阶段是物业管管理与服务对对象——业主接触的的第一关，这这一阶段除了了大量的接待待工作和繁琐琐的入伙手续续之年，各种物物业本身、管管理与被管理理之间的矛盾盾及问题也会会在短时期内内集中暴露出出来，为此，这这一阶段也是是物业管理问问题最为集中中的阶段。所所以，物业管管理企业应充充分利用业主主入伙接待这这一机会，既既做好物业管管理的宣传、解解释工作，又又要切实为业业主着想办事事，以树立物物业管理企业业良好的“第一印象”，取得方方方面面业主的的信任。如何做好业主入入伙接待呢？？我们不妨从从以下三个方方面着手：1、正确看待业业主，树立正正确的服务观观念。购买物物业对于每一一位业主来说说都是一项重重大的投资活活动，业主对对所购物业进进行验收是业业主权利，因因此，业主是是入伙验收活活动的主体，是是住宅小区的的真正主人，是是物业管理行行业的衣食父父母，住宅小小区的开发、各各种配套设施施的安排都是是以业主为中中心，以满足足业主的需求求为宗旨。2、业主是物业业管理服务的的对象，是承承受服务的主主体，是服务务工作的重心心。业主的合合理要求是物物业管理从业业人员工作的的目的。业主主并不依赖于于我们，而我我们必须依赖赖于业主，失失去业主便失失去了工作的的机会。所以以，业主是最最重要的，他他们应该享有有全心全意的的优质服务。同同时，在服务务与被服务的的过程中，业业主不只需要要服务人员提提供标准化、程程序化、经验验化的服务，更更看重服务态度、服务务质量、服务务效果，为他他们提供全方方位、立体化化、个性化、人人情味的优质质服务，真正正感受到物有有所值。3、业主是有感感悟、有自尊尊、有个性的的人，他们有有自己的兴趣趣、爱好、脾脾气、性格、偏偏好和偏见，业业主总希望能能得到一种真真正的家的感感觉，不仅环环境安静、设设施齐全、服服务项目丰富富，更重要的的在于通过工作人员的的热情、主动动、周到的服服务，使他们们觉得好像在在自己家里一一样坦然、轻轻松、温馨。二）做好业主装装修期间的服服务工作物业装修管理的的好坏直接关关系到物业的的保值、增值值，良好的物物业装修管理理可以为业主主创造一个优优美、舒适的的居住、生活活环境，使物物业价值和使使用功能得到到极大的提高高。但如何提提供良好的装装修管理与服服务？须以下下几个方面进进行要求：1、对装修现场场进行管理要要依法有据

1）依法。依依据《物权法法》、国务院院《物业管理理条例》、建建设部《住宅宅室内装饰、装装修管理》进进行物业装修修管理。2）依约。依据据物业管理人人与开发商或或者全体业主主签订定的《物物业管理委托托服务合同》或或《商品房买买卖合同》内内有关物业管管理内容的约约定，以及作作为《商品房房买卖合同》附附件的《物业业管理服务协协议》和《室室内装修、装装修管理服务务协议》进行行物业装修管管理。2、要针对装修修过程分阶段段进行控制1）防水。在装装修过程中要要经常提醒业业主或装修人人员注意防止止破坏厨、卫卫防水层，凡凡改造厨、卫卫墙体、地面面后，必须重重做防水，并并且防水材料料卷边达30公分以上，并并且要做48小时闭水实实验。2）给排水。装装修巡查中，要要提醒和检查查业主或装修修人员不得私私改供水主管管，只能改动动水表后的自自用供水管，并并且暗埋水管管必须做在防防水之上。在在封包下水管管时，一定要要预留下水主主管检查口活活门，以利于于以后维修，疏疏通时不破坏坏装修。3）强弱电。供供电线路改造造时一定要穿穿管，套管内内不得有接头头，强、弱电电电线不能混混穿，以免发发生短路，烧烧毁电器。4）天然气。天天然气管线、计计量表不允许许擅自移位，改改动封包必须须由具有专业业资质的天然然气公司专业业人员改动。5）烟、气道。由由于烟、气道道多为主辅烟烟道结构，排排烟口（排油油烟机烟气接接口）在辅烟烟道上，有的的业主为图方方便，将原有有排烟孔封堵堵，而在主烟烟道上开孔，这这就破坏了烟烟道结构，造造成窜烟、窜窜味。所以装装修管理人员员在巡查时就就要提醒业主主或装修人员员其危害性，纠纠正其违章装装修。6）土建方面。业业主在装修中中，可以拆除除房内轻质隔隔墙（非承重重墙），但拆拆除与厨、卫卫相邻隔墙要要重做防水，不不得损坏和拆拆除承重墙、梁梁、柱、板等等房屋主体承承重部位，不不得在这些部部位开孔、打打眼。7）门窗。业主主在装修过程程中，装修管管理人员要注注意个别业主主擅自将门往往外移位，侵侵占公共区域域，防止业主主更换窗户，在在窗户外加装装防护栏，破破坏楼宇外观观整体形象。8）外立面装修修管理控制。针对空调等安装位置，一定要业主按图纸设计的位置进行安装，保证楼宇整体美观。3、做好装修管管理必须做到到“五勤”和“四心”：1）五勤就是腿腿勤、眼勤、嘴嘴勤、脑勤、手手勤。腿勤就是要对自自己装修管理理区域勤跑，一一天保证对所所有装修户进进户巡查不少少于两次。只只要腿跑到了了就能发现问问题，纠正违违章装修。眼勤就是要善于于发现问题，每每到一户要对对方方面面进进行观察，发发现苗头不对对，要防微杜杜渐，把问题题消灭在萌芽芽状态。嘴勤就是要积极极与业主沟通通交流，提醒醒和告知业主主、装修人员员应该注意些些什么？哪些些是禁止行为为，哪些是违违法、违约、违违章装修。脑勤就是要勤于于思考，思考考为什么会出出现这样的问问题，是自己己巡查不到位位，还是自己己疏忽大意了了，还是自己己责任心不强强。手勤就是要勤记记装修日志，应应该注意的重重点事项做好好笔记，哪些些是当天重点点工作，哪些些是本周重点点工作，还要要做好每户装装修进度表，对对每户装修进进度都有记录录，做到心中中有数。2）四心就是信信心、耐心、决决心、恒心。信心就是在装修修管理中，要要有干好工作作的信心，战战胜困难的信信心，勇往直直前的信心。耐心就是在装修修管理中，要要对业主做大大量的解释说说服工作，有有些业主对我我们的管理要要求不理解、不不配合，这就就要有足够的的耐心去解释释、去说服，不不能没有耐心心。决心就是在装修修管理过程中中，要有战胜胜困难的决心心，要有不达达目的誓不罢罢休的决心。恒心就是要持之之以恒，特别别是面对违章章装修，要有有坚持原则的的恒心，不能能忽冷忽热，虎虎头蛇尾。一句问候、一个个微笑、一个个标准的敬礼礼……这种近乎机机械式重复性性的连贯动作作，但就是这这一个个细微微的动作让我我们感受到业业主的关注，这这就是我们服服务品质价值值的体现。服服务品质上去去了，让业主主明显的感到到这样的物业业让人放心，让让人信赖，有有这样的物业业公司在做服服务的楼盘我我们会推荐更更多的朋友前前来购买。因因此，我们只只要坚持优质质服务，又何何愁不会得到到业主的承认与与赞美，又何何愁不会迎来来灿烂美好的的明天！三、在正常运作作阶段创建物物业管理服务务品牌一）如何创建物物业管理服务务品牌品牌是企业长期期一贯经营的的结果，是科科技创新和劳劳动创造的结结果。创立一一个有价值的的物业服务品品牌，不可能能一蹴而就。这这就需要我们们结合自身的的经营服务理理念、企业运运营机制以及及自身独特的的企业文化，以以业主的需求求为导向，不不断提高服务务水平。但物物业服务品牌牌如何创建，个个人认为应从从以下几个方方面着手：1、加强员工培培训，提高员员工的各项综综合素质物业管理不同于于其他行业，有有时它对员工工道德素质的的要求要高于于专业素质。所所以在对员工工进行专业技技能培训的同同时更应该注注重个人素质质方面的培训训。对每一位位员工进行“职业道德，礼礼仪礼貌”培训，培养养员工与人沟沟通、协作的的能力。具有有良好的亲和和力是做好物物业管理的一一大优势。要要让每一个管管理员都能注注重和业主建建立良好的关关系，在日常常工作中积极极热情地为每每一位业主服服务，对一些些不太了解、提提出抱怨甚至至投诉物业管管理的业主，要要主动上门与与其沟通、交交流。要不怕怕被业主指出出缺点，学会会感谢业主提提出意见、给给予改正和进进步的机会，使使业主从逐渐渐了解到最终终理解、信赖赖公司。以高高度的责任心心为业主服务务，业主才会会认可企业的的品牌；以精精湛的专业技技能为业主服服务，业主才才会感受到我我们的价值。业业主在“认可”与“感受”的同时，就就逐步强化了了对物业管理理公司品牌的的忠诚度。2、加强内部管管理，完善基础服服务根据项目已转入入正常运作阶阶段，适时调调整项目工作作重心，完善善基础服务内内容，并加大大对项目的内内部管理要求求。而这就促促使我们注重重在物业服务务过程中的每每个细节，促促使我们在以以后的工作过过程中更加精精益求精，在在与业主零距距离、面对面面的窗口形象象管理上，集集中力量把物物业管理做精精、做细、做做亮，力争实实现在服务质质量、服务形形象、服务能能力、服务特特色、服务效效果等方面的的突破，进而而直接提高品品牌的知名度度和美誉度。3、做好业主投投诉接待与处处理，改进服服务质量业主的投诉是送送给公司最好好的礼物，为为何不坦诚面面对？对物业业管理公司来来说，只有认认真分析业主主的意见，虚虚心接受批评评，积极解决决问题，切实实提高服务水水平，才能形形成更强的竞竞争力和更高高的美誉度。以以积极的姿态态正视业主的的各种投诉，不不断反省自我我，把业主投投诉当成最宝宝贵的资源，才才可以及时发发现管理与服服务中的不足足，尽可能的的去改进服务务，促进管理理服务质量的的不断创新与与提高。总之之，业主的不不满就是物业业管理公司工工作改进的方方向。二）物业管理品品牌在项目营销中中的作用1、品牌物业管管理在未来居居住生活中具具有重要的价价值。目前，不不少购房者不不仅对自己所所购房屋的质质量感兴趣，也也对未来自己己的居住质量量，即物业管管理服务的情情况十分在意意，因为他们能能从品牌物业业管理中获得得生活、工作作、学习、自自尊、发展、享享受上的方便便与好处。在在营销中突出出品牌物业管管理在未来居居住生活中的的重要价值，对对他们确实能能够构成为一一个极大的吸吸引力。2、品牌物业公公司具有雄厚的管管理实力。物物业公司的雄雄厚管理实力力主要体现在在物业公司的的技术力量、专专业装备水平平、注册资金金以及管理人