ch土地产权的学习课件

ch土地产权的学习课件第1页/共38页第二章土地权利制度第2页/共38页主要内容1、我国现代土地产权制度的建立2、我国现行土地产权制度3、土地权属确定和争议调处第3页/共38页一、现代土地产权制度的建立1、农村土地产权制度的建立（1）农村土地所有制的建立1950年6月颁布《中华人民共和国土地改革法》：除规定属于国家所有的土地以外，经没收的地主的土地、公地以及其他土地，按人口分给农民，实行个人土地所有制。第4页/共38页（2）农村土地集体所有制的建立

建立农业生产互助组建立初级农业生产合作社建立高级的农业生产合作社

1958年全国实行人民公社化，标志着我国社会主义土地公有制的建立。第5页/共38页（3）农村家庭联产承包责任制的建立

20世纪70年代，实行农村家庭联产承包责任制。高度集中的土地所有权分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各种权利。第6页/共38页2、城市土地产权制度的形成（1）城市土地基本国有化时期

1949-1952年，国家没收国民党政府、官僚资本家、大地主和战犯的地产。

1953-1956年，国家对农业、手工业、资本主义工商业三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造。第7页/共38页（2）城市土地国有化完成时期从1966年“文化大革命”到1982年《宪法》第10条正式宣布的“城市的土地属于国家所有”，城市土地国有化经历了实施完成和法律规定两个阶段。第8页/共38页（3）城市土地制度改革期

1982年以来，是我国城市土地管理体制和使用制度的重要改革期。地产市场行为公开化、合法化。1988年，《宪法修正案》“土地使用权可以依法转让”。1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“土地使用权可以出让、转让、出租、抵押”。第9页/共38页二、我国现行的土地产权制度土地产权土地所有权国家所有集体所有土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地他物权用益物权担保物权土地产权体系第10页/共38页（一）土地所有权1、土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的具有支配性和绝对性的权力。2、土地所有权的主体：国家和农民集体3、土地所有权的客体：归国家或特定农民集体所有的土地。4、土地所有权的内容：占有、使用、收益、处分第11页/共38页占有：所有权主体对土地的实际掌握和控制使用：所有权主体按照土地的性能和用途进行事实的利用和运用，如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。收益：所有权主体在土地上获取经济利益的权利。处分：所有权主体在法律上允许的范围内对土地的处理权利。第12页/共38页5、国家土地所有权国家土地所有权的取得（1）继承：旧中国的国有土地。（2）没收：1949年9月“没收官僚资本归人民的国家所有”，1951年2月，“对战犯、汉奸、官僚资本和反革命的财产予以没收”；根据《土地管理法》的规定，集体经济组织违法使用土地的。（3）土地改革：根据《土地改革法》的规定，将一部分农村土地划归国家所有。（4）依宪法直接取得：依据1982年宪法修正案，将城市中解放初保留下来的私有土地规定为国家所有。（5）征收：指国家为了公共利益和公共建设的需要，将集体的所有的土地征收为国家所有。第13页/共38页国家土地所有权的客体（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的原集体所有的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第14页/共38页国家土地所有权的行使

国有土地所有者代表可依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。国有土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。第15页/共38页7、集体土地所有权集体土地所有权的主体及代表：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。第16页/共38页集体土地所有权的客体《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第17页/共38页集体土地所有权的取得集体土地所有权是历史形成的（农民私人土地所有权农村集体化运动）集体土地所有权的灭失（1）国有化（2）征收（3）没收（4）调整（5）所有权人的分立与合并第18页/共38页（二）土地使用权

1、国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。（物权法118条）第19页/共38页2、国有土地使用权的主体：境内外法人、非法人组织和自然人，可以通过出让、租赁和划拨的方式取得国有建设用地、农用地或未利用地的土地使用权。第20页/共38页土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

出让期限（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。第21页/共38页土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。第22页/共38页划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨国有土地使用权的主体：国家机关用地和军事用地；城市基础建设用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律规定的其他符合条件的用地。第23页/共38页租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者代表支付租金为代价取得的一定期限的国有土地使用权。租赁国有土地使用权的主体：新增经营性用地；存量经营性划拨用地；依法取得场地使用权的外商投资企业用地；短期用地；法律规定的其他用地。第24页/共38页3、集体土地使用权集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。农用地使用权：承包经营（土地承包经权）建设用地使用权：乡镇企业用地、乡村公益事业用地和宅基地第25页/共38页（三）土地他物权：他物权是与自物权相对的一法律概念：

自物权是对自己的物所享有的权利，即所有权，是完全的物权，权能包括占有、使用、收益和处分。具有永久性、独占性、弹力性（即将权能分开行使）。他物权是对他人之物所享有的权利，包括用益物权和担保物权，是限制物权，权能包括占有、使用、收益、处分中的一部分，是有期限的物权，同一物上可以有两个他物权。第26页/共38页用益物权：物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。（1）地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。地役权是使用他人土地的权利；地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利；地役权具有从属性和不可分性。第27页/共38页（2）土地租赁权：是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他物权。（3）典权：是指支付典价而占有他人不动产并使用收益的权利。（4）地上权：是指以在他人土地上设置或保有建筑物、其他工作物为目的而使用其土地的权利。第28页/共38页担保物权是以确保特定债权的实现为目的，以支配和取得特定财产的交换价值为内容的限定物权。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。第29页/共38页

（1）抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可以就其卖得价金优先受偿的权利。提供担保财产的债务人或第三人称为抵押人。（2）质权：债权人对于债务人或第三人转移占有而供担保的动产或权利，就其价值优先受偿的权利。（3）留置权：是指按合同占有债务人财产的债权人，在债务人不按期履行债务的条件下，得留置其占有物以保证其债权实现的担保物权。第30页/共38页三、土地权属确定与争议调处1、土地确权的基本原则城市土地属国家所有的原则国家土地所有权性质不可变更的原则尊重历史面对现实处理权属问题的原则第31页/共38页2、土地权属确定的方法（1）国有土地和集体土地的确定城市市区的土地；农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的原集体所有的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。第32页/共38页城市市区以外土地的权属问题：依据《人民公社60条》该土地是否曾经确定为集体所有土地；该土地怎样被确定的，其权属是否发生过变化。第33页/共38页（2）集体所有土地的权属确定《确定土地所有权和使用权的若干规定》村农民集体所有的土地按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。第34页/共38页3、土地权属争议的处理（1）土地权属争议：是指土地所有权或者使用权归属争议，他是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。（2）土地权属争议，主要有以下几种：国有土地所有者与集体土地所有者之间的争议集体土地所有者之间的争议国有土地使用者之间的争议集体土地使用者之间的争议国有土地使用者与集体土地使用者之间的争议第35页/共38页（3）土地权属争议的原则先占原则和时效取得原则先占原则：就是以据为己有为意图获取或者占有不属于任何人所有的物（无主物）。时效取得：以自己所有的意思，公开、和平、继续地占有他人之物达到法律规定的时间，从而取得物的所有权或其他财产权。现有利益保护原则从实际出发尊重历史的原则诉讼解决以行政处理为前置的原则第36页/共38页（4）土地权属争议