大厦写字楼项目前期物业管理服务投标书

大厦写字楼项目前期物业管理服务投标书投投标书承诺书重庆某房地产开发有限公司：司向我司发出的关于某金都项目前期物业管理的邀请投标书，我司决定参与该项目的投标并作如下承诺：作为合同附件；本标书不作商场合同附件；商场后 一、重庆市某物业管理公司简介 5服务特性 6 i未定义书签。一、前期介入管理内容 错误!未定义书签。 错误!未定义书签。三、客服工作概述........................................................................................................................错.误!未定义书签。四、安全管理概述........................................................................................................................错.误!未定义书签。五、环境卫生及绿化管理概述.....................................................................................................错误!未定义书签。六、设施、设备的维修与维护概述.............................................................................................错误!未定义书签。七、入住装修管理........................................................................................................................错.误!未定义书签。八、服务工作要点........................................................................................................................错.误!未定义书签。九、运营管理要点........................................................................................................................错.误!未定义书签。第四章架构和人员....................................................................................................................错误!未定义书签。一、项目管理组织机构设置.........................................................................................................错误!未定义书签。二、管理人员的配备.....................................................................................................................错误!未定义书签。三、各部门职责..................................................................................................................错误!未定义书签。第五章人员的培训和管理........................................................................................................错误!未定义书签。一、人员培训.................................................................................................................................错误!未定义书签。二、员工的管理.............................................................................................................................错误!未定义书签。第六章管理规章制度................................................................................................................错误!未定义书签。一、综合工作.................................................................................................................................错误!未定义书签。二、财务工作.................................................................................................................................错误!未定义书签。三、设施设备管理........................................................................................................................错.误!未定义书签。四、商业及住宅管理.....................................................................................................................错误!未定义书签。五、安全防范管理........................................................................................................................错.误!未定义书签。六、小区清洁.................................................................................................................................错误!未定义书签。七、园林绿化.................................................................................................................................错误!未定义书签。八、车辆管理.................................................................................................................................错误!未定义书签。九、维修、养护.............................................................................................................................错误!未定义书签。十、消防安全.................................................................................................................................错误!未定义书签。十一、社区文化.............................................................................................................................错误!未定义书签。十二、物业接管、入住.................................................................................................................错误!未定义书签。十三、应急处理.............................................................................................................................错误!未定义书签。第七章应急预案..........................................................................................................................错误!未定义书签。一、工程类....................................................................................................................................错.误!未定义书签。二、安全类....................................................................................................................................错.误!未定义书签。三、环境类....................................................................................................................................错.误!未定义书签。第八章特色服务........................................................................................................................错误!未定义书签。一、日常特色物业服务.................................................................................................................错误!未定义书签。二、常规有偿收费服务.................................................................................................................错误!未定义书签。三、个性化服务类........................................................................................................................错.误!未定义书签。四、特约服务.................................................................................................................................错误!未定义书签。第九章社区文化活动................................................................................................................错误!未定义书签。一、某金都项目社区文化的目标.................................................................................................错误!未定义书签。二、社区文化活动基本原则.........................................................................................................错误!未定义书签。三、社区文体活动具体措施.........................................................................................................错误!未定义书签。四、某金都项目社区文化的重要内容.........................................................................................错误!未定义书签。五、某金都项目社区文化的人员配备.........................................................................................错误!未定义书签。六、某金都项目社区文化的经费来源.........................................................................................错误!未定义书签。七、某金都项目社区文化活动场所或渠道.................................................................................错误!未定义书签。八、某金都项目社区文化活动计划.............................................................................................错误!未定义书签。第十章档案建立与管理............................................................................................................错误!未定义书签。一、档案资料的分类简索.............................................................................................................错误!未定义书签。二、档案、资料的管理办法.........................................................................................................错误!未定义书签。三、档案资料管理要求.................................................................................................................错误!未定义书签。第十一章经费收支预算及投标报价.........................................................................................错误!未定义书签。(一)管理费报价........................................................................................................................错.误!未定义书签。(二)物业管理收入测算.............................................................................................................错误!未定义书签。(三)经费测算分析.......................................................................................................................错误!未定义书签。第十二章各项指标承诺及措施.................................................................................................错误!未定义书签。第十三章违约责任....................................................................................................................错误!未定义书签。附件..............................................................................................................................................错误!未定义书签。重庆市某物业管理有限公司法人证明书及法人委托书..............................................................错误!未定义书签。重庆市某物业管理有限公司营业执照复印件.............................................................................错误!未定义书签。重庆市某物业管理有限公司资质证书复印件.............................................................................错误!未定义书签。第一章企业基本情况业管理叁级资质，系重庆市物业管理协会理事单位，重庆市物业管理学会理事单位。某物业O见、用心服务”的企业精神，遵循“乐意受理、快速响应、用心处理、及时回复”的客户需求受理方针，旨在为每一位居者和经营户搭建一个放心、舒适、完好、和谐的物业空间。公司全体员工体贴、细致的努力得到了广大商家及业主的一致认同和好评。公司将不断创新管理理为社会经济的和谐与繁荣贡献力量。公司成立以来，保持良好发展，通过所有员工的共同努力，在客户中赢得了优异的口碑、财务部、项目部，现有员工约200直不断吸引从业经验丰富、专业素质优秀的物业管理专业人才加度，并接受过富的物业管理经验，对物业管理服务有深刻的认识并能使管理服鉴现代企业的人力资源管理理论，极为重视员工团队精神、服务学的管理体系为基础，努力提高工作质量，在为商服务特性质量方针：真诚服务规范管理追求卓越步不断增长，我们应在合理控制成本的基础上，持续满足并力求超越顾客期望，为顾客更大的满足。服务特性：舒适：物业管理区域内环境干净卫生(如小区干净整洁、无卫生死角、异味、“四害”等)，园林绿化景观的设计达成度，标识标牌、车辆、物品放置感观完好程度是完好：物业共用部位共用设施设备交付时现状(不缺损)和额定状态(随时处于设计功能，通过运行和维修保证)的保持程度是完好特性的主要表现。第二章管理服务策划 某金都项目位于重庆市璧山县丁家镇，是重庆某房地产开发有限公司开发建设的高层形配套设施建筑面积万平方米，地下车库建筑面积平方米.响力楼盘，位置醒目列开发项目，整个项目含域性地标性建筑形场及住宅的物业服务，有别12运行期，物业管理实施与周边施工(配套工程收尾)长期并存4根据项目情况调研及客户群体分析的情况，对某金都项目的管理服务定位是打造“安全、舒适、便捷”的物业服务，总体构思如下： (一)秉持“真诚服务规范管理追求卓越”的质量方针以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理报告制度”，定期如实向商家及业主报告维 社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，尤其适合年 (三)塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念化的良好长势；以多种形式组织商家及业主开展环境保品及自然景观，营造厚重的人文气息，建 (四)体现“便捷”主题在工作，因此我们在设置服务时注重效率，在服务时间的设置一般为晚上和周末休息时间，因此对一些服务开展时间针对某金都项目的建筑和商家及业主群体特点我们确立的物业管理模式是：倡导“以客户为中心”的流程管理思想倡导科学管理和专业服务引导积极向上、健康运动的社区文化建设在确定管理模式的基础上，针对本小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物我们的管理思路是：采用整体管理和专业管理相结合的办法强调成本控制意识和成本管理程序强调维修资金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进确保公众服务的规范化与特约服务的个性化确保配套设施的不断完善与便捷服务的日趋完美致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境 (一)安全防范安全是物业管理的核心任务之一。某金都项目位于璧山县丁家镇交汇处，开放区域较 (二)消防管理消防管理是保障商家及业主生命财产安全的一道防护线。而某金都项目是高层住宅及商(三)园林养护种和造型也有不同的见解，所以如何让园林养护既满足商家及业主的美感需求也达到植物的(四)便捷个性化服务根据之前分析，客户主要为年轻人，因此如何满足这部分商家及业主便捷性的需求，这(五)装修管理为挑高跃层，客户在装修中对空间有较大的改动，建筑垃圾的及时清理运转需要更多的人力，可能产生的违规装修现象几率增大，同时出入口进出的装修材料更多，这 (一)全面贯彻实施ISO9000质量管理体系，坚持管理运作规范化运用政府法规和质量体系文件规范服务行为，严格按照质量手册、程序文件、服务标 (二)物业基本服务，全方位品质让商家及业主安心、放心、舒心，并尽可能挖掘商家及业主潜在需求，满足商家及业主深层 (三)塑造和谐、健康的社区文化氛围面、多角度地激励员工，主张管理者与员工的充分沟通，关注员工自我价值的实现，为员工创造 安秩序管理有许多隐患的地区，属于城乡结合部，周边环方。因此，本投标项目要形成良好的外部环境，要达到市级文明优秀住宅小区的标准，不是一件容易的事。而治安状况的好坏是问题，也是商家及业主衡量物业公司管理水平的关键。对此，我为核心组成的秩序队伍实行半军事化管理 等形式多样的宣传活动，积极引导商家及业主增强消防意识，确保本 直接影响到商家及业主的日常起居和安全保障等问题。优良的设备需要科设的管理经验，我们将共用设施、设备的管理分为三个层次进共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修)；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。在共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和 (六)加强商业及住宅外立面的管理 (七)精心养护小区园林绿化，实施垃圾分流，加强小区环境建设、环保建设将充分利用小区的绿地率，实施“绿色工程”，组建一我们将努力维护小区环境清洁，让小区呈现勃勃生机，让商家 (八)加强智能化系统的管理和维护效率的可靠保障。我们将基于时，在维护上，强化科技概念，精心维护，严格管理，保证 (九)注重发挥商家及业主自治、自律功能公司单向的推动，还应得到广大商家及业主的真诚回应，变广大商家及业主共同参与，增强商家及业主自治、自律功合，才能使本投标项目物业管理真正得到升华。在本投标商家及业主委员会，通过齐抓共管的形式，努力将本投标，成为重庆市璧山新城区的窗口。其它服务要点们认为对于企业而言，物业管理成败的关键在于能否将自身优势与物业管理要求有效各项管理服务措施更加切合商家及业主的需要及相关政策法规。们在管理策划中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。项目部日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争们在物业管理中，力求管理手段现代化及信息网络化，形成一个可为商家及业主提供方便的资源共享的信息网。我们设想在互联网上建立某物业网站，将项目部与商家及业主相关的信息登录在网站上，商家及业主可通过上该网站得到相关管理服利于信息的多层面传递。服务的前提。在本投标项目的服务形务中心的运作体系。即将项目部的内部管理和对外服务分为后台和部对外形象的统一化。客户服务中心是项目部的指挥调度中心及信的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到商家及业主。通过管理一，可保证项目部对外信息传播的口径统一化，第二，建立首问责的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至商家及业主满意为主；第家及业主的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务的服务需求的要求。管理体系的全面整合提升，其精髓，使其能够更加符合商家及业主的真实需求，从而为商住区内的服务体系结构，另一方面将在工商部门的指导下，积极引入有品与社区服务，坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲商家第三章拟采取的物业管理方式内容 (一)从后期物业管理的角度协助开发商完善以下工作 (二)协助开发商参与工程监理的工作内容交底会审，提出修改意见。2.审查承建单位提供的材料和设备清单及所列的规格与质量是否与设计相符。4.检查工程施工进度，参与有关工程联系会议。6.督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤。。8.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序装质量，提前熟悉楼宇中的各种设 (三)物业管理前期介入软件建设的工作内容以国家和政府有关行政管理部门制定颁布的法律、法规和规范性文件为依据，结合物业管理的实践，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。1.制定物业管理内部管理制度。如：各级员工手册、员工岗位职责及考核指标体系、内2.制定物业管理外部管理制度。如：委托管理合同、物业验收与接管标准、楼宇入伙手续文件、装修管理规定、商家及业主临时规约、商家及业主手册、商家及业主管理委 (四)配合销售工作1.在销售过程中对商家及业主(客户)进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解展示、样板房管理。 (五)工程预验收、接管、成品保护工作1.认真参与中间验收、检验，及时根据相关信息提出专业意见。备。、管理服务基本内容及要求项目 基本要求 房屋管理内容与要求1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按之外的特约服务和代办服务的，8.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9.按合同约定规范使用住房专项维修资金。1.对商业及住宅共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐2.根据商业及住宅实际使用年限，定期检查商业及住宅共用部位的使用状4.按照住宅装饰装修管理有关规定和商家及业主公约(商家及业主临时规5.对违反规划私搭乱建和擅自改变商业及住宅用途的行为及时劝阻，并报告 保洁服务1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。2.建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备。4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维划和住房专项维修资金使用计划，向商家及业主大会或商提出报告与建议，根据商家及业主大会的决定，组织维修5.消防设施设备完好，可随时启用。7.小区道路平整，主要道路标志齐全、规范。9.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的3.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。6.根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。1.1.有专业人员实施绿化养护管理。2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5.定期喷洒药物，预防病虫害。 (一)特定服务管理A.负责参与物业接管验收B.负责物业交付验收C.负责办理入伙手续D.负责建立商家及业主档案 (二)特约服务管理A.负责受理客户需求B.负责根据项目分类处置客户需求C.负责回访与验证 (三)投诉报事管理A.负责商家及业主投诉的受理B.负责商家及业主投诉的处理C.负责投诉处理的回访 (四)内务管理 (五)工作质量管理1.负责服务质量管理2.负责服务规范的管理动纪律的管理 (六)培训管理1.负责制定所属员工培训计划2.负责所属入职员工的培训3.负责组织专业基础知识的培训 (七)业绩考核管理1.负责本部门业绩评定2.负责本部门考评结果实施 (八)有关服务工作的外部联系安全工作是小区物业管理的一个非常重要的方面。安全工作具有第一位的意义，只有小区的安全有了切实的保证，商家及住户才能放心地在小区内生活。因而安全管理也是住宅小区管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范 (一)治安管理特点： (1)以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出标准。 (2)小区安全管理与社会治安紧密联系。一个小区的安全状况是整个社会治安工作的政府公安部门，这是安全管理工作最明显 (3)服务性强。从本质上看，安全管理就是服务，即提供安保服务。作为安全管理人保持服务人员 (4)软件与硬件同时抓。一个小区安全工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一 (1)门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人咨询指引小区内 (2)安全巡检。定时或不定时地对小区内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因 立义务消防 (5)与其他部门搞好配合工作。 (1)组建机动快速应急分队心管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动 (2)实行24小时巡视逻方 (3)加强重点区域巡逻 (4)治安状况统计 (二)消防管理前 (1)小区防火工作的各项有关规定； (2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法； (3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；户服务中心员工还应懂得以下两点： (1)遇到紧急情况时自己的职责任务； (2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。常检查 (1)防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。 (2)应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等； (3)各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘 (4)各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在 (5)消防栓是否完好，水压是否符合要求。 (1)组织小区人员开展消防演习。 (2)请消防支队做有关知识讲座。 及绿化管理概述整洁、明亮的办公环境。 (1)负责小区各区域和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；；。 (二)垃圾处理 (1)垃圾收集袋装化：生活垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装处理； (2)设置多功能的垃圾箱，进行分类处理。 (三)消杀工作小区内经常性的消杀工作主要包括以下几个方面的内容： (2)聘请专业队伍进行消杀工作。 (3)专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不 (5)在小区内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作。 (7)杀虫灭鼠工作通常安排在下午或夜间进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好 (8)对由市、区、街道办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。 (四)清洁卫生工作流程和质量标准洁洁自行车棚(房)、垃圾房(池)、垃次准垃圾杂物、泥沙、污渍、黑尘及时清除，无死角污迹、灰尘杂物及时清理，光面不锈钢表面清洁无广告纸，蜘蛛网、积尘、污迹灯具、灯管灰尘，灯具内蚊虫，灯盖、灯罩蜘蛛网，保持明亮洁宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形尘、积水，自行车摆放整齐，汽车停放有序，及时处理油块油达90%以上 (五)、园林绿化工作流程和质量标准准、施肥草地每季一次(阴雨天次料病虫危害，一旦发缺肥及养分不足设备的维修与维护概述小区物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障小区的设备运行的安全、高效，我们将结合某金都项目的实际情况，在管理运行中建立一套有效而完善的设备管理模式。此外，我们将在组团项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为商家及业主创造一个舒适的生活环境。为此，我们对小区设备管理与维护(一)机电设备管理的基本原则效的管理模式 (1)建立完善的设备管理维护体系。使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，中心负责其日常运行管理及定期检查维修。运行 (2)制订高标准的设备维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，维护保养根据《设备管理规定》和《巡视检查记 (3)实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设备将建立《设为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由项目工程管 (1)根据小区图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》 (2)制定含有设备编码编号的《设备总览表》。 (3)依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。 (4)对于标贴明显的将导入视觉标示系统。 (5)机电设备的编号编码由项目工程管理中心统一进行。 (2)项目工程管理中心建立内部例会制度，创造学习、讨论、督促、建议的平台，以便各系 (1)任何工作做到有据可查。 (2)以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。 (3)适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依 (4)完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。 (1)对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。资料室掌握所有的一手资料，项目工程管理中心对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本部资料柜中， 。 (2)设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备(3)设立与本小区相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。因小区机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应 (二)设施、设备的维护管理、定期维护保养和分级维护保养，由项目工程管理中4.建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据小区的图纸资料制定《设备编码规则》和8.建立质量记录体系。根据项目工程管理中心内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。 (三)增收节支，不提高管理水平 修维护成本。 (2)努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。 (4)加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。 序序号 (1)提高主要技术人员的素质，加强项目工程管理中心工作的领导。 (2)配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。 (3)维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优标准进行运作。 (4)建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积 (5)实行公司工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。 (6)成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。(四)商业及住宅本体共用部位日常维修养护计划及实施方案项目维修类别划分计划日常维修方案标准12345构机电设备2)施工质量原因造成的结构问题1)外墙面起鼓脱落的修补，2)外墙面1)隔热层破损；2)防水层破损造成面积水。1)曳引绳张紧度的调整维护；2)导置的维护；5)电脑控制板等的维护检测1)发电机及水泵等机电设备的维护保养；2)日常机电设备的零部件易耗品次,特别是入住装修阶段要每天巡视,发现问题立即处理、维修，发现问题及时维，发现问题及时维，发现问题，及时同公司电梯维护，发现问题及时维成结构部受损较修部门按商业及住宅修缮规定实施维重，应请专家“会诊”提出方案，委托专因施工质量原因造成结构问题，应报有关修缮规程实相应作业规程实施员实施维修(全保)。1)商业及住宅修缮标准；2)有关工程施工技1)商业及住宅修缮准；2)外墙面修缮作业1)商业及住宅修缮准；2)相应修缮作业规各项机电设备维修使用；2)功能完好。渗漏；2)隔热层完好3)避雷网无间1)安全正常运2)机房、轿厢整洁；3)电梯各组成1)无故障停2)保障安全运6789防维修、更换；3)制1)系统的维护保养；2)线路的检修；3)防盗门及邮政信1)线路的检修维护；2)灯具的维修及更1)疏散标志的维修及维护；2)室内消火栓(箱)的有效烟、温感报警系统故障的排除和维1)公用地面的维修1)接口及砂眼漏；2)管道堵塞、破问题及时维问题及时维问题，及时照相应作业规程实相应作业规程实施1)防盗监控及智能系统维护保养规程；2)邮政信箱维修作1)公用照明维修保1)标识制定及维护管理规定；2)消火栓维修操作规程；3)消防报警系统维1)相应建筑部分修1)系统完好，使用及防施完好，无损坏；3)线路无乱搭1)线路无乱搭接；2)照明灯具正1)设施有效、标志清楚，完好无损；2)灵敏、准确1)排烟通畅； 维维修标准实施效果1)建筑物白蚁防治标准；2)建筑物完好等级正常使用；2)结构性能完计划1)每年对商业及住宅基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀及时了解商家及住户定方1)由工程技术部负责实施；2)维修费用每年递维修类别划分1)局部受损；2)施工质量原因造成的结构问及构序号期案234567机电设备1)外墙面起鼓脱落的修补；2)外墙面局部渗漏；3)外墙面大面积渗漏；4)外墙面的翻新(25年周期)。1)隔热层破损；2)防水层破损造成屋面渗漏；3)避雷网脱焊、间断；4)屋面积水。1)曳引绳张紧度的调整维护；钳的工作情况维护；部的维护；4)各项安全装置的维护；5)电脑控制板1)发电机及水等机电设备的维护保养；备的零部件易耗品维修、更换；3)制冷系统的1)系统的维护保养；2)线路的检修；3)防盗门及邮政信箱的维修养护；1)线路的检修维护；2)灯具的维修1)每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2)每年雨季前对商家及住户外窗台进行一次密封维护检1)避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2)每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3)每半年疏通一次屋面雨水口；4)每年对屋面防水1)每月检查一次曳引绳张紧度一次；2)每月定期对滑油；3)每季检查一次导况；4)每半年进行一次1)月检制控设备一次；2)季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3)年检电源切换及自动保护装置；4)每季检修一次发1)每月对系统进行一次维护检修(含线路)；2)每年对防盗门维护一次；3)每年对防盗门及信箱进行一次紧固维每年检修一次线路和灯具，更换老化线路1)由工程技术部门负责实施；2)外墙面每年全面1)由工程技术部门负责实施；2)屋面防水、隔热1)由专业电梯维护人员负责实施定期维护(全保)；2)每年更换一次。1)由工程技术部门负责实施；2)重大设备如柴油发电机等每年大修一次；3)风机、水箱等每1)由工程技术部门责实施；2)每20年更换一1)由工程技术部门按照相应保养规程实施；2)照明器具每151)商业及住宅修缮标准；2)外墙面修缮作业1)商业及住宅修缮标准；2)相应修缮作业规各项机电设备维修1)外墙平整，无渗水；2)整洁统一。1)无积水，防水层正常，有发挥功用，无渗漏；2)隔热层完好；3)避雷系统完改善并增进电梯各部分的性稳运行；2)确保顺利通督部；2)设备完好率。1)系统持续有2)系统线路正1)线路无老化；2)灯具正常使11)每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2)每半年进行一次烟感试验；3)每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4)每年对消防疏散标志进行一次维1)每半年对公共地2)每二年全面维护1)由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；2)消防系统主要设1)由工程技术部门2)每20年铲除抹1)消防设施保养规程；2)消防报警系统维1)商业及住宅修缮2)相应建筑部分修1)疏散标志的维修及维护；2)室内消火栓 (箱)的有效维、温感报警系故障的排除和1)公用地面的1)由烟道内横2)排烟口封闭1)设施完好率2)报警系统灵防89 设设施效果%以上。好清洁，灯杆及灯座无9%以3)无堵。1)绿化管理设施、设备常维修标准1)路面修缮质量标准；2)人行道铺设修1)电气作业安全操作规程；2)灯具施工技术标准；井壁无脱落；2)井盖上标志清1)绿化工作标1)设施完好；2)正常使用计划每周检查，，发现每天检查，发现问每天检查，发现问门专业维修工按项目维修规门专业维修工按专业操作规门专业维修工按作业规程实境管理部进补种，门专业维修工按相关维修规项目砼路面、人行道牙灯池所社区活动中心室外照明沟渠池井12345平整、无积水平整、无积水、无缺1)管道畅通，无堵塞；2)无泄露；3)消防设施正常有效。1)标志设施完好率2)标志无损坏。3)无改建。1)砼路面修缮质量标准；2)停车场地面修1)排水管施工技术标准；2)消防设施施工1)标示清楚，无污积，破损；2)安放牢固。1)无破损；2)无脱落；每天检查，随坏随每周检查，发现问每周检查，发现问门专业维修工按相关维修规门专业维修工按相关维修规门专业维修工按相关维修规地面停车场水泵结合器场 )统房6789 设设施效果1)减少不必要的路面受污损和破坏；2)使局部损坏严重路面长寿命，从路保持均衡1)实施良好的灯具外；2)照明系统正常有效启；3)照明设施线路完好率计划1)进住装修期及中高层、高层施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2)每年对局部损坏严重，修补多次的路板进行翻新。3)路面翻新面积应控制在1‰每年内，其1)灯杆每年维护一次；2)每月清洁灯具一次；3)每季检修线路一期维标准1)屋村道路使用管理规定；2)路面施工质量标准；3)人行道铺设技2)照明设施清洁完好；3)灯具施工技术定1)由工程督查入区内道路；2)翻新工作由1)由工程技术部门按相关作业规程维护；2)对于破损灯具及老化线路灯室外照明序号修2沟沟渠池井3456789场 )池所社区活动中心地面停车场水泵结合器次漆,防止锈蚀；2)每季清理井内杂物一次；3)每年全面维修完1)春夏季各补换3‰--6‰绿地一木补种春夏2)花木每半月修剪修剪一次;4)乔木每月修剪一次;5)循环每周更换一次;6)林小品,雕塑一次;7)根据病害发生规律,每年进行三次大消杀和四次日常消杀.会所内墙二年粉刷一次，其他每年维线路检修及其建筑1)每年对车场侧局部道牙损坏多次修补进行更新一次；2)对因施工质量问题造成的局部沉陷1)消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；2)消防栓每半年排1)每月清洁标志一次；2)每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3)每半年对标识进作业规程实部按照相应作业规程实施；2)自第10年按相关作业规程和施工规范1)由工程技术单位；2)维护费用逐1)由工程技术部负责实施；2)每15年更1)由工程技术1)井盖刷防锈漆作业规程；2)井内无沉积1)绿化工作标；2)园林工作标1)有关建筑部分按修缮质量标准；2)有关电气、机械、设备维护标1)砼路面施工质量标准；2)停车场地面施1)开启灵活；2)不渗漏。1)井盖正常使用，密合；2)流水通畅。1)绿化丛丛，树木青2)雕塑、小品完整清1)各类文娱场所能正常设施、设备等能发挥正常运转，环境设施完好。1)停车场地面均衡，有效发挥功用；2)使局部坏严重通过翻新延长1)正常有效使用；2)外观完好。1)标志清洁美观；2)安放稳固；3)标示清晰路完好；路完好；3)软件及数据完好正确施；2)本系统设备统房入住装修管理司实施公共设备设施管理与商家及业主服务功能的重要阶成。修实施严密的监管，确保装修管理总体目标的实现。治安 (一)前期措施准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车的一项重织部分商家及业主参观学习，以求取得良好的社会效2.做好验收接管工作业整体的各项性能与特点，预测管理中可能验收与接管程序如下：签订移交 (二)入住装修阶段的管理措施 (1)办理入住手续流程，根据商家及业主与开发商在交房时，出具交房(入伙)通知单才1.综合物业管理费；与商家及业主进行商业及住宅验收交接2.水电周转金；1.查验配套设施；4.查验土建、门窗；1.签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》； (2)办理入住手续采取的便利措施2.房屋钥匙交接；办理入住手续，我们将坚持八字方针：热情、周到、高效、便利。我们采取的便利措施是：A.设立办理入住专用接待服务室，由专职人员提供周到的一站式服务。精心安排入住程内办B.提前与供电局、自来水公司、电信部门、有线电视签订代办业务协议书，代办有关业C.提供有偿上门维修服务项目。战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”，业主办理入住手续对业主、装修施工队提供装修特采取劝阻措施向职能部门反映情况以取得行政上经济手段为加强装修宣传的力度，我们将在入住初期策划一项大型活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起客户服务中心与商家及业主的桥梁，真正提高商家及业主按章依据我们多年管理的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低商家及业主为了个人利益，利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。针对小区物业管理上可能出现的特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求，我们将一方面采取对商家及业主申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。装修审批重点如下：A.保证商业及住宅设施的正常使用功能。审核重点：商业及住宅结构、智能化设施及管管线走向。装修材料符合防火规定。 (3)建立细致严密的装修跟踪监管体系天巡视施工现场不少于1次，通过现场巡查与商家及业主沟通，了解施工方案、装修工程进违章装修消灭于萌芽阶段。此外，在加强监管的同时，在商家及业主入住装修高峰期，对楼前绿地加以保护，使之不被破坏。商家及业主装修实施袋装化，指定地点投放，确保小区绿化完好。 (4)处理违章装修的四个手段解释装修规定，耐心地向商家及业主说明违章装修造成的危主，争取商家及业主的支持和谅解，让商B济手段。在商家及业主装修申报时，按规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、等经济手段控。C有一定身份的人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力。我们将通主一意孤行的情况下，向他们反映情况，取得行政上D.法律手段。商家及业主装修申报手续中，客户服务中心分别与商家及业主、装修施主，我们通过法律途径予以解决。通过上述管理措施的实3.入住期治安管理 (1)秩序队伍建设——建立一支高素质的治安队伍。治安队伍建设，按高标准、严要求的 A.人流控制业主通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手取出入证管理，并交装修管理保证金，对他们的活动范围进行一定户口，把可疑分子清出小区；对可疑陌生人，采取追踪、监控的措B.物流控制对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。商家及业主物品的搬入(出)须向与商家及心开据物品出门条；秩序员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘C流控制工作要点服务；心做商家及业主思想工作，做好人性化的协调工作，将违性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物公司每年与客户服务中心签订管理目标、经济指标责任书，客户服务中心各级员工与客，协调管理及实行值班经理日常管理责任制。 (二)督导管理公司以品质管理机构牵头采取有效的督导管理方式，对客户服务中心各职能部门实施监每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超益一致性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感，不断提高员 (三)全面质量管理理人员要认真检查质量情况，发现质量问题及时纠正，使工 (四)协调管理用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部商家及业主有不满情绪的问题时，若说服或协商无效，可采取 (五)实行中央值班经理日常管理责任制第四章架构和人员项目管理组织机构设置台服班员洁化合助组理待理维修我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理工和具有高度的服务意修识为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍，为重庆市某物业管理有限公司创出优质品牌。在小区管理人员配备中，我们遵循如下原则：具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备。所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%持证上 (二)、人员配置素质要求表专专业要求从事相关工作三年以上，具有丰富的物业管理经验强、具有大型物业的安全管理经验及沟通能力备注企业管理或行政管理专业工程专业有三年以上安全管理经验者有三年以上高档住宅物业环境管理项目经理工程维修班长秩序主管环境班长学历或同等学力要求大专以上年龄下下右下1234序序号学历或同等学力要求年龄专业要求备注5客服助理6前台接待7秩序维护员8绿化员9保洁员10综合维修工职责高中以上高中以上初中以上高中以上下下下下下下能熟练使用计算机，有相关工作经验，责任心强二年以上财务工作经验，能熟练使用计算机退伍军人、身高175CM以上，形象良好，身体健康，责任心强有种植、养护经验，工作踏实、身体健康、形象良好形象良好、身体健康、工作踏实有专业上岗证，有住宅物业的水、电、气、土木维修、供暖设备日常维修的工作经验，有敬业精神，形象好，身体健康。物业管理专业毕业，持有物业管理资格证财务专业党员优先具有相关工作经验者优先具有相关工作经验者优先具有相关工作经验者优先业务：(1)全面负责项目的各项工作(2)制定项目工作目标和计划并监督实施(3)负责项目对外各种业务合同的审核、修正并监督实施(4)参与组织每年的物业管理质量检查及配合做好质量体系管理评审的工作(5)负责跨部门的协调(6)负责项目员工的思想教育工作人事：(1)负责项目人员的招聘与解聘工作(2)制定项目岗位编制(3)确定各岗位的工作要求及成绩考核标准(4)项目员工的培训、发展(5)项目内部协调(6)结合公司制度制定客户中心激励机制财务： (1)负责项目成本指标的预算2.客户服务中心职责特定服务管理 (1)费用的收缴管理A.负责物业管理费的收取B.负责有偿服务费用的收取C.负责水、电、气费的代收代缴D.负责各种费用的催收E.负责收费单据的保管及帐务处理 (2)物业交付A.负责参与物业接管验收B.负责物业交付验收C.负责办理入伙手续D.负责建立商家及业主档案 (3)装修管理E.负责对商家及业主装修申请的审批F.负责商家及业主装修过程中的管理G.负责组织装修验收H.负责装修按金的管理、清退 (1)物约服务内容管理 (2)特约服务项目处理A.负责商家及业主报事的受理B.负责商家及业主报事的处理C.负责商家及业主报事的回访A.B.A负责定期对商家及业主进行访问B责商家及业主满意度的调查C主传递客户服务中心的信息A.负责服务质量管理B.