房地产及物管行业周报2022年W24：基本面出现积极信号市场底部渐行渐近

基本面出现积极信号，市场底部渐行渐近房地产及物管行业周报——2022年W24(2022.6.11-2022.6.17)：看好书编号系人angfanstockecomcn2点转。-7月，债务到期对需求的负反馈影响还有待观察。而7月之后房企偿债压力有所3CONTENTS42016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/4钢铁交通运输综合公用事业2016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/4钢铁交通运输综合公用事业建筑装饰银行房地产商业贸易电子建筑材料纺织服装传媒计算机休闲服务机械设备通信食品饮料非银金融医药生物有色金属汽车电气设备家用电器农林牧渔本周(2022.6.11-2022.6.17)沪深300上涨1.65%，SW房地产下跌0.31%，房地产跑输大盘1.96pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周农林牧渔领涨，房地产本周收益率排名21，表现靠后。本周恒生指数上涨下跌3.35%，恒生地产建筑业下跌4.67%，跑输大盘1.32pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周恒生数电讯业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名5，表现靠后。5%4%3%2%1%0%-2%-3%30252050图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅-0.31% TM2016/1/42016/5/42016/9/42017/1/42017/5/42017/9/42018/1/42018/5/42018/9/42019/1/42019/5/42019/9/42020/1/42020/5/42020/9/42021/1/42021/5/42021/9/42022/1/42022/5/486420图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅7%生综合行业指数-电讯业生生生生-----生生生生-----本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE (TTM) (TTM)生综合行业指恒生综合行业-工业生综合行业指501本周行情回顾——地产个股涨跌幅本周(2022.6.11-2022.6.17)房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数少于下跌个数。其中，表现前5的公司为：华夏幸福(+2.52%)、陆家嘴(+2.08%)、大悦城(+1.88%)、万科A(+1.79%)和华侨城A(+1.07%)。H股标的上涨个数少于下跌个数。其中，表现前5的公司为：德信中国(+1.89%)、弘阳地产(+0.41%)、越秀地产 (-0.84%)、绿城中国(-1.90%)和金地商置(-2.90%)。图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%华夏幸福陆家嘴大悦城万科A华侨城A首开股份蓝光发展保利发展我爱我家世茂股份金地集团绿地控股光大嘉宝荣盛发展金融街阳光城南山控股新城控股天健集团招商蛇口荣安地产华发股份滨江集团中南建设金科股份中交地产-25%-20%-15%-10%-5%0%5%德信中国弘阳地产越秀地产绿城中国金地商置禹洲集团远洋集团美的置业建发国际集团华润置地中国海外发展中国海外宏洋集团时代中国控股正荣地产碧桂园雅居乐集团旭辉控股集团中国金茂龙湖集团富力地产宝龙地产中骏集团控股融信中国合景泰富集团中梁控股67AH股地产板块7称 (亿港元)年初收盘价(元)最新收盘价(元)年内累计涨幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024EZ发展Z蛇口集团8551Z53控股3018Z融街Z集团6674Z14.24.31-Z城Z股份4856份9406Z集团36首开股份7475称 (亿元)年初收盘价(港元)最新收盘价(港元)年内累计涨幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E081.HK中国海外宏洋集团123.HK越秀地产8939688.HK中国海外发展2,3811955805120817.HK中国金茂12884.HK旭辉控股集团69960.HK龙湖集团1,939054454华润置地2,353547848宝龙地产08---建发国际集团%.05.90.50融创中国58--7.HK碧桂园31HK远洋集团-HK绿城中国46HK美的置业47278递8放松方式门/城市细节详述政策组合价利率，家庭购买首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二相应期限贷款市场报价利率加60个基点。住房％，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；支持购买首套住房的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款(置换贷款)；缴存职工家庭夫妻参贷的，单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算，买住房时，可按购买第二套住房的政策申请住房公积金贷款。促进房地产开发：1-完善房地产信贷服务。银行业金融机构要准确把握和执行房地产金融审慎管理政策，保持房地产开发贷款平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作，对兼并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。鼓励和支持商业银行加大对商业商务用房按揭贷款的支持。2-优化项目资本金监管。对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可按项目施工进度，分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可申请分批次存入，首次存入核定监管金额的60％，剩余的40％可给予4个月的缓存期。在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项目资本金。湖北鄂州购房补贴：(一)90平方米及以下的每套补贴1万元，90平方米以上的每套补贴2万元；(二)符合国家生育政策的多孩家庭，二孩家庭一次性补贴5000元，三孩家庭一次性补贴1万元；(三)全日制博士、正高级职称一次性补贴10万元；全日制硕士、副高级职称、高级技师一次性补贴6万元；全日制本科、中级职称、技师一次性补贴4万元；全日制大专、高级工一次性补贴2万元。提升至60万元；对认定的人才申请公积金贷款的最高额度提升至正常额度的1.3倍促进房地产开发：土地竞买保证金最低比例下调至土地出让起始价的20%。延长土地出让金缴纳时间，土地受让人在土地出让成交后一个月内，缴纳不低于50%的土地出让价款，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。递松方式部门/城市节详述优化住房公积金贷款肥一、提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度。家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。二、延长二手房贷款年限。职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。州职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在我市首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%河南济源工人员公积金贷款申请条件为改善居住条件购买二套房的执行首套房首付比例2022年1月1日(含)起，全款购房的职工，在与中心签订购房委托提取协议后，可每年提取一次住房公积金，累计提取金额不得超过实际购房总额首次使用公积金贷款购买首套房首付比例调整为20%，首次公积金贷款购买二套房首付比例调整为30%，第二次使高贷款额度单职工为60万，双职工80万；公积金贷款(家庭)最多可使用次数为2次放松限购非南京本市户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明，征缴方式不作区分优化信贷政策州年(含)以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息州推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25％的下限标准，促进二套房首付比例降至40％。对拥有一套9 0%-20%-40%-60%-80%-52%-45%-43% 0%-20%-40%-60%-80%-52%-45%-43%本周(2022.6.10-2022.6.16)30大中城市商品房成交面积373万平，环比+77%，环比增速由负大幅转正，增速较上+65% (扩大49pct)，同比+26%(扩大71pct)；2)二线城市商品房成交面积207万平，环比+104%(扩大131pct)，同比+32%(扩大88pct)；3)三线城市商品房成交面积77万平，环比+39%(扩大62pct)，同比-7%(收窄45pct)。30大中城市:商品房成交面积(万平方米,左轴)同比(%,右轴)400300200-3732020%257193212215216222227211-52%-45%1415161718192021222324图：2022年二线城市商品房周度成交面积和同比40%20%0%-20%-40%-60%-80%30大中城市:一线城市(万平方米，左轴)同比(%,右轴)880604020-141516171819202122232425020050-30大中城市:二线城市(万平方米，左轴)同比(%,右轴)32%32%-56%-47%141516171819202122232440%20%0%-20%-40%-60%-80%80604020-0%0%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-40%1415161718192021222324资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。对比历史三年成交数据，本周30大中城市商品房成交面积处于历史最高值。截至2022年6月16日，2022年30大中城市5434万平，同比-40.2%，累计同比增速较上周收窄2.13个百分点。图：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况(万平)2022202120202019600500373400373300200-12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152周重点城市本周商品住宅成交情况城市本周成交面积 (万平)上周成交面积 (万平)周环比周同比2年累计成交面积 (万平)计同比线城市京5%442.3广州圳%%线城市杭州南京-1%443.8苏州.2宁波无锡2%惠州-18%佛山珠海 福州武汉%成都-19%青岛大连-.3-济南%-10%四线城市扬州嘉兴.4温州金华%常州0江阴.1连云港%州9%2.0%42.533.0.91.0%%2.03.4-1.0%49.245.926.825.422.37.821.7.722.8.0.0.1.3.12.0%42.533.0.91.0%%2.03.4-1.0%49.245.926.825.422.37.821.7.722.8.0.0.1.3.1.3截至2022年6月12日，21个已放松四限政策的重点城市中，15城需求出现修复，政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平，城市数量较上周增加1个城市。21个四限政策放松城市中，15个城市近四周平均成交量环比远四周出现环比改善，其中沈阳环比+186.8%、苏州环比+94.4%、中山环比+82.6%、郑州环比+81.5%、无锡环比+80.2%，均为5月以前出台放松政策的城市。图：2022年21个放松四限政策的重点城市的政策放松前后周平均成交量对比(截至2022年6月12日)6048.704040020016.215.616.19.014.7.02.82.920.629.420.722.81.45.0 (2022/2/8) (2022/3/1) (2022/3/4) (2022/3/4) (2022/4/2) (2022/4/5) (2022/4/11) (2022/4/12) (2022/4/25) (2022/4/26) (2022/4/28) (2022/4/28) (2022/4/29) (2022/5/7) (2022/5/10) (2022/5/11) (2022/5/16) (2022/5/17) (2022/5/22) (2022/5/25) (2022/6/2)22年以来政策放松前周平均成交量(万平方米)政策放松后周平均成交量(万平方米)图：2022年21个放松四限政策的重点城市的近四周平均成交量及环比情况(截至2022年6月12日)04000惠州郑州青岛福州衢州兰州苏州南京无锡佛山中山贵阳沈阳扬州合肥长沙成都杭州武汉厦门广州远四周平均成交量(万平方米；左轴)近四周平均成交量(万平方米；左轴)近四周平均成交量环比(%；右轴)-28%-34%0%-20%-40%-60%-80%-28%-28%-34%0%-20%-40%-60%-80%-28%与新房市场类似，二手房同比增速也出现今年的首次同比正增长(剔除2月极值)。分线城市来看，各线城市均出现环比增长、同比降幅收窄趋势，其中二线城市同比增速转正：1)一线城市成交面积28.14万平，环比+44.1%(扩大62.5pct)，同比-20%(收窄34pct)；2)二线城市成交面积127.19万平，环比+41%(扩大50pct)，同比+26%(扩大54pct)；3)三线城市成交面积7.73万平，环比+27%(扩大45pct)，同比-10%(收窄18pct)。18个城市二手房成交面积合计(万平方米,左轴)同比(%,右轴)20020% 20020%0%500%-20%-20%-40%-60%5001415161718192021222324二线城市二手房成交面积(万平方米,左轴)同比(%,右轴)50-26%-18%-28%40%20%0%-20%-40%-60%141516171819202122232450403020-86420一线城市二手房成交面积(万平米,左轴)同比(%,右轴)-20%-51%-54%1415161718192021222324三线城市二手房成交面积(万平方米,左轴)同比(%,右轴)0%-39%-20%-40%--39%-80%1415161718192021222324-50250300200500-50250300200500202012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152对比历史两年数据，本周18城二手房成交面积超过2021年同期，但仍低于2020年同期成交水平。2022年截至6月16日，图：2020-2022年18城二手房周度成交面积情况(万平)20%0%-20%-40%-20%0%-20%-40%-60%同比-33%，土地成交溢价率4.2%。4,0003,0002,0001,0000土地供应面积(万方，左轴)成交面积(万方，左轴)供销比(倍，右轴)4321022w922w1022w1122w1222w1322w1422w1522w1622w1722w1822w1922w20土地市场一线城市当周成交面积(万平，左轴)3002000300%200%100%0一线城市当周成交面积(万平，左轴)3002000300%200%100%0%-200%-33%-78%同比100%同比100%50%0%-50%10008006004002000183%59%三线城市当周成交面积(万平，左轴)15001000 -33%500-43%0资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式(招标、拍卖、挂牌)成交的土地总面积22w2122w2222w2322w24市土地市场周溢价情况全国溢价率(%)一线城市(%) 二线城市(%)三线城市(%)%0.0%22w122w222w322w422w522w622w722w822w922w1022w1122w1222w1322w1422w1522w16222w122w222w322w422w522w622w722w822w922w1022w1122w1222w1322w1422w1522w1622w1722w1822w1922w2022w2122w2222w2322w240%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 5% 0% -5%-20%-25%-30%-35%-40%-45%28% 30%37%-31%-31%---pct计成交持平。计同比二线城市年内累计成交同比土地供应面积年度累计同比二线城市年内累计成交同比土地供应面积年度累计同比土地成交面积年度累计同比 三线城市年内累计成交同比境外发债情况期发行面额(亿元／亿美元)期限(年)2022-06-135票据开发股份有限公司2022-06-135债2022-06-131具吴中灵天建投2022-06-143票据建元控股2022-06-145票据2022-06-145债产2022-06-146票据发展2022-06-153票据2022-06-155票据2022-06-155票据新城建设投资有2022-06-143佳源服务时代邻里中骏商管合景悠活宝龙商业旭佳源服务时代邻里中骏商管合景悠活宝龙商业旭辉永升服务碧桂园服务中海物业华润万象生活新城悦服务滨江服务建业新生活雅生活服务绿城管理控股卓越商企服务金科服务越秀服务保利物业金茂服务远洋服务佳兆业美好融创服务绿城服务融信服务建发物业正荣服务招商积余本周(2022.6.11-2022.6.17)恒生指数下跌-3.35%，恒生物业服务及管理下跌-5.88%，恒生物业服务及管理跑输大盘2.52pct，表现弱于大市。个股表现来看，重点跟踪标的全面下跌，其中，表现前5的公司为：第一服务控股(0.00%)、招商积余(-0.18%)、正荣服务(-1.28%)、建发物业(-1.50%)、融信服务(-1.93%)。AH物业个股涨跌幅0%-5%-20%-25%-30%第服务控股估值表代码公司简称市值 (亿港元)年初收盘价(港元)最新收盘价(元)年内累计涨幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)PEG20222021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E6098.HK碧桂园服务94346.7028.00-40%28742.443.3517.6613.019.286.770.241516.HK融创服务7.954.22-47%0.410.570.740.918.345.994.603.750.136049.HK保利物业27661.3049.80-19%53962.513.1926.3620.6216.0712.650.570873.HK世茂服务5.424.20-23%0.470.700.930.007.244.853.65-0.092869.HK绿城服务2627.208.062%0.260.330.420.5425.1119.6615.3812.190.551995.HK旭辉永升服务12.088.41-30%0.370.500.690.9118.6013.629.927.490.272669.HK中海物业2688.278.15-1%0.300.400.520.6922.0616.7012.639.620.391755.HK新城悦服务7111.188.20-27%0.620.91266110.717.325.294.140.129666.HK金科服务33.9518.92-44%622.293.144.289.466.684.883.580.126677.HK远洋服务4.813.04-37%0.370.520.73036.664.783.382.390.080816.HK金茂服务435.804.71-19%0.220.480.720.9117.347.885.314.180.071209.HK华润万象生活82936.3536.300%0.7601326838.8929.1622.2917.550.691502.HK金融街物业3.582.85-20%0.370.440.520.616.265.194.423.800.239909.HK宝龙商业14.506.07-58%0.690.94270.006-0.113913.HK合景悠活433.202.15-33%0.330.460.600.885.283.832.88980.086989.HK卓越商企服务464.623.75-19%0.420.570.710.867.285.304.293.530.146668.HK星盛商业13.752.10-44%20.439.207.055.264.000.16均值15.1410.978.256.510.24代码公司简称市值 (亿元)年初收盘价(元)最新收盘价(元)年内累计涨幅(%)每股收益(元每股)PE(倍)PEG2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E001914.SZ招商积余20.2616.23-20%0.480.650.820033.5525.0219.7516.200.65002968.SZ新大正35.4323.00-35%0305459322.3321.8615.8411.900.85均值27.9423.4417.8014.050.75通持仓量及占比变化情况股票代码公司简称港股通持仓量(百万股)持股占比(%)一周变动(pct)年内变动(pct)0123.HK越秀地产3.550.11981813.HK合景泰富集团800.170.403990.HK美的置业756.070.280.661238.HK宝龙地产4.530.122.941516.HK融创服务38712.66-0.397.410817.HK中国金茂1,1469.030.02-0.086098.HK碧桂园服务2868.480.060.922007.HK碧桂园37763-0.040.521995.HK旭辉永升服务20911.94-0.2.029979.HK绿城管理控股790.11792202.HK万科企业25513.410.06-1.231918.HK融创中国1,28723.620.005.290873.HK世茂服务25310.250.006.330813.HK世茂集团2867.520.003.931209.HK华润万象生活4390-0.01-0.783319.HK雅生活服务144-0.020.831109.HK华润置地292869.HK绿城服务2698.300.020.100688.HK中国海外发展5865.360.312.210960.HK龙湖集团460.760.03-0.322669.HK中海物业49715.14-0.09-0.332669.HK中海物业49715.14-0.09-0.333900.HK绿城中国35914.300.14-0.750884.HK旭辉控股集团5245.950.020.11••拟收购新中物业67%股权，收购再突破：6月16日招商积余公告拟以5.36亿元的交易对价收购新中物业公司67%股权。截止2021年.4%。若假设其余业态管理面积不变，收购后公司写字楼在管面积占比将提升2.2个百•驱动盈利能力提升：非住领域管理门槛较高，客户对服务的品质和专业性有更高的要求，市场化定价下有利于实现高附加值。截至空风险提示：此次收购仍存在不确定性、商誉存在减值风险：收并购再突破，彰显央企扩张实力房地产开发间公司公告类型公告内容地截至2022年5月31日止一个月，本公司及其附属公司实现总合同销售金额约人民币203.2亿元，总合同销售建筑面积约954,513平方米，分别按年减少19.0%及32.5%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约133.6亿元及670,763平方米，分别按年减少18.7%及34.1%。2022年累计合同销售金额约人民币813.5亿元，总合同销售建筑面积约4,155,741平方米，分别按年减少35.5%及42.4%。发行债券付息公告中海企业发展集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)2022年付息公告，本期债券品种一票面利率为3.25%；本期债券品种二票面利率为3.55%保利发展销售情况简报约金额380.03亿元，同比减少36.04%。商蛇口发行公司债券商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券商蛇口减持股份提示公告减持后招为投资占本公司股份不超过7,563,911股健集团公司债券跟踪评级2020、2021年面向合格投资者公开发行可续期公司债券(第一期)2022年跟踪评级报告，主体信用等级仍为AA+房地产开发间公司公告类型公告内容A营情况公告022年1-5月份公司累计实现合同销售面积76.6万平方米，较上年同期下降城提供担保公告元等值的定期贷款园提前赎回票据以现金要约购买其任何及全部于2022年到期的尚未赎回4.75%优先票据金科股份控股股东部分股权质押股东黄红云与国信证券办理了部分股份质押业务，占公司总股本0.43%发股份股票激励回购价格调整司2021年度利润分配实施股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利4.6元(含税)。鉴于公司2021年年度利润分配方案已于2022年5月20日实施完成，根据《限制性股票激励计划(草案修订稿)》中的规定，公司对限制性股票的回购价格进行相应的调整。发股份发行定向资产支持票据发行2022年度华发租赁住房定向资产支持票据，总注册规模(即储架额度)不超过50亿元发行债券付息万科企业股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期) (以下简称“本期债券”)2022年付息债权登记日为2022年6月17日。凡在2022年6月17日前(含当日)买入本期债券的投资者，根据其在2022年6月17日收市后中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的本期债券数量，享有获得本次付息的权利。房地产开发间公司公告类型公告内容控股股东部分股权质押城提供担保公告过20亿元龙湖集团股东大会结果宣派截至二零二一年十二月三十一日止年度每股人民币1.23元的末期股息；采纳截至二零二一年十二月三十一日止年度经审核综合财务报表、本公司董事会建发国际集团度末期股息宣派股息每股1.2HKD，发布有关二零二一年末期股息的以股代息计划新城控股控股股东部分股权质押公司控股股东富域发展集团有限公司(以下简称“富域发展”)持有本公司股306,766,000股，占其持有公司股本的22.26%。滨江集团董事会第二次会议决议公告公司参股公司宁波滨成置业有限公司申请17亿元的银团贷款，董事会同意公司51%(最高本金限额为8.67亿元)。物业间公司公告类型公告内容润万象生活股东大会公告