商铺投资回报率

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文档简介

本文格式为Word版，下载可任意编辑——商铺投资回报率针对小户型识别于其他房型的独特之处，本文选取典型案例，分析得到小户型投资中需要重点考虑的6个因素，先利用0-4评分法计算各因素权重，然后利用价值指数法得到投资产品的优劣排序，再根据业内公式计算房产行业投资回报率，举行投资组合的分析，最终得到最优的投资方案。通过定性和定量分析，为小户型投资者供给扶助。

小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率

2022年2月底、3月初，北京租赁市场片面热点区域的小户型展现了“闪成交”现象，大量新屋源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的进展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的展现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的表达在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有进展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。

目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。识别于其他房型，小户型是由于当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要留神的多个因素举行定量分析，便于扶助投资者针对小户型举行投资决策。

1.小户型的界定

1.1小户型的概念

对于小户型的概念，目前没有一个严格模范的说法，但业内人士对比认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大那么不过80-100平方米[2]。每个空间面积都对比小，但能得志人们生活的根本需求。

1.2小户型与其它房型的识别

目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者照旧认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高添置后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区那么对日常生活与工作有确定影响。小户型的展现逐步让更多的消费者采纳而去添置。

小户型识别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，理由如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大片面买房者都是以贷款方式添置，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）添置小户型的用户若该房日后无法得志家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更俭约时间，但装修缺乏生动性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，添置其他大户型入住后往往造成空间过大。

2.小户型在房产市场崛起的理由

在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，好多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。

投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2022年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型断定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的工程也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立刻租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。

计算条件：

（1）机遇本金—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；

（2）期房是添置尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就添置了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2022年4月开头缴纳；

（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。

按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。

业内人士分析认为，假设房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相添置的理由。

3.影响小户型投资决策的因素

需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开头提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者那么存在着好多不稳定因素，需要留心分析，不成盲目跟风，以免陷入投资误区。

房产市场，历来受好多因素的影响，譬如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的理由等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大片面针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是全体添置小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有大量特有的风险，譬如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机遇本金；又譬如随着更多投资者的关注，更多的开发商开头小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再譬如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，假设与其他房型没有识别或优势，极有可能展现和第一种处境一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，好多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼举行改造，好多投资者急于购房，只签署了收益合同，安好协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况展现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有好多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，举行综合考量。4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用

4.1方法介绍

价值指数法通过对比各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和本金位次，探索价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。

投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利才能，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不成比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的缺乏之处是缺乏全局观念，当一个工程的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业梦想采纳这个投资工程，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资工程的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而采纳它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要举行投资组合分析。

4.2投资决策实例

选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜对比方正，使得空间更加轻易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面概括以张女士计划在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率举行投资方案的决策。

张女士现有存款50万，可采纳10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，细致信息如下：

A房：如图1A房布局图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，邻近商圈和金融圈，购物便当，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。

房：如图2B房布局图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，邻近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气新颖，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。

图1A房布局图

图2B房布局图

C房：如图3C房布局图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周边生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有确定距离。

图3C房布局图

4.2.1主要评价指标确实定

确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、布局合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

对A、B、C三套住房举行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。

4.2.2用价值指数法对各房型举行排序

（1）计算各房型功能指数

各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。

（2）计算各房型价值指数

各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。

以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要留神的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。

租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大片面是好像的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。

4.2.3投资组合

已知张女士现有存款50万，可采纳10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。

通过上一段的分析，可以确定张女士可采纳的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。

分别计算三处房产不同组合处境下的投资回报率：

（1）投资方案1

投资回报率（A+B）