汇金新地销讲c1

汇金新地

销

售

讲

义

目录

第一部分【环境篇】

一、大环境

1.苏州地理位置................................5

2.气候条件....................................5

3.历史人文....................................9

4.行政区划..................................11

5.交通条件..................................12

6.经济和产业发展概况........................16

7.城市规划..................................18

二、小环境

1.高新区情况介绍............................26

2.国际教育园概述............................28

第二部分【市场篇】

一、普通住宅市场概况

1.土地供应...................................30

2.新房供需..................................31

3.新房价格..................................33

4.市场存量..................................34

5.2009年预判................................34

二、商业市场研究

1.土地市场..................................35

2.供需分析..................................36

3.存量分析..................................38

4,09年预判..................................38

三、周边商业市场分析

1.中心城区..................................39

2.工业园区..................................41

3.吴中区..................................43

4.相城区..................................45

5.高新区..................................47

第三部分【政策篇】

一.相关政策

二.总结分析：

1.信贷政策..................................55

2.税收政策................................55

3.住房政策..................................56

4.土地政策..................................56

5.货币政策..................................56

6.财政政策..................................56

7.外资政策.................................56

三.2009年政策方向预测

1.宏观经济政策方向.........................57

2.房地产调控政策方向.......................57

第四部分【产品篇】

一、项目基本资料

1.项目概况..................................64

2.项目规划背景..............................65

3.项目定位.................................65

4.设计指导思想及原则......................66

5.总平面规戈U.....................................................................66

6.建筑设计.................................69

7.公共交通.................................70

8.项目周边.................................72

二、项目优劣分析

1.优势分析.................................72

2.劣势分析.................................74

三、房型分析

四、投资、开发商介绍

1.投资商组合................................92

2.开发商....................................97

五、答客问

1.基本资料....................................97

2.项目产品...................................99

3.周边环境....................................100

4.银行贷款...................................102

5.销售.......................................105

第五部分【执行篇】

一、业务流程

二、业务须知

三、业务培训

1.房地产专业知识................................113

2.来电接听.....................................130

3.逼定...........................................131

4.喊销控.........................................132

5.喊控技巧.....................................133

6.现场SP...............................................................................................133

四、合同讲解

五、标准说辞

第一部分环境篇

一、大环境

1、苏州地理位置

苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，它位于江苏省东南部，地

处中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、

湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州作为

长三角洲中接受上海核心辐射最强的城市，成功地发展成为长三角洲都市圈的重要

发展节点。苏州全市总面积8488平方公里。其中市区面积1650平方公里。

苏州市下辖5个县级市：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；7个区：吴中区、

相城区、沧浪区、平江区、金阊区、高新区和工业园区。其中，沧浪区、金阊区、

平江区统被称为古城区，而张家港、常'熟、太仓、昆山、吴江这五个县级市均进入

全国百强县前十名。

2.气候条件

苏州位于北亚热带湿润季风气候区，温暖潮湿多雨，季风明显，四季分明，冬

夏季长，春秋季短。无霜期年平均长达233天。境内因地形、纬度等差异，形成各

种独特的小气候。太阳辐射、日照及气温以太湖为高中心，沿江地区为低值区。降

水量分布也具有同样规律。这种小区域气候差异将全市作物种类分成太湖林果气候

区、南部双、三熟制气候区、中部稻麦二熟和三熟并存气候区、沿江棉、粮轮作气

候区。

＞辐射和日照

苏州境内太阳辐射年总量为4651.1焦耳/平方米，最多的1967年为5188.3焦

耳/平方米，最少的1970年为4348.9焦耳/平方米。太阳辐射量以夏季为最大，

为1580.8焦耳/平方米；春季次之，为1256.0焦耳/平方米；秋季为1045.9焦

耳/平方米；冬季仅为768.2焦耳/平方米，由春到夏随着太阳高度角的增加，太

阳辐射月，总量持续增值。至7月份，总量最大为560.6焦耳/平方米，之后又呈

递减状态；2月份，月总量最小为253.3焦耳/平方米，常年平均日照时数为1965.0

小时，最多年份1967年为2357.6小时，最少年份1952年为1630.4小时，日照时

数的季节分布是：春季（3-5月）454.9小时，夏季（6-8月）624.8小时，秋季（9T1

月）486.7小时，冬季（12-2月）398.6小时。日照时数的月，总量2月份最少，仅

119.1小时，以后逐月递增；8月份最多，达240小时。以后又逐渐减少。10月份

因晴天日数增多，日照时数比9月份略有回升，11月份起又呈递减状态，日照百分

率全年平均为44%,夏季最大为49%,其次是秋季为47%,冬季为42%春季最小

为39%。

＞气温

（公元前3000一公元1900年）据各类资料记载，大致可划分为新石器时代温暖

期、春秋战国温暖期、三国寒冷期、隋唐温暖期、北宋寒冷期、南宋元初温暖期、

元明寒冷期、清代寒冷期。苏州与全国的温暖变化梢有不同，即使与属于同气候区

的南京、上海相比，冬季比南京暖，但比上海冷；夏季比南京凉，而比上海热,20

世纪苏州的气温变化（1901—1985年），前30年温度较低，30年代后期气温上升

到多年平均值之上，40年代后期到50年代前期高于平均值0.2飞.5℃。60年代后

期气温又趋下降。1969年冬季气温较低，但年平均气温最低值出现在1980年，据

1951-1985年资料分析，苏州市年平均气温为15.7℃,最高为1953年的17.0℃,

最低为1980年的14.9℃,平均气温的年际变化为2.1℃。最热月7月份，平均气

温28.2℃；最冷月1月份，平均气温3.0℃。气温的平均年较差为25.2℃,春季（3-5

月）由于太阳辐射增强，气温回升快，平均气温为14.2C,月平均升温幅度达5℃。

尤以4月份升温最快，平均升温6℃。但由于冷暖空气频频在长江中下游交流，温

度升降不稳定，骤冷骤热变化较大。4月上旬还时常出现低于的“倒春寒”天

气。6月份进入梅雨季节，升温幅度不大。7月份出梅后进入盛夏，受副热带高压

控制，气温最高，月平均28.2C,平均最高气温32C,是全年最热的月份。日最高

气温＞30℃的酷暑天气夏季（6-8月）就占97%。

1951-1998年，苏州市日最高气温＞38℃的仅有9年。极端最高气温为39.2C,

出现在1992年7月16日。9月上旬气温仍较高，平均每年有4—5天日最高气温》

30℃,有的年份整个9月上旬日最高气温都在30℃以上，但出现＞35.0℃的日数较

少，为7年一遇。但是95年9月2日~9月7日出现了连续6日的高温天气。由于

冷空气势力加强和太阳辐射减弱，秋季平均气温17.6C。9月上旬，副热带高压仍

有一定势力，时有炎热天气出现，俗称“秋老虎”，但一般持续时间不长。9月中旬

起，太平洋副热带高压主体迅速南撤，冷空气日趋活跃，气温下降明显，月平均降

温幅度在5c以上，冬季受大陆冷高压控制，寒冷少雨，在全年日最低气温低于0C

的日数中冬季占了93%。冬季平均气温4.3C,平均最低气温1.1℃。1月中下旬,

是全年最冷时期，平均日气温3.0C;平均最低气温-0.1℃;日最低气温V-8℃的严

寒天气大都在1月份，平均2?3年一遇。极端最低气温-9.8℃,出现在1958年1

月16日，气温平均日较差为7.5C,春季最大为8.2C,秋季次之为7.7C,冬季为

7.5℃,夏季最小为6.9℃。4月份气温日较差最大，为8.5C；而7、8月份则最小，

为6.8℃,年平均气温的分布大致随纬度而变化，南高北低，南北差异为0.9℃。另

有两种差异：一为太湖水体对沿湖地区的温度调节作用，以冬季最为明显。地处太

湖边的东山站1月份平均最低气温比市区高出0.8C.比北部各县（市）高以上，

这种在广阔水体影响下的小气候为沿湖地区的柑桔及其他果林安全越冬创造了有

利条件；二为市区的“城市热岛”效应。由于城区的地表性质，工商业及人口密度

都不同于郊县，因而形成了“城市热岛”。市区夏季最高气温＞35"C的日数比南部

的吴江多1.1天，比东南部的昆山多3.5天。

＞降水

据各类史料记载，苏州从汉代至清代的2000多年中，大水灾有一百几十次.其

中隋唐至1949年的1300多年中，大水灾有107次。从三国至1949年由雨涝引起

的太湖水溢为20次，平均84年一遇；由干旱引起的太湖水枯有9次，平均185年

一遇。可见苏州历史上多雨潮湿年代多于少雨干旱年代。如将冷暖变化一起考虑，

则苏的冷暖、干湿变化总是交替进行，其周期长短不一，在最近的100多年（1875

一1998年）中，苏州市有四个多雨期和三个少雨期。三个多雨期分别是19世纪70

年代、20世纪10年代、40年代及90年代，平均年降水量约1200―1250毫米；

三个少雨期分别是19世纪末、20世纪20年代中期至30年代中期、60年代中期至

70年代末，平均年降水量约900^980毫米。

据1924—1995年的资料分析，常年年平均降水量为1094毫米，年降水日125

天。年降水量最多的1957年为1555毫米，最少的民国23年（1934）仅575毫米，

年际变幅为980毫米。年降水日最多的1980年计154天，最少的民国15年仅80

天，一年中以6月份降水量及降水日为最多，常年平均月降水量为160毫米，降水

日12.5天。12月份月降水量最少，为40毫米。10月份降水日最少，平均为7.8

天，春季由于暖空气势力不断加强，降水量、降水日数逐月增多。常年春季降水总

量为278毫米，最多年份的1967年达486毫米，最少年份的1971年仅180毫米。

春季平均降水日为36.3天。夏季常年季降水总量为420毫米，为各季降水量之首。

最多的年份民国30年为760毫米，最少的年份民国23年为116毫米。夏季平均降

水曰为34.8天，最多的1989年有55天，最少的民国23年只有22天。秋季常年

降水量为220毫米，但各年悬殊较大，最多的1962年为627毫米，最少的民国21

年仅45毫米。秋季平均降水日为27天，是全年降水日数最少的季节。但多的年份

也有42天。冬季降水总量为144毫米，是全年降水量最少的季节，但多的年份如

1953年有302毫米，少的年份如1985年仅42毫米。冬季平均降水日为27.1天，

最多的1968年有48天，最少的1962年仅10天，连续降水的最长日数为18天，

出现在1969年6月30日—7月17日，降水量154毫米。连续无降水最长日数为

66天，出现在1973年11月9日—1974年1月13日。平均降水强度以夏季最大，

为11.8毫米/日；冬季最小，为6.5毫米/日。6月份是全年降水强度最大的月份,

强度为12.7毫米/日；日降水最太强度为343毫米/日，出现在1962年9月6日。

年降水变率为17%,以冬季的降水变率为最大，达34%；春季最小为24%。月降

水变率以10月份最大，为68%；6月份最小为36%,苏州市因地形不同而引起的年

降水量的差异并不明显，约为100毫米，最多的是吴县东山，最少的是张家港。但

在夏季某些局部地域性降水，区域差异就比较明显，平均初雪日为12月24日，最

早的1976年11月17日已见初雪；平均终雪日为3月8日，最迟的1980年要到4

月下旬。常年平均降雪日数为6.7天，最多的1976—1977年度有20天，最少的

1926—1927年度及1970—1971年度无雪日。降雪的年分布，1月份平均为2.7天,

2月份平均为1.2天。1984年1月17—19日连续3天共降雪62,3毫米，为百年罕

见的大雪。全市1米以上的电信线路因断杆、倒杆使通信中断，不少高压电线先后

跳闸停电，输电线被大雪压断。由于雪量大积雪深，各地还发生了房屋倒塌事故，

造成人员伤亡。1984年1月18日降雪47.5毫米，为日降雪量最大记录，年平均积

雪日数为5天，最多的1976—1977年度有22天，但也有8年无积雪日。积雪初日

最早是1985年12月10日，积雪日最迟的为1976年3月19日。积雪深度最大的

为26厘米，出现在1984年1月19日

3.历史人文

苏州，古代各称有句吴、吴、会稽、吴州、吴郡、平江等，隋置苏州，延称之

今。苏州别称有吴都、吴会、吴门、东吴、吴中、吴下、姑苏、长洲、茂苑等。夏

商有干族建于干国。太伯奔吴，建句吴国，是天之始。越王勾践来吴后，曾置国都

于吴五年，至越王翳，又迁都于吴，直至越国灭亡。汉高祖六年（公元前201）以

东阳、章B、会稽三郡五十三县置荆国，国治苏州，钱miao封吴越王，国治苏州。

元末，张士诚自称吴王、改平江府为隆平府，都治苏州。历史上的苏州，一度为省

会所在地：唐时的江南东道、浙江西道，元时的江淮行中书省，明时的应天巡抚署,

清时的江宁巡抚署、江苏巡抚署、江苏布政使，太平天国的苏福省省会，民国时期

的江苏都督行署，日伪时期的江苏省会，中华人民共和国成立后的苏南苏州行政专

员公署等。

秦始皇二十五年（公元前222）署会稽郡，领县26,吴居诸县之首。汉高祖五

年定会稽，领县：吴、无锡、曲阿、毗陵、娄、阳羡、乌程、由拳、余杭、富春、

全唐、海盐、余稽、山阴、诸暨、余姚、上虞、刻、太末、句章、郎、乌伤。由于

经济繁荣，人口增多，苏州领县逐渐减少，地域亦随之减缩。至2001年2月28日

撤销吴县，建吴中、相城两区，今苏州领沧浪、平江、金阊、工业园区、高新区（虎

丘）、吴中、相城七区及常熟、张家港、吴江、昆山、太仓五县市。区域面积为8488.42

平方公里，人口为573万；市区面积为1730平方公里，人口为205.9万。

明朝的归有光说："吴为人材渊薮，文字之盛，甲于天下。"《江苏艺文志》记

载，江苏自春秋至清末，有作家27455人，苏州为9178人，占江苏省33%,苏居

江苏和全国之冠。苏州的举人、进士和状元的数量亦居全国之冠。自唐盛道十年

（869）归仁绍中状元始，至清同治十三年（1874）陆润庠止，状元45名，武状元

6名，分别占全国状元总数的7.56%和6%,在清一代，苏州共出状元26名，占全

国状元总数的22.8%,故清汪琬戏誉苏州状元为"土产"。父子状元有唐朝的归仁绍与

归黯、归黯与归僧、归系，兄弟状元之有唐朝的归仁绍与仁泽，祖孙状元有唐朝的

归仁绍与归僧、归系，清朝有彭定球与彭启丰，叔侄状元有清朝的翁同稣与翁曾源。

三鼎甲有：明朝的王锡爵与王衡为父子榜眼，清朝的缪彤与缪日藻为父子状元和榜

眼，清朝的徐乾学、徐秉义与徐元文三兄弟为两探花一状元，彭定球与彭宁求兄弟

为状元与探花，潘世恩与潘世璜兄弟为状元与探花。清代科举连中三元有二人，长

洲县钱廖是其一，被传为佳话。顾颉刚先生曾说："苏州地主家庭训练子弟适应科举

制度的才能，其技术在全国为最高。"当代苏州人才辈出，两院院士共有近百名，兄

弟院士有王守武、王守觉，堂兄妹院士有唐孝威与唐孝炎，夫妇院士何泽慧，部长

院士有李继和周干峙。

＞人口

2008年年末，全市总人口629.75万人，比2005年增加83497人，增长率为

1.36%o全市总户数为2087038户，其中市辖区777273户,户均人数2.99人。市

辖区238.21万人，比上年增加51522人。五个县级市为3891291人。

2008年全市出生人口48552人，出生率为7.83%。;死亡人口40503人，死亡率

为6.53%。;全市人口自然增长8049人，增长率为1.30%。。市辖区出生人口为20716

人，死亡人口13508人,人口自然增长7208人,人口自然增长率由2006年的2.21%0

上升到去年的3.10%oo

＞历史沿革

苏州，古代各称有句吴、吴、会稽、吴州、吴郡、平江等，隋置苏州，延称之

今。苏州别称有吴都、吴会、吴门、东吴、吴中、吴下、姑苏、长洲、茂苑等。夏

商有干族建于干国。太伯奔吴，建句吴国，是天之始。越王勾践来吴后，曾置国都

于吴五年，至越王翳，又迁都于吴，直至越国灭亡。汉高祖六年（公元前201）以

东阳、部、会稽三郡五十三县置荆国，国治苏州，钱miao封吴越王，国治苏州。

元末，张士诚自称吴王、改平江府为隆平府，都治苏州。历史上的苏州，一度为省

会所在地：唐时的江南东道、浙江西道，元时的江淮行中书省，明时的应天巡抚署,

清时的江宁巡抚署、江苏巡抚署、江苏布政使，太平天国的苏福省省会，民国时期

的江苏都督行署，日伪时期的江苏省会，中华人民共和国成立后的苏南苏州行政专

员公署等。

秦始皇二十五年（公元前222）署会稽郡，领县26,吴居诸县之首。汉高祖五

年定会稽，领县：吴、无锡、曲阿、毗陵、娄、阳羡、乌程、由拳、余杭、富春、

全唐、海盐、余稽、山阴、诸暨、余姚、上虞、刻、太末、句章、哪、乌伤。由于

经济繁荣，人口增多，苏州领县逐渐减少，地域亦随之减缩。至2001年2月28日

撤销吴县，建吴中、相城两区，今苏州领沧浪、平江、金阊、工业园区、高新区（虎

丘）、吴中、相城七区及常熟、张家港、吴江、昆山、太仓五县市。区域面积为8488.42

平方公里，人口为616.08万；市区面积为1730平方公里，人口为230.1万。

4.行政区划

随着苏州经济的飞速发展和城市化进程的不断深入，行政区划发生了重大的变

化，中心城区范围进一步扩大，面积迅速增长。全市面积8488平方公里，其中市

区面积1650平方公里。现苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江

市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区

虎丘区。

2002-2003年苏州对市区行政区划进行了重大调整，通过撤县为区、合并，将

原来的平江、沧浪、金阊、郊区4个区扩大为现在的沧浪、平江、金阊、吴中、相

城、苏州工业园区、苏州新区7个区，面积将由原来的106平方公里逐步扩大到1000

平方公里，中心城区范围将扩大到绕城高速公路以内，并延伸到太湖边。

随着老城区改造工作的进一步深化，一部分卫星城市逐步出现。苏州市政府将

在火车站北部规划建设苏州市现代化城市的副中心一平江新城，项目总占地面积约

12平方公里，从而配合改造工作的开展而逐步形成。

5、交通条件

灵天路一金枫路一汾湖路一玉山公园一苏州乐园一滨河路一三元村一桐泾路一广

济路一养育巷一人民路一临顿路一仓街一东环路一中央公园一星海街一星港街一

国际博览中心一华池街一星湖街一南施街一星塘街一钟南街

二号线（27,22,2012）：高铁站一相城大道一富阳路一安元路一春申湖中路

一阳澄湖中路一齐门北大街一金民东路一天筑路一火车站一三医院一石路一广济

路一三香广场一劳动东路一胥江路一桐泾公园一长吴路一宝带西路一旺吴路一石

湖路一迎春南路

三号线（43.5,31,2015-2016（预计））：新区城铁站（浒里关）一鸿文路一泰

山路一马运路一华山路一何山路―苏州乐园一狮山路一玉山路一竹园路一横山路

—横塘镇一吴中西路一新郭路一友新路一宝带西路一宝带东路一迎春路一吴中东

路一吴东路一娄蔚镇一独墅湖路一国宾路（望湖角）一斜塘镇一莲蔚路一苏胜路一

金塔路一星塘街一沈浒路一苏虹东路一唯亭城铁站

四号线（31.2,22,2015-2016（预计））：旺填上一广登路一黄桥镇一阳澄湖路

一珍珠湖路一金民西路一苏锦村一火车站一北寺塔一观前街一人民路一十全街一

竹辉路一南环路一宝带东路一石湖路一澄湖西路一蠡墅镇一国际教育园一越城西

路一溪水路一苏旺路

＞公路交通

分八熟互通

太仓市

无镭东直通

太仓港区里i

王立通

宜更里g纽

牌枢纽一江线枢纽

2。4国道互通

/潮岗互遹

苏虞张国通

/町澄湖

锋黄路互通昆山西互通

、东桥互通/公平互通昆

限«火车

天池山邮区互通苏州西五堂』

苏州高新区

坊互道

p号一湖互通I大市互

互通

司里互通

石公仙

三山岛T•

33

|苏少卜I市“T----五”高速公足各建设规戈U图|

后锚至南地附诩公；陷苏加人桥及胸接线

统J威东段北延

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苏嘏桃附泌公陷夕、蚂尔IQ小延

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沪苏浙iV6速公路

苏州是江苏省通往上海、浙江的“东南门户”，有3个长途客运站。

汽车北站：

咨询电话：65776577

地址：西汇路29号（火车站东侧，平门）

昆山、太仓、常熟、张家港市各主要城镇的中巴流水发车，往南通5：40-17：

50,半小时一班,往嘉兴6：30-17：10,50分钟一班,往杭州5：30-17：30,

每小时一班。走高速公路的快客和跨省跨地长途汽车也多由该站发出（安徽、河南、

山东除外）。

汽车南站：

咨询电话87654321

地址：南环东路迎春路口（公交29路、30路、31路和101路可达）

发往：常熟、昆山、盛泽，20分钟一班，往杭州（6：20-18：10）,张家港、无锡、

镇江、同里、南河、湖州、嘉兴，半小时一班。往吴江市各乡镇中巴流水发车，往

浙江方向的长途汽车也多在这里始发，另有开往南京的快客。

汽车西站：

咨询电话65776577

地址：苏州新区长江路金山路口（苏州乐园北侧，火车站乘3路可达）

发往：常'熟、张家港、昆山、镇湖、南通、无锡、漂阳、杭州、南河等地。沪宁

快客每天有6班发往上海，4班发往南京，2班发往镇江和常州，安徽、河南、山

东方向均由此站发车。

内部交通

出租车：起步价10元（3公里）。3-5公里，桑塔纳每公里单价1.8元。5公里后，

每公里2.7元。

公交车：普通车单一票价1元，空调车单一票价2元，多为无人售票车。

人力三轮车：苏州部分景点分布在小巷中，汽车不能直接到达门前，此时三轮车就

是最好的交通工具了。三轮车起步价2元，每公里加收2元，包车时，每

人每小时5元。由于大多数车夫是土生土长的苏州人,对当地的历史文化、

风土人情比较了解，你无异于在租车的同时请了一位很好的导游。

自行车租赁：苏州的景点比较集中，骑着一辆自行车走街串巷、访古探幽，您一定

能沉醉于“小桥、流水、人家”的意境之中，在火车站东侧的平门桥一带有

许多租车店。大致价格为：4小时内2元，5-6小时3元，一天5元，需要

身份证及押金。

＞铁路交通

沪宁线上几乎所有的列车均停靠苏州，此外，苏州还有始发北京、上海、南京、

赣州等地的旅客列车，问讯电话/p>

苏州火车站东侧的售票大厅预售6日内全国联网各车站的车票。市内车票预售

处有：观前街太监弄8号、人民路566号联合售票处、人民南路99号苏苑饭店。

＞水路交通

苏州位于古运河之滨，沿水路北上可经镇江、扬州、淮安直抵北京的通县，南

下可达嘉兴、杭州等。若乘船离埠，可直接去轮船售票处或码头购票、登船。

苏州发往杭州的班轮，每天由两城市互开，当日17：30开船，于次日6：

00左右到达对方城市。沿京杭古运河航行，观赏运河风光。现开航的为豪华游船,

有四星、三星标房，中央空调、卫星电视等设施，房间为双人或四人间，同时轮船

上有餐饮供应。

＞航空

苏州没有民航机场，乘飞机要取道上海虹桥机场或浦东机场。虹桥机场到苏州

封门的苏虹机场一级公路已经开通，自驾车仅需1小时。

苏州人民路558号苏城饭店有依维柯班车前往虹桥机场,首班车6：30,7：00-14：

00,逢正点发车。虹桥机场返回苏州的时间：10：00-16：00逢正点发车，16：00

以后还有17：30和19：00两班，车程1小时40分钟。虹桥机场到浦东机场有机

场一线直达，车程1小时，营运时间从6：00—21：00,20-30分钟一班。

苏州西郊的光福机场是军民两用的联航机场每周二有飞往佛山（近广州）的联

航班机，起飞时间为10：50,人民路558号苏城饭店亦有民航班车前往。

6、经济和产业发展概况：

自改革开放以来，苏州城市变化日新月异，经济发展突飞猛进，特别是近几年,

国民经济保持在12%以上的增长速度发展，2008年苏州市国民经济和社会发展统计

公报数据显示：

实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%

三次产业的比例为L6：62.0：36.4

人均GDP超过1万美元

全市实现地方一般预算收入668.91亿元，比上年增长23.5%o地方一般预算收

入占GDP比重为10%

全市工业总产值达到22103亿元，其中规模以上工业总产值达到18630亿元，

分别比上年增长16.0%和15.3%

全市年末拥有机动车177.11万辆，其中汽车82.67万辆，分别比上年增长5.9%

和18.5%o其中私人汽车保有量达到61.75万辆，比上年增长21.5%o

实现社会消费品零售总额1551.75亿元，比上年增长24.1%

实现进出口总额2285亿美元，比上年增长8%,其中出口总额1317亿美元，比

上年增长10.7%

实际利用外资81.3亿美元，比上年增长13.5%

全社会固定资产投资2611.16亿元，比上年增长10.3%

全年引进大专以上各类人才8.9万人，其中博士380人，硕士3584人，引进

留学归国人员659名

义务教育阶段学生入学率、巩固率继续保持在100%；全市初中毕业生升学率为

99.5%,高考录取率为94.33%,高等教育毛入学率达61.19%

年末全市户籍总人口629.75万人，市区居民人均可支配收入23867元，农村

居民人均纯收入11680元。年末城乡居民人民币储蓄存款余额3337.31亿元，比上

年增长28.7%o

由于苏州经济的快速发展，与之相适应的产业结构也发生了相应变化，格局分

布更加完善、合理。各类第二、第三产业飞速发展，尤其是第三产业由于城市建设、

房地产开发的强劲带动，增速最快，增幅达88除高于社会近15个百分点，比重达

40%,二产完成844亿元，增长65吼

苏州市的人口数量一直保持相对稳定的增长状态，这与苏州前几年以来对外来

人口入市的门槛较高有着直接关系，但随着经济的发展和落户政策的开放，人口的

数量目前有加快增长的趋势，据苏州市公安局户证处的最新人口数据统计显示，每

四个生活在苏州的人之中就有一个是暂住人口。据统计，2008年末苏州市户籍总人

口6297530人，比上年末增加53219人，增长0.85%0

自20世纪九十年代以来，苏州城乡居民人均可支配收入、储蓄余额一直稳步

增加，人民的生活质量得到了极大的提高和改善，居民消费价格指数变化不大，物

价总体水平稳定，社会消费品供应充分，没有发生物品短缺和通货膨胀，消费市场

需求旺盛，全市消费能力持续走强。居民消费结构不断提升，中、高档消费群体正

在形成，消费增长的增量部分主要是有中、高档消费构成的，伴随房地产市场的火

爆而形成的居住类消费、提高生活品质的教育、文化、娱乐、服务消费和汽车消费

成为热点。因此，伴随着苏州房地产市场的迅速发展，市民购买房屋的能力不断增

强。

苏州的旅游业基础好发展快，既有众多可游览的旅游景观和项目，又有完备的

旅游配套和严格的旅游管理。苏州至今仍保留着河街相邻的双棋盘古城格局，以园

林见长让人感叹园艺的巧夺天工。以拙政园、留园、网师园、环秀山庄为代表的古

典园林于1997年12月被列入“世界文化与自然遗产名录”；苏州的水色山光,景色

怡人，自然环境悦目赏心；苏州的街巷临河，“人家尽枕河”，水乡泽国，被誉为东方

威尼斯。从2009年2月24日全市召开的旅游工作会议上了解到，今年苏州市将开

始实施《苏州旅游业全面提升计划》，提高旅游产品个性化、精品化和国际化水平,

提振市场信心，培育消费热点，努力保持旅游业平稳较快发展，争取通过5至10

年时间把苏州基本建成国际著名旅游目的地。

近儿年，苏州市在城市景观建设、世界遗产管理、生态建设、人居环境等各方

面均取得长足发展，城市绿化面积等多项环境指标都有了大幅提高，在高强度、大

规模推进基础设施建设的同时，系统化、网络化、现代化的基础设施框架正逐步形

成。2007年，列入苏州市重点建设的项目共计130项，项目总投资1555亿元，当

年计划完成投资446亿元，实际全年完成投资449亿元，为当年度计划的101虬其

中有103项重点项目完成或超额完成年度投资目标，并有64项工程竣工或投入使

用。

2008年苏州市重点建设项目共计划安排132项，总投资1756亿元，年度计划

投资493亿元。其中新开工项目52项，总投资520亿元，年度计划投资176亿元;

结转项目80项，总投资1236亿元，年度计划投资317亿元，至2007年底累计完

成投资433亿元。

7、城市规划

＞苏州市整体布局规划

苏州市城市总体规划纲要(2006-2020)经过三年编制，已经通过省、部级的

审查，苏州市规划局随即对媒体公布了有关苏州未来发展趋势的具体内容。根据规

划纲要，苏州中心城区规划城市建设用地在380平方公里左右，接近于2005年底

时建成区的2倍。

未来苏州将形成“双城格局”，由苏州主城城区和苏州东部新城组成。苏州主

城城区由高新区与老城组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职

能；苏州东部新城城区(园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区)，将建设为

苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、

国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。

总规提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展

方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。

解读“双城”之一：古城偏离城市中心

为了保护古城，总规纲要提出“以东部为首要发展方向、北部为重要发展方向”,

其关键用意就是为了全面保护古城。确定东部与北部这两个发展方向后，就可以使

古城区不再是“一体两翼”格局下的城市几何中心，从而可以缓和古城的开发压力

与交通压力。

解读“双城”之二：新老苏州资源整合

高新区往往被人称为“新苏州”，平江、沧浪、金阊三区被称为“老苏州”，在

总规纲要中，一个引人注目的思路就是要整合“新老苏州”。整合高新区与老城区

的公共设施、交通设施，从而使新老苏州合力成为市级行政办公集中地、市级商业、

文化体育、娱乐中心。在构建主城区的过程中，将对古城区的人口与功能进行疏解,

而高新区与古城联系密切，正好可以承担古城区释放出来的人口与功能，承担起新

的城市核心作用。

解读“双城”之三：东延北进是主旋律

以工业园区为基础建设的苏州东部新城，定位于“高新基地，宜居城市”。东

部新城北部地区已形成了由i批国家级、省级开发区组成的高新技术产业带；中部

地区正逐步形成区域公共设施服务带；南部拥有丰富的人文和自然旅游资源。东部

地区未来有条件也有必要发挥整体优势带动中心城区发展，将在用地布局中预计到

未来与昆山、上海连片发展的可能性，选择与昆山、上海连接的功能布局结构，规

划人口120万人。

苏州北部地区在沪宁高速、沪宁铁路、未来的沪宁高铁、沪宁城际铁路等东西

向走廊的形成与扩容情况下，直接会扩大北部地区接受上海辐射的效应，区域地位

会得到提升。苏州北部地区又因拥有苏嘉杭高速、苏虞张一级公路、227省道暨分

流线、未来的苏州地铁S2号线，迅速拉近与常熟、张家港、苏北地区的联系，成

为向北扩大辐射的重要门户。北部地区规划人口50万人。

解读“双城”之四：城市功能各有调整

行政：市属行政退出古城

根据总规纲要，原古城内的市属行政用地与居住商业用地混杂，既增加了古城

交通压力，又不利于提高行政办公效率，因此市属行政功能应逐步退出古城。

商业金融：形成六个商业中心

根据总规纲要确定的“双城〃格局，现有的观前街商业中心规模不再扩大，完善

石路、南门商业中心。另在大运河两侧，现狮山路附近建设主城商业中心；在金鸡

湖东岸建设苏州东部新城城区商业中心；结合苏州市火车站站前改造，建设站前商

业中心；在相城区元和塘西侧建设北部新城商贸中心。

规划四个批发市场群：相城区家具批发市场群、横塘建材批发市场群、白洋湾

浒通生产资料批发市场群、东环南路农副产品批发市场群。

城市交通：梳理东西、南北快速通道城市道路交通将加强东西、南北两个重点

方向道路的梳理、改造。东西向规划新增两条快速路、两条主干道。两条快速路中

一条为原312国道部分路段结合园区以北主干道，另一条为新机场路-南环-苏福路

-原209省道。

苏州火车站将成为连接普铁、城际铁路、地铁的综合交通枢纽；建设沪宁城际

铁路园区站，带动园区功能的整合提升。

根据苏州市公交线网与场站优化方案研究，远期到2015年共设置6条快速公

交干线，20条公交次干线，34条公交辐射支线。

规划轨道线网Ml、M2、SI、S2等四条轨道线路。其中，Ml线为连接高新区、

古城、园区最重要的东西中轴大容量轨道交通。近期优先建设地铁Ml线。

＞苏州市商业网点布局规划

本着“松动古城、加强新城、分级布局”的要求，形成具有苏州特色的商业网

点布局体系。规划期限从2004年到2020年，分近期、中期、远期，到2007年初

步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸

流通业现代化。到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业

在长三角地区占据重要地位。到2020年接近世界发达国家中等城市商业水平，使

苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为极具特色的购物、休

闲、旅游、度假胜地。

2000平方公里的都市圈

这次规划与《苏州市城市总体规划》确定的都市圈（约2000平方公里）基本

保持一致，共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约

14.2平方公里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪

宁高速公路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界,

面积约1000平方公里。第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界,

面积约2000平方公里。规划的对象包括商业功能区、大型零售商业网点、商业街、

批发市场、定点屠宰厂（场）的布局。并引进现代商业理念、休闲商业理念、网络

商业理念、景观商业理念、景点商业理念、生态商业理念、开发区商业理念、站点

商业理念。

［规划布局结构解读］

一个板块二新二轴四带

这次规划，将市区商业功能区按等级体系划分为市级、区域级、社区级三级体

系，确定的市区商业中心规划布局结构特征为：标志性商业格局“一个板块二新二

轴四带”和2个商务区，1个国际会展商务区，12个区域级商业功能区。

“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。

规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的

核心商业板块。其中，观前商业功能区范围为北至因果巷、旧学前，南至干将路，

西起人民路，东靠临顿路，规划用地面积约52公顷。形成以观前步行街为主干，

以美罗商城、人民商场等大型商厦为支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方

戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于--体的传

统商业功能区。石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，

东靠护城河，规划用地面积约30.9公顷，形成以石路国际、亚细亚等大型商厦和杜

三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的商业功能区。南

门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规

划用地面积为12.4公顷。形成以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、

地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。

“二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新

区的狮山广场商业功能区。其中，园区湖东商业功能区范围为北临翠园路，南至钟

园路，西起华池街，东靠星湖街，规划用地面积约65公顷。功能定位为以新型业

态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。狮山广场商业功

能区范围为北起金山路，南到吴前港，东自滨河路，西至长江路，规划用地面积约

87公顷。功能定位为以苏州乐园为依托，以淮海路商业街为主干，形成功能齐全的

现代市级商业功能区。

“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路

连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西

向的商业发展轴线。商业发展纵轴是以人民路为主线，结合轻轨站点的设置，通过

地上、地下空间相结合，并逐步向相城区、吴中区延伸，打造现代商业空间发展新

模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。

“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度

假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。其中，环古城风貌休闲商业带是以护城

河为核心，着重突出苏州古韵之休闲游憩，并结合多处景观节点，设置旅游观光、

文化娱乐等商业设施，确立融休闲、餐饮、娱乐、观光、购物为一体的服务定位，

打造具有苏州特色的休闲服务商业带。环金鸡湖风情休闲商业带是以金鸡湖为核

心，通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西方文化交融，结合湖滨大道、文

化水廊等景观节点，设置集商业、旅游观光、休闲餐饮业为一体的风情休闲商业带。

沿太湖旅游度假休闲商业带是依托太湖滨水资源，形成以滨水区为主要载体，辅以

旅游度假、文化娱乐、餐饮等功能，打造苏州乃至长三角的沿太湖旅游度假休闲商

业功能带。沿阳澄湖度假休闲商业功能带是以阳澄湖滨水资源为载体，着重突出体

闲类的旅游、度假、娱乐等功能，结合本地特色餐饮，形成沿阳澄湖度假休闲商业

功能带。

2个商务区为湖西商务功能区和平江新城商务功能区，其中，湖西商务功能区

范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西

至星生街，规划用地面积约73公顷。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中

介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极