解析中海地产发展历程

2007中海地产成绩汇总12月10日，中海（香港上市公司名称：中国国外发展有限公司、股票代码：0688。HK）将正式当选香港恒生指数成份股。继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华以后，中海地产作为第十支中资成分股，反应的是国际资本市场关于中海处于中国内陆地产龙头地位的高度认同。一、中海地产07年快速发展创历史纪录，品牌实力连续引领中国市场。2007年，是中国内陆经济保持较高速度增加，房地产行业转向稳固、规范、理性、可连续性方向发展的一年；2007年，也是中海地产快速扩充、进一步达成全国性战略布局的一年。在国内经济安稳增加，港澳经济发展趋向优异的有益宏观环境下，中海地产集中精力和资源增强内陆房地产开发业务,透过内陆19个要点城市和港澳地域的业务网络，增强均衡市场风险的能力，稳重推动业务发展计划，坚持“诚信优异，精选永久”的经营理念，旗下产品屡获奖励,并以强势品牌效应,连续保持在中国房地产行业的领导地位。（一）中海地产内陆进驻城市增至19家，土地贮备打破2000万平米，全国性布局日益完美.2007年，中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内陆地产公司从06年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年。仅截止7月尾，中海2007年在香港和内陆共新购土地14幅,散布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市，新增可建楼面面积约385万平方米；8月以来,又在沈阳、重庆、天津成功获地，进一步完美了以港澳地域、长三角、珠三角、环渤海经济圈为要点，之内陆的中心城市为点状支持的全国性战略布局。将来中海地产将连续集中精力和资源增强内陆房地家产务拓展，计划将来2-3年内陆地产公司将增至许多于25家。截止2007年9月，中海地产拥有土地贮备超出2000万平米，可用于将来4-5年的开发.（二)中海地产０７年销售业绩再创新高，连续保持稳固的高盈余水平.2007年，中海全国新开盘项目10个，在售项目37个.在开发中高端精选的战略指导下，07年中海地产所开发项目多为城市核心地区项目,在国内陆产市场快速发展的局势下，项目价值提高更为突显，加上中海每个地域团队的精心打造,项目销售在速度与价钱上均创佳绩,遇到了全国各地市场的尊崇和追捧。（三）品牌效应连续增强，花费者认同度与专业好评度不停爬升，国际影响力得以进一步彰显。中海地产品牌2006年以48.09亿元的品牌价值连续三年荣获国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同评比的中国房地产开发百强公司综合实力第一名；07年又以86.23亿元的品牌价值连续第四年景为中国房地产行业领导品牌。值得重申的是，在2007年8月评定的全国20个“詹天佑大奖优异住所小区金奖”中,中海地产以其高度的专业控制能力独占7席，占总量的三成多.此中包含深圳的中海?阳光棕榈园、香蜜湖第一世态苑、中海?大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海?水岸馨都。继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华以后，中海作为第十支中资成份股，是当前恒生指数成份股中独一处在完整竞争行业、不拥有任何垄断行业背景与资源的中资公司。原定的50个恒指成份股当前仅余7个虚席，这就是说，中海极有可能成为恒指中资蓝筹股中独一的地产公司，再加之中海是独一一家业务遍布港、澳地域的国内陆产开发商，拥有港澳和内陆两重开发经验，形成了复合竞争优势，这无疑共同修建了中海强盛的国际影响力，形成了中海地产作为国际资本市场中国地产观点龙头股的市场所位.（四）社会公益不停投入，计划每年兴建一所希望小学,“中海爱心基金会"当前累计捐助已超出6000万港币。中海地产在发展壮大的同时，关注社会弱势集体，踊跃投身于公益事业，连续回报社会。自05年以来，中海地产已先后于西安、重庆捐建了两所希望小学，将来公司还计划每年均在内陆兴建一所希望学校，连续帮助贫穷少儿重返校园。今年７月,中海地产奔赴青海,睁开为期20天的“情满七月，感人草原”公益行活动，为当地贫穷家庭捐钱捐物。二、中海地产追求的是高质量的规模发展。土地优良、构造均衡与深耕细作是中海在快速发展中所拥有的特色.（一）主流地块资源：高质量规模扩充的核心动力剑指主流城市中海超出2000万平米的土地贮备主要散布于中国经济快速发展的珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地域和国家经济发展的要点城市的核心或新兴地区，具有较高的土地增值潜力，这组成中海地产将来盈余增加的核心驱动要素.坐拥主流地段当前,在内陆市场布局的19个城市中，囊括了4个直辖市、9个省会城市、6个沿海发达城市,在2007年上半年各地GDP排名中的前18个城市中，中海正式入驻15席。在各个地域城市,中海地产也凡是剑指极具人居资源或投资价值的主流地段.（二)各地域市场的深耕细作、做大做强：高质量规模扩充的坚固保障量与质的均衡，是公司在进行规模扩充中所一定考虑的主要矛盾之一。中海地产在快速扩充的同时,不停增强在每个地域市场的精耕细作，连续实现对每个细分市场价值的深度发掘。每当进入一个新的地区，中海地产就要求做到当地一流，要求各地域公司能够拥有强盛的销售能力与足够的利润空间，要求在最短的时间内建立起与公司整体影响力相般配的中海精选与高端形象。因此，中海提出各个地域公司的销售业绩一定一直保持在当地市场前三名的业绩目标。2006年，深圳公司、长春公司、佛山公司、苏州公司、成都公司、广州公司均为当地市场据有率前三名，在将来的2-3年内，将会有包含西安、重庆、青岛、南京、沈阳、佛山等80%以上的公司进入当地市场据有率的前三甲。（三）利润根源的均衡散布:高质量扩充的风险躲避利润根源在地区布局上的均衡散布：跟着国家现代化和城市化的进度，公民收入的不停增加,以及投资和花费需求的改变，房地产行业已经逐渐成为国家的经济支柱行业。从长久看，内陆房地产市场将会连续向规范、理性化方向发展.但在这一过程中，行业发展地区的不均衡性，将成为将来一段时期的主要矛盾，一些城市会出现不一样程度的颠簸和调整，个别城市会局部过热,而中海地产依赖全国性的战略布局，分别利润散布，能够有效地控制和均衡市场周期性风险。当前销售面积和销售金额比率散布较低的东北和环渤海地区为公司当前新兴布局地区。07年新进驻的五大城市中，包含青岛、大连、沈阳、天津在内的四座城市均隶属于该地区。可见，将来东北和环渤海湾地区的业绩贡献比率将会不停增强，进一步均衡中海的全国性战略布局。利润根源在业务构造上的均衡散布：从公司的长久发展着想，拥有物业能够供给长久的稳固的现金流，均衡和控制经营风险，同时也能够进一步发掘优良地块的增值潜力。别的，商业地产对品牌的支持、所担当的社会功能、稳固的现金流对业务拓展的支持作用也是相当巨大。截止2007年年末，据不完整统计，中海地产旗下商业、写字楼和酒店等商用物业的可发展面积已达到150余万平方米，有效地均衡了长、短线投资资源的配置，同时也增强了均衡市场风险的能力。将来中海地产将连续建立以住所为主、商业地产为辅的业务构造，逐渐提高商用物业比重，以获取长久稳固回报，力求四至五年投资物业盈余比重占到公司盈余的20％，逐渐成立和培养一批专业管理团队,保证长线投资物业利润稳固及价值提高，实现公司的整体利润增加目标。三、快速连续地扩充、均衡稳重地成长，源于中海地产对市场和公司自己的深刻认识，缘于中海地产对公司核心竞争力的着重和培养。强盛的资本能力、坚固的人力资源保障能力、先进的专业和管理能力，二十八年的力量聚集，为中海的二次腾跃注入络绎不绝的动力.在宏观调控和行业改革的进度中，中海地产自觉展依始便着重培养和发挥自己的核心竞争力，而且依据市场环境的变化不停对其进行调整和保护。经历了二十八年对地家产务的精耕细作，中海地产渐渐形成一系列核心竞争力，包含资本能力、人力资源保障能力、专业和管理能力。而专业能力又依据家产价值链分为土地投资决议能力、产品研发和设计创新能力、工程质量管理和成本管理能力、营销能力、物业管理和客户服务能力。正是经过整合以下三项核心竞争力,公司实现了快速、稳固、连续、高质量地增加。(一）强盛的资本运作能力及灵巧多样的融资渠道，为公司发展供给了充分的财务资源，有力地保障了公司连续稳固地发展。地产行业是一个资本密集型的行业，而不停增强的宏观调控关于开发商的融资和资本运作模式提出了更高的挑战。谁掌握了强盛的资本运作能力和融资渠道，谁就更能够在房地产发展的惊天动地中立于至高点.中海地产优异的财务状况、稳重的财务构造、灵巧多样的国内外融资状况，使公司能够掌握强盛的资本实力，不停保持高质量的规模发展.（二）人力资源组织保障能力母公司中国国外的建筑背景供给专业人材贮备在地区扩充进度中，新公司起步最重要的是人力资源的配置。中海推行的是“一拖三”策略.一般的公司对精晓施工的副总很难选派，而中海拥有得天独厚的资源，由于母公司中国国外的承建业务线中有大量在香港、迪拜等国际化建筑市场中历练多年的建筑人材。中海很多项目的负责工程的人员就是从母公司调任，而针对项目上的工程质量控制人员，中海都会派往香港培训、学习一年以上。人材互动沟通体制使公司能充分、及时分享来自国外市场的国际化经验，进而保障了中海地产产品优异的建筑质量。创新的人材吸纳体制培养行业精英在中海地产的人材吸纳体制中,“海之子”和“海纳”已经成为公司的响亮品牌，二者的创新与系统化经营，为中海培养和贮备了大量的行业精英，以适应全国范围内快速发展的人材需要。“海之子”是中海对新采取毕业生的代言符号和观点名称,现已被中海地产申请注册为商标，这在人力资源管理领域尚属先例。在中国内陆地产行业，中海地产是为数不多的一家特别重视人材内部培养的公司。从2001年开始，中海地产和母公司中国国外公司在内陆连续启动校园招聘战略。6年来,在全国10余所要点高校招聘大学生近千人，并关于自己培养造就的优异人材充分赐予发展空间.别的，为了有效吸纳行业中高级管理和技术人材，在人材长久贮备和及时供应间搭建均衡，中海地产设计了“海纳计划”.经过体制创新，成立与“海之子”拥有共同竞争性效应的人材吸纳系统，使海之子与海纳精英之间相互学习、良性竞争,形成强盛的协力共同发展.同时也向社会清楚地流传公司领导力、人材理念，支撑中海地产品牌创立。先进的人材培训系统让职工连续增值中海地产向来兼备职工的发展空间、工作气氛与激励体制，不单为职工供给行业内拥有竞争力的全方向激励，更对职工进行细分，为各层级、各要点业务线的职工供给阶梯式增值能力服务，躲避人材层级与能力失衡的风险。（三）整合公司各部门的专业能力和管理能力，在项目开发的每个环节上创新求精,使公司的精选策略获取了充分表现。严格专业的土地投资决议能力，使土地贮备高质量地增加，保障规模快速扩充的同时使公司经营风险降至最低。当先的产品研发和设计能力，源于对创新废寝忘食的追求，旨在充分知足客户对健康、舒坦、个性化居住环境的全方向需求中海地产在28年的发展过程中，一直坚持以中高档精选作为自己的定位,独立研发了不停深入、逐级递进的四代产品系统：第一代精选引进吸取国外高层住所设计及建筑经验，在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间,城市住所挣脱了关闭单调的平面形式，丰富了住所的使用功能。第二代精选抢先引入环境设计观点，着重户外空间创造，增加了户外活动空间，增加了生活兴趣.第三代精选着重观点策划与户型创新,抢先在户内融入户外观点，并把以景观为主的环境设计转变成有文化品位的主题场景，增加了物质空间的文化含义。第四代精选以生态环保、技术当先与人文归宿为基本理念；不单要知足显性功能，还要知足人的心理需求,不单知足于通用技术，还要经过创新实现新的全方向超越，不单关注物质层面的需求，更为重视社区文化气氛的创造.而当前，中海已经开始向第五代精选迈进。高效科学的工程质量管理和成本管理能力，源于对产质量量和资源节俭仔细入微的严格要求，是公司精选策略的有力保障。丰富专业的营销实践经验及规范独到的营销理论系统,促使了销售业绩的节节爬升，为公司发展打下坚固的市场基础.以人为本、个性化的物业管理能力，是公司全程服务意识的集中表现，充分知足客户物质和精神的全方向需求。将客户满意度归入绩效查核系统，是中海将客户需求融入项目开发的各个环节进行考虑，坚持以客户为中心。(四）优异的业务成绩、强势的发展态势，受益于中海地产成熟的管控模式和高效的管理架构.四、中国房地产市场是一个可连续发展的新兴市场，中海地产作为地产行业的当先者，“筑百年品牌,建百年基业”是中海地产不停追求并努力奋斗的目标.依据全世界地家产发展经验，在快速城市化、花费构造升级和人口盈余等要素的共同作用下，我们相信中国的房地家产是有30—50年连续发展和繁华期的行业，中国正处于难得的房地产发展黄金阶段。鉴于这一判断，我们在将来的发展中要连续致力于成为中国地产行业连续的创新者和当先者，谋求连续、快速、稳健的增加，逐渐扩大当先优势。同时我们将以成立深受客户信任的百年品牌老店为