房地产市场报告 -2022年报 -2022中国商业地产市场年报

中指控股CIH2022.01、宏观环境：疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击着疫情防控政策优化以及各项稳经济政策显效发力，服务业经济和消费市场的恢复或将带动力2022年，商业营业用房及办公楼供需两端均走弱，开工投资、销售面积均同比下降，三季度以来销售面积单月增速转营业仍处调整期，具备先发优势的头部企业依旧坚持做优持有型业务，以助力企业稳度行业下行周期，但与往年相业在投资布局方面更加聚焦于核心一二线城市以及核心城市群强三线城市。业务拓展方面，头部企业加大轻资产拓开发企业“轻重并举”成为趋势。经营策略方面，头部企业以稳为主，着重强调项目经营绩效和企业运营效率的2多重超预期因素冲击下，经济低速增长，全年GDP同比仅增3.0%服务业市场活跃度偏低，全年超半数月份服务业商务活动指数位于收缩区间城镇居民收入保持增长，但消费支出累计增速连续三个季度下降消费市场受疫情冲击较大，全年多个月份社会消费品零售总额单月增速为负，但线上消费需求依旧稳步释放3数据来源：国家统计局，中指CREIS4%%5%0%-5%75%52.8%50%25%%5%0%-5%75%52.8%50%25%2.3%0%-25%%%6%0%-6%多重超预期因素冲击下，经济低速增长，全年GDP同比仅增3.0% GDP单季同比GDP累计同比20%22.9%3.0%第三产业增加值占比(右)第三产业累计同比增速(左)数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理555%50%55%50%45%40%35%30%度偏低，全年超半数月份服务业商务活动指数位于收缩区间务60%339.4%6数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理其他用品及服务,3%食品烟酒,29%医疗保健,8%教育文化娱乐,10%交通通信,数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理其他用品及服务,3%食品烟酒,29%医疗保健,8%教育文化娱乐,10%交通通信,13%居住,25%生活用品及服务,6%衣着,6% 9%城镇居民收入保持增长，但消费支出累计增速连续三个季度下降活用品及服务、交通通信五大类消费支出同比均下降。城镇居民人均可支配收入累计同比增速城镇居民人均消费支出累计同比增速品及服务品及服务烟酒20%15%10% 5% 0% -5%-20%-0.6-0.6-1.1-1.6着教育文化娱乐-8.27数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理依旧稳步释放2022年以来，疫情出现多轮反复，消费市场尤其是聚集型、接触型消费受到冲击，一定程度上拖累消费增速。2022年全年，我国实现社会消趋势 社会消费品零售总额单月同比增速社会消费品零售总额累计同比增速实 社会消费品零售总额单月同比增速社会消费品零售总额累计同比增速40%30%240%30%20%10% 0%-20%-30%27.2%-0.2%6.2%30%25%20%%%5%0%、销售面积同比均下降，商办用地供需规模缩量，市场整体面临下行压力市场存量：以新开工面积计算，2022年全国商业营业用房存量达33.22亿平方米，办公楼存量达9.50亿平方米，2014年后商办用房开工量整体呈下行趋势，进入存量时代新房市场：2022年，商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下降，二季度以来商办物业销售面积单月增速持续为负商办用地：300城商办用地供需规模均缩量，一线城市降幅最大租赁市场：重点城市主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，百街商铺平均租金环比跌幅扩大，百MALL商铺平均租金环比止涨转跌大宗交易：2022年，大宗交易市场活跃度下降，一线城市写字楼仍是最受青睐的资产类型，部分房企面临资金压力，选择出售资产获取现金流8数据来源：中指数据CREIS9万万平方米全国商办市场存量：以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.22亿平方米，办万平方米0商业营业用房新开工面积(左)同比(右)60%%8195-20%-41.9%-40%-60%办办公楼新开工面积(左)同比(右)60%%031800%-20%1600-40%0数据来源：中指数据CREIS10 商业营业用房开发投资额同比变化 商业营业用房开发投资额同比变化办公楼开发投资额同比变化60%40%20%0%-20%-40%-60%-41.9%商办用地供求缩量等因素影响，预计2023年40%30%20%40%30%20%10% 0%-20%-30%数据来源：中指数据CREIS*商办物业指办公楼+商业营业用房，数据来源：中指数据CREIS售：商业营业用房、办公楼销售面积同比均下降，二季度以来持续为负 商业营业用房销售面积同比变化办公楼销售面积同比变化80%60%40%20%0%-3.3%-8.9%-20%-8.9%-40%-60%注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。数据来源：中指数据CREIS12微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降2022年全年：全国300城商办用地成交楼面均价为2273元/平方米，溢价率情况商办商办用地推出规划建筑面积(左)商办用地成交规划建筑面积(左)成交同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%商办用地成交楼面均价(左)商办用地平均溢价率(右)700060005000万4000平方3000米200010000500040003000200010000%%8%6%4%2%0%/平方米120%80%40%120%80%40%0%-40%-80%/平方米30%20%%0%-20%，一线城市同比降幅最大城市商办用地推出及成交面积分别为695万平方米、705万平方米，同比分别下降27.0%、24.6%；二线城市商办用地推出及成交面积于化趋势1800015000万12000平方9000米600030000成交规划建筑面积(左)同比(右)201201720120182019202201920202021一线城市2022201201720120182019202201920202021二线城市20222017201820120172018201920202021三四线城市20220221800015000120009000600030000成交楼面均价(左)同比(右)201201720120182019202201920202021一线城市2022201201720120182019202201920202021二线城市20222017201820120172018201920202021三四线城市2022022注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。数据来源：中指数据CREIS13*中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个城市：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都、天津、南京、武汉、苏州、青岛、长沙、南昌、海口数据来源：中国房地产指数系统14主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，其中四季度跌幅为0.18%根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年四季度，全国重点城市主要商圈写字15个重点城市主要商圈写字楼平均租金(左)环比变化(右)-0.18%4.74Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022-0.5%-2.0%4.8元平方4.7米天4.6//0.5%0.0%4.94.55.0数据来源：中国房地产指数系统15主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，其中四季度跌幅为0.18%不断优化，叠加中央及各地陆续出台扩大内需、助企纾困、优化产，或将促进写字楼租赁需求释放，预计重点城市写字楼租赁市场将于2023年一季度后逐渐企稳复苏。但值得注意。表：2022年四季度15城主要商圈写字楼租金(单位：元/平方米/天)市样本平均租金样本租金中位数涨跌样本平均租金样本租金中位数涨跌市样本平均租金样本租金中位数涨跌样本平均租金样本租金中位数涨跌京金融街商圈州珠江新城商圈.8江北嘴商圈新街口商圈CBD商圈天河北商圈.6.0加州新牌坊商圈珠江路商圈燕莎商圈琶洲商圈解放碑商圈0.10%奥体商圈亚运村商圈体育中心商圈.1观音桥商圈中北路商圈中关村商圈环市东商圈杨家坪商圈武昌中心商圈望京商圈北京路商圈0.13%南坪商圈武广万松园商圈丽泽商圈福田中心区商圈州武林商圈.8.10.14%光谷商圈上地商圈.4后海商圈黄龙商圈金融港商圈0.15%科技园区商圈.5.7地王商圈钱江新城商圈0.18%湖西商圈陆家嘴商圈车公庙商圈.6西溪商圈湖东商圈0.12%南京西路商圈前海商圈.0申花商圈狮山商圈静安寺商圈%宝安中心区商圈钱江世纪城商圈0.10%五四广场商圈.2.3徐家汇商圈.6南山中心区商圈都春熙路商圈中央商务区商圈淮海中路商圈龙岗中心城商圈东大街商圈崂山区政府商圈人民广场商圈人民南路商圈海尔路商圈金融城商圈五一广场商圈中山公园商圈.9虹桥商圈大源商圈伍家岭商圈小白楼街商圈.00.15%场商圈南京东路商圈.34.9-0.19%北外滩商圈.9劝业场街商圈南湖路商圈友谊路商圈中心区商圈商圈4.44.30.15%张江商圈.2华苑商圈国兴商圈滨海大道商圈五角场商圈.0国贸商圈数据来源：中指数据CREIS16%%市空置率较二季度上升13.7%11.0%%15.8%33.3%33.8%29.9%27.7%29.9%22.9%Q4Q1Q2Q3州Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3州Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3都Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3市市数据来源：中指数据CREIS17重点城市写字楼租赁案例行业分布29%6%6重点城市写字楼租赁案例行业分布29%6%6%9%租赁和商务服务业TMT金融业建筑和房地产业制造业批发和零售业其他所收缩表：2022年前三季度重点城市租赁成交案例(租赁面积>=10000㎡)城市标的名称租赁类型租户(企业类型)行业成交时间租赁面积(㎡)上海国浩长风城哪吒汽车(内资)批发和零售业2022Q240000成都丰德成达中心飞思特(内资)租赁和商务服务业2022Q120000北京中国人寿金融中心中金公司金融业2022Q320000上海四方城美腕(内资)租赁和商务服务业2022Q118000西安天安人寿中心西安融康实业集团建筑和房地产业2022Q217000北京侨福芳草地新设立拜耳(外资)租赁和商务服务业2022Q115000深圳恒明珠国际金融大厦新设立雾芯科技(内资)批发和零售业2022Q115000北京侨福芳草地搬迁BayerHealthcareCo.,Ltd.(内资)医疗/生物医药2022Q114000北京兆泰国际中心搬迁华为(内资)TMT2022Q114000成都中海国际中心A座四川金融控股集团金融业2022Q214000杭州滨绿大厦华为(内资)TMT2022Q113000成都万科高新中心卓杭科技(内资)租赁和商务服务业2022Q112000广州铭丰广场搬迁腾讯(内资)TMT2022Q112000上海维璟中心龙旗科技TMT2022Q212000北京泓晟国际中心腾讯音乐TMT2022Q312000广州复星国际中心扩租大金空调(外资)制造业2022Q111000济南黄金时代广场某综合型建筑企业集团建筑和房地产业2022Q211000上海高尚领域吉客空间建筑和房地产业2022Q310997杭州中豪江河时代福士达集团(内资)批发和零售业2022Q110000上海陆家嘴滨江中心深圳国诚投资(内资)租赁和商务服务业2022Q110000上海维璟中心龙旗科技TMT2022Q310000数据来源：中国房地产指数系统180.71%，商圈(购物中心)商铺租金环比止涨转跌，跌幅为0.09%年上半年有所扩大；重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体止涨转跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.53元/平方米/天，环比下跌0.71%，跌幅较2021年下半年扩大0.25个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.94元/场或实体商业提质15个重点城市主要商业街商铺平均租金(左)环比变化(右)1%-3.0%15个重点城市商圈购物中心平均租金(左)环比变化(右)9%数据来源：中国房地产指数系统19天钥桥路休闲餐饮天钥桥路休闲餐饮街田子坊北京路步行街江汉路步行街南京东路步行街台东步行街后海酒吧街观前街华强北步行街王府井大街深圳湾步行大街东门步行街南锣鼓巷南市食品街建设路河坊街武林路中山路七宝老街坡子街古文化街骑楼老街春熙路新天地光谷步行街楚河汉街0.71%，商圈(购物中心)商铺租金环比止涨转跌，跌幅为0.09%0000得斜武黄小石簋宽好南一解龙和万南老胜汉闽鼓胜塘汉兴白路街窄运京品放湖平松翔门利正江楼沙老天路楼步巷街路天西狮路园老东路街路步街地步商行子下路山金商街步商行商行业街金街业行业街业街街街街街街街平均租金/王东淮南南福天友徐武朝远静豫三中人五西曹东珠春北新南劝东观小西解崇公华盐建湖南钱长大不大申新总南吴市八三徐香中新五川石红八鲁黄八李滨滨中陆王天街控鼓四真中北七虹万湖市解西后古狮浮梅新杨观钟西府门海京/井商路西中中路路汇商大路寺商屯村广广商渡门新路路口商场商桥楼商碑门坟商口路商商新路商城商商心基商商商台广商中公天场商商滩商商商伴商国商镇嘴湾商口路街北商中商商商广商西商商商路后商地坪街村岸圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈商圈圈圈圈圈商商圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈商圈圈商圈圈商圈圈圈圈圈7城市广州9一线城市京7城市广州9一线城市京圳上海520北京965-10宗之间，其他城市均在5宗以内。图：2022年20个商办重点城市大宗交易城市分布(按宗数)图：2022年20个商办重点城市大宗交易城市分布(按宗数)图：2022年20个商办重点城市大宗交易城市分布(按总价)二线城市城市广州75一线城市深圳231二城市广州75一线城市深圳231二线城市成都9成都9杭州8重庆7苏州6武汉6合肥4青岛4长沙3南京2厦门2福州1郑州1亿元840亿元840杭州69武汉32苏州23南京20合肥13青岛11重庆9福州8厦门2长沙1注：1.本报告所统计大宗交易包含拟成交案例；2.部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算；3.部分交易公告未披露总价，因此单笔交易平均金额仅按有总价的宗数统计。数据来源：中指数据CREIS20数据来源：中指数据CREIS21流仓储他流仓储他2022年/产业园区出售优质物业物业类型：2022年，在20个商办重点城市监测的141宗大宗交易交易案例中，以写字楼为标的的交易占40%，依旧是投资者最青睐的物业类型，其次为商业，占比13%，综合体、商务园区、工业厂房占比均在10%左右。资图：2022年20个商办重点城市大宗交易物业类型、买家类型占比(按成交宗数统计)0%43%8%9%7%%数据来源：中指数据CREIS22测到多笔超30亿交易案例表：2022年20个商办重点城市大宗交易案例(交易金额超30亿元)名称型间型价(亿元)单价(元/㎡)积(万㎡)买家(买家类型)46177集团有限公司超级总部基地T208-0054宗地易82和一号房地产开发有限公司产集团有限公司外滩金融中心50%股权交易有限公司(内资)成都远洋太古里50%股权都交易有限公司(外资)远洋控股集团(中国)有限公司北京远洋锐中心项目交易远洋控股集团(中国)有限公司滩地块90%股权上海写字楼交易.1友邦人寿保险有限公司(内资)有限公司大酒店交易.040946上海地产(集团)有限公司(内资)有限公司杭州水晶城40984建设投资集团股份有限公司集团有限公司广场40462有限公司(外资)有限公司厦T1栋海置地集团有限公司细化运营房地产行业仍处调整期，持有型业务助力头部房企稳度行业下行周期投资布局更加聚焦于核心一二线城市以及核心城市群强三线城市商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”或成趋势经营策略以稳为主，着重强调项目经营绩效和企业运营效率的提升资产证券化仍是企业融资重要途径，但房企类REITs及CMBS/CMBN产品发行量同比下降调整期，持有型业务助力头部房企稳度行业下行周期下，能够带来稳定现金流、提升短期偿债能力的持有型业务因其抗周期性较强的优势，成为部分头部房企稳度行业下行周期的有效助力。部分在商业、办公、长租公寓等持有型业务领域具备先发优势的头部房企在2022年表达出要坚定做优持有型业务的决心。表：部分头部房企及商管公司2022年关于持有型业务的观点业名称观点表述华润万象生活。龙湖集团在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。新城控股招商蛇口商业地产作为房地产行业存量市场的一大主力，近年来进入快速发展的阶段。房企纷纷通过进秀地产物业对业绩的支持和贡献。公司将继续坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建以“商业地资料来源：企业公告、企业业绩发布会、中指研究院综合整理24于核心一二线城市以及核心城市群强三线城市2022年，商业地产供需两端均走弱，企业投资、开工意愿减弱，商铺、写字楼租赁需求动力不足。房企在商业地产业务的投资布局方面更趋谨慎，布局更加聚焦于人口和资源聚集能力强、城市发展活力和潜力较大的核心一二线城市以及核心城市群强三线城市。例如龙湖集团，截至6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业湖拓展。六成位于深圳、广场、南昌、长沙等一二线城市。2年10月末，新城控股已三、四线城市数量占比约41%、其他地区三四线城市数量占比约27%。表：表：部分头部房企及商管公司2022年商业地产布局策略业名称观点表述华润万象生活龙湖集团未来我们商业也基本上聚焦在20个左右的高线城市去做布局。盛商业本集团秉持“深耕大湾区、发展长三角、抢占