土地管理基础知识讲解

土地管理基础知识讲解第1页/共60页土地管理基础知识讲解2014年4月15日第2页/共60页目录一、土地管理的基本概念二、土地管理的基本制度三、土地管理法律责任第3页/共60页一、土地管理的基本概念（一）土地的概念与特征

土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。特征：固定性、有限性、永久性多样性建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利用地、旅游用地军事设施用地等。

农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。第4页/共60页

（二）土地管理法1、概念调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。2、土地管理法的立法目的维护土地的社会主义公有制加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地切实保护耕地促进社会经济的可持续发展

一、土地管理的基本概念第5页/共60页

（二）土地管理法3、土地管理法的发展历程土地管理法初步形成时期《中华人民共和国土地改革法》（1950）

土地管理法发展完善时期《中华人民共和国土地管理法》（1986，1988）土地管理法体系建立时期《土地管理法》（1998，2004）

《物权法》（2007）第6页/共60页二、土地管理的基本制度土地产权制度土地用途管制制度耕地保护制度土地征收征用制度建设用地审批制度第7页/共60页二、土地管理的基本制度

（一）土地产权制度1、土地所有权

土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。

特征：主体的特定性交易的禁止性权属的稳固性内容的可分离性社会主义公有制农民集体土地所有权国家土地所有权国家土地所有权第8页/共60页城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国家土地（一）土地产权制度

2、国家土地所有权

国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利第9页/共60页

国家土地所有权的行使国有土地的所有权由国务院代表国家行驶，现实生活中由地方各级人民政府实际行使，其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地国有土地除国家自己使用外，其使用权还可以通过出让、划拨、租赁等方式给其他单位或个人使用（一）土地产权制度2、国家土地所有权第10页/共60页

3、集体土地所有权范围：农村和城市郊区中除法律规定属于国家所有以外的全部土地农村的宅基地和自留地、自留山，乡（镇）或村在集体所有的土地上修改并管理的道路、水利设施用地

（一）土地产权制度农村集体经济组织可以对其所有的土地行驶占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡镇村建设以外的建设用地。第11页/共60页（一）土地产权制度现行法律对集体建设用地入市流转的限制：法律规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。3、集体土地所有权第12页/共60页（一）土地产权制度4、土地使用权（1）土地使用权的概念

土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。

具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利特征有：①派生性②独立性第13页/共60页4、土地使用权

在国有土地使用权，可分为：划拨土地使用权和出让土地使用权。划拨土地使用权：无偿、无限期、不可流转出让土地使用权：有偿、有限期、可流转（2）国有土地使用权第14页/共60页4、土地使用权（3）集体土地使用权：集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利农用地使用权——土地承包经营权农村建设用地使用权第15页/共60页（3）集体土地使用权：宅基地的管理政策：一户一宅，面积不超标符合规划，依法审批出卖或出租后，不得再申请禁止城镇居民在农村购置宅基地。

第16页/共60页二、土地管理的基本制度(二)土地用途管制制度1、严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国务院28号文件：严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。第17页/共60页(二)土地用途管制制度五级土地利用规划体系：国家级纲要、省级、市级、县（市）、乡镇级土地利用总体规划三轮规划：1985-2000年

1997-2010年

2006-2020年第18页/共60页(二)土地用途管制制度土地利用总体规划实行分级审批：全国土地利用总体规划纲要--------国务院省、自治区、直辖市--------国务院省会城市、人口100(50)万以上、计划单列市等----国务院市级、县级--------省级人民政府乡(镇)级---------省级政府或授权设区的市级人民政府第19页/共60页(二)土地用途管制制度土地利用总体规划实行指标控制：至上而下，逐级下达规划控制指标约束性（强制性）指标：耕地保有量；基本农田保护面积；城乡建设用地规模。预期性指标：新增建设占用土地规模；人均城镇工矿用地面积；万元二三产业增加值用地量。第20页/共60页土地利用总体规划空间管制规则规模边界和允许建设区

城镇村建设项目的选址范围扩展边界和有条件建设用地区

可以与允许建设区中的规划新增用地进行置换

禁止建设用地边界和禁止建设用地区

禁止建设与保护无关的任何项目限制建设用地区

主导用途为农业生产空间，不可避免的交通、能源、水利、基础设施、民生项目可占用，但需要使用规划预留指标。建设用地空间管制“三界四区”规模边界扩展边界禁止建设边界允许建设区有条件建设区限制建设区禁止建设区第21页/共60页(二)土地用途管制制度

县、乡级规划对具体的土地利用行为具有重要的指导作用。县级土地利用总体规划划分土地利用分区乡级土地利用总体规划把土地用途落实到地块，是建设用地审批的依据。第22页/共60页(二)土地用途管制制度土地利用总体规划的修改计划年度内新增建设用地总量、耕地保有量、土地整理复垦开发补充耕地面积，按照上级人民政府下达的计划指标执行。城乡建设项目应当在允许建设区内安排建设用地。任何单位和个人不得擅自修改土地利用总体规划。确需修改的，应当报经原审批机关批准。土地利用总体规划的修改可以分为：有条件建设区规划用途调整、规划预留指标落实、规划修编。第23页/共60页(二)土地用途管制制度2、加强土地利用计划管理土地利用年度计划包括：

1、农用地转用计划指标

2、耕地保有量计划指标

3、土地开发整理计划指标国务院31号文件：把新增建设用地控制指标(农用地和未利用地)纳入土地利用年度计划第24页/共60页(二)土地用途管制制度关于用地指标问题：社会各界最为关注的是新增建设用地指标和农用地转用指标各地发展经济、招商引资，项目多，用地指标少，发展空间不足节地挖潜把有限的用地指标用在好的建设项目上第25页/共60页(二)土地用途管制制度3、农用地转为建设用地应当依法报批建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国务院31号文件：禁止擅自将农用地转为建设用地农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。第26页/共60页二、土地管理的基本制度(三)耕地保护制度1、占用耕地补偿制度（占补平衡、先补后占）非农业建设经批准占用耕地，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

第27页/共60页(三)耕地保护制度2、基本农田保护制度

基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。国务院28号文件：数量不减少，质量不降低。经依法批准占用的，补划。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或者擅自改变用途，这是一条不可逾越的“红线”。第28页/共60页(三)耕地保护制度3、耕地保护目标责任制度县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施。国务院31号文件：地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护区面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。第29页/共60页(三)耕地保护制度

3、耕地保护目标责任制度国务院28号文件：地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主要领导是第一责任人。建立耕地保护责任的考核体系。国务院定期向各省、自治区、直辖市下达耕地保护责任考核目标。各省、自治区、直辖市人民政府每年要向国务院报告耕地保护责任目标的履行情况。国土资源部会同农业部、监察部、审计署、统计局等部门定期对各省、自治区、直辖市耕地保护责任目标履行情况进行检查和考核，并向国务院报告。第30页/共60页(三)耕地保护制度

3、耕地保护目标责任制度构建耕地保护共同责任机制：建立健全“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的耕地保护共同管理机制第31页/共60页(三)耕地保护制度4、土地开发整理复垦制度国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。第32页/共60页(三)耕地保护制度4、土地开发整理复垦制度双立项，双验收的垦造耕地机制地力等级评定的验收机制强化后续耕种的地力培育机制充分调动积极性的考核奖励机制第33页/共60页(三)耕地保护制度4、土地开发整理复垦制度2013-2017年，全省实施“812”土地整治工程，即至2017年，全省新垦造耕地80万亩，建设高标准基本农田1043万亩，通过农村土地综合整治项目实施，整治农村建设用地20万亩。丽水的任务是新垦造耕地8万亩，建设高标准基本农田57万亩，农村土地综合整治0.9万亩。我县今年的目标是：垦造耕地2900亩、建设高标准基本农田8000亩、实施农村土地整治项目4个。已测量设计67个项目面积4285亩，已立项49个3058亩，已开工建设38个2365亩。第34页/共60页二、土地管理的基本制度(四)土地征收征用制度《宪法》、《土地管理法》规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。其中：征用为临时用地。简单地说：集体所有土地国有土地第35页/共60页(四)土地征收征用制度土地征收审批土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。第36页/共60页征收土地程序组织实施拟定土地征收方案制定补偿安置方案审查报批和公告(四)土地征收征用制度告知、听证第37页/共60页征收土地补偿产值倍数法区片综合补偿标准留地政策征地补偿内容土地补偿费安置补助费青苗补偿费失地农民保障附着物的补偿留地补助费第38页/共60页征地拆迁“阳光工程建设五公开

公开补偿安置政策公开征地拆迁工作程序公开征地批准事项公开实物指标公开监督电话阳光征地拆迁一张图工程第39页/共60页四、土地管理的基本制度（五）建设用地审批制度建设用地审批包括两个阶段：一是建设项目用地预审二是建设项目用地正式报批：

1、农用地转用审批

2、土地征收审批

3、土地供应审批第40页/共60页（五）建设用地审批制度建设用地审查报批程序提出用地预申请实施进行预审，出具预审报告呈报说明书及相关方案公告审核审查审批过程1234756城市用地范围外：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。城市用地范围内：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案。村庄和集镇用地范围内：实施村庄和集镇规划占用：农用地转用方案、补充耕地方案。占用国有农用地不须拟订征地方案；建设占用集体建设用地，只需拟定征用土地方案和供地方案；只占用未利用地只需拟订供地方案。申请土地登记第41页/共60页（五）建设用地审批制度

1、建设用地预审什么是建设项目用地预审？

是在建设项目立项（审批、核准、备案）阶段对土地利用事项进行的审查。预审意见是立项的必备文件。预审原则：符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田合理集约利用土地符合国家供地政策第42页/共60页（五）建设用地审批制度

2、农用地转用审批省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第43页/共60页（五）建设用地审批制度

国务院的审批权限（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。第44页/共60页（五）建设用地审批制度

省级人民政府的审批权限征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准。（1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）；（2）低于70公顷面积的其他土地。

其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、建设用地和未利用土地等。第45页/共60页（五）建设用地审批制度

3、土地供应审批在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。限制供地目录、禁止供地目录双控指标第46页/共60页（五）建设用地审批制度

供地方案批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发《建设用地批准书》划拨方式供地：国有土地划拨决定书有偿方式供地：国有土地有偿使用合同第47页/共60页（五）建设用地审批制度划拨供地对象：（划拨目录）（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地第48页/共60页《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中规定：国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。第49页/共60页（五）建设用地审批制度

有偿方式：国有土地使用权出让（主要形式）国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股第50页/共60页（五）建设用地审批制度

国有土地使用权出让（1）概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权出让应当签订出让合同。（3）土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第51页/共60页国有土地租赁国有土地租赁方式招标、拍卖、协议；短期租赁：不超5年长期租赁：不超出让年限；6个月以上的租赁要签租赁合同承租土地转租转让抵押，需依法办理登记；承租转租土地使用权原租赁人所有，承租人与第三人为附加租赁关系，第三人有土地他项权利。承租转让土地使用权第三人取得，租赁合同更名后继续生效。承租抵押抵押权实现时土地租赁合同同时转让。第52页/共60页（五）建设用地审批制度

（4）土地使用权出