物业经营管理2011版讲义第

三、写字楼的租约制定（熟悉（一）租赁合约中的标准条（1）调整条（2）经营费用的“毛租”和“净租（第六章物业租赁的分类每平方米40或每年总计20元，而超过这个数额的经营费用就要由租户分担。（二）折让和租户权利的授折 是业主给租户提供的一 ，用以吸引潜在的租户折让虽然能使租户节省写字楼的开支，但租约中规定的水平不会变化第三节写字楼安全与风险管一、写字楼安全管理（了解（）程安制订全年度大、中、计划编制《工程技术工作规程建立“设备建立《设备状态月报包括设备运行状态和设备完好状态（）防安（三）安（）急预写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案二、写字楼风险管理（了解（一）写字楼物业风险的识风险识别的作写字楼物业管理风险识别的特(4)保安防范风险(5)自然风险（二）写字楼物业风险的应风险应对程从图10-3可以看出写字楼物业的风险应对程序主要包括两大部分风险分析和风险减轻风险应对计风险应对策第四节写字楼物业管理企业的选择与评价、向业主提供信息的能力。除了月报告以外，业主通常还需要有关收入或税等、二、物业管理工作的评三、写字楼物业经营管理的绩效评价（掌握（一）服务满意务的满意度；后三个方面属于“软水平属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对业管理的满意度（二）物业经济指写字楼物业管理服务方面绩效的主要指标，包括出租率、拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。（2010年考题．写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有 )A．价格水B．出租经营成C．净收入占毛收入的比（三）物业品牌（2010年考题．下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是( 第十一章零售商业物业经营管考试的基本要求掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业的租户选择、确定和调整的点熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的工作内容和类型、策略与运行管理、现场理的工作内容了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理第一节零售商业物业及其分一、零售商业物业简二、零售商业物业的发展简（一）国外零售商业物业的发（二）国内零售商业的发百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年成立之后。建国后我国兴建的第一座百货商店是市百货大楼，它建成于1955年9月。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期，主要位于、等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内。三、零售商业物业经营管理的内容（熟悉零售商业物业的经营管理工作，主要分为6个模块招商及承租户组（2010年考题．零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了( 关系。B．包答案零售技（1）（2）（3）（4）（5）物及风险管财务管四、零售商业物业经营管理的类型（熟悉按照管理层面的不同零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理现场管理这两个层（一）策略与运行管（2010年考题．从管理层面看，零售商业物业经营管理的内容是( 答案（二）现场管（2010年考题．现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务，不包 现场管理有如下几种类型按管理组织形式不同分按专业和分包形式的不同进行分第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理内部设施等5因素。（一）市场容，在ShopMall选址的问题上和、新加坡的模式有所区别。在，ShopMall一般建设在郊区公路的旁边，且规模较大。和新加坡的ShopMall大部分集中在地铁站的城市中心商业区，规模比的稍小。我国城市中ShopMall的选址究竟应当采取哪种形式，，（二）进出交（三）地点显（四）规模大零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越（五）内部设施因零售商业物业应拥有高质量的内部设施室内环境应十分舒适以延长消费者在其中的逗留时二、经营与运作（掌握（一）中心地理常在一次购物中会多种不同的商品，这样可以节约购物成本(包括交通成本、时间成本等)。为（二）同类零售店理这种理论解释了为什么在零售商业物业内还同时会着很多同种或者类似商品的零售(例如服装、鞋、珠宝等)（三）需求的外部效（四）上述理论的若干应在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略租户组合应实现多样租户组合的多样化是为了最大程度地实现“效益。利用的是上面提到的“中心地理论引入主力店以带来大量客这主要是利用的“需求的外部效应理论空间安排实现相互促进效第三节零售商业物业的租赁管一、租户选择（掌握（一）声零售商的顾务质零售商柜台品更迭频销售人员的素零售商的宣新的发展中的企业的声誉问（二）财务能关于财务状况，应该注意以下3点物业服务企业对承租人开展每一项新的商业经营项目必须进行认真的分析研究潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力的一个方面。（三）组合与位置分1．组主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租