复合型文化创意商业中心概念策划方案

文化创意商业MINI综合体概念策划方案按照《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，“工交”用途的老旧厂房能够充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间。在政策引导下，承租单位对租赁标的第143、144幢房产进行研究、规划，坚持需求导向、高端引领，以“复合型文化创意商业中心”为定位编制如下租赁方案。一、项目概况（一）项目地址：北京市朝阳区西大望路（二）建筑规模：房屋面积1770.1皿，附属面积1160皿，地下1489.6皿（三）改造要求：不能改变房屋主体结构也不得以任何形式增加房屋面积二、规划定位承租单位组织了跨行业顶级团队，致力于将项目打造为后商业时代的文化商业融合业态的代表。项目定位于“灵感空间一一复合型文化创意商业中心"，是一个“小而美”、以“唤醒城市文化记忆"为使命，融合视觉设计、知识分享、文化体验、展示交流、配套商业为一体的复合型城市文化空间。特色要素：洞察（INSIGHT）：尊重创意工作者的个体价值，打造设计师工作室；融合（FUSION）：引入文化科技体验业态，打造多学科艺术的试验场；对话（DIALOGUE）：以公共阅读空间、分享空间为载体，与时代年轻人同频对话；触发（TRIGGER）：与社区紧密合作，触发本地文化和公众思考；创造（CREATIVE）：新文化内容的发声地。三、业态布局图示：分层业态布局图承租单位依据租赁标的分层现状进行业态布局，其中地上现状4层，一层为精品文创商业配套，引入艺术咖啡、创意餐饮；二层为创意社群文化服务，引入创意照相馆、艺术书店；三层为设计师工作室，以“设计师工作室+设计零售”的方式打造“前店后厂”的理想孵化场；四层为社群活动公共空间兼具沙龙、派对、会议、放映厅等功能空间。（一）1F:精品文创商业配套1、艺术商店咖啡馆传统美术馆艺术商店产品类别少、单价高，店面业态单一，无法让消费者停留。租赁单位将引入“艺术商店+主题咖啡”的创新业态，其创新点在于：一是艺术甜品，把日常消费品与艺术衍生品结合；二是拍照打卡地，朋友聚会，明星拍摄，打造下午茶标签式打卡地；三是设计美学，店面空间设计形成人与自然的有机协调；四是社群活动，借助商业空间内的展示与交往场所，打造电影日、音乐会等丰富的文化社群活动。

图示：艺术咖啡图2、创意餐饮应季有机餐厅承租单位将引进一家应季有机餐厅，该项目突出新鲜应季的特点，所有食材每天由有机农场新鲜供应，餐厅善于发现食物天然营养的魅力，希望将所见即所得本味体验与顾客分享。餐厅还采用自选的“食堂”模式，人均70左右适合园区及周边客户工作用餐，公益和绿色的理念能够凸显商业空间的品牌价值。图示：应季有机餐厅（二）2F:创意社群文化服务1、创意照相馆承租单位将引入以“精致证件照”核心的新型创意照相馆，主要产品有精致证件照、结婚登记照、职业形象照、文艺照、全家福、宠物照等。照相馆打破传统摄影模式，追求“轻、快、简'，研发预约系统，采用线上预约+线下消费的运营模式。

图示：创意照相馆2、艺术书店面向高纯度客群打造会员制艺术书店，预计年吸引会员超过2000名，重点客群为视觉总监、时尚总监、编辑和设计师群体。图示：艺术书店示意图（三）3F：设计师工作室以“设计师工作室+设计零售”的方式打造“前店后厂”的理想孵化场。3层为独立品牌的设计师办公空间，局部为设计师产品的格子铺或独立展示区，“前店后厂”模式帮助设计师节约品牌租金成本。商业空间整体的客流量能够帮助工作室导流，提高产品销售量。同时为消费者提供零售品的更多选择，创造性场域提高商品更新率，永保新鲜感。

图示：设计师工作室示意图（四）4F:社群活动公共空间承租单位利用四层空间自营社群活动空间，设立酒水服务设施为空间的客户、机构、合作方提供共享社群活动空间，既吸引更多消费者前来，又能维护用户粘性，兼具沙龙、派对、会议、放映厅等功能空间。图示：社群活动空间示意图（五）-1F：社区便民文化空间为对人防工程合理化利用，突出公益便民，惠及居民群众，承租单位将按照北京市、区民防局管理要求，引入市场机制和社会元素，打造共享儿童乐园、社区图书馆、共享健身房等设施，利用小程序线上预约、分时计费，为居民提供半公共产品。同时，地下区域配备监控、广播音响、灭火器、喷淋、防毒面具、救护包等来保障日常活动的人身安全。如遇战时或应急，地下室的环境和设施相对

完备和舒适，物品可以快速清空，可以实现平时服务、战时防空，平战结合，充分发挥人防工程的最大效能。图示：社区便民文化空间示意图四、经营方式承租单位采用“招商租赁+自营服务”的方式开展经营活动，其中社群活动空间以自营服务为主，其他空间面下第三方进行租赁。在产业运营方面，利用微信小程序打造线上、线下相结合的文化创意商业空间运营模式，线上打通传播、社交、零售渠道，线下覆盖餐饮、体验、活动、服务功能，同步实现推广获客、成交转化、用户留存、复购增购、分享裂变，最终实现全时业态的新型文化商业空间的运营目标。五、改造范围承租单位将严格按照招标文件要求，不能改变房屋主体结构也不得以任何形式增加房屋面积。主要对以下部分进行改造：房屋内非承重隔墙改造，及楼梯公共卫生间规范化改造，改变平面空间布局;

房屋立面修缮及艺术设计装饰（符合城市管理的相关要求）;图示：外立面意向示意图六、效益分析（一）运营经济效益项目通过高标准定位、引人创新业态、增加空间灵活使用条件，能够提升招商议价能力，承租单位将获得平稳的现金流入，确保出租方按时按量收到房屋租金。同时，高品质项目的营造能够帮助物业产品提升附加值，为出租方保值、增值提供强力支撑。（二）运营社会效益项目运营后