基于价值工程原理的商品房购置决策研究

Word版本，下载可自由编辑基于价值工程原理的商品房购置决策研究近几年来我国房地产业向来处于迅速升高的状态，不断升高的房地产市场需求更是房地产市场高速进展的主要动力，在房地产市场需求的构成中，拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程占领了很大的比重。在众多楼盘纷纷面世的同时，个人购房者如何保持理智，购买到价值最高的商品房呢？运用价值工程理论在商品房投资购买中举行优选决策，无疑是一种最佳办法。

1价值工程在房地产购置中决策步骤

价值工程普通被定义为以最低的总成本，牢靠地实现产品或作业的须要功能，着重于功能分析的有组织的活动，即分析价值与功能、总成本之间的关系。用数学公式可以表示为：

价值＝功能/成本，从这个公式可以看出，要提升项目价值，可从以下5个方面来考虑：一是功能不变，成本降低。二是成本不变，功能提升。三是成本增强一些，功能有很大提升。四是功能提升，成本降低。五是功能略微降低，成本较大幅度降低。

普通状况下，成本都可以用货币来表示，而功能则千差万别，很难用数量来表示。在本文的研究中，商品房的性能采纳非常制评分的办法，按照购房者的阅历和需求，对房地产项目的性能评价指标分离举行打分，最后举行综合量化计算。

房地产业的直接标的物是商品房，讨论价值工程在商品房投资购买中应用，首先必需分析所要购买商品房的性能与成本，弄清晰商品房性能的内涵及成本的构成。其普通步骤为：

建立商品房性能评价指标体系。

确定各指标权重。

计算各购置计划性能的综合得分。

计算各购置计划的性能评价系数F。

分析各购置计划的寿命周期成本。

计算各购置计划的成本系数C。

计算各购置计划的价值系数V。

计划比选及优化。

关于价值系数计算结果的几点说明如下：若价值系数V等于1，说明挑选该计划所猎取的性能与所花费的成本比重大致相适应；若价值系数V大于1，说明计划所猎取的性能较高，而所花费的成本比例较小，所购买的商品房性价比较高，物超所值，应为首选计划；若价值系数V小于1，说明计划所猎取的性能效益较差，相对来说所花费的成本比例较高，所购买的商品房性价比较低，应放弃该计划。

按照以上分析，要举行商品房购置决策，首先要计算出全部可选计划的价值系数集合{V1，V2，…，Vn}，然后再做挑选。因此，可以得出基于价值工程原理的商品房购置决策模型：一是可选计划为Vi≥1的计划。二是最佳决策计划为V＝Max{V1，V2，…，Vn}的计划。

2商品房的性能评价指标体系及其购置成本

2.1商品房性能评价指标体系的建立

小区商品房的性能应满足居民的平安性、健康性、舒服性、方便性以及经济性等方面的需求。详细来说，就是小区住所要具有舒服平安性，住所所处地理位置交通方便，公建设施配套齐全，生活便利，小区内环境柔美、干净卫生，邻里之间关系和谐，有良好的社区氛围。

参照建设部推出的《商品住所性能评价办法和指标体系》以及有关住所性能评价体系，结合人们实际的居住需求，建立本文的小区商品住所性能评价指标体系。指标体系分为总目标、指标层A、因素层B和分因素层C四个层次。总目标即商品房的性能评价；指标层A包括小区住所主体性能、小区区位、小区环境、公建设施以及物业管理等5项内容；因素层B包括对上一层次的21个评价因素；分因素层C则包括45个评价子因素。

2.2评价指标体系权重确实定

确定指标权重的途径无数，因层次分析法比较适合于多目标、多层次、多因素的复杂系统的决策，并能对决策的全都性举行检验，故本文采纳层次分析法确定各评价指标权重，小区商品房性能评价指标体系权重计算结果如表1所示。

2.3商品房购置成本确实定

价值工程中的成本指的是产品寿命周期的成本，对于房地产开发而言，该成本应包括投资机会挑选与决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段期间发生的全部费用，明细项目如下：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，房屋建造安装工程费，附属公共配套设施建设费，公共基础设施建设费，管理费用，销售费用，财务费用，不行预见费及其他费用，税费等。对于购房者来说，其购置成本定义为楼盘售价，除以上10项费用外，还要包括开发商所应猎取的利润等。

3商品房价值评价案例分析

按照上述的性价比的评价办法，本文挑选了南京市某甲，乙，丙3个小区商品房举行模拟评价与计划比较，市场售价分离为4500，4400和4800元/m2。利用实地考察，对3个小区商品房性能各评价指标分离举行打分，并举行加权汇总，分离得出3个小区商品房加权综合得分为9.12，8.55和8.60。

计算各计划的性能评价系数Fi：

Fi=该计划功能加权得分/各计划功能加权总得分得F甲=0.3471，F乙=0.3255，F丙=0.3274。

计算各计划的成本系数Ci：

Ci=该计划成本或售价/各计划成本(或售价)之和得C甲=0.3285，C乙=0.3212；C丙=0.3503

计算各计划的价值系数Vi：

Vi=Fi/Ci得V甲=1.0566，V乙=1.0134，V丙=0.9346

由以上分析计算过程可以看出，甲和乙小区商品房的价值系数均大于1，都是性价比较高的可行计划，但V甲V乙，因此，在未超出购买力范围的状况下应优先挑选甲小区商品房，所猎取的商品房性价比最高。丙小区商品房V丙1，应挑选放弃。

4结束语

运用价值工程原理，能够在众多的楼盘中提升购房的命中率和胜利率，真正购买到高性价比的商品房。随着房地产市场日趋完美，楼盘售价可调空间已不是很大，房地