关于房地产经济评价的总结

关于房地产经济评价的研究总结主要参考书籍：：《房地产开开发项目经济济评价方法》——中国计划出出版社《房地产开发项项目经济评价价案例》——中国计划出出版社《房地产经济》——中国计划出出版社《房地产开发与与经营》——中国人民大大学出版社《房地产投资分分析》——中国人民大大学出版社《房地产金融》——中国人民大大学出版社《房地产应用写写作》东北财财经大学出版版社序论本研究的基础方方法：以《房地产开发发项目经济评评价方法》为为研究的理论论基础，以《房房地产开发项项目经济评价价案例》为研研究的依托，精精选其余各书书关于经济评评价（或可行行性研究）的的章节，加以以综合，提炼炼出关于经济济评估的实际际可行具操作作性的理论。本研究重要性：：房地产项目经济济评价，是现现行国情下房房地产项目可可行性研究的的核心组成部部份，在前期期投资分析中中具有极为重重要的指导意意义，做此方方面的研究总总结，可提高高投资分析人人员的理论素素质水平，理理清投资分析析人员的思维维。经济评价作用：：经济评价的结论论可以为房地地产开发商服服务，作为开开发商投资决决策的依据；；可以为政府府部门服务，作作为政府管理理部门审批房房地产项目的的依据；可以以为金融机构构服务，作为为金融机构审审查贷款可行行性的依据。本研究总结的组组成章节：根据房地产项目目操盘过程的的思路（去掉掉市场调查与与预测、房地产开发发项目策划，仅仅就经济评估估阶段做研究究），本研究究总结组成章章节如下：第一章：房地产产开发项目投投资与成本费费用估算第二章：房地产产开发项目收收入估算与资资金筹措第三章：房地产产开发项目财财务评价（包包括静态分析析与动态分析析等内容）第四章：房地产产开发项目不不确定性分析析（即投资风风险分析）第五章：房地产产开发项目基基本报表及辅辅助报表（格格式）第六章：房地产产开发项目投投资可行性研研究报告书的的组成本总结章节之间间的理论关系系：第一章与与第二章是属属于前提部分分，即在第一一二章的数据据基础上进行行各项分析，第第五章是属于于报表部分，它它将穿插在前前面各章节中中，起到统计计数据的作用用，第六章是是属于总结部部分，经济评评价属于投资资可行性研究究报告书的一一个重要组成成部分。正文第一章：房地产产开发项目投投资与成本费费用估算名词概念：开发建设投资：：指在开发期期内完成房地地产产品开发发建设所须投投入的各项费费用经营资金：指开开发企业用于于日常经营的的周转资金。开发期：指从房房地产项目大大量资金正式式投入工程开开始，到开发发建设完成的的时期。开发产吕成本：：开发建设投投资在开发建建设过程中形形成以出售和和出租为目的的的开发产品品成本和以自自营自用为目目的的固定资资产及其它资资产，而开发发产吕成本是是指房地产项项目产品建成成时，按照国国家有关财务务和会计制度度转入房地产产产品的开发发建设投资。经营成本：指房房地产产品出出其售、出租租时，将开发发产品成本按按照国家有关关财务和会计计制度结转的的成本，主要要包括土地转转让成本、出出租土地经营营成本、房地地产销售成本本、出租经营营成本。对于于前期收款的的项目，房地地产销售成本本和出租经营营成本可按其其当期收入占占全部销售收收入和租金收收入的比率，计计算本期应接接转的经营成成本。开发企业资产：：房地产项目目开发建设完完成以后，可可能形成一定定比例的开发发企业资产，主主要包括固定定资产，无形形资产和递延延资产。固定资产包包括开发企业业办公用房，开开发企业机器器设备和运输输设备，以及及自营的商业业和服务业用用房。无形资资产主要包括括土地使用权权和品牌等。递递延资产主要要包括开发企企业的开办费费和租入固定定资产的改良良支出等。开发建设投资包包括的内容土地费用：主要要指土地出让让权和征地拆拆迁所发生的的一系列补偿偿安置和管理理费用。前期费：指勘设设、监水文、地地质用及“七通一平”费用。基础设施建设费费：指建筑物物2米以外和项项目用地红线线以内的各种种管线和道路路工程，包括括供水、供电电、供气、排排污、绿化、道道路路灯、环环卫设施的建建设费用，以以及各项设施施与市政设施施干线、干管管、干道的接接口费用。切切记，此基础础设施建设费费（小市政）与与房地产基本本地价中的基基础设施建设设费（大市政政）不是同一一个概念，此此费用按实估估算。建筑安装费：包包括建筑工程程费、设备采采购费及安装装工程费用，此此费用可用单单位面积估算算法或其它方方法。公共配套设施建建设费：指居居住小区内为为居民服务配配套建设的各各种非营利性性的公共配套套设施（又称称公共设施）的的建设费用，包包括居委员会会幼儿园、派派出所、托儿儿所、公共厕厕所、停车场场等，一般按按规划指标和和实际工程量量估算。开发间接费：指指开发现场组组织管理所发发生的各项费费用。管理费：指房地地产企业的管管理部门组织织和管理项目目的开发经营营活动而发生生的各项费用用。财务费用：指企企业为筹集资资金而发生的的各项费用，主主要有资金利利息、金融机机构手续费、代代理费等。销售费用各种税费其他费用不可预见费几点建议在实际运用中可可以不照搬以以上分类。但但在理论上以以上分类不宜宜漏项，有助助于做项目投投资估算表（此此表可与下面面的施工用款款计划表合二二为一）房地产项目应根根据可能的建建设进度和将将会发生的实实际付款时间间和金额编制制施工用款计计划表。房地产开发项目目收入估算与与资金筹措(一)开发项目目收入估算应制定切实可行行的租售计划划（包括出售售、出租、自自营），出具具相应的销售售计划表。租售计划内容：：拟租售房地地产类型、时时间和相应数数量、租售价价格、租售收收入及收款方方式。项目收入主要包包括：销售收收入、租金收收入、土地转转让收入（以以上统称租售售收入）、配配套设施销售售收入和自营营收入。（二）资金筹措措房地产资金筹措措来源主要包包括三个方面面：资本金（即即自有资金）、预预租售收入及及借贷资金。在进行经济评估估时，应按期期编制四个表表格：销售收收入、经营租租金（即二税税一费）及附附加估算表；；租金收入、经经营税金及附附加估算表；；自营收入、经经营税金及附附加估算表；；投资计划与与资金筹措表表。在经济评估时，应应出具税费率率表房地产开发项目目财务评价房地产项目财务务评价是经济济评价的核心心部分，是在在房地产市场场调查与预测测，项目策划划、投资、成成本与费用估估算、收入估估算与资金筹筹措等基本资资料和数据的的基础上，通通过分析，编编制基本财务务报表，计策策财务评价指指标，对房地地产项目的财财务盈利能力力（静态分析析与动态分析析）、清偿能能力和资金平平衡能力及负负债能力进行行评价。在本本章节中编制制基本财务报报表是进行以以后的财务盈盈利能力（静静态分析与动动态分析），财财务清偿能力力，财务资金金平衡能力，财财务负债能力力的基础与前前提。第一节编制制基本财务报报表基本财务报表包包括：现金流流量表、资金金来源与运用用表、损益表表、资产负债债表、主要经经济指标表现金流量表此表反映房地产产项目开发经经营期的现金金流入和现金金流出，按期期编制，用以以计算各项评评价指标，进进而对房地产产项目财务盈盈利能力进行行分析。按照照投资来源的的不同，现金金流量表一般般可以分为如如下三种：全部投资现金流流量表该表不分投资资资金来源,以全部投资资作为计算基基础,用心计算全全部投资财务务内部收益率率,财务净现值值及投资回收收期等评价指指标,考察房地产产项目全部投投资的盈利能能力,为各个投资资方案(不论其来多多少及利息多多少)进行比较建建立共同的基基础.1.2资本金金现金流量表表该表从从投资者整体体的角度出发发,以投资者的的投资额作为为计算基础,把借款本金金偿还和利息息支付视为现现金流出,用以计算资资本金财务内内部收益率、财财务净现值等等评价指标，考考察项目资本本金的盈利能能力。1.3投资资者各方现金金流量表该表以以扣方的出资资额作为计算算基础,用以计算投投资者各方财财务内部收益益率,财务净现值值等评价指标标,反映投资者者各方投入资资本的盈利能能力.在以上三表中,,全部投资现现金流量表最最重要.资金来源与运用用表此表反映房地产产项目开发经经营期各期的的资金盈余或或短缺情况,用以选择资资金筹措方案案,制定适宜的的借款及偿还还计划.损益表此表反映房地产产项目开发经经营期内各期期的利润总额额,所得税及各各期税后利润润的分配情况况,用以计算投投资利润率,资本金利率率等评价指标标.3.1利润总额的的计算利润总额=经营营收入—经营成本—管理费用—销售费用—财务费用—经营税金及及附加-土地增值税税其中各项所包含含的内容如下下：经营收入=销售售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地地转让收入+商品房销售售收入+配套设施销销售收入租金收入=出租租房租金收入入+出租土地租租金收入经营税金及附加加=营业税+城市维护建建设税+教育税附加加经营成本=土地地转让成本+商品房销售售成本+配套设施销销售成本+出租房经营营成本弥补亏损房地产开发企业业发生的年度度亏损,可以用下一一年度的所得得税前利润弥弥补,下一年度税税前利润不足足弥补的,可以在五年年内延续弥补补,五年内不足足弥补的,用税前利润润弥补.3.3利润分配配房地产开发企业业交纳所得税税后的利润,一般按照下下列顺序分配配：弥补企业以前前年度亏损提取法定盈余余公积金,法定盈余公公积金按照税税后利润扣除除前项后的10%提取,法定公积金金已达到注册册资本的50%时不再提取.提取公益金金向投资者分分配利润第三章第二节节财务盈利能能力分析此章节财务盈利利能力分析是是建立在前面面的基本财务务报表的数据据上的,所谓盈利能能力分析主要要包括：财务务内部收益率率（FIRR）、财务净净现值（FNPV）、投资回回收期、投资资利润率、资资本金利润率率、资本金净净利润率。财务净现值（FFNPV）—动态分析通俗定义：用一一定的贴现率率将投资期内内的净现金流流量贴现到现现在值，并取取其总和。这这里所选用的的贴现率一般般为基准回报报率，由建设设管理部门规规定颁布。例题3.1有一项投资，投投资者投资100万元购置一一栋住宅用于于出租，共租租出10年，租约规规定每年年初初收租，第一一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满满后将物业售售出，得到利利益90万元，贴贴现率为12%，运用FNPV方法判断该该方案是否盈盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率(12%%)贴现后租金收入入注1-1,000,,000100,00001100,00002100,00000.8929892860.8929××(1+122%)=13110,00000.7972876910.7972××(1+122%)=0..89294110,00000.7118782955121,00000.635576898租金收入×贴现现率=贴现后租金金收入6121,00000.5674686587133,10000.5066674338133,10000.4523602089146,41000.40395913310146,41000.36065279710年后未售出出900,00000.3220289776财务净现值(FFNPV)＝售楼收益益＋租金总收收入－投资额额＝289,7776＋740,3399－1,0000,000＝30,7775由于FNPV＞＞0，此方案可可盈利。2.财务内部收收益率（FIRR）—动态分析通常定义：指指项目在投资资期内财务净净现值（FNPV）等于零时时的贴现率。该经济指标标意义：投资资者至少要获获得比内部收收益率更高的的回报率才会会有利润，否否则亏本。内部收益率（FFIRR）一般用线线性内插法求求解。假设有2个非常常接近的贴现现率i1和i2，一般来说说│i1－i2│＜3%,并且满满足下列不等等式：FNPV（i11）＞0FNPV(i22)＜0i2＞i1则FIRR＝ii1＋NPVV(i1)(i2-i11)NPV（i1）-NPV（i2）例3.2此题接例题3.1，在例题3.1中，当贴贴现率取12%时，FNPV＝30175＞0，假设贴现现率为13%，计算FNPV值，见下表表：内部收益率的的计算表年期投资额租金收入贴现率（13%%）贴现后租金收入入1-1,000,,000100,00001100,00002100,00000.88588,4963110,00000.783186,1464110,00000.693176,2365121,00000.613374,2126121,00000.542865,6747133,00000.480363,9318133,00000.452356,5769146,41000.376255,07410146,41000.332948,73810年未售出900,00000.2946265,1300净现值＝售楼收收入＋租金总总收入－投资资额＝265,1130＋715,0883－1,0000,000＝﹣19,7887＜0所以FIRR＝＝12%＋(301755/300175＋197877)×(133%－12%)＝12.6%%以上表示投资者者要获得利润润，回报率必必须高于12.6%。3.投资利润率率（R）—静态分析定义：正常年平平均利润总额额÷总投资×100%%4.资本金利润润率—静态分析定义：正常年平平均利润总额额÷资本金×100%%以上两个指标的的意义：当投投资利润率高高于市场利润润率时，可认认为该项目是是合适的。例3.3某某项目基建投投资为70万元，流动动资金贷款20万元，该项项目使用后的的一个正常年年份实现利润润25万元（其中中包括所得税税、企业留利利、上缴国家家利润等），年年折旧费2.5万元，求投投资利润率（R）。解：该项目投资资利润率＝((25+2...5/770+20))×100%%＝30.6%%综合以上三个财财务经济指标标，做如下综综合例题：某房地产项目预预测数据汇总总表单位：万万元项目012345～25开发投资250250002600注：折现率为iic=10%%经营费用400450500经营收入7008001300净现金流量﹣250﹣2500﹣2600300350800FNPV＝﹣2250－2500/（1＋10%）－2600/（1＋10%）2＋300/((1+10%%)3＋350/((1+10%%)4＋(800/100%)注：其中CI、COO为现金流入入量与现金流流出量，T为时期，iCC为折现率（可可采用行业基基准折现率）。财财务净现值与与折旧率之间间的关系如下下图，财务净净现值和折现现率随着折现现率的增加呈呈反向变化，当当i＜FIRR时，FNPV＞0，当ic＞FIRR时，FNPV＜0，图中的FIRR就是下面要要讲的财务内内部收益率。财务净现值（FFNPV）FNPV1FIRRFNPV2折现率（i）所谓财务内部收收益率就是使使项目净现值值等于零的折折现率，公式式：（1+FIRRR）=0，此表达方方式与前面讲讲到的财务内内部收益率公公式是两种表表达方式，一一个意思。如上例，已经求求得i1=10%时，FNPV11=518..71万元,则又取i2==12%FNPV2=--250－－＋＋＋×＝﹣274.225万元,则FIRR＝110%＋＝11.311%＞10%,所以该项目目可以接受.以下再求投资收收益率(R)所谓投资收益率率指项目在正正常年份的净净收益或项目目寿命期的年年平均净收益益与投资总额额的比率.投资利润率=××100%..投资总额包包括固定投资资,投资方向调调节税,建设期利息息和流动资金金投资.净收益额可以为为缴纳所得税税前的利润额额,也可以为缴缴纳所得税后后的净收润,所以投资利利润率又分为为税前投资利利润率和税后后投资利润率率,在上例中投资资利润率=＝13.055%第三章第三节其它分析1.清偿能力力分析此分析主要考察察项目开发经经营期内的财财务状态及偿偿债能力,主要针对借借款利息及借借款偿还期相相关问题.此分析出具具长期借款还还本付息估算算表。此表见见<<房地产开发发项目经济评评价案例>>.2.资金平衡衡分析此分析主要考察察项目开发经经营期间的资资金不衡状况况,作为房地产产项目开发经经营的必要条条件,各期累计盈盈余资金不应应出现负值(即资金缺口),否则应考虑虑短期贷款等等措施.此分析出具具资金来源与与运用表。3.资产负债债分析负债分析主要考考虑项目开发发经营期的资资产与负债情情况,各期资产应应等于负债和和所有者权益益之和,如果不符合,则须检查其其它基本报表表。此分析出出具资产负债债表。第四章项目目不确定性分分析(即投资风险险分析)房地产项目不确确定性分析主主要包括敏感感性分析,临界点分析析和概率分析析(因概率分析析用的较少,故不予以讨讨论).可进行不确确定分析的因因素主要有:租售价格,销售速度,出租率,开发周期,项目总投资,土地费用,建安工程费,融资比例,融资历成本本等,以上各因素素都将影响项项目的成败。第一节敏感性性分析定义:敏感性性分析是通过过预计房地产产项目不确定定因素发生的的变化,分析对项目目经济效益产产生的影响,通过计算这这些因素的影影响程度,判断房地产产项目经济效效益对各个因因素的敏感性性,并从中找出出对于房地产产项目经济效效益影响最大大的因素。(一)敏感感性分析主要要包括以下几几个步骤:1.确确定用于敏感感性分析的经经济评价指标标,通常采用内内部收益率,必要时可采采用其它经济济指标.2.确确定不确定因因素可能的变变动范围.计算不确定因素素变动时,评价指标的的相应变动值值,良研究某一一不确定因素素时,假定其它因因素不变.通过敏感性分析析时,可以采用列列表的方法表表示由不确定定性因素的相相对变动引起起的评价指标标相对变动幅幅度,也可以采用用敏感性分析析图对多个不不确定性因素素进行比较.敏感性分分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得得税前）内部收益率（%%）净现值（万元）投资回收期（年年）0基本方案28．．87813.881开发产品投资+10020．．1124.00-10039．．215503.662售房价格+10039．．7176693.66-10017．．7-20064.223预售款回笼进度度+10031．．494223.77-10024．．139884.114租房价格+10028．．878773.88-10028．．777553.888060114023FIRR(%))20450-40-330-220-11022030040..-200敏感因素变变动(%)图:敏感性分分析(全部投资,所得税前)1—售房价格2—预售款回笼笼速度3—租房价格4—基准收益率5—开发产品投投资分析结果:上上图表明开发发产品投资和和售房价格两两个因素对项项目效益最敏敏感,如里这两个个因素向不利利方向变动10%,则全部投资资内部收益率率(FIRRR)将分别下降降至20.1%和17.7%%,净现值分别别下降至12万元和-206万元;投资回收期期则增加到4.0年和4.1年。第二节临界点点分析(即盈亏平衡衡点分析)定义:此分析析是测算一个个或者多个不不确定性因素素变化时,房地产项目目达到允许的的最低经济效效益时的极限限值,并以不确定定性因素的临临界值组合显显示项目的风风险程度.不确定性因因素临界值的的分析计算可可以采用列表表或图解的方方法.一般可进行临界界点分析的因因素有:eq\o\ac(○,1)最低售价和和最低销售量量、最低租金金和最低出租租率；eq\o\ac(○,2)最高土地取取得价格；eq\o\ac(○,33)最高工程费费用例4.2临界点分析敏感因素基本方案结果临界点计计算内部收益率率（%）233.8期望望值220开发投资额额（万元）133056最高高值113659售房价格（元元/m.）35511最低低值33350租房价格（元//年m）37750最高高值11374土地费用（万元元）12252最高高值11775售房面积（m）477581最低低值442748临界点分析是反反映在预期可可接受的投资资内部收益率率下,投资方能承承受的各种重重要因素向不不利方向变动动的极限值。假定投资方方期望的内部部收益率为20%。在这种情情况下，开发发产品投资的的临界点为13659万元，增加603万无；平均均售房价格的的临界点为每每平方米3350元；土地费费用临界点为为1775万元，增加523万无；售记记面积的临界界点为42748平方米，减减少4833平方米。第四章第三三节不确定性分分析综合例题题例题：某一开发发项目投资基基本方案如下下表，试进行行敏感性分析析，其中icc=10%，项目投资方案单位：万元元影响因素期初投资租赁收入年经营费用用寿命期（年年）估计值20006000355020分析步骤：1..选取期初投投资,价格(租赁收入)和经营费用用为拟分析的的不确定性因因素.2.选选取净现值(FNPVV)指标为评价价指标3.计计算预测水平平下的净现值值评价指标,则FNPV＝﹣﹣2000＋(600－350)((P/A,ii,n)＝﹣2000＋＋(600－350)(P/A,,10%,220)＝﹣2000＋＋250×88.51366＝128.4((万元)式中，（P/AA，i,n）为为等额系列年年金求现值系系数，可以通通过查复利系系数表取得；；P/A为已知年金金求现值；ii为折现率，nn为计息期数数。4.确定定敏感性因素素的变动幅度度分别为10%和20%,并计算变动动后的评价指指标值,根据期初投投资、租赁收收入和经营费费用的变动计计算的评价指指标分别如下下：期初投资的敏感感性分析期初投资变动幅幅度﹣20%﹣10%0+10%%+20%%FNPV528.44328..4128..4﹣71.6－2711.6.租赁收入的敏感感性分析租赁收入变动幅幅度-20%%-10%%0+100%+20%%FNPV-8933.23-3822.421288.46399.2211500.03经营费用的敏敏感性分析经营费用变动幅幅度-20%%-10%%0+10%%+20%%FNPV7244.35426..38128..4-1699.58-467..55FNPVV价格(租赁收入入)1288.4变化幅度((10%)经营费用用期初投资敏感曲线图5.排序确确定敏感性因因素分别为：：价格（租赁