云南某项目可研报告

云南**花园可研及定位报告目录第一部分综述述----------------------------------------------77一项目基本本情况------------------------------------------------------7二项目发展展模式与合作作方式------------------------------------------8第二部分市市场研究与方方案构思----------------------------99第一章项目市场场研究-------------------------------------9一昆明市禄劝县县房地产市场场走势分析---------------------------------91、回顾与展望望---------------------------------------------------------92、市场特点------------------------------------------------------------1113、结论-----------------------------------------------------------------12二本项目临临近地段房地地产市场走势势分析------------------------------121、区位特点------------------------------------------------------------1122、典型楼盘分分析-------------------------------------------------------133、本地段楼盘盘购买对象及及购买心理分分析-------------------------------144、结论-----------------------------------------------------------------15第二章项目环境分分析---------------------------------166一地块环境境条件------------------------------------------------------16二禄劝**花花园项目的SWOT分析------------------------------------17三结论----------------------------------------------------------------18第三章项目市场定定位---------------------------------199一项目市场场细分------------------------------------------------------19二目标市场分分析------------------------------------------------------19三项目市场定定位----------------------------------------------------119第三部分项项目方案策划划-------------------------------------20第四章项目规划设设计方案------------------------------21一规划设计计目标-------------------------------------------------------21二规划设计计要点----------------------------------------------------221三项目技技术经济指标标----------------------------------------------222第五章项目投资经经营方案----------------------------222一经营方案案策划------------------------------------------------------221、投资组合方方式-------------------------------------------------------222、各项资金运运作方式--------------------------------------------------23第六章项目开发建建设方案------------------------------23一项目建设设方式-------------------------------------------------------23二项目建设进进度--------------------------------------------------------23第七章项目营销方方案----------------------------------223一项目营销销策划-------------------------------------------------------231、卖点设计--------------------------------------------------------------232、营销策略--------------------------------------------------------------243、项目销售形形式--------------------------------------------------------254、购房付款方方式--------------------------------------------------------265、项目促销方方式--------------------------------------------------------27二营销计划划------------------------------------------------------------291、营销渠道选选择--------------------------------------------------------292、营销计划安安排--------------------------------------------------------29三场地布置置------------------------------------------------------------31四营销费用用安排-------------------------------------------------------32第八章项目物业管管理方案------------------------------32一物业管理理的介入----------------------------------------------------332二管理费的的确定-------------------------------------------------------33三具体对本本小区物业管管理的建议--------------------------------------34第四部分项项目可行性研研究部分------------------------------34第九章项目投资资估算及资金金筹措计划----------------------334建设项目总投资资估算------------------------------------------------341，建设投资----------------------------------------------------------342、建设期利息息-------------------------------------------------------363，项目总投资资-------------------------------------------------------36项目实施进度安安排--------------------------------------------------36项目投资与筹资资计划------------------------------------------------37第十章项目销售收收入测算---------------------------------388一、项目开发经经营收入、成成本、利润、投投资利润估算算---------------------3881、项目的价格格定位--------------------------------------------------382、项目销售计计划----------------------------------------------------3393、项目销售收收入估算------------------------------------------------394、项目经营成成本结算：---------------------------------------------3995、项目利润估估算----------------------------------------------------339第十一章项目财务评评价--------------------------------------40一、项目现金流流量与财务净净现值、财务务内部收益率率------------------------401、项目全部资资金的现金流流量表--------------------------------------402、财务净现值值（FNPV）与财务内内部收益率（FIRR）----------------440第十二章项目不确定定性分析---------------------------------411一、项目开发经经营风险分析析------------------------------------------------411、项目盈亏平平衡分析------------------------------------------------412、项目敏感性性分析--------------------------------------------------42二、项目开发经经营主要风险险及对策分析析------------------------------------431、市场风险----------------------------------------------------------442、项目的资本本风险--------------------------------------------------443、企业风险----------------------------------------------------------44第十三章项目效益评评价--------------------------------------45一项目社会会效益评价----------------------------------------------------4451、项目对社会会发展的适应应性----------------------------------------------4452、项目对人与与社会的影响响----------------------------------------------445二项目环境境效益评价--------------------------------------------------45第十四章结论及建议--------------------------------------45一评估结论论------------------------------------------------------45二有关说明明与建议----------------------------------------------445第五部分附附录-------------------------------------------47附录1：户型图图----------------------------------------------------------447附录2：项目规规划设计图-------------------------------------------------48附录3：项目技技术经济指标标----------------------------------------------449附录4：营销费费用安排---------------------------------------------------500设计参考文献--------------------------------------------------------------51后记----------------------------------------------------------------------552第一部分综述述一项目基本本情况**花园项目由由云南**房地产开开发经营有限限公司负责开开发，公司自自1998年成立以来，凭凭借超前的开开发理念、后后积勃发的开开发实力、全全新的市场营营销手段和立立足服务的物物业管理意识识，在市场中中得以迅猛发发展，成为房房地产行业的的一支新的生生力军，已成成功开发禄劝劝金叶住宅小小区、聚龙湾湾花园等房地地产项目，取取得了骄人的的市场业绩。公公司具有房地地产开发二级级资质，公司司各类专业技技术人员配置置合理、齐全全，企业管理理人员经验丰丰富，是一支支年轻化、知知识化、专业业化、智能复复合型的房地地产开发队伍伍。公司现有有员工72名，其中95%以上受过大大学教育，70%具有中级以以上专业技术术职称。凭借借良好的社会会信誉和人才才优势，在政政府、金融、社社会各界及客客户的支持下下，公司业绩绩得到了迅速速的发展，公公司在取得了了良好的经济济效益后，积积极回报社会会，主动支持持希望工程等等社会公益事事业。公司本本着求实、创创新的原则，勇勇于开拓，拼拼搏进取，凭凭借先进的管管理体制，充充分发挥人才才的优势，以以市场为导向向、创新为手手段、发展为为目的，凭着着较强的综合合实力，良好好的信誉，不不断完善企业业向前发展。目目标是：不断断创新，为客客户提供最好好的产品和服服务，最大限限度地服务于于社会，实现现经济效益和和社会效益的的同步发展。项目地块位于禄劝县县城，禄劝县位于滇中北部，是昆明市远郊县，东与寻甸、东川相连，南与富民县接壤，西与武定县毗邻，北界金沙江与四川省会理、会东两县相望。县城所在地屏山镇距昆明公路里程72千米。全县辖15乡3镇，有192个村民委员会、2个社区居民委员会。国土面积4249平方千米，耕地面积363300亩。年末总人口450135人，其中非农业人口26191人，占总人口的5.82%；少数民族人口137500人，占总人口的30.55%。全县人口自然增长率3.85‰。县内交通便利，客流量很大，外来客商云集。县区规划整洁，环境优雅，是投资办厂的极佳场所。禄劝历史修久，人杰地灵，这里的气候怡人，四季如春，是典型的“春城”境内有众多河流，掌鸠河河水绕城而过，南临昆明，交通便利。随着禄劝工业的发展，禄劝经济同时也受益非浅，它同时影响了作为地方发展的名片——房地产市场的发展，给禄劝房地产市场带来了启蒙。同时随着云南省政府有关建设和发展滇东北的经济发展战略大方针，也给周遍地市乃至主要县城经济发展带来的契机。作为经济发展中不可忽视的主要力量之一房地产行业，也自然成为禄劝此次迎接机遇的最恰当切入点。**花园项目地地处禄劝县三环路与民族广场场一条街交叉叉路口南200米，地理位位置所处为禄禄劝县的新兴兴行政区，小小区附近学校校林立，有禄禄劝一中、禄禄劝民族中学学、安心幼儿儿园。超市、一一心堂药房、东东俊大药房、农农贸市场、移移动通信公司司等环顾片区区四周。便利利了购物。聚聚龙湾花园也也与该小区相相临近。掌鸠鸠河经过此地地美化了这里里的环境。**花园项目计计划用地50.2亩，建筑形形式组合式，多多层占60%，。小高层层占40%，30%的绿化率，小小区在户型设设计上充分体体现了“以人为本”的思想，宽宽敞明亮，经经济实用的同同时，根据我我国发展的目目标，结合现现代人生活的的需求，巧妙妙地将中国人人的家居理念念和现代化风风格融汇到每每一种户型的的设计之中。动动静分区、卧卧室，客厅，双卫、厨房、餐厅有足够的空间。每户均设有电话线插座、宽带网插座、煤气管道、门窗、阳台均采用高级塑钢封闭、防盗门、单元电子门设对讲系统，楼道设声控灯。小区大门采用电动伸缩门，小区物业由专业物业公司管理，设有专业保安人员值班站岗，24小时巡逻，24小时随时为业主提供全方位服务。优化的设计，完善的服务将使小区所有业主无任何后顾之忧，将为全体业主营造一个温馨的生活空间。附近商铺林立，为未来客户进行生活消费提供了极大的便利。小区配套设施完善，配有进口高速电梯，24小时物业管理，让您居住的安心舒心。周边环境优越，区域优势明显，潜力巨大，升值空间不可估量。二项目发展展模式与合作作方式1：发展模式的的建立从本案地块与周周边环境来看看，适宜做中中高档项目，优势是用比较合理的价位，包括比较高产品舒适度，来换取对客户来讲的劣势。从发展商的意图来看，本案应遵循快和准的原则，首先入市要快，销售要快，因此工程既要保证质量，又要尽量缩短工期，以把握房地产的销售旺季，抢占房地产的市场先机，达到销售快的目的。其次，市场的定位要准，寻找最好的切入点，以有力的性象，适当的价格介入市场，一炮打响。2：合作方式**房地产开发发有限公司是是禄劝最有实实力的开发公公司，下设有有建筑施工项项目部，设计计部，销售部部，装饰公司司，物业公司司等各个分项项部门，是个个综合性的房房地产开发公公司。本项目目集中规划，统统一设计，施施工监理。开开发建设的整整个流程都由由公司独自完完成。第二部分市市场研究与方方案构思第一章项目市场研研究一昆明市禄禄劝县房地产产市场走势分分析1、回顾与展望望禄劝县受昆明市市快速发展的影响，区域域内各项技术术指标大幅提提升，县城区域内土土地已由生地地渐变成熟地地（生地是指不不具备城市基基础设施的土土地，熟地是指具具备完善的城城市基础设施施、土地平整整能直接进行行建设的土地地），禄劝县城城不仅土地储储备量大，而而且拥有众多多的居住人口口，且近年来来进住该区域域内的人口程程上升趋势，受受县政府招商商引资的影响响，不断有公公司企业和流流动人员进入入，随城市配配套设施的逐逐步完善，绿绿化规模的不不断扩大，该该县房地产投资资必定成为热热点区域。A、商品房价格格上涨过快2007年，由由于商品房需求旺旺盛、土地购购买价格和开开发建设成本本上涨较快、房房地产投资性性比例提高及及住房有效供供应不足等原原因，禄劝商商品房价格普普遍加速上扬扬。1至4月，房屋销销售价格同比比涨幅还在5％至6％之间徘徊徊，进入5月，涨幅升升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨8.5%，11和12月连续两个个月涨幅高达达9.5％。虽然局局部地区房价价在年底出现现一定的回调调和振荡，房房价环比涨幅幅开始下降，但但整体上仍在在高位运行。2007年一至三季季度，地价上上涨也过快。土土地交易价格格平均上涨12.8%，其中一季季度上涨9.8%，二季度上上涨13.5%，三季度上上涨15%。房屋销售售价格平均上上涨6.7％，而地价价涨幅比房价价的增幅高出出约一倍。地地价的过快上上涨，导致土土地资源过快快、过度向资资金实力雄厚厚的大型房地地产企业及上上市公司集中中。过高的房房价和地价，不不利于产业的的持续发展。B、供需求分析析从整体上看，禄禄劝历年住宅宅的成交面积积呈波浪状。其其中，2007年是成交的的波峰期，而而2008年则是成交交的波谷期，波波峰期和波谷谷期的成交面面积相差1231平方米。造造成2008年成交波谷谷期的出现主主要是受到2006年供给过于于旺盛的影响响。从2004———2007年供需的数数据来测算，该该片区仍有2.8万平方米的的供给缺口。片片区今年将推推出东方尊峪峪、鸿景翠峰峰等项目，这这能在一定程程度上缓解供供需矛盾。东东方尊峪和鸿鸿景翠峰的总总户数达600多户，三室室两厅两卫和和两室两厅一一卫为主力户户型，同时，该该些项目的社社区内部配以以商业，用于于满足业主生生活居住之需需，这就弥补补了片区生活活配套上的欠欠缺，将吸引引更多的置业业者关注该片片区。C、价格分析禄劝住宅价位与与昆明住宅价价格相比，平平均低2——3成。从走势势图来看，这这几年禄劝住住宅成交均价价一直呈上升升趋势，上升升幅度最大的的是2006年，达到13.533%。2004年和2005年的上升幅幅度分别为5.32%和5.7%，升幅相对对比较平稳，这这说明该片区区的房价增长长情况比较合合理。D、片区展望禄劝房地产市场场相对来讲一一直都处于温温和状态，这这是因为土地地供给方面涉涉及到原厂房房用地等问题题，所以需要要一定的时间间过渡。同时时，国土规划划部门也加强强了梧桐山周周边房地产项项目的管理，以以保证正在申申报国家级名名胜风景区的的梧桐山的整整体环境不被被破坏。由此此推断，后期期梧桐山周边边房地产开发发将进一步规规范。土地供应方面：：禄劝县城的的东部有盘龙龙地产公司的的盘龙村、坳坳下村用地，西西部为鹏基地地产公司用地地，这两个地地产公司用地地范围内的大大部分土地已已被开发或占占用，待开发发土地主要集集中在禄劝新新城区。就目目前的土地情情况而言，该该片区的新用用地主要依靠靠政府规划用用地提供。从禄劝片区的发发展脉络上看看，其房地产产市场的发展展呈现出一种种上升的趋势势，其生态优优势和江岸优优势必然会逐逐渐深入人心心。随着现代代新禄劝发展展战略的逐步步实施和新城城区区内各项项配套设施的的完善，它将将成为各大发发展商逐鹿房房地产市场的的战场。若禄禄劝**花园如能在推推广方面和市市场定位方面面做的精细一一些，禄劝**花园是可以创创造禄劝住宅房地地产奇迹和引引导禄劝房地产发发展方向的。2．市场特点从市场大环境来来看，禄劝县县的楼盘有多多种档次，多多种类型。最最近几年来，随随着禄劝县房房地产迅速发发展，工业开开始淡出禄劝劝县，禄劝县县涌现出一大大批崭新楼盘盘，吸引了大大量白领阶层层置业禄劝，禄禄劝已经成为为重要的白领领居住区，并并继续吸引着着大量白领涌涌来，他们收收入较高，消消费力相对较较强，对生活活质素的要求求不同于传统统的禄劝居民民，他们的购购房会促进本本地区各种商商业配套的尽尽快完善；随随着人们生活活水平的提高高，不断涌现现的生意人，他们们对住宅的要要求也越来越越高，不再仅仅仅满足于房房子本生的质质量与户型舒舒适度。小区区的环境，绿绿化率，配套套设施等的外外在环境，成成了人们买房房肯定要考虑虑的问题，目目前销售者的的购房调查中中55%的为一次置置业，目的为为居住，有30%的被调查者者为改善居住住条件二次购购房。购房用用做投资，商商用的比例明明显提高。2007年初以来新新推出的3个楼盘的销销售情况非常常好，其销售售率已经都在在97%以上，这主主要是由于该该些项目定位位准确，特别别是价格方面面相对较为合合理。从总体体上说，2007年禄劝县房房地产市场销销售的成功将将带旺动该片片区的需求，吸吸引更多的置置业者关注该该片区今年的的房地产项目目。现阶段禄劝房地地产市场基本本特点有：A、受其云南省省政府的政策策影响和昆明明市地价奇高高影响，开发商已开开始向地、市市、县转移的的影响，禄劝劝房地产以从从无到有，由由有到热正逐逐步发展起来来，房地产市市场正向成熟熟的方向发展展。逐步出现现的房地产项项目将把禄劝劝房地产经营营推向正规化化、专业化，最最终实现规模模化。B、禄劝房地产产市场开发商商有分3种A：本土开发商商（禄劝当地开发发商）B：外地市开发发商C:外省开发发商C、禄劝房地产产消费者的构构成：A：生意人和国国家工作人员员为购买的主主力

禄劝房地产开发发的住宅购买买者中，少则则60%——75%，多则90%都是生意人和国家工作人人员，这一点点和其他地县县情况都是一一样的。B：房地产职业业投资者C：私营企业主主和外地在禄禄劝人员D：禄劝房地产产市场升温

因禄劝离昆明很很近，并且禄劝是昆明的一个经经济发展比较较好的县,因此受到昆明明市政府极大的重重视，为拉动动昆明经济发展展，禄劝在很多方方面受到了昆昆明政府政策策倾斜优势的的扶持。尤其其对县城的建建设开发方面面尤其关注，作作为县城建设设的重要标志志——房地产开发发成为拉动禄禄劝经济、改改变城区建设设的主要新支支点。E：面积及居室室需求现阶段90%以以上的购房居居民对住宅建建筑面积的要要求为70—150平方米，大大部分居民的的需求又在80—120平方米之间间，其中小户户型在年轻人人中较受欢迎迎。F：住房价格承承受能力70%以上的居居民认为商品品住宅的合适适价格应在2000—3500元/平方米（建建筑面积）之之间。3、结论本项目再开发过过程中，应当当充分考虑市市场的需求，消消费者的需求求，以目标销销售群体为准准，结合目标标消费者的需需求和市场定定位来确定户户型，确保推推广及销售顺顺利进行，该该项目最大的的优势是区域域地理位置及及户型设计加加之项目周边边商业设施及及生活设施健健全，地段人人气旺盛，无无形中把该地地段的土地成成本提高，成成功之处：地段成熟，户户型设计合理理。小区的环环境优美，绿绿化率高，配配套设施完善善。二、本项目目临近地段房房地产市场走走势分析1、区位特点禄劝**花园地地处禄劝县三环路与民族广场场一条街交叉叉路口南200米，总建筑面积4.02万平方米，地地理位置所处处为禄劝县的新兴兴行政区，禄禄劝**花园是目前禄劝楼盘设计计和建造的扛扛鼎之作，将将开发11幢，主要以多多层公寓为主，多多层公寓6幢，1幢有6层，小高层5幢，1幢有12层。禄劝**花园临近地段段有聚龙湾花园小区，金金源小区，金金叶小区。2、典型楼盘分分析A：聚龙湾花园园

聚龙湾花园位于于掌鸠河之滨滨，紧临县政府府，其目标是是成为禄劝首家大型型成熟社区，取取得禄劝当地的房房地产市场品品牌，进而控控制该地区的的房地产市场场价格浮标。该该项目规划开开发5万平方米，目目前已开发完完成。聚龙湾花园以以当地中、高高层次客户为为主，其小区区规划公共配配套设施和入入住标准如下下：

1）规划配套套设施：

A1：公共配套套设施1F：主题中心心广场2F：小区电视视监控系统3F：门禁系统4F：公共自行行车、电动车车存放处5F：小区专属属健身器材2）楼盘销售付付款方式：聚龙湾花园采用用3种销售付款款方式1、全额付款款购房销售；；2、按揭购房房销售（5成按揭贷款款）；3、分期还款款销售（多在在前期销售中中使用）3）销售情况：：

已销售90%，一一期销售周期期已基本完结结。暂时初步步领先禄劝房地产市市场。但其产产品缺乏成熟熟性，不足以以支持未来品品牌的建立和和建设。但其其推广水平和和市场认知能能力弥补了楼楼盘本身的不不足，促进了了销售的顺利利进行。B：金源小区金源小区位于县县城二街中段段，共5栋，总占地地32亩，建筑面积233288.38平方米，无无规划可言。规规模注定了未未来小区物业业管理存在隐隐患。价格偏偏低是其唯一一的优势。

1）销售方式式：1、全额付款款购房销售；；2、分期还款销销售C：金叶小区金叶小区位于环环城路中段，占占地36亩，建筑面积236544.9平方米。入入门有个小型型入区广场，因因规模的限制制，无其他公公共配套设施施，地理位置置同禄劝**花园相距距不远，与***花园相比比无明显区位位优势。价格格和有针对性性的推广是其其销售得以顺顺利进行的关关键。1）楼盘销售售付款方式：：1、全额付款款购房销售；；2、按揭购房房销售3、分期还款款销售2）销售情况况：全盘已销销售95%左右，其推推广力度和市市场认知能相相对可行。3、本地段楼盘盘购买对象及及购买心理分分析（1）、一般生生意人(个体工商户)购房目的：置业业定居,居家.生意兼顾。客户特征：此类类消费者主要要在县城.他们经过多多年的打拼积积累了不少资资金，想就近近购置居所享享受生活,舒缓自己一一直紧绷的神神经。其中不不乏不是禄劝劝区域的常住住户口，父母母家人,老婆孩子也也多不在本地地。这部分群群体购房迁来来家人,从此在禄劝劝商圈安家乐乐业,居家与生意意两不误,置业偏好：因生生意需要希望望就近置业,同时户型面面积要求宽大大一些.并喜欢大客客厅,大卫生间,大主卧,大阳台.对生活及服服务配套设施施也有较高要要求。（2）、私营企企业主购房目的：休闲闲放松,过有品味的的生活客户特征：此类类客户基本上上事业有成,无其它隐忧忧。要求自己己的居家之所所有特色,体现一种尊尊荣与格调,能从中感到到一种成就感感。这部分群群体不想远离离禄劝县城的的繁华,自己的住家家之地不会对对事业的经营营与发展带来来不便.对心目中的的理想住宅,他们一直在在寻觅,若一旦发现现令他们眼前前一亮的楼盘盘,他们会毫不不犹豫地下单单买下。置业偏好：楼盘盘品质的特色色与地理位置置的稀缺性,楼盘附加值值、物管服务务水平。（3）、企业高高级白领购房目的：工作作便捷,居家工作两两不误。客户特征：这部部分人士消费费能力较强，消消费意识超前前，容易接受受新生事物。年年龄一般在30-45岁之间，学学历较高，属属于高级知识识分子，讲究究生活品位，注注重生活质素素。因为平时时工作节奏快快，他们追求求时尚、简单单、轻松、随随意的生活。他他们对渝中区区楼盘的交通通以及“软件”资源有一定定要求。置业偏好：地段段,配套服务,景观,休闲设施,生活品味。（4）、政府公公务员购房目的：置业业住家,提高生活品品质。客户特征：选择择购买东和湾湾住宅的公务务员应属于仕仕途得意者,处于人生一一个较美好的的阶段。他们们有物质与精精神两方面的的追求,渴望高品质质住宅给全家家生活带来更更大的满足.而”禄劝情结、无无敌美景”对他们心理理有深深的烙烙印，其次，随着着住房制度的的改革，年轻轻的政府官员员福利分房的的机会越来越越少，而随着着公务员的薪薪水不断上升升和他们职务务的上升、灰灰色收入的增增加，他们的的购买力越来来越强，他们们将选择三房房或更大的用用于居家。有有些身居要职职的政府官员员，急需换房房，他们会为为子女交纳首首期款，或者者有人替他们们的子女交纳纳。因此项目目的品牌实力力,特色创新,项目文化氛氛围对他们有有莫大的吸引引力。置业偏好：区位位优势,物有所值,住宅文化,生活品味。（5）、外地在在禄劝人员购房目的：工作作需要,居家休闲。客户特征：这部部分人士在禄禄劝的时间相相对较长,对禄劝也渐渐渐有了感情情,看中了禄劝劝房地产有保保值升值的潜潜力,即使买下来来做为自有资资产也物有所所值.置业偏好：工作作便利,特色文化的的建筑,天然美景,完善的配套套服务。（6）、房地产产职业投资者者购房目的：投资资购买,出租获利客户特征：禄劝劝的商住物业业都有很强的的投资性.而不少职业业投资者更把把此区域的物物业作为他们们投资获利的的”聚宝盆”，这些人经经验丰富,看得准,出手快,对风险与收收益的对比认认识把握得比比较好.他们在买下下看好物业之之后,一般是将之之出租,以租金支付付按揭利息,还略有盈余,同时自己又又坐等房产升升值,当其增值达达到自己预定定期望时,就会马上转转手获利.置业偏好：：交通、小户户型。4、结论在房地产开发过过程中正确认认识自身优势势和不足，并并及时发现问问题，弥补缺缺点，尽量发发挥优势，提提升卖点这是是销售成功的的关键，本项项目定位为中中高档楼盘，应应当加强对目目标顾客的宣宣传，通过分分析项目的优优势所在，加加强优势的宣宣传，促进销销售。本项目目的购买阶层层广泛，有一一般生意人(个体工商户)，房地产职职业投资者，外外地在禄劝人人员，政府公公务员，企业业高级白领，私私营企业主等等，他们收入入较高，他们们注重教育，健健康注重小区区的生活环境境和文化氛围围，关心社区区的设计规划划、周边配套套、高绿化率率的环境项目目在建筑上应应该体现中国国的居住文化化价值观包括括朝向、通风风、合理使用用的结构。在在开发上追求求新颖、时尚尚的建筑风格格、注重社区区布局和楼盘盘质量、讲求求周边配套、居居住环境舒适适和有一定的的生活品位。讲讲求现代的生生活方式和生生活体验、崇崇尚环保、注注重健康、在在广告上注重重品牌的创新新和加强知名名度、美益度度和差异性宣宣传。第二章项项目环境分析析一地块环境境条件**花园地块属属于高原地区，空空气较好，无无大型污染，植植被水系丰富富。周围交通通便利，配套套设施比较齐齐全，**花园附近学校校林立，有禄禄劝一中、禄禄劝民族中学学、安心幼儿儿园。超市、一一心堂药房、东东俊大药房、农农贸市场、移移动通信公司司等环顾片区区四周。项目目土地性质为为住宅用地。以下为地块块四个方向的的环境情况：：1.东向东面面遥望梧桐山山，掌鸠河从从山脚穿过，成成片的草地，带带状的防护林林区沿堤分布布，河水清澈澈，空气清新新，宁静而美美丽，但近处处有零星的小小村落削弱了了景色。2.西向西对县县政府，县医医院，进处无无高层建筑，视视野开阔，远远眺现代都市市居民区，县县城美景尽收收眼底。3、南向远望是一条长条条沿路而建的的现代化建筑筑，昆禄公路路从旁边横贯贯而过，由远远及近是大片片开阔地带，无无障碍物，临临近的民族广广场宽敞庄严严，该方向上上因有一高压压输电线路沿沿民族广场方方向铺设，使使得该方向上上无论近看或或远望的视线线都被干扰，另另外区域环境境因建设公路路略有空气和和噪音污染。4.北向远方较较开阔，中部部为已经建成成的聚龙湾花花园，掌鸠河河平行流过，隐隐约有河水淤淤积下来的异异味。二、禄劝**花园项目的SWOT分析项目优势（STTRENGTTH）项目劣势（WEEAKNESSS）1、**花园项项目发展商开开发经验丰富富，具有一定定的品牌积淀淀，在禄劝人人民心理具有有很高的美誉誉度，所开发发的项目具有有先天的号召召力。2、规模大、单单体建筑时尚尚大气，户型型设计合理，得得房率高，层层高优势显著著项目规划占占地50.22亩，建筑面面积4.022万平方米，为为现有禄劝数一数二二的大盘。单单体设计极具具时代魅力，后后现代注意的的简洁、明快快、时尚的风风格堪称精品品，外墙瓷片片的使用更能能说明其外在在品质和内涵涵的统一。经经典和传统的的户型设计彰彰显禄劝**花园人性化的的建筑设计风风格。3、区位条件好好

禄劝**花园地地处新兴的县县行政区，周周遍政府公共共配套设施齐齐全。如棉花街农农贸市场、家家家福超市、万万鞋服商城等等。新建设的的民族广场一条条街使其未来来人气得以兴兴盛，新修道道路直通县中中心和环道，交交通极其便利利。4、项目临河而而建，地块坐坐落于掌鸠河河的旁边，周周边无高层建建筑阻挡，视视野开阔、山山上美景尽收收眼帘。是永永恒的“绝版美景”。5、地块悠久的的历史文化和和浓厚的人文文底蕴将提升升项目的文化化内涵及综合合品质。6、项目临河而而建，不会有有建筑遮掩，是是永恒的“绝版江景”。1，流动人员多多，治安状况况堪忧。2、项目所在地地的交通状况况虽好，但公公共交通线路路条件不够。3、产品经营推推广方面存在在着不足比如如在调查过程程中，不少被被调查者反映映以下问题：：房子到底在在那？有多大大面积的，多多少钱一套啊啊？你们售房房部在那？等等问题。这些些很显著的问问题在推广宣宣传上显得不不是那么明显显,禄劝**花园在推广宣宣传上存在一一些不足，在在禄劝不知道**花园的人很少少，或者把禄禄劝**花园当成以主主打商铺为主主的楼盘或临临街单体楼的的人也不乏其其人。因此，在在商业店铺方方面的宣传确确实缺乏引导导性和针对性性。4、市场定位同同推广产存在在部分矛盾

。在禄劝，本土开开发商多开发发临街单体楼楼和无规模的的小区，他们们大多数经营营者乐于次道道，而禄劝**花园则定位成成熟时尚社区区，这种在成成熟大都市的的产品在禄劝劝推广实属无无章可寻，按按我们小区的的规模和实际际的品质可以以说引领禄劝劝房地产市场场的价格定位位和居住观念念是无庸置疑疑的，好的产产品没有让客客户认知，我我们没有告诉诉客户我们楼楼盘的真实卖卖点，那是无无法带来销售售上的热卖，进进而无法实现现快速资本运运作和资金回回笼的。因此此我们要将我我们的产品同同我们的营销销推广统一的的接合起来，那那才是我们克克服销售瓶径径的唯一途径径，并且对我我们二期的开开发受益非浅浅。

项目威胁点（TTHREATT）项目机会点（OOPPORTTUNITYY）1、附近不少高高档江景楼盘盘的开发对本本项目造成极极大的竞争压压力，来自“后起之秀”和当前的竞竞争对手的压压力也不用乐乐观。禄劝县区人口口少，象这样样人口不过百百万的县级地地区相对于房房地产发展也也比较缓慢，消消费群体的数数量是制约其其发展的关键键。故此房地地产市场竞争争对手不用很很多，就可以以使房地产市市场饱和。因因此“速度”是现在争夺夺当今房地产产市场的关键键。即时的争争夺竞争对手手的客户，充充分占有市场场份额是当前前规避风险和和减少威胁的的根本手段。2、政府对禄劝劝县高层住宅宅密度及容积积率等指标要要素政策的变变化，在投资资回报率不变变的情况下，会会对**花园的开发发带来一定难难度。1．项目位于最最具号召力的的“四季如春”的环境中，对对于具有浓厚厚“环境情结”的禄劝人来来讲，具有与与生俱来的影影响力。2．昆明及禄劝劝县正以有效效的房地产促促进措施，项项目开发环境境大好3，“赏水景、品品生活”已成为房地地产消费的一一种时尚与潮潮流，面向市市场的河景楼楼盘得到市民民的极大认同同，**花园恰逢其其时。4．禄劝正进行行旧城改造，“**花园”将有望成为为该地的标志志性建筑或“旧貌换新颜”的代表，随着市政配配套的成熟，消消费能力的增增强，“**花园”将更加“货佳可居。三结论从项目所处的优优、劣势比较较来看，显然然是利大于弊弊。尽管存在在一些不利因因素，但也存存在诸多利好好因素。预计计下年度的楼楼市即将加速速开启，因而而本项目在推推广上具有“地利”、“天时”，只要再抓抓住时机、营营销得法（“人和”因素），相相信能够创造造出优异销售售业绩。第三章项目市场定定位一项目市场场细分随着城市进程的的不断加快，人人们越来越需需要回归自然然，渴望绿色色，我们所要要建设的小区区，就是要在在优越环境的的大前提下，为为了满足各类类客户的需求求而建设的。1、从地理上细细分：以禄劝劝县居民为主主2、从购买人群群上细分：以以在乡镇条件件优越的人员员和在城区工工作的国家工工作人员为主主。3从年龄上细分分：30—40岁的人群为为主。4、从经济状况况细分：以家家庭月收入在在2000元以上的家家庭为主。5、从购买心理理细分：以自自住购买及用用于投资置业业为主。二目标市场场分析1、项目所在区区域已成为一一个大型的居居住新区，各各种档次的居居住小区竞相相争艳。2、项目所在在区域虽然居居住小区较多多，但主要是是以中等档次为主，真真正称得上高高品质的小区区较少，3、项目所在在区域内有特特色的楼盘较较少，还没有有真正成型的的致命品牌。4、中、低档档次楼盘之间间的价格差距距不大，中、高高档次楼盘之之间的价格差差距则较为悬悬殊。5、在所有楼楼盘中，大多多数都采取随随行就市的追追随策略。6、同昆明市其他区区域相比，区区位差异带来来的价格变化化影响相对较较小，决定价价位的更多的的是小区的品牌、品品质，配套。三项目市场场定位根据昆明市行政政规划和禄劝劝房地产市场场实态调研结结论，结合**花园的特征征，项目组认认为**花园的总体体定位应是：：目标客户定定位为禄劝中中高收入阶层层，这些人需需要一个良好好的居住环境境，针对项目目特点充分挖挖掘地块自身身优势，将其其自然环境与与人文环境高高度融合，导导入“绿色生态庭庭院”“生态家园”“现代生态小小镇”，等，配以以丰富的文化化健康设施，把把项目建成以以居住为主，兼兼具休闲、健健身功能的配配套完善、规规划超前，拥拥有私家公园园的高尚的大大型滨河智能能化生态社区区。建议推出出主力户型为为100—150平方米的住住宅，配有适适当数量的150—170平方米的住住宅，另外针针对小部分的的年轻置业群群体，推出50—100平方米的精精装小户型，以以满足不同客客户群的需求求。（主力户户型见附录1）建议采用的定价价策略：1．采用低开高高走的定价策策略，开盘时时整体售价低低，随着工程程项目进度的的推进，项目目起价均价随随之微调。理理由：低开可可以先声夺人人地吸引市场场视线，引起起置业者关注注，从而迅速速地聚集起人人气。低开意意味着价格路路线会逐步走走高，从而使使前期购买者者感到物业升升值，继而在在市场上形成成良好口碑，这这将是物业宣宣传的最好途途径。低开使使发展商在物物业的推广过过程中占据主主动，有较大大的策略调整整空间，留有余地，不把价格做做得太满，给给客户预留一一定的升值空空间。2．按楼层定价价：一般情况况下，楼层差差视结构为多多层或高层以以及栋间遮挡挡情况而定。多多层住宅楼层层差为核心均均价的5%，三楼和和四楼价格最最高，其他楼楼层价格相应应的递减。小小高层住宅楼楼层差为3%%，小高层价价位最高的楼楼层是五层和和六层，五层层和六层以下下每低或每高高一层价格就就相应的递减减。3．按景观定价价：采光好，空空气对流，无无暗房，正南南向，可以观观望园林的价价位最高。4，栋间差的确确定：考虑对对比的因素主主要有：朝向向、景观、高高度、密度、结结构、噪音或或污染，一般般情况下，栋栋间差不宜大大于核心均价价的8%。5户型差的确定定：朝向、景景观、实用性性、结构、面面积、噪音或或污染，一般般情况下，户户型差不宜大大于核心均价价的5%。第三部分项项目方案策划划第四章项目规划设设计方案（规规划设计图见见附录2）一规划设计计目标在本项目中，力力求营造一个个能共沐朝露露夕阳，拥有有与自然息息息相关那份恬恬静，拥有田园风风光，静享鸟鸟语花香，蝉蝉声蛙鸣的那那份温馨，能笑看花开开花落，体会会硕果累累的的丰收喜悦，人与人之间心手相连连的居家环境境，共建远亲亲不如近邻的的大家庭，这一切将会会成为本项目目的一大卖点点。我们试图图在设计中体体现一种具有有生命迹象的的总体脉络，并并在总体视觉觉及局部造型型上传达禄劝劝历史遗留下下来的人文特特色及建筑文文化特色和地地域特色的各各种信息，利用某些设设施及调动生生态原始的结结构关系，将将小区内的排排放量减少到到最小；区内内的各种场所所将是安居乐乐业的理想天天地；顺畅的的交通包括残残疾人抵达居居住的每个角角落；将是小小区鲜明的特特色。二规划设计计要点1、会所会所所是业主休闲闲、聚会、交交友的社交场场所，也是康康体、娱乐场场所，因此，在在规划中一定定要考虑会所所的位置，本本规划特点是是把会所设置置在小区的中中心，方便各各业主使用。会会所与商业配配套不同，其其设施和服务务对内不对外外，考虑到物物业管理成本本，会所规划划为两层高。2、小区花园把小区花园放在在小区业主出出入口的两侧侧，前面有宽宽阔的广场，方方便小区内业业主的正常生生活。小区花花园带来优美美的环境，有有利于小区居居民的健康。3、物业管理办办公室物业管理办办公室的位置置可设在距会会所较近的连连排式多层住住宅架空层里里，这样既节节约了开发成成本，也方便便物业管理人人员的出勤。4、水电设备备用房及垃圾圾处理设备用房是是小区必不可可少的设施，但但必须规划设设计在不显眼眼的地方，以以防业主有不不安全的心理理反应。5，朝向布局特特点建筑本身十十分注重采光光，最大程度度的做到“早上不眩目目，中午不黑黑厅，下午不不晒床，晚上上有月光”。本规划的的南北朝向布布局，既满足足了以上“风水”的需要，又又创造了小区区的丰富变化化，符合了通通风、采光的的需要。6，步行道系统统步行道系统统与干道基本本上是分离的的，但在特定定情况下，干干道与步行道道并置。步行行道与开放空空间的联系使使它获得了一一系列变化丰丰富的空间。在在居住小区内内，步行道优优于机动车道道，机动车交交通在居住区区内是要受到到管理限制的的。7，机动车系统统机动车与自自行车、步行行交通三者之之间在平面上上和空间中的的分离，确保保了居住区内内居民的安全全。机动车交交通在居住区区内被限制到到最低程度，不不允许进入景景观区、休闲闲区，在平时时被用作步行行的交通系统统，行人主出出入口等区域域。上述区域域中，机动车车在遇紧急事事故或服务需需要时（如消消防、急救等等）才可通行行车辆。8，停车系统机机动车辆由车车辆主出入口口可直达自己己居住的架空空层车库。外外来车辆可停停放在行人主主出入口前广广场两侧的临临时停车场，特特殊情况下由由业主带领方方可进入小区区，以减少小小区内因车辆辆过多而带来来的隐患因素素。三项目技术经经济指标（见见图附录3）第五章项目投资经经营方案一经营方案案策划1、投资组合方方式在房地产开发中中，大量的资资金周转使开开发商很难单单凭自身的经经济实力进行行项目的开发发，本项目整整个建设经营营周期为3.5年，是一个个建设周期较较长，资金投投入量大的工工程，开发投投资的资金来来源主要有企企业自有资金金、银行贷款款和预售收入入用于投资资资金三个渠道道。自有资金金以及预售收收入用于投资资资金全部用用于投资开发发。另外的运运作资金则向向银行贷款。2、各项资金运运作方式在项目的前期，将将汇集到的自自由资金用于于支付土地使使用权出让金金和前期工程程费，在获取取土地使用权权后，可将其其向银行或金金融机构抵押押以获取银行行贷款，用于于土地上建筑筑物建设。企企业在第一期期工程建设中中便开始进入入预售阶段。企企业在交付一一期楼盘的同同时开始二期期工程的建设设，当住宅楼楼建设完成后后就可进行销销售，销售收收入加上其他他方式取得的的资金，就可可将整个项目目投资完成。第六章项目开发建建设方案一项目建设设方式采用搭接式的施施工方法，天天裕房地产开开发公司独资资开发，由开开发公司下设设的工程建设设公司进行建建设，择优聘聘请工程监理理，有效控制制项目的工期期、成本和质质量。二项目建设设进度本项目从20008年8月开始进行行工程建设，总总工期为3.5年，分为三三期进行开发发建设，前期期开发分为市市场调查、项项目开发、规规划、建筑设设计、营销方方案策划、初初步可行性研研究、建筑施施工设计、项项目报建等。工工程建设包括括6栋多层（6层）公寓住住宅楼的建设设和5栋小高层（12层）住宅的的建设。第七章项目营销方方案一项目营销销策划1：卖点设计1）、概念卖点点A．展望未来，升升值无限----购物、休闲闲、娱乐一条条街B．城市、绿苑苑、俺的家----纯生态型园园林式住宅之之典范。C．完善配套套、开心品味味、时尚生活活——人性化物业业管理2）、规划卖点点A．高绿化率；30%“高绿化率——挡不住的的诱惑”B．以禄劝县的人文文资源、自然然资源为文脉脉，以“建筑文化”为底蕴，创创意出现代的的“文化建筑”C．喷泉雕塑，流流云叠水D．私家车直直达住宅，别别墅的优越感感E．专业服务务，消解您的的后顾之忧3）、感性卖点点A．掌鸠河之边边，世外山水水园林、画中中精品住宅、怡怡然度假圣地地；B．都市新贵贵的风雅逸境境——生活因您而而更精彩。4）、理性卖点A．中高档物物业----高尚人文社社区；B．最低价格----在昆明购一套100MM2多层公寓的价价格，在这里里您可拥有一一套高档的小小高层住宅；；C．豪宅的风风范、别墅的的享受、公园园里的情趣----都市新贵的“名片”。D、轻松置业-----买房不再是是梦想2、营销策略（一）：整体营营销策略1）、品牌策略略由于“**花园园”属大型房地地产项目，销销售周期较长长，综合**花园的物业业档次、建筑筑设计、消费费群体等因素素，建立良好好的品牌知名名度和美誉度度，为后期销销售工作提供供有力的品牌牌支撑是势在在必行的。所所以我们每一一次的平面、影影视、户外广广告活动都贯贯串一致的品品牌形象，以以期构建和积积累品牌资产产。2）、形象策略略以优雅、高品味味、古风赋予予楼盘诗人的的气质，凝聚聚的音符，用用浓厚人文气气息，打动越越来越讲求品品味的消费群群体。3）、宣传策略略组合公关、报纸纸、外卖场等等推广手段，运运用广告宣传传各种工具，各各种宣传渠道道，立体、整整合式、多层层面、多结构构推广。4）、媒介策略略根据销售的不同同阶段，选择择投入最少，回回报最高的宣宣传工具。（二）分阶段营营销策略1）、筹备潜销销期A、汇集持定对对象名册（公公务员、高经经济能力、高高收入、高消消费、高电话话费等），邮邮寄直接诉求求。B、招聘组训练练售专员，针针对业主背景景、大小环境境、交通动线线、建材格局局动线、施工工特色、智能能化设施、物物业保全等，使使之充分明了了。C、在基地树立立大型广告牌牌，要求“常平人”暂停购屋，等等候本案。D、主动出击，于于常平人流频频繁处派单，抄抄寻潜在客户户名单，积极极追踪。与邻近楼盘交流流，透过人脉脉，并许以仲仲人奖励，掌掌握预备购屋屋者资料。拜访村干部，期期能获取购屋屋客源，并造造成耳语传播播。2）、广告强销销期（预售许许可证取得）A、媒体集客，分分组运作；B、订定激励办办法提高销售售士气；C、举办开盘仪仪式，宣传销销售业绩，正正式曝光；D、每日晨、夕夕会针对未成成交原因彻底底检讨；E、根据市场反反映随时调整整媒体通路及及广告诉求方方向；3）、续销补强强期A、延续前期热热销气氛，调调整广告策略略，缩小媒体体量，重点攻攻击；B、整编销售团团队，业绩检检讨，淘汰不不适任售楼员员；C、联系已购客客户，使成本本案代言人，扩扩散影响力；；D、再次交换来来客资料，仔仔细过滤，阻阻绝漏网之鱼鱼；E、整理销控资资料，订定奖奖励办法，强强销问题户；；“欲善其事，必必先利其器”我们以上的的营销策略都都是为更好地地完成我们的的销售计划而而制定的。只只要发展商大大力的大办支支持与配合，加加之我们**花园项目组的的大量投入到到实际上工作作中，相信在在这种“多管齐下”的营销攻势势下，必定会会增加客源，刺刺激销售，以以早日达到预预期目的。3，项目销售形形式目前在国内销售售市场，房地地产销售模式式主要有港式式和台式两种种。台式注重重现场气氛的的营造，在短短期内烘热市市场，迅速完完成销售，但但在整体市场场把握上稍逊逊于港式；港港式销售模式式注重整体销销售分期控制制，现场营造造的是一种宁宁静淡雅的气气氛，消费者者不易形成购购买冲动。综综合两种销售售模式，我们们建议吸取其其优点，采用用全新的体验验式销售模式式,既注重全程程营销推广，通通过各种可感感的体验模式式深化其对物物业的印象并并迅速形成好好感，也努力力营造一种热热烈的现场成成交气氛，既既有完整而丰丰满的物业形形象，又能迅迅速形成销售售。本案进入入实质销售阶阶段，要明确确销售目标，制制订销售计划划，组建销售售团队，培训训销售人员。在在计划的销售售周期中，对对销售提实施施有效的管理理，随时监控控销售的过程程，及时发现现问题并重新新调整销售计计划，最终完完成既定的销销售任务。这这个销售过程程涉及诸多环环节，需要专专业的人员和和专业的管理理人才才能实实现，因为公公司内部成立立有专门的销销售部门，整整个楼盘的销销售过程都由由销售部门完完成。4、购房付款方方式本项目采用三种种购房付款方方式：1）、一次性付付款即双方签订售房房合同一定期期限内（通常常是一个月左左右的时间）付付清房款的95%，剩余5%在交房时一一次付清。一一次性付款手手续简便，房房价折扣较高高，但占用大大量资金。对对期房而言，一一次性付款意意味着承担更更多的风险。目前由于房房地产市场较较热，有的开开发商要求购购房人一次性性支付100%的房款，但我们认为购购房者还是应应该留有一些些余款在手中中，这样在交交房时不致于于过于被动。2）、分期付款款购房者在付清首首期房款后随随工程进度分分若干期付款款，直至交房房后全部付清清，有免息付付款和低息分分期付款两种种方式。分期期付款方式虽虽然可以减轻轻筹资压力及及资金风险，但但费时费力，也也不能享受优优惠。3）、银行按揭揭贷款银行按揭贷款即即房地产抵押押贷款，由银银行先行支付付房款给房产产商，以后购购房者按协议议逐月向银行行支付贷款本本息的一种付付款方式。银银行按揭抵押押贷款是让购购房者真正享享受到银行融融资的优势，但但办理手续较较为严格。目目前我国采用用固定利率和和浮动利率相相结合的方式式，个人住房房贷款利率实实行一年一定定，于第一会会计年度开始始根据当时的的相应档次利利率确定本年年度的利率水水平。本项目目按揭贷款在在建行和工行行，可贷款六六成，按购房房者的实年龄龄计算。5、项目促销方方式1）人员推销。公司安排推销人人员利用各种种方式如登门门拜访、约见见客户与消费费者作直接的的洽谈以达到到销售目的，对于商品住住宅销售来说说，人员推销销是一种最为为基本、最为为重要的促销销方式，其它它的促销方式式，最后都要要通过人员推推销来达到销销售的目的，企业必须要特别重重视人员推销销。人员推销销最大的特点点是具有直接接性。通过与与顾客的直接接交流，及时时解答顾客提提出的各种问问题，或针对对顾客的需求求提出劝诱说说明。同时，在在与顾客的经经常接触中，推推销人员可凭凭其良好的服服务赢得顾客客的信任，甚甚至与其交上上朋友，从而而提高销售成成功率。2）广告公司将作为广告告主，有偿使使用一定的媒媒体，传播商商品和劳务信信息给目标顾顾客。广告作作为商品住宅宅销售的一种种重要促销方方式，对于迅迅速、广泛地地传播信息、沟沟通消费者与与房地产开发发企业之间的的联系有着不不可替代的作作用。广告常常用的媒体有有报纸、杂志志、广播、电电视。3）公共关系公司为了改善与与社会公众的的联系状况，增增进公众对组组织的认识、理理解与支持，树树立良好的组组织形象，进而促进商商品住宅的销销售，进行公共关系系活动非常必必要：A：宣传型公共共关系。应运用大众传传播媒介和内内部沟通方法法，开展宣传传工作，树立立企业良好形形象，主要做法是是：利用各种种传播媒介和和交流方式，进进行内外传播播，让各类公公众充分了解解企业，支持持组织，进而而形成有利于于企业发展的的舆论，达到到促进组织发发展的目的。B：交际型公共共关系。它是是在人际交往往中开展公共共关系工作的的一种模式。目目的是通过人人与人之间的的直接接触，进进行感情上的的联络，为企企业广结良缘缘，建立广泛泛的社会关系系网络，形成成有利于企业业发展的人际际环境。4）：销售推广广：A：整合优势、集集中造势树立项目的整体体形象，集中中整合项目无无形资产。主主要侧重完善善的市政配套套、完善生活活配套、完善善的环境配套套，购物就在在家门口。树树立享受全方方位丰盛生活活的鲜明个性性，使项目形形象深入人心心。在广告方案设计计中，坚持以以创新为主，突突破常规思路路，必须以全全新的概念，全全新的操作方方式、全新的的媒体整合手手段进行营销销传播，整合合各种内部、外外部资源，激激发市场轰动动。全程推广广，与项目开开发节奏相适适应，同步共共振。推广活动贯穿于于从宣传开始始至项目热销销的整个时间间跨度中，必必须与项目开开发进度紧密密配合，在各各期项目推广广中，造成数数个高潮，此此起彼伏，扩扩大推广的深深度。B：分阶段策略略为了保持项目形形象在消费者者心中的新鲜鲜感，并且紧紧密配合项目目工程进度，整整合推广过程程中媒体要组组合运用，在在分阶段推广广中主题鲜明明、准确，在在项目推广过过程中要花样样翻新、系列列展开、阶段段性推进，必必须收放结合合、张弛有度度，创造多个个推广高潮。C：借势造势铺天盖地的广告告攻势对于一一个住宅项目目的推广前期期来说是不切切实际的，而而直接面对目目标客户群，从从他们关注的的事情入手，并并在推广活动动中给予他们们对应的参与与空间，把项项目静态的展展示和业主动动态的参与相相结合，配合合立体的媒体体宣传，造势势与借势并重重，迅速完成成销售。借势：借区区域炒热之势势，禄劝已经经被热炒为中中高层阶级居居住区，可以以充分借助这这个概念，暗暗示消费者本本项目潜藏巨巨大的投资潜潜力。造势：采用所有有媒体全方位位立体宣传模模式，迅速切切入市场，并并注重售楼现现场气氛营造造、明丽、丰丰富的样板房房，加之部分分目标消费群群通过前期促促销活动对全全方位丰盛生生活的体验，很很容易带动起起第一轮消费费热潮，在禄禄劝市场塑造造“高贵生态”的品牌形象象。D：媒体反馈通过前三个阶段段的媒体运作作，分析、总总结媒体效果果，及时调整整媒体推广以以及其他推广广方式。二、营销计划1、营销渠道选选择本项目房地产营营销渠道的选选择要以顾客客的需求为核核心。在买方方市场条件下下,房地产企业业的一切营销销活动必须以以消费者需求求为核心,以消费者为为核心,并非单指在在营销活动前前期进行消费费者研究和目目标市场选择择,更重要的是是在产品设计计、价格确定定、渠道选择择和促销策划划活动中满足足消费者的需需求。营销渠渠道具体举措措：A．事件营销：：组织由目标标客源直接参参与的如“项目与文化”研讨、交流流会B．公关营销：：如组织由目目标客源直接接参与的各类类联谊会、酒酒会C．情感营销：：如有奖活动动等D．直效营销：：建立与有效效客源的直接接交流平台，促促进有效沟通通2、营销计划安安排（一）、展点促促销在反复考察的基基础上，针对对目前禄权劝劝县内潜在的的一部分有购购买力的客户户群，比较分分析各展点的的优劣势，我我们选择三处处展点具体情情况如下：a.民族广场经营营档次高，涵涵盖面广，是是我们潜在客客户目标出入入较为频繁的的地方。b.华联超市。位位于禄劝县中心地地段，属市内内高档购物城城，人流量大大，客户层次次多样。c.利群购物广广场客流量大大，商品齐全全，是中、高高档收入阶层层购物休闲的的首选之地。在在此设展点，一一方面可以在在大众中宣传传本项目进一一步扩大项目目的知名度，另另一方面可吸吸引一部分到到“**花园”看盘的客户户。在上述之之处设置展点点，有利于由由点及面的铺铺开销售网，聚聚集目标客户户，并在现场场形成良好气气氛，可以有有效地增加成成交量度.1）、展点人员员配置a.人员安排：：每周六、日日期各安排2名置业顾问问到各展点。展展点确定后，人人员培训及巡巡排由“公司策划部”**花园项目组负负责。b.接待工作：：展点物业顾顾问员负责各各展点的现场场接待工作，将将诚意客户送送上看楼专车车后，本职工工作完毕。售售楼处置业顾顾问不仅要负负责接待各展展点来的客户户，并要追踪踪迫其落定，直直至成交。c.资料准备：：展点派送“**花园”的户型单元元，彩页，派派送小礼品，手手袋等。同时时要悬挂、张张贴“**花园”小区整体规规划图，以突突出**花园环境优美美，风景怡人人的特色。2）、促销活动动促销活动是是保证展点工工作更加顺利利进行的重要要手段，如果果只是由物业业顾问站在那那里机械派发发资料，势必必不会起到良良好效果，现现将促销活动动试述如下：：a.每周末进行行一次有奖问问答活动，先先由参与客户户填写一份问问答，方可获获得一次抽奖奖机会，抽中中奖者可获5元现金或其其它小礼品一一纷。b.对每位愿意意到现场看楼楼的客户，也也可告之其到到售楼处，可可获得其它礼礼品或“XX入场券”等。c.对本盘目前前销售不好的的户型，朝向向不好的户型型拿出数套，在在各展点设立立“一周优惠楼楼盘展示牌”告知目标客客户在一周内内购买这些住住房可获得额额外优惠，且且数量有限，先先购先得，具具体价格由售售楼处灵活掌掌握。d.同时各展点点可放置“看房专车”一部，对诚诚意客户可承承诺专车接送送，以增强其其看房兴趣与与可能（车辆辆安排由发展展商解决）（二二）、媒体宣宣传我们主要要考虑在三家家媒体进行周周期广告宣传传1.昆明日报2.禄劝晚报3.视点访谈。为为了更好的配配合本阶段的的销售工作，我我们这一时期期的广告重点点主要集中在在以下几个方面：1）.以含蓄的方方式突出“**花园尊而不贵”的价格优势势。同时，宣宣传本项目“闹中取静”的独特地理理位置优势，让让人们产生一一种较低价位位轻松入住东东苑绿世界的的感觉。同时时，这样做也也能抓住一批批持观望态度度的客户。2）、买房送装装修，套餐或或由开发商设设计好不同格格调的装修由由客户选择，将将装修资金计计入按揭减轻轻客户负担。3）、引入名校概念，环城三路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。4）、业主告知，口碑宣传利用前期业主促进后期销售，也值得一试的销售手法。因为经过亲友的介绍，更有说服力，而且业主能够通过自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效果，具体操作如下：以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施。三场地布置置楼盘现场的包装装是体现楼盘盘整体形象的的重要部分。而而以本项目的的情况来看，须须从以下几方方面来包装。1）施工现场加强对施工现场场进行处理，尽尽可能消除安安全隐患，使使施工材料整整齐、有条不不紊的堆放等等，及时清理理施工废料、垃垃圾，保持销销售中心地带带的外型美观观。同时制造造施工现场生生机蓬勃的景景象，用热闹闹的施工场景景来树立消费费者的购买信信心。隔离墙墙采用统一基基调的广告外外包装，提高高项目形象。另另外还对小区区附近主要路路段进行了相相应的包装，树树立大型宣传传户外广告牌牌以配合宣传传。2）售楼处售楼楼处是楼盘的的门面所在，是是直接关系到到发展商的形形象和客户对对楼盘印象的的地方。所以以，一个出色色的售楼部设设计不一定要要有多豪华，但但一定要能体体现尊贵的品品质；不一定定是纯传统的的或纯现代的的，但一定要要讲求视觉形形象的新颖和和现代形式感感。故售楼处处的设计应遵遵循：尊贵、大大方、精致而而富新颖的现现代形式感，使使客户能过目目不忘。售楼楼处所需用品品如下：引导导指示牌、办办公台、电话话、模型（陈陈列架）、分分户模型、展展板若干（内内容为发展商商和楼盘简介介、销售进度度、装修效果果图）、射灯灯、楼书、宣宣传品、立式式空调、长沙沙发、室内绿绿化、鞋架、衣衣帽架等。模型：模型分建筑筑模型和户型型模型，它是是售楼处中的的重要组成部部分，按一定定比例将项目目的建筑设计计规划、园林林规划和户型型装修设计制制成模型，让让人直观看出出项目从整体体到局部的效效果，它是客客户购房信心心的重要凭证证。展板：展板是以平平面的方式将将项目整体效效果、户型效效果、园林规规划设计效果果等几方面的的效果清晰地地表达出来，增增加客户的购购房兴趣和信信心。四营销费用用安排计划安排营销总总费用为36万元。（具具体各项费用用见附录4）营销费用分配比比例如下：报纸，电视，广广播：建立立产品形象、产产品信息与活活动信息的输输出，费用分分配比例为30%户外广告：产产品形象的建建立与巩固及及楼盘工地周周边广告。费费用分配比例例为8%现场促销活动：活动促促销，以活动动提升品牌形形象，积聚人人气，刺激购购买欲望；费费用分配比例例为29.5%%。销售物料制作：：楼盘的形形象包装，传传达楼盘居住住品质与理念念创意内涵；；费用分配比比例为30%，其中包括括楼书、宣传传单页、沙盘盘，销售员吊吊牌、服装、手手提袋等…其他不可预见费费用：比例例暂定为2.5%%第八章项目物业管管理方案一物业管理理的介入物业管理是提升升项目品质的的有力保障，也也是项目保值值升值的重要要因素。作为为昆明商务中中心区的