物业管理之业主与业主大会

第四章

业主与业主大会

3/10/20231EditedbyZ.M.Gu第一节

业主

一、业主的含义

业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。3/10/20232EditedbyZ.M.Gu第一节

业主

业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”

区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。3/10/20233EditedbyZ.M.Gu第一节

业主业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。3/10/20234EditedbyZ.M.Gu第一节

业主二、业主的权利和义务

（一）业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4、参加业主大会会议，行使投票权

3/10/20235EditedbyZ.M.Gu第一节

业主5、选举业主委员会委员，并享有被选举权

6、监督业主委员会的工作

7、监督物业管理企业履行物业服务合同

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

10、法律、法规规定的其他权利3/10/20236EditedbyZ.M.Gu第一节

业主（二）业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

4、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金

5、按时交纳物业服务费用

6、法律、法规规定的其他义务3/10/20237EditedbyZ.M.Gu第一节

业主三、业主自治管理

“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。（一）业主自治管理的组织形式

1、业主大会2、业主委员会

3.业主小组

（二）业主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式3/10/20238EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度

一、业主大会及会议召开流程

（一）业主大会及职责业主大会是由物业管理区域内全体业主组成物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会3/10/20239EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度业主大会的职责（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作（3）选聘、解聘物业管理企业（4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责3/10/202310EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度（二）召开业主大会会议的程序l、会议筹备工作业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况2、发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告3/10/202311EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度3、征询意见或投票表决采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决4、回收统计意见业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计3/10/202312EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度5、通报大会议事决定业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档3/10/202313EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度二、业主大会会议

（一）首次业主大会会议业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组3/10/202314EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度筹备组要做好下列筹备工作(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容(2)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和业主公约（草案）(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作3/10/202315EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议首次业主大会会议议程(1)由筹备组介绍业主大会筹备情况(2)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况(3)业主投票选举产生业主委员会委员(4)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》(5)审议决定其他物业管理事项3/10/202316EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度（二）定期会议

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次

定期会议的主要内容

(1)听取业主委员会的工作报告(2)《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订(3)决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘(4)专项维修资金使用、续筹方案的决定(5)业主委员会的换届选举与委员的增减(6)决定有关业主共同利益的其他事项

3/10/202317EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度（三）临时会议有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议20％以上业主提议的发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况3/10/202318EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度三、业主大会会议的召开

（一）业主大会会议的形式召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知相关单位，并听取相关单位的意见和建议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见

3/10/202319EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度（二）业主投票权规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定（三）业主大会的决定业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过3/10/202320EditedbyZ.M.Gu第二节

业主大会制度业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（四）业主大会的备案业主大会应自选举产生之日起的30日内向区县房地产管理部门备案3/10/202321EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会

一、业主委员会及职责

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益3/10/202322EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会业主委员会应履行下列职责

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

（4）监督业主公约的实施

（5）业主大会赋予的其他职责业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，定期以书面形式在物业管理区域内公告，并接受业主的质询

3/10/202323EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会二、业主委员会的产生及其变更

（一）业主委员会候选人的产生

业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一予以产生

筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单

筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告3/10/202324EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会（二）业主委员会选举

筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作

（1）公布选举的时间、地点，在投票日期七日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证

（2）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员

（3）准备票箱和选票

3/10/202325EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选

投票结束后，采取公开验票方式，当场公布投票结果

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任3/10/202326EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会（三）业主委员会委员的变更

经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止

（1）已不是本区域业主的

（2）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的

3/10/202327EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会（3）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的（4）被司法部门认定有犯罪行为的

（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的

（6）兼任所辖区域物业管理企业工作的

（7）严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的

（8）其他原因不适宜担任业主委员会委员的

3/10/202328EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会（四）业主委员会换届

换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续3/10/202329EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会三、业主委员会会议

业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意3/10/202330EditedbyZ.M.Gu第三节

业主委员会四、业主委员会与其他单位的关系

1、业主委员会与物业管理企业的关系

在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委托与合作并存

业主委员会和物业管理企业应本着“和为贵”的原则处理业主和物业管理企业的矛盾

2、业主委员会与居委会的关系居民委员会和业主委员会存在指导与被指导的关系3/10/202331EditedbyZ.M.Gu第四节业主公约制度

一、业主大会议事规则

业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项

业主大会议事规则的制定是业主自治的根本体现

对业主大会议事规则，需要注意两点

议事规则中的任何规定不得违反国家有关的法律、法规

议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题3/10/202332EditedbyZ.M.Gu第四节业主公约制度二、业主临时公约

业主临时公约是建设单位在销售物业之前，参照政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定的临时公约

业主临时公约待首次业主大会通过业主公约后即失效3/10/202333Edit