宜兴新天地商业广场整合市场营销策略

宜兴新天地商业广场整合市场营销策略第一页，共60页。

说在方案之前在接触贵公司所开发的新天地商业广场项目后,我们迅速对宜兴的商业大环境和项目周边情况作了较为详细的实地调查,调查表明,本项目具备较高的商业投资价值；在与贵公司陈副董与王总初次交流后,我们对本项目的前期商业运营有了一个大概的了解,也洞悉了项目在前期商业运营和营销思路上的一些不足之处；在了解了项目周边商业环境和自身特点之后,我们希望以我们来自深圳的智囊和专业经验,结合项目自身情况,为项目量身订造出一套创新的营销方案,解决项目目前在营销方面所遇到的难题。本案正是基于这样的目的,希望整合我们手头上一切可以利用的行业及客户资源,为本项目服务。本案将《策划报告》、《项目规划建议报告》、《营销推广策划报告》合而为一，从战略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比及销售、招商、宣传推广等各个营销子系统操控谋略，作出了系统的剖析与阐述。希望能与贵公司达成合作意向，最终实现双赢的目标。第二页，共60页。目标排序：以“短、平、快”的营销思路，尽快实现资金回笼；通过招商及运营建立品牌效应，提供项目品牌价值；通过合理开发追求最大的利润值；最终以将项目打造成为宜兴新的商业消费中心为终极目标。品牌目标通过招揽品牌主力店和知名大型品牌商家，以及良好的商场运营，最终建立项目知名度和美誉度速度目标以“短、平、快”的营销推广思路，尽快实现商业部分资金回笼。价值目标通过创新的营销思路和营销手段，辅之以良好商业运营对人气的提升，实现利润和价值最大化新天地商业运作目标体系战略目标通过新天地商业物业的合理开发，最终将项目打造成宜兴新的商业消费中心

商业物业目标沟通我们明确的目标：◎挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化；◎采用全新策略，加快销售速度，实现效率最大化。第三页，共60页。第一部分：项目解析及现状研判第四页，共60页。宜兴商业市场分析◎中低档次的消费市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。◎迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显。◎核心商业范围小，过于集中，以华地百货、新东方百货、大统华组成宜兴的核心商圈。◎宜兴本地投资意识不太强，购铺用于自己经营的商户较多。◎与上海、南京、无锡等地的大型复合型商业业态所提供的一站式复合化购物模式对比，富裕的宜兴人民好困惑。◎街铺依然受到追捧，而紧跟国际趋势的复合型综合一站式购物模式有待得到开发。◎宜兴商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。剖析宜兴商业现状宜兴商业主要特点中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间；核心商圈范围小，过中集中，急需向商圈边缘扩散；大型复合型商业模式将是未来宜兴商业发展的方向；宜兴商业物业的营销推广模式有待更新。第五页，共60页。大型商业物业比较名称地段规模(M2)商业模式租金主力店人气出租率华地百货人民中路靠人民中路两边共8万多㎡;统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取25-30%肯德基\新华书店\必胜客等因其品牌效应带动很旺的人气入驻率100%新东方百货人民中路4万多㎡统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取25-30%地处核心商圈,人气很旺入驻率100%苏南商厦太鬲西路商业面积3万多㎡统一管理统一经营与商家联营,从商家营业额中提取20-28%肯德基人气较旺入驻率较高结论：华地百货由于其品牌价值和地段优势受到宜兴市民的追捧,新东方也因黄金地段和较高档次受到消费者青睐,但它们也有着业态单一、停车位少等劣势，而且发展空间也进一步饱和，宜兴商业发展的趋势自然而然的朝着苏南商厦和新天地转移，宜兴商业消费中心的“乾坤大挪移”已非遥不可及！与本项目具有可比性的商业物业分析第六页，共60页。宜兴商业发展的未来格局正处在由量变到质变的飞跃过程。本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引作用下，开始面临剧烈嬗变。宜兴城市规划格局迅猛提升，宜兴人民开始迎来生活方式与消费观念的更新。复合型SHOPPINGMALL的商业一站式购物形态是宜兴商业发展的方向。第七页，共60页。

据我们调查，本地中高及高层购买力习惯倾向于“上无锡，下南京，进上海”。我们经分析后认为，造成此类购买资本流失的原因，也正是我们的机会点：

1.本地时尚商品种类馈乏，可选择余地不大。

2.本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购买力无法产生消费欲望与购买冲动。

3.本地产品供给市场所提供的商品附加值有限，消费心理无法得到满足，核心竞争力不强。本项目的机会点第八页，共60页。多元化休闲场所不足，居民较多倾向于酒店、夜总会、卡拉OK、酒吧等单一休闲模式。由于宜兴本土的商业格局带有较大的自发式、随意性特点，缺乏商业龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢，居民一站式购物的消费习惯尚未养成。由于宜兴城市建设、人口结构、文化差异等因素，导致宜兴虽地处苏、浙、皖的枢纽地带，居民生活方式与消费观念与一线城市相比仍有较大差距。第九页，共60页。购买商铺的客户一是用做自营，投资型客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代”主要体现了商铺的价值，而真正称得上“一铺养三代”的性价比高的商铺在宜兴却是寥寥无几；商铺售价及租金以人民路商业区为核心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；宜兴商铺的租金回报率在5％～8％左右，东城区的商铺回报率略低（在4.0％～7%之间）；投资客户与商铺使用客户通常合二为一，购买商铺用于自己经营的买家在35%左右；人流量是影响商业价值的关键因素，临街商铺由于人流量大，服务范围广，经营业态灵活，如今为宜兴颇受追捧的商业物种；宜兴商铺调查小结第十页，共60页。商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力入驻商家是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间一定要有不可限量的投资前景，保障长期投资回报；一定要有接轨国际的一流管理，保障日后红火经营；商业价值致胜武器武器１：从长线看投资前景

武器２：从管理看投资回报武器３：从租售看投资信心一定要有良好的商场运营情况，保障投资者的投资信心；宜兴商业物业价值判断第十一页，共60页。关于宜兴目前商业物业投资价值的思考宜兴的商业出路在哪里？宜兴商业消费必然向核心商圈边缘扩散，原商业中心无法承载宜兴日益增长的消费需求；硬性配套齐全，管理水平高，业态组合优越的复合型多业态一站式购物中心（SHOPPINGMALL），将填补宜兴商业市场空白；创新的营销推广策略，将是宜兴商业物业立于不败之地的关键所在。新天地商业广场的出路坚持走打造“复合型、多业态、高档次、国际化管理”的一站式购物中心的发展方向，填补市场空白，树立商业旗舰形象。

营销推广策略走差异化道路，创新营销思路占领市场制高点。注重业态组合及入驻商家的号召力，招揽具备能够迅速提升人气的品牌商家。鉴于本地人投资意识不强，本项目应启动异地销售，以异地带动本地销售，从而达里应外合的效果。第十二页，共60页。从宜兴的商业环境分析中，我们得出了项目想要实现成功运营的出路，但由于项目不是一个全新的项目，而是从销售、招商到运营，都已经运作过一段时间，因此，我们不但要看到项目的自身价值，将其进一步开采发掘，更要看清项目目前所处的态势和前段时间运作中在市场形象定位、招商运营策略以及营销推广方面所出现的问题，然后寻找解决之道。第十三页，共60页。本项目位于宜兴市中心繁华区域，属于核心商圈商业物业商业面积：约7万㎡。层数：地下二层，地上四层，共六层停车位：1350个。基本指标配有34部自动扶梯，9部观光电梯，商场内设2个广场，外有3个广场，商场内配备中央空调系统等硬件条件项目基本概况宜兴是江苏省市区面积最大的县级市，现排名全国百强县市第9，隶属无锡，距离无锡58km新天地商业广场第十四页，共60页。7万平米的商业体量，属于大型商业体，在宜兴较为罕见。宜兴在全国百强县市中排名第9，而且有着电缆、环保设备、陶瓷、化工等支柱型产业，交通极为便利，经济实力雄厚；项目周边商业氛围浓郁，市政配套齐全；项目一面朝湖，风景优美，湖四周楼盘林立，多个高档社区将带动该区域的人气。处于城市核心商圈内，离市中心仅几百米之距。交通路况较好，四通八达，离汽车客运客仅几分钟车程。规模交通条件区域情况招商较为成功，但商场目前运营情况不甚理想。运作情况项目分析第十五页，共60页。项目现状---项目招商成果显著，但龙头主力店经营不利，导致商场形象受损项目目前现状招商情况良好：上海世纪联华超市、国美电器、肯德基、必胜客、招商银行、皇仕宝健身会所、中信银行等知名大商家已进驻商场龙头主力店运营不力：商场前期引进的龙头主力站莱新百货经营不善，导致经营商家信心受挫，人气难以集聚。目前商场投入运营已有一段时间，但暂时却未形成气候，导致项目没有体现出其应有的商业价值和预期回报，影响了投资者的投资信心，加上目前商业投资环境的不景气，使得项目在销售方面出现了瓶颈。第十六页，共60页。项目现状反思——市场整合的思考项目预期目标通过商场运营提升商业价值利用招商的成功为销售打好基础为项目聚集人气招揽品牌商家入驻带动租金和售价上扬先招商、后销售的先进思路品牌进驻增添投资者信心以龙头主力店树立商场品牌将项目打造成新商业消费中心树立品牌形象，打造新商业中心项目前期运营不太成功，没有形成人气，不能给予投资者强烈的信心营销推广思路没有亮点，营销渠道和通路过于单一，没有打动市场面临的问题？继续按原来运营模式和传统营销思路，无法提升商业价值，加快销售速度调整商场运营模式，引进专业营销团队，整合行业资源，迅速实现商业价值和品牌价值的双重提升第十七页，共60页。项目SWOT分析本项目集万千优势于一身，也存在劣势和威胁，我们要放大优势，规避不足！S（优势）：地处核心商圈绝版黄金地段高起点商业规划和品质招商良好，大批品牌商家入驻停车位等硬件配套设施齐全大体量有利于打造新商业中心发展商实力保证W（劣势）：目前龙头主力店运营状况不好，人气不够；前期营销推广过程中没有建立良好形象；商场层高及进深不利于聚集人气O（机会）：整个宜兴经济、商业发展迅速，消费需求旺盛；宜兴缺少复合型SHOPPINGMALL，给项目带来发展契机；T（威胁）：目前全球商业投资环境普遍低迷；宜兴本地人投资意识不够；解决之道让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造宜兴新商业消费中心蓝图；第十八页，共60页。项目核心价值分析新天地商业广场价值体系核心点区位价值市场价值品牌价值核心点核心点以品牌商业为主力的加盟价值体系以核心商圈为主导的价值体系以商业业态为核心的价值体系第十九页，共60页。新天地商业广场区位价值体系概念1、宜兴的核心，商业的红心；*人民路核心商业圈概念；2、宜兴未来商业1号；*升华SHOPPINGMALL概念，打造新商业消费中心；3、宜兴商业中心乾坤大挪移；*核心商圈扩张概念；4、把上海南京路搬到宜兴？*拿上海南京路与项目做类比；5、宜兴最赚钱地带；*未来商业消费中心，商机无限；新天地商业广场区位价值体系概念第二十页，共60页。新天地商业广场市场价值体系概念1、宜兴第1个复合型一站式ShoppingMall2、商业革命：ShoppingMall登陆宜兴；3、世界的，我们的：ShoppingMall4、引领宜兴一站式购物风向标；5、宜兴第一个集购物、休闲、娱乐、观光于一体的商业中心；新天地商业广场市场价值体系概念第二十一页，共60页。新天地商业广场品牌价值体系概念1、世纪联华、国美的方向：就是你赚钱的方向；*主力店；2、肯德基、必胜客的方向就是你的方向；*人气店；3、世纪联华、国美、肯德基、必胜客、招商争行……最好的都在这里了4、做核心商圈的主人，当品牌巨头的房东！5、跟庄巨头创富，为投资加上一份保单！新天地商业广场市场价值体系概念第二十二页，共60页。通过我们对项目现状的反思，以及对项目核心价值的重新提炼，我们认为，项目要迅速提升商业价值和品牌知名度，必须将项目进行重新形象定位和包装，因为，准确的定位与项目的招商、销售及日后的运营发展都休戚相关。第二十三页，共60页。项目定位定位从突破市场开始形象的高点项目形象的建立产品的高点现场优势的建立

整合推广的高点整合攻击优势建立市场突破点的建立建立市场制高点，全面建立竞争优势市场突破点的关键建立项目商业品牌领导地位市场突破点的核心商业地产定位的常见利器：

1、地段

2、市场

3、企业实力

4、商业资源

5、租金

6、价值成长空间

7、管理

8、……

第二十四页，共60页。在给项目定位之前，首先我们应拥有更新的商业理念！我们将构筑一个集品牌购物、休闲娱乐、特色餐饮、观光于一体的大型复合型现代商业特区（SHOPPINGMALL）我们营造成为中产阶层生活购物、休闲娱乐、及商务活动的最佳平台。我们吸引国际新型商业零售和商区构筑的元素，与本地文化融会贯通，成为宜兴乃至长三角的一道亮丽风景线，成为商业与文化结合的典范！定位的核心动力（一）第二十五页，共60页。经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。经营者消费者消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！投资者提供场所给经营者经营，获取价值投资者经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1投资定律分析结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。项目定位的核心动力（二）第二十六页，共60页。怎样吸引消费者的目光？

创造第一：宜兴第1个综合型一站式购物SHOPPINGMALL

表现差异：独特的营销方式，新颖的推广思路。引导需求：现代经营管理理念营造优越购物场所。项目定位铁三角：赢得市场的法宝

第二十七页，共60页。项目定位核心定位我们将打造一个集国际风情、生态景观、时尚购物、休闲餐饮、娱乐旅游于一体的大型主题式购物公园。功能定位树造宜兴首个一站式购物公园(SHOPPINGMALL)市场定位主题式购物，打造餐饮、休闲、娱乐新亮点。档次定位以中档服装、百货类产品和中档餐饮，休闲娱乐消费为主流的购物新空间。第二十八页，共60页。万象之城体验之都项目的形象定位所谓万象：就是以复合型的商业业态,打造一个包罗万象的时尚消费中心;所谓体验：就是以商品为道具，以服务为舞台，环绕着消费者，创造出值得消费者回忆的活动。第二十九页，共60页。项目定位的支撑要素实力上傲视群伦

(新加坡财团数亿巨资钜献)招商成果显著（世纪联华\国美\肯德基等多个品牌巨鳄入驻）规划上独树一帜(现代化商场规划)交通上四通八达(紧临九滨路\太鬲西路\宜北路,交通网络四通八达）地段上不可复制(核心商圈绝版地段)配套上应有仅有(停车位\自动扶手电梯\观光电梯\中央空调等配套)前景上无可限量（未来商业消费中心，前景无可匹敌）政策上鼎力支持第三十页，共60页。提出创新的市场攻击概念以容易吸引投资者眼球的崭新名词作为全新的市场攻击概念;目前股票\基金等理财手段由于过大的风险让投资者失去信心;很多人将钱存放在银行作为一种理财手段,而如今进入负利率时代,考虑通货膨胀等因素,储蓄只为让资金贬值;“商铺银行”相对于真正的银行,它具备保值增值的功能,又没有投资风险,因此,将钱投入新天地商铺,才是真正的安全创富.因此,提出”商铺银行”的概念,旨在坚定投资者的信心项目推广由此发力：新天地,首创“商铺银行”商铺银行的核心理念商铺银行，与实体银行相比较，将风险降至更低，无需自行招租、经营、管理，无需承担断租、停租的风险，无需商业经营的经验，甚至无需费心操心。国际运营团队负责招商、经营、管理、收租，每月收益通过银行一本通划到您的账上。第三十一页，共60页。”商铺银行”登陆宜兴,掀起安全投资风暴新天地商业广场宜兴商业新坐标NO.1潮流领地100%财富空间一铺一金库三代摇钱树投资创富就在新天地时尚消费风向标人气商机聚集地项目推广口号

第三十二页，共60页。第二部分项目规划建议第三十三页，共60页。坚持以主题风格为核心，将项目打造成主题式购物公园；

坚持以商业经营规律为导向，注重主力店的布置与人流动线的设计；坚持以营销与经营需要为目标，通过对项目规划进行调整，提升项目自身价值，这样有利于在销售价格上得以体现。真正将项目打造成为“宜兴新商业消费中心”适当调整业态组合及分布，避免产品过于单一而导致运营难度加大，满足各类客户需求

项目规划调整思路最终实现价值和利润最大化

规划思路调整背景前期商场运营不大理想；龙头主力店经营不善，未能吸引人气；商场没有重视主题风格。思路梳理调整规划以实现价值提升调整规划以实现产品多元调整规划以体现档次追求第三十四页，共60页。商场规划目标1、将项目打造成宜兴第一个“情景式购物中心”；2、打造国际的、时尚的、有情调的、品味的、阳光的、欢愉的、健康的品牌个性建筑包装与装修1、外立面包装与建筑楼层可以作小范围修改和增建可能；2、外墙设计大屏幕(13m×5m)电子显示屏,广告位设计成三面自动翻转式BANNER位；3、现商场内部装修限制了层高，让消费者产生压抑感，建议进行重新装修，保证商场内层高净高在3、4米以上；4、形象主入口进行重新包装,体现出档次和品质感规划结构调整思路项目规划具体调整建议第三十五页，共60页。商家结构与布局商品结构规划结构调整思路1、龙头主力店：将原莱新百货经营区域引进知名百货公司（如友宜百货、大洋百货、百盛、OUTLETS折扣店等品牌），迅速集聚人气；2、靠湖区域：引进大型餐饮品牌（如无锡金海华海鲜楼）、休闲娱乐（如量贩式KTV）等；3、其它临街商铺：设立门槛，要求经营者所经营的品牌必须上档次1、目前一楼所开业运营的“时尚通道”为中低档产品，不利项目提升档次和品牌影响力，建议项目走中高档商城路线，项目自身优势具备高档商城的条件；2、采取统一收银、统一经营的方式3、建议商品配比为：顶尖品牌5%；高档品牌15%；中高档品牌60%；中档品牌20%第三十六页，共60页。情景式购物主题商业中心建议：人性化购物产所制造热闹气氛（人气）（乐趣）娱乐休闲功能1、不定时、不定点安排各国著名的乐器表演，如萨克斯、大扬琴等，流动性的贯空整个商场；2、逢重大节日在商场外广场举行各类活动，如年轻人喜欢的街舞、女性喜欢的化妆表演、新潮的人体彩绘等；3、针对每层不同的业态分布，分别在每层布置展台，分别根据业态举行服装表演、家居展、饮食节等1、在商场外部广场装饰各类有特色的小品，如旱地喷泉、音乐喷泉、童话雕塑等，使人们特别是小孩产生乐趣；2、在商场内部设置功能齐全的休闲设施，如休闲台椅等规划目标：人性化购物产所，情景式购物中心第三十七页，共60页。第三部分营销策略及实施方案第三十八页，共60页。我们的营销原则把握项目的路线营销原则利润最大化是我们矢志不移的追求特色竞争力是我们追求利润的保障用品牌文化效应营造特色竞争力用多样化营销手段塑造品牌最大限度地规避市场风险第三十九页，共60页。营销推广总作战思路宜兴本地销售宜兴以外区域销售本区域销售精耕细作，以全新概念重新入市，先筑坝蓄水，在最佳时机集中放量，产生轰动效果。启动外区域市场，利用我们的客户资源，采取针对性措施，利用创新营销策略和推广思路吸引投资者，举行产品推介会，组织看房团，促成购买。思路精髓宜兴本地销售份额与外区域销售份额各占50%；启动外区域市场是为了更好的促进本地销售；外区域销售的利好必将带动本地销售。第四十页，共60页。分销市场：利用我们丰富的行业资源本地市场：将本案重新包装全新推出新天地商业广场分销市场操作思路1、利用我们丰富的行业资源建立销售网点3、对每个销售网点进行本项目的销售培训5、给予销售网点推广包装和活动上的支持4、给销售网点布置销售任务，并实行把控和监督2、通过严格的市场调查后确定需要拓展的销售网点第四十一页，共60页。新天地商业广场本地市场操作思路1、制造噱头，重新入市：针对项目已入市销售过一段时间，调整说辞可让项目全新入市，我们可以说，项目采取的是“先招商，后销售”的先进模式，为的是解除投资者的风险，确保投资的收益，在如今品牌巨头纷纷进驻，招商大获成功的大好形势下，为答谢客户厚爱，开发将自营的60%商铺中向市场推出部分房源，为投资者提供罕珍的投资机会。2、商铺银行概念，震撼宜兴：在当今这种投资大环境恶劣的情况，炒作商铺银行概念，如同给投资者注入了一支强心剂；3、利用“先认筹，再解筹”销售方式，先筑坝蓄水，在最佳时机集中放量，产生轰动效果。第四十二页，共60页。营销推广战略原则短：尽量缩短销售时间平：销售过程顺畅平稳，注意控制销售成本快：对有意向的客户对象做出的相应措施快，信息的宣传推广及反馈速度快

第四十三页，共60页。陆军：户外、现场、宣传资料等主要任务：树立项目形象，传播项目内容，辅助项目营销手段目的：户外为主流媒体，报纸、现场配合引起关注，宣传资料促成购买。空军：新闻媒体（报纸、电视、电台）主要任务：炒作什么是”商铺银行“概念，商铺银行的高成长空间、炒作项目前景、炒作核心商业对投资者的吸引力。目的：引导投资者的投资思维，增强项目品牌知名度。海军：活动主要任务：制造人气，吸引关注目的：针对阶段性销售效果而举行的活动可以拉动投资者即时投资行为。营销推广战略布署第四十四页，共60页。翻新项目在市场中的销售形象[支撑点]项目形象的重新建立；[推广媒体]现场包装、户外媒体推广、销售资料准备形象递进，卖点出击[支撑点]VIP认筹，开盘活动；[推广媒体]户外媒体、报纸广告、电视广告准备期（2个月）内部认购期、强销期

（5个月）新天地商业广场媒体推广计划持销/清盘期（5个月）拓展形象外延，促销[支撑点]项目的投资环境不断出现和成熟；[推广媒体]户外媒体直邮营销推广攻击阶段第四十五页，共60页。营销策略亮点——我们的杀手锏五大创新营销概念三大创新营销举措营销概念1：“化整为零，全民安全投资计划”营销概念2：“不升值，退你钱”低开高走计划营销概念3：“做不旺，退你钱”五年回购计划营销概念4：“秒秒金”VIP金卡增值计划举措二：新闻发布会举措三：挖掘老客户营销概念5：“会员制”营销计划举措一：招商成果发布会第四十六页，共60页。“化整为零，全民安全投资计划”战略要领：降低投资门槛，实现全民创富战略精髓：针对于商场室内虚拟铺，将其化整为零，将单个商铺总价控制在10—20万之间，这样可降低投资门槛，无形增加了本项目的目标客户群，让更多人都可以买得起新天地商铺，打造全民投资计划。实战操作：同时推出返租概念，10年每年返租8%，前3年一次性返租24%。推广口号：“首付10万即当品牌巨头房东，全民创富总动员”

买铺即收3年24%租金，引领安全创富风暴营销策略亮点——创新营销概念1思路精髓化整为零，将室内虚拟铺总价都控制在10—20万/个，降低投资门槛，扩大客户群，打造全民投资概念；可配合以返租概念,一次性从总价扣除3年24%租金.第四十七页，共60页。全民投资案例:2FXX商铺总价一次返3年24%租金实际总价月租金收益10年稳定租金总收益10年后商铺预计市值10年后商铺月租金后30年租金收益10㎡15万3.6万元11.4万元1000元12万60万4000元

超过200万10万搏百万,四两拨千斤以上数据仅供参考第四十八页，共60页。□营销策略亮点——创新营销概念2“不升值,退你钱”低开高走价格策略战略要领：低开高走，开盘涨价策略战略精髓：蓄水期许诺下定客户，开盘铁定涨价实战操作：

比如我们将起盘价拟定为10000，我们承诺客户开

盘将升值到11000，使客户心里产生物超所值的概念，

从而促成涌跃跟进，然后适当放量，把握销控，真

正实现开盘升值。推广口号：发展商郑重承诺：“不升值，退你钱”第四十九页，共60页。营销策略亮点——创新营销概念3战略要领：给投资者以信心保障战略精髓：体现发展商实力与信心实战操作：

向客户承诺，五年之内市场不能做旺的话，

将铺位120%增值回购。推广口号：

“做不旺，退你钱五年增值回购”“做不旺,退你钱”五年增值回购计划第五十页，共60页。营销策略亮点——创新营销概念4“秒秒金”VIP金卡增值计划名称:新天地VIP金卡

开盘之前发行；为期30天。

VIP金卡:购铺专用

VIP金卡优惠措施:每天200元增值,日增百金，早购多得.所得优惠,全部充抵首期付款.第五十一页，共60页。营销策略亮点——创新营销概念5“会籍制”营销计划战略要领：购铺即可成为新天地VIP会员战略精髓：VIP会员可享受多种优惠，从而调起投资者积极性实战操作：

买铺即可填写VIP会员权益表，投资者即可成为新天地商业广场的会员，凭此卡除购买商铺可获打折优惠，还可享受商场所有商品会员价,同时还可免费参加新天地广场举办的任何活动，逢节假日还可获得由新天地提供的精美礼品等一系列优惠。推广口号：买铺送“会籍”，投资新天地，绝对超值第五十二页，共60页。

营销策略亮点——创新营销举措1“新天地招商成果发布会”举措：以此活动重新切入项目销售。以招商硕果增添客户投资信心。主题：“品牌巨头联手新天地,打造宜兴商业盛宴”操作：利用此次活动高姿态重新入市，一来为销售重新入市制造噱头,二来坚定投资者的经营者对新天地的信心,建议活动在宜兴高档酒店举行，邀请政要人员、新闻媒体及前期业主出席，随后在现场举行开工仪式，高调入市，引起轰动。推广口号：“品牌巨头的眼光,就是你创富的方向”第五十三页，共60页。营销策略亮点——创新营销举措2“新闻发布会”举措：邀请政府官员、各大媒体和专业人士参与；主题：1、“首个体验式SHOPPINGMALL”登陆宜兴；

2、核心商业商铺的投资价值论；

3、商铺银行的全新概念目标：引发对新天地广场的广泛关注：引发业内和专业人士对“体验式SHOPPINGMALL”和”商铺银行”的投资价值分析和争论；第五十四页，共60页。营销策略亮点——创新营销举措31、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、同时购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；老客户投资计划:第五十五页，共60页。□营销组织攻略——销售节奏2008年4月1月11月7月前期准备