2021年广州房地产市场分析报告

2021年广州房地产市场分析报告

目录

01市场景气

02四大动能

03市场格局

04展望2021

复盘2020

景气度商品住宅

一二手住宅市场〃创新高〃，市场〃量升价稳〃

成交面积成交价格

,市场虽受•新冠按恃"影响，但得益于政策、流动性、房企推货等多

因素支撑，下场成交呈逐月稳步。,升之势.数值同比同比

/■■手住七市场:前11月网签面积1011万m'，同比升20%，创三年内金一手住宅

1011万户升20%稳中有升

<.X-11H)

位；价格稔中有升，

二手住宅

82319套升9%

，二手住宅市场:前10月成交的8万套，同比79%：网签均价>9%。no月］

一手低迷->爱苏->升温->保温

住宅2020年广州商品住宅市场"快速复苏，持续向好〃

年初第冠疫情“叠加春节假期影响，供求低迷，尤其是2月供应仅104万户，成交的万行,

3月后疫情影响战袁（聂二五产潮）,及维电政策（流动性放松、野困措施、广州外围区域人才物房政策优化等）下.房企加大促销力度

,特价不位让利「柒中5%」0%）促成交，门场稳步或芮，月均衿增回升至9"jm1成交回升至69万叭

“五一”后房企枳吸加唯"性价叱"新货,市场…有效供应"激增：臂加1.地热度提升，桧同市场预期:市场供求双升0月均供应量和

成交最双双超’00万而，尤H9月份，新增供应达25’万而，成交176万户，创公内新高.

“上一"后”仆忒业绩冲刺+顿售条件放甯「：道红线”叠加影响下；房企察那热情保持高涨，不少金泮他加快入行以快速回款.一市场

供求保温，H为/地供应和成交维持4100万而以上

低迷复苏供求双升（Q3）保温（Q4J

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年

300【疫情+存节】影响

广250

PCO月均新增：24万m,

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隹W月均成交：28万m'

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致括%M：网签妆枫来卷x产中涔£5公寿,巾卡剧琮nrII1局玄易，保隙旁、安蔚隽等i工工的改殳.

X合富研究院

一手

住宅2020年供需大年，全市前十一月供/求量"双超1000万W

2020年广树一手住宅市场供需双双近,:年创新高；前11月的供附及成交均超去年全年量

1-TI月全市新增预PH120万nT,同匕升60%,较2018年同期升26%."三条红线”监管加严,房企销隹回款的需求大增;同时

“恒保条件放宽”,加速房企推货节奏.不少全新项II入市速度加快。

1-11月全市网签1011万ml同比升20%.较2018年同期升24%。政策维稳（不区人才购房政策优化等），及土地市场升沮，巩

国市场预期,增强市场信心；同时房企枳极推货，尤其是快速对接需求的"有效供应”激增,推动成交持续走升.

2018-2020年广州市商品住宅供求情况

致括说明，Z密载据来源阳光家赤百万公行,并；:&凝H•菲市场交NJ"例专储.安置%:？，+土的戌2.

X合富研究院

m全年市场价格〃稳中有升〃

口上半年开发商积极应对疫情.超20%项H通过“以价保量.'加速去化”降价项目主要集中远郊,熔幅集中5-10%,个

别地段梢俯/周边归套不足的项II（相对集中增城花都等），降幅10%-15%.降价盘/低总价项II促销力度加大.支弹

3月份后，市场成交复苏。

口下半年"政策"利好及房企枳极推货下，巾场走热,30%项目价格"小幅讣涨升价的区域/极块集中M场相对”缺

货"的中心IX（上要是荔湾天河）近郊（黄埔江识城、礼学城周边、旧黄埔：帝国万博汉溪等）,及高规划价僮的由

沙（南沙万湾、明珠湾X等）。升幅集中10%以内,个别“高地价"促动/供痛紧缺板决.升幅在10%以上

2020年广州上下半年主力在售项目价格变化

■10-15%■降610%济05%.持平升0-5%.升5-10%.升10-15%.升15-25%

X合富研究院

不同区域分化发展：成交量

I中心区供应不足制约成交，近郊成交放量

东部南部大量承接外溢需求

广外市不同区域网签成交比对

700・200£.202。生1-11月

□【中心区】：*货凸显，入米门推茏高，同时供应不足司约成交

释放.蔺11月成交141万户，同匕降17.8%,【近郊】本年吸

纳中心X外溢*刚性/换房需求”趋势:厉显.前11月成交236万

m',同比升30%.知溟城、科学城及周边、万尊汉溪等城巾

规划好、面貌优的板块受追捧。【远郊】凭借低总价/在规划.

仍然大量吸聚刚性购房需求，前11月成交634万m,，环比升

18%.

中心近笫远郊

广州市不同区域网签成交比对

■259年■2020年1-13

中心；大九、越秀、海珠,荔湾，白云

°从不同区域右：【东芾】供求旺整.前11个月成交423万m'.500东邻：贫端、湾双

同比工66%,尤其黄埔2020年得到大迳新货补充，巾场Tf

价有量：增城曰于低总价货昼供应充足，仍然维持*岛成交规

模\【南部】主要得益于供应人藉上升，带动成交”显著垠

升”：前11个月成交302万m',同比产41%。【规划兑现加快

+人才政策利好】对南部市场的带动显著。【北部】仍上要改

靠个别品牌房企促借带动成交，前1个月成交1447万m'.同

比升36%,

“十——〜—.讦•.，••非士,：,—・・督,•，，〃-X合富研究院

一手।不同区域分化发展：价格

住宅中心近郊南沙"供不应求7"规划前景高"片区价格主流升幅5-10%,

增城、花都、从化"库存承压"板块"稳价出货"为主基调

口中心区：2020年荔湾、天河、海珠等多个板块出现小同程度价格上涨；

□黄埔、番禺："居住成熟/配合加速兑现”板浪（临港经济区、长岭居、知识城、万邀氏隆等），价格上行；

□南沙“人才政策”+”地T”利好频现,规划前景寻的南沙湾、班珠湾X价珞卜.行：

□培城、花都、从化受隹存.压力制约下，阳分项目枳极营销对接需求，价格稔中有降。

202（年代表板块价格变化

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陆格土公代表板加上方口-J202OW11月（7±2019年12月于格及化以。

X合富研究院

10二手市场"先抑后扬"，全年成交有望上探10万套大关

口2020年前10个月广州全市二手交易登记量已录得8.23万套，同比升9%：

□全年有望超过去年9万套的水手，并上探，。万套大关：

□从成交走势看，月度成交2月跌至最低点，随后成交叁苏并持续走高.8月、9月连续两月交易窘记量突破1万

套，月度早.现"前低后高"越势。

2019-2020年存量住宅交易登记量（套）2020年存量住宅月度交易登记量（套）

X合富研究院

二手

二手网签均价年初小幅下挫后迅速回升，总体同比升

住宅9%

□前10个月网签均价2.7万元/而,J2019年2.5万元/肝相比，出现8.7%的涨幅：

□上半年大部分代表盘小幅微降或持平,降幅在5%以内。卜半年价格普涨5-10%。

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X合富研究院

复盘2020

四政策维稳

稳定购买力

稳固资产价值2018-2020年1-11月广州市附品

大住宅网签而积（.万m,）

地市场稳固1200-------------------------------------------------

动

能流动性支撑

持续推动

效供应增加成交上升

复盘2020

动能1楼市政策维稳

〃人才政策优化〃稳固市场预期

〃预售证放宽〃加速房企推货节奏

,人才政策优化：2020年在区陆续出台相关“人才政策"。进入三季发金天及多城房地产遁控风向收紧，广州谴控政策"俣带平程"，政策

优势凸M,在经济及购买力受狡恃冲击的2020年，有助稳固市场打j期及扩大客户基数；

/供应等相关政策（做隹措施调整等）：今年来政府出介相关措施，涉及上地（年初上地价款延期等）、施工（开竣工延期/优化）、预隹

（取证条件调整）多个环H,利于缓解房企资金压力并加速房企推新电奏

楼市

广州政策保持〃相对宽松、稳固全年〃市场预期〃

政策

□进入三季度全国及多城房地产调控风向收紧，广州调控政策〃保持平稳、政策优势（对比其它城市）更为凸显。

全国主要城市政策变化趋势【晶S打］晓插段球：（B布扬曾烧包圾：限好槃

第一季度第二季度第三季度第四季度ft也乱”场仔为％，：2）&投金色洛,FUI总

宽柠政策（个）幽长册尊度及枳幺成献收曦*:泞）土典也转包

话地加土地出让集件（如：•隈地诂-院密建1等.

■谣枪政策（个）

【务注2】鲂松圆蟹：O?也与也15名历至房维您

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支哥公能象在费眼誉.，3,£迪包裆陵时魏向校普

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越期靖工烫树>贴峪<s?人口『人才包活落尸

D•件茶症金泊港F限制人才购房.饮加补贴等.

、干，噗川类

一线城市强二类城市二线及强三线城市【部分】

城市

北上r煤.杭南天湾栈东像球合希说郑

重-京海州圳州京械美山海肥州南州

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类人口人才

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政限售T1

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分限贷

半

年

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增值跋免征年限

预售贲金监管

人口人才

备注：代表政俅放宽；T代表政黄调控收姣数据收集截止至2020.1220区合富研究院

楼市年广州人才措施〃一地一策”,各行政区因应自身

皮策2020

产业与人才吸纳需要、灵活调整

广州全市（20121225）:"双一流'院校全日制

花都区：本科学历的青年人才入户不再受社保缴费年限限制

人才购房政然：

'在花都就业的大专及以上人才、中级工及以上职业资格的人

才，苜套商品房褥提供连续6个月社保.（202085起实

艇）

•区内及广州空港段折区企业员工，在空港经济区无房者可以

购房一套，蒿在取得不动产权证后满三年方可转让.增城区、从化区：

•“花都绿卡“持有人的父母、配偈父母、成年子女，在区内出】比芯购俄政策：非本跑户啷艮购一誓本加户侬买参数不限.

无房舍，均可在区内购房一套,（2020318起实巡）

白云区：

花都区

人才购房政箫：在白云区创业或工作超6公

月，具有云聚英才卡或全日制研究生学历+

博以上学位，可以在全区购房一套.

£黄埔区：

（2。2584起实施一试行一年）

缰㈱8人才购房政策：

.罅牖静然新藏驾",入小"

■在黄埔区工作，特有广州市人才绿卡或经区认定杰

茅湾区：

出人才等，其父母、或配偶父母、或年子女均可在

人才购房政策：在荔湾区工作或创业超六个月，具有区内购房一套.

全日制研咒生+博士以上学位，具专政一流全日制研咒.■港澳居民在黄埔区范因内、在知识城工作的新加坡

生学历+硕士学历以上学传，可在全区购房一套.居民在知识城范囿购房可以学与广州市同等待遇.

（2020.842起实镰-202L5.5截止》（20205.28起实说）

番禺区：南沙区：

人才购房政策：人才购房政策：

・具有双一流大学（以B类）全日制本科或以上学房，•非广州户籍+南沙工作/创业超过6个月/年+高级技师等职业

南沙区®

且在番禺到业或就业的青年人才；资格证），可申请广州市人才绿卡，享有广州户籍同等购房

•在番禺工作并缴纳一年以上社保，具有中级及以上专资格。（2020814起实施）

业技术资格、中级及以上职业资格或大专以上学历，■广州户籍（广州其他区己有2套+南沙无房），新增南沙购

并在番禺“四上”企业担任中高级管建职务：房名颔.（2020.09.18起实施）

・广州大学城全日制在埃及全日制网届事业生;

皆可在番居全区购房，《20208.26起实施〉

备在：数据收集截止至2020.12.25区合富研究院

楼市

政策政策推动市场〃复苏。续航->保温"

年初"抗疫措施"稳定市场预期，带动市场更苏；

各区人才措施陆续出台,助推"内场预期"向上：

9月后国家资金监管加强，房企资金受压，广州放宽装配吠建筑项口”取证条件“，房企推货节奏加快，市场成交维续攀升。

人

才

-L向投/佗部，、3匹战

措

施▲花都人力财下二*优化▲黄阖何沙Y的笈收50，.落后▲番禺人才安庐政策▲：认”史灵7▲7叮次空的入户政熊

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▲推3拿地即开了装业式建筑:目也就主体送兑檬殊也总爱理

措

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▲灵活划拨腐品房预包款匕

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复盘2020

动能2土地市场供需双高，价值稳固

土地供求〃规模上升〃，供应格局更均衡；

中心南沙土地高溢价成交，提升片区〃价值预期〃

/广州土地成交规模及金额创新高,供地频率及规模远超往年金平。1-11月合计出让经营性用地，不含工业）总建成1866万m'较去年全年提

升32%,总金额2121亿兀,4-11月月均成交经营性用地建面约200万nf.超2019年月均成交规模70%.

✓中心区优质宅地供应规噗大殖提升，供应格局更均衡.7日中心五工N三部己用地用253万二,，"：|让二电19%^2OI9T,

有所提升，

✓年内广州楼面地价TOP10排行哨多次刷新.1-11月金巾共有5宗宅他我新，喽面价TOP10记录，其中长期宅地供应打铝:的恒秀区垣秀南地

跳取代"时代石拗路地洪”成为广州新“地王南沙共有3宗宅地触发摇号条件，H南沙港佳兆业世块刷新南沙“地王"记录.

土地

市场土地成交规模及金额均创新高

2016-2020年1-11月广州市经管性用地成交走势

□本年政府积极推地，打破以往四季度冲量的传统节

■■I居住■■商业■异位

奏，2季度后广州土地市场持续高频大规模挂地，4-

T!月月均成交经营性用地建面约200万ml超2019年

月均成交规模70%。

口2020年1-TI月广州成交经营性用地总建面1866万m'

较2019年全年成交规模提升32%：2020年1-11月成

交经营性用地总金额2121亿元，创历史新高。

2019・2020年11月广州U居住和商业用地月度成交建面走势（万而）

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