房地产市场报告 =天津Q3产业市场季报

政策观察/产业动态/产业用地/市场载体克而瑞产城天津CIPIC产业数字化平台算法力解构产业全景|大数据定义有效招商政策观察新产业政策导向，掌握京津冀区域层面政贴政策谋划企业产业业务长远发展稳经济稳增长政策逐步落地见效是引领产业平稳向好的主要因素。三季度行业景气指数和业家信心指数环比分别增长7.0和6.0个百分点，均处于“较为景气”区间政策观察稳经济稳增长政策逐步落地见效是引领产业平稳向好的主要因素。三季度行业景气指数和业家信心指数环比分别增长7.0和6.0个百分点，均处于“较为景气”区间三季度全国宏观政策解读宏观主基调以乡村振兴支持与助企纾困优化营商环境两大方向为主4.19农业农村部、国家乡村振4.19农业农村部、国家乡村振兴局联合印发《社会资本投资农业农村指引(2022年)》，明确了13个鼓励社会资本参与投资的重点产业和领域，满足全面推进乡村振兴多样化融投资需求行业景气企业家信心2022Q139.643.52022Q226.428.62022Q335.336.4数据来源：发改委政策观察三季度京津冀产业动态较上季度而言三季度行业动态仍关注信息技术、高端装备、生物医药领域新一代信息技术•京津冀地区首个新型国际贸易公共服务平台试运行上线•中国数字文化集团与保定市政府签署战略合作•京津冀工业互联网协同发展座谈会在京召开•中新天津生态城智能车联网测试道路获批复•全球工业互联网大会智能网联汽车高峰论坛在金隅嘉品东丽召开MALL•首届国际人工智能创新应用大会在朝阳召开•全国首个信创安全服务平台在高新区正式启动……02生物医药•第六届京津冀(内丘)中药材产业发展大会暨扁鹊文化节在邢台内丘县举行•昌平拟增3000亩医药健康产业用地•8家前沿药企集体入驻大兴•天津经开区打造全产业链数字医疗新地标•全球首座合成生物主题科普展馆落地大兴区•CAR-T细胞治疗产品成功获批《药品生产许可证》……•北京市经济和信息化局组织召开“北京智能制造国接会•天津打造全国海洋装备高端制造领航区•河北省钢铁与装备制造企业产需对接活动(保定站)成功举办•2022世界机器人大会在京开幕•河北省轨道交通装备行业齐聚省会谋发展共同打造河北省轨道交通千亿级产业集群……政策观察三季度京津冀产业落地政策情况产业落地政策主要围绕信息技术、装备制造、节能能源等战略新兴产业天津：天津：支持中国(天津)跨境电子商务综合试验区建设打造南港工业区世界一流绿色化工新材料基地产业用地配套比例提高项目原则上应当布局在产业园区内论证用地类规划工业集中发展控制线发展区(不含都市产业园区)和优化提升区划定工业集中发展控制线型和比例产业准入需求府批准业服务业设施用地①产业用地配套比例提高项目原则上应当布局在产业园区内论证用地类规划工业集中发展控制线发展区(不含都市产业园区)和优化提升区划定工业集中发展控制线型和比例产业准入需求府批准业服务业设施用地①中欧先进制造产业园临港核心区PPP项目获金融机构授信近39亿元②中国进出口银行向港口、机场、铁路、公路等领域投放基金462亿元，向能源基础设施领域投放基金65亿元，向产业园区及重大物流基础设施领域投放基金65亿元行政办公及生活服务设施的建筑规模占地上总建筑规比模比例不超过15%不动产登记前两年分期缴纳权属单位将节余用地从原产业用地中分出转让，土地转让价格不得高于本区三年内产业用地的平均价格 《天津市推进产业用地高质量规划利用管理规定》7月21日园区内规划产业用地，房地产开发经营的标准厂房类项目除外纳入控规规划执行规划纳入控规规划执行规划可阶段直接办理严禁建设成套商品住宅≤2.5.0用地物流物流仓储用地W过渡期政策。生活服务配套比例提高生活服务配套比例提高点发展产业项目用地土地利用支持政策余用地利用转让金隅嘉品MALL政策观察金隅嘉品MALL 《落实支持“滨城”建设若干政策措施的工作方案的通知》8月11日5年，目标人口将达到1500万人，目前缺口大约120万人现阶现阶段滨海新区常住人口占全市人口比重约15%十四五规划：要促进“滨城”人口与产业集聚往期落户政策对普往期落户政策对普通高校毕业的学历型人才落户，全日制本科一般不超过40周岁，硕士一般不超过45周岁，博士不受年龄限制，可直接落户(高校毕业生)市用人单位就业高等职业院校毕业并工作满1年或中等职业学校毕业并工作满3年的，具有高级职业资格不超过35周岁，具有技师职业资格不超过40周岁，具有高级技师职业资格不超过50周岁的技能型人才，可直接落户(技能型人才)职毕业生与在校生可以直接落户滨海，而且其直系亲属可以通过投靠落户(高职院校生)在滨海新区的企业连续缴纳满一年的社保(外地不能有社保)，35周岁及以下、高中以上学历可直接落户滨海，超过35周岁须在滨海有合法稳定住所(企业职工)居住证积分达到申报指导分值(积分落户)京等外省市整体迁移企事业单位，其随企业迁 (外省投资居住证积分达到申报指导分值(积分落户)政策观察 《天津市加快制造业高质量发展推进制造业立市若干政策措施(公开征求意见稿)》施主要目标深入落实制造业立市战略，加快建设全国先进制造研发基地政策措施业链高质量发展 (一)发挥重大项目关键性作用 (二)加强专属政策支持提高产业能级 (三)壮大企业规模 (四)推动工业战略性新兴产业发展 (五)支持产业集群集聚发展 (六)梯度培育制造业优质企业造业转型升级 (七)推进产业数字化转型 (八)推进产业绿色化转型 (九)推进产业服务化转型造业创新能力 (十)搭建制造业创新平台 (十一)支持产业链技术创新 (十二)支持新产品推广应用素保障 (十三)加强制造业人才供给 (十四)提高产业用地效能 (十五)加大金融支持 (十六)降低企业运营成本力度大财政资金保障力度整合、增量聚焦，统筹设立制造业高质量发展专项资金(含智能制造相关专项资金)，支持产业链发展、制造业能培育、服务推广、决策咨询等，为制造业立市规划编制、政三季度签约共计约350个项目涵盖产业：新能源汽车产业、现代服务业，生物医药，新一代信息技术代表企业：康龙化成(北京)新药技术股份有限公司、百济神州生物科技有限公司、海斯坦普新能源汽车(北京)公司等三季度签约共计约200个项目涵盖产业：新一代信息技术、现代服务业、生物医药、数字创意、节能环保、高端装备制造代表企业：中国国际医药卫生有限公司、欧冶链金再生资源有限公司、海尔智家股份有限公司等55%60%50%40%30%20%10%0%13.3%3.3%3三季度签约共计约350个项目涵盖产业：新能源汽车产业、现代服务业，生物医药，新一代信息技术代表企业：康龙化成(北京)新药技术股份有限公司、百济神州生物科技有限公司、海斯坦普新能源汽车(北京)公司等三季度签约共计约200个项目涵盖产业：新一代信息技术、现代服务业、生物医药、数字创意、节能环保、高端装备制造代表企业：中国国际医药卫生有限公司、欧冶链金再生资源有限公司、海尔智家股份有限公司等55%60%50%40%30%20%10%0%13.3%3.3%3.3%三季度京津冀产业招商情况三季度签约共计约110个项目涵盖产业：生物医药、新一代信息技术、高端装备制造、建筑工程、新材代表企业：国银华夏(天津)有限公司、航天宏图信息技术股份有限公司、磁石云(天津)数字科技有限公司等北京三季度北京三季度签约企业分产业类别分布10%10%10%10%5%5%5%5%建筑业节能环保生物医药石化产业现代服务业新一代信息技术产业高端装备制造天津三季度签约企业分产业类别分布56%环比下降40%25%60%环比下降40%25%60%40%20%0%现代服务业新一代信息技术6%6%造河北省三季度签约企业分产业类别分布23.3%16.7%25%216.7%25%20%15%10% 5%0%13.3%6.7%3.3%3.3%3.3%企纾困，稳定发展产业用地参考与信息支持一线城市宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)上海595731.668.1深圳一线城市宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)上海595731.668.1深圳82167.556.2广州241780.572.4北京548.899.6汇总10228.468.0二线城市前10宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)重庆745851.722.2成都555428.215.8郑州4552.322.6贵阳503911.927.2西安363769.933.3南宁273503.722.7长沙3491.348.4南京583453.528.1天津323139.945.5青岛763063.634.7汇总4704016628.5一线城市宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)上海502998.9128.4广州1016.997北京547218.6深圳2380.295.5汇总734443二线城市前10宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)重庆655642.625.5武汉373716.235.3青岛553702.637.3成都492924.822.7贵阳242682.230.2大连402631.724.5长春50260719.7合肥322427.524.5宁波562362.546.8南昌222353.713.8汇总43031050.928.31.8%48%6.2%1.2%21.6%1.5%0.87%面积前十，成交地价较二季度略有提升且高于二线城市平均水平2022年一季度产业用地情况2022年二季度产业用地情况2022年三季度产业用地情况价上行；一线城市宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)上海1892.55.8北京91713.565.0广州231660.873.2深圳1584.29.8汇总826850.993.7二线城市前10宗数用地面积 (亩)成交价(万元/亩)银川228868.48.3重庆067480.922.6贵阳585080.829青岛884792.534.4西安334276.132.8成都544251.930.4石家庄804208.332.9宁波593990.552.7长沙453126.939.8长春3063.225.2汇总55749139.3288%五准入产业第二季度第三季度端装备商务服务制造业新一代信新一代信息技术息技术务服务金属制品业属制品消费品制制造造生物医药采矿业五准入产业第二季度8%五准入产业第二季度第三季度端装备商务服务制造业新一代信新一代信息技术息技术务服务金属制品业属制品消费品制制造造生物医药采矿业五准入产业第二季度第三季度代信技术服务业装备料费品制业代信技术物医药装备费品制造前五准入产业第二季度第三季度装备制造物医药装备服务业环保服务业费品制造五准入产业第二季度第三季度装备装备费品制造服务业服务业料代信技术制造物医药费品制造五准入产业第二季度第三季度服务业费品制业装备制品建施工物流仓储制品服务业源代信技术五准入产业23%第二季度装备车制造费品制造化产业第三季度装备一代信技术服务业费品制造0%12%10%务服务业新一代信息技术高端装备制造金属制品制造物医药料市三季度战新产业比例增加为共通现象2022三季度二线前五城市准入产业2022三季度二线前五城市准入产业情况50.0800050.045.540.045.540.030.020.010.00.0中拿地影响三季度拿600中拿地影响三季度拿地量陡增33.327.222.622.2.83%.83%4%%%3%0%4%6%成都郑州4%6%7%2022年3季度成交用地面积(亩)2022年2季度成交用地面积(亩)7%2022年3季度成交用地面积(亩)2022年2季度成交用地面积(亩)产业用地动态天津产业用地动态经开区、宝坻、津南为三季度企业主要选择入驻区域，地价进入平滑期近十年天津工业用地成交情况2-22年三季度天津产业用地准入产业情近十年天津工业用地成交情况507000060507000060000500004000030000200000040302030200成交价(万元/亩)供应土地面积(亩)成交价(万元/亩)2022年三季度天津分区准入产业类型情况分布业类型海保税区区区区业类型海保税区区区区区区区海开发区技术业2212技术业2212----1-11--1--1----1--1-----11-1----11-1----1-----1----1-----1--------1----1-----1-------1---------1------1----------------11---1----------------11---------------------------1----------1--------------------------77776632211111市场载体、产业载体加速变革，新玩法层出不穷，如新模演变87654321089.26%87.65%100.00%85.27%7.577.93%68.00%6.45.73.22.787654321089.26%87.65%100.00%85.27%7.577.93%68.00%6.45.73.22.72.82.1金、出租率86.14%76.30%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%天津北京上海成都重庆杭州深圳出租率租金办公、商业多城市交叉分析9.790.3%7.85.591.8%92.9%9.790.3%7.85.591.8%92.9%9.98.67.987.3%80.4%天津北京上海成都重庆杭州深圳88642095.8%8.382.8%95.00%90.00%85.00%80.00%75.00%70.00%市较2021年底租金增长较2021年底出租率增长2022年办公售价：住宅售价较2021年底租金增长较2021年底出租率增长2022年商业售价：住宅售价0.62%0.51%-1.67%-1.20%京0.80%0.28%-0.60%-0.47%8.26%-3.60%-0.25%-1.89%34.07%-29.24%-4.93%都24.32%-0.45%16.72%-0.58%12.50%0.77%-2.81%-0.31%杭州0.34%1.88%-1.25%1.24%08407821876196927632254570000000840782187619692763225457000000007.09年5.4016-2022年Q3产业园销售市场供需及空置率0022年1季度2022年2季度2022年3季度成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)•第三季度天津市工业产品成交均价同比增长40%，售价提升主要原拉高整体均价。•三季度受疫情持续影响，多区域项目去化陷入停滞去化面积仅1.4万㎡。前三季度无成交前三季度无成交武清区前三季度无成交市内六区东丽区第三季度无成交6535元/㎡西青区5778元/㎡静海区区累计供应：572.8(万㎡)合计项目：32(个)区累计供应：572.8(万㎡)合计项目：32(个)区累计供应：253(万㎡)；三季度天津受疫情等因素影响，多园区运营企业为缓解运营压力，部因素影响，存量园区整体租赁价格下降。环环城四区滨海新区项目名称建筑面积(万㎡)入市时间产品类型产品面积(㎡)坤启辰工园4.8项目名称建筑面积(万㎡)入市时间产品类型产品面积(㎡)坤启辰工园4.82022.09一层、二层独栋和独房100-1300价格(元)优惠(%)去化率(%)产业类别6000-6500一房一议2.5缘性客户造业、产业园区：典型项目案例断调整销售策略，在价格、税收等政策方面，让利项目名称建筑面积(万㎡)入市时间产品类型产品面积(㎡)金地威新永泰智造园产品1200-1300价格(元)优惠(%)去化率(%)产业类别5800-5900优惠7%-8%30北京、地缘性客户发型制造业项目名项目名称建筑面积(万㎡)入市时间产品类型产品面积(㎡)先锋汇4.52022.05独栋、双拼、分层800-1260价格(元)优惠(%)去化率(%)产业类别6000-7000一房一议35缘性客户部件6547218931垠坤·先锋汇天津市东丽区三纬西路：新一代汽车技术、智能装备竣工日期：预计2023年2天津中科复星天津生物产业基地天津市东丽区中环南路业：生物医药竣工日期：预计2023年3工信融商智能产业园天津市静海区静海环线智能制造、新一代信息技术竣工日期：预计2023年6月6547218931垠坤·先锋汇天津市东丽区三纬西路：新一代汽车技术、智能装备竣工日期：预计2023年2天津中科复星天津生物产业基地天津市东丽区中环南路业：生物医药竣工日期：预计2023年3工信融商智能产业园天津市静海区静海环线智能制造、新一代信息技术竣工日期：预计2023年6月辰华产业园天津市北辰区双辰北路东侧业：智能制造4生态城生物医药园天津市滨海新区安明路与海旭道交叉口业：生物医药竣工日期：一期2022年9月，二期2023年7月7开发区第四大街：生物医药、医疗器械竣工日期：预计2023年8：电子科技、新一代信息技术竣工时间：预计2023年天津市西青区梅苑路3、产业园区：未来入市未来天津待入市项目增长为10个，集中环城、滨海板块生态城生态城中电智慧科技产业园天津市滨海新区彩环路与顺安路交汇处东南侧：新一代信息技术竣工日期：一期2023年3季度5产融智能产融智能科技产业园天津市滨海新区生态城旅游区北部：新一代信息技术竣工日期：一期2023年8月6大梁大梁文化国际产业新城位置：天津市西青区精武镇慧学道39号：新一代信息技术竣工日期：一期2023年12月985.40.5%45.0085.40.5%45.00项目市内六区存量(万㎡)在建(万㎡)存量(万㎡)在建(万㎡)85.1885.18空置率(%)35.00335.0073.8--73.8190.27租金(元/㎡/天)3.19空置率(%)0.3%3.200.3%3.200.5%0.5%租金(元/㎡/天)11.77-134.31.802022年第三季市整体场去3.13.02016-2022年Q3市区写字楼租赁平均租金3.53.53.422022年三季度无明显变化3.23.23.22016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年Q12022年Q22022年Q32016-2022年Q3滨海写字楼租赁平均租金2.02.02.02.01.91.91.81.81.71.92.01.81.8租金呈下降趋势2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年Q12022年Q22022年Q3区和平区新兴商务南开区传统商务区心河东区核心商务区以和区和平区新兴商务南开区传统商务区心河东区核心商务区以和平区为中心，楼宇较多，平均租金价格最高传统商务区以南开、和平交界，楼宇建成年代较早，知名度较高2、写字楼市场：市区市区典型商务区河北区新兴商务区河北区红桥区各区域楼宇典型企业贸、科技、文旅贸、科技、文旅化、现代物流文化创意、现代金融和高端服务西区桥区北区季度小幅要来自于心、金融写季度小幅要来自于心、金融2、写字楼市场：市区2022年第三季度市区写字楼租赁、销售市场去化市区45000040000020000来自于南开区的迎顺府、河45000040000020000来自于南开区的迎顺府、河金茂府，供应面积分别为2016-2022年Q3市区写字楼销售市场供需量价2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年Q12022年Q22022年Q3192680250005000002500035000015000315000131682500001000021000000005000500053556500000546174080 00546174080供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)250200500-5045%40%220.13220.1345%40%220.13220.13220.1350%2016-2022年Q3累计供应，净吸纳量和空置率 35%35%30%25%20%-0.50.7 下降正增长2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年Q12022年Q22022年Q3%-0.5-1.20%5%累计供应净吸纳量空置率写字楼市场2、写字楼市场：市区天津商务核心区2022Q3无新增项目入市，净吸纳量呈现正增长，未来三年预计万73.8万㎡市区73.8万㎡73.8万㎡0万㎡0.7万㎡9.6万㎡0万㎡0.7万㎡9.6万㎡35%单位：万㎡30252050单位：万㎡30252050方正国际金融中心,6.5 金茂府写字楼,0.3际中心,16.32022年2024年里中心,13.42023年4035典型商务区滨海新区核心商务区以开发区三大街为核心向外扩散。写字楼建筑水平最高、租金最高楼宇写字楼聚集区典型企业开发区金融、商务、贸易、科技、物流、生物医药心区东疆港天津港态城沽区区洋片区、商务服务、科技、互联网科技工程塘沽区典型商务区滨海新区核心商务区以开发区三大街为核心向外扩散。写字楼建筑水平最高、租金最高楼宇写字楼聚集区典型企业开发区金融、商务、贸易、科技、物流、生物医药心区东疆港天津港态城沽区区洋片区、商务服务、科技、互联网科技工程塘沽区生态城未来科技城开发区区高新区海洋片区开发区高新区华苑片区旅游区塘2、写字楼市场：滨城滨海新区内分为六个产业板块，开发区、中心商务区作为区域产业核心板块。滨城幅度下降，成大项目为华鼎写字楼市场幅度下降，成大项目为华鼎2、写字楼市场：滨城2022年第三季度滨海写字楼整体销售、租赁市场去化较慢，市场售价、租金均呈缓慢下降趋势。滨城要来自于东丽区的联东U谷滨海科技港，供应面要来自于东丽区的联东U谷滨海科技港，供应面000003000300000250000200000979420000090038000756917569600092480600092480400050000420750000200022000162252018年2019年供应面积(㎡)2016年2017年2020年2021年2018年2019年供应面积(㎡)2016年2017年成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)450400350300250200150100500-502016-2021年写字楼租赁市场供需及空置率42560%50%46%40%30%20%2020年2021年2022年Q12022年Q450400350300250200150100500-502016-2021年写字楼租赁市场供需及空置率42560%50%46%40%30%20%2020年2021年2022年Q12022年Q22022年Q3净吸纳量(万㎡)空置率2.42.270%42542545%45%10%2016年2017年2018年2019年0%累计供应量(万㎡)降2.5湾财富中心,6中惠熙元(3号楼),11.5滨耀大厦,湾财富中心,6中惠熙元(3号楼),11.5滨耀大厦,6.9融商大厦,6.1国际金融中心,16.6大厦,10.7滨海新区2022Q3无新增项目入市，吸纳量小幅增长，未来三年预计134.4万㎡入市。0万㎡2.4万㎡17.5万㎡45%1.8元/㎡/天134.9万㎡单位：万㎡90未来供应2022-2024年807060504030200信息产业信息产业园,45云滨大厦,4.6心,13.82022年2023年2024年写字楼市场4、写字楼市场：行业对比字楼市场三季度成交均以科技型企业为主，滨海新区政策针对不同类型科技型企业设立专项扶持政策。新租行业占比6%34%17%17%2%新租行业占比6%34%17%17%2%科技物流贸易金融投资咨询服务房地产 市区新租多为企业同区域内搬迁，以科技、物流滨海新租行业主力均为科技类贸易行业受疫情影响较新租业占比5%39%26%科技咨询服务物流贸易建筑能源化工科技类型、物流贸易企业科技类型、物流贸易企业新租占比较大。退租行业占比15%15%31%16%23%易滨海科技类型企业扶持，退租占滨海科技类型企业扶持，退租占99%37%教育培训咨询服务科技物流贸易金融投资 市区退租行业多为企业同区域内搬迁，以科技、物流贸易行业为主。滨海