《链家房地产市场营销策略（案例论文）》

链家房地产市场营销策略案例分析报告摘要：随着时代的发展，电子商务是发展过程中衍生出来的新的交易形式，将市场、政府、企业以及消费者进行连接，通过网络化渠道来完成。立足于整个市场环境，交易形式逐渐突破了地域上的限制，能够在较短的时间内进行资源上的共享，提高了人们的日常生活质量。现阶段，电子商务作为新的交易形式，在市场发展中使用频率较高，房地产作为市场经济发展的重要组成部分，电子商务成为了交易的主要形式，是社会发展的必然。本文通过对在电子商务环境下链家房地产经纪有限公司的营销策略的分析和研究，得出了一些经验和结论对众多传统房地产经纪公司有很好的借鉴意义。关键词：SWOT分析法链家电子商务营销策略房地产一、绪论1.研究背景与意义网络经济与实体经济的结合是网络经济发展的重要方向，提高产品的竞争力，更好地适应市场需求，也是实体经济的发展。网络营销技术与房地产的相互影响和结合，为房地产金融的发展创造了广阔的空间。网络营销对房地产行业的影响很大，不断增长的房地产需求使房地产行业面临巨大的潜力和挑战。传统的房地产营销通过报纸、电视、电台等传统媒体将房地产信息传递给消费者，这是一种线性的单向传播。房地产开发商发布信息是一种主观意愿，至于有多少人看过和理解房地产开发商想要表达的内容是不确定得，房地产开发商往往发现很难预测。房地产开发商通常依靠所谓的经验来评估是非常盲目的，每次信息发布时，房地产开发商很难从客户那里得到及时的反馈，也很难根据反馈信息对广告或销售做出及时的改变。互联网在中国的发展和普及促进了互联网与房地产行业的融合，一种新型的网络营销模式出现在房地产市场。网络化是未来房地产发展的方向。网络营销的发展为房地产企业提供了一个新的领域，不仅涉及到房地产企业的营销，还涉及到房地产企业的内部管理、经营流程和房地产产品。本文从网络营销和房地产营销的一般理论出发，论述了房地产网络营销的特点、现状、策略以及在实践中发挥重要作用的趋势。如何充分利用网络技术，开发高效、创新的营销模式，是房地产经纪人关注的新课题。研究基于电子商务的房地产营销模式和营销策略，对房地产行业创新发展的重要性具有重要的理论价值和实践指导意义。2.研究方法（1）文献资料法在研究的过程中，立足于整个房地产企业的市场营销现状，融入电子商务的概念，进行相关资料的查找，掌握详细的文献资料，并对所获得的数据进行科学整理，为本文的撰写提供理论性的参考。（2）比较法该方法是本论文研究的重要形式，电子商务在市场经济发展过程中的存在，对房地产企业的市场营销产生的营销较广，需要从多个时间进行阐述，展开细致的分析。3.文献综述（1）国外研究现状于20世纪50年代电子商务在美国诞生。关于电子商务对企业的影响，David(2007)认为电子商务有可能显著提高企业供应链中各环节的效率。电子商务在产品设计、交付和仓库管理、生产、营销、销售和分销以及客户服务方面对企业都很有用。Chaffey(2015)认为电子商务营销策略结合了传统和现代的工具，并结合了线上和线下的策略来实现大而长期的商业目标。房地产行业的发展及电子商务的发展，Muhanna.W.A.,Wolf.J.R..(2002)讨论了电子商务技术的概念在房地产领域的应用，这在整个房地产行业引起了极大的关注。房地产电子商务已经把购买力转移到了购房者身上，现在房地产行业的大部分信息都掌握在购房者手中。专业人士仍然需要这些信息，结合顾客诉求，并从兴趣点引导到购买点。然而，电子商务领域的爆炸性增长意味着房地产专业人士必须加倍努力来吸引和维护客户。NurulNajiehaSyafiqaMasis(2017)认为互联网的发展和通信技术的发展彻底改变了房地产行业的发展，对房地产行业的发展产生了积极的影响。在房地产交易中，互联网为买卖双方创造了一个更加开放的市场。在大数据时代，数字营销需要改变营销策略。ErikJ.Martin(2018)认为，数字营销已经从营销部门的独立职能角色演变为所有营销人员开展业务的重要推动者。许多营销人员继续加速数字技术，努力工作，以实现明确的投资资本优化目标。Filieri(2015)的研究表明，消费者越来越多地通过网络评价来了解产品的质量。因此，企业在互联网环境下优化和转变营销策略是非常重要的。国外学者有非常丰富的理论研究成果，主要从两个方面进行研究:电子商务在房地产领域的应用以及具体的营销策略；房地产企业营销策略存在的问题。因此，房地产公司应该采取积极的措施来适应电子商务时代的发展，以便在竞争日益激烈的市场环境中立于不败之地。（2）国内研究现状在电子商务营销领域，国内的研究广泛分为三类:一是房地产领域电子商务营销的现状，二是房地产领域电子商务的必要性；三是为整个行业的发展做出贡献。电子商务在房地产企业的应用方面，石秀珍（2018）提出，电子商务是指整个商品交易过程的电子化。另一方面，电子商务应用于商业流程，是硬件和软件的简单结合，也是贸易各方与整个产业链之间的一环。房地产电子商务是指电子交易的概念和技术在房地产交易中的应用。在房地产方面，公司的对外业务和内部管理活动首先是基于现代信息技术，内部和外部操作与信息技术相结合。房地产电子商务极大地满足了消费者的需求。王盛、顾秀元(2015)通过数次调查，认为房地产电商营销的优势得到了买家的认可:一是营销方式具有明显的价格优势，能给消费者带来最直观的感受，线下消费模式并非首屈一指。第二个是方便的交易过程，审核、预订和签字流程可以在线完成，减少了时间的花费和去售楼处的次数，简化的交易流程和网上购房体验也是房地产电子商务营销模式的创新。窦房和张文娟(2015)认为，随着社会的发展和主要购买者的变化(80世纪后和90年代后)，消费者不再满足于简单的“自住房”要求，更多地追求不同的生活方式、更高的生活质量和及自我价值的实现，包括教育、健康、财产安全、充分展示社会需求等。满足消费者需求是房地产企业可持续发展的基础，将互联网与大数据分析、社交媒体平台、电子信息服务可以更有效地整合消费者需求。房地产网上商店是房地产企业营销的必然趋势。陈碧清(2017)认为房地产营销是房地产开发成功的关键。房地产公司紧跟市场趋势，并随之改变。他们敢于利用互联网技术创新来实现技术创新、管理创新，更好的服务和客户，以满足客户需求，并用更得更好的产品和服务来获得市场认可。韦朦（2014）认为，互联网思维的出现也反映了人们对知识和数据传输的新需求，这是传统产业和传统知识收集渠道的更新和进步。互联网思维的出现从根本上改变了消费者的习惯和行为。房地产电子商务营销迎合这种改变，弥补传统营销的不足。房地产电子商务可以为整个行业的快速发展做出贡献。徐成(2016)认为，互联网时代房地产企业的成功取决于为市场提供高品质的房源和熟悉购房者需求的消费者。电子商务对房地产企业的积极意义在于信息、销售条件和市场需求条件的整合，避免了传统的营销竞争，完善了管理模式。利用大数据分析客户需求，进行数字化精准营销，抓住竞争机遇，提升企业市场竞争力，提升企业品牌。张文宏(2016)认为，在房地产领域更好地利用电子商务技术，需要电子商务技术的不断发展，需要公共部门的支持，需要制定有利的政策，不断推动电子商务的发展。房地产行业应用开发。有关部门要加强宏观政策管理，引导房地产企业转变传统营销观念，鼓励不断创新营销技术，积极适应房地产电子商务的发展。二、相关理论概念1.SWOT分析理论立足于现阶段的市场营销相关理论，对房地产企业的发展状况以及未来的整体形势，运用SWOT的数据分析法进行各个因素的全面研究和分析。SWOT的数据分析形式，主要是站在市场经济发展状况下，对企业发展的优势与劣势进行研究，同时对企业发展过程中面临的问题进行全面的把握，运用市场调查的形式，将所得到了相关数据进行影响因素的分析，最终获取到详细的结果，从而确保决策的有效性[5]。在该方法的研究下，使得调查的整个过程呈现出准确、全面以及系统性特征，结合研究所得到的相关结果进行决策上的科学制定。S（strengths）是优势、W（weaknesses）是劣势，O（opportunities）是机会、T（threats）是威胁。依据企业发展的相关理论，发展战略需要将“可能做的”和“能够做的”两项要素进行全面结合，也就是指企业发展过程中面临的强、弱项与存在的机遇和挑战。2.4P理论《基础市场营销：管理方法》是1960年印刷出版的书本，首次对营销所涵盖的4P要素进行了成熟：Product(产品)、Price(价格)、Place(分销)、Promotion(促销)，具体如下：（1）产品Product站在市场营销的理论基础上，所谓的产品便是指在市场发展过程中，为广大消费者提供一切所需，其中涵盖着产品、观念、服务、组织以及人员的集聚。所谓产品策略是为一切产品的包装、商标、设计、款式以及颜色进行个性化打造，从而吸引顾客的眼球。（2）价格Price消费者在选购产品时，价格和折扣与支付的形式相挂钩。价格的确定直接影响到企业的经济效益以及运行资金，同时对产品的营销过程进行考量。在对产品的价格进行确定时，应该立足于市场发展的主要竞争状况，结合企业发展的实际状况来进行确定，从而推动企业的发展，从根本上降低企业的运行成本，将产品的价格控制在合理的范围之内，同时也需要立足于整个市场竞争环境，来对产品价格进行科学制定。（3）渠道Place销售渠道便是企业站在市场发展的立场，将产品营销出去，在产品市场营销的过程中将所有动力进行融合[19]。企业在营销模式上的选择，最终目的是引导消费者进行产品的购买。直销和间接地销售形式便是渠道的组成，企业具有多项选择。（4）促销Promotion所谓企业促销便是站在市场发展的基础上，将企业内部生产的产品、理念、服务以及企业形象推向更广阔的领域，从而获得更多客户对产品的信赖和支持。广告、公共关系、销售形式以及人员营销便是整个企业发展的组成。折扣、试用、返现以及抽奖的形式便是促销的主要方法。3.网络营销理论（1）网络营销概念网络营销可以定义为:利用互联网作为沟通工具，通过市场上的周期性营销传播来满足消费者和商家的需求。在线销售是指用户在网络虚拟购物环境中，通过浏览和搜索相关产品信息，进行购买或类似的活动，以获取必要的信息，从而做出购买决策的行为。其实质是利用互联网对产品的售前、售中、售后各环节进行跟踪服务，并实践决策和购买的过程。它包括了两个部分，即一般的消费者购物决策的信息活动模式和特殊的网上购物的信息活动模式。网络营销只是电子商务的基础。电子商务和网络销售也有着明显区别:电子商务强调的核心是交易行为和方式，网络销售的核心是顾客需求。（2）关系营销理论虽然房地产网络营销在近几年营销领域发展的很快，但是网络营销理论目前还处于发展阶段，还未形成完善的理论体系和内容，房地产项目开展网络营销的理论基础主要有：网络直复营销、网络关系营销、网络软营销和数据库营销。关系营销理论认为企业是社会经济系统的一个子集，企业的营销目标受到许多外部因素的影响。在一个完全竞争的市场中，必须具备两个条件:同质化的产品可以相互替代:某一商品的卖方和买主人数众多，认为营销一个公司与其他社会组织相互作用的过程，这些个人和组织的关系是企业营销的核心。（3）网络营销特点一是网络营销真正反映了目标营销的个人需求;随着现代互联网技术的发展，网络营销的新概念已经进入营销行业。它也带来了营销理论的重大变化，丰富和扩展了“目标市场定位”的基本原则。传统的营销理论考虑了大规模社会生产条件下公司的生产经济。这种方法已经成为工业社会的一种理想的营销模式。网上发布信息，代价有限。直接向消费者销售产品可以缩短分销过程。任何人都可以免费获得发布的信息，扩大销售范围。这可以节省推广成本，降低成本，使产品更具有竞争力。然而，理想的模式是以公司为导向，而不是消费者。随着社会需求的不断多样化，基于适应大规模社会生产的传统营销理论和方法，很难满足已确定的企业的需求。其次，网络营销改变了公司和客户的地位。与客户充分沟通，了解客户的需求，使产品更好地满足客户的需求。由于房地产的固定性，房地产市场地域性很强。在不同的国家，不同的城市，甚至在城市的不同地区，市场条件、供求比和房地产价格水平可能会有很大的差异。在网络营销中，市场的真正力量是消费者和客户可以决定与公司建立合作关系。客户根据自己的经验定制他们的合作伙伴组合。现代消费者不是被动地接受者，而是积极参与公司的营销活动。不能满足客户期望的公司将被从客户的合作关系中淘汰。因此，企业不仅需要增加符合消费者需求的产品的创造，更重要的是要培养和保持客户满意度。三、房地产网络营销的现状分析1.电子商务在国内房地产营销中的应用现状近几年，中国房地产市场的火热是人们有目共睹的事实，特别是北京奥运会的成功中办，无疑为房地产的发展增加了巨大的推动力。随着整个市场的发展，房地产商之间的竞争也渐趋白热化。传统房地产业的点子营销、平面营销、活动策划、全程策划等营销策划，这些都难以回避目标群定位模糊、广告效果难以预测、消费者盲目被动、促销成本居高不下等非常现实的问题。随着网络环境的逐渐成熟，所有的开发商将会正视网络营销的发展现实，房地产专业门户网站的建成，正引导房地产营销向着网络营销时代迈进。房地产企业的网络营销技术为品牌创新、营销策略等提供了大量的贡献，使得房地产在整个营销过程中的作用越来越重要。虽然网络营销和房地产行业仍然存在很多问题，但这些都不能阻止房地产营销的兴起。在利用网络技术，潜在的房地产消费者中，互联网作为房地产营销工具的作用主要体现在其受众特征上，即网民特征。房地产消费者需要较强的支付能力或者未来较高收入的保证。2.链家地产营销现状（1）链家地产简介2001年链家房地产企业在北京成立。在服务内容方面，它涵盖的范围很广。整合房地产交易及后续管理所需信息，二手房出租、房屋装修、新房交易、房屋出租等。在这一阶段，链家的发展已经突破了北京的地域限制，在上海、深圳、合肥、天津、重庆、成都、大连、青岛和广州也迅速发展起来。子公司和员工数量同时达到8000多家，超过13万人。在长期的发展过程中，从客户的角度发布与房地产相关的信息。近年来，链家逐步向计算机、移动设备应用发展，同时也丰富了数据内容，做好了新产品的设计和研发，对所获得的相关数据进行科学管理，提高了服务水平。该渠道的目的主要是为消费者和业主提供一个良好的交易平台，能够合理评估消费品的价格，从而在服务上呈现出个性化状态。开发这个平台的主要目的是提高对客户的服务水平，让越来越多的消费者享受安全、舒适、舒适的个性化服务，促进企业进步，实现房产的顺利交易是链家研发的主要目标，努力追求技术上的创新和发展，从而提高整个房地产的管理效率，促进整个房地产市场的快速发展。（2）目前链家地产的营销现状链家房地产从性质上来看，是企业立足于消费者的相关需求，在服务上进行不断完善的平台，在服务范围上逐渐朝着更为广泛的趋势发展。2001年，链家地产在北京成立，是北京的地域性企业。在发展过程中，它与政治、文化、经济的联系更加紧密。它必须依靠多种力量筹集资金，并立足于房地产开发的现状。经过五年的不断训练，链家房地产企业在市场竞争的发展中逐渐站稳了脚跟。与此同时，“自如有家”的相关部门在2001年出现在整个租赁市场，并逐渐形成一种服务品牌。自2016年以来，公司拥有8000多家直营店，13万多经纪人和大型连锁办事处，年收益超过155万元。房地产经营收入118亿元，其中房地产资金占75.9%，其中新建住房资金25亿元，占总资金的16.1%；其次，金融业在发展的过程中资金收入高达12亿元，在总额中的占比高达7.9%。而据透露，2016年1月至11月，链家交易额已经超过1万亿。在全国经纪行业中都拥有巨大影响力。2015年链家收入组成业务构成二手房交易新房出售金融服务领域收入118亿元25亿元12亿元所占比例75.9%16.1%7.9%客户是上帝，一切以诚信为本是链家地产在长期发展过程中所遵循的准则，为广大消费者提供专业、安全以及快捷的个性化服务。3.链家地产的营销策略分析立足于现阶段的市场发展，房地产企业在市场营销中既面临着机遇也存在着挑战，通过运用SWOT的营销理论对整个房地产的发展形式进行深入的剖析，运用4P相关理论进行细致的阐述。1.优势链家企业在运行的过程中涵盖着如下内容：（1）公司的实力雄厚链家是集房地产服务和资产管理服务于一体以数据驱动的价值链房产服务平台。扩大服务范围，实行商铺、房屋装修、房屋租赁和新房成交。现阶段，链家企业在发展的过程中走向了国际化，覆盖了美国、新西兰、德国、英国、韩国、法国、日本等10个国家。与此同时，链家企业在国内领域较为广泛，已经在28个城市发展起来，包括上海、天津、青岛、合肥、深圳、重庆、成都、大连和广州，拥有8000多家子公司，13万名内部员工。链家进驻各城市的时间时间进驻城市2006年12月25日大连2007年4月天津2011年6月11日南京2011年10月青岛、成都2012年8月上海2012年10月15日杭州2014年7月燕郊2014年8月苏州2015年西安2015年石家庄2016年合肥2016年9月海南（2）服务优越为广大客户群体提供更好的服务，形成了覆盖产品研发、服务提供、市场数据整理及相关信息等内容得链家网。，是国内最具影响力的地产服务平台。运用地图的形式进行房屋的搜集，通过信息技术收集相关客户信息，为客户提供更好的房地产服务，提高交易的整体效率。（3）信息化程度高高效的“楼盘字典”系统。2010年，链家开始了大规模的信息化建设。同年，链家投资5000万元人民币，与IBM部署战略合作伙伴，共同构建650个房源源的通用系统，并通过准确的定位来提高交易效率。基于北京的发展，房产数量多达650万套，分为12万种户型。如果充分考虑到北京的住房情况，链家需要调查近年来北京住宅建设的总体情况。这是一种相对落后的方法，了解物业的所有者，是链家发展的重要渠道。在发展的早期阶段，它遇到了困难，但随着长期的发展，链家的价值逐渐在市场上体现出来。有了这个先进的信息系统，链家经纪人可以真正了解房源，并领先于行业。（4）强大的经纪人团队“团队合作，努力工作”是链家成员永恒的信念。拥有这种信念的链家成员，总是能以强大的力量爆发。经纪人素质高，随着房价上涨，办理手续变得越来越复杂。互联网等新技术的应用越来越专业化。房屋中介置业顾问需要更多的专业知识，教育程度低的人将越来越难以适应行业的发展，所有链家招收的新员工都有最低本科学历的学历，整体文化水平大大提高。链家拥有业内最专业的培训课程，不断提升经纪人的专业性，为客户提供更高品质的购房体验。2.劣势链家公司的经营劣势主要有以下几点：（1）产品劣势产品是市场发展过程中所必须存在的，是广大消费者需要的主要产品，在内容上涵盖着有形状的物体、思想观念、无形的服务等形式。立足于房地产发展现状，在进行交易的过程中主要是对相关信息进行搜集和整理。①很难提供准确的楼盘信息，存量房数量巨大，仅在链家网展示的房源信息就有一亿套，要采集这一亿套房子的户型、面积、朝向、年代等详细信息，并且要保证全部正确无误，其难度可想而知。②很难把握业主心理，房产市场随时在变化，业主的心理也随时在变化之中，业主是否继续出售房源，心理价格是否有变动，是否有新的附加条件，这些经纪人都很难进行把握，有可能不能及时向消费者反馈，造成消息的滞后。③房屋本体结构是否有问题，是否漏水；房屋是否有抵押、占用、查封，有些在房本上无法体现，这些信息有事很难获得，所以导致产品质量很难保证。（2）促销劣势爱屋吉屋、悟空找房等互联网起家的房屋经纪公司铺善用网络宣传，房天下也选择利用地铁的移动传媒进行宣传，在消费者群体中产生了很大的影响，链家虽然也在电视媒体上做宣传，但相对而言在这方面链家做的还明显不足。3.机会链家公司的经营机会主要有以下几点：（1）土地的稀缺性土地对所有经济发展主体都是至关重要的，土地的总量是固定的。随着城市的不断发展，城市面积越来越小。参照现阶段的城市发展模式,对相关房屋的状况进行掌握，除了对整个城市的发展方向做好规划，还要打破传统发展模式的限制，所以用来新建住宅的土地也越来越少,这将导致私人住宅的供给下降。作为房地产开发商，如果在有限的时间内没有获得相应的土地，并且由于地理条件的限制，无法在偏远的街区进行建设，周边交通不便，限制了整个区域的发展，在基础设施方面也相对落后。（2）经济水平的提高从社会改革和城市化的整体发展来看，社会经济水平有了很大的提高，城市化人口数量逐步增加，经济发展水平相应提高。群众广泛看好房地产。房地产的快速发展与城市化进程的加快有着密切的联系，同时也关系到房地产企业的经营方式。城市化的发展是指农村人口逐步向城市转移的过程。由于经济压力，现阶段人口购房能力较弱。很多人群选择对二手房进行选择，从而保障自身的居住环境。中国城市化率从1998年的33.35%上升到2012年的52.36%，年均增长1.31%。目前，房地产开发是有时间限制的，后续开发周期在20年以内。与此同时，房地产开发在很大程度上与城市化进程有关。如果一个地区的城市化水平很高，那么该地区的房地产开发水平也会相应提高。此时，北京、深圳、上海、广州等沿海发达城市的人口占75%，因此该地区的房地产开发将得到相应的改善。然而，根据二、三线城市的发展现状，城市化水平逐渐控制在35-50%之间，在发展领域上较为广泛，小城镇的房地产公司需要抓住机会。北京是链家发展的主要根基，并在长期的发展过程中逐步向小城市扩展。2017年3月24日,链家房地产公司的数量是28家,主要分布在以下地区：北京、大连、天津、南京、青岛、成都、上海、杭州、苏州、厦门、广州、武汉、东莞、佛山、珠海、沈阳、西安、石家庄、合肥、海南等城市，在快速的发展过程中为企业提供了众多的发展机遇。链家进驻各城市的时间时间进驻城市2006年12月25日大连2007年4月天津2011年6月11日南京2011年10月青岛、成都2012年8月上海2012年10月15日杭州2014年7月燕郊2014年8月苏州2015年西安2015年石家庄2016年合肥2016年9月海南链家与伙伴公司合并的时间时间合并的伙伴公司2015年2月9日成都伊诚2015年3月1日上海德佑2015年3月1日易家2015年3月18日深圳中联2015年5月18日高策地产2015年6月26日杭州盛世管家2015年6月30日上海美同地产2015年7月1日苏州华美世居2015年7月21日重庆大业兴、天津龙盛2015年7月22日厦门汇沅地产2015年7月28日大连大田不动产2015年9月1日济南孚瑞不动产2015年9月8日满堂红（中国）置业2015年9月28日大连好旺角2015年10月18日烟台元盛房产2006-2015年中国常住人口城镇化情况随着我国城市建设的推进，城镇化率从2005年的43%增长到56.1%，“十三五”规划中指出到2020年，我国城镇化率要达到60%。我国历年城镇化率

截止2015年尾，人口统计总数显示为137462万人，同比增长680万人口，其中城市化人口数量高达77116万，在总人口中占比高达56.10%，同比上涨1.33。2011-2015年中国户籍人口城镇化率（3）房地产相关政策限制直到2016年9月30日，北京相关部门、土地规划部门、人民管理部门、北京土地监管部门以及金融机构等，需要在发展结构上进行全面管理，促进整个房地产交易市场的顺利开展，从而推动房地产的全面发展，符合房地产管理相关措施。①居民第一套房产在资金支付的过程中不超过35%，倘若第一套房产并非是用于居住，在资金支付上需要高于40%。②针对具有首套住房的居民，要想在房产数量上进行增加，需要做好对房产贷款的相关申请，从而进行房屋的选购，即便是以往并无银行贷款的相关记录，在资金支付时需要高于50%以上。③进行房屋购买时，倘若不是用于居住，在资金支付时需要高于总金额的70%以上。房地产调控新政，及时有效地抑制了投机投资需求，让住房回归居住功能，稳定了市场预期，商品住房成交量持续下降，成交均价趋稳、略降，二手住房价格涨幅明显回落但近期有所反弹。很大程度上与国家倡导的房屋限购相契合，能够推动整个房地产行业的顺利运转。房地产市场的平稳健康发展，必将会导致房地产经纪市场的重新洗牌，一些存在违法操作的不正规的小公司必将会被淘汰出局，但是这种情况对链家这个规范化、正规化的大公司确实十分有利的，链家一直奉行规范化操作，一直认为平稳的市场才是健康的市场，能够促进整个房地产的顺利开展，从根本上推动链家的运行。4.威胁链家公司的经营威胁主要有以下几点：（1）渠道威胁房地产行业的飞快发展，使得一些附属机构也受到了较大进步，这些机构的持续发展给链家公司带来了一定压力。房地产行业的竞争与日俱增，再加上经纪机构的不断加入，有些经纪机构具备雄厚的资本，使其在市场中的占据份额不断扩大，争抢本地有限的市场，使房地产市场的竞争更加激烈，主要以线下和线上渠道对链家产生威胁。而且同时节省了大量的人力费用，降低营销成本。①网络渠道威胁:赶急、房天下、爱屋及乌等互联网初创企业进入房地产市场。他们比传统地产公司更了解互联网，知道如何利用互联网寻找客户。他们拓展了营销渠道，增加了客流量，节约了大量的人力成本，降低了营销成本。②线下渠道威胁：我爱我家、麦田、中原等传统房地产经纪公司，不断增设门店、增加经纪人数量，对链家传统的线下渠道产生了威胁。（2）价格威胁在房地产经纪行业中大量的同质服务引发激烈的价格战，许多公司为了争取目标消费者，想尽办法降低服务成本，大打价格战，希望以低价战胜对手。北京链家房地产经纪有限公司的服务费最高，链家买卖收佣2.7%、我爱我家收佣2%、麦田买卖佣金2%、爱屋吉屋买卖佣金1.5%、房天下买卖佣金1.5%。公司名称链家我爱我家麦田爱屋吉屋房天下佣金比例2.7%2%2.2%1.5%1.5%四、链家地产营销策略的解决方案1.产品解决方案第一，基于链家公司原有条件，开发O2O闭环地产模型，让客户在互联网上直接选择满意的住宅，不断减少人力和物力。相关产品和设备的线下使用表现为房屋价值、交易环节、互联网融资的引入，为购房提供便利，在服务中引入用户评价，建立经纪人的口碑，最终增强买卖双方的匹配效率，提供更安全、更优质的服务。最终告别通过买卖双方信息不对等来盈利的模式，而是通过服务、品牌、信誉、金融产品来盈利。第二，在现有“楼盘字典”系统的基础上，继续加大投入，不断进行完善使之成为一个不断趋于完美的系统。促进链家公司的房源系统更加完善，使客户能够获得到更多房源信息，包括房源的户型、门牌号码、基础设备、以往住房记录等。使其不断成为我国房源数据库的龙头老大，并且更加智能化。此外，在房源录入到系统中的第一步开始，便需要对其真实的存在性进行确认。第三，利用线上授课，开发APP对经纪人队伍进行线上培训，教授专业技能，传授专业房产知识、法律知识，让经纪人更加专业，完成从房地产中介向置业专家的转变，为买卖双方提供更加专业的不动产服务，让买卖房屋的过程称为一种享受。同时线上进行培训能够减少培训费用，节省成本，同时也能让经纪人利用碎片化时间，消除了提高了效率。第四，提供在线预约房屋检验服务，一键预约，方便省时。建立一支专业的房屋检测队伍，为交易房屋提前进行免费、专业的房屋体检，让交易双方做到心里有数，将潜在的纠纷扼杀在摇篮里，为客户提供更优质的产品，更愉悦的服务。2.价格解决方案链家在长期的发展过程中，在价格的制定上存在着弊端，在服务的形式上逐渐朝着多渠道的形式发展，结合当地发展形式，对房地产的价格进行合理制定，从根本上保障跨区域广大消费者群体的经济效益，增强企业内部的服务水平，促进消费者对链家企业满意度的提升，从而推动链家企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。3.渠道解决方案（1）完善线下渠道线上渠道对现有链家网和掌上链家进行不断完善，利用大数据、云技术，让链家更智能、让网上看房更方便，增加更多人性化设计，更贴近消费者，同时加大对网上链家的宣传。深化与其他网络端口的合作，如新浪、赶集、58等，增加上户渠道。（2）加强线下渠道建设继续扩充经纪人队伍，增加门店数量，同时多鼓励经纪人走出去，走进社区，走进业主，做社区的一份子，让大家真正的了解链家。目前在全国一二线大城市，链家基本完成了布局，无论是品牌影响力还是市场占有率，都达到了很高的水平。但是在更多的二三线中小城市链家的触角还未涉及，这是一块巨大的蛋糕，链家应该加快向中小城市的布局，扩宽渠道。（3）整合线上线下渠道对线上线下的链家企业进行归纳，转变初期阶段的运行模式，确保整个房地产运行程序的规范化。4.促销解决方案（1）重视消费者需求立足于市场发展现状，提高企业在市场发展中的地位。企业不但需要考虑自身的发展需求，同时还需要