知名物业前期介入规划设计资料

【前期介入】知名物业前期介入规划设计资料

本建议书的编制是在国家相关规范的基础之上，总结物业服务积累的经验、并从后期维护、使用及便利客户的纬度提出在规划设计阶段需关注要点，前置性的在规划设计确定出图前，需要向设计单位重点强调与增加设计要求，规避后期重复性改造，降低后期物业维护成本与管理难度。分规划设计、建筑设计、结构设计、电气设计、采暖通风设计、给排水设计等六部分列表明细，具体如下：1（一）配套设施1、教育配套：

教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。

主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。

考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。

建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。

幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通。2、邮电配套：

居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求。

在小区人流出入密集地段设置书报亭；

在小区道路上设置一些公共电话亭；

在住区商业核心区域设置1-2个邮筒；3、物业配套用房

物业服务用房在区域内物业总建筑面积25万㎡以下的按照总建面2‰提供，超过25万㎡的，除按照总建面2‰之外，超过部分按照1‰提供。

办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准。

客服中心应设置在住户方便到达的位置。

业委会用房在物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于20㎡。4、岗亭设置：

主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑。5、公共设备设施：

小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。6、监控中心（消防控制中心）：

监控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻。在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。

监控中心不宜设置在地下室。

10万平方米小区中央监控中心面积不应小于30平方米，今后小区每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。7、绿化垃圾收集站：

绿化面积5万平米以下，配置至少15平方米。

绿化面积5——10万平米，配置至少20平方米。

绿化面积10万平以上，要单独设立两个20平方米以上的垃圾房，要合理分区设置。

用地周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带，避免与居住和主要活动空间发生矛盾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。8、生活垃圾收集站/点：

垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。

生活垃圾房面积要求：5-7m2/100户，最小面积不能低于20平方米。

距离住宅楼远，以免污染影响客户，与道路进行隔离，周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带。9、自行车棚（库）

园区内合理设置自行车集中停放点，服务半径不大于100米。

配置比例尽量满足1：1。2（二）道路交通设施1、园区出入口：

住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。

住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住区交通最好实行全封闭式管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

应尽量避免在大流量城市干道上开口。

高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道。2、停车场出入口：

车库出入口对着城市道路时应留7.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0米的60°角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于10米。

有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。3、机动车停车场：

小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。

停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置。临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。

地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。

地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆。

住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要。

为了提高停车场利用率，停车场内道路建议设计为单向行驶车道。

车道出入口处应预留积水沟，设置积水井,防止雨水进入地下车库。4、人行道路：

宅间人行道设计宽度应≥1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道。

人行主要出入口设置雨蓬，方便安装防尾随设备，如设计有自动扶梯，自动扶梯也需设置雨蓬，保证设备正常运行。

人行道设计应本着行人便利原则，不应或减少断头路设计，应尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观。

高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施。

公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施。3（三）功能分区1、商业区域：

商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域。

在核心商业区内应设置公共卫生间。

商业区域设置单车停放位置。2、告示栏设置：

每个组团配置一个组图告示栏。

每个单元配置一个告示栏，单元门口内客户行走的通道旁边。3、健身设施：

如有规划指标，健身设施应按规划指标设置，建议不低于以下标准：

10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2个。

20万平方米：设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。

30万平方米：露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳池1个，篮球场1个。

40万平方米（包括40万以上）同30万平方米住宅区，另设门球场1个。4、泳池设施：

公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落。5、绿地规划：

小区与城市道路接驳处，适宜种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。

机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行）增加可视范围。建议在该范围内栽种高杆乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围。

地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置1.5米左右高度、0.5米厚的绿篱隔离设施,以避免车灯、噪音、尾气影响住户。

小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，便于未