天津某住宅小区营销推广策划书

****营销推广策划书一总纲本策划书认为本本案的营销推推广应遵循：：“一个中心，两两个基本点，三三个重心，四四个阶段”来进行。一个中心：是指指以品牌建设设为中心，要要使项目在品品牌最优化的的推动下实现现可持续发展展。两个基本点：一一个基本点是是一流的品质质，品牌必须须要有品质做做保证，没有有良好的品质质，任何项目目都不可能成成功。另一个个基本点就是是一流的推广广，这包含三三个层面，第第一个层面是是高附加值，即即避免同质化化寻求差异化化；第二个层层面是要注重重客户体验，将将项目的高品品质高附加值值到位的传递递到客户心里里，让客户在在我们的项目目感受到全新新的体验；第第三个层面是是量的问题，一一流的品牌需需要广告量的的积累，当然然，必须保证证并且提高广广告投入的有有效性和响应应率。三个重心：就是是以品牌建设设为中心的三三个推广重心心，第一是建建立一个健康康家园，第二二是建立一个个智能家园，第第三是建立一一个高尚家园园。四个阶段：是指指营销推广的的不同时期，即即筑池阶段、蓄蓄水阶段、开开闸阶段和持持续阶段。本策划书首先从从品牌建设即即提炼项目形形象树立项目目品牌入手，再再据此从各方方面进行营销销推广的具体体建议。项目目的营销推广广必须要有围围绕项目的核核心竞争优势势展开，对*****而言言，其核心竞竞争优势就是是本案提供的的超值生活享享受和尊贵身身份象征。本本策划书随后后围绕这一独独特的难以模模仿的核心竞竞争优势，分分别从销售力力的分析，销销售力的挖掘掘，销售力的的提升，销售售力的传播等等方面进行剖剖析。二品牌建设设通过对品牌的建建设，树立项项目的知名度度和美誉度，提提升客户的满满意度和忠诚诚度。品牌建设包括项项目品牌和企企业品牌两方方面，在本案案的项目操作作中将以项目目品牌的树立立为主，利用用企业品牌的的现有知名度度和美誉度服服务于项目品品牌，反过来来通过项目品品牌的树立支支持企业品牌牌的建设。项目品牌的建立立首先是*****生活标准的的出台，将项项目的各种优优越具体化、数数据化，一方方面易于传播播，另一方面面可信度高；；接着借助与与消委会的合合作承诺，将将项目的无形形优势转化为为一种看得见见的承诺和优优势，打消客客户顾虑，迅迅速建立购买买信心，品牌牌形象呼之欲欲出；然后利利用试住等活活动，给客户户进一步的真真实的亲身体体验，使客户户对*****的独特的品品牌形象能有有更深刻的感感受。项目品牌的巩固固通过建立推行一一套完整的VI系统，将其其应用于*****的每一一个角落，如如垃圾桶、休休息椅、指示示牌、围墙等等物品上；强强化于相关的的每一个场合合，如房交会会、酒会等。另另外，通过加加强社区文化化开展一系列列与业主、目目标客户的联联谊活动，与与其建立一种种良好的长期期的关系。项目品牌的传播播品牌形象的传播播主要以广告告的形式来进进行，要将*****的顶顶级、尊贵、稀稀有性、可投投资性和商务务性进行有效效传播需要对对媒体资源进进行整合，并并尽可能创新新，以达到令令人耳目一新新的效果和投投资少见效快快的目的。三销售力分分析通过对市场环境境分析、项目目分析、目标标客户分析、目标客户群定位实现对项目深入了解，为下一步进行销售力挖掘提供依据。市场环境分析天津市房地产市市场实态分析析：近几年天津市房房地产市场发发展平稳，自自1997年以来始终终保持着稳步步上长。1998年首次突破破年销售量300万平方米大大关后，2000年仅隔短短短一年时间又又一跃突破600万平方米大大关。2001年1—5月份，已销销售商品房275万平方米，较较去年同期有有所回落，但但从总体上看看，2001年全年商品品房销售量将将不会产生大大幅下降，还还仍将保持在在600万平方米以以上。纵观天天津市近几年年的房地产发发展历程，我我们可以断言言，在今后的的几年内，天天津市房地产产市场将继续续保持持续、健健康、平稳的的发展趋势。总体说来天津津市房地产市市场简单的可可呈现出以下下几个特点：：房屋危改与房地地产市场培育育力度大，房房地产市场发发展中政策性性影响大。个个人购房一直直是天津市商商品房市场的的主流。住宅三级市场发发展较慢，与与商品房市场场的发展不相相协调。但从从2000年至2001年上半年二二手房市场发发展来看，三三级市场已逐逐渐开始起动动，在未来几几年内对商品品房市场的发发展会起着相相当的拉动作作用。政府宏观调控作作用得到充分分发挥。住宅宅市场法制建建设得到加强强，市场管理理逐渐规范。商品房成交同比比价格呈现出出稳中趋降的的态势，各档档次商品房成成交量的结构构已悄然发生生了变化。商商品房消费正正由安居型向向改善性住宅宅消费过渡。社区型住宅开发发是住宅开发发的趋势。客客户市场群体体对住宅的要要求已在户型型、朝向、绿绿化等要求的的基础上向更更深层次如文文化上、社区区理念上等人人本需求。2．区域市场分分析：2.1区域地理理环境分析：：我们将水上公园园周边——南起宾水道道、东起卫津津南路，西至至水上路西段段，北到富康康路这一片区区域定义为“水上板块”概念。水上上板块得天独独厚，占尽地地利，南有体体育中心及未未来几年的城城市大规划，东东有天塔湖及及体北居住区区，北面是南南开大学网球球基地、图书书馆，西南有有规划中的堆堆山公园和体体育场，在加加上水上公园园的秀丽景色色，无论从现现在的条件还还几年后的发发展，水上板板块倍受追捧捧是有其优越越的外部条件件作为强力支支撑的，无论论是曾创下天天价的立达公公寓，还是近近几年居高不不下的房价，都都是其地段值值的外在体现现。从天津市的范围围来看，能够够与水上板块块占有同等地地段优势的只只有友谊路区区域，如万顺顺、环渤海等等高档楼盘，但但相比较之下下，水上板块块由于其持续续几年的住宅宅开发，已经经初步形成一一定的居住氛氛围和人气。尤尤其水上板块块的东南部，即即宁家房子一一带，已形成成富人居住区区的雏形。2.2区域人文文环境分析：：如上所述，本项项目位于的水水上板块是天天津市发展水水平最高处，是是发展最具活活力的南开区区、河西区的的交汇处。本本区域的人群群构成呈现出出人文素质相相对较高、人人群划分明显显、人群构成成丰富的特点点。总的来说说可以划分为为以下几个大大型人群：☆宁家房子、立立达公寓等居居住区为代表表的高收入人人群。☆以体院北、五五大道代表的的庞大的基础础人群。☆以卫津路、中中环线、鞍山山西道为代表表的商业人群群。☆以学府区为代代表的知识性性人群。以上几个本区域域居住人群形形成了独有的的人文环境和和客户资源优优势为本区域域内项目的发发展打下了坚坚实的基础。2.3区域市政政配套设施分分析：本区域为天津市市配套设施较较为完备、各各种设施标准准较高的区域域。教育：天津大学学、南开大学学、天津师范范大学、实验验中学、平山山道小学。医疗：一中心医医院、环湖医医院、肿瘤医医院等。运动设施：网球球馆、跳水馆馆、体育中心心。旅游：水上公园园、儿童乐园园、天塔。商业中心：体北北商业区、佟佟楼商业区、南南京路商业区区。交通：众多的公公交线路和八八里台长途车车站等公交设设施。完善的配套设施施促进了本地地区的繁荣和和旺盛的人气气聚集。3．主要竞争对对手分析本区域项目多集集中在卫津路路和中环线两两大城市交通通主干道沿线线。项目名称规模[M2]均价[元]配套建筑形式单套面积[M22]]开发商翠薇园4万4000双水、毛坯房9层140-1500大安泰达国际公寓6.1万7800四星级酒店管理理、写写字楼配套套、综综合高档会会馆馆、精装修修24层板高130-1400泰达新城市6.9万5900双水、毛坯房9层板高点高160-2000新城市森淼公寓10万4800毛坯房18层板高140左右森淼宁发阳光公寓4万5000双水、毛坯房点高140左右宁发翠湖温泉花园10万5300卫视、门禁系统统，豪豪华会所、宽宽宽带网10或18层板板高140-1700金昌（另，华苑居住住区、华苑新新城、梅江居居住区也会对对本区域产生生一定的影响响，但都属于于一些大型居居住区，本次次调查不作论论述。）总的说来，本区区域内项目有有如下几个特特点：☆多数项目的定定位高和价格格高，均瞄准准高收入、高高层次的人群群，这同本区区域的发展成成熟度密切相相关。☆本区域内项目目多以高层或或小高层为主主，多层砖混混则很少见。这这同本区域的的土地成本有有关，另一方方面也说明高高层住宅在本本区域内已得得到市场人群群的一定认可可。☆本区域内项目目区内配套设设施完善，整整体项目素质质较高，在建建筑规划和景景观设计方面面不乏世界知知名专业团队队的作品。配配套方面几乎乎具备了目前前国内社区配配套的最高水水准，如综合合会馆、智能能化、卫星电电视、直饮水水等。☆与以上三点相相反的是，项项目运作水平平一般，销售售状况一般，没没有出现综合合各方面（开开发、销售、配配套）的知名名项目或代表表性项目。这这同本区域良良好的地理、人人口环境及市市场成熟度相相成了较大的的反差。造成这种局局面的原因，通通过调查，我我们认为有以以下几点主要要原因：项目定位不准确确，多数项目目盲目的追求求豪华高档定定位，造成了了项目市场高高价位，房型型面积（总价价款）较高，但但是缺乏足够够的核心概念念和硬件支持持，无法得到到市场认同。对项目核心竞争争优势的把握握上主要着眼眼于环境、房房型、配套等等基本要素上上，没有更深深层次的挖掘掘和展现。项项目的市场打打击点和客户户已经变化的的需求结合度度不够，不能能满足客户在在文化、健康康、社区交流流、运动等方方面更深层次次更人本化的的需求。销售过程中的把把握能力和现现场销售能力力不高。（二）项目分析析1.项目优势地理位置优越商业圈——佟楼楼商业区、八八里台文化市市场、以及未未来的天塔商商业区文化教育——南南大、天大、师师大、实验中中学、天津图图书馆医疗保健——一一中心医院、环环湖医院、肿肿瘤医院娱乐休闲——水水上公园、天天塔、体工大大队、天津游游泳馆公交线路——观观光2路、871、872、643、904成熟社区——水水上村、宁家家房子、翠薇薇园、本案位于南开区区，南与天津津的“绿肺”水上公园相相临，尽情享享受湖光美静静，品尝清新新空气，享受受与自然的完完美结合，虽虽然有成熟的的周边配套设设施，但环境境幽静。所在在的水上北路路为天津唯一一的园林道路路。地理位置置含金量较高高，有较大的的升值潜力，该该项目的开发发建设为本地地区增添又一一高贵的地产产坐标。配套设施齐全房型设计合理外檐设计美观小区环境优美物业管理完善开发商、销售商商实力强。****的开发发商是*****房地产开开发公司，该该公司实力雄雄厚，机制灵灵活，有开发发经验。该项项目的销售商商津门房地产产界享有较高高美誉度的名名牌企业——*****置业股份有有限公司，它它拥有优秀的的策划、销售售人员，卓越越的销售业绩绩和丰富的炒炒作经验。同同时顺驰置业业的50家连锁店连连锁经营这种种全新销售模模式的利用，以以及专业房地地产网站介入入，也为该项项目提供了新新的机会和更更广阔的市场场。2.项目劣势势A．交通环环境有不足，水水上北路比较较狭窄，车辆辆相对多，停停车位置少，这这为客户出行行造成了一定定的不便。B．小区区内绿化面积积小，难以形形成规模。C．二期施施工对业主生生活有一定影影响。3.项目机会会天津的高档项目目相对稀少，竞竞争对手数量量相对固定。而而顶级项目市市场目前是空空白，几乎没没有竞争，率率先抢占该细细分市场，先先位优势明显显，对项目品品牌和企业品品牌的建设非非常有利。本案在周边项目目中优势明显显，提供的超超值生活享受受和尊贵身份份象征，符合合客户要求。借助顺驰置业，发发挥品牌优势势，加大入市市初期的形象象宣传力度，塑塑造项目的知知名度，建立立消费者的信信心，塑造良良好的品牌形形象。做好外檐设计，通通过上面的局局部造型变化化及外檐色彩彩的冲击，使使小区从周边边环境中脱颖颖而出。成为为高档次地标标建筑。4．项目威胁A．户型相相对偏大，总总体价格较高高。B．可分流流客户的项目目较多，且多多接近现房，如如蓝水假期、森森淼公寓三期期、森淼清华华园、新城市市花园，及周周边地区的同同类项目和别别墅。且有一一部分开发商商素质较高，在在社会上已形形成知名度和和良好的口碑碑，使*****入市初期期树立品牌形形象及获得消消费者接受的的难度增加。（三）目标客户户分析一个项目目只要抓住消消费者，就会会起到一个事事半功倍的效效果。所以目目标客户的准准确定位将对对项目的销售售起到决定性性的作用。经经过近段时间间对天津市场场及本案的项项目分析和结结合我公司专专业经验所得得，下面将通通过影响购房房消费的因素素对本案的目目标客户进行行分析，影响响购房消费的的因素主要有有：文化因素素，社会阶层层因素，个人人因素。1．文化因素对对目标客户的的影响：中国传传统文化的影影响源远流长长，尤其对于于购房这样的的大宗消费。而而本案的超值生活享享受和尊贵身身份象征的项项目特征更要要求对文化习习俗方面的关关注：风水：至今许多多人对此非常常在意。朝向：南北向正正房的传统观观念深入人心心，尤其是天天津的客户对对此颇为介意意。从众：普通人群群的从众心理理较重，成功功人士虽然从从众心理较轻轻，但他们的的身份认同感感很强。亲情：人情味浓浓郁的天津人人很容易被亲亲情诉求打动动。而且“口碑”宣传的作用用不容忽视。社会阶层对目标标客户的影响响：[社会阶层分类类及特点]1.1上等上层人人：（不到1%）社会名流流或世家子弟弟继承了大大笔财富，有有著名家庭背背景。拥有多多处住宅，子子女在最好的的学校就读。经经常购物，衣衣着保守，不不慕虚荣。是是其他阶层的的参照群体。1.2下等上层人人：（约2%）或的总在其职业业或生意上有有超凡能力而而获得很高收收入或财富。往往往出身于中中等阶层，在在社会及公众众事物上采取取积极的态度度，总是为自自己和子女购购买象征地位位的东西，如如昂贵的住宅宅、名牌汽车车、送子女进进贵族学校。这这个阶层还包包括暴发户，他他们的挥霍性性消费就是为为了炫耀。2.1上等中中层人：（约约12%）职业经理理人，即高收收入的“白领”既没有高高贵的家庭地地位也没有罕罕见的财富，主主要关注的是是事业。他们们崇尚高雅文文化，追求品品位生活，喜喜欢在体面的的家中招待朋朋友和同事，喜喜好参加各种种社团，并热热心公益。他他们注重教育育，望子成龙龙。2.2中等阶层：：（约32%）中等收入入的“白领”和高收入的“蓝领”和政府机关关干部、国企企单位厂长经经理期望从事事体面的工作作，住在城市市的高尚社区区，多数人着着重时尚，追追求较好品牌牌。他们期望望住宅附近有有较好的学校校，愿意为子子女的未来多多花钱，让其其能接受大学学教育。2.3劳动阶阶层：（约38%）中等收入入的“蓝领”他们依赖赖亲朋在经济济和感情上的的支持、介绍绍就业机会、听听从购物建议议、有麻烦时时期望得到帮帮助。3..1上等下层人人：（约9%）收入入较低，只受受过中等以下下教育，从事事不需要特殊殊技能的工作作。但他们仍仍然在坚持奋奋斗，设法表表现出自律的的形象并维持持清白。3.2下等下层人人：（约6%）基本靠救救济或非正常常收入谋生。[目标标客户特点总总结]****的目标标客户应为：：1.1，1.2，2.1阶层这些阶阶层的人的共共性是：收入入很高。注重重教育，望子子成龙。对住住宅的选择有有较高要求，清清醒而务实甚甚至挑剔，期期望通过住宅宅获得某方面面需求的满足足。有品牌意意识。高雅文文化和品位生生活对其具有有吸引力。3、个人因素对对目标客户的的影响：对购房房消费产生影影响的个人因因素：居住地地域、年龄、职职业、经济状状况、家庭构构成、生活方方式、个性与与自我观念、置业经验、购房面积、购房装修标准、购房要求等。[目标客户特点点总结][居住地域]主主要的消费群群以天津南部部的为主，（熟熟悉周边环境境，故土难离离，对此地区区有独特的感感情，和对此此地区的熟悉悉）兼顾其他他地区的成功功富有人士[年龄]355岁以上[职业]稳定定高收入，高高知识层次或或高技能[经济状况]A有较多积蓄蓄，200万以上；B有一定定积蓄，个人人稳定月收入入10000以上[家庭构成]已已成家，家中多有子子女，有老人[生活方式]基本欲望欲望因素具体表现变化型转变我有时想改改变自己的生生活方式知识我想知道的的更多创造我想做事丰丰富自己分享型亲友我想与亲友友共度快乐时时光归属我想与大家家一样社交我想与各种种各样的人交交往自由型自我主义我想按自己己的意愿生活活，不必顾及及他人个性我想与他人人有区别甘于寂寞寞我想有自己己的世界稳定型消遣我想轻松的的休息安全感我想使自己己有安全感健康我想使自己己身心健康[个性与自我观观念]需要体现客客户的个性与与自我价值[置业经验]多多为二次置业业，甚至多次次置业，经验验较丰富[购房面积]150——250平米[购房装修标准准]成功人事普普遍个性强，有有自己独特的的理解与认知知感，对装修修有较高要求求，但由于工工作繁忙，客客户群喜选择择精装修的成成品房[购房要求]都都有对生活有有更高标准的的追求，无论论户型、环境境、配套、物物业都追求完完美，同时是是对身份、社社会地位的一一种体现，追追求卓越优秀秀的人居品位位（四）目标客户户群定位1企业高层管理理人员主要指在企业里里担任高级管管理职位，具具有相对稳定定高收入的白白领或金领人人士。[选择面积]中中小型单位户户型[要求]注重交交通方便、生生活环境、物物业管理、良良好配套、宽宽带等高科技技享受2中青年私营企企业家只要从事各类商商业经营活动动，并多次置置业者居多,,有丰富够房房经验和鉴赏赏、分析能力力[选择面积]中中大型型单位户型型[要求]注重品品牌，室室内间隔、子子子女教育、交交交通方便、购购购物便利、物物物业管理、良良良好配套3资深社会活动动人事事名人（影视、体体育育等）、有有一一定社会影影响响力的高级级教授、社社会活动家家。[选择面积]中中小型型单位户型型[要求]注重文文化品品位，这是是一一个很挑剔剔的的消费群，但但但可能缺少少置置业经验4商业投资（商商用办办公）[选择面积]大大中小小型单位户户型型[要求]满足商商用需需求、交通通方方便、物业业管管理、良好好配配套、较强强商商务需求他们购买******是基于：1．开发商的实实力和和顺驰的品品牌牌楼盘的优越位置置楼盘的综合素质质等等原因根据以上的资料料显显示所得，在在在今后的宣宣传传推广工作作中中，针对目目标标群体应作作到到：提炼清晰的项目目形形象，作整整体体形象宣传传；；根据目标对象的的喜喜好、心理理、判判定具体改改进进方案；根据销售时机，采采取强有力的的销售方案。三销售力挖掘掘本案的市场定位位为为顶级豪宅宅，面面向成功人人士士提供超值值生生活享受和和尊尊贵身份象象征征。项目定位建立一个健康家家园园☆绿化环境的概概念：：小区内建建造造生态型园园林林，与临近近的的城市的绿绿肺肺——水上公园相相呼应，强强调调人与自然然的的亲近融合合。☆生态环保的建建筑规规划：体现现对对人的关怀怀和和对自然的的保保护。☆医疗保健：与与相关关医院合作作让让客户享受受私私家医生的的照照顾，如免免费费体检，保保健健指导，建建立立“亚健康”咨询热线，提提提供心理辅辅导导等。☆绿色食品：建建立健健康食品配配送送中心并提提供供食品营养养配配方。建立一个智能家家园园实现楼宇智能化化，提提供宽带网网络络服务等。建立一个高尚家家园园这有两个含义，一一是社区星级级物业服务，从从日常家务打打理，到家教教、商务、理理财都能提供供相应的星级级服务；二是是社区文化活活跃。（二）产品定位位☆主力单体户型型：二二室150平方米左右右，三三室200平方米左右右。☆建筑形式：以以高层层住宅为主主，适适当搭配少少量量的9~12层的小高层层追求空间间层层次的变化化。☆建筑风格：稳稳重、大大气强调品品味味与格调，偏偏偏于现代风风格格和手法。☆会所及其它设设施：：根据项目目定定位，可设设置置健身中心心、商商务中心、CEO俱乐部等，其其其它设施具具体体设计。☆环境设计：小小区内内建造生态态型型园林，强强调调人与自然然的的亲近融合合。☆物业服务：提提倡星星级物业服服务务，为高层层次次业主提供供高高档次的生生活活氛围。（三）具体产品品建建议本项目采用分期期开开发的方式式，先先期开发三三栋栋住宅楼，考考考虑到项目目的的统一风格格以以及部分设设施施的利用率率的的问题，在在产产品建议中中，我我们将项目目看看作一个整整体体予以通盘盘考考虑。依照目标客户群群的的定位可以以看看出我们目目标标客户应是是那那些高收入入、高高层次、高高品品味，追求求住住宅舒适度度的的一类阶层层。我我们的产品品应应围绕着满满足足这类人群群的的需求而在在各各个层面上上展展开。●建筑风格：建筑风格上应以以简简约、明快快为为主，体现现现现代气息，富富富于建筑美美感感，要成为为周周边区域的的城城市景观亮亮点点。外檐采采用用高级外檐檐彩彩砖，拼贴贴强强调层次上上的的变化，同同时时注重阳台台、窗窗及空调架架板板的关系，空空空调位尽量量做做成隐蔽式式。●区内配套：☆除了原规划中中所包包含的如西西餐餐厅、购物物中中心等设施施功功能外，应应强强调运动健健康康的主题概概念念的具体体体现现。在小区区的的环境上可可采采用小品或或辅辅助设施等等形形式加以表表现现，如塑造造以以运动为主主题题的雕塑，以以以可将固定定垃垃圾箱做成成足足球，蓝球球等等形式。这这样样既不会增增加加很大的投投资资，又可以以营营造出小区区的的主题氛围围，与与周边已形形成成的以运动动健健康为主的的城城市设施相相得得益彰。同同时时又避免了了重重复投资建建设设。☆会所的建设渐渐渐成成为住宅发发展展趋势的一一种种潮流，它它所所能提供给给居居民的不仅仅是是一种公共共休休闲娱乐的的场场所，而重重要要的是要满满足足居民最大大的的自我和社社会会需求。规规划划中的西餐餐厅厅、购物中中心心都属于泛泛会会所的范畴畴。鉴鉴于我们的的目目标客户群群层层次较高，平平平时忙于工工作作，很希望望能能在自己的的家家门口得到到健健身锻炼，除除除了周边城城市市设施所具具备备之外，设设置置一个小规规模模的室内健健身身场地也能能满满足他们在在这这方面的基基本本需求。另另外外，此类客客户户群大部分分都都有属于自自己己的企业或或是是企业的高高级级管理人员员，正正常工作时时间间之外也会会有有许多业务务上上的事情需需要要与人商谈谈，他他们又不希希望望将工作带带回回家中，如如果果能在楼内内设设置几处极极小小型的（占占地地不过20平米）商务务区域，又又或或者在西餐餐厅厅内设置一一个个区域作为CEO俱乐部就能能为他们解解决决这些问题题的的困扰。当当然然我们也看看到到，因为实实际际规划建筑筑的的限制，做做大大型多功能能的的会所是不不可可能的，也也是是得不偿失失的的，我们可可有有选择的选选用用一些具有有实实用性诸如如上上述提到的的健健身中心、商商务中心、CEO俱乐部等又又不占用很很大大空间的设设施施，同时在在设设置上也可可能能分散布置置，使使之更灵活活一一些。☆其他区内配套套的选选择上，应应以以实用性为为主主，兼顾住住宅宅的可持续续发发展，尽量量选选用一些高高附附加值的项项目目。如智能能化化的选用，应应应以安全性性为为第一位，设设设置可视对对讲讲门禁系统统。同同时为营造造小小区舒适典典雅雅的气氛，可可可选择背景景音音乐。考虑虑到到今后住宅宅的的发展方向向，设设置INTERRNET网，预留高高速宽带光光纤纤也是必需需的的。●楼内配套：☆为了更能充分分体现现出品质住住宅宅的特色，建建建议交工标标准准采用精装装修修，随着人人们们生活节奏奏的的加快，许许多多人对费时时、费费力、费资资金金的装修已已产产生恐惧心心理理，人们更更乐乐于接受一一种种成品家的的概概念，即由由开开发商将装装修修好的房屋屋直直接交付给给用用户。特别别是是高收入高高档档次的客户户群群，它们不不愿愿将过多的的时时间、精力力都都投入在装装修修过程中，而而而且由于缺缺乏乏专业水平平，往往往装修效效果果不很理想想。开开发商进行行精精装修，不不但但解决了这这个个问题，而而且且能通过批批量量采购，能能有有效地节约约成成本。并通通过过提供几种种精精心设计的的装装修菜单，使使使得客户能能在在一定程度度上上满足对个个性性化的需求求。从从市场上看看，目目前精装修修已已渐成趋势势，即即高档次的的住住宅多选用用精精装修，而而中中低档次的的住住宅仍固守守毛毛坯房。在在久久华里项目目中中，开发商商就就进行了有有益益的尝试，收收收到了良好好的的市场效果果。☆高层住宅在天天津的的房地产市市场场认可率普普遍遍偏低。究究其其原因，电电梯梯和供水是是困困扰其中的的两两大重要因因素素。采用地地下下式的变频频水水泵既能有有效效解决供水水不不正常的问问题题，又能减减少少运行时的的噪噪音，规划划中中的每栋楼楼两两部电梯已已能能满足居民民的的使用要求求。选选用名牌高高档档电梯则能能一一定缓解部部分分客户的电电梯梯恐惧症，增增增强安全感感。☆高档次住宅并并非是是选料用材材都都追求高档档、奢奢侈，而只只是是在适当的的地地方选用一一些些高标准的的材材料就完全全能能够达到这这种种效果。楼楼梯梯入口大堂堂是是居民回家家最最先经过的的地地方，所以以尽尽量能做的的开开敞一些、气气气派一些，并并并可以考虑虑做做适当灯光光和和装饰布置置。楼楼梯采用高高级级防滑地砖砖，楼楼梯侧墙选选用用白色墙体体面面砖。室内内的的门、窗选选用用也至关重重要要，质量样样式式考究的门门窗窗会为住宅宅档档次的抬升升增增色不少，入入入户门可选选用用子母防盗盗门门，窗可选选用用高档型材材的的塑钢窗。●区内外关系的的处理理：☆本项目座落地地点较较好，周边边生生活配套设设施施成熟，更更重重要的是周周边边文化、体体育育、休闲气气氛氛浓郁，名名校校、体育场场所所多集中于于周周边，又靠靠近近市内最大大的的水上公园园，客客户认同感感强强，项目的的地地段优势显显露露无疑。这这也也是我们在在今今后的营销销策策划中要予予以以重点考虑虑的的。除了借借助助周边已建建设设施的优势势外外，项目本本身身还要有属属于于自己的亮亮点点，建议一一期期环境设计计重重点应放在在临临近水上北北路路一侧，因因为为这一侧人人流流车流量较较大大，是项目目的的门面所在在。设设计施工上上尽尽量做得小小而而精，如二二号号楼之前可可否否建一亲水水小小广场，水水景景虽小，但但就就能附予项项目目许多灵秀秀的的韵味，也也能能增加对水水上上北路行人人的的吸引力，从从从而提高项项目目的知名度度。☆相邻的商业设设施与与住宅本来来就就是一对矛矛盾盾体，商业业追追求的是一一种种人流量大大，现现场热烈的的气气氛，而住住宅宅则是一种种纯纯粹的居住住空空间，它以以宁宁静、详和和为为宗旨，在在保保证商业设设施施的使用功功能能的前提下下，有有效减少对对住住宅的负面面影影响，是极极其其重要的，除除除了在建筑筑楼楼体内互相相隔隔开外，小小区区临路一侧侧也也要封闭起起来来，够成小小区区的整体围围合合。免得受受到到不应有的的人人为干扰，再再再有在阳面面的的窗、阳台台建建议用双层层的的中空玻璃璃，以以减少来自自商商业和马路路带带来的噪音音污污染。（四）户型设计计理理念一直以来，我们们都都在不断探探索索新的居住住环环境以及居居住住方式。跨跨入入新的世纪纪，使使人们很自自然然对住宅产产品品产生新的的希希望。它将将不不同于以往往简简单的兵营营式式排列，忽忽视视人与自然然的的交往，我我们们应当关注注居居住小区本本身身与其周围围环环境质量,更应当强调调它们自身身在在城市景观观中中的醒目特特征征。一侧是是宽宽阔繁忙的的大大街，另一一侧侧是贯穿城城市市的河流，使使使得我们很很容容易与中国国古古代传统的的规规划思想找找到到了共通之之处处。居住区区生生活的重要要方方面就是明明确确居民的归归属属感。本案座落位置地地利利优势明显显，其其突出的区区域域优势必将将成成为销售中中重重点宣传的的卖卖点。南侧侧水水上公园的的秀秀丽景致与与瑰瑰丽的天塔塔湖湖配合得相相得得益彰。改改造造后的卫津津河河也为其优优越越的自然环环境境凭添一道道靓靓丽的风景景。登登高远望、凭凭凭水临风尽尽享享美好生活活之之惬意。正是由于人们对对生生活的无限限追追求，才迫迫使使市场为其其提提供更好的的居居住形式与与形形态。在户户型型设计上也也就就需要更多多的的突破与创创新新。对中国国传传统的进一一步步研究，使使得得我们得以以发发展和深化化。目目前住宅市市场场对户型产产品品的要求，无无无外乎从两两个个方面入手手，这这也就是我我们们所强调的的居居住的舒适适度度与视觉的的景景观效果。●居住舒适度：：对于户型而而言言，这这里所强调调的的舒适并不不意意味着户型型面面积越大、开开开间越大越越好好。我们认认为为住宅的舒舒适适性应是多多方方面的综合合反反映（包括括采采光、自然然通通风、层高高、空空间布局的的合合理紧凑、私私私密空间与与公公共空间的的联联系以及个个性性化的体现现）。☆自然采光与通通风：：采光与通风是目目前前市场对户户型型设计最基基本本的要求。传传传统南北向向的的设计在人人们们心目中的的影影响根深蒂蒂固固。人们在在追追求住宅品品质质的今天，尽尽尽量多的争争取取阳光和自自然然通风已在在市市场上达成成了了共识，也也将将是我们在在产产品设计上上所所要努力的的方方向，应充充分分考虑到对对阳阳光、空气气对对流与水等等自自然资源的的利利用，将传传统统建筑成功功适适应气候条条件件的因素与与现现代科技结结合合起来，达达到到设计的最最终终目的，尽尽可可能创造舒舒适适的人居空空间间。☆空间尺度的把把握：：经过一段时间的的市市场成熟，人人人们已从简简单单追求平面面空空间的合理理紧紧凑转而向向立立体空间的的丰丰富变化。这这这就需要我我们们在空间形形式式上需求变变化化与创新。居居居住单元除除了了地面空间间以以外应增加加立立体空间的的使使用，如叠叠床床、壁柜等等。卧卧室、书房房、储储藏室都应应增增加空间上上的的使用。☆室内布局的合合理紧紧凑：提到住宅的空间间布布局就会成成为为人永远争争论论不休的问问题题，必然会会涉涉及到住宅宅的的标准化与与多多样化的问问题题。我们所所考考虑的住宅宅概概念的方式式，个个人就是个个人人，他们各各有有不同的品品味味与爱好，不不不同的需要要与与期望。正正是是基于这个个原原因，市场场为为其提供了了可可供不同人人选选择的往宅宅楼楼，提供了了不不同型式，不不不同房间数数，不不同布局的的单单元。然而而每每栋建筑不不相相同是不经经济济的，所以以保保持一定程程度度的标准化化是是必要的。而而而对于空间间布布局应遵循循以以下几个原原则则：结构开放无视线线遮遮挡；室内外空间联系系紧紧密；内部房间交通流流畅畅；建筑设备集中优优化化；可以灵活分割室室内内空间。☆私密空间与公公共空空间的联系系：：住宅产品发展到到了了今天，应应该该营造出一一种种符合现代代生生活形态的的产产品形式。一一一种拥有充充实实公共活动动空空间，强调调公公众性的集集体体住宅，即即每每家每户拥拥有有专用的煤煤卫卫设备及居居室室的私有空空间间，还应具具有有公共起居居室室。居民可可以以轻松的聚聚集集在一起喝喝茶茶、聊家常常，孩孩子们可以以在在一起游戏戏。当当然这一切切都都是建立在在居居住者共同同营营造与管理理的的前提下。通通通常高层住住宅宅以垂直移移动动为中心，所所所以即便是是在在住宅里很很难难有邻居间间的的交往与沟沟通通，创造不不出出较为理想想的的居住氛围围。针针对这一课课题题，每五、六六六层(约30户)设交流层，即即即明确了交交流流单元也点点缀缀了住宅立立面面，同时穿穿插插娱乐休闲闲设设施。在屋屋顶顶种植绿化化，作作为整栋住住宅宅的公共空空间间供居民使使用用，给日常常生生活带来稚稚趣趣。☆住宅的个性化化体现现在崇尚自由、追追求求个性的时时代代里，住宅宅产产品也难免免受受其影响。住住住宅产品复复式式结构（错错跃跃层共享空空间间）的异军军突突起也从一一个个侧面反映映了了市场对个个性性化需求的的强强烈。复式式住住宅将建筑筑设设计与居住住者者对生活质质量量的关注结结合合在一起，使使使直接采光光与与视觉景观观效效果的利用用达达到最佳，尤尤尤其是错层层住住宅，可节节省省交通面积积并并产生出即即丰丰富又经济济的的室内交通通空空间，人们们也也可跟据自自已已的兴趣爱爱好好为各自不不同同的室内设设计计、空间分分隔隔提供了充充分分的灵活性性，这这也正是人人们们对之趋之之若若鹜的主要要原原因，也逐逐渐渐成为人们们住住宅消费新新的的热点。针对以上分析，我我们提出一些些住宅指标以以供参考：尽量多的满足每每套套单元充足足的的直接采光光空空间，增加加住住宅的通透透性性便于自然然通通风；层高满足3米；；空间布局合理紧紧凑凑。每5至6层增设设公共空间，便便于邻里交流流。增加空间形式的的变变化，户型型内内部增加错错跃跃层比例。●住宅景观视觉觉效果果：营造居住社区时时，建建筑已不再再是是单一的组组成成形式。社社区区景观也不不仅仅是只是一一群群建筑物的的聚聚集与栽植植的的点缀而已已。这这里所提到到的的景观视觉觉效效果既为视视线线所及的视视觉觉空间，皆皆能能给合提供供很很好的视觉觉欣欣赏效果。这这这里包含了了室室外景观效效果果、室内景景观观效果以及及室室内外结合合的的景观效果果。景景观效果必必然然与区域环环境境结合在一一起起，即社区区周周边环境与与区区内环境的的结结合。人们追求居住品品质质的同时，更更更加注重人人与与自然间的的交交往，希望望建建立自然与与人人和谐共生生的的良好生态态环环境。“人造住宅，住住住宅造人”住宅不仅是是人类生活活的的容器，也也是是人类精神神的的寄托。我我们们所去做的的就就是要营造造居居民的家园园感感与归属感感，使使居民区真真正正成为展示示居居住生活的的美美好空间。创造与自然生态态环环境相和谐谐的的空间是创创造造高品质居居住住区的关键键。由由于本案座座落落区域位置置的的优越性，独独独享水上美美景景，凭窗远远眺眺，其室外外的的景观效果果已已达极致。在在在尽量完善善自自已产品的的时时候，我们们所所要作的主主要要工作是完完善善室内景观观效效果和室内内外外景观效果果和和谐统一。室室室内景观效效果果是指，居居家家生活之中中对对于户型的的理理解与感悟悟，复复杂微妙的的形形式变化会会为为简单生活活注注入一丝情情趣趣。外飘窗窗异异型阳台及及阳阳光室的大大量量采用，就就是是对这种倾倾向向最好诠释释。这就需要我们在在追追求户型单单体体设计完美美的的前提下，更更更应考虑到到室室内外景观观效效果包括小小区区的入口广广场场、主题会会所所、楼梯间间、电电梯间、休休闲闲空间、屋屋顶顶花园的充充分分利用。门门窗窗栋口的开开启启比例是室室内内外景观联联系系的最直接接因因素，在保保证证住宅节能能的的前提下，尽尽尽可能大的的增增加门窗洞洞口口的开启尺尺寸寸，可充分分达达到室内外外景景观的互融融，以以期满足最最大大的景观视视觉觉效果。四销售力的提提升随着社会生产力力的的不断提高高和和社会的进进步步，人类已已先先后经历了了农农业经济、工工工业经济、服服服务经济阶阶段段，开始步步入入体验经济济的的历史时期期，体体验成为消消费费者关注的的焦焦点。通过过关关注客户在在购购买过程和和居居住过程中中的的整体体验验，与与目标客户户建建立一种长长期期的、互惠惠互互利的关系系也也成为销售售力力提升的重重要要手段。这这种种新型的营营销销模式有助助于于摆脱产品品特特性的束缚缚，跳跳出与竞争争对对手无止境境的的功能标榜榜竞竞赛和价格格战战，发挥想想象象力，专注注心心力为客户户创创造一份全全新新的体验，用用用更具感染染力力的营销方方式式，提升销销售售力，从而而留留住客户，树树树立良好的的品品牌形象。项目形象包装****生活标标准准的建立将本案的各项优优势势，包括环环境境、规划、配配配套、服务务等等，具体化化、数数据化，一一方方面易于传播播，另一方方面面可信度高高。如容积率，绿化化率率，空气负负离离子数，噪噪音音分贝等数数据据；又如私私家家医生的照照顾顾，“亚健康”咨询热线，健健健康食品配配送送，家政、家家家教等服务务项项目。这不是数据罗列列，而而是对本案案综综合素质的的形形象化概括括。借助与消委会的的合合作构建质质量量保证体系系针对目前存在的的诸诸如能否按按期期入住，工工程程质量如何何，建建筑面积是是否否会缩小等等问问题，利用用消消委会的权权威威，联合建建筑筑商和监理理，成成立质量保保证证基金，承承诺诺对质量问问题题及时赔偿偿，打打消客户顾顾虑虑，迅速建建立立购买信心心，实实现销售。酒店式管理———星星级物业服服务务的提供除了诸如保安、清清洁、绿化、维维护等普通的的大众化标准准化物业管理理之外，还可可为业主提供供一些私人化化个性化的服服务，如代客客订票、洗衣衣，日常家务务打理等生活活服务，甚至至到家教、商商务、理财都都能提供相应应的星级服务务。置业手册的制作作置业手册是对传传统统的项目楼楼书书的升华，因因因为它的要要求求更高：形式新颖：结合合项项目LOGO的延展，注注意标准色色的的使用，采采用用新奇的样样式式，使人产产生生兴趣。内容丰富：采用用中中英文对照照，全全面介绍本本案案提供的优优质质生活享受受，以以及周边地地区区的乃至天天津津市的高尚尚生生活。目的的是是突出本案案业业主的优越越心心态，尽可可能能展示怎样样才才是顶级的的生生活享受。这这这包括三方方面面内容：一一是是介绍本案案的的先进配套套设设施，可以以为为客户提供供的的优质体贴贴服服务，以便便客客户了解*****的生活活方式；二二是是介绍周边边环环境及市政政配配套设施，使使使客户水上上板板块有一个个更更清醒的认认识识；三是介介绍绍天津市内内知知名的、有有品品味的生活活悠悠闲、消费费场场所，使客客户户在紧张的的工工作之余能能有有更多的生生活活享受。制作精美：从用用料料到印制的的精精美可以更更符符合项目要要求求。卖场形象包装外部环境形象包包装装由于小区绿化及及配配套设施尚尚未未动工，项项目目外部环境境将将可能是向向客客户展示项项目目形象的第第一一步，建议议对对卖场的外外形形和卖场周周边边投入一定定精精力和财力力，以以通过新颖颖的的外形和周周边边的小型绿绿化化园林吸引引客客户注意力力。内部环境形象包包装装建议突破以往的的传传统模式，将将将样板间设设在在卖场入口口，使使客户能在在第第一时间体体验验项目特色色，对对其有一个个直直接的感观观体体验。然后后，客客户可在轻轻松松的心情下下，进进入卖场大大厅厅，大厅设设小小区总体规规划划模型展示示区区、先进配配套套及建材展展示示区、利用用多多媒体介绍绍小小区特色演演示示区、洽谈谈签签约区、儿儿童童游乐区。置业顾问形象包