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养老地产HYPERLINK\l"_Toc305415397"1．国外养老地地产1HYPERLINK\l"_Toc305415398"1.1国外养老老地产模式分分类汇总1HYPERLINK\l"_Toc305415399"1.2养老地产产案例2HYPERLINK\l"_Toc305415400"美国2HYPERLINK\l"_Toc305415401"北欧4HYPERLINK\l"_Toc305415402"德国5HYPERLINK\l"_Toc305415403"日本7HYPERLINK\l"_Toc305415404"新加坡8HYPERLINK\l"_Toc305415405"1.3国外养老老地产模式借借鉴9HYPERLINK\l"_Toc305415406"2．国内养老地地产市场分析析10HYPERLINK\l"_Toc305415407"2.1市场潜力力10HYPERLINK\l"_Toc305415408"2.2市场开发发11HYPERLINK\l"_Toc305415409"2.3市场政策策12HYPERLINK\l"_Toc305415410"2.4开发商动动向12HYPERLINK\l"_Toc305415411"万科13HYPERLINK\l"_Toc305415412"绿地13HYPERLINK\l"_Toc305415413"首创13HYPERLINK\l"_Toc305415414"保利13HYPERLINK\l"_Toc305415415"绿城14HYPERLINK\l"_Toc305415416"保险资金14HYPERLINK\l"_Toc305415417"2.5辽宁省老老年人口与养养老机构情况况14HYPERLINK\l"_Toc305415418"辽宁省老龄人口口现状14HYPERLINK\l"_Toc305415419"辽宁省养老服务务机构简介18HYPERLINK\l"_Toc305415420"3．国内养老地地产模式探讨讨18HYPERLINK\l"_Toc305415421"3.1养老地产产类型19HYPERLINK\l"_Toc305415422"3.2养老社区区类型21HYPERLINK\l"_Toc305415423"3.3养老地产产开发原则221HYPERLINK\l"_Toc305415424"市场定位原则221HYPERLINK\l"_Toc305415425"销售方式原则222HYPERLINK\l"_Toc305415426"社区服务原则222HYPERLINK\l"_Toc305415427"3.4养老地产产盈利模式222HYPERLINK\l"_Toc305415428"3.5养老地产产运营模式223HYPERLINK\l"_Toc305415429"3.6养老地产产融资模式224HYPERLINK\l"_Toc305415430"4．国内养老地地产案例266HYPERLINK\l"_Toc305415431"4.1康疗型226HYPERLINK\l"_Toc305415432"台湾·长庚养生生文化村（变变相出售+持有经营）226HYPERLINK\l"_Toc305415433"上海·亲和源（变变相出售+持有经营，专专业养老服务务提供商）330HYPERLINK\l"_Toc305415434"北京·太申祥和和山庄（持有有经营）322HYPERLINK\l"_Toc305415435"北京·燕达国际际健康城（持持有经营）333HYPERLINK\l"_Toc305415436"天津·泰达国际际养老院（持持有运营）335HYPERLINK\l"_Toc305415437"4.2居家型（出出售）35HYPERLINK\l"_Toc305415438"绿地·21城孝孝贤坊35HYPERLINK\l"_Toc305415439"万科·幸福汇337HYPERLINK\l"_Toc305415440"保利·西塘越338HYPERLINK\l"_Toc305415441"4.3综合型339HYPERLINK\l"_Toc305415442"北京·太阳城（出出售+持有经营）339HYPERLINK\l"_Toc305415443"北京·东方太阳阳城（出售++持有经营）443HYPERLINK\l"_Toc305415444"北京·将府庄园园（出售+持有经营）445HYPERLINK\l"_Toc305415445"杭州·金色年华华46HYPERLINK\l"_Toc305415446"南浔·中国第一一老年城477HYPERLINK\l"_Toc305415447"4.4农家休闲闲型（变相出出售+持有经营）448HYPERLINK\l"_Toc305415448"浙江·城仙居448HYPERLINK\l"_Toc305415449"太仓·艳阳乡村村度假公寓449HYPERLINK\l"_Toc305415450"4.5异地购房房型（出售++持有经营）449HYPERLINK\l"_Toc305415451"海口·太阳谷（养养老、度假）49HYPERLINK\l"_Toc305415452"三亚·海棠湾（规规划建设中，休休闲﹢养生﹢健康体验）551HYPERLINK\l"_Toc305415453"万宁·兴隆爱晚晚中心（温泉泉度假、旅游游养老）555HYPERLINK\l"_Toc305415454"琼海·天来泉（温温泉、养生）56HYPERLINK\l"_Toc305415455"海口·恭和苑（专专业养老服务务提供商）559HYPERLINK\l"_Toc305415456"5．项目开发参参考指标600HYPERLINK\l"_Toc305415457"5.1基础条件件60HYPERLINK\l"_Toc305415458"5.2项目选址址60HYPERLINK\l"_Toc305415459"5.3居住产品品61HYPERLINK\l"_Toc305415460"5.4配套设施施61HYPERLINK\l"_Toc305415461"6．项目建议661HYPERLINK\l"_Toc305415462"7．附件63HYPERLINK\l"_Toc305415463"附件1：辽宁省省老年地产相相关政策633HYPERLINK\l"_Toc305415464"附件2：沈阳市市老年地产相相关政策63HYPERLINK\l"_Toc305415465"附件3：大连市市老年地产相相关政策644HYPERLINK\l"_Toc305415466"附件4：锦州市市老年地产相相关政策6551．国外养老地地产1.1国外养老老地产模式分类汇总总类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型持续照顾社区身体健康，可以以独独立生活，但但但需要应急急照照料的老年年人人必要时提供辅助助和和护理服务务租赁或出售开发商美国、日本活跃老年社区年龄有限制，喜喜欢欢参加身体体锻锻炼和社会会活活动的客户户环境优美，成熟熟服服务体系，多多多种娱乐交交流流场所，社社区区活动丰富富出售为主开发商美国、日本独立生活型老年公寓喜欢安静，结交交新新朋友的老老年年客户不提供就餐、交交通通、不组织织社社会活动租赁或出售政府为主欧洲、新加坡老年聚集区和外界保持良好好的的联系，参参加加一些社会会活活动的客户户除租赁房屋外，还还提供就餐、清清扫房间、交交通、社会活活动等服务。租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活区生活不能全部自自理理，需要专专门门的辅助和和帮帮助根据客户自身条条件件，提供服服务务包括：就就餐餐、洗衣、清清清理房间、医医医药管理、日日日常生活活活动动帮助等出租开发商美国、日本家庭照料社区各种年龄段包括括老老人、孩子子、刚刚出院的人人、长长期病号等等提供短工服务，专专业的护士照照料出租开发商美国、日本辅助医疗型轻度护理院需要24小时照照料，患有长长长期或慢性性病病，需要治治疗疗和恢复提供24小时护护理照料设施施施提供常规规的的医药监督督和和康复治疗疗，需需要注册护护士士和有执照照的的护工出租政府所有国家重度护理院老年痴呆初期，需需要护理恢复复完全无障碍设计计，需需要完好的的设设施和专业业人人员照料出租政府所有国家1.2养老地产产案例美国（1）社会背景景30年代婴儿潮潮老龄化加剧剧是导致美国国老年社区形形成的直接原原因。A．美国婴儿潮潮一代目前已已步入老龄化化时期他们将将推动第二居居所，老年公公寓、老年社社区等小套住住宅的发展。B．经济发达程程度客观上要要求老年住宅宅出现。C．政府对老年年群体的社会会保障推动老老年住宅的发发展。D．老年社区发发展非常迅速速，分为赢利利性和非赢利利性两种。（2）养老模式式以居家养老为主主，通过社区区丰富多彩活活动的组织满满足老年人需需求。养老模式总结项目内容概览美国养老模式以以家家庭为主，70%以上的老人人采用“以房养老”的家庭养老老方式——老人拥有自自己的住宅宅，并并将其多余余部部分出租，租租租金用于养养老老。运作方式分为赢利性和非非赢赢利性两类类，前前者大多为为私私人公司所所办办，后者主主要要由教会兴兴办办，政府给给予予部分津贴贴。开发主体以开发商为主，教教会及政府为为辅。产品与配套规模大，建筑形形态态多样、配配套套齐全、有有各各种各样的的俱俱乐部，开开设设的课程和和组组织的活动动较较多。住宅类型独立式住宅、老老年年公寓、养养老老院、护理理院院、老年社社区区。（3）典型案例例美国太阳城是美美国、也是世世界上著名的的专供退休老老人居住和疗疗养的社区。由DelWebb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。客群定位：以555岁以上的活活跃老人为主主要客群，为为其进行产品品定位，满足足其特殊的生生活、交往、活活动等需求。除除亚利ookkkkkkkkk桑那州的的太阳城配有有大量的配套套设施外，多多数太阳城是是没有像CCRC社区那样涵涵盖不同阶段段老人需求的的配套的，主主要配套是适适合健康老人人活动的会所所和户外运动动的项目，没没有医疗、护护理等的设施施配套。太阳城开发模式式的九大特征征：A．属于住宅开开发性质；B．盈利模式以以住宅销售为为主；C．限定55岁岁以上的老人人才能入住；；D．专为健康活活跃老人提供供会所和户外外设施；E．没有医疗护护理等配套服服务，主要依依赖社区等所所在城镇提供供的大市政基基础配套，社社区内不建设设相应设施；；F．一般位郊区区区位，占地地大，容积率率低，以独栋栋、联排、多多层等住宅产产品为主，精精装修，拎包包即住；G．房价便宜；；H．附近配有专专为社区服务务的商业中心心；I．兼有旅游、度度假等功能，目目标客户分为为长住和旅游游度假两种。可借鉴之处：A．住宅立项，利利用销售住宅宅迅速回现；；B．客户定位精精准，以健康康活跃老人为为主要客群，为为其进行产品品定位，满足足其特殊的生生活、交往、活活动等需求。C．不设医疗护护理等配套设设施，降低前前期投入成本本，提高资金金使用效率，降降低开发风险险。D．在市场和产产业链日趋成成熟时，与分分时度假管理理公司合作开开发，招商提提前，在项目目开始时便实实现订单生产产。不可借鉴之处：：A．中国人口众众多，不适合合兴建低密度度、单体的住住宅产品，建建筑形式可考考虑以多层、小小高层为主；；B．中国社会的的公共医疗资资源匮乏，大大市政基础配配套实施不够够完善，如社社区内不提供供一定的医疗疗、护理等配配套设施，会会极大的影响响客户的消费费选择。（4）案例链接接：亚利桑那那太阳城该项目从60年年代初开始建建设，占地14.5平方英里。坐坐落在美国亚亚利桑那州，距距离凤凰城23.4公里，距离离图森市（Tuson）209公里。项目由建筑商DelWWebb和这片土地地的拥有者J.GBBoselll共同开发，只允许55岁以上的老老年人居住，提提供多种物业业服务设施供供不同身体情情况的老年人人选择。项目现有总人口口超过400000，350多家俱乐部，7个娱乐中心心，是美国最大大的老年社区区之一。北欧（1）社会背景景生活压力小，社社会保障水平平高，人均寿寿命延长。A．60岁以上上人口数量占占到23%以上。B．经济高度发发达，资源丰丰富，人口总总量少，人均均占有资源数数量大。C．社会保障体体系高度发达达，社会处于于均富状态，生生活压力小。D．气候寒冷，纬纬度较高，多多数土地不适适宜居住。（2）养老模式式政府负担大部分分养老经费，老老年公寓是老老人养老首选选。养老模式总结项目内容概览北欧各国是社会会养养老的典范范，老老人多偏好好居居住在政府府提提供的老年年公公寓中，同同时时出于对自自由由的崇尚，DIY养老方式在在北欧也已已有有所发展。运作方式政府出资，不以以盈盈利为目的的，慈慈善团体、非非非营利机构构也也是养老资资金金的重要来来源源。开发主体政府产品与配套在产品设计上充充分分考虑老年年人人的需求，各各各种建筑元元素素集合处理理，为为老年人提提供供必要的社社会会服务，并并使使其有机会会参参加各种有有意意义的社会会活活动。住宅类型老年公寓，异地地老老年社区。（3）案例链接接：VINDEEREN老年公寓运作方式：政府府出资建设，从从建筑设计到到运营管理均均由经验丰富富的专业公司司进行运作。产品及配套：VVINDERREN老年公寓高6层，室内设设计了两排通通道，老人住住房沿通道两两旁布置，在在通道两旁设设有两个服务务核心区。底底层设有老人人白天活动中中心等公共设设施。在访客接待室设设计了一个巨巨大的壁炉，使使老人和访客客有一种“家”的温馨感觉觉。建造了花花岗石小桥，人人行小径掩映映在树木和绿绿草当中，并并设有许多路路椅供老人休休息。德国（1）社会背景景二战之后的婴儿儿潮及生活条条件的改善使使得现今德国国人口中老年年人比例增大大，2010年德国60岁以上的老老年人口比重重已占总人口口的24%。A．50-600年代人口高高速增长，二战结束后后的15年内，德国国人口增长了了25%。B．死亡率下降降。经济高速发发展，医疗及及营养水平得得到极大提升升，人均寿命命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。（2）养老模式式养老模式总结项目内容概览德国养老分为两两大大体系：老年住宅体体系和养老老院院体系，两两者者皆由政府府财财政拨款支支持持，两者一一般般会毗邻建建设设，以形成成各各种资源的的共共享的优势势。运作方式政府财政是养老老经经费的主要要来来源，为老老人人提供住房房补补贴，同时时，住住宅房主与与民民间福利集集团团签订提供供服服务的合同同，获获得医疗，娱娱娱乐等服务务。开发主体以开发商和政府府为为主。产品与配套无障碍设计，医医疗疗，娱乐设设施施齐全。住宅类型独立式住宅、老老年年公寓。（3）案例链接接：慕尼黑奥奥古斯提诺姆姆老年公寓运作方式：慕尼尼黑奥古斯诺诺姆老年公寓寓是全球诞生生的第一家老老年公寓,目前通过基基金会和服务务公司运作,已经有40多年的历史史。产品及配套：设设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必必备配套外，洗洗衣室、休息息室、礼拜堂堂、桑拿、室室内游泳池（兼兼具锻炼和治治疗作用）、健健身中心、图图书馆、钢琴琴室，发廊、咖咖啡吧、餐厅厅、迷你型高高尔夫练习设设施等一应俱俱全。日本（1）社会背景景日本二战前后两两次婴儿潮，促促使日本人口口逐渐老龄化化。目前，日本60岁及以上的的老年人口比比重占日本总总人口的24%，根据《日日本将来人口口推测报告》显显示，到2055年，日本人人口将减少至至8993万人，其中中老龄人口将将达到40%，老龄化程程度较高；日日本在30年代后期和70年代前期的的两次婴儿潮潮，加速了日日本人口老龄龄化；社会养养老的城市福福利建设方面面政府给与大大力支持。（2）养老模式式居家养老在日本本占据主流，“二代居”受欢迎。养老模式总结项目内容概览日本目前有955..5%的老人在家家中养老，4.2%的老人住在在疗养院和和老老人中心等等老老人福利设设施施中，“两代居”的家庭养老老模式在日日本本非常普遍遍。运作方式福利型养老机构构由由民间建设设，政政府出资征征用用后，租给给老老年人居住住并并给予房租租补补贴；押金金式式老年人住住宅宅由地方住住宅宅供给公社社出出资建设，专专专供60岁以上老年年家庭使用用，并并以押金方方式式提供使用用权权。开发主体民间建设，政府府出出资征用；；各各类相关企企业业会积极参参与与老年住宅宅产产品研究。产品与配套主要养老产品”两两代居“对厨、厕、门门门厅和居室室分分隔功能都都做做了相应考考虑虑，对多代代人人生活方式式和和生活规律律上上的差异在在室室内空间上上做做了相应处处理理。住宅类型独立式住宅、老老年年公寓，老老年年社区。（3）案例链接接：港北新城城运作方式：开发发商建设，政政府征用，专专业公司运营营。产品及配套：提提供无障碍设设施的老龄人人住宅产品、提提供具有看护护性质的老龄龄人住宅产品品、提供能和和家人共同生生活的(二代居)住宅产品。日本港北新城把把老年人住宅宅产品与其他他租售性质的的住宅产品混混合设计在一一个生活社区区内，使老年年人的生活更更加活泼多彩彩。新加坡（1）社会背景景经济发展较快，人人均寿命延长长，50-60年代出生人人口进入老年年时期。A．65岁以上上的老年人达达到了8.7％，新生人人口下降明显显，未来人口口压力快速增增长。B．经济发达，社社会保障体系系完善，人均均寿命不断延延长。C．以华人为主主，遵循传统统尊老爱幼的的观念，但观观念逐步改变变，老人单独独居住养老需需求增加。（2）养老模式式政府主导，乐龄龄公寓为众多多新加坡老年年人提供居所所养老模式总结项目内容概览由于政策引导，目目前已婚子女女与父母合住住同一组屋或或同一组屋区区的住户已达达41％。同时政政府也为希望望单独居住的的老年人提供供了“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年。运作方式政府是养老设施施建建设的投资资主主体，提供90％的建设资资金，对养养老老机构各项项服服务提供不不同同的津贴。同同同时，政府府在在建造福利利房房时，专门门设设计适合几几代代同堂的户户型型，并在购购房房价格上给给予予优惠。开发主体政府。产品与配套组屋在设计上考考虑虑多代人共共同同居住的需需要要。乐龄公公寓寓一般为12层到14层的精装修修板式高层层，户户型分为35平方米和45平方米两种种，一一般都建在在成成熟社区内内，各各种设施齐齐全全完善。住宅类型组屋（多代居），乐乐龄公寓（独独居老人）（3）案例链接接：乐龄公寓寓运作方式：政府府投投资建设及及运运营。产品及配套：“乐乐龄公寓”一般为高12层到14层板式高层层，每户一一般般有一个卧卧室室，有部分分家家俱，厅和和卧卧室用活动动隔隔墙分隔，节节节假日时提提供供子女探访访活活动。内外设施都是按按照照老年人需需求求而设，例例如如更宽的大大门门（供轮椅椅出出入）、衣衣橱橱、支撑扶扶手手（户内和和公公共走廊）、热热水器、更大大的开关钮等等。1.3国外养老老地地产模式借鉴1、运作方式（1）完善的社社会保障制制度、金融融服服务体系、加加加强老年人人的的支付能力力；；（2）后期通过过专业化运运营，提高高服服务质量；；2、开发主体（1）允许开发发商进入养养老地产领领域域提供不同同收收入人群的的以以不同层次次的的养老需求求；；（2）政府需对对低收入群群体提供福福利利性的、不不以以盈利为目目的的的养老服服务务；3、产品与配套套（1）产品设计计需充分考考虑老年人人的的特殊需求求，针针对不同行行为为能力的老老人人设计不同同的的产品；（2）良好的医医疗，各种种娱乐、文文化化、体育等等设设施，以及及为为老年人组组织织的各种活活动动；4、住宅模式（1）不局限于于固定的住住宅模式，根根根据不同的的区区位，文化化及及地理条件件，经经济条件等等设设计出适合合自自身的养老老住住宅模式。述评：发达国家家经经济体系和和社社会保障制制度度相对完善，在在养老地产产这这块发展的的也也较为成熟熟，开发主体体多以政府为为主，且有较高的的福利政策以以及完备的配套设施予以支持持。相比较而而言，如做大大规模、综合合性养老社区区项目，美国国模式参考价价值大一些；；如做小规模模的、社区嵌嵌入式的项目目，日本和新新加坡的模式式可以借鉴一一下。2．国内养老地地产市场场分析2.1市场潜力力A．市场基数庞庞大：社社会老龄化程度高，趋势势明显。2011年全国60岁以上老年年人口1.885亿，占总人口的的13.700%。辽宁省60岁及以上老老年人口已已达达724万人，占总总人口的16.966%，高出全国3.26个百分点。B．较强购买力力：老人人是个相对对富富有的群体（财富构成：：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。C．潜在购买欲欲：养老老观念逐渐转变变。三个客观观条件（4--2-1型家家庭结构、优越条件、精神追求）驱驱动老人的的养养老观念在在逐逐渐的转变变。D．供求关系：：市场缺缺口较大。目前全国60岁以上老人人约1.85亿，现有养养老机构提提供供的床位约约为为342.3张，而入住住养老机构构的的大约有256.8万人。预计计到2015年，我国60岁以上老人人约为2亿，养老产产业规划格局局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一一格局估算，整整个养老产产业业大约存有1700万人的市场场缺口。2.2市场开发发A．发展阶段：：养老老机构——老年公寓寓——养老社区；我国目前处于“以以老年公寓寓为为主，并开开始始向老年社社区区过渡”的阶段。养老模式传统新型家庭养老以子女照顾为主主以社会养老服务务机机构上门服服务务为主机构养老敬老院会员制养老俱乐乐部部社区养老很少倒按揭或分时度度假假式的大型型养养老社区B．开发理念：：专业业式养老、主主主题式养老老；；专业式养老：养养老老机构或综合合型的专业业养养老项目；主题式养老：指指在在社区中配建建养老住宅宅的的房地产项项目目；目前国内的房地地产产开发商在在试试水养老地地产产时，多以以主主题式养老老为为主。C．开发要素：：扶持持政策、盈盈利利模式、产产品品设计、社社区区配套、服服务务体系。D．产品形式：：产品形式产品卖点综合性养老社区区卖房子单元式养老公寓寓卖房间安养养护机构卖床位社区嵌入式养老老服服务卖人工健康管理型商业业服服务卖疗程E．开发瓶颈：：政策支支持不完善善、资资金投入大大、对开发商专业度及综合合实力要求较较高、客户接接受度低。F．解决对策：：政策策上，要有针针对性的寻寻求求支持，且要要形成有效效文文件；资金上，要要寻求盈利利模模式与融资模模式的创新，降降低资金沉沉淀淀，拓展融融资资渠道；项项目目运营上，可可可利用相关关的的专业机构构进进行合作开开发发；营销上上，强强化宣传力力度度，配套与与体体验现行。2.3市场政策策从全国看，养老老地地产的相关关政政策主要体体现现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具具具体地方政策条款款详见本文文附附件。国内老年地产相相关关政策1．营业税：养养老院院、残疾人人福福利机构提提供供的育养服服务务，婚姻介介绍绍，殡葬服服务务取得的收收入入免征营业业税税。依据《中华人民民共共和国营业业税税暂行条例例》2．所得税：对对由民民政部门审审核核批准，并并核核发《市养养老老机构执业业许许可证》的的老老年服务机机构构及核发《社社社区服务设设施施证书》的的社社区服务中中心心的老年服服务务中心（含含为为老年人提提供供服务的场场所所），暂免免征征收企业所所得得税。对于于其其他部门和和单单位、个人人主主办的老年年服服务中心、老老老年活动中中心心，经所在在地地主管税务务机机关参照民民政政部门审核核标标准进行核核实实，凡属于于福福利性、非非盈盈利性的机机构构，暂免征征收收企业所得得税税。依据：《财政部部国家税务总总局关于老老年年服务机构构有有关税收政政策策的通知》3．地方税：对对政府府部门和企企事事业单位、社社社会团体以以及及个人等社社会会力量投资资兴兴办的福利利性性、非营利利性性的老年服服务务机构暂免免自自用房产、土土土地、车船船的的房产税、城城城镇土地使使用用税、车船船使使用税。依据：《财政部部国家税务总总局关于老老年年服务机构构有有关税收政政策策的通知》4．财政补贴：：（北北京：）社会办养老老机构每新新建建一张养老老床床位，最高高补补贴1.6万元，最低低补贴800元；每实际际入住一位位老老人，按床床位位每月补贴100元。（上海：）每新建一张张养老床位位，补补贴5000元，各区县县根据情况况分分别追加补补贴贴。（沈阳：：）沈阳市市针针对民办养养老老机构新增每每张床位一一次次性补助2000元；市区每人每每月补贴100元，郊区县县每人每月月补补贴80元。5．开发建设：：在规规划、建设设、税税费减免、医医医疗、用地、用用用水、用电电等等方面提出出了了一系列优优惠惠扶持政策策，鼓鼓励和支持持企企事业单位位、民民间组织、个个个人等社会会力力量投资兴兴办办养老机构构。依据：《关于支支持持社会力量量兴兴办社会福福利利机构的意意见见》2.4开发商动动向万科、绿地、首首创创、绿城、保保利都试水养养老地产，以“社区中配建建养老住宅”模式为主。2.4.1万科科万科集团目前共共有有4个养老地产产项目和一个个开发协议议项项目。2010年，万万科科集团就在在北北京房山窦窦店店试点了养养老老地产项目“万科幸福汇”（详见后文文案例介绍绍），采用以销售为为主的养老地地产开发模式式，为万科集集团的养老地地产开发铺路路。此外，万万科集团还在在北京的欢庆庆城、青岛的万科科城以及杭州的良良渚文化村试试水养老地产产项目，配建建了养老地产产项目，但规规模都较小。2012年8月月222日，万科与长春春市政府签签署署健康养老老住住宅及文化化创创意产业项项目目战略合作作协协议，计划划投投资120亿元在长春春市多个区区域域打造总占占地地面积100万平方米的的健康养老老住住宅社区及及文文化创意产产业业项目。绿地绿地·21城孝孝贤坊。2.4.3首创创2012年4月月，首首创置业宣宣布布与中国社会会福利教育育基基金会旗下下的的长青基金金共共同探索中中国国特色养老老地地产模式。首首首创置业公公司司总裁唐军军表表示，通过过“住宅+养老”综合开发模模式，将为老老年生活社社区区的产业化化和和社会化发发展展开辟新的的途途径。北京首创置业与与河河北建设集集团团将联手投投资资70亿元，开发发一个位于于河河北香河的的养养老项目，总总总建筑面积积近近200万平方米。双双双方的合作作模模式主要是是河河北建设集集团团负责项目目的的建设开发发，首首创集团负负责责项目的投投资资、策划、定定定位等，相相当当于河北建建设设集团为建建筑筑商，首创创集集团是开发发商商，该项目目的的运营方面面以以首创集团团为为主。2.4.4保利利2011年，保保利利地产“和基金”的发布会上上，提出“善居养老计计划”，从公益层面面出发，以以社社区为依托托，推推进养老产产业业发展；并并且且与北京安平平投资有限限公公司共同出出资资2000万元，成立立养老产业业专专业管理公公司司，对养老产产业进行专专业业、高效的的运运作。保利地产首个养养老老服务项目——保利•西塘越，项目占地面面积达10万平方米，涵涵涵盖亲水别别墅墅、合院别别墅墅、联排别别墅墅和电梯小小高高层公寓，3300平米私人高高尚会所，近近近9000平米米康复理疗疗中中心。此外，保利在北北京京、长沙、广广广州等地也开开始启动养老老地产研究究试试点。2.4.5绿城城如果说代建标志志着绿绿城的第一一次次转型，那那么么现在的绿绿城城正实验第第二二次转型，而而发展重点点布布局则放在在养养老地产上上。2007年，绿绿城城就在临平平蓝蓝庭项目中中尝尝试做一批批颐颐养公寓，同同时亦配备备了了老年大学学、健健康中心、文文文体活动中中心心、社区门门诊诊、护理院院等等等公共配配套套，以满足足老老年人的需需求求。2012年，绿绿城城公布了一一例例新增项目目桐桐乡雅达国国际际健康生态态产产业园，该该项项目正是以以养养老地产为主主题开发，项项项目中规划600多亩用于养养老地产项项目目的打造，将将将是一个“学院式”的养老模式式，预计两两年年后可交付付使使用。2.4.6保险险资金金除了万科、保利利、绿绿地、首创创等等开发商已已进进入养老地地产产之外，以以泰泰康人寿、中中国人寿、合合合众人寿、中国平安等为为代表的保保险险资金也纷纷纷囤地。2009年111月月泰康人寿首期期投资40亿元在昌平平小汤山温温泉泉乡兴建养养老老社区，这这是是中国保险险业业第一个养养老老社区投资资试试点项目，将将将于2013年至2014年建成。据据悉，建成成后后的养老社社区区约有1.5万张养老床床位。建成成后后不予出售售，而而是用于长长期期经营。中国人寿已经选选定定了一家美美国国的养老养养生生机构作为为合合作对象，初初步规划构构建建养老社区“一南一北”的格局，已已在河北廊廊坊坊拿地超万万亩亩，在拟建建设设的北京新新机机场旁边，计计计划总投资资约约100亿元，而南南部则有可可能能落户海南。2011年，合合众众人寿投资打打造的“合众健康社社区”在湖北武汉汉蔡甸区举举行行了奠基仪仪式式。该项目目预预计投资80亿元，首期期动工面积积约约800亩，未来还还将逐步扩扩大大规划。中国平安进军养养老老地产的路路线线图也浮出水水面，未来将在环环渤海、长长三三角、珠三三角角、西南部部、海海南岛等五五个个地区规划划养养生养老地地产产项目。2.5辽宁省老老年年人口与养养老老机构情况况辽宁省老龄人口口现现状《辽宁省201111年老年人口口信息和老老龄龄事业发展展状状况报告》中中中显示，20011年末，全省省总人口为4269万人，60岁及以上老老年人口已已达达724万人，占总总人口的16.966%，与2010年相比,老年人口增增加近33万人，增幅幅为4.76%。按此增幅幅速度，预预计计截至2012年末，我省省老年人口口约约760万人。我省省老龄化程程度度较高，与与全全国老年人人口口占总人口口的的13.700%相比，高出3.26个百分点。在全省724万万老老年人口中中，城城镇老年人人口口为374万，农村老老年人口为350万。从分布布上看，沈沈阳阳、大连、鞍鞍鞍山、抚顺顺、本本溪和丹东东等等六市城镇镇老老人多于农农村村老人。图1：辽宁省各各市老年年人口分布示示意图图2：辽宁省各各市老年年人口比例例及及城镇、农农村村老龄人口口情情况表1：20111年辽宁省省各市老年年人人口数量及及排排名地市总人口老年人口占总比同比增幅老龄化排名沈阳市722434111338660018.53%8.92%2大连市588542001109621118.85%4.96%1鞍山市3515573361035717.36%4.24%5抚顺市2201232235420016.09%4.95%9本溪市1543434427825918.03%8.45%4丹东市2410701143755818.15%5.78%3锦州市3083000048320015.67%0.21%10营口市2354521138910516.531.69%7阜新市1920506631301016.3%0.55%8辽阳市1833289931563817.22%3.32%6铁岭市3058031147376815.49%5.08%12朝阳市3413004453205415.59%3.51%11盘锦市1329406617714113.32%5.41%14葫芦岛2914470042863414.71%2.52%13合计42686922887241205516.96%4.76%表2：20111年末辽宁宁省14市空巢老人人情况地市老年人口总数空巢老人数占老年人比例沈阳市1338660069624852.01%大连市1109621140484136.48%鞍山市61035728670546.97%抚顺市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹东市43755817508740.01%锦州市48320016643734.44%营口市38910518165446.69%阜新市31301010477933.47%辽阳市31563814491445.91%铁岭市47376816904835.68%朝阳市53205415735029.57%盘锦市1771417514842.42%葫芦岛42863422664552.88%合计724120553039590041.98%表3：阜新市及及其周边市市四县老龄龄人人口结构（222011年数据）老年人口（万人人）空巢老人（万人人）农村城镇合计农村城镇合计占总比辽宁省35037472414715730441.99%阜新市14.117.231.34.75.810.533.55%朝阳市35.517.753.210.55.215.729.51%锦州市25.722.648.38.87.816.634.37%北票44.617.46213.25.118.329.51%义县2025456.98.615.534.37%北镇2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周边四四县县125.642.2注：深色数据是是按按比例估算出出来的辽宁省养老服务务机机构简介2011年末，全全省城乡各各类类养老机构构达达到1714家，养老床床位总数达达到到了18万张，同比比增长12.5%。每千名老老年人拥有有养养老床位达达到到了25张，高于全全国每千名名老老年人拥有有养养老床位19张的水平。全省共有公办养养老老机构914家，养老床床位10万张，其中中城市养老老机机构123家，养老床床位2.7万张；农村村养老机构791家，养老床床位7.3万张。全省共有民办养养老老机构800家，床位8万张。全省省进一步推推进进农村中心心敬敬老院建设设工工程，全年年维维修改造了138所中心敬老老院。图1：20111年全省养养老机构和和养养老床位情情况况3．国内养老地地产模式式探讨3.1养老地产产类类型类型用地性质开发模式产品形式目标客群配套需求功能体系案例长住型康疗型养老非居住用地，土土地地划拨以开发商为开发发主主体，政府府、专专业医疗机机构构协助，持持有有经营，采采用用出租及会会员员制。一方方面面依托自身身养养生、休闲闲等等配套设施施接接待养生体体验验度假，另另一一方面并将将提提供医疗看看护护服务的老老年年公寓实行行会会员制入住住，会会员费加管管理理费，无产产权权。养老机构+养生生体体验对年龄有一定限限制制，主要针针对对身体健康康欠欠佳和对保保健健养生格外外关关注的老年年人人为主。专业医疗与康复复机机构；良好好的的生态资源源通过与专业医疗疗机机构、康复复疗疗养机构合合作作，提供全全方方位的健康康体体检、老年年特特色疾病的的照照料看护、病病病愈的康复复疗疗养等专业业化化的健康管管理理服务，并并辅辅以满足交交流流、学习、娱娱娱乐的活动动中中心。台湾长庚养生文文化化村、上海亲亲和源、北京京太申祥和和山山庄、北京京燕燕达国际健健康康城。居家型养老居住用地，土地地出出让在地产大盘中加加入入养老主题题概概念，仅提提供供基本养老老服服务和社区区配配套服务，面面面向中高收收入入的活跃长长者者，采取住住宅宅直接销售售的的经营方式式。普通老年住宅主要针对中高收收入入的活跃长长者者，健康状状况况良好，充充满满活力。通常位于城郊，有有一定的生态态资源，空气气清新自然；；仅提供普通通的养老服务务实质上是养老主主题题地产，往往往往以在郊区区大大盘中配建建针针对老年人人的的养老公寓寓、养养老别墅的的形形式推出，大大大部分仍停停留留在概念层层面面，仅为老老年年人提供基基本本的社区服服务务。绿地21城孝贤贤坊、万万科幸福汇汇、保利西塘越越。综合型养老居住用地，土地地出出让民办公助，开发发商商为运营主主体体，政府机机构构协助，对对开开发商的资资源源整合能力力和和持续经营营能能力要求较较高高。项目综综合合性强、功功能能多元复合合、面面向全龄段段老老人的全方方位位需求，采采取取租售结合合的的运营方式式，居居家养老住住宅宅销售，将将提提供医疗看看护护服务的老老年年住宅持有有经经营，并可可采采用反向抵抵押押的逆按揭揭方方式，以房房养养老。大型养老社区面向各阶段中高高收收入的老年年客客户，涵盖盖从从活跃、可可自自理自立的的低低龄长者、到到到需低度照照看看护理及高高度度医护的高高龄龄长者。安静恬然，有一一定定的景观资资源源；养老配配套套服务完善善大型综合养老社社区区，包括住住宅宅、购物中中心心、老年大大学学、酒店、医医医院、康体体娱娱乐等多种种业业态，提供供满满足居住、休休休闲娱乐、学学学习交流、亲亲亲子、医疗疗护护理、康体体养养生等需求求的的丰富多元元配配套设施北京太阳城、北北京京东方太阳阳城城、杭州金金色色年华、南南浔浔中国第一一老老年城候鸟型农家休闲养老集体建设用地农家寄养式异地地养养老，将养养老老与农业休休闲闲相结合，主主主要面向城城市市中高收入入的的活跃长者者，采采取将集体体土土地使用权权出出售的运营营方方式：在乡乡村村景区周边边利利用农村闲闲置置资源建设设度度假物业，并并并将该物业业一一定年限的的使使用权销售售给给城市养老老客客户。宅基地、田园针对城市中高收收入入的活跃长长者者，渴望田田园园生活，希希望望回归自然然。拥有田园景观等等乡乡村原生态态资资源，与乡乡村村旅游相结结合合结合农业经营活活动动、农村文文化化及农家风风情情生活，借借鉴鉴分时度假假模模式，将农农业业休闲旅游游和和生态养老老相相复合，提提供供养老居住住、瓜瓜果采摘、绿绿绿色农家餐餐饮饮等功能，基基基本无其他他配配套设施。江苏生态农庄、艳艳阳乡村度假假公寓异地购房养老居住用地，土地地出出让非主流养老方式式，健健康且具有有一一定经济实实力力的老年人人通通过异地购购房房，异地旅旅游游和养老相相结结合。针对有一定经济济实实力的健康康活活跃长者，喜喜喜欢参加社社会会活动，和和外外界保持良良好好的联系。强调山海等强势势生生态资源及及宜宜居的气候候条条件以海南冬季养老老基基地和北方方滨滨海低区的的夏夏季避暑养养老老基地为主主，通通过异地购购房房方式，使使老老年人可进进行行异地旅游游和和养老，灵灵活活性强大连、青岛、三三亚亚、海口等等地地楼盘3.2养老社区区类类型社区照顾模式活跃长者社区有年龄限制的社社区区，专门为为那那些喜欢参参加加体育和社社会会活动的老老年年人建立的的。这这些社区吸吸引引约50-55岁的活跃长长者，他们们大大多希望住住在在—个有很多娱娱乐活动场场所所的社区环环境境中。独立居住社区主要是适合年龄龄在在55-64岁之间的活活跃长者（ActiveeAduullt）居住，即老老年人们能能够够保持自己己独独立的生活活习习惯，很少少或或基本不需需要要其它帮助助。护理居住社区旨在为需要持续续医医疗康复护护理理、明显丧丧失失日常生活活活活动能力的的老老年人提供供服服务。护理理居居住社区的的其其它名称有有：：专业护理理中中心，康复复之之家，长期期照照料社区等等。协助居住社区介于独立居住和和护护理居住二二者者之间的一一种种老年人社社区区照顾方式式。协协助居住社社区区适合那些些需需要提供日日常常生活活动动协协助（ActivvitieessofDDailyyLiviinng），同时希望望能继续独独立立居住，但但不不需要持续续、固固定的医疗疗照照顾的老年年人人。其服务务内内容包括：：就就餐、洗衣衣、清清理房间、医医医药管理、日日日常生活活活动动帮助（洗澡、进食食、穿衣、行行行走、上厕厕所所等）。持续照料退休社社区区CCRCCCRC是一种种复复合式的老老年年社区，适适合合身体健康康、现现在可以独独立立生活且希希望望今后每一一个个阶段都得得到到照料的老老人人。通常一一个个典型的CCRC由三部分组组成：独立立生生活住宅、辅辅辅助生活住住宅宅以及护理理之之家。老年人人根据自身身的的需求和经经济济条件，可可以以选择一退退休休就人住不不同同的居住形形态态（包括独立居居住、协助助居居住和护理理居居住等），只要每月月支付一定定的的服务费用用后后，不必再再担担忧护理、家家家政之类的的烦烦恼。其核心心是集娱乐乐、酒酒店式服务务、生生活护理和和医医疗护理为为一一体，提供供自自最初的退退休休享乐到最最后后的临终关关怀怀这样一站式式的终生退休休养老服务务。照照料退休社社区区包括自理理（IL）、助理（AL）、护理（NH）一体化的设设施。3.3养老地产产开开发原则老年地产运营模模式式中的市场场定定位、销售售方方式、服务务体体系的建立立直直接影响老老年年地产的经经营营成败，因因此此老年地产产的的运营模式式要要遵循：二路出击的的目标市场场定定位原则；；三三方并举的的销销售原则；；四四点标新的的社社区服务原原则则。市场定位原则老年地产的市场场定定位应该遵遵循循兼顾老年年人人养老与公公建建设施共享享的的“二路出击”原则。其目目标消费群群体体应包括具具有有中高经济济实实力的老年年人人和资源公公享享群体（即即享享用老年地地产产设备、设设施施、服务等等资资源的群体体，包包括旅游观观光光者、购物物者者、就医者者等等群体）。销售方式原则三方并举的销售售方方式为出售售房房屋（或房房间间）的产权权、出出租房屋使使用用权及产权权酒酒店方式销销售售房间（产产权权酒店是一一种种投资行为为与与消费行为为相相融合的方方式式）三种形形式式。三方并举的销售售方方式适应老老年年地产市场场定定位及多元元化化发展的要要求求。出售房房屋屋产权满足足消消费群体置置业业投资的要要求求；出租房房屋屋使用权方方式式最为灵活活，它它可以根据据当当地消费者者的的消费观念念，创创造性的衍衍生生出多种既既满满足消费者者的的消费需求求又又适合开发发商商经营的租租赁赁方式；产产权权酒店的销销售售方式适合合老老年地产的的养养老、旅游游服服务模式的的市市场定位一一方方面满足了了投投资者获取取投投资收益的的心心理预期，同同同时可以使使开开发商快速速回回笼资金，另另另一方面可可以以使开发商商继继续拥有老老年年地产的经经营营权，从而而有有利于保持持老老年地产的的经经营方向。社区服务原则社区服务重点在在以以下四个方面面：社区物业服服务、社区区家家政服务、社社社区医疗服服务务及社区娱娱乐乐服务，这四四个方面是形形成老年地地产产差异化经经营营的基础，是是是持续正常常经经营的保障障。老老年地产的的社社区服务水水平平可以分为为必必备层级、完完完备层级、完完完善层级，其其其中，必备层级是是老年地产产达达到为老年年人人提供安全全、便便利的服务务内内容，完备备层层级是老年年地地产为老年年人人提供尊重重人人性的规范范的的服务水平平，完完善层级是是老老年地产开开发发具有前瞻瞻性性服务项目目形形成与其他他同同类型的养养老老机构差异异化化经营的基基础础。3.4养老地产产盈盈利模式目前国内开发商商在在老年地产产的的开发上在在收收益模式方方面面有三种形形式式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期期持有相结结合合”。1、长期持有持有运营也是很很多多开发商想想法法。养老社社区区将来是只只租租不售，并并不不是建房子子卖卖给老年人人。因因为养老社社区区像发了一一个个长期‘债券’，而保险资资金目前正正缺缺少10年或更长时时间投资产产品品。在未来来开开发模式中中，万万科集团产产品品比例分配配是是：一般住住宅宅产品约占80%，其余20%将开发持有有型物业，其其其中就包括括养养老型物业业。保保利目前正正在在考虑采取取会会员制的运运营营模式，即即老老年人住进进来来需要交50万元的会费费，入住以以后后根据不同同的的护理程度度每每月再缴纳纳护护理费用，当当当老人去世世以以后，会费费将将退还给子子女女。2、出售物业服务多为维维护护开发品牌牌服服务，利润润极极少，养老老住住宅的开发发以以住宅产品品的的销售为主主要要利润，盈盈利利模式即是是以以产品销售售为为重中之重重。3、出售+持有有养老住宅的开发发不不能像住宅宅产产品以销售售为为主要利润润，物物业服务多多为为维护开发发品品牌服务，利利利润极少。养养养老住宅开开发发需要社区区的的可持续性性，盈盈利模式就就需需要产品销销售售和物业经经营营服务二者者并并重。如：：北北京太阳城城国国际老年公公寓寓、上海亲亲和和源都是采采取取得“销售+持有运营”并举的模式式。大型综合性养老老社社区的成功功建建设与后期期运运营，亦为为项项目立体开开发发提供了支支撑撑，包括住住宅宅、购物中中心心、酒店、度度度假旅游、医医医院、康体体娱娱乐等。故故养养老住宅的的开开发，特别别是是大盘项目目切切入养老住住宅宅，需要建建立立综合性的的盈盈利模式，即即即：“居家养老住住宅销售+养老住宅持持有经营+综合性商业业租售运营”，形成一个个完整的产产业业体系。3.5养老地产产运运营模式作为复合地产，老老年地产可以以采用多种形形式来推进：：土地置换模式————养老设施与与土地置换换，结结合商品房房开开发，政策策倾倾斜，吸引引开开发商建设设和和运营全龄龄化化服务型社社区区。BOT模式———政政府提供一一块块环境舒适适、交交通便利的的地地块，由开开发发商来盖，盖盖盖了以后由由开开发商经营营，几几十年后再再交交还给政府府。BO模式——由由政府投资建建设养养老设施，交交交由企业运运营营。OT模式——政政府新建，开开发商商经营，几几年年以后归还还政政府重新招招标标，有的是是三三年，有的的是是六年，看看你你机构规模模的的大小。B（Buildd）建设设、O（Operaate）经营、T（Transsfer）移交：建建设—经营—转让。3.6养老地产产融融资模式因为老年地产的的资资金回收期期长长，建设难难度度大，所以以，建建设老年地地产产的关键在在于于资金来源源。第一种方式，由由房房地产商单单独独投资，作为为一个地产产项项目来开发发建建设、出售售，这这种形式在在国国外较为普普遍遍，美国已已有有专门开发发建建设老年地地产产的连锁公公司司。第二种方式，房房地地产商投资资和和住户集资资相相结合的方式式，住户可可将将原来住房房出出售或作为为抵抵押来筹集集所所需资金，入入入住后只需需交交纳少量的的费费用。但可可操操作性较差差。第三种方式，BBOOT融资模式。由由于老年地地产产开发的特特殊殊特点，所所需需资金规模模较较大，所需需资资金回收期期较较长，可以以尝尝试利用新新的的融资方式式来来筹建老年年地地产BOT融资模式。1、BOT建设设老年地地产的模式式构构造BOT是英文bbuuild--ooperaatte-trraansfeerr的简称，即“建设--经营--移交”，BOT投资方式作作为一种新新的的国际融资资方方式，目前前主主要广泛用用于于发达国家家和和发展中国国家家的基础设设施施建设之中中，由由于老年地地产产的开发特特点点，可以利利用用BOT模式来拓宽宽建设老年年地地产的资金金来来源渠道。2、模式分析（1）项目发起起方组建建项目公司司。项项目主办人人可可以是某家家公公司，也可可以以是多个投投资资者组成的的联联合体。由由于于老年地产产属属于公益性性项项目，发起起人人更应该拥拥有有优秀的资资质质和信誉。（2）项目公司司与政府府签订特许许协协议。在老老年年地产BOT项目中，政政府是最重重要要的参与者者和和支持者。首首首先，老年年地地产BOT项目必须得得到政府批批准准，并与项项目目公司签订订各各自的权利利和和义务。其其次次，由于老老年年地产BOT项目属于公公益性项目目，政政府往往可可以以提供部分分资资金、信誉誉、履履约等方面面的的支持，政政府府部门也可可持持有项目公公司司的股份。（3）项目公司司与银行行签订融资资协协议。商业业银银行、非银银行行金融机构构和和一些国家家政政府的出口口信信贷机构，是是是项目融资资债债务资金来来源源的主要提提供供者。在项项目目融资中，往往往往由多家家银银行组成一一个个银团对项项目目贷款。（4）项目公司司与投资资者签订投投资资协议。项项目目公司的融融资资形式可以以多多样化，在在主主要资金从从银银团获得外外，还还可以通过过发发行公司股股票票，发行公公司司债券等来来募募集资金。（5）项目公司司与承建建商签订施施工工合同，与与设设备供应商商签签订供应合合同同。承建商商负负责项目工工程程的设计和和建建造，通常常与与项目公司司签签订固定价价格格的总价承承包包合同。项项目目公司可要要求求承建商带带资资进入项目目，建建设款项的的支支付可根据据事事先签订的的协协议，在项项目目有现金流流入入的时期内内分分期支付。跟跟跟承建商签签订订的合同一一样样，在合同同内内实现约定定，设设备款的支支付付在项目有有现现金流入的的时时期内分期期支支付。（6）项目公司司在老年年地产建成成后后与营运方方签签订营运合合同同；老年住住户户与营运方方签签订租赁合合同同。在老年年地地产项目建建成成后，老年年住住户并不直直接接与项目公公司司签订租赁赁合合同，而是是与与老年地产产的的管理营运运方方签订租赁赁合合同。这样样便便于项目公公司司和营运公公司司各自的分分工工和管理，项项项目公司更更可可以成为监监督督方和管理理方方。（7）保险公司司。保险险公司是分分担担项目风险险的的重要一方方，项项目融资的的巨巨大资金数数额额以及未来来许许多难以预预料料的不利因因素素，要求项项目目各方准确确的的认定自己己面面临的重要要风风险，并未未他他们投保。3、BOT建设设老年地地产的优点点对于那些建设资资金金短缺而又又想想尽快实施施工工程项目、通通通过进入私私人人投资来提提高高服务效率率和和降低服务务成成本。民间间资资本的加入入，可可以提高企企业业经营效率率，提提高资本增增值值能力。采采用用BOT项目融资大大规模的建建设设老年地产产，可可以考虑创创立立统一的品品牌牌，建立统统一一的物流配配送送中心，建建立立自身的物物业业管理公司司和和医疗救护护中中心。采用BOT项目融资方方式建设老老年年地产，采采用用银团贷款款，降降低了单一一的的银行的风风险险，另外，在在在BOT项目融资中中，有保险险公公司的介入入，也也可以分散散项项目各方的的风风险。4、BOT建设设老年地地产的劣点点采用BOT模式式建设老老年地产，需需需要的相关关条条件较多，需需需要大量的的沟沟通和协调调工工作。（1）需要政府府的支持持。（2）需要银行行、保险险公司的介介入入。（3）回收期较较长的特特点使一些些资资本，不愿愿意意介入。（4）因沟通和和协调的的工作很多多，使使交易成本本较较高。4．国内养老地地产案例例4.1康疗型4.1.1台湾湾·长长庚养生文文化化村（变相出出售+持有经营）项目关注点：中中国国传统文化化打打造的集养养老老、度假、健健健康的中和和度度假村高质量的医疗与与健健康服务；完善的社区配套套与与丰富多彩彩的的生活模式；业态丰富，多种种经经营项目并并存存；产品特色用地性质非居住用地规模总占地34公顷顷，其其中绿化休休闲闲场地17公顷，总规规划4000户产品以7层楼房为主主，一房房一厅约46平米、一房房两厅约73平米功能体系（1）集养老、医医疗、生生活、娱乐乐等等功能于一一体体；（2）依托长庚庚医院提提供专业的的高高智力健康康咨咨询和医疗疗服服务；（3）银发学园园、社区区活动中心心，组组织丰富多多彩彩的社区活活动动；（4）完善的社社区功能能，包括超超市市、银行、书书书店等。客户入住客户：年满满660岁的老年年人；游客：13以上上运营主体台塑集团，不用用政政府补贴，接接接受慈善机机构构捐助盈利模式住房出售：土地地为为政府福利利划划拨，出售售使使用权，到到不不住时须交交回回村里作为为捐捐助。住房出租：分长长住住与试住体体验验。长住服服务务还包含健健康康照护、紧紧急急救护、公公共共设施维修修、社社团活动等等服服务。养生体验营：为为期期两天一夜夜的的体验之旅旅，13岁以上人士士均可参加加。场地出租：提供供多多功能会议议场场所，可供供企企业教育训训练练、研讨、演演演戏、学术术文文化交谊等等活活动使用。总体规划园区生态动植物养生文化村户外外公公园占地约约十十五公顷以以上上，在动物物生生态部份目目前前有鸟类二二十十三种；植植物物种类目前前具具有二百四四十十一种原生生种种，园区植植物物具有五百百种种以上。农园区使年长者接近大大自自然，动手手种种植栽、观观看看自然，藉藉由由自然环境境资资源让心灵灵回回归大地。农农农园面积约960，可供70单元之承租租菜圃及15单元轮椅者者栽植区，每每每单元面积积约约为1.5坪（5m/L××1m/w），农园区区并设有工工具具室、瓜果果架架、洗涤区区及及厕所。果园区配合季节性栽种种各各种水果，提提提供住民采采果果及观果的的乐乐趣，如元元月月份有橘子子、三三月有莲雾雾、四四月有桃子子、六六月份的杨杨梅梅、七月荔荔枝枝、八月有有龙龙眼、九月月份份有柚子、十十十月有咖啡啡等等水果，及及四四季生长之之金金桔、柠檬檬及及香蕉等共共二二十二种水水果果。公共活动区设有活动大草坪坪面面积约420坪，并设有有一座工作作坊坊，提供户户外外教学及举举办办活动之使使用用。儿童区区及及运动场区区面面积约2,215坪，设有儿儿童游戏场场、篮篮球场、网网球球场、体健健活活动区等各各一一座，及两两座座槌球场供供住住民活动使使用用。住宿条件“长庚模式”借借鉴（1）高质量医医疗及健健康服务：：提提供针对老老年年人医疗及及养养生健康服服务务，满足了了长长者最根本本的的需求，是是长长庚模式的的基基础所在。养生村内的健康康服服务内容包包括括：A．设立社区医医院，提提供居民特特约约门诊、康康复复及照顾护护理理等医疗服服务务；B．定期健康检检查、防防疫注射与与体体能检测；；C．配备专业人人员，提提供周详用用药药管理服务务；；D．规划居民个个人健康康计划，并并提提供养生处处方方；E．建立个人健健康资料料库；F．设置全天候候监控中中心并结合合长长庚医疗体体系系，确保高高效效率的紧急急医医疗救护功功能能；G．定期举办健健康讲座座、养生咨咨询询等。医疗服务医疗服务日常养生社区医院个人健康资料库长庚医院全天候病房监控养生讲座（2）丰富多彩彩的日常常生活：尊重重老年人的的心心理需要，打打打破传统养养老老院的住院院式式生活，替替长长者规划了了丰丰富多彩的的各各类活动。尊尊尊重老年人人的的人格需求求，开开设老年大大学学及老年人人打打工等项目目。文化村生活总汇汇：：A．运动养生（太太极拳拳、乒乓球球、台台球等）；B．娱乐交谊（麻麻将、棋棋类、卡拉拉ＯＯＫ、电影影欣欣赏等）；C．艺文技艺（书书法、绘绘画、音乐乐、戏戏曲等）；D．民俗活动（春春节、元元宵、端午午、中中秋等节庆庆活活动）；E．宗教活动（禅禅修法法会、礼拜拜弥弥撒、回教教聚聚会等）；F．村内绿地广广阔，甚甚至还可提提供供种菜的菜菜地地；G．村里还拥有有完整的的社区功能能，设设有超市、银银银行、书店店、图图书馆、餐餐厅厅、体育馆馆、水水疗池等；H．如有家属来来探访，也也有招待所所可可供住宿；I．村里还提供供有偿工工作，老人人如如有园艺农农艺艺指导管理理、简简易水电维维修修等专长，都都都可通过为为大大家服务而而按按劳取酬；（3）多种经营营项目并并存：除了针针对老年人人长长住的各类类服服务内容外外，长长庚亦含有有多多种经营项项目目。一方面面丰丰富了文化化村村的产品线线，另另一方面对对文文化村的宣宣传传多有裨益益。经营内容包括：：A．长者试住服服务；B．场地出租；；C．旅游观光；；D．二天一夜体体验营；；体验营项目：a．生态园区拓拓印健走走；b．穴位按摩舒舒压好眠眠；c．星光迎宾舞舞蹈同乐乐；d．自我体能区区位检测测；e．学习养生经经穴健康康操；f．参观台塑企企业文物物馆；g．住宿双人景景观家庭庭房；h．品尝养生风风味餐（圆圆桌晚餐）；；；i．游村、烘焙焙、法师师滚球活动动；；4.1.2上海海·亲亲和源（变相相出售+持有经营，专专业养老服服务务提供商）项目关注点：运营模式会员制制加加管理费，无无无产权；聘请专业的医疗疗康康健方面的的运运营团队；；优秀的运营服务务（作作为运营服服务务输出商已已正正式签约万万科科幸福汇项项目目）；上海亲和源占地地883680㎡，总建筑筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包包括12栋公寓，以以及酒店、会所、怡怡养院、配配餐餐中心、商商业业街、管理理及及活动中心心。公寓：8栋7层层楼楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店店，电梯均均为为医疗电梯梯。公公寓建筑面面积积分为58平米、72平米、120平米三种户户型。精装装修修全配置，直直直接拎包内内住住。室内外外采采用无障碍碍化化设计。盈利模式会员制+自身资资产产升值的运运营营模式收费模式会员制不记名卡，永久久权权限，可继继承承与转让，会会会员费75万，年费标标准分别为2.98--6.98万。记名卡，终身有有效效，会员费45-88万，年费2.38万。产权房，50年年产产权购买，2万元/㎡，年费2.38万。客户定位高端客户，平均均年年龄70岁以上基础配套公寓、酒店、商商业业街、医院院、会会所、配餐餐中中心等功能能齐齐全，主打打管管家式服务务。医疗配套设有9000多多平米的的颐养院，提提提供300多张床位。与与与上海市三三级级甲等医院院对对接，由专专业业医疗机构构派派出团队进进行行管理，日日常常疾病院内内诊诊治，重大大疾疾病由转车车送送往对接医医院院。另设8000多平米的健健康会所，聘聘聘请国际知知名名上海美格格菲菲康健管理理公公司进行管管理理，提供日日常常健身、康康复复护理服务务。园区规划图园区功能布局图图4.1.3北京京·太太申祥和山山庄庄（持有经营营）项目关注点：中中国国传统文化化打打造的集养养老老、度假、健健健康的中和和度度假村推行会员制新型型养养老模式的国国际敬老院院；；采用中国传统古古典典建筑形式式和和传统的中中医医医疗饮食食文文化，与养老老事业相结结合合，创立了了中中医药健康康养养生新模式式；；北京太申祥和山山庄庄采用中国传传统古典园园林林建筑，集集养养老、康体体、娱娱乐、餐饮饮、住住宿、医疗疗为为一体的大大型型综合性服服务务机构，是北京市为为侨服务定定点点单位，连连续续三年被评评为为北京市文文明明敬老院，已已已通过ISO99001、ISO144001管理理体系认证证，是是北京市首首批批中医药文文化化旅游示范范基基地。北京太申祥和山山庄庄是全国首家推推行会员制制新新型养老模模式式的国际敬老老院，会员员老老人可享受受优优惠价位及及为为其提供的的各各项服务。特点集综合养生、会会议议、餐饮等业态态为一体的的度度假村土地获取采用租地模式，运运营成本较低低规模占地：10万，总总建面：6万运营模式持有运营收费模式会员费20-5500万，1-3年内无月费费，餐饮、医医医疗等服务务需需自费客户定位中端养生、度假假客客户建筑形态中式古典风格，双双层围合公寓寓基础配套房间设应急呼叫叫系系统；每天专人打扫卫卫生生和护理；餐饮中心；学习健身区域；；社团活动丰富；；康乐中心为星级级宾宾馆；医疗特色太医馆：定点医医疗疗机构、中中医医为主，会会员员可享受一一年年两次免费费体体检，常规门诊会会员可免挂挂号号费，会员销售优优惠费率。4.1.4北京京·燕燕达国际健健康康城（持有经经营）燕达国际健康城城，总总投资约130亿元人民币币。分两期期建建设，一期期工工程已于2007年9月动工，20010年12月1日全面开业业运运营。燕达达国国际健康城城共共分六大版版块块：燕达国国际际医院、燕燕达达金色年华华健健康养护中中心心、燕达国国际际医学研究究院院、燕达医医护护培训学院院、燕燕达国宾大大酒酒店、燕达达国国际医学院院。燕达国际医院：：是是一所按照照中中国卫生部部三三级甲等综综合合医院标准准设设置，集医医疗疗、科研、教教教学于一体体的的大型综合合性性医院，在在设设置50个临床医技技科室的规规范范下，为方方便便患者整合合成成了18个中心。床床位设置3000张，其中医医