长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议的营销报告

长沙中顺心星国际大厦项目定位产品建议的营销报告写在前面的话在前沿，我们需要领跑的勇气；在市场，我们需要搏击的智慧；在酒店、写字楼、公寓的自我中，我们需要祭旗；任他风起云涌，我自岿然不动；原顺于此，凯旋而归！项目区位：省府旁，长株潭融城核心本案位于芙蓉南路和电力路交汇东南角紧临湖南省政府、天心区政府机关大院两型社会改革区，长株潭融城核心区域区域是长沙乃至湖南唯一的集CPD、CAD、CBD、CLD、CED、CHD于一体的政治、文化、商务、金融、酒店、会展以及生活中心。CPD核心地段，财经与行政融合的绝版区位4项目指标占地：25385.09平米项目组合规划：

五星级酒店+写字楼+公寓+商业等配套设施总建面：124060平米，其中酒店：30000-35000平米，200间客房，但其他公寓可返租写字楼：22000平米左右公寓：25000平米左右商业配套:12000平米左右层数：均21层规划用途：商业建筑密度<=36%容积率<=5.5绿地率>=35%车位：约700项目资源及配套交通配套：中华第一路—芙蓉南路，地铁一号线，长株潭轻轨，交通核心区；行政资源：天心区政府、湖南省政府，具备强势行政配套资源；环境资源：天心区政府80亩湖泊花园、芙蓉南路两厢绿化带、省政府山体水景公园、天心生态新城等绝无仅有的生态配套资源；其他：省文化公园、科技馆、文化馆等湖南首席商务生活中心湖南总部基地，行政官邸项目现有定位S（优势）：S1、位于长株潭融城核心区S2、昭示效果及交通状况均良好S3、临靠省政府，行政资源的强势支撑S4、物业自身的顶级酒店商务配套S5、整体定位的高启和发展商的品牌效应W（劣势）：W1、限高制约，较难树立区域标杆的鲜明形象W2、目前配套较为不足，片区商务氛围未树立O（机会）：O1、片区商务配套稀缺性O2、未来政府政策的支撑（城市南拓，天心免税等）T（威胁）：T1、中心片区商务体系齐全对项目形成极大压制T2、片区未来将有中信新城等众多商住项目出现，存在一定竞争威胁本案SWOT分析中投入高形象高回报根据项目质素、市场分析和机会研判，对于本项目，中原认为，应该秉着以下原则，对整个项目进行思考和定位中原目标：价格目标：写字楼10000元/㎡，公寓7000元/㎡；销售量：写字楼（约为2.1万㎡）销售80%，公寓（约为2.5万㎡）销售95%；销售周期：10个月；回款目标：3.34亿中投入高形象高回报为什么要中投入？因为我们必须有效规避市场风险InvestmentRisk风险研判12风险研判：长沙办公物业发展的阶段萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段驱动因素表现形式客户特征产品特征客户关注点办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项/

商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置/价格/交通/

使用成本追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业/初具规模的企业商务公寓为主，部分写字楼位置/配套/硬件/

商务氛围需求多样化，注重品味和形象多样化各种类型企业写字楼为主，商务公寓为辅地段/服务/软环境/

健康、风景长沙办公物业正处在发展阶段，商务公寓仍居主导地位风险研判：长沙写字楼概况供应据中原调研：热销主力户型面积区间主要为90-150平方（中小型），其次为200-300平方（大企业）；低档物业如ART国际（公寓为主，可改写字楼），价格在4000元/㎡以下；中档物业如城市快线，价格在5500-6000元/㎡之间；高档物业水如华美欧国际、中天广场等高档写字楼，价格≥8000元/㎡；供应情况整体上，长沙纯写字楼供应量有限，2009年基本没有写字楼项目入市；入驻情况

与其地理分布特点相关联。中心板块物业因商业气氛浓厚，人气高，其入驻率最高，达到了90%以上；紧挨中心地段的区域入驻率仅达50%；入驻率最低的为省府板块，省府南迁虽会将经济中心南移，但仍处于发展阶段，入驻率仅为20%。风险研判：长沙写字楼概况项目名称销售价格入驻率销售率备注中天广场12000元/平方20%35%只引进高端企业华美欧国际8100元/平方35%70%——顺天财富中心已售完90%———亚大时代不卖只租80%———中隆国际已售完90%———湘域中央已售完60%———标志商务中心已售完0—2009年4月降价销售，6900元/平米

2008年之前入市的商务楼基本售罄，且入住率较高；新入市的顶级商务楼销售较差，且入住率均不高。15风险研判：升级的商务品质需求周期较长未来几年，长株潭将是中国发展最快的区域之一，从长远上看，将极大升级长沙的商务品质需求；但是短期内商务办公提升空间仍然有限。长沙作为两型社会建设综合配套改革试验区的发展正式进入国家的重大战略布局，中部崛起的双核心之一。

从长远上看，将有一大批湖湘本土企业和外来及外资品牌企业入住两型特区，带来大量及高品质的商务需求。但从短期来看，整体经济对商务空间的提升有限，高端商务楼宇的投资周期拉长。16风险研判：长沙写字楼区域分布长沙市写字楼分布：以芙蓉广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区，延伸到韶山路等其他主干道。星城南拓，省府南迁，长株潭融城，长沙商务区向南扩散，但真正商务氛围的成熟，仍待时日。

长沙商务区仍然在五一路和芙蓉路的核心区，省府片区处在起步阶段17风险研判：项目周边商务楼分析项目周边以商住楼为主，整体商务氛围尚未建立；BOBO天下城、和庄、鑫远杰座、标志商务中心、红星国际星城等具有写字楼功能的楼宇，除了标志商务中心外，其他均是商住两用，整体品质低下。片区商务处在起步阶段，整体品质不高当前，长沙顶级写字楼处于稀缺状态，他是长沙经济的发展阶段使然；位居省府片区，本案拥有稀缺的行政和生态资源。但是对于习惯了五一路CBD核心区的众多企业，省府板块仍然是一个尚未成熟、有待开发的商务处女地；作为两型特区的核心，长沙近年的经济表现给众多企业信心，未来的发展同样让人期待。但是近几年内，经济发展带动长沙商务服务体系的升级和需求仍然有待时期，周期发酵还需等待。

——市场、片区、需求的不确定性和较长的周期性决定了我们的谨慎，我们必须：以中等投入，获取这种不确定性的掌控权！那何谓中投入？中原认为：遵循市场、适当超前、人有我有、人无我有针对目标客户，契合市场需求，适当超前创新，做长沙商务的领跑者。Customer客户21运达喜来登21长有期货22浦发行23恒大地产25中粮地产长沙观音谷房地产公司中粮地产北纬28度营销中心26湖南鼎泰环境景观工程有限公司湖南华辰信息技术有限公司27长沙水清木华物业管理有限公司湖南洪明投资有限公司湖南佳兆房地产有限公司28长沙北辰房地产29湖南合和投资有限公司湖南恒丰万骏房地产有限公司30东芝电脑3M中国长沙分公司31运达房地产公司32运达实业有限公司入驻的公司基本上以投资、信息技术、房地产开发、银行等外向型公司为主客户研判：长沙重点写字楼客户研判22客户研判：长沙重点写字楼客户研判湖南国际金融大厦中国银行湖南分行茂华置业湖南绿城投资置业有限公司华菱财务公司长沙市中小企业信用担保有限公司中银保险湖南分公司湖南新化水电恒源公司中国东方资产管理公司长沙办事处鑫丰集团众信资产湖南中科智工贸发展有限公司12F湖南大众原料中心市场、商事株式会社长沙自行车事务所13F伊来克斯、湖南爱建通信有限公司、远东租赁、中英人寿14F长沙湘海时尚之旅商务有限公司、三星电子15F索尼有限公司长沙办事处、埃克森美孚中国投资有限公司16F英美烟草中国公司长沙办事处、湖南神斧集团、长沙房地产开发有限公司17F湖南长株高速公路开发有限公司、湖南龙湖国际高尔夫俱乐部有限公司18F汇丰银行、摩托罗拉电子有限公司长沙分公司19F-20F恒信证卷通城大酒店23顺天国际财富中心顺天财富为芙蓉路板块空置率最低项目；入驻企业以广告文化，投资咨询，贸易流通为主；典型客户：TCL、联想、金浩茶油、顺天集团等客户研判：长沙重点写字楼客户研判湘域中央湘域中央为五一路沿线入驻相对较高的项目；入驻企业以电子科技，贸易流通为主；典型企业：阳光保险、南方建材、深圳康佳、佳能中国、大汉物流等24企业行业超过一半集中于贸易流通领域，其次为电子、科技类，占20%。亚大时代整层客户较少，值得一提的是中信银行长沙分行占据了19楼、24楼、27楼三个整层，亚大时代同时配备会所，分别是国际会议中心和健身房。典型客户：夏普、和黄、西门子等客户研判：长沙重点写字楼客户研判中隆国际大厦客户多集中于两个行业，投资/策划和贸易流通，比例分别为22%和18%。中隆国际的客户同样很少占据整层或半层，基本为一至两个单位。亚大时代中隆国际25中天广场：招商银行标志长沙商务中心：中国工商银行、有色金属集团等豪庭大厦：中国石油、国家开发银行等；客户研判：长沙重点写字楼客户研判从各写字楼主要客户群体来看，主要以实业公司、贸易、金融、咨询、物流和高科技类企业为主，行业种类丰富；整体客户规模仍以中小企业为主，中大型企业办事处居多；外资企业或国内顶级企业客户有限，但对写字楼配置要求较高，多选择酒店写字楼或金融性机构进行办公。客户研判：长沙重点写字楼客户研判他们关注办公场所的昭示性；他们注重使用率；他们看重公共空间的尺度和装修的档次；他们对面积和户型结构有较高的要求；他们要求设施配置达到较高要求；他们希望办公场所有领先的特色。客户研判：中原华都写字楼成交客户研判在中原成交的写字楼客户中因为地段和升值买单的居于成交敏感点的首位；对于入住办公的关注点相对均衡，对景观配套、装丢、大堂的要求均较高！入住办公关注点ProductMarket产品市场29产品研判：高端写字楼外立面1234561、标志·商务中心2、运达国际广场3、豪庭大厦4、湘域中央5、中天广场6、顺天财富外立面多以玻璃幕墙和隔栅产品研判：高端写字楼配置大堂楼盘高度（m）标志·商务中心4.8m佳天国际4.8m豪庭大厦8m湘域中央3m中天广场15m华美欧国际12m顺天财富7m楼盘装修标准地面墙面顶部装修档次标志·商务中心石材墙纸简单艺术吊顶较好佳天国际玻化砖玻化砖涂料一般豪庭大厦大理石局部石材大幅油画复合板较好湘域中央高级玻化石或大理石高级玻化石或大理石复合艺术吊顶较好中天广场高级石材、优质地砖石材、玻璃、不锈钢复合艺术吊顶较好顺天财富石材玻化砖玻化砖一般31产品研判：高端写字楼配置电梯楼盘品牌标志·商务中心thyssenkrupp佳天国际三菱豪庭大厦thyssenkrupp湘域中央thyssenkrupp中天广场OTIS顺天财富三菱长沙高档写字楼一般采用进口品牌电梯，但轿厢装修无档次。32产品研判：高端写字楼配置休憩空间楼盘休憩空间标志·商务中心无佳天国际无豪庭大厦无湘域中央无华美欧国际每两层一空中花园中天广场空中廊桥商务会所运达国际广场第六层全架空，使用功能为花园会所顺天财富无休憩空间等软环境目前市场上产品配置较少；新近商务楼产品多设置了休憩空间33产品研判：高端写字楼的亮点打造项目名称亮点中天广场1、大面积落地玻璃2、空中连廊的商务会所3、架空网络地板系统4、双层中空LOW-E玻璃幕墙窗5、写字楼品牌企业优化进驻华美欧国际1、创意LOFT空间设计2、直饮水系统3、双层空中花园顺天财富中心1、入市时，长沙高端写字楼引领者2、一流的客户3、深圳中行-品质物管亚大时代1、空中会所2、直燃中央空调3、人机联防安保系统4、IDD直拨电话5、直饮水6、高速电梯系统中隆国际1、电子巡更系统2、大堂舒适的装修风格3、宽景式开间布局，光线充足湘域中央1、蒂森克虏伯电梯2、大幅中空深色玻璃幕墙3、消防栓灭火系统4、大幅度开间设计利用率高标志·商务中心1、蒂森克虏伯电梯2、华天酒店全程管理34典型项目：中天广场长沙核心区高端写字楼典型性代表；物业组合：写字楼+行政公馆+国际公寓35典型项目：中天广场项目定位高，品质感强；内部硬件投入相当高，空中廊桥商务花园、会所；长沙甲级写字楼首家采用网络地板；开发商品牌；规模体量（公寓、行政公馆、写字楼、商业街）；借鉴之处：活动营销（多与媒体互动），提升产品知名度与美誉度；写字楼营销推广上运用“借势”，借引进“500强企业”-招商银行的势（如右上角报广示意），带动客户消费信心；产品形式丰富，户型配比适合各类市场上主力消费群体需求；产品“软件”投入大，如物业增值服务、整体形象包装等等。集公寓、办公、酒店、商业于一体的省府标志性建筑A座：4.2万㎡五星级酒店及写字楼1层至4层：华天艺术主题酒店大堂及配套商业；5至16层：A区/甲级五星级酒店写字楼

B区/华天艺术主题酒店客房。B座：4000㎡商业楼1层：新一佳超市配套商业、麦当劳、肯德基基及其它品牌；2层：商业；3层：大型会议中心、商业。C座：1.4万㎡CEO行政公馆50-110㎡灵活多变户型设计，五星级酒店豪华装修标准，品质卓越。D座：2.6万㎡国际公寓35-78㎡一房与两房设计，华天五星级酒店服务品质。区域类似项目：标志·商务中心37户型面积313.79㎡319.76㎡385.84㎡407.46㎡在售面积合计7134.25㎡户型配比25%，5套25%，5套25%，5套25%，5套套数合计20套售价6900元/㎡（如若送公寓按7600元/㎡计）区域类似项目：标志·商务中心写字楼物业构成情况38行政公馆物业构成情况3-12层平面图13-18层平面图户型面积A户型60.06㎡B户型55.39㎡C户型56.50㎡D户型59.78㎡E户型54.60㎡F户型114.49㎡G户型112.05㎡可销面积12741.34㎡户型配比21.28%40套21.28%40套21.28%40套8.5%16套8.5%16套12.77%24套6.38%12套套数合计188套售价均价6000元/㎡，优惠：95折或直接返祖三年即76折区域类似项目：标志·商务中心39区域类似项目：标志·商务中心标志·长沙商务中心以超前定位，契合区域发展，成功在省府片区开辟稀缺性商务综合项目；但是由于区域发展成熟度不够，以及项目产品户型单一，与产品定位的软性增值服务投入不够，同时缺乏与目标客群对应的有效推广，项目几经降价，项目溢价值提升有限！立足市场，我们必须做到“人有我有”引领市场，我们应该做到“人无我有”，那如何做到“人无我有”，引领长沙市场呢？Reference借鉴借鉴案例：NEO企业大道

NEO（NewEnterpriseOffice）企业大道，由A、B、C三栋塔楼及大型裙楼商业组成，涵盖国际甲级写字楼，高端商务公寓以及现代商业等多元业态，为企业提供全新的商务办公及生活体验。专属服务顾问世邦魏理仕，联合绿景集团打造“翡翠”物业服务，为NEO企业大道度身打造高端物业管理服务、顶尖的全球化软性支撑平台；TowerA将以273m的高度成为深南大道沿线下一个商务地标。1）超高入户大堂设计超高商务大堂设计，层高14.25米，强化室内空间开敞通透感，气派典雅，印证企业身份2）超高速电梯：5米/秒一期采用18部国际品牌迅达高速电梯，结合电梯群控系统、直通系统，实现提高垂直交通效率的目的；在二期电梯运行速度是5米/秒，只需35秒即从底层达42层顶楼。3）空调装备：VRV空调+新风系统4）无线网络信息化基础设施齐备，无线网络覆盖大堂等公共区域。5）双层中空LOW-E玻璃幕墙6）行车大堂7）绿色中庭，双空中花园借鉴案例：NEO企业大道超高配置典型案例：诺德金融中心项目名称：诺德金融中心位置：福田中心区福中三路宗地面积：4980.05建筑面积：92648平方米楼层状况：地上38层、地下4层、高度为193.2米标准层：1900㎡分割面积：低区124-260㎡，中高区200-473㎡物业管理公司：深圳诺德物业管理管理费：16.00元/平方米建筑单位：中铁建工集团建筑设计单位：方佳建筑设计公司、陈世民建筑师事务所

典型案例：诺德金融中心1、双层中空LOW-E玻璃，2.8m×1.6m单元式落地景观幕墙；2、4.2米层高，以卓越空间尺度彰显价值；3、2.8米超高欧码轿厢，国际原装；4、西蒙六类布线系统，10000兆网络带宽，光纤接驳至桌面；

5、125m2最小单位，24小时中央空调能量型计费系统；6、100%自由布局，网络架空地板7、物业管理：引进香港仲量联行物管，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务。项目位置：中心区占地面积：5917.30平米建筑面积：93730.00平米绿化率：20%楼层状况：35层总户数：207通过花园，将一层分割为1/4双卫生间高区空中花园通过花园，将一层分割为1/2，各自独享中低区空中花园典型案例：安联大厦“肺空间”、人性化生态化办公赠送空中花园，各单元独立办公以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。

典型案例：安联大厦深圳顶级写字楼配置：项目名称诺德中心安联大厦国际商会中心大中华国际交易广场金中环商务大厦凤凰大厦新华保险大厦规模42层35层58层44层48层29层29层楼体高度193m150m216m209m178m100m98m总建筑面积92648㎡93730㎡133595㎡310633㎡130000㎡110000㎡58000㎡办公面积68957㎡62008㎡98455㎡11000㎡75000㎡35000㎡41538㎡商业面积3000㎡9000㎡8051㎡85000㎡3882㎡15000㎡4409㎡容积率18.615.8313.8——14.447.2815.7实用率75％70％69％-76％77％70％71-73％68%产品面积区间(㎡)120-500㎡470/560/103080/130/300/5001100/1600最小120120/130/175176-293主力产品间隔(㎡)150/300470/56080/130/3001100/1600——120/175176/200/280/293标准层高4.2m3.95m3.6m10-38层：3.6m39-43层：5.4m3.7m3.25-3.8m3.6m标准层净高2.8m2.7m2.7m2.62.72.5-2.6m2.8m大堂层高12m16.5m18m——16.5m1号楼14.2m2号楼5.85m——电梯品牌进口富士达进口三菱进口三菱原装日立芬兰通力芬兰通力原装日立电梯数量客用13台，2台消防电梯,3台商业电梯客用12台，2台消防用梯客用16台，2台消防电梯,群楼7台——客梯16台消防电梯2台14台7台客梯，2台消防梯，1台无机房梯电梯速度6.0m/s4.0m/s5.0m/s2.5m/s2.0m/s2.0m/s2.5m/s空调系统分户式中央空调集中式中央空调分户式中央空调独立计量变频中央空调分户式中央空调1号楼为中央空调分户中央空调运行方式24小时供冷限时供冷：周一至周五8:00-18:0024小时供应24小时24小时供应24小时供应24小时供应停车位4004135001100470500188物管公司香港仲量量行（顾问）第一太平戴维斯（顾问）荣超物业管理第一太平戴维斯（顾问）发展商第一太平戴维斯（顾问）戴德梁行顾问管理费（元/㎡·月）16191618161612发售时间2005年6月2004年9月2002年6月2005年9月2005年9月2005年10月2004年5月ProductConfiguration产品打造50产品打造：外立面&风格酒店/写字楼的外立面是物业的第一形象，本案是省府片区的地标建筑，但外立面形象并不突出，和项目地标性建筑的象征意义不相匹配。51产品打造：外立面&风格外立面在酒店及写字楼中的作用;符合建筑物本身的功能需要;是一种文化的特征;它是写字楼的“脸面”;中原建议项目外立面必须独具风格、极具征服感，能产生品质感和冲击力。产品打造：外立面&材质玻璃幕墙+石材百叶纯玻璃幕墙玻璃幕墙＋金属百叶玻璃幕墙+铝合金板中原建议采用：双层中空LOW-E玻璃幕墙，冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，同时可减少光污染。53产品打造：外立面&灯光亮化利用夜间照明体现建筑外型与结构美

——灯光就是建筑的灵魂市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。建筑灯光亮化不可以影响建筑的白天景观物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态变化光色；光色方面建议采用：黄、白两种光色选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全选择智能控制照明方式，可以节电在20~50%以上。54产品打造：写字楼公共空间&大堂门面的大气是企业身份的象征，提升大堂形象可有效提升项目档次认知；建议本案设计达到国内一线城市高端写字楼标准，高度12-15米，面积在800-1000㎡大堂的形象档次和空间感是客户最为关注的产品要素；建议高度为12-15米，面积为800-1000㎡；地面为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，设置高档吊顶；充分利用天心区政府的80亩湖泊花园，室外环境室内化，创造办公与大自然融合的灰度空间。电梯厅55产品打造：写字楼公共空间&电梯厅电梯厅展示写字楼的品质，档次和人性化是电梯厅必备的，一天的上班从电梯厅开始！建议利用亚光无指纹不锈钢作为电梯厅的主装饰面，体现定制化的高档同时易于后期物管清洁维护；56产品打造：写字楼公共空间&公共卫生间细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；预备4个蹲位以上的空间。卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。容易忽略的顶级写字楼细节——卫生间细节之处体现品质高低57产品打造：写字楼公共空间&休憩空间原有产品设计中，缺乏休憩空间，这与项目的定位和档次是相背离的；中原建议通过建筑排布的变化，增加一些公共空间，如露台、花园、挑高阳台等休憩空间；建议公共空间充分考虑项目的景观资源即天心区政府湖泊花园或省政府的园林景观。可供休憩的花园或露台58产品打造：写字楼公共空间&停车场地下停车场的地面和墙面处理工艺，从细节显现项目品质；便利、人性化、智能化的停车系统。人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径，同时电子显示屏显示当前泊车状况。59产品打造：写字楼配置&电梯楼盘名称楼层电梯数量电梯品牌载客量轿厢高度内部配置NEO企业大道4218瑞士迅达18人—配LCD诺德中心3815日本富士(原装进口)—2.8米配LCD航天大厦3211德国蒂森(原装进口)—2.6米配LCD国际商会中心5318日本三菱(原装进口)18人—配LCD华润大厦289瑞士迅达(原装进口)22人2.8米—国际品牌、品味内饰建议采用国际品牌电梯，并原装进口，彰显项目档次；轿厢高度2.6米，内精装修，契合项目档次和企业形象；采用电梯智能群控系，实行客货分离，层级分离，部分电梯直达停车场；建议增加1部电梯，共五部电梯，其中一部单层电梯，一部双层电梯，一部货梯，两部直达停车场的综合梯。60产品打造：写字楼配置&中央空调、新风系统分户计量、独立新风系统项目名称空调品牌类型特点NEO企业大道世界领先的VRV空调24小时分户运行，独立计量设置匹配的特有国际标准的新风量——30立方米/小时/人安联大厦大金VRV、约克1-4层，约克中央空调，33-35层，大金VRV冷暖空调5-32层，约克中央空调预留分体空调室外机位置诺德中心特灵24小时全天候空调分户计量技术，独立开关航天大厦麦克维尔中央空调分户计量独立的新风系统新华保险大厦开利中央空调分户计量独立的新风系统中央商务开利中央空调分户计量独立的新风系统以节能高效为设计制冷方式的设计出发点：品牌—性能和使用寿命的核心保障结合客户心理品牌认知，建议选用知名品牌空调；计量方式的优化是节能全面体现的关键环节，分户电费计量方式；健康办公的有利保障——新风系统：新风系统已经成为品质写字楼的象征。产品打造：写字楼产品分割131.04C区B区A区根据项目定位、品质和后期的销售要求，结合中原发达地区及长沙市写字楼市场和客户需求的实际情况，中原建议将楼层划分为A、B、C三个区。

具体分区划分及各区单元面积划分如下：分区楼层最小单元面积区间C区16~21整层销售B区11~15半层销售A区4~10100~300㎡产品打造：写字楼产品分割A区：4-10层面积分割保持空间的自由组合，满足多种客户的不同需求;本分割仅供参考，具体面积及布局将随整体建筑设计的的改动而变动。B区：11-15层面积分割63产品打造：CEO公寓公共空间作为CEO国际公寓，大堂同样需要展现项目的尊贵与大气大堂的形象档次和空间感是客户最为关注的产品要素；作为公寓，项目大堂档次可以略低于写字楼建议大堂高7米，现代简约风格；充分利用天心区政府的80亩湖泊花园，室外环境室内化，创造办公与大自然融合的灰度空间。64产品打造：CEO公寓配置电梯间、电梯、中央空调、独立新风系统等一系列产品配置达到写字楼配置要求；彰显CEO公寓的尊贵和大气；以备作为写字楼使用。65产品打造：CEO公寓产品分割本案公寓作为高端写字楼的CEO官邸，建议面积不应分割过小；由于本案的高品质和高配套的产品的打造，部分公寓产品将转换为商住；综合以上因素，中原建议建议取消32.8/36.4平米产品面积段，进行组合；形成的产品面积组合，同时保持公寓分割的自由组合。产品打造：服务物管水平直接影响物业保值升值空间。国际知名品牌客户认知度更高。建议项目引进国际顶级物管公司如：仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等作为本案的专门物管公司管理。提升项目的整体档次利益点：借助顶级物管品牌给予客户使用物业的信心，以及对物业保值增值的信心。满足高端产品营销推广的必备指标。国际百年管家物业，助企业发展无后顾之忧产品打造：生态特色契合天心生态新城建设；建筑与城市进行有机融合，打造出更加宜居的生态城区；裙楼屋面商务生态花园巧妙借景天心区政府公园和省府公园产品打造：信息网络网络架空地板，100%自由布局；西蒙六类布线系统，光纤网络接驳至桌面；

无线网络信息化基础设施齐备，无线网络覆盖大堂等公共区域

开启长沙首个无线覆盖商务楼宇。闭路电视监控系统单元首层大堂、每层走到转角及小区主要部位设置摄像头24小时监控。区域周界防范系统采用红外探测手段，对周边围墙非法翻越进行24小时不间断监测，及时干预。电子巡更保安系统在小区适当位置设置巡更站，保安人员定时定点巡逻，保证业主生命财产安全。产品打造：细节建议&智能安保系统产品打造：商业裙楼商业的打造应和项目的定位和档次相匹配；建议引进顶级餐饮或休闲设施，提供专业配套服务；建议设立顶级商业橱窗，以顶级奢侈品专卖为主，打造最具品味和档次的商业配套。产品特色产品打造上，长沙市场拥有的，我们必须拥有；长沙市场稀缺的，我们择其配置，控制投入的同时，突出项目的亮点；本案选择其中四项，作为项目的引领长沙的亮点：挑高空中景观花园；独立新风系统；长沙首个无线覆盖商务楼宇；首个写字楼光纤网络体系。中投入，如何做到高回报？我们必须拥有高形象73锁定一流客户通程大酒店：汇丰银行中天广场：招商银行标志长沙商务中心：中国工商银行、有色金属集团等豪庭大厦：中国石油、国家开发银行等；本案的客户锁定犹如：客户锁定：极具国际视野或政府背景的本土品牌企业和外资品牌企业树立高端形象为极具国际视野或政府背景的本土企业和外资品牌企业打造国际顶级5E总部商务服务体系

EBL：重要的商务区EB：有品位的建筑EF&S：超一流硬件设施与服务ET：出众客户EPB：纯商务一座两型特区核心区的新地标他应该是：一个国际化财富的象征他应该是：一座引领中部崛起的商务标杆他应该是：国际视野生态办公在这里运筹帷幄决胜三湘在这里高回报必须拥有高形象营销上如何打造我们的高形象呢？F(Features/fact):产品本身的特性/属性A(Advantages)：相对于竞争对手产品的优势B(Benefit/value)：产品带给用户的利益/价值FABB：大标题（广告词）A：支撑大标题的付标题F：支撑A的素材定义FAB使用FABFAB定位模型核心竞争力打造原则：F(Features/fact):A(Advantages)B(Benefit/value)客观价值表现（显性价值）高品质感建筑立面品质占有尊贵感内部配套完善配套占有安全性/资源性主观价值营造（隐性价值）融城中心，未来投资价值区位占有便利性未来片区配套发展潜力交通占有虚荣心整体住居环境的优异环境占有唯一性核心价值（市场价值）升值潜力＋资源占有项目的核心价值优势在于区域升值潜力和独一无二的资源占有，因此，本项目的核心竞争力将围绕核心价值进行塑造。项目FAB价值体系：升值潜力+资源占有核心竞争力区位潜力资源占有深化强化区域价值+资源占有的核心竞争力本项目营销策略的方向一个极具国际化和昭示性的案名天极CEP财富中心案名建议一天极象征地标意义，财富意味无限升值的潜力，在省府旁，地标和升值是本案带给客户的核心价值体系。

整个案名大气，充满国际化色彩，极具张力和感染力！一城一极一天下WORLD（沃德）中央广场案名建议二世界中央广场，凸显项目的核心位置和无可替代的魅力；提供国际化和升值力的预期。沃德是交通银行私人理财中心的“别称”，与金融巨头结缘，成就项目品质。世界之心，无限增值两条有效的营销通路事件营销+体验营销事件营销以事件营销为核心，展示项目资源占有，配合各种媒体和推广媒介迅速带热项目。

策划、组织和利用具有新闻价值、社会影响以及名人效应的人物或事件，吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注，以求提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，并最终促成产品或服务的销售的手段和方式。体验营销以体验营销为手段，展示项目顶级品质，提高客户信心

体验营销是指企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买的一种营销方式。三个最具传播价值的主题传播项目的地标价值：超强的建筑昭示性；绝版的政经核心地段开启两型特区核心区的财富新地标领略国际化运营财经-行政领地的商务传奇主推国际品牌酒店运营管理；一流的国际酒店式管理；坐拥湖南最高财经-新政领地的稀缺位置主推项目的配置和服务体系：一流的品牌品质；人性化的商务空间；全程化的商务服务体系：酒店、写字楼、商务公寓中部5E花园式商务服务体系领跑者四个极具冲击力的事件营销政务核心区的国际顶级5E级办公论坛

举办国内顶级5E写字楼长沙论坛，邀请上海的金贸大厦、北京的国贸大厦、深圳的地王大厦、广州的中信广场等一线城市的运营思路和前景畅想本案的未来发展前景，给使用者和投资者以巨大信心。“中部财富论坛”，两型社会改革的财富增长级未来十年，两型社会新特区将是全国发展最快的区域之一，亦是财富增长最快的区域之一；举办“中部财富论坛”畅谈两型社会改革财富增长极；邀请龙永图作为特邀嘉宾进行中部财富论道；邀请富豪排行榜胡润进行中部财富排行发布会龙永图，前外经贸部副部长，中国入世首席谈判代表，博鳌亚洲论坛秘书长，湖南人政界产业政策发布平台利用政府优势，成为湖南省政府及各厅局发布产业及政策的平台。农业产业，工程机械产业、有色金属产业、烟草产业、汽车产业等重点行业的政府支持和政策的发布平台。免税入住暨大型企业入住签约仪式充分发挥天心区政府免税政策，进行大规模宣传。战略引进国内外知名企业入住本案；

高调举行签约仪式，提升项目档次，增强项目对客户的吸引力和信心度。五个不断制造巅峰的体验大堂开放国际顶级12米超豪华大堂体验—奢侈品展顶级大堂体验开放样板层办公体验：国际化、多功能、无线配套的5E写字楼，长沙盛邀体验样板层国际顶级5E写字楼办公体验国际顶级酒店运营体验在国际顶级酒店入住日，开展酒店体验日，凡是购买本案公寓或写字楼客户均可进入体验。核心区商务新标杆