土地评价与管理-土地经济评价

土地评价与管理—土地经济评价第1页/共126页第四章土地经济评价《土地评价与土地管理》土地经济评价：对土地利用经济效益的评定分等定级估价农用地城镇用地第2页/共126页

不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。土地经济评价的理论基础

土地生产力理论第3页/共126页杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论土地经济评价的理论基础

土地区位理论第4页/共126页农业区位论土地经济评价的理论基础

土地区位理论区位地租市场距离作物A作物C作物B第5页/共126页土地经济评价的理论基础

土地区位理论

付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心第6页/共126页

绝对地租是土地价格存在的根源级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素土地经济评价的理论基础

地租地价理论第7页/共126页

土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础

地租地价理论第8页/共126页

土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的土地经济评价的理论基础

土地供需理论第9页/共126页

自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。土地经济评价的理论基础

土地供需理论第10页/共126页第二节农用地分等与估价

农用地分等定级——根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别《土地评价与土地管理》第四章土地经济评价第11页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理确定指定作物（j）附录1第12页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区内蒙古额尔古纳市、根河市、鄂伦春自治县、牙克石市、阿荣旗、扎兰屯市、扎赉特旗黑龙江漠河、塔河、呼玛、黑河市、孙吴、逊克、伊春市、铁力市、嘉荫I2三江平原长白山地区黑龙江鹤岗市、萝北、绥滨、佳木斯市、汤原、桦川、桦南、富锦市、同江市、抚远、依兰、七台河市、勃利、双鸭山市、集贤、友谊、宝清、饶河、鸡东、密山市、虎林、牡丹江市、林口、海林市、宁安市、穆棱市、东宁、绥芬河市、鸡西市吉林蛟河市、桦甸市、延吉市、敦化市、安图、和龙市、龙井市、图们市、汪清、珲春市、白山市、抚松、靖宇、江源、临江市、长白、通化市、辉南、柳河、通化、集安市……………………第13页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区省

县I.东北区I1大小兴安岭山地区…………I2三江平原长白山地区…………I3松嫩平原区…………I4辽宁平原区…………II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区…………II2冀鲁豫低洼平原区…………II3山东丘陵区…………II4黄淮平原区………………………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………第14页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成I.东北区I1大小兴安岭山地区春小麦、大豆I2三江平原长白山地区大豆I3松嫩平原区大豆、玉米I4辽宁平原区玉米II.黄淮海区II1燕山太行山山前平原区小麦-玉米，小麦/棉花II2冀鲁豫低洼平原区小麦-玉米，小麦/棉花II3山东丘陵区小麦-玉米，小麦-棉花II4黄淮平原区小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花………………X.横断山区XI.西北区XII.青藏高原区第15页/共126页2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素（k）推荐因素：附录2自选因素第16页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子有效土层厚度表层土壤质地剖面构型盐渍化程度土壤污染状况土壤有机质含量土壤盐碱度障碍层次排水条件地形坡度灌溉保证度地表岩石露头状况灌溉水源第17页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值推荐因子因子分级有效土层厚度1级，>150cm,2级，100～150cm，3级，60～100cm，4级，30～60cm，5级，<30cm表层土壤质地1级，壤土2级，粘土3级，砂土4级，砾质土…………第18页/共126页确定指定作物确定分等因素确定不同地区各种指定作物的分等因素质量分（fjk）2.计算农用地分等单元的自然质量分研究实例第19页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》实例：广东省水稻~分等因素~质量分关系表推荐因子因子分级分值有效土层厚度1级，>100cm1002级，60～100cm903级，30～60cm604级，<30cm30表层土壤质地1级，壤土1002级，粘土803级，砂土704级，砾质土50………………第20页/共126页划分分等单元（i）2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级以点带面，面积比重第21页/共126页分等单元划分2.计算农用地分等单元的自然质量分确定指定作物确定分等因素确定指定作物的分等因素质量分确定各单元的分等因素等级确定各分等单元各指定作物的自然质量分（Cij）几何平均，加权平均第22页/共126页2.计算农用地分等单元的自然质量分几何平均法的计算公式为：

Cij=[（∏fijk

）1/m]/100（k=1,2,…,m）其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。加权平均法的计算公式为：

Cij=[∑wk•fijk]/100（k=1,2,…,m）其中：wk

为分等因素的权重附录3第23页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录3：农用地分等推荐因子及其权重因子权重东北区…西北区青藏高原区山地丘陵区平原区…山地丘陵区平原区山地丘陵区平原区有效土层厚度0.3

…0.27

0.28

表层土壤质地0.10.11…0.10.080.10.1剖面构型

0.06…

0.07

0.1盐渍化程度

0.13…

0.11

0.14土壤污染状况

…

土壤有机质含量0.080.06…0.10.070.090.12土壤酸碱度0.050.06…0.040.080.070.09障碍层次

0.04…

排水条件

0.27…

0.2

0.2地形坡度0.23

…0.24

0.24

灌溉保证率0.120.23…0.150.350.120.25地表岩石露头状况0.12

…0.1

0.1

灌溉水源

0.04…

0.04

第24页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》2.计算农用地分等单元的自然质量分1.资料的准备与初步整理查询各种作物的光温生产潜力指数（αj

）附录43.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）第25页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录4：全国各县光温生产潜力指数速查表县名春小麦冬小麦春玉米夏玉米早稻晚稻一季稻谷子马铃薯甘薯安徽安庆03324296535136626750310653福建长汀

01682995204356006120163752甘肃安西

88481200000000广东梅县

02633334405577606860143652河北丰宁

5114303520003975344790吉林临江

43302500002934573760青海班玛

254000000000四川宜宾02053935783815054490175471西藏拉萨

47800000003020新疆乌恰

47403300003394904870…………………………………………………………第26页/共126页查询各种作物的光温生产潜力指数（αj

）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj

）附录5第27页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录5：各种指定作物的产量比系数稻谷小麦玉米马铃薯甘薯小米（谷子）1.001.300.800.200.251.10第28页/共126页查询各种作物的光温生产潜力指数（αj

）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj

）各单元各种作物的标准产量（Rij

）Rij=αj

•Cij•βj

第29页/共126页查询各种作物的光温生产潜力指数（αj

）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj

）各单元各种作物的标准产量（Rij

）标准耕作制度附录1第30页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录1：全国耕作制度分区一级区二级区作物组成复种指数I.东北区I1春小麦、大豆一年一熟I2大豆一年一熟I3大豆、玉米一年一熟I4玉米一年一熟………………II.黄淮海区II2小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟II3小麦-玉米，小麦-棉花一年两熟II4小麦-水稻，小麦-玉米，小麦/棉花一年两熟……………………X.横断山区………………XI.西北区………………XII.青藏高原区………………第31页/共126页查询各种作物的光温生产潜力指数（αj

）3.计算农用地分等单元的自然质量等指数自然质量分（Cij）各单元各种作物的可能产量产量比系数（βj

）各单元各种作物的标准产量（Rij

）各单元的自然质量等（Ri

）标准耕作制度Ri=∑Rij第32页/共126页4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yjmax

）附录6各单元各种作物的实际产量（yj

）各单元各种作物的标准产量（Rij

）第33页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录6：全国指定作物的最大产量作物最大产量（kg/hm2)作物最大产量（kg/hm2)春小麦15200谷子6590冬小麦13100马铃薯13500春玉米15300甘薯20000夏玉米15300大豆4500早稻17100花生5500晚稻17100棉花2700一季稻17100油菜籽3750青稞3750第34页/共126页4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax

）各单元各种作物的实际产量（yij

）各单元的土地利用系数（Klj

）Klj=yij

/yijmax各单元各种作物的标准产量（Rij

）第35页/共126页4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax

）各单元各种作物的实际产量（yij

）各单元各作物的土地利用系数（Klj

）Yij=Rij

*Klj各单元各种作物的标准产量（Rij

）各单元各作物的利用等指数（Yij

）第36页/共126页4.计算农用地分等单元的土地利用等指数各单元各种作物的最大产量（yijmax

）各单元各种作物的实际产量（yij

）各单元各作物的土地利用系数（Klj

）各单元各种作物的标准产量（Rij

）各单元各作物的利用等指数（Yij

）标准耕作制度各单元的利用等指数（Yi

）Yi=∑Yij

第37页/共126页5.计算农用地分等单元的分等指数附录7各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax

）各单元各作物的产量-成本指数（aij

）各单元各种作物的利用等指数（Yij

）第38页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》附录7：全国指定作物的最大产量-成本指数作物最大产量-成本指数（kg/元)作物最大产量-成本指数（kg/元)春小麦34.0谷子3.7冬小麦10.3马铃薯12.1春玉米20.8甘薯4.2夏玉米7.1大豆12.5早稻2.4花生3.0晚稻3.0棉花1.0一季稻4.0油菜籽4.0青稞4.1第39页/共126页5.计算农用地分等单元的分等指数各单元的土地经济系数（Kcj

）Kcj=aij

/aijmax各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax

）各单元各作物的产量-成本指数（aij

）各单元各种作物的利用等指数（Yij

）第40页/共126页5.计算农用地分等单元的分等指数Gij=Yij

*Kcj各单元各作物的分等指数（Gij

）各单元的土地经济系数（Kcj

）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax

）各单元各作物的产量-成本指数（aij

）各单元各种作物的利用等指数（Yij

）第41页/共126页5.计算农用地分等单元的分等指数标准耕作制度各单元的分等指数（Gi

）Gi=∑Gij

各单元各作物的分等指数（Gij

）各单元的土地经济系数（Kcj

）各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax

）各单元各作物的产量-成本指数（aij

）各单元各种作物的利用等指数（Yij

）第42页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》农用地分等的工作步骤及内容

fijk

αj

，βjKljKcjCijRijYijGij小结第43页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》6.划分农用地等别采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级分等成果的省级、国家级汇总第44页/共126页一、我国的《农用地分等定级规程》7.农用地分级的方法（修正法）基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别第45页/共126页1.总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价《中华人民共和国土地管理法》规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”确定

二、农用地估价的方法可突破30倍上限统一年产值

区片综合地价

第46页/共126页2.收益还原法（地租资本化法）

V=a/r其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率

收益=总收入-总投入

=总收入–物资投入–活劳动投入–农业税费二、农用地估价的方法第47页/共126页总收益倍数法和收益还原法估价实例耕地稀缺度修正系数的引入?单位耕地面积的种植收入*6单位耕地面积的纯收益/0.07实例第48页/共126页19251/2381216516/2042933790/4155054696/6765645044/5571637644/4656327187/3362915122/1870028474/3522034904/43182第49页/共126页高/次高值中间值中间值低值第50页/共126页3.标准田法（地价比照法）农用地分区选定标准田评定标准田分值及地价计算待评地块的分值及地价二、农用地估价的方法第51页/共126页实例（1）农用地分区根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区。第52页/共126页（2）标准田块的地价测算分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。收益还原率取银行一年期存款利率7.47%实例第53页/共126页分区及地块号农用地区域I农用地区域III-1I-2I-3II-1II-2所在地红庙村戴庄村滨江村镇农场镇农场年总支出117.61137.03108.08125.0498.48年总收益227.90250.93220.35245.40217.68年纯收益110.29113.90112.27120.36119.20地价14761525150316111596实例第54页/共126页（3）建立地价量化因子体系评价土地质量土壤状况（0.54）农田基本建设状况（0.32）农田区位状况（0.14）有机质含量（0.18）表土质地（0.14）旱季通气性（0.13）耕层厚度（0.13）速效钾含量（0.11）酸碱度（0.08）…………沟渠配套度（0.37）田块平整度（0.29）旱季地下水埋深（0.22）排灌设施配套度（0.12）离机耕路距离（0.27）离打谷场距离（0.26）离乡级公路距离（0.20）离产品主销地距离（0.1）离农用物资购买地距离（0.09）离居住村庄距离（0.08）实例第55页/共126页25.7426.4118.7918.6019.17分值地价（元/分·hm2

）6261808277评价质量分（分）15961611150315251476地价（元/hm2）II-2II-1I-3I-2I-1农用地区域II农用地区域I分区及地块号18.8526.08（4）建立标准田块的地价-质量分对应关系（5）待评估田块的地价估算实例第56页/共126页4.其它方法申报法：土地所有权者自行申报地价市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价评分法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价二、农用地估价的方法第57页/共126页三、农用地的其他经济评价边际效益分析法（毛利分析法grossmarginanalysis）第58页/共126页种籽肥料农药机械操作临时劳动力杂项建筑物和机械折旧劳力管理开支租金、税农场主及其家庭的劳力风险成本可变成本固定成本不可估量费用收益减减减等于等于等于总产出毛利纯收入纯利润第59页/共126页土地单元肥土沙土排水不良的土壤土地改良无无无排水土地利用玉米烟草玉米烟草玉米烟草玉米烟草肥料投入/单价200/1.2100/1.2400/1.2200/1.2200/1.2100/1.2200/1.2200/1.2其它可变成本200600200600200600200600固定成本300300300300300300500500总成本7401020980114074010209401340作物产出/单价5000/0.41500/24500/0.41500/22000/0.4300/25000/0.41500/2产值200030001800300080060020003000效益12601980820186060-42010601660实例边际效益分析法（毛利分析法）第60页/共126页2.综合分析法（2）土地经济质量评分根据产量等经济要素进行评分（3）土地综合评分自然质量分和经济质量分的加和（1）土地自然质量评分第61页/共126页——土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集农用地经济评价的常用指标

土地经济效果指标土地生产率（1）单位土地面积产量或产值（2）单位土地面积的净产值（3）单位土地面积的纯收入第62页/共126页——用于揭示土地的具体利用特征的指标集

土地经济分析指标生产资料消耗指标（1）单位面积播种量；（2）单位面积施肥量；（3）单位面积用水量；（4）单位面积用电量成本及资金占有指标（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固定资产农用地经济评价的常用指标第63页/共126页

土地经济分析指标土地利用及结构指标（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率社会经济条件指标（1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积路网密度；（3）单位面积修配网点密度；（4）距主要城镇距离农用地经济评价的常用指标第64页/共126页——辅助分析土地经济效果的指标集

土地经济效果分析指标技术效果指标（1）农作物良种化程度；（2）技术措施增产率；（3）保证灌溉率；（4）渠系分布密度；（5）草场载畜量指数；（6）造林成活率；（7）单位面积木材蓄积增长率农用地经济评价的常用指标第65页/共126页经济评价资料的要求：准确性，连续性，完整性，典型性，可比性

土地经济效果分析指标生产消耗效果指标（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量农用地经济评价的常用指标第66页/共126页第67页/共126页第一节城镇土地分等定级与估价1.定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。一、城镇土地分等定级的含义第68页/共126页2.城镇土地分等定级的体系一、城镇土地分等定级的含义城镇之间土地的地域差异土地等城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异土地级“等”和“级”两个层次的划分体系第69页/共126页3.城镇土地定级的思路一、城镇土地分等定级的含义结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级采用多因素分值加权求和法，初步划分土地级别P=∑Wi·Fi第70页/共126页1.确定定级因素的基本原则二、城镇土地定级的因素分析

影响大，对分级具有重要作用

覆盖面广，适用于城市各类用地

反映土地质量的差异第71页/共126页2.城镇土地定级因素罗列二、城镇土地定级的因素分析土地区位繁华度交通通达度商服中心等级农贸市场高级商务金融集聚度道路功能与宽度公交便捷度道路网密度对外交通便利度第72页/共126页2.城镇土地定级因素罗列城市设施城镇基础设施社会服务设施供/排水设施供气设施供暖设施文化教育设施文娱体育设施医疗卫生设施邮电设施供电设施公园绿地第73页/共126页2.城镇土地定级因素罗列环境优劣度环境质量自然条件大气污染噪声水污染地形坡度洪水淹没与积水地基承载力绿化覆盖率第74页/共126页2.城镇土地定级因素罗列其他人口密度建筑容积率人口密度建筑容积率用地潜力城镇规划第75页/共126页3.《城镇土地定级规程》推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.2第76页/共126页1.资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定3.因素分值的计算第77页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

商服繁华影响度的作用分值计算3.因素分值的计算根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）销售总额、总利润；单位面积销售额、利润一般分为市级、区级、小区级、街区级中心Mi=100Ai

Amax第78页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值繁华影响度的大小随距离递减Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2

商服繁华影响度的作用分值计算第79页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算地块上繁华影响度分值叠加∑Fi

商服繁华影响度的作用分值计算第80页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

道路通达度的作用分值计算3.因素分值的计算道路的通达度由？？？来反映？不同道路类型的影响距离不同通达度由道路向两侧递减第81页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100]，得Mi

道路通达度的作用分值计算第82页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响距离，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（对于主干道）

支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km

道路通达度的作用分值计算第83页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算不同地段通达分值的确定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.902个方向，0.811个方向，0.58

道路通达度的作用分值计算第84页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

公交便捷度的作用分值计算3.因素分值的计算影响公交便捷度的因素有哪些？每个站点的影响半径在0.3~0.5km之间影响半径内，随距离加大便捷度下降第85页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算计算站流量和公交作用分站点每小时停车量之和，每天按12或16小时合计Mi=100Ai

Amax

公交便捷度的作用分值计算第86页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般为0.3~0.5km

公交便捷度的作用分值计算第87页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算不同地段便捷分值的确定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.912个方向，0.811个方向，0.58

公交便捷度的作用分值计算第88页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

基本生活设施完善度的作用分值计算3.因素分值的计算衡量生活设施完善度的因素有哪些？作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率第89页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

环境质量优劣度的作用分值计算3.因素分值的计算针对有环境质量综合评价结果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）第90页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算针对只有单项环境质量评价结果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri为该项环境指标的作用系数）

环境质量优劣度的作用分值计算第91页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法3.因素分值的计算针对没有环境质量评价结果的城市：了解城镇污染源、风向、水流向，及污染程度与功能分区的关系；对各功能区环境条件进行排序；并赋值。

环境质量优劣度的作用分值计算第92页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算确定设施类型及其数目学校、医院、副食店、邮电所、储蓄所飞机场、火车站、港口、长途汽车站影剧院、俱乐部、体育馆、游乐园等第93页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算确定各设施的作用系数和作用分fi=100Ki（Ki为各项设施的作用系数）∑Ki=1第94页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算计算设施的服务半径和影响作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d第95页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算3.因素分值的计算将各设施的影响分加和第96页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.因素分值的计算Pi/SSi/SLi/S第97页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法

人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.因素分值的计算xmax–xminFi=100（xi–xmin）计算各地块上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度时：xi*=2xmax-xi第98页/共126页1.资料收集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.因素权重的确定3.因素分值的计算4.单元划分与取值第99页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值

单元划分基本原则：因素程度大体一致；同一商服中心不分割单元；兼有商业等用途的道路不作单元分界线自然线状物或地物；铁路或交通型道路；权属界限第100页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值

单元面积大小：条件复杂土地5~10hm2，条件简单土地10~25hm2第101页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值

单元划分方法：主要因素分值重叠或者主要因素判定法；网格法；均值地域法第102页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值以点带面面积加权线性内插第103页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分多因素加权求和第104页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分数轴法剖面图法聚类-判别法总分频率曲线判断法第105页/共126页三、城镇土地定级的程序与方法6.土地收益测算与级别确定以商业、金融业利润为校核标准以宗地地价为校核标准第106页/共126页影响城镇土地分等的因素有哪些？讨论第107页/共126页四、城镇土地估价的方法1.收益还原法估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物第108页/共126页四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地纯收益土地还原率土地使用年限第109页/共126页四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算总收益计算总费用土地租金；房地租金；企业经营收益土地租赁中的费用；房地出租中的费用；企业经营费用土地税；管理费；维修费管理费；维修费；保险费；税金；房屋折旧费第110页/共126页-四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算总收益计算总费用计算纯收益=房地出租中的土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=出租总收入-出租总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限耐用年限房屋年折旧费=房屋重置费（1-残值率）第111页/共126页四、城镇土地估价的方法1.收益还原法计算土地纯收益土地还原率γ(1+γ)nP=1α1-土地价格案例实算第112页/共126页四、城镇土地估价的方法1.收益还原法某公司于1998年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的还原率分别为5%和6%，每年需付土地使用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述材料，估算地块A在2002年11月的土地使用权价格。第113页/共126页四、城镇土地估价的方法2.剩余法

剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。假设租金和不动产交易价格在开发期间不下降，不考虑物价上涨因素假设开发期间各项成本的投入是均匀投入第114页/共126页四、城镇土地估价的方法2.剩余法

剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价

剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性第115页/共126页四、城镇土地估价的方法2.剩余