江西上饶紫阳名邸市场分析及产品定位的报告

江西上饶紫阳名邸市场分析及产品定位的报告项目位于信州区北部，东依交通干道紫阳大道，南至吉阳路。紫阳大道是贯通上饶市中心至国道、周边县市的重要交通动线。项目南北比邻三清山大道和凤凰大道，均为城市主要干道。项目位属带湖片区，是近年来大力发展的区域，距离上饶市中心核心区域约2.5公里，距离上饶汽车站约1.5公里，距未来民主片区行政中心约2.5项目东侧紧邻百万平米的超大型复合地产：江南商贸城，未来该区域商流纵横，导入人口巨大。上饶的市政府办公群已向市区的西北侧搬迁，城市整体北向发展进程已全面展开。本案火车站/国道方向市中心方向项目区位条件分析地块现状：土地基本平整地块南侧：经营中的餐饮目前项目地块正处于地基开挖阶段，周边交通道路畅通。项目对面是已完成I、II期开发的江南商贸城，周边缺乏自然景观资源。地块北侧：在建中的香樟花园地块东侧：江南商贸城地块东侧：紫阳大道项目自然条件及景观资源分析本项目紧临的紫阳大道，是连接项目与上饶市区中心的主要干道。带湖路作为连接市区和带湖的重要干线，路况现状较好。项目东侧的江南商贸城是大型商贸类批发、零售卖场。目前已开通新8路、11路的公交终点站线路，可直达上饶市区及其他区域。紫阳大道市政府汽车站凤凰大道带湖路本案江南商贸城项目交通现状及连接线分析带湖片区属近年来市区延伸发展板块，目前已汇聚了较多新开发住宅楼宇，但区域商业配套尚未同步跟上。原有的商业设施多集中在凤凰大道/带湖路上，但仅限于生活类配套，休闲娱乐等较少。项目周边，现阶段配套设施少。商业配套酒店教育机构交通枢纽新建住宅区项目所处区域配套情况分析项目内部规划有部分商业：配合社区增设必备的生活型购物、日常餐饮等各类场所建设各类休闲、娱乐、大型餐饮等活动场所“十一五”商业网点布局规划：五个层次逐层推进第一层次：依托老城区提升改造一个商业中心。第二层次：建设一个新火车站片区商贸副中心。第三层次：建设三条商业带和八条商业特色街。滨江路旅游景观商业带凤凰大道行政商务带带湖路综合商业带第四层：改造综合型市场，确定一批辐射能力强的重大商贸项目。第五层次：大力开拓农村市场。老城区商业中心凤凰大道带湖路项目所处区域配套情况分析上饶市位于江西省东北部。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置极为重要，素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。上饶四季分明，风光秀丽。三清山方圆二百里，雄奇峻秀，尘绝人寰，素有“江南第一仙峰”的美誉。上饶自古重教兴文,宋以来建书院达一百余所。信江书院于清初始建,前后历三百余年，以其宏大的规模、丰富的文化和特殊的地理位置，成为上饶人文荟萃的象征之一。上饶作为革命斗争的战线前沿，涌现出多个历史英雄人物，是江西“红色之旅”的重要一站。项目所处区域人文环境分析带湖，曾在辛弃疾、朱熹等名人笔下描绘出“东风夜放花千树“的优美诗句。天然的水波和灵气，为围绕周边的住宅增添了无穷生机。紫阳公园，政府规划建造的绿色生态公园，以山水的塑造，完善植被保护与改造，成为城市商住区中集娱乐、休闲、历史文化教育、自然生态等多方面综合性公园景观。云碧峰森林公园，占地广阔，绿荫缭绕，为项目带来源源不绝的生态鲜氧。一座城市，拥有了连绵不绝的长线，便拥有了伟岸和宽阔的基石。登高远眺，仰可望山，近可观水。绿茵环抱闻名于世的上饶集中营，是“皖南事变”的历史产物。解放后，先后在茅家岭设立了上饶集中营烈士陵园，兴建和重建上饶集中营革命烈士纪念碑、革命烈士纪念馆、纪念亭等建筑物。目前，上饶集中营监狱旧址已被批准成为全国重点文物保护单位，茅家岭烈士陵园被国务院批准为全国重点烈士纪念建筑物保护单位。2004年后，上饶集中营被列为全国十大红色旅游基地之一、列入“全国红色旅游经典景区名录”、“全国红色旅游线路名录”。老一辈无产阶级革命家周恩来、刘少奇、朱德以及新一代党和国家领导人江泽民、乔石、李鹏等纷纷题词。文化精深，历史厚重。

江西红色之旅，壮烈的先辈、凝重的历史，吸引了中外旅客，纷至沓来。红色之旅信江书院位于信江南岸钟山西北麓，曾有曲江书院、钟灵讲院、紫阳书院等名称。清康熙三十三年，设义学于此，名“曲江书院”。乾隆四十六年，知府康基渊改名“信江书院”。1938年列为市文物保持单位。上饶目前已有多所重点初中级以上院校，市一中、二中，上饶师范学院，均为城市建设输送了诸多优秀人才。这里是教育的历史基地，曾培养出物理学、医学、艺术、文学、演艺等多个领域的杰出人才。教育重镇项目定位项目规划及建筑建议区域发展前景分析项目SWOT分析项目分析项目竞争力分析项目开发策略建议11城市总体近期规划2006-2010点状建设，形成分布于中心城区的重要建设点和局部区域城市总体中期规划2011-2015由点及面，形成分布于中心城区的重要建设区域城市总体远期规划2016-2020由外延式转向内涵式，着力于中心区完善和老城改造完成凤凰大道、吉阳路的延伸扩展，打通城市东西向交通。带湖路、庆丰路向北延伸，为城市北部地区发展做好基础设施准备工作。住宅建设以民主片区、带湖片区现有用地的内向填充为主。完善民主片区各项配套设施。完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。住宅建设以民主片区、带湖片区的北部地区为主。完善民主片区各项配套设施。完成三江片区和三清山大道南侧的工业向经济开发区的搬迁。完善成熟民主片区和带湖片区的北部地区住宅综合配套设施及环境建设。区域发展前景分析项目地块位于带湖片区中部，距离带湖片区的核心干道带湖路一路之隔，地理位置较为优越。项目比邻的紫阳大道是贯通上饶及周边县市的门户通道，市级交通便捷。项目距离城市中心人民广场区域约3公里，距离带湖片区中心（凤凰大道/带湖路）约1公里。项目作为目前规划的上饶最高高度住宅项目，万众期待。老城－带湖片区项目所在地社区中心片区中心城市中心区域发展前景分析上饶市区人口规划（2006-2020）带湖片区作为未来上饶市区规划人口（35.5万人）最多的片区，对住宅和商业的需求将最为迫切，对区域配套设施的建设的要求也将逐步增强。带湖片区紧邻的民主片区，由于市政府的搬迁，未来将成为行政商务片区。东侧的新站片区也将随着新站交通网路的建设，日渐成熟。带湖片区将成为连接市区和周边的重要通道。带湖片区内基础设施将在4年内陆续完成，周边交通路网也将延伸分布，未来地块价值性会得到最大提升。区域发展前景分析带湖片区作为未来上饶市区规划人口最多的片区，未来住宅和商业的发展前景无限。城市近期总体规划将以中心城区为主，逐步延展至周边区域。城市西进北拓的进程在短期内不会给项目带来重大的契机。整体板块价值的大力提升还将有待时日。项目周边环境在近期内除道路网路会逐步完善，在项目交付使用之际，仍将面临周边配套尚不完善的窘境，对于生活及其他相关设施，还将依托小区自身的商业配套来完善。区域发展前景分析

优势-弱势-机会-威胁矩阵(SWOT)方法SWOT矩阵是制订战略的匹配阶段的分析工具。这个矩阵是在内部、外部关键成功因素确定的基础上，根据判断结果将内部优势与弱势、外部机会与威胁分别列出，由内部与外部的两种状态以及相互匹配关系，形成了左列四种不同的组合。

优势－S12优势项目…n弱势－W12弱势项目…n

机会－O12…nSO12发挥优势…利用机会NWO12利用机会…克服弱势N威胁－T12…nST12利用优势…回避威胁NWT12减少弱势…回避威胁N项目SWOT分析项目东侧直临交通干道紫阳大道，过往大型车辆较多，会对项目局部住宅造成一定干扰；项目占地较小，不具备规模优势；项目周边配套尚未完善，现阶段生活不便；项目套型面积分布不合理，销售阻力大，客户开拓空间有限；项目密度较高，居住环境较差；STRENGTH项目将成为市区最高住宅建筑，万众瞩目；项目位于带湖片区中部，区位较佳；项目周边均为交通主力干道，通达便捷，是途经火车站至其他县市的重要通道。咫尺之间，静享住宅的宁静氛围；项目小区内具有超过1万m2体量的商业，可满足周边人群的广泛需求；项目东侧为百万平米的大型综合型商业江南商贸城，将吸引广大人流和商机，有利于项目内部商业部分的开发；开发商实力雄厚，有成功开发城区高档住宅的经验，同时拥有医院、旅游、绿化、教育等多元化产业，社会资源丰富；WEAKNESS项目SWOT分析未来几年，带湖片区北部将得到开拓开发，项目所处的中部区域的地块价值也将大大提升；项目周边较多住宅性质地块同期开发，将有助于整个带湖板块的集聚效应，拉升板块的整体价值，互补区域内的配套，完善区域内的生活环境；上饶中心城区的旧城改造，将会扩大房地产消费群体的范围；上饶在未来几年内经济仍然将保持高速上涨，国民收入也会大幅提高，这将对购房消费者数量增加有更积极的作用，对整个房地产市场有深远的影响；OPPORTUNITYTHREATS周边地块项目，规模相似，将会引致激烈市场竞争，分流本项目目标客户群，对本项目有一定的威胁；未来几年带湖片区面临较大的基础设施建设和公建配套布点的任务，是否能如期完成，是否能覆盖全部范围，对项目的销售会造成一定影响；未来两年上饶整体房地产开发将仍保持较大体量，市场供应充足，消费者对距离中心城区较近的区域认可度较高，不利本项目对客户群的截流和分流。项目SWOT分析突出优势把握时机、利用上饶目前缺乏真正意义上的高端品质产品的现状，在形象上占领市场致高点。在之前的楼盘开发过程中，已拥有机关事业单位公务员、企业单位中高层管理者、下属县镇的富裕阶层等高素质客户基础，巩固与维护他们对品牌的信赖，通过VIP联谊会或会员杂志等将本项目进行渠道推广，将目标客户资源扩大到更广泛的范围。通过对项目从产品的品质打造和内部配套设计的建设，突出上饶最高楼宇的特质，凸现产品的品质制高点。克服劣势强调本项目的升值潜力和目标远景.与政府、媒体、事业单位、各大企业及社会各界（同行、专家）联动，提高该地段的认可度和本项目的知名度和美誉度。积极和各部门沟通，争取解决公共交通、生活配套等相关问题。项目SWOT分析充分利用项目的大交通路网优势，打造良好的生活氛围，塑造差异化产品定位。随着城市居民收入增长，房产消费更趋于理性与个性化，应重点塑造成区域内高性价比产品。配套先行，先期做好项目的商业部分和产品展示，强调产品的高尚品质和商业配套。以社区配套、差异化、个性化产品，完善的物业管理服务来吸引目标客户。在项目营销推广过程中，注重品牌营销，扩大品牌影响力，为后期开发价格提升奠定基础。规避威胁把握机会项目SWOT分析新区域，新未来，广阔发展空间——高调亮相，高品位的楼盘定位生活配套少，便利性差——进行合理商业产品设计、成熟招商运营策略及销售策略，是项目周边配套匮乏的解决方法周边地块开发同步，潜在威胁大——强调品牌，创造特色，差异化竞争项目SWOT分析项目竞争力分析项目形象定位项目分析项目定位项目规划及建筑建议目标市场定位项目产品开发定位项目价格定位项目开发策略建议现阶段，项目已完成整体规划设计，进入前期施工阶段。在项目的主体框架和内部格局已基本明确的前提下，项目定位将针对已定型的产品来展开，并在此基础上进行调整，使产品能更为切合市场需求。项目定位紫阳大道吉阳路土地利用项目地块呈略显不规则的长方形紧靠紫阳大道一侧，地块长度近150m

邻吉阳路侧，地块长度近70m项目地势较为平坦，无明显坡度差异可根据小区景观组团，适当调整地块的相对高度规划格局

住宅：4栋高层（25F/29F/31F）商业：商业街：3F

集中型商业：5F项目定位经济技术指标总用地面积10416.6m2总建筑面积50197.56m2其中：商业面积13218.7m2地下室建筑面积3969m2绿化率30％容积率4.816建筑密度32.43％总户数32290m2以下的户型套数30.43％车位数80其中：地上9地下71项目定位物业类型配比产品类型产品高度产品体量（m2）住宅1#31F33010住宅2#25F（含3F商业）住宅3#29F（含5F商业）住宅4#31F（含5F商业）商业I3F13218（未包含地下面积）商业II5F1243III项目定位户型面积比例楼号房型面积（m2）套数1#4/2/2>144622#2/1/190-130191/1/1<90913#3/2/2130-144482/1/190-130211/1/1<9034#3/2/2130-144522/1/190-130231/1/1<903合计322户型面积配比（图纸）房型面积（m2）套数比例4/2/2>1446220%3/2/2130-14410030%2/1/190-1306320%1/1/1<909730%合计322项目定位户型面积配比（实际销售）房型面积（m2）套数比例4/2/2>1446222%3/2/2130-144144⇧52%2/1/190-1306323%1/1/1<909⇩3%合计278⇩130平方米以上的三房占具绝对主力，户型相对较单一，目标客户层面狭窄。１＃四房二厅二卫，舒适豪宅设计房型设计不足房间3面积较小，使用空间狭窄卫生间2为暗间，通风排气效果差房间4全北向错层设计，房间3，4使用卫生间需通过台阶，使用极为不便项目定位R1R2R3R4LT1T2K由于2006年出台了双“7090”的政策规定，因此，为满足该项硬性指标，将原本均为大户型设计的住宅，部分拆分为１＋１房．2＃内部格局设计如下：12543厨房卫生间项目定位2＃二梯五户设计1&2，3&4将采用捆绑式销售手法房型设计不足客厅面宽4.15m，进深较深，宽敞度不够原设计的两个厨房合并成为一个，增加了管道等的改造费用两间北向卧室，销售抗性大两房房型南北不通透，销售抗性大3＃&4＃二梯三户设计房型设计不足三房厨房位于进门处，通风和采光均会受到一定程度影响北向入口至客厅，过道长，且经过餐厅位置，空间实用率低。2房的房型南北不通透，对销售会造成一定抗性客厅面宽较窄，居住舒适度不够项目定位住宅户型解析不足以3房以上户型为主体，面积偏大，对销售抗性大2#-4#厨房的采光面正对入户花园，噪音及油烟干扰大2房南北不通透，户型缺乏特色部分户型实用率较低项目定位项目形象定位决定一个项目成功与否的因素有很多，针对项目及市场现状，选取产品自身、项目地段及配套设施三方面因素做类比分析。产品自身配套设施项目地段中心城区板块楼盘其他板块楼盘核心产品区间可扩大的核心产品区间带湖板块楼盘针对本案：项目地段虽未来前景看好，但在现阶段尚不能凸现出其潜力；产品自身的可塑性不强，但尚具有可调整空间；周边配套在短期内难以有大幅度的改善，但项目自身配套可弥补这一不足。因此应该尽可能提高产品自身的竞争力，使得本项目的综合素质在扩大的核心产品区内。产品自身配套设施项目地段本案定位空间项目形象定位产品定位基本原则合理营造社区景观，完善社区配套塑造项目的独特卖点USP配套设计景观设计绿化资源个性产品产品价值通过后天手段最大限度淡化项目弱势加强内外配套特色产品塑造产品合理细分化满足不同客群需求产品类别产品配比附加值缔造项目形象定位产品模式研判预估项目在1年内即可入市，短期内周边的配套及设施难以完善。因此，结合目前的市场状况和前瞻性看未来本项目可行的产品模式。未来1年，中低端市场必将供应过度，需求达到饱和，应寻求本项目在高端需求中的市场空白点塑造极具特色的产品，最大限度提升产品价值，在产品价值上寻求市场空白点，满足高端客户感性与理性的双重需求。结合本案营销推广手法，将本案打造成为上饶最有影响力的明星楼盘。产品模式：极具特色的高端产品针对项目区位、配套等各项设施，均不适宜项目打造中档产品的需求，产品在市场上缺乏足够的竞争力，将被市场淘汰。项目形象定位城市最高新生住宅立体生态，全景观视野极具特色的个性化产品项目总体产品定位层峰·生态·乐活·新领地层峰更高的建筑更高的视野生态多系统组合绿化全方位生态景观新领地新空间新格局新生活乐活健康快乐可持续的生活方式项目形象定位乐活－－健康永续的生活方式LOHAS独特领先的产品概念项目形象定位城市因LOHAS而改变!LOHAS代表了一种全新的生活方向，独特的价值观和生活观。健康的、环保的、爱护的、生态的、可持续发展的生活态度和生活方式。保护周边的环境，享受生态生活带来的自然气息。LOHAS的概念不仅体现在生活方式上，也可以在社区配套和设施的设计布局上体现，通过可循环体系满足人们的多方面需求，而且优化业态与业态之间的相互依赖和联动。L：LIBERALISMH：HEALTHA：ASSOCIATEO：OASISS：SUSTAINABILITY项目形象定位构建生态和环保的环境可保持健康的配套设施热衷于享受阳光、绿色和自然注重功能性和实用性不讲求过度的外在奢华入户花园，环保建材，构筑内生态格局复合型商业、功能型会所构成社区配套三重生态绿化系统，享受更多自然空间户型实用性强，体现现代生活多功能高效全面的物业管理、智能化管理内核LOHAS的五大要素LOHAS并非是一种地产模式，而是一种新兴的生活态度。而项目楼盘所要推崇的也正是这样的一种新生的，自由的生活态度和生活方式。项目形象定位驰骋人生尽显自由本色融合休旅工艺于大成无懈可击的组装质量与精致考究的细节质感，由内而外散发高雅气息与皇室风范洗练大气的整体造型流畅动感的车身线条坚固的单体车身结构时髦宽敞的内部空间高贵典雅的顶极内装精准敏捷的操控表现大跃进的科技配备多安全气囊的保护措施对各种路况的极佳适应性能项目形象定位简洁明朗的外观造型曲线柔美的楼体设计安全稳健的建筑施工宽敞舒适的内部空间高贵大气的内部装潢人性实用的内部格局全面完备的智能设施全程高效的物业管理适宜于中高端人士的高尚住宅层峰住宅气质天成项目形象定位多开放等级轴线私密空间和开放空间共存缔造上饶首个全开放型社区自由、舒适、个性化生活领域享受生活，营造未来美好空间L：LIBERALISM自由自宅，缔造开放新空间项目形象定位OASIS：原意指沙漠中的绿洲缔造社区绿化景观，结合层层入户花园，空中顶棚花园引伸葱葱绿意健身步道、休憩棋枰生活溶于自然O：OASIS内外兼修，三重立体生态绿化系统项目形象定位繁忙的都市人群更注重健康、高品质的生活首创“泛会所”概念健身、salon、友谊赛与自己搏击，共城市奔跑H：HEALTH在最高处，享受更近的阳光项目形象定位居住、休闲、购物、娱乐，多功能一体化完整“生活链”生活配套、商务设施，环环相扣、一应俱全在生活社区享受飞一般的便捷A：ASSOCIATE共生，互荣，多业态组合项目形象定位选用更环保、更节能的建材，缔造生态住宅采用高科技、高智能的管理配备，营造可持续发展的人性管理空间S：SUSTAINABILITY生态建材结合高新科技项目形象定位高尚的、优雅的、人文的复合型社区高尚的。全新打造、品质卓越、超然出众优雅的。营造现代时尚生活，塑造国际化生活社区人文的。人性关爱、服务型升级版社区复合型。融会贯通，集合住宅、商业多类型物业项目形象定位发展商的实力代表什么？发展商的实力如何体现？美誉度知名度楼盘品质售后服务

根据街头访谈调查显示：被访者普遍认为开发的楼盘好，就觉得发展商有实力；在提到发展商的同时，不能直接联想到其开发的楼盘；对发展商的了解仅限于其开发的某个明星楼盘；发展商形象根据访谈调查结果显示：带湖片区的楼盘普遍具有较高的知名度。（这和带湖片区多为新建楼盘，楼宇品质较高有直接原因。）受访人群对楼盘最为关注的因素依重要程度分别为：楼宇品质、周边配套、山水景观、社区绿化、内部设计。对楼盘认知的逐步理性化、看重楼盘自身将是市场引导的主力方向。调查目的：认为目前市场上最高档的楼盘发展商形象目前，上饶房地产市场上以江西本土的开发商占据了大部分的市场开发空间。近两年，江浙一带的开发商陆续进入市场，群雄逐鹿、以塑造品牌成为最后赢家的时代即将到来。现阶段，基于购房者的购房目的大多为自用的前提下，购房者最主要的关注点还是集中在产品本身，对发展商自身实力等方面关注度不够。“凤凰家园”的成功开发、快速销售已在上饶当地市场上形成了较好的产品认知度，成为了高档楼盘的标志性产品。与此同时，作为“凤凰家园”开发商，其认知程度还没有完全形成品牌效应。因此，在已树立了产品品牌的基础下，树立公司形象，带动后续发展也是必然趋势。针对已进入开发的“紫阳名邸”项目，在推广初期，即结合产品展开对开发商形象的宣传，也能带来更好的品牌传播效果。发展商形象楼盘品牌企业品牌衬托提升

针对明星楼盘，要建立自己品牌的个性，要有差异化的感性利益点（奢华感、享受感）

在现阶段市场情况下，建议通过打造楼盘品牌形象来凸现企业品牌发展商形象都市豪宅领先者都市豪宅领先者基于我司建议将本项目定位为跳脱带湖区域市场、覆盖整个上饶市区乃至周边县市市场的一个标杆型的豪宅项目。因此，对于一个跳脱区域的产品来说，区域项目的客户构成缺乏借鉴意义，因此在研究本项目的目标客户过程中，我司将结合前述的周边其他项目的客户构成来分析本案的客户构成。目标市场定位自用型原和父母同住，因结婚需购置大房永久性拆迁，无回迁，要买房居住周边县市来此长久工作，无住房目前已有房，希望买更好的（二次购房）事业有成，追求豪华舒适享受（二次购房）

市区：豪华，面积更大，交通便捷，配套完善投资型有钱了，存钱不如买房保值看重远景规划，买房增值

郊外：度假别墅，环境更好

市区：豪华，面积更大，交通便捷，配套完善我们的项目卖给哪些人？WHO？目标市场定位紫阳名邸改善及提升居家条件和环境改善住房型争取更大面积，一步到位，提升档次追求舒适享受炫耀身份型追求体面身份象征，固定资产增值讲求产品给予的尊崇投资购房型地段为上，关注远景规划升值无限的中心地段本案的目标客户空间核心型客户主力型客户补充型客户为何购买项目？WHY？目标市场定位我们的产品是赋予这样的一群人一个心灵空间他们会看德波顿的“哲学的慰藉”，但不是由此进入哲学的囫囵他们喜欢漫游不同的城市，但旅行的最终还是回到故土他们精通世界语言，但不会动不动就吐出几个异域单词他们讲究穿着，但不盲目追逐时尚的潮流他们可能会爱上咖啡的浓郁，但家乡的味道却久久难忘目标市场定位他们是社会的中流砥柱他们拥有稳步的事业和美满的家庭他们对生活品质有追求，喜欢健康的生活，安静和清新的空气他们向往自我的精神空间，喜欢在忙碌工作后，让自己彻底放松他们对人生价值的体现，更在于内心他们选择楼盘时，在注重环境的前提下，更关心产品自身的独特性他们更喜欢“圈子”的感觉，喜欢与和自己职业、收入相近的人交往他们重视“面子”，注重自己的衣着外表和生活环境，喜欢“尊崇”的感觉目标市场定位政府要员企事业单位中高层管理人员中小型私营企业主公务员目标市场定位紫阳名邸客户群体职业特征年龄状况居住状况能购买房型企业主各类私企老板35-55已有房，几代同住，想更换居住环境三房及以上国企高管大型国有企业中高层管理层45-55已有房（公房或商品房），二代或三代同住，想更换居住环境三房及以上机关公务员政府部门的公务员30-45单位房或与父母同住，二代同住，想更换居住环境二房、三房私营业主各行业的个体户30-45租房或公房，二代同住，想更换居住环境二房、三房教师中学及大中专院校的执教人员30-45单位房或租房或与父母同住，二代家庭二房、三房医生效益较好的医院的主治医生30-45单位房或租房或与父母同住，二代家庭二房、三房目标市场定位购买决策购房的主要决策人需求状况二次购房较多价值取向向往舒适生活重视精神享受职业特征工作稳定企事业等大型单位收入状况社会中高收入人群家庭结构2-3人年龄状况25-45岁目标客户群体目标市场关注因素周边配套房型面积景观效果服务管理商业配套：餐饮、娱乐等中小型可供一家人一起活动的场所交通配套：交通便利生活配套：规模不大但功能齐全的超市等可能会拥有1个以上的子女，需要预留合理的空间满足需求好的自然景观和与之匹配的小区内部景观优秀的物业管理公司保证小区日常的高品质管理目标市场定位空间基础客户：20％-30％上饶带湖区域客户核心客户：40％-50％上饶城区区域客户辅助客户：20％-30％周边县市客户在上饶工作的客户将占据80％以上自用型客户将占据80％以上房地产投资者10％以上目标市场定位根据前述对项目的整体定位以及市场现状，对已确定的规划和设计方案提出针对性的、有实际修改意义的建议，使其与整体项目定位更为契合．同时，由于项目方案的已确定性，因此也必然会存在一些不可调整性，也将对项目后期的销售以及招商运营产生一定影响．以下提出的修改建议仅基于对市场、销售方面的考量，尚未进行施工和财务成本的计算。项目产品开发定位住宅户型解析优势多曲线的组合，增添户型的可变性准1梯1户的设计，尊崇感立现入户花园设计，和项目的生态环保基调契合可调整的户型亮点2房设计为复式户型，调整面宽通过转角飘窗的设计，改善北向房间的弱势调整2#-4#的厨房位置，扩大入户花园面积项目产品开发定位由于住宅的户型已基本确认，可改动余地较小住宅部分1F平面图底层住户可独享私家花园，在下行的空间处设计透亮阳光房，享受身在景中的独一无二的体验。

【底层空间的阳光房设计】可借鉴的户型案例项目产品开发定位【双套房豪宅房型设计】三梯二户设计，完全尊崇享受独立保姆工作生活空间，与主人生活无扰多套房设计，满足三代同堂复合式家庭的生活需求超大面宽观景大面积观景电梯厅观景玄关家庭观景SPA豪华主卧套房第二主卧套房独立保姆生活区开放式厨房项目产品开发定位【经典小面积复式房型设计】三层设计，建筑面积约144M2通过空间转换，面宽得到充分利用，1F客厅面宽可达4.8m，二楼卧室面宽为3.3m，三楼整层为主卧套房，任意分割居住和公共空间彻底分开，也满足了对新颖户型的需求项目产品开发定位【空中花园设计】不同于入户花园的设计，实际使用时也可封闭，作为单独房间使用项目产品开发定位南向入户花园设计，景致怡人客厅八角窗的设计，使入户花园真正共享【入户花园设计】项目产品开发定位利用错层来丰富户型适用于顶层和底层【变层高多空间设计】项目产品开发定位项目产品开发定位利用凸窗增加实际使用面积减小套型建筑面积增加采光面【可进入式凸窗设计】项目产品开发定位R1R2R3R4LT1T2K１＃房型亮点错层设计，满足客户对创新房型的需求主卧室圆弧窗设计，造型别致，视野宽广弧性阳台，采光充足特设保姆间用房，完全豪宅，气度不凡独梯独户，尊崇感立现可修改方案：取消R3，改为T3；T2作为R2套内卫生，实现豪宅双套房/将R3与T2互换，原T2可作为储藏空间R4设计转角凸窗，去化全北向的弱势12543厨房卫生间2＃两房修改方案：设计复式两房，开拓全三房豪宅将原南向面全部作为客厅，可缩减原南向开间，增大原三房客厅开间三房修改方案：根据交房后实际使用的格局来建造，调整厨房位置，改善通风状况北向卧室设计转角凸窗，弱化北向劣势项目产品开发定位3＃&4＃房型亮点入户花园设计，真正实现家门口的生态环境准1梯1户，出入自在，私密性好可修改方案两房可设计为复式住房，缩减南向开间同时，扩大三房户型的客厅开间，增加户型舒适度北向卧室设计转角凸窗项目产品开发定位3＃&4＃G房型建议改为复式小三房，增加三房户型多样性。三房三厅二卫；面积约130平方米；6米9超宽客厅；可增加功能房（书房、储藏、衣帽间等）；有一个暗卫；项目产品开发定位商业部分复苏共荣引领创新与社区共存的商业，并不意味着就仅仅只是社区型的商业。根据其规模和定位，项目的商业还代表着这个区域的根据项目数据分析，商业和住宅的体量比例为1：2.5作为普通住宅社区的商业通常为1：10－1：15因此，项目的商业部分将作为区域集中型商业配套来定位和运营。项目产品开发定位立体商业体系的全新复苏城市商业由中心向周遍扩散的过程中，又一颗商业明珠的复苏带湖片区由新生住宅向集商业、住宅于一体的综合型大社区发展的复苏强化带湖区域的商业体系，立体商业架构的复苏项目产品开发定位同一商圈的共生共荣项目产品开发定位对城市商业结构更新，改变单一购物结构，提升城市生活品质引领消费潮流开拓北上饶商业中心，带动城市新一轮发展带动城市商业升级换代，引领上饶消费潮流项目产品开发定位形式和理念的全面创新集中型商业和商业街铺的完美组合，满足不同商业和消费体验项目产品开发定位消费心理目的型消费有明确消费目的，有较为固定的消费动线（调研数据显示：55％）随机型消费无明确消费目的，通常无固定消费动线，考虑尝试新购物场所（调研数据显示：28％）本案吸引目的型消费者：商务客群（购物、休闲、娱乐、餐饮）吸引随机型消费者：周边人流，随机途经（餐饮、购物）项目产品开发定位项目数据信息（估算）建筑面积（m2）B1F1F2F3F4F5F合计商业1361.92020.22064.72009.41997.42033.214886.8商业街--100012001200----项目整体规模适中商业形态丰富适于打造区域型商业中心项目产品开发定位商业分类主题型商业：以独特的主题来吸引定向客户配套型商业：以服务周边住宅的配套商业为主综合型商业：涵盖休闲、娱乐、餐饮等综合商业由于主题型商业更细分了客户群体，从吸引人流的角度来看，并不适宜本项目，因此不作考虑。本案建议选用综合型商业＋配套型商业的复合模式。项目产品开发定位项目产品开发定位商业区业态分布比例面爱面吉野家仙踪林绿茵阁王品牛排塔可钟墨西哥风情餐厅百胜集团麦当劳主题餐饮米斯特比萨赛百味百怡咖啡哈根达斯美国31种风味冰淇凌休闲餐饮项目产品开发定位商户分类--餐饮类项目产品开发定位商户分类—运动休闲类项目产品开发定位商户分类—男装、鞋类项目产品开发定位商户分类—女类项目产品开发定位大型超市选址要求位置：集中居民区、城乡结合部或商业密集区面积：2500平方米以上层高：层高不低于5m其他技术要求：主要疏散通道应直通疏散门或疏散出口，并保证主疏散通道宽度不小于2.4米；辅助通道宽度不小于1.5米其他配套设施:扶梯、货梯、中央空调、专用卸货区域位置：城市主商圈，可见性强面积：8000—10000平方米、单层面积：2000—2500平方米，沿街面不低于30米层高：首层层高不低于5.5m,二层以上层高不低于5m其他技术要求：柱间距不小于8米，楼板承重不低于450㎏/㎡其他配套设施:扶梯、货梯、中央空调专用停车位:50个以上百货主力店选址要求项目产品开发定位品牌选址要求面积房产技术条件KFC繁华商业街市，可见性好350平方米（使用面积）。门面12米层高3.5米；厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250kg/m２；用电量200KW，独立上下水，隔油池西餐厅繁华商业街市，或商务区高雅路段，环境优雅，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。400平方米层高3.5米以上，独立出入通道，15~50个停车位；西点房/面包房繁华的区域型、社区型的商业街市上80—120层高不低于2.8米，门面宽度6米以上中式餐饮繁华街市200—300层高3.5米，独立上下水，有隔油池服装服饰繁华商业街市，可见性好80—100层高不低于2.8米，门面8米以上项目产品开发定位品牌商家开店要求主题餐饮选址要求项目内容项目内容给排水供水需要2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨暖通需安装8台十匹机，有放置外机的地方供电250千瓦环保要求满足正常的环保条件供气不详宽带接入需要通风留有排烟出口，可放通风机。商业形象要求没有上下排污排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池。其他硬件要求承重楼板大于450公斤项目产品开发定位必胜客：位置：城市主商圈，可见性强面积：单层450—480平方米、两层500平方米以上，不大于600平方米。星天地休闲广场项目产品开发定位定位方案一星天地休闲广场立足社区服务带湖辐射全市以周边商务型客户为主体，涵盖大型餐饮、中高档品牌专卖、娱乐游艺等项目产品开发定位项目产品开发定位BA商业布局区域楼层业态层高需满足条件可改进方案A集中型商业B1生活型超市5m中型生活型超市普遍的面积需求为1500-2000m2项目B1F的面积较小，可考量引进小型超市，或更换业态1F精品购物4.8m综合型百货需配备中央空调等设备，层高要求不低于5m调整A区商业层高，根据实际情况，可适当减少层数2F3.6m3F3.6m4F大型餐饮3.6m层高在3.5m以上，对供水、电有特殊要求5F私家会所3.6m设置服务社区型的休闲及娱乐性场所B商业街1F时尚购物/餐饮5.4m1F可分割为两层使用，满足餐饮业的需求2F3.6m3F休闲/娱乐3.6m配备相关生活配套设施项目产品开发定位B1F该层的大多空间为停车场所用，留于作为商业部分的面积较小。为使空间更利于使用，建议：1、将原设计的自动扶梯位置调整（如图所示），使空间更为开阔2、I处承重结构较多，不利于空间使用，可考虑分割为小面积商铺I预期品牌导入B1F业态：生活类超市品牌：联华生活超市面积：1000-1200㎡