居民用水定价难题 地价不断高企,未来或面临定价难题

本文格式为Word版，下载可任意编辑——居民用水定价难题地价不断高企,未来或面临定价难题目前，京版“国五条”细那么得到严格的执行。细那么中明确指出，今年北京将持续完善土地出让方式，通过“限房价竞地价”等方式增加自住型、改善型土地供给。该方式土地出让规模在300多公顷，约占全年商品房用地供给总量的45%。

然而，京版“国五条”细那么也没有遏制住房企在土地市场一浪高过一浪的拿地热心，台湖镇地块频频以高价成交，也让业界担忧其后期的开发与销售所面临的风险。

任启鑫认为，作为北京土地市场的新贵，台湖区域已经凭借其独有的优势受到广泛青睐，在强烈的拿地竞争中，台湖土地成交价格渐有赶超在售工程价格的趋势，面粉价格已经迫近面包。在当前价格管制的调控背景下，住建部门对台湖新入市的工程如何界定价格标准，房企又是否能够平衡开发本金、实现利润，将成为布点台湖的房企普遍面临的问题。

自去年12月至今年5月20日台湖镇出让的7宗地块中，有4宗配建了公租房面积，达成28.9万平方米，而公租房的配建面积越大，对地块的商品房片面就提出了更高的盈利要求。

郭毅认为，从本金而言，公租房由政府回购，台湖镇的回购价格大致在每平方米6000元左右，连本金都难以摊平。同样的楼面价下，公租房的面积越大，其商品房片面的价格压力就越高，对工程整体利润率的拖累越大。从产品规划及后期销售来看，公租房由于入住群体繁杂且具有不成控性，将拉低整体工程的档次，对工程销售产生较大阻力。因此，对于含有公租房的地块而言，整体地块规划就显得极为重要。通常而言，将公租房片面与商品住宅片面有效区隔开，作为两个工程拆分对待是常规且较为合理的做法。

扫视剩余3宗没有配建公租房面积的地块，据北京智汇天成土地科技有限公司测算，泰禾2022年4月11日所拿地块楼面价为11802元/平方米，万科首开联合体2022年4月15日所拿地块楼面价为9722元/平方米，世纪鸿李金岭联合体2022年5月20日所拿地块楼面价为1万元/平方米，其未来房地产本金价格（土地费用+建筑费用+销售费用）那么分别为17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。

任启鑫细致分析了台湖区域内的现状，他表示，即使区域楼市价格看涨，相比竞争强烈的通州城区及亦庄而言，目前台湖区域内的市场竞争根本可用“空白”来形容。

以京津高速为界，目前台湖区域的北部仅有东亚印象台湖一个工程在售，目前售价在15900元/平方米左右。诸如万科首开联合体等所拿前期出让的地块均在邻近，扣除保障房片面，地块楼面价普遍在1万～1.5万元/平方米之间。

京津高速以南，现有台湖镇光机电一体化产业基地，由于更为邻近亦庄及轻轨亦庄线的次渠站，地理位置、轨道交通及配套设施的完善程度均明显优于北部地区，5月20日出让的两个地块即位于此。目前，区域在售住宅工程有润枫领尚和商住工程北京经开国际企业大道，其中住宅的售价在2万～2.2万元/平方米左右，比北部地区每平方米高出了4000元以上，由于市场行情优于京津高速以北地区，因此5月20日成交的两宗地块楼面价格也明显高于京津高速以北。

任启鑫还透露，去年12月万科首开联合体拍下的两宗地块，已经以首开万科公园里的案名抢先启动了工程的前期宣传，主力户型锁定在90平方米以下功能型三居。可以断定的是，首开万科公园里将成为继东亚印象台湖之后，台湖区域的另一个以纯刚需群体为定位的品质大盘。据悉，工程有望于今年10月份快速入市。

“随着台湖新工程的不断入市，届时台湖、次渠两板块都将变更目前一