山东金乡某住宅小区项目策划报告

目录第一部分前前言第二部分金乡县宏观观市场分析一、金乡县概述述：1、地理位置2、经济特色3、政府近期规规划说明：二、金乡县房地地产发展现状状1、房地产整体体现状2、金乡县住宅宅地产现状第三部分现阶阶段金乡房地地产发展状况况１金乡县房地产产价格水平２金乡房地产发发展趋势第四部分**花花园小区项目目概况1、地理位置2、项目简介3、项目基本技技术指标第五部分金乡乡县房地产项项目市场调查查微观环境调查之之一1）区域市场主主要竞争楼盘盘概况微观市场调查之之二置业者需求状况况调查分析第六部分Swoot分析第七部分综合分分析

第八部分分产品建议第九部分规划建建议第十部分推广策策略第十一部分广告告及广告策略略

一、目的二、宣传区域选选择三、选择依据定定位及区域经经济情况

四、推推广策略

五、推推广主题六、推广渠道七、宣传地点八、派发方式

九九、广告时机机十、卖点广告例例举

第十二部部分营销活动动

清华园外国国语学校手拉拉手学习计划划第十三部分楼盘盘包装及项目目价值提升建建议第十四部分价格格及价格策略略第十五部分各阶阶段工作计划划表(略)结束语第一部分前前言房地产市场瞬息息万变，关健健在于时刻保保持着清醒的的头脑，密切切跟踪市场，细细分市场，发发掘市场，才才有可能发现市市场机会，通通过缜密论证证和科学分析析，立于不败败之地。如今，营销策划划的重心前移移，“物业胎教”即营销的前前期介入成为为时下的一个个市场特征。全全过程营销策策划与整合销销售已经跃上上前台，市场场分析不准确确，往往会造造成投资失误误，楼盘积压压。在任何市市场，都有未未满足的需要要，如果这种种需要能够形形成市场，就就表明存在一一些市场营销销机会。全过过程策划有助助于了解和顺顺应市场的需要，减少开开发商在项目目前期决策上上的失误，改改变发展商在在楼盘烂尾后后无所适从的的被动局面，从从而提高房地地产开发的整整体水平，为为发展商在新新世纪赢得更更广阔的生存存空间。善长房产经纪公公司将凭着创创意性的策划划理念、专业业的代理经验验、敏锐的市市场触觉及对对金乡市场的深深入掌握，结结合市场动向向及销售情况况、供求关系系，为本项目目制定营销策策略，旨在通通过整合营销销策划和手段段，强化本项项目的优势，提提高本项目的的总体素质和和市场竞争力力，令本项目目夺取最大的的销售业绩，使贵公司获得满意的经济效益。第二部分金乡县宏观观市场分析一、金乡县概述述：1、地理位置金乡县位于山东东省西南部，南南四湖西侧。处处于山东、江江苏两省和济济宁市、菏泽泽市、徐州市市的交汇处，东东邻鱼台县；；西靠成武、巨巨野两县；南南与单县及江江苏省丰县接接壤；北与嘉嘉祥县、济宁宁郊区相连，北北距济宁市50公里。金乡乡县境内有105国道及两条条省道为其主主要交通干道道。2、经济特色金乡是全国著名名的大蒜之乡乡，60多万人口中中，从事大蒜蒜产业的就占占到70%以上，大蒜蒜经济使得金金乡人的收入入逐年增高，存存款达到36亿多。大蒜贸贸易的得利，使使得居民的收收入增加，消消费水平提高高，投资意识识也较济宁其其他县，有明明显不同。每每年的大蒜贸贸易，给金乡乡县带来几十十万的流动人人口，随着，这这一特色产业业的深化和推推广，金乡的的第三产业将将获得良好的的发展机遇，金金乡县的这一一显著经济特特色和如此巨巨大的消费潜潜力（存款达达到36亿多），对对于介入这个个区域市场的的房地产开发公公司来说，也也面临着良好好的发展机遇遇。3、政府近期规规划说明：1,城市性质::中国蒜乡,以发展工贸,能源,农副产品加加工为主的城城市。2,城市规模::近期到2010年城市人口12.4万人,用地14.69平方公里;远期到2020年城市人口口数量25万人,用地为28.38平方公里。3城市规划布局局:城市建设发发展方向以向向东发展为主主,形成“一城，三区区；一湖四河河；一轴，三三心”的布局结构构。一城是之之金乡县城，三三区是指经济济开发区，老老城区和新城城区。一湖是是指魁星湖；；四河是指老老万福河，大大沙河，金马马河，莱河；；一轴是指沿沿文峰路形成成的城市东西西向的时代发发展轴，该轴轴线穿过经济济开发区、老老城区中心、新新城区中心。二、金乡县房地地产发展现状状1、房地产整体体现状金乡作为县，房房地产起步较较晚。2003年进入快速速发展阶段，房房屋施工面积积2284664平方米，新新开工面积2140664平方米，销销售面积55735平方米。进入2004年年，新开工面面积急剧下降降只有31000平方米，施施工面积维持持在2180000平方米。金金乡房地产处处于起步阶段段，从规划、项项目审批，到到项目开发都都具有一定得得不稳定性，还还没有步入稳稳定健康的发发展轨道。05、06年，金金乡的房地产产的房地产市市场进入高速速发展期，开开施工面积增增加，销售速速度也加快，基基本上项目的的销售周期在在10个月左右。06年--077年上半年，金金乡县由于市市中心可供开开发面积的减减少，旧城改改造拆迁难度度的加大，使使得这一时间间段的商品房房开发和供应应处于断档期期，商品房基基本上是供不不应求，07年下半年随随着拆迁的陆陆续完成、新新城区的规划划建设，预估估有10---20万平米商品品房的上市供供应量。07年下半年至08年，供求关关系将发生逆逆转，短期内内的销售市场场将面临巨大大的市场压力力。对于本项项目来说，我我们务必抓住住07年这一有利时时机，加快项项目的建设速速度，快速消消化本项目，加加快资金周转转，获得较高高的投资回报报！2、金乡县住宅宅地产现状目前金乡的房地地产开发以住住宅地产为主主，有10万平米以上上的大型住宅宅项目出现，形形态为5-6层的多层住住宅，大部分分小区没有完完善的配套设设施，如没有有双气、三线线，没有较好好的小区配套套设施，小区区整体规划较较差，价格主主要在14880元——22000/平米左右。客客户以个人购购房为主，包包括部分乡村村居民在县城城购房。但金乡住宅地产产的发展速度度明显快于商商业地产的发发展。目前以以金泰花园、御御景花园和***花园为代代表的高档住住宅小区显现现。从项目的的定位、规划划、配套、现现场销售及项项目的整体运运作，都体现现出开发商已已具有一定的的专业运作水水平。目前金乡住宅的的销售状况良良好，反映出出县城居民及及农村高收入入居民对住宅宅的需求旺盛盛，而且对住住宅小区的档档次、配套、物物业管理等方方面的要求也也越来越高。金金乡新城区已初具具规模，随着着县委、县政政府、医院学学校交通局等等行政、企事事业单位迁入入新区，共青青团路的拓展展缗南路改造造。新城区将将发展成为余余干县政治、经经济、文化、信信息中心，成成为全县人流流物流最密集集的地区，县县城城市发展展重心向北转转移，新城区区必将成为人人们开发投资资热点，在新新城区居住经经营定将成为为人们首选目目标，新城区区黄金地段的的土地开发前前景十分诱人人。第三部分现阶段段金乡房地产产发展状况１金乡县房地产产价格水平据有关资料表明明，2007年金金乡县商品住住房平均售价价在1700元/平方米左右，低低于全国房价价平均水平,,但按照目前本本市平均家庭庭人数和家庭庭可支配总收收入，以一个个3.4人口的家庭庭，购买一套套70平方米的房子计计算，其房价价与收入之比比达到5倍，这远高于于国际惯例的的4倍。低收入入和相对高房房价所产生的的矛盾，给我我市部分楼盘盘销售带来困困难，处境堪堪忧。因此在在总价的策略略上应体现单单价高总价低低的策略。２金乡房地产发发展趋势从金乡县楼市近近一年的发展展中可以看出出，房地产市市场的发展形形势越来越好好，消费者对对楼盘的素质质要求越来越越高，发展商商为迎合市场场要求，将会会做得更好、更更快。善长公司作为专专业代理销售售策划公司，针针对金乡市场场不断进行研研究分析，紧紧贴市场步伐伐，结合政府府规划发展方向，预测测房地产市场场将出现如下下利好形势。随着金乡县房地地产市场的逐逐步升温，竞竞争压力日益益加大，将淘淘汰部分实力力差的开发商商，而那些实实力雄厚的、注注重企业形象象、时刻把握握市场、满足足市场需求的的开发商将成成为金乡县房房地产市场的的弄潮儿。趋势2：开始引引进全新的营营销理念。随着诸家代理公公司进入金乡乡房地产市场场，改变了过过去发展商为为卖楼而卖楼楼的简单开发发行为，引进进了全新的规规划设计、形形象包装、销销售策略、趋趋前的市场预预测等营销理理念，引领金金乡县房地产产市场逐步专专业化、国际际化。总论：综上所述大趋势势，金乡县的的房地产水平平正以较快的的速度向前发发展，居民的的生活水平在在不断的改善善，金乡县的的房地产业将将向大型化、智智能化、人性性化、环境化化发展，不注注重品牌形象象的发展商将将被市场淘汰汰。有品味配套全的楼盘盘将成为买家家之首选。虽虽然目前现阶阶段与发达地地区还存在一一定的差距，但但我们坚信:随着“城市重心东移”战略的不断断深入，金乡乡县面临的机机遇会很多，其其发展前景一一定非常光明明。第四部分***花园小区项项目概况1、地理位置金乡县**花园园小区地处金金乡县东南角角，缗南路东首。新老城城区交界处，地块方正正，易于规划划，并属于旧旧厂区改造，拆拆迁难度小，也也无历史遗留留问题。一侧侧临河三侧临临路，交通便便利，但距离市中心心有一定距离离，现阶段无无公交车介入入。周边属于于待开发区域域和近郊农村村，自然环境境较好，通过过塑造社区内内部环境，易易与周遍协调调，小区的整整体环境将成成为区域市场场的亮点和标标志。小区地地理位置较好好。该项目地地利位置非常常显著，处于于新、旧城区区的交汇区域域。项目临近近河流，稍加加规划，便可可具有较好的的河景资源。然而，要引起重重视的是该地地区人文环境境较差，作为为大片区开发发，在总体规规划设计中，应应该适当考虑虑学校、幼儿儿园等文化教教育设施的规规划和建设。也无良好的商业环境，但作为大片区规划设计，以及我们作为新老城区的纽带和我们自身的规模和市场定位，社区商业和区域性商业规划设计应该在总体规划设计中体现出来。我公司的建议会在报告的下章节中进行细分。2、优势：大环环境良好,竞争压力较较小。市场契契入时机的优优势、新城区区的规划建设设、规模优势势。以县人民医院为为坐标直线距距离1000米左右。共青青团路以北有有莎岭小学；；以南有途径径乡镇的便捷捷客车；以西西周围幼儿园园、学校、农贸市市场和家具城城一应俱全。西西北方向有金金乡县师范学学校、金乡一一中及两大超超市,距离步行街街和魁星湖公公园也较近。3、劣势：市政政配套不足、新新城区消费者者均受到不成成熟消费习惯惯和心理的影影响。在人们的主观观思想里过了了金济河以东东就为郊区。在宣宣传上,要对政府关关于东南部改造这这一规划加强强宣传力度。让置业者看看到大环境的预期效应,大力营造周周围环境可以以得到很好改改善,政府的发展展重点在我案案周边地区这这一利好预期期。2、项目简介金乡县**小区区是由**房地产开开发公司投资资开发建设的的大型生态人人文居住社区区。在改善住住宅环境的同同时,完善配套设设施的同时,免费为各入入住业户安装装直饮水供给给系统，彻底底解决金乡县县饮用水水质质欠佳的尴尬尬局面。本案案是以市场化化运作为主，主主要面向中低低档消费群体体的房产开发发项目。3、项目基本技技术指标规划用地：6..49ha==97.355亩建设用地：4..9ha=773.5亩 规划建筑:855950平方米住宅面积:644050平方米668套商铺面积:61100平方米商务中心:100800平方米另架空层:83300平方米容积率:1.665第五部分金乡乡县房地产项项目市场调查查房地产市场调查查是为实现房房地产企业特特定的经营目目标，运用科科学的理论和和方法以现代代化的调查技技术手段，通通过各种途径径收集、整理理、分析有关关房地产市场场的资料信息息，正确研判断和把握握市场的现状状以及发展趋趋势，并为企企业科学决策策提供正确依依据的一种活活动方式。市市场调查是房房地产项目构构思和策划的的基础，更好好地捕捉新的的市场机会的的源泉。是房地产项目目构思和策划划人感知市场场、了解消费费者行为的主主要手段；是是应付竞争，把把握房地产市市场供应的主主要方法；市市场调查是项项目投资决策策分析、项目目区位选择、市市场定位、消消费者行为分分析、规划设设计、市场营营销策划制定定直至物业管管理等一系列列活动的基础础等。微观环境调查之之一微观环境主要调调查房地产状状况以及微观观区域的消费费者需求状况况，主要调查查的内容有：：竞争对手的的情况调查，主主要调查项目目附近楼盘的的房型、价格格、推出时间间、销售渠道道、促销策略略及开发商实实力等。1）区域市场主主要竞争楼盘概况况由于项目地块位位于金乡县东东南方向新城城区，其核心心竞争区域将将以新城区周周边为主，从目前前来看，该区区域内的竞争争态势不太激烈烈。整个金乡乡地区的房地地产市场仍处处于房地产商商可调控下。目前的市场情况下，我们特地挑选出同区域内的典型在售项目进行对比分析。它们是：御景园和南苑小区。

南苑小区项目地址：缗南路南侧规划用途：住住宅建筑形态：砖混混总价范围：116—29万层高：净2.77米总栋数：7栋栋总户数：160户型面积：866.0平方米—146.0028平方米米价格：均价:11900元/平方米付款方式：一次次性、按揭销售率：885%楼层层数：5层层6层其他：无内门顶层送阁楼配套：小区绿地地，地暖，水水、电、煤齐齐全，有线电电视、宽带、储藏室。南苑小区户型配配比解析：套型面积区间所占比例三室一厅一卫86.0——8877.0217.5%三室二厅一卫126.2———1127.772225%三室一厅一卫18.75%三室一厅一卫15%三室两厅两卫132.947.5%三室两厅两卫146.02886.25%三室两厅一卫121.713.75%两室一厅一卫696.25%南苑小区户型为为:三室一厅一卫，区区间：86.0----1033.16平方米 三室两厅一卫，区区间：121.771---1127.722平方米三室两厅两卫，区区间：132.994---1146.0228平方米两室一厅一卫，区区间：69平方米总价范围1611857.22元---------2889135..44元其中，以三室二二厅一卫，面面积区间126.2——127.772平方米为代代表的房型和和三室一厅一一卫101.668---1103.166平方米为代代表的房型销销售良好，预预售初期就基基本告馨，以以上两种户型型所占的总比比例为40%。在接下来来的销售过程程中，三室两两厅两卫132.994也很快被市市场消化，其其所占比例为为7.5%。目前户型型为两室一厅厅一卫面积为69平方米的户户型(占总户型比比例6.25%%)和面积为86.0——87.02平方米，占占总户型比例例为17.55%的部分房子子也有不少空空置，以上共共占总比例的的23.755%。御景花园项目地址：缗南路南侧侧规划用途：住住宅建筑形态：砖混混总价范围：14.888---277.9万层高：净2..7米总栋数：一期期6栋，二期5栋，供电局局职工宿舍7栋（团购价价格1380/平方米）总户数：一期288户，二期192户户型面积：922平方米—146平方米米价格：均价:一一期开盘均价价700元/平方米，后调调整至1020/平方米二期开盘均价11200/平方米，后后调整至1500/平方米付款方式：一次次性、按揭销售率：1100%楼层层数：5层层6层其他：外墙保温温板材料顶层送阁楼配套：小区绿地地，地暖，水水、电、煤齐齐全，有线电电视、宽带、有储藏室及车库，双气三线齐备。小区配套较好，，有中心花园及休闲设施，24小时保安，物业管理较好。御景园小区户型型配比解析：：一期288户：：套型面积区间所占比例三室两厅两卫146平方米16%两室两厅一卫92平方米42%三室两厅两卫124平方米42%二期192户：：套型面积区间所占比例二室两厅一卫93.5平方米米41%三室两厅两卫132.6平方方米米41%三室两厅两卫138平方米18%三期7栋，全部部138平方米，三三室两厅两卫卫。供电局已已订御景园小区户型型配比解析：：通过市场调查人人员明调暗调调相结合的调调查方式,我们了解到,御景花园一一期三种户型型，六栋楼,共288户。一栋146平方米共48户,占16%,三室两厅两两卫,其中2卧室和阳台台都朝南。其其余5栋楼分别为92平方米和124平方米。其其中2栋5个单元,1栋四个单元,2栋3个单元,每个单元为92与124平方米.总价范14.888---277.9万。其中三室两厅两两卫,面积为124平方米的房型型普遍得到市市场的认可,销售初期就就全部售馨。而面积为92平方米，占一期房型规划比重较大的两室两厅一卫也得到市场的关注，销售率仅次于前者。三室两厅两卫146平方米比例占16%的房型销售欠佳，究其原因在于面积过大，在使用上与面积为124平方米的房型无太多差异，而总体费用相对较高。与本案距离东西西方向对应的的小区优势户户型分析：新宇苑小区，位位于文峰路西西段，金乡二二中东500米,准现房销售售。六排11栋，多层，部部分商业，2007年12月交房。户户型4种，面积99-1337平米，销售售均价1600元/㎡。水、电电、煤齐全，有有地暖、有线线电视、宽带带、储藏室、车车库，封闭式式管理。06年11月开开盘，现销售售率在85%，总体规划划和产品无明明显特色，现现项目主体封封顶，虽然未未作强势宣传传，但凭借周周围无在建楼楼盘，故销售售良好。面积99.788平方米，户户型为三室一一厅一卫和面面积113平方米，户户型为三室两两厅一卫以及及户型为三室室一厅一卫，面面积为102.777平方米户型型设计较为合合理。前两种户型开盘盘初期销售火火热。开发商商也看到了这这一点，隐藏藏了部分房源源，后期配合合不太受关注注的车库进行行捆绑销售。这这一点需要引引起我们的重重视，在车库库的设计上应应注意比例不不应过高。县城内其他主要要项目:金泰花园金山路东侧，文文峰路南。属于金乡中心地地段段，价格在在所所有楼盘中中最最高。最高高价价在2200元/㎡左右，均均价达到2000元/㎡左右。因因其地段上上的的优势对本本项项目没有多多大大的参考价价值值。但为造成成对比效应应，可可以考虑在在其其附近设立立销销售网点和和大大型户外广广告告。**花园位于文峰东路金金济济河东畔。总建筑面积13366100平方米，2008年底交房。其其其中一期总总建建面积829900平方米，商商业业19900平方米，住住宅宅63000平方米。多多层11栋、小高层3栋，户型6种，面积在85.9--1168.5533平方米，多多层层销售均价价在在1800元/㎡。小区配配套较好，幼幼幼儿园、小小学学、超市、家家家庭安全防防范范报警系统统、视视频监控系系统统、周界防防越越报警系统统、电电子巡更系系统统、设有储储藏藏室和地面面、地地下车位。并并并依托滨河河花花园概念的的造造势，使得得该该项目预售售异异常火爆，目目目前一期已已全全部售馨，询询询问者依然然络络绎不绝。点评：多层销售售情情况较好，现现现已基本售售磬磬，小区整整体体感觉较好好，楼楼盘包装比比较较到位；但在宣传推广广方面，卖点点凌乱，缺乏乏新意。高高层层外观视觉觉较较好，该地地段段从长远的的眼眼光看仍具有一定的的升值潜力力。建威名苑位于金山路西，文文峰路南。小区共5栋多层层，朝朝文峰路有有商商业，住宅宅面面积120-1130平米左右，销销销售均价1600元/㎡。05年开盘，一期期现已基本销销售完毕。无无暖气。有天天然气、水水、电电、有线电电视视、宽带、储储储藏室、车车库库。二期规划划中，价格格未未定。轻工机械厂项目目5层住宅，面积积在1100-11222平米，销售售均价1710元/㎡，07年1月开盘，现现销售率1000%，销售率较较高，项目目位位于金乡县县中中心位置，虽虽虽然总体规规划划和产品无无特特色，却符符合合现阶段金金乡乡消费者的的购购买心理和和消消费习惯。文馨园位于金司路东侧侧，文文峰路北。住宅六层，面积积1110平方米左右右，销销售时价格900元/㎡，目前二二手房价格1500--1600元/㎡，有储藏藏室及车库库，有有中心花园园及及休闲设施施，物物业管理一一般般。开发较较早早，目前全全部部入住。萌源小区位于金司路东侧侧，文文峰路北。一一一期销售完完毕毕，已入住。由由于开盘较较早早，均价在1280元/㎡，二期预预计均价1480元/㎡。东关面粉厂项目目金司路中段，面面积积100平米左右，销销销售均价1350元/㎡。已入住住。上述案址址对我楼盘盘无无借鉴依据据，在在此仅作参参考考。小结:通过以上各楼盘盘的的调查与分分析析，可以看出出，金乡县县的的总体基础础设设施较差，起起起步均价较较低低,城市建设落落后，商品品房房市场刚刚刚启启动，市场场处处于发展期期，房房地产市场场仍仍属于卖方方市市场，商品品房房价格易于于调调控。随着着金金乡旧城改改造造力度的加加大大、新城区区的的规划开工工建建设、人们们收收入的提高高、消消费水平的的提提升、消费费意意识的觉醒醒和和消费心理理的的改变、市市场场运行环境境的的改善，商商品品房住宅价价格格急剧攀升，本本本项目的开开发发将面临良良好好的市场机机遇遇。房型配比建议::综上所述，金乡乡居居民普遍对对小小户型的房房子子需求不大大，低低于90平方米以下下的的房型在思思想想上普遍不不予予接受;而总面积最最好不要超超过过140平方米，总总房房价应考虑虑控控制在20万以下，总总价超过20万的比例不不应超过总总比比的5%，同样，面面积低于90平方米的小小户户型所占比比例例也应相应应缩缩小。在所所有有的房型中中，我我们的主卧卧室室必须安排排朝朝南。如下表表所示:面积户型所占百分率室内设计建议８０---９００平方米米两室一厅一卫卫（建建议设计两两种种户型）共占２０％。两两室室都要朝阳阳设计上尽量避免免暗暗室的出现;厕所尽量不不要面对进进户户门;内门开关门门的方向应应一一致；客厅厅应应在屋子中中间间;卧室设计要要规则；在在较较合理的位位置置可以选择择设设计壁橱；；公公共卫生间间应应靠近卧室室、接接近厨房;主卧室一定定要向阳。９０---１２２０平方方米三室一厅一卫和和两两室两厅一一卫卫（建议设计计三种户型型）共占60％１２０平方米左左右右三室两厅两卫大大户户型，或四四室室两厅两卫卫（建建议设计两两种种户型）共占15%，三三室两厅厅两卫户型型的的三室最好好都都要向阳。６０平方米以下下大一居室或小两两室室一厅一卫5%车库配比分析一,南苑小区车车库比例例分析：该楼楼盘车库分分派派方式为储储藏藏室必买，车车车库可根据据业业户的需要要自自行选择购购买买。车库面面积积从18平方米---300.32平方米不等等。车库总总数数量78间，储藏室160间，总户数160户。总户数数与车库的的比比例为2.05：1二,新宇苑小区区车库比比例分析：：该该楼盘车库库分分派方式为为车车库与储藏藏室室二者选其其一一。车库面面积积从27平方米----30平方米不等等。车库总总数数量97间，储藏室室总数量226间，总户数为324户。总户数数与车库的的比比例为3.34::1车库配比建议::由于我案位置距距离离南苑小区区较较近，在车车库库的数量上上具具有可比性性，建建议车库的的安安排以南苑苑小小区作参考---总户数数与车库的的比比例为3:1左右；而新新宇苑的车车库库分派方式式较较为人性化化，故故建议分派方方式为车库库与与储藏室二二者者选其一，使使大多数业业户户方便接受受。微观市场调查之之二二置业者需求状况况调调查分析为保证和提高销销售售率，加快快资资金回笼速速度度，最大限限度度降低风险险，我我公司在金金乡乡县城和鸡鸡黍黍、司马、化化化雨、马庙庙、肖肖云5个大乡镇进进行了较为为系系统的市场场调调查工作。通通通过友情问问卷卷的形式接接触触到1500名市民。问问卷内容包包括括消费者对对房房地产项目目的的饮用水水水质质、位置、户户户型、风格格、单单价、总价价、基基础设施配配套套、交通等等方方面的要求求。现现将调查结结果果汇总如下下：：一：置业者对居居住住环境的潜潜在在需求1）在对居住环环境的的要求上，乡乡乡镇被调查查者者和县城被被调调查者出现现分分歧。前者者更更倾向交通通环环境的改善善，社社区环境的的改改善放在了了第第二位，水水质质的改善居居三三；县城被被调调查者同样样既既希望于交交通通环境的改改善善，可喜的的是是，置业者者对对水质改善善的的要求排在在了了第二位。以以以上调查结果基本本满意，毕毕竟竟道路改善善是是关乎民生生民民情的重中中之之重，也是是政政府亟待解解决决的问题。而而而饮水问题题已已经摆在了了消消费者面前前。有有助于我们们下下一步工作作的的开展。我们们的市场调调查查活动也为为楼楼盘做了良良好好的宣传，并并并为本案的直直饮水供个个系系统宣传打打下下了良好的的基基础。通过以以上问题可以以看出金乡乡县县居民已经经对对优质水供供应应有了潜在在需需求，工作重点亦亦放在宣传传引引导上。2）在对水质满满意程程度的调查中中，乡镇被调调查者和县县城城被调查者者也也出现了分分歧歧。乡镇人人口口对水质基基本本满意。而而县县城人口高达达42%对水质不满满，占大多数数。故健康直饮饮水这一水卖点的的主诉求对对象象应放在县县城城。二：置业者面积积偏偏好随着家庭人口结结构构的变化（三三三口之家逐逐渐渐增多），面面面积在100---120㎡的住宅户户型需求已已成成主流，乡乡镇镇约占53%，县城约占占46%；而面积在90--1100㎡住宅户型型也较受青青睐睐，所占比比例例为乡镇27%县城30%；70-80㎡和160-1180㎡的房型需需求较少，60--770㎡，120㎡以上的户户型占少数数。三：置业者户型型偏偏好从置业者对户型型的的偏好来看看，三三室两厅一一卫卫是多数人人理理想的置业业户户型，约占55%；其次是两两室两厅一一卫卫户型，约约占占21%；两室两厅厅两卫约占19%，大部部分家庭对对一一居室持否否定定态度，故故建建议取消一一居居室的规划划设设计。相信信这这也是开发发商商愿意接受受的的。四：置业者对阁阁楼楼的需求34%置业者接接受受阁楼，66%不予接受。大大大多数被调调查查者不会购购买买阁楼，但但为为提高相对对房房价，我们们并并不排除阁楼楼的建设需要，可可可以采用买买顶顶层送阁楼楼的的通用办法法加加以引导。五：置业者者对总房价价的的要求：乡镇置业者于县县城城的置业者者在在可接受房房价价上又出现现不不同。47%乡镇置业者者可以接受受的的总房价为12-15万，而县城城置业者45%可以接受的的总房价为15—20万；这说明明县城置业业者者在收入上上要要领先乡镇镇置置业者。如如果果将房地产产市市场想象成成一一个金字塔塔的的话，此类类消消费者乃属属于于金字塔底底部部。置业者对总总面积的需需求求以90—120平方米米为多，户户型型多为三室两两厅一卫和和两两室两厅一一卫卫。绝大多多数数置业者普普遍遍接受1600㎡的价格，对对对此我们有有理理由认为是是置置业者普遍追追求便宜的的结结果，不用用过过多分析。具具具体房价应应有有现阶段市市场场行情作为为依依据。六：置业者考考虑的几几大因素随着房地产市场场的的发展，消消费费者也越来来越越理性和成成熟熟，在购房房过过程中考虑虑的的因素也越越来来越多。在在众众多的因素素中中，其中位位置置、价格、小小小区配套环环境境、交通是是消消费者最为为关关注的四大大因因素。其中中，价价格是主导导消消费者是否购购买的关键键因因素。交通通方方便、价格格合合理、配套套完完善、环境境优优美,安全舒适的的品质楼盘盘成成了广大置置业业者的理想想之之选。七：置业者选择择付付款方式通过与置业者的的口口头交流可可以以看出，从从置置业者所选选择择的付款方方式式来看，银银行行按揭是多多数数人选择的的支支付方式，占占占调查人数数的的65%。从这一点点来看，各各商商业银行在在后后续市场中中还还将继续发发挥挥主流融资资渠渠道的作用用；；其次是一一次次性付款（此此此类消费者者多多为高端客客户户），占15%；此外，选选择分期付付款款的约占13%；其它方式式占7%。八：置业者对小小区区物业关注注因因素在购房时考虑的的产产品因素中中，消消费者首要要考考虑的是安安全全的居住环环境境，各占48%和47%；人性化服务务所占比例例分分别为24%和23%这表明金乡乡县消费者者已已从传统意意义义的实用居居住住上升到享享受受居住的层面面，希望居居住住质量逐步步提提高。对此开开发商应引引起起重视，在在提提高住房质质量量的同时予予以以考虑。九：置业者月收收入入情况从置业者购房资资金金的主要来来源源考虑，收收入入在1500元以下的占占比例为35%，收入在15500---33000元之间的约约占30%，收入在1000元以下的约约占26%可见工工薪阶层为为当当前房地产产市市场的主力力购购房者，薪薪金金收入是他他们们缴纳首期期房房款和月供供款款的主要来来源源。十：置业者信息息获获知渠道从置业者购房采采集集信息的渠渠道道来看，户户外外媒体优势势日日渐显现，绝绝绝大多数的的置置业人士选选择择从此渠道道获获取信息；；其其次，朋友友介介绍也跃居居前前列，因此此，“以老带新”的复制消费费模式仍是开开发商屡试试不不爽的促销销策策略；此外外，传传统媒体报报纸纸仍是置业业者者获取信息息的的重点，约约占占17%；随着互联联网的普及及，网网络也成为为消消费者获知知信信息的主要要渠渠道，占13%。客源客层分析基于本案地段在在金金乡县城的的综综合性质分析，现预预判如下：：客源：金乡县城------75%鸡黍--------6%司马------66%化雨------44%马庙------3%肖云------33%其他------33%客层：私营业主------25%工薪阶层------45%习惯地段者------15%%外企客户---------00%%投资客（炒房者者）-------10%其他-----------5%用途：自用-------800%%投投资资------20%小结:通过以上上各各数据可以以清清晰地勾勒勒出出**花园小区区一期客户户的的主要需求求：：客源大多为为二次置业业，且且以标准户户型型为主要需需求求。以县城城为为主，他们们年年龄大都在40岁以下，属属于中、青青年年人士。对项目的周周边环境熟熟悉悉，对习惯惯的的生活环境境充充满依恋之之情情，并渴望望优优质的饮用用水水供应。他他们们多数以上上来来自离项目目位位置较近的的县县城区域，追求高素质质居住氛围围，提提升生活质质量量，体现与与众众不同的生生活活方式是他他们们共同的特特征征。鉴于对对综综合楼盘的的调调查，我公公司司建议:1）９０----１２０平方方米，三室室一一厅一卫和和两两室两厅一一卫卫的户型为为主主力户型，应应应各占总户户型型的30％；2）传统的两室室一厅一一卫也应该该占占较有一定定的的比例，占占２２０％，面面积积应在８０---９０平平方米之内内；；3）超过１２００平方米米的三室两两厅厅两卫大户户型型也有部份份市市场份额，合合合理比例应应占占１５％。4）调查中有部部分置业业者出于为为老老年人购买买的的目的，或购购买能力有有限限者，他们均均希望面积较较小些，我我们们应该满足足，故故６０平方方米米以下的袖袖珍珍户型户型型也也应考虑，占占占５％；5）置业者欲购购置的新新房总价预预算算为15----20万较为合理理。结合直直饮饮水供应系系统统的宣传，以以以健康为主主突突破口，单单价价可以高些些，但但总价应控控制制在20万以下。在在宣传上应应加加强引导，体体体现人无我我有有人有我强强的的广告理念念，兼兼周围楼盘盘优优势于一体体，让让顾客了解解祥祥实。着重重体体现“水健康”卖点，引导导置业者感感知知本案完工工后后大预期中中的的交通方便便、价价格合理、配配配套完善、环环环境优美、安安安全舒适的的品品质楼盘项项目目周边的广广告告要宣传到到位位。第六部分SSwwot分析析1、优势Ｓ（1）自然和交交通环境境较佳。本本项项目位于缗缗南南路与共青团团路的交汇汇处处，来往有有途途经此地通通往往济宁市、鱼鱼台市、及周周边乡镇镇的车辆，加加加强了本市市于于与周边各各市市镇之间的的交交流。

（２）规划划总面积较较大大，向置业业者者充分显示示开开发商实力力的的雄厚。（３）交通便利利，地势开阔阔，周边无遮遮拦。周边自自然环境良好好，四季分明明，气候宜人人，雨量充沛沛，无污染源源，空气质量量佳；可享有有周边学校、幼幼儿园，医院院，商业街、农农贸市场极佳佳的生活配套套设施，生活活便利；随着着周围大型住住宅项目的竣竣工，所处区区域未来升值值潜力巨大，有有望成为新的的繁华住宅区区。（４）临近中心心街街繁华商业业区区。附近有有金金乡第一中中学学，金乡师师范范学校。家家佳佳福和金百百克克超市。（５）地势临河河，治治理后有凭凭栏栏览江赏月月之之自然景观观预预期优势（６）营销的前前期期介入,对周围楼盘盘分析充分分后后再做规划划，能能够做到户户形形丰富，满满足足不同的需需求求二、劣势W（1）地域较偏偏，局部部地区环境境脏脏乱差。施施工工开展后需需要要改善。（2）金乡人民民的主观意意念里，东东南南部分相对对滞滞后，属于于郊郊区，我方方开开发的楼盘盘有有降低地域域格格调之嫌，附附附近楼盘同质质化严重。（3）城市配套套。本项目目周边还处处于于“处女地”阶段，缺乏乏相应的城城市市配套设施施，导导致本项目目缺缺乏居住氛氛围围，市民对对本本地块缺乏“认同感”。但市内公共共交通配套套不不足，导致致了了居民往市市内内工作、生生活活的不便。在在在将来销售售及及入伙之后后，不不得不开通通小小区业主服服务务巴士，无无形形中增加了了物物管成本。3、机会点O（1）金乡县城城中心东东移,城乡改造的的大机遇，这这这一利好因因素素必然会刺刺激激项目周边边商商业经济的的发发展，带动动房房地产市场场的的升温，影影响响住房消费费升升温。

（２）金乡乡县楼盘呈呈现现供不应求求之之态势。本本案案周围所有有楼楼盘基本售售馨馨，且无规规划划中较大楼楼盘盘出现。竞竞争争压力较小小。（３）近期楼盘盘价价高，受众众有有捧热追高高之之势。（４）附近楼盘盘纷纷纷提高售售价价，且销售售火火爆。本案案与与附近两大大楼楼盘——御景园和南南苑小区——可比性较强强，且对方方的的区域优势同样也是我们们的优势。案案案址直线距距离离较近，与与其其相连接后后附附近逐渐形形成成较大住宅区区域。（５）金乡县城城饮饮用水水质质不不佳，大多多数数市民对此此有有意见，本本案案在直饮水水健健康概念的的宣宣传下可以以迎迎合绝大多多数数市民的心心理理诉求点，提提提高销售率率。4、风险T（1）楼价近期期上升过过快，担心心政政府出台政政策策压制楼价价。（2）房价过高高，消费费者购买能能力力有限。（３）楼价连续续上上升，消费费者者无力负担担，对对楼盘开发发商商产生怨言言。地地产开发商商的的社会形象象进进一步受损损。（４）大蒜农今今年年收成不好好，影响购买买欲望。（５）关于楼价价的的讨论已经经成成为舆论热热点点。不论最最后后结论如何何，市市民对楼价价高高涨的不满满必必在争论中中升升温，地产产开开发商的社社会会形象会受受到到进一步威威胁胁。第七部分综合合分分析从市场场调调研结果分分析析、本项目目的的优劣势比比较较，机会和和风风险并存。唯唯唯一的办法法就就是尊重市市场场、适应市市场场，顺应消消费费者的心愿愿，整整合与项目目有有关的各种种卖卖点和要素素，运运用智慧，创创创造出具有有超超前性、差异异性、引导导性性、适用性性的的产品，以以合合理的成本本、利利润，达到到科科学的“投入产业比”，追求产品品供给----需求的完善善性，使项项目目达到预期期的的市场期望望值值。整体消消费费群体主力力仍仍为比较注注重重生活质量量的的工薪阶层层，社社会层次也也以以机关工作作人人员为主。随随随着周边生生活活设施的不不断断完善和齐齐全全，该区域域将将集中成为为住住宅性楼盘的的聚集之地地。这这也将打破破原原有的区域域内内消费群体体和和范围，成成为为跨区域消消费费的一块热热土土。第八部分产品建建议议由于本案不具具备突突出的地理理优优势，因此此在在配套上应应做做到“人无我有、人人人有我精”，在突出直直饮水健康康概概念的基础础上上依靠独特特的的内部设施施进进一步提升升本本案所处的的层层次，具体体建建议如下：：

（一）社区配套设设施

1、采暖：采用地地面供暖系系统统

理由：A无暖气片及及其支管，增增增加使用面面积积，并且宜宜摆摆放家具并并可可分体计量量。

B室温均衡、稳稳定，各房间间温度可独立立调节控制，具具有健身功能能。

C辐射供暖，无无空气对流，卫卫生、洁净。

D便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：小区物业24小时不间断巡逻4、信息系统统:有线线电话：市市区区标准有线线电电视信号及及卫卫星电视系系统统。

通讯设施施：预留两两部部IDD电话插口。网网网络：宽带网网入户，并并预预留管线。555、厨房、浴室室：墙身镶砌砌高级艺术术瓷瓷砖到顶，铺铺铺设防滑地地板板砖。直饮饮水水入户。厨厨房房空间建议议厨厨房应尽可可能能接近住宅宅入入口，便于于食食品、蔬菜菜、垃垃圾的进出出，并并与餐厅相相邻邻，根据户户型型大小的不不同同，厨房面面积积要合理调调整整。建议公用卫卫生间应靠靠近近卧室，并并应应接近厨房房，以以利管道集集中中，降低材材料料与施工成成本本，设计最最好好把洗厕功功能能分工。

6、卫生间：墙面面镶砌普通通瓷瓷砖到顶，铺铺铺设防滑地地板板砖，设三三盆盆。配套设施的规划划特特点

从层次上上看，本小小区区规模大，公公公共大型的的服服务配套设设施施不宜自建建，为为解决目前前城城市配套设设施施不健全的的问问题，小区区应应多设小型型多多功能配套套设设施，相对对集集中布置在在中中心附近，方方方便小区居居民民生活。

１、儿儿童活动中中心心、托儿所

儿童活动中中心、老人人活活动中心、托托托儿所都是是在在**花园小区区的东南侧，即即体现了环环境境的优越，又又又回避了由由于于儿童的戏戏闹闹而对其它它居居民带来的的干干扰。

２、商商业配套

商业业配套的出出现现，其初衷衷是是为方便业业主主。把商业业配配套放在小小区区业主出入入口口的两侧，前前前面有宽阔阔的的广场，即即方方便小区外外人人购物、停停车车，又不影影响响小区内业业主主的正常生生活活。商铺的的销销售不但会会为为开发商带带来来较高的利利润润回报，还还可可以促进住住宅宅楼盘的销销售售。3、水电设备备用房及垃垃圾圾处理

设备用房是是小区必不不可可少的设施施，但但必须规划划设设计在不显显眼眼的地方，以以以防业主有有不不安全的心心理理反应。

第九部分规规划划建议

（一）建议本本案楼楼顶建造能能代代表本案风风格格的造型，而而而非平顶。或或或楼盘顶部部考考虑布置屋屋顶顶草坪，增增加加绿化面积积的的同时加大大远远景效果，提提提高视觉冲冲击击。外墙应具具有一定的的风风格,建议采用与与主题颜色色搭搭配较为协协调调的色彩涂涂料料,以烘托楼盘的的主基调。（二）绿化化布置置：根据小小区区内的容积积系系数，此建建议议原则上小小区区整体走小小而而精的路线线，通通过精致的的小小景，烘托托社社区气氛。在在在绿化布置置上上要争取实实现现立体绿化,即草地、灌灌木、植株株相相互搭配，互互相组合。以以以独具特色色的的园林风格格增增强小区内内部部的文化和和环环境韵味，提提提升小区形形象象。（三）规划布布局：：要在充分满满足园林绿绿化化的同时，适适适当增加健健身身设施的建建设设，连同水水健健康主题引引入入小区，既既是是品牌提升升的的需要也是是对对业主负责责的的真实表现现，这这样很容易易引引起消费者者的的认可。（四）户型设设计：：户型设计计应应考虑消费费者者的实际购购买买能力和生生活活习惯，本本公公司在上述述报报告中已经经概概括。（五）户型风风格：：落地窗设设计计，室室全全明明，要让客客户户真正感受受到到阳光的感感觉觉。卧室是是套套房内最基基本本的空间，主主主要功能是是睡睡眠、休息息，配配置衣帽间间，个个别大户型型还还配有书房房（或或多功能房房）。为为实现动静静功功能的良好好分分区，卧室室要要避免正对对客客厅，卧室室对对采光、通通风风要求很严严，设设计时不允允许许出现“暗房”。小结：形式产品品的的附加值是是现现代住宅必必须须的硬件，如如如园林、绿绿化化、交通、建建建筑外立面面等等，而这些些必必备的因素素，又又直接刺激激消消费者在购购买买之前的心心理理附加值及及购购买之后使使用用过程中的的附附加值的升升值值。第十部分推广广策策略（一）售楼楼处选选址：

建议售楼楼处安排在在靠靠近我案址址的的缗南路主干干道附近，并并并在文峰路路和和金山街设设立立多网点销销售售。建设装装饰饰带有楼盘盘特特色和文化化的的售楼处,分地段宣传传，吸引不不同同层次的潜潜在在客户，以以此此提高销售率率。理由：

（1）该地段为金金乡主干道道，人人员层次较较高高，有较大大的的客源潜力力。

（2）人员流动量量大，易扩大大知名度。

（3）交通动线发发达，方便客客户咨询。（4）临近魁魁星湖公园，游游客资源丰富富。缺点：投入入费用高。

（二）推案操作阶阶段及操作目目的

本案操作由由期房开始，我我司建议将本本案操作分为为三个阶段：：第一阶段：建立立市市场人气，在在在优质水的的卖卖点下,引起市场冲冲击，营造造楼楼盘品牌，回回回笼资金。理由：

（11）本本案为同期期开开发，需要要较较大的资金金，前前期的资金金回回笼对支持后后期的开发发意意义极其重重大大。

（2）中、后期的的销售成功功主主要依赖于于前前期建立的的良良好市场人人气气，由此而而形形成的良性性循循环，因此此，本本案能否尽尽快快去化，关关键键在于前期期能能否建立市市场场人气，引引起起市场轰动动。

在此阶段应应注意前期的的价格制定,要求与整体体结合，为中中、后期的操操作做好铺垫垫。理由：价格是整个营营销策策略中极期重重要的一部部分分，如整个个阶阶段的价格格衔衔接不好，将将将导致整个个项项目的失败;第二阶段：：建立品牌牌，在在立足于本本地地客源的基基础础上，拓展展客客源面，创创造造相对较高高的的利润。理由：

（1）第三阶段的的销售主要要依依靠前两阶阶段段建立的品品牌牌支撑。

（2）在第二阶段段，本案的的知知名度及品品牌牌已建立，如如如能向更广广的的泛围内拓拓展展客源，则则将将会为建立立楼楼盘品牌公公司司形象以及及创创造利润创创造造更为有利利条条件。

第三阶段：：获取最高高利利润，通过过楼楼盘品牌将将开开发商形象象提提高至更高高层层次。（三）价格格策略略

目前市场竞竞争激烈，操操操作周期不不宜宜过长，不不适适宜作大范范围围的价格调调整整，因此，我我我司建议先先期期以较低价价格格入市，配合合水卖点,引起市场关关注，建立人人气，随工工期期进展进行行微微调，在出出零零、主体封封顶顶、竣工三三个个阶段作提高，以拉动市市场。整体操作结束后后，将将均价控制制在在１85０元/平方米，具具体推案策策略略及各阶段段的的价格制定定，待待确定后报与与贵司参考考。第十一部分广广告告及广告策略略一、目的

通过过前期期市场调查查情情况的总结结和和分析，有有针针对性地整整合合现有的一一切切资源，提提炼炼最具项目目特特色的价值值买买点，强化化优优势，淡化化弱弱势，配合合各各种传播渠渠道道，集中重重点点区域，形形成成全方位冲冲击击波，直击击目目标消费群群，以以达制造声声势势，扩大影影响响力，最终终促促成项目销销售售的目的。

二二二、宣传区区域域选择：主目目标：金乡乡县县城。次目目标标：以5大镇为辐射射，周边其其它它小镇进行sp即时强效效宣传。

三、选选择依据定定位位及区域经经济济情况

1、客户调查查资料来看看，他他们大部分分来来自各经济济较较发达的镇镇区区，收入稳稳定定，都具有极极强的购买买力力，对项目目所所定位的生生活活方式有较较强强的认同感感。这这与本项目目的的目标定位位正正好吻合。然然然而考虑到到今今年蒜农收收成成不太理想,故不排除风风险因素。可可可加大宣传传的的力度，以以全全国总体房房价价做背景，体体体现金乡城城市市规划的预预期期背景，房房价价增长趋势势，水健康理理念因素等来来吸引蒜农进进城购房居住住。

2、根据项目目地理位置分分析，离项目目位置较近片片区的顾客对对该项目环境境熟悉，习惯惯这里的生活活方式，有不不同程度的恋恋乡情节，同同时日常工作作、生活方便便，应加大力力度对此区域域目标顾客做做着重宣传。项项目较远地区区的目标顾客客有二次置业业愿望，另人人群大，可重重点宣传，少少量成交，以以弥补县城准准顾客的数量量。

四、推广广策略

尽管我我们从各方面面努力，目的的是要给客户户一个以优质质水供应系统统为代表的品品质健康的生生活社区形象象，但在本案案的阶段性推推广上，仍然然需走“项目优点具具象化”的路线，通通过对项目现现有的资源优优势的整合，突突出项目的优优点和特色，走走推广差异化化的道路，行行成系列广告告强势推出，塑塑造核心竞争争力，促使客客户尽快地下下定决心，完完成购买行为为。

五、推广广主题：**崛起金乡乡安安居----优质健康水示范社区六、推广渠道1）、公共传播播媒体体:报纸电视广广播（电台台）2）、户外媒体体:户户外看板车车体体灯箱售楼楼处处3）、印刷媒体体:售售楼海报宣宣传传单张精美美折折页DM单４）、流动汽车车车车体广告七、宣传地点11：：金乡县城城发布地点：以本本案案区域为辐辐射射至全县城城

发发布内容：：ｄｄｍ单以宣宣传传直饮水健健康康社区为主主宣传地点2：鸡鸡黍黍、司马、化化化雨、马庙庙、肖肖云5大乡镇发布地地点：了解解乡乡镇赶会日日期期，赶会地地点点

发布内容：：ｄｍ单以以宣宣传政府规划划，房价上上升升，以投资资篇篇为主，配配合合直饮水健康康社区。刺激激乡镇人口口进进城安家。八八八、派发方方式式一）地毯式式派发；二）与中高档大大型型餐饮娱乐乐业业合作当赠赠品品送出；三）放置在中中高档酒店店，餐厅等场场所供顾客客取取阅；1.电视广告告（暂暂时做十天天，观观察效果）；；；

2.寻找长期巡巡展点，作作为为展示点，客客客户联络点点，人人海战术根根据据地，定期期看看楼团客户户接接送起落点点；；

3.一定量的户户外广告，通通通往项目地地主主要干道交交叉叉口设置指指路路牌；本案案至至桥头所有有的的路灯设立立刀刀旗。

4.人海战术，在在在县城和主要镇镇区（鸡黍、司司马、化雨雨、马马庙、肖云云）做地毯式派发发宣传资料料。重点在富富人集中区域域如：金泰花花园和文峰路路以东附近（该区域事业业单位较为集集中）进行攻坚；5.与中高档大大型餐饮饮娱乐业消消费费场所（大大型型百货商场场，酒酒店，排挡挡，婚婚纱摄影），把把礼品和资料料作为随赠品品送出给部分分消费者；

66.在高档酒店店等场所放置置项目展示资资料；

7.流动汽车车车体广告到镇镇区宣传，车车票广告；

88.针对魁星湖湖风景区的广广告推广（风风景区人力车车车体广告——）；并可和管管理部门协商商，设立大型型户外广告。

9.积极开拓团购业务，寻找快速形成战果的相关人力及信息资源；

10.促销活动短信（移动大客户等目标人群）宣传；九、广告时机

11、发发布广告的的时时间

广告的发发布应该与与项项目推广紧紧密密结合，时时间间间隔不易易太太长。安排排上上可提前一一周周作预告性性广广告、提醒醒目目标客户群群体体注意，从从而而阻止其购购买买其他楼盘盘的的冲动，静静待待本案的登登场场。

建议发布布广告的时时间间为１２月月中中旬。

2、发布广告告的媒体

A、开盘广告告略B、中盘广告告略C、尾盘广告告略公开期强销期剩余产品促销期期目的广泛告知制造知名度塑造高品质整体体气气势制造市场品牌利用买气加强销销控控促销困难产品广告重点强化地段和引用用水水健康的理理念念发展商品牌产品形象塑造品牌确立现场买气特色强化印刷媒体DM广泛告知销售海报作业辅辅助助DM强打期销售海报海报DM报纸广播新闻稿金乡县各大报纸纸报纸广告强打期期、电电视联手炒炒作作视状况弹性运作作户外媒体1接待中心完成成现场看板，户外外看看板指示牌牌指指标设计—制作—完成视状况补充修整整视状况补充运作作促销活动合理安排软媒体体攻攻势计划视状况弹性运作作十卖点广告告例举主诉求点：

突突出出社区无以以伦伦比的健康康优优势，以“我选择，故故我健康，****花园小区区”为主诉求点点。（待定）广告告标题：5000年优质水的的渴望在***小区实现（待待定）广告文案设计::优优越的品质质，理理性的价格健康的理念宏泰花园与与健康同步步（待待定）卓越的住宅源于于卓卓越的品质质，卓卓越的品质质源源于对健康康的的关怀------**花园小区区为健康加加油油!!!(待定)广告平面设计（待待定）1：以精美的水水珠为图图，并配文文：：生活中我我们们更需要健健康康广告平面设计计：：以赛车进加加油站维修修为为图，并配配文文：更多服服务务，更多享享受受，更多关关怀怀。

备注：此则则广告的标标题题结合平面面设设计等都给给人人强烈的反反差差感，其目目的的在于让人人认认识本案品品质质，提高本本案案性价比，让让让人有高贵贵不不贵之感。2：环境、人工工湖（待待定）

广告标标题：健康直直饮水，渴望望的，健康的,人文的,世界的！（待定）广告告文案设计计：：凸显水质质对对住宅业户户的的主要，凸凸显显水对人类类的的重要性

在在广阔天地地间间挥洒出巨巨幅幅现代都市市风风景画

反映映本案同等等经经典和尊贵贵，既既体现本案案位位置的显赫赫，又又在文案中中强强调为卖点点，定定能吸引到到向向往的群体体。

1、本案广告宣宣传推推广整体思思路路根据了解到的****花园的广告告整合可以以看看出,该楼盘虽在推推广方面投投入入也不能算算少少，但效果果不不佳，主要要是是因为宣传传推推广缺乏整整体体思路，买定定纷乱，随意意性太大，没没没有做到宣宣传传媒体及宣宣传传手段的整整合合。我们将将在在下面的运运做做过程中，充充充分结合本本地地媒体特点点，以以节约销售售成成本为原则则，使使其发挥最最大大的效果，并并并在推广过过程程中，始终终贯贯穿广告宣宣传传主题，围围绕绕广告主力力诉诉求点及销销售售主力卖点点，进进行推广宣宣传传；在媒体体的的运用中，充充充分考虑各各种种媒体的特特点点，达到宣宣传传的立体效效应应，做到媒媒体体运用的整整合合；并注重重宣宣传风格和水水健康卖点点的的统一，外外围围包装风格格的的格调一致致，达达到楼盘对对外外形象的统统一一。2、本案广告费费用预预算根据本案的价格格定定位，全程程控控制均价18850元/平方米，总总建筑面积积万万平方米，销销销售总金额额为为亿元人民民币币；根据房房地地产销售推推广广的费用核核算算标准，并并结结合金乡本本地地的具体情情况况，我们认认为为，销售推推广广费用应为为总总销售金额额的的%共计:10万元人人民币（其其中中销售费用用占占总销售金金额额的%%,推广费用占占总销售金金额额%）。3、广告投放计计划广告计划：：1、善长公司销售人员员到位，全全面面进行市场场认认知、培训训及及市场推广广，为为期一周2、公司平面设计计人员完成全全部VI设计方案案3、协助广告公公司完成印刷刷品系列设设计计方案设计内容包括：：购购房须知、付付付款方式、价价价格表、认认购购书、置业业计计划表、定定金金收据等销销售售文件，售售楼楼书、售楼楼折折页、售楼楼单单张、手提提袋袋等。4、广告宣传各各阶段段费用安排排认购期开盘期及强势热热销销期持续期及销售调调整整期第二轮强势热销销期期持续期和收尾期期我们将在提交策策划划报告后就就广广告的宣传传推推广提交一一份份详细的广广告告执行方案案！！(望开发公司司尽快提供供必必备的销售售资资料)1、引导期：：可通过软软广告、主主题题宣传活动动等等形式进行行先先期引导，主主主要介绍社社区区的地理优优势势及内部配配套套设施开发发观观念等。

2、开盘期：主打打环境优势势，结结合灵活的的付付款方式及及优优惠措施吸引引客户，建建立立人气。

3、正常销售期期：进入正式式销售期后后，在在主诉求点点统统一提领下下，分分期展现户户型型、配套设设施施、绿化、交交交通、文化化、商商业、景致致等等品质，使使之之成为一广广告告系列。

理由：

（1）可令社区整整体优势全全面面展现。

（2）可保持每期期推出广告告的的独立性，即即即宣传主题题鲜鲜明。可不不断断保持市场场新新鲜度，冲冲击击力持久。

第十二部分营销销活活动手拉手活动：协协同同清华园外国语语学校及世纪纪之星幼儿儿园园手拉手学习习计划时间：正式销售售。

内容：

1与清华园外国国语学校签定定合约，使凡凡入住业主子子女均可直接接就读。

2与世纪之星幼幼儿园协商以优惠条条件邀请其在在本案设立分分园。

3配合“手拉手计划”适时举办、赞赞助以儿童艺艺术活动为主主题的比赛或或晚会（如：：**杯儿童作作文和美术比比赛），吸引引适龄儿童及及家长目光。营销目的:扩大大宣宣传面、制制造造声势,并可让处于于犹豫期的的潜潜在顾客浮浮现现促成交易。第十三部分楼楼盘盘包装及项项目目价值提升升建建议1、项目硬件配配套提提升为彰显项目的独独特特性，建议议在在项目硬件件配配套方面多多花花些心思，力力力求做到“人无我有，人人人有我精”，树立优质质水健康住宅小小区的品牌牌，充充分利用现现有有的条件因因地地制宜，挖挖掘掘潜力，开开发发出项目独独特特的相关配配套套。2、项目软件包包装的的提升房地产市场竞争争的的日趋激烈烈，产产品同质化化、广广告战等现现象象为项目推推广广带来极大大的的难度。住住宅宅本身没有有主主题，因此此要要为其增添添形形象包装，即即即为项目增增加加符合市场场需需要的附加加值值。为与竞竞争争对手拉开距距离，并且且得得到目标市市场场的认可，必必必须提炼出出一一个全新的的主主题。只有有扬扬长避短、先先先入为主，才才才能在激烈烈的的竞争中脱脱颖颖而出，才才能能在市场立立足足。因此，我我我公司提出出“优质水供应应基地”这一形象主主题定位，并并始终贯穿穿这这一主题进进行行全范围整整合合宣传。3、物业管理建议邀请较为规