年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案

2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案一、单项选择题题(共35题，每题1分。每题的的备选答案中中只有一个最最符合题意，请请在答题卡上上涂黑其相应应的编号。)1、房地产产估价从某种种意义上讲是是()房地产的价价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.隐定2、不同的的房地产估价价师对同一估估价对象在同同一估价目的的、同一估价价时点下的评评估价值通常常不完全相同同，这主要是是因为()。

A.掌握的有关关信息不同

B.作出的估价价师声明不同同

C.估价对象状状况不同

D.委托人不同同3、下列关关于内地房地地产估价师与与香港测量师师资格互认的的表述中，错错误的是()。

A.内地房地产产估价师与香香港测量师资资格互认协议议书于2003年11日签署

B.内地房地产产估价师与香香港测量师资资格互认颁证证大会于2004年8月举办

C.内地房地产产估价师与香香港测量师资资格互认协议议书签署后，内内地房地产估估价师自动成成为香港测量量师

D.内地房地产产估价师与香香港测量师资资格互认是内内地与香港最最早实现资格格互认的专业业技术人员资资格之一4、某夫妻妻共有一套成成本价购买的的房改房，现现因离婚进行行财产分割的的需要而委托托房地产估价价机构评估该该套房改房的的价格，则较较合理的估价价结果是()。

A.现时该房改改房上市交易易的正常价格格扣除受让方方应缴纳的土土地使用权出出让金

B.现时该房改改房上市交易易的正常价格格

C.现时该房屋屋的房改成本本价

D.当时该房屋屋的房改成本本价5、在使用用假设开发法法评估在建工工程价值时，利利用直接成本本利润率估算算开发利润的的公式为开发发利润=()×直接成本利利润率。

A.后续开发成成本+管理费用

B.后续开发成成本+管理费用+销售费用

C.待开发房地地产价值+后续开发成成本

D.待开发房地地产价值+后续开发成成本+取得待开发发房地产的税税费6、判定一一宗房地产是是否为收益性性房地产，关关键是看该房房地产()。

A.目前是否有有经济收入建设工程教教育网提供

B.过去是否带带来了经济收收益

C.是否具有产产生经济收益益的能力

D.目前的收入入是否大于运运营费用7、某套住住宅总价30万元，套内内建筑面积125平米，套内内墙体面积20平米，分摊摊的共有建筑筑面积25平米，则该该住宅每平方方米建筑面积积的价格为()元。

A.17665

B.20000

C.20069

D.244008、房地产产估价师从某某个特定投资资者的角度出出发评估出的的价值属于()。

A.市场价值

B.清算价值

C.快速变现价价值

D.投资价值9、TN关关于不同类型型价值的高低低关系的表述述中，错误的的是()。

A.原始价值高高于账面价值值

B.投资价值高高于市场价值值

C.谨慎价值低低于市场价值值

D.快速变现价价值低于市场场价值10、某期期房预计两年年后竣工交付付使用，目前前与其类似在在现房价格为为4500元每平米，出出租的年末净净收益为500元每平米。假假设年折现率率为8％，风险补补偿估计为现现房价格的3％，则该期期房目前的价价格为()元每平米。

A.34773

B.43665

C.45000

D.4633511、根据据房地产市场场租金与租约约租金差额的的现值之和求求出的价值是是()。

A.有租约限制制下的价值

B.共有房地产产的价值

C.无租约限制制下的价值

D.承租人权益益的价值12、引起起真正的房地地产自然增值值的原因是()。

A.装修改造

B.需求增加

C.通货膨胀

D.改进物业管管理13、下列列情况中会导导致房地产价价格上升的是是()。

A.上调贷款利利率建设工工程教育网信信息

B.收紧房地产产开发贷款

C.开征房地产产持有环节的的税收

D.增加土地供供应14、某宗宗房地产规划划用途为商业业，现状为超超市，年净收收益为18万元，预计计改为服装店店后的年净收收益为20万元，除此此无其他更好好的用途，则则根据()应按服装店店用途进行估估价。建设设工程教育网网提供

A.合法原则

B.最高最佳使使用原则

C.估价时点原原则

D.替代原则15、下列列关于房地产产估价本质的的表述中，错错误的是()。

A.房地产估价价是模拟市场场定价而不是是替代市场定定价

B.房地产估价价是提供价值值意见而不是是作价格保征征

C.房地产估价价会有误差而而且不能有误误差范围限制制

D.房地产估价价是评估房地地产的价值而而不是价格16、下列列关于房地产产估价原则的的表述中，错错误的是()。

A.独立、客观观、公正原则则属于普适性性原则

B.合法原则属属于一般性原原则

C.最高最佳使使用原则属于于技木性原则则

D.谨慎原则属属于一般性原原则17、以房房地产抵押贷贷款为目的的的估价，其估估价时点原则则上为()。

A.签订估价委委托合同之日日

B.发放抵押贷贷款之日

C.完成估价对对象实地查看看之日

D.未来处置抵抵押房地产之之日18、甲、乙乙两宗相邻土土地，价格均均为50万元，若将将该两宗土地地合并为一宗宗土地，合并并后的市场价价格为150万元。在这这种情况下，如如果乙宗地的的拥有者购买买甲宗地，则则甲宗地的拥拥有者合理的的索价范围是是()万元。

A.0～50

B.50～75

C.50～10O

D.100～15019、为评评估某房地产产2007年9月1日的市场价价格，选取的的可比实例资资料是交易日日期为2007年3月1日，合同交交易价格为4000元每平米，约约定建筑面积积为95每平米，合合同约定面积积误差在6％以内不增增加付款，实实际产权登记记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日22、某房房地产的重建建价格为2000万元，已知知在建造期间间中央空调系系统因功率大大较正常情况况多投入150万元，投入入使用后每年年多耗电费0.8万元。假定定该空调系统统使用寿命为为15年，估价对对象房地产的的报酬率为12％，则该房房地产扣除该该项功能折旧旧后的价值为为()万元。

A.18338.00

B.18444.55

C.18845.877

D.18850.00023、某估估价对象为一一旧厂房改造造的超级市场场，建设期为为2年，该厂房房建成5年后补办了了土地使用权权出让用续，土土地使用期限限为40年，土地使使用权出让合合同约定土地地使用期间届届满不可续期期。建筑物经经济寿命为50年。假设残残值率为零，采采用直线法计计算建筑物折折旧时年折旧旧率为()。

％

B.2.113％

C.2.222％

D.2.550％25、某商商品住宅总价价为98万元，首付付款为30％，其余为为抵押贷款，贷贷款期限为15年，按月等等额还本利息息，贷款年利利率为7.5％，自有资资金资本化率率为8％。则其综综合资本化率率为()。

A.7.665％

B.B.775％

C.9.442％

D.10..19％28、运用用假设开发法法中的现金流流量折现法估估价时，无须须做的是()。

A.估算后续开开发经营期建设工程教教育网整理

B.估算后续开开发的各项支支出、收入

C.估算后续开开发各项支出出、收入在何何时发生

D.估算开发期期中的利息和和利润30、某幢幢大厦的总建建筑面积为10000平米，房地地产总价值为为7000万元。其中中土地总价值值为3000万元。王某某拥有该大厦厦其中一部分分，该部分的的建筑面积为为250平米，房地地产价值为150万元。若按按照土地价值值进行分摊，则则王某占有的的±地份额为()。

A.1.667％

B.2.333％

C.2.775％

D.3.333％31、设临临街深度价格格修正率见下下表。另设，旁街街对街角地的的影响深度以以4.5m为一级距，旁旁街影响加价价率依次旁街街路线价的40%、20%，则下图的的宗地B的单价为()元/m2。A.64000

B.68000

C.69660

D.7600032、某房房地产开发用用地，其土地地面积为10000平米，土地地使用条件与与规划限制所所规定的容积积率为1.2，楼面地价价为1500元每平米。后后经规划调整整，容积率提提高到1.6，楼面地价价不变，则该该房地产开发发用地因容积积率提高需补补地价()万元。

A.3755

B.4500

C.5000

D.600033、暂定定期内的三级级资质房地产产估价机构，能能承接的估价价业务有()。

A.在建工程抵抵押估价业务务

B.城市房屋拆拆迁补偿估价价业务

C.该机构执行行合伙人所拥拥有的房地产产抵押估价业业务

D.正在使用中中的星级宾馆馆抵押贷款评评估业务34、下列列关于实地查查看估价对象象的表述中，错错误的是()。

A.房地产估价价师应亲自到到估价对象现现场，对估价价对象的坐落落、用途等情情况进行核对对

B.房地产估价价师应亲自到到估价对象现现场，拍摄反反映估价对象象外观状况的的影像资料，内内部状况可不不拍摄

C.房地产估价价师应亲自到到估价对象现现场，感受估估价对象的位位置、交通、环环境景观等的的优劣

D.估价对象为为己经消失的的房地产，房房地产估价师师也应去估价价对象原址进进行必要的调调查了解35、估价价结果报告通通常包括委托托人、估价机机构、估价对对象，估价目目的、估价时时点、估价依依据、估价原原则、估价方方法、估价结结果、其他需需要说明的事事项、注册房房地产估价师师及其他参与与估价的人员员和()。

A.价值类型和和定义、估价价作业日期、估估价的假设与与限制条件

B.价值类型和和定义、估价价对象分析、致致委托人函

C.价值类型和和定义、估价价的假设与限限制条件、估估价报告应用用的限制

D.价值类型和和定义、估价价作业日期、估估价报告应用用的限制二、多项选选择题(共15题，每题2分。每题的的备选答案中中，有两个或或两个以上符符合题意，请请在答题卡上上涂黑其相应应得编号。全全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)1、与非专专业估价相比比，专业估价价的特点有()。

A.是一种专业业意见

B.估计价格或或价值

C.实行有偿服服务

D.承担法律责责任

E.估价作业日日期长2、房地产产的独一无二二特性导致了了()。

A.难以出现相相同房地产的的大量供给

B.房地产市场场不能实现完完全竞争

C.房地产交易易难以采取样样品交易的方方式

D.房地产价格格千差万别并并容易受交易易者个别因素素的影响

E.房地产价值值量大3、根据求求取建筑物重重新购建价格格中的建筑安安装工程费的的方法来区分分，求取建筑筑物重新购建建价格的方法法有()。

A.单位比较法法

B.市场提取法法

C.分解法

D.工料测量法法

E.分部分项法法4、在房地地产抵押价值值评估时，须须扣除在估价价时点估价师师所熟知的法法定优先受偿偿款。法定优优先受偿款包包括()。

A.划拨土地应应补交的出让让金

B.已抵押担保保的债权数额额

C.发包人拖欠欠承包人的建建设工程价款款

D.强制执行费费用

E.估价费用5、工业房房地产的区位位影响因素主主要考虑()。

A.临街状况

B.动力是否易易于取得

C.废料处理是是否方便

D.接近大自然然

E.产品原料的的获取方便程程度6、利用均均衡原理判定定建筑物是否否为最佳，可可以帮助房地地产估价师确确定估价对象象的()。

A.最佳规模

B.最佳经营手手段

C.最佳集约度度

D.最佳管理方方式

E.最佳投资渠渠道7、城市房房屋拆迁估价价中，房地产产估价师对被被拆迁房屋面面积的界定可可来自于()。

A.被拆迁房屋屋的权属证书书记载的面积积

B.拆迁人提供供的被拆迁房房屋的面积建设工程教教育网提供

C.拆迁人与被被拆迁人对被被拆迁房屋面面积的协商结结果

D.具有房产测测绘资格的机机构对被拆迁迁房屋面积的的测量结果、

E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8、某估价价对象为一宗宗熟地，当进进行可比实例例权益状况调调整时，应包包括的内容有有()。

A.后退道路红红线距离

B.土地使用期期限

C.基础设施完完备程度

D.容积率

E.合并的可能能性9、征收集集体土地下的的土地取得成成本中，征地地补偿安置费费用包括()。

A.土地补偿费费

B.安置补助费费

C.拙上附着物物和青苗的补补偿费

D.土地使用权权出让金等土土地有偿使用用费用

E.安排被征地地农民的社会会保障费用10、可用用于报酬资本本化法中转换换为价值的收收入或收益有有()。

A.潜在毛租金金收入

B.有效毛收入入

C.净运营收益益

D.税前现金流流量

E.税后现金流流量11、假设设开发法中开开发完成后房房地产出租或或营业、自用用的情况下，开开发经营期为为（).

A.开发期+经营期

B.开发期+运营期

C.开发期+经营期-前期-建造期

D.开发期+运营期-前期-建造期

E.前期+建造期+经营期12、长期期趋势法除了了用于推测、判判断房地产的的未来价格，还还可用于()。

A.假设开发法法中开发完成成后的房地产产价值的预测测

B.收益法中未未来租金、运运营费用的预预测

C.成本法中对对先前发生费费用的正确性性的校核

D.市场比较法法中对房地产产状况进行调调整

E.某些缺乏的的房地产历史史价格资料的的填补13、下列列估价事项中中，仅根据估估价目的来确确定的有()。

A.估价对象

B.估价时点

C.价值类型

D.估价方法

E.估价所需材材料14、评估估基准地价或或利用基准地地价评估宗地地价格，必须须明确基准地地价的内涵。基基准地价的内内涵包括()。

A.基准日期

B.土地开发程程度

C.基准地价修修正体系

D.土地用途

E.基准地价公公布日期15、房地地产估价报告告中专门列出出估价的假设设和限制条件件的目的是()。

A.说明估价报报告的合法性性、真实性

B.说明估价的的独立、客观观、公正性

C.规避估价风风险

D.保护估价报报告使用者

E.防止委托人人提出高估或或低估要求三、判断题题(共15题，每题1分。请根据据判断结果，在在答题卡上涂涂黑其相应的的符号，用“√”表示正确，用用“×”表示错误。不不答不得分，判判断错误扣1分，本题总总分最多扣至至零分)1、某注册册房地产估价价师拟购买A市C区的一套多多层住房，该该估价师根据据自己对该套套住房实物、权权益、区位等等的勘查、分分析，运用适适当方法对该该套住房进行行了估价，并并最终以接近近于该估价值值的价格成交交。该估价师师对该住房的的估价是专业业房地产估价价。()2、一般来来说，不宜直直接使用实际际成交价格来来判断估价结结果的准确性性。()3、房地产产权利包括物物权和债权两两大类，其中中物权又包括括自物权和他他物权两类。自自物权即所有有权：他物权权包括用益物物权和担保物物权，而用益益物权又包括括土地使用权权和地役权等等。()4、某房地地产的当前市市场价值为1000万元，抵押押贷款余额为为540万元，贷款款成数为0.6，则该房地地产现在再次次抵押的价值值应为276万元。()5、城市房房屋拆迁是强强制性的，其其行为不符合合市场价值形形成中的交易易双方自愿进进行交易的条条件，所以城城市房屋拆迁迁估价应采用用非市场价值值标准。()6、在有较较多土地供应应者的情况下下，地价水平平主要取决于于房地产价格格水平。()7、一般来来说，国内生生产总值的增增长会形成较较多供给，引引起房地产价价格下降。()8、不论是是何种估价目目的，估价对对象价值所依依据的市场状状况一定是估估价时点时的的状况，但估估价对象状况况不一定是估估价时点时的的状况。()9、在估价价中选择4个可比实例例，甲成交价价格4800元每平米，建建筑面积100平米，首次次付清24万元，其余余半年后支付付16万元，一年年后支付8万元。乙成成交价格5000元平米，建建筑面积120平米，首付24万元，半年年后付清余款款36万元，丙成成交价格4700元平米，建建筑面积90平米，成交交时候一次性性付清．丁成成交价格4760元每平米，建建筑面积110平米，成交交时支付20万元，一年年后付清余款款32.36万元。已知知折现率10％，这4个可比实例例单价由高到到低的排列顺顺序是丙乙甲甲丁。()10、建筑筑物重置价格格是指采用与与估价对象建建筑物相同的的建筑材料、建建筑构配件、建建筑设备和建建筑技术及工工艺等，在估估价时点的财财税制度和市市场价格体系系下，重新建建造与估价对对象建筑物相相同的全新建建筑物的必要要支出和应得得利润。()11、建筑筑物的经济寿寿命早于或与与土地使用期期限一起结束束韵，应根据据土地剩余使使用期限确定定收益期限。()12、对于于有城市规划划条件要求，但但其城市规划划设计条件尚尚未正式明确确的地块，通通常不适合采采用假设开发发法估价。()13、房地地产价格上涨涨或下降趋势势的强弱与房房地产目前价价格的高低无无关，价格较较低的房地产产其价格上涨涨趋势可能更更强劲。()14、由于于路线价是若若干标准临街街宗地的平均均价格，因此此在采用路线线价法估价时时，一般不做做因素修正。()15、某已已抵押房地产产困债权实现现需要强制处处分而由法院院委托估价，则则估价结果通通常是该房地地产完整权利利下的价值。()四、计算题题(共2题，20分。要求列列出算式、计计算过程，需需按公式计算算的，要写出出公式。仅有有计算结果而而无计算过程程的，不得分分。计算结果果保留小数点点后两位。请请在答题纸上上作答。)1、某在建建工程的土地地使用权是2004年12月31日通过出让让方式获得的的，用途为商商业，土地使使用期限为40年，土地面面积为700平米，容积积率为15，土地取得得费用为80万元，已付付清。从获得得土地使用权权至正式动工工。时问为1年。该工程程正常施工期期(不含装修)为2年，建安成成本为每平方方米建筑面积积2300元，管理费费用为建安成成本的3％．至2007年6月30日已完成主主体结构，且且已投入总开开发成本的55％，剩余费费用在施工期期内均匀投入入，折现率为为13％。该在建工程程建成后的最最佳用途为餐餐馆，建成时时即投入40万元花一年年时间装修(假定装修费费用支出发生生在该年末)。然后出租租营业。预计计第一年正常常净收益为60万元，此后后每年净收益益以15％的比率增增长，为保持持这种正常收收益增长，需需要每隔4年在该年末末进行一次大大装修，正常常大装修费用用为40万元，当年年净收益未扣扣除大装修费费用。该类餐餐馆的