年上海某住宅小区项目市场调研报告

****花园市场调研报告****花园市场调研报告报告单位：*****企业策划有有限公司****房地产产投资咨询有有限公司报告日期：二000二年十二月地址：上海市***路**号*楼电话：传真：：卢湾区房地产市市场分析区域概况卢湾区是上海中中心城区之一一，位于市中中心南部，北北距人民广场场2公里，距铁铁路上海站5公里，西至至虹桥机场15公里，东抵抵十六铺客站站3.5公里。境域域四至：东沿沿西藏南路至至淮海中路与与黄浦区相接接；沿西藏南南路、肇周路路、制造局路路、高雄路及及江边路抵黄黄浦江江边码码头，与原南南市相邻，西西沿日晖港东东水道、瑞金金南路、肇嘉嘉浜路、陕西西南路至长乐乐路口，与徐徐汇区交界；；继沿陕西南南路至延安中中路口与静安安区接壤。南南以黄浦江与与浦东新区相相望。北沿延延安中路，至至成都南路，与与静安区相连连；沿金陵西西路、金陵中中路与黄浦区区比邻，全境境东西约2公里，南北北约4公里，总面面积8.02平方公里，其其中水域面积积0.5平方公里，区境内辖淮海中中路、瑞金二二路、打浦桥桥和五里桥44个街道，共共设83个居民委委员会。截止2001年年末，全区常常住人口34.63万人。卢湾区住宅市场场概况2001年四季季度-2002年三季度卢卢湾区商品房房供求关系卢湾区批准预售面积（万万平方米）占中心城区总量量比重（%）已登记预售面积积（万平方米米）占中心城区总量量比重（%）供求比2001年4季季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：中心城区供给量量主要集中在在本区域，四四季区域累计计批准预售量量占总量占总总量比重超过过57%；区域成交交量波澜不惊惊，四个季度度在13-15万平方米狭狭窄区域内波波动，各季成成交量占总量量比重均在40%以下。近四季度，区域域累计供求比比仅为1：0.59，是三个中中心城区唯一一一个累计供供求比小于1的，且比值值较低，说明明区域供给大大大超过需求求，这会对区区域后市产生生较大影响。从季度走势来看看，区域供求求比已从上年年四季度1：0.26的低位回升升至1：0.60，随着上年年四季度超量量供给被市场场逐步消化，供供求比逐步趋趋高。卢湾区季度均价价及指数变化化情况卢湾指数1094.6111099.7441117.9221194.5221222.1991272.3111383.333环比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指数1050.3771072.5661084.7111127.3111147.1551178.5001221.777环比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可见：本区域均价前三三季度在中心心城区均线下下方运行，并并与中心城区区一起缓慢上上移；2002年三季度前前三个季度积积蓄的能量得得到猛烈释放放，季均价增增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创创下了行政区区域价的新高高，本区均价价一举冲破中中心城区均价价线，重回至至中心城区均均线上方。与均价上涨相应应，区域指数数亦处于上行行通道内，近近三季度指数数增幅加速度度加快，几乎乎成几何级增增加，2002年三季度指指数季增幅达达到了8.73%的高位。近期区域均价和和指数双双配配合，增速同同时加快，显显示本区住宅宅市场良好的的发展前景。后后期区域均价价和指数预计计还会向上，但但上升幅度将将明显放缓。卢湾区主力单价价范围及峰值值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3单价主力范围（元/平方米）4000-500004000-555004500-555004500-655005000-600005000-655005500-75500单价峰值（元//平方米）4500500050005000550055007000由上可见：近四季度，区域域主力成交单单价震荡上行行，价位整体体得到提升；；今年三季度度主力已达到到一个全新的的高度，三季季度主力上限限升至7500元/平方米，与与区域均价当当季的快速上上涨一致。今年一、二季度度还是主力的的5000元/平方米在三三季度时成交交量急剧下猾猾，退出主力力范围，且5000元/平方米以下下成交比重也也下降明显；；与此相对，本本区高价位成成交量出现井井喷现象，成成交大幅增加加。在主力范围上移移过程中，区区域成交比重重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。峰值由前三个季季度的5000元/平方米过渡渡至5500元/平方米，今今年三季度峰峰值随均价的的大幅上扬，一一举抬升7000元/平方米，且且占据了较大大的份额卢湾主力面积范范围及峰值变变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平平方米/套）100-1100/130100/1200-1300100-1200/140100-1500100/1200/140--150100-140070/100--110面积峰值（平方方米/套）110100100110100140100由上可见：近四季度，区域域主力成交面面积变化较为为频繁，即有有70平方米/套小户型面面积进入主力力，又有150平方米/套进入过主主力，主力范范围较为宽泛泛，显示区域域面积需求层层次多样。近四季度，1000平方米/套及140平方米/套均在主力力之列，说明明此两面积附附近的户型较较受欢迎，区区域市场逐渐渐形成100-1110平方米套和130-1140平方米/套的小波峰峰；150平方米/套前两季进进入过主力，随随后两季退出出主力，受价价格因素的制制约，本区域域大面积户型型市场有限。峰值在100平平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之间循环环，除今年二二季度140平方米/套热销比重重较高外，其其余三季峰值值比重变化不不大。卢湾区主力总价价范围及峰值值变化情况2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3总价主力范围（万万元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100总价峰值（万元元/套）50505060608080由上可见：近四季度，区域域主力成交总总价范围扩大大上移，主力力下限在50万元/套和60万元/套之间徘徊徊；主力上限限稳步上升，由80万元/套升至100万元/套，后两季主力上限均稳定在100万元/套。在主力区间变大大的同时，主主力比重未见见明显增加，说说明区域总价价需求由集中中趋于分散，各各价格段上均均有一定成交交量，主力间间的成交比重重差距缩小。峰值2002年年二季度抬升升至80万元/套，三季度度重回50万元/套，这是由由于当季小户户型成交增加加成交增加所所致；峰值比比重小幅波动动下降。2001.9--2002..9卢湾区分月月成交套数走走势由上可见，各盘盘走势各有不不同，较突出出的汇龙新城城由于开盘较较早，因此销销售中期的成成交量明显高高于其他楼盘盘，并呈波浪浪式走低；大大同花园在2002年6月三期开盘盘因此成交量量在后期大幅幅上扬；名盛盛苑、思南新新苑均在年中中开盘，凭借借位置优越都都有不俗表现现；其余楼盘盘走势都较平平稳，且可看看出，开盘后后的三-四个月为各各盘去化量最最大的时期，随随后就逐月走走低。2001.9--2002..9卢湾区成交交面积走势由上可见，上图图走势与成交交套数走势基基本一致，说说明各盘单套套面积差距不不大。2001.9--2002..9卢湾区成交交单价走势图图由上图可见，楼楼盘单价基本本集中在5000--8000元/平方米左右右，大部分集集中在5000--6000元/平方米之间间。而各盘除除步高苑、建建德坊外大部部分走势平稳稳，没有大的的波动。2001.9--2002..9卢湾区成交交总套数对比比图由上可见，122个月内成交交量在200套以下的基基本为尾盘，成成交量在200-4400套之间的大大部分为老盘盘新开，而思思南新苑开盘盘仅四个月就就有379套的成绩。大大同花园的成成交量能达到到434套全依其三三期在2002年6月新开盘，而而其三期全部部为小户型，说说明区域市场场对小户型也也有相当的吸吸纳能力。最最为突出的汇汇龙新城，以以其良好的楼楼盘素质，成成交量远高于于区域其他楼楼盘，说明市市场最需要的的还是楼盘的的整体素质，而而销售过快从从另一个侧面面讲也反映出出其定价偏低低。2001.9--2002..9卢湾区成交交总面积对比比图由上可见见，该图的各各盘对比度与与成交套数对对比图的各盘盘对比度基本本相同，说明明区域内楼盘盘的单套面积积差距不大。2001.9--2002..9卢湾区成交交总金额对比比图由上图可看出，该该图的各盘对对比度与成交交套数对比图图的各盘对比比度基本相同同，说明区域域楼盘的单套套总价无太大大差距。其中中思南新苑的的单套总价略略高。2001.9--2002..9卢湾区平均均成交单价对对比图由上可见见，区域楼盘盘单价基本在在5000元/平方米以上上。说明该区区域市场可接接受的单价在在5000元/平方米以上上。其中成交交均价在5000--6000元/平方米之间间的占50%，6000元/平方米以上上的50%，而从成交交量对比图可可见成交均价价在6000元/平方米以上上的楼盘中汇汇龙新城、东东泰花苑、永永业公寓、名名盛苑、思南南新苑的成交交量都名列前前茅，说明高高质高价已得得到市场的认认同。三、发展前景上海市整体房地地产市场的发发展稳健，卢卢湾区楼市亦亦进入新一轮轮繁荣期，结结合上海市新新一轮旧区改改造和黄浦江江两岸综合改改造等重大工工程的启动，卢卢湾区“十五”规划对区域域发展提出较较高建设要求求，房地产市市场也迎来良良好的发展前前景，促进楼楼市发展的利利好不断：——卢浦大桥、明明珠二号线建建设，立体交交通网进一步步完善——黄浦江两岸岸综合改造启启动，随着上上海申博的成成功，卢湾南南部地区作为为世博会选址址范围，吸引引全市关注——新一轮旧区区改造工程启启动，卢湾区区目标：每年年就里改造不不少于10万平方米——完善城市基基础建设，拓拓宽斜土路、黄黄陂南路、丽丽园路3条道路——瞿溪路沿线线规划为商业业发展轴，休休闲步行街建建设已启动——淮海路写字字楼招租率提提高，达95%以上，为房房地产市场带带来相对有效效需求同时，“十五”期间，卢湾湾区整体建设设战略目标是是成为“具有国际大都市水水平，体现上上海特点的现代化城区”，具体实施施的重点分布布在三大功能能区：以淮海中路为代代表的北部地地区。即建国国路以北地区区，区域面积积3.34平方方公里。“十五”期间，规划划投资９７亿亿元，重点实实施太平桥地地区开发、小小浜湾地区改改造，改造和和修缮思南路路、茂名路、尚尚贤坊等历史史保护建筑。以打浦桥为核心心的中部地区区。即建国路路以南、斜土土路以北地区区，区域面积积1.59平方方公里。“十五”期间，规划划投资55亿元，重重点实施徐家家汇路东段两两侧开发和建建设。目标形形成现代化商商住区。以沿江岸线为重重点的南部地地区。即斜土土路以南地区区，包括黄浦浦江沿岸地区区，陆地面积积2.59平方方公里，水域域面积0.55平方公里。“十五”期间，规划划投资48亿元，重重点实施卢浦浦大桥和明珠珠线二期鲁班班路站周边地地块的开发建建设及浦江沿沿岸景观绿化化建设。目标标形成卢湾新新兴的居住区区和休闲观光光区。板块分析1空间格局从空间地理概念念上看，本案案位于斜土路路与鲁班路的的交汇口，处处于内环线内内，东面紧临临鲁班路南北北高架，行政政归属上属于于卢湾区五里里桥街道，与与打浦桥街道道相临。因此此，与本案构构成竞争的区区域主要为卢卢湾打浦桥和和五里桥地区区。考虑到地地域的接近和和产品的竞争争性，徐汇区区东侧和黄浦浦区西侧部分分楼盘对本案案有一定的影影响，因此，本本报告在竞争争的空间范围围上主要为大大木桥路（西西）——建国路（北北）——西藏南路（东东）——黄浦江（南南）所围合地地区。1）板块划分在本案构成的竞竞争区域内，物物业主要沿三三线展开：徐徐家汇路沿线线、斜土路沿沿线、中山南南一路滨江沿沿线，三个板板块在产品方方面存在各自自特点。徐家汇路沿线北到建国路、南南至丽园路围围合区域，该该区域楼盘素素质较高，且且具有一定规规模性，如汇汇龙新城17万平方米、永永业公寓16万平方米；；受新一轮房房地产繁荣时时期到来的影影响，地段价价值越来越引引起全市关注注，售价也提提升较快，从从去年下半年年汇龙新城均均价6800的热卖到今今年上半年永永业公寓7500的热销，而而思南新苑更更是以均价8000再创新高。斜土路沿线北到丽园路、南南至瞿溪路围围合区域，该该区域楼盘密密集，但体量量不大，一般般为5-6万平方米，小小盘量运作，大大多楼盘已销销售结束，目目前在售主要要楼盘有东泰泰花园、名盛盛苑，平均价价格在6300--6400元/平方米左右右。由于汇龙龙、永业的带带动，斜土路路沿线楼盘素素质在逐渐提提高，如东泰泰花园引进张张爱玲纪念图图书馆主题会会所，同时售售价也在提升升。随着打浦浦桥周边土地地资源的利用用饱和，该区区域将逐渐成成为卢湾区中中高档楼盘新新一轮竞争的的主战场。中山南一路滨江江沿线北到瞿溪路、南南至黄浦江围围合区域，由由于地理位置置偏离中心，该该区域楼盘一一直没有受到到太多关注，但但今年的滨江江改造及世博博会选址规划划，随着上海海申博的成功功，使该区域域成为全市关关注焦点，价价值提升趋势势明显；卢湾湾城市花园、江江南新浪等楼楼盘价格在4800--6000之间，已经经售磬，而香香港新世界花花园50万方的规划划，将配合市市政的利好性性成为卢湾区区重点楼盘，值值得引起关注注。周边个案情况1、周边已售楼楼盘情况：徐家汇路沿线：：〖大同花园（三三期）〗楼盘地址鲁班路售楼地址鲁班路售楼电话发展商上海****房房地产发展有有限公司物业管理**物业物理费1.86元/平平方米/月

销售价格最低单价：￥55,630元

最高单价：￥8,000元物业形态高层：

11幢幢（28-35层）小高层层住户数量1500户房型面积1室1厅1卫775M2建筑面积200000MM2占地面积38000MM2装修情况毛坯开盘日期2002-77-9交房日期2003-099得房率绿化率容积率个案分析前两期的成功开开发产生较大大的品牌吸引引力，小户型型定位同周边边形成错位竞竞争，市场力力强，目前销销售达到95%。〖馨空天地.永永业公寓〗楼盘地址徐家汇路售楼地址徐家汇路售楼电话发展商**集团行销企划**房屋物业管理**物业物管费2元/平方米//月

物业类型小高层：

6幢幢12层高层：

1幢34层占地面积27000MM2

建筑面积68000MM2

住户数量488户销售价格最低单价：￥66200元

最高单价：￥9200元房型面积3室2厅2卫1141.8MM22室2厅1卫100.77M2开盘日期2001-122-28

交房日期2003-4--30得房率79-87%

绿化率40%容积率2.8个案分析小区的地理位置置不错，周边边的商业交通通发达，与高高架隔一条马马路，噪音较较小。目前销销售达到90%〖思南花苑〗楼盘地址思南路售楼地址思南路售楼电话发展商**房产行销企划物业类型2幢高层组成，A幢31层，B幢32层，其中A幢1、2层为商用裙裙房。占地面积建筑面积6.3万平方米米住户数量销售价格均价8000元元/平方米房型面积面积62-2225平方米，主主力2房面积100-1115平方米，主主力3房面积120-1136平方米开盘日期2002-6交房日期2003-122得房率80%绿化率40%容积率个案分析楼盘地段闹中取取静，开发时时机把握较好好定位明确，能吸吸引部分卢湾湾“老贵”的眼光〖汇龙新城〗楼盘地址徐家汇路售楼地址徐家汇路售楼电话发展商****房产行销企划物业类型5幢高层占地面积建筑面积17万平方米住户数量销售价格5800-85500房型面积2房平均面积1105，3房偏大，平平均面积150开盘日期2001-8交房日期2003-3得房率绿化率36%容积率4.36个案分析小区规划较好，地地段优势明显显，销售速度度快，周边的的配套齐全，就就是靠近高架架，有一定的的噪音。目前前已经售磬。〖汇峰衡园〗楼盘地址肇嘉浜路售楼地址肇嘉浜路售楼电话发展商****房地産産開發有限公公司行销企划上海**物業代代理有限公司司物业类型一幢21层，一一幢33层占地面积30000MM2

建筑面积100000M2

住户数量180户销售价格均价：￥88,400元房型面积两房115M22，三房132-1172M2，四房219M22开盘日期2001-111

交房日期2003-122得房率80%

绿化率55%容积率3.3个案分析地段较好，周边边的配套及交交通比较方便便。目前已经经售磬。〖中汇公寓〗楼盘地址局门路售楼地址局门路售楼电话发展商**集团行销企划物业类型2幢高层，2幢幢小高层组成成占地面积1万平方米建筑面积4万平方米住户数量销售价格4800-66600房型面积以3房为主，面面积133-1152，2房93-1004开盘日期2001-122-23交房日期2002-122得房率绿化率38%容积率3.7个案分析地处成熟生活居居住区，周边边交通方便，生生活配套齐全全。目前销售售结束。斜土路沿线：〖桃源兴城苑（二二期）〗楼盘地址斜土路售楼地址斜土路售楼电话发展商上海***房地地产有限公司司行销企划价格范围均价：￥55,000元物业形态高层：

2幢（18、24层）房型面积2室2厅1卫994M22室2厅1卫107.771M23室2厅1卫113.008M2建筑面积20000MM2

占地面积7700M22

装修情况毛坯开盘日期2002-055-18

交房日期2003-033得房率81%绿化率42%个案分析以区域客户为主主，盘量小加加上目前价格格优势，将快快速去化；产产品较有吸引引力，复式房房型总价有市市场优势。〖名盛苑〗楼盘地址瑞金南路售楼地址瑞金南路售楼电话发展商上海**房地产产开发有限公公司行销企划物业管理上海****物物业管理公司司物管费1.5-1.88元/平方米/月物业类型多层：

1幢55层小高层：

1幢11层高层：

3幢18层，1幢17层占地面积23000MM2

建筑面积57000MM2

住户数量422户销售价格最低单价：￥55,800元

最高单价：￥7,500元房型面积3室2厅2卫1134.255M24室2厅2卫157.225M23室2厅2卫142.224M24室2厅2卫157.663M2开盘日期2002-2

交房日期2003-3--31得房率82%绿化率42%容积率2.4个案分析容积率低，主力力3房面积比本本案小产品设计规划较较好。目前本本案已经售磬磬。〖申江名园(二二期)〗楼盘地址瑞金南路售楼地址瑞金南路售楼电话发展商上海**实业有有限公司行销企划上海**房产代代理有限公司司物业管理**物业物管费1.7元/平方方米/月

物业类型高层：

2幢330层占地面积30000MM2

建筑面积100000M2

住户数量700户销售价格最低单价：￥44,800元

最高单价：￥6,800元房型面积3室2厅2卫1135.633M2开盘日期2002-1--18

交房日期2003-5--31得房率78%绿化率40%容积率3.3个案分析小区的整体感觉觉比较紧凑，环环境较好。〖阳光高城苑〗〗楼盘地址丽园路售楼地址卢湾区房产交易易中心售楼电话发展商上海**建设有有限公司行销企划上海**房地产产咨询服务有有限公司物业管理物管费1.5元/MM2/月物业类型小高层：

2幢幢17层占地面积12000MM2建筑面积25000MM2

住户数量120户销售价格均价：￥55,200元房型面积3室2厅2卫1123.666M23室2厅2卫140.558M2开盘日期2001-122

交房日期2002-100-31得房率82%绿化率35%容积率2.1个案分析周边生活配套很很成熟。〖德福苑〗楼盘地址蒙自路售楼地址蒙自路售楼电话发展商**房地产开发发有限公司行销企划**行销物业管理**物业物管费125元/MM2/月物业类型小高层：

1幢幢8层，1幢10层，2幢12层高层：

6幢18层占地面积

10811M2建筑面积35700MM2

住户数量288户销售价格最低单价：￥55,600元

最高单价：￥6,700元房型面积3室2厅2卫1133.022M22室2厅1卫101.114M2开盘日期2001-111-12

交房日期2002-100-30得房率80%绿化率30%容积率3.14个案分析目前该案周边的的环境还不是是很成熟，但但远景不错〖东泰花苑〗楼盘地址打浦路售楼地址打浦路售楼电话发展商*****建设设公司行销企划***物业管理**物业物管费物业类型多层：

2幢88层小高层：

1幢11层2幢18层高层：

2幢28层1幢27层占地面积13500MM2

建筑面积50000MM2住户数量363户销售价格最低单价：￥55,000元

最高单价：￥7,800元房型面积2室2厅1卫1115.588M23室2厅2卫146.002M2开盘日期2001-100-8

交房日期2002-9--30得房率80%绿化率45%容积率个案分析小区会所为张爱爱玲图书馆，有有一定的文化化档次，小区区栋距超大。中山路沿线：〖江南新浪〗楼盘地址瞿溪路售楼地址瞿溪路售楼电话发展商上海****集集团房地产开开发经营公司司物业管理上海**物业管管理公司物管费1.2元/平方方米/月

物业类型小高层：

3幢幢12层高层：

2幢28层占地面积17000MM2

建筑面积50000MM2

销售价格最低单价：￥44,250元

最高单价：￥5,000元房型面积2室1厅1卫1100.077M23室1厅2卫131.552M2开盘日期2001-1--18

交房日期2002-6--30得房率82%绿化率40%容积率2.9个案分析房型设计较为合合理，可以自自由分割，对对三口之家较较为实用〖卢湾城市花园园〗楼盘地址打浦路售楼地址打浦路售楼电话发展商**房产物业类型3幢高层和1幢幢小高层组成成占地面积24000平方方米建筑面积7万平方米销售价格4330-49950房型面积62-141平平方米开盘日期2001交房日期2002-6得房率绿化率60%容积率3个案分析周边交通便捷，配配套齐全。已已经售磬。〖香港新世界花花园〗楼盘地址制造局路售楼地址制造局路售楼电话发展商***中国地产产物业管理物管费物业类型2幢高层占地面积建筑面积50万平方米销售价格4280-58888房型面积开盘日期2001-5交房日期得房率绿化率容积率个案分析滨江改造区域，新新兴热点板块块，吸引市场场眼光，一期期已经售磬。2、正在销售和和即将推出的的楼盘楼盘名称盘量（万M2）发售时间竞争内容竞争总结徐汇991.92002年底位于肇家浜路近近瑞金南路，由由城开集团开开发，1幢23层高层总建19192平方米，工工程时间2001..10-20003.3，一房87M2、两房107-1136M2、三房145-1156M2，价格7000--9000，目前已经经开始销售，销销售势头良好好，小两房已已经售磬，目目前还有大两两房和三房。潜在楼盘构成本本案最大的竞竞争压力，且且这些地块地地段概念都不不错。尤其是卢湾都市市花园与本案案开发时间和和开发规模非非常接近，容容易构成同品品质的直接性性竞争态势。瑞嘉花园152002年底为肇家浜路、瑞瑞金南路、斜斜土路围合区区域，目前处处于动迁末期期，预计6月份开工，占占地规模3.5万平方米左左右，预计总总建面积15万平方米左左右，开发商商为长峰房产产卢湾都市花园152003年初位于本案隔鲁班班路斜对面，开开发商为申新新房产，本案案为卢湾城市市花园姐妹篇篇占地规模为3..5万平方米左左右，预计总总建面15万平方米左左右，目前已已经出地面和和中庭绿化建建设。一期597500平方米，2003年春节后开开始销售。香港新世界花园园二期2002年底位于中山南一路路靠局门路口口总规划建筑面积积近50万平方米，一一期2幢高层，去去年5月推出，当当时售价4280--5888元/平方米预计二期价格有有一定上浮4、开发体系为为香港实力开开发商桃源兴城苑三期期未定未定位于上海第一皮皮鞋厂的旧址址上，目前已已经规划，但但是拆迁还没没有开始。消费者分析：调研发现，卢湾湾区楼盘的客客户群体主要要由三部分构构成：区域内客户周边区域客户非上海籍客户不同定位的楼盘盘，其购买群群体亦不同。如如兴城苑、德德福苑、开城城新苑等小规规模楼盘，售售价在5600--5800元/平方米之间间，以卢湾区区区内客户为为主，周边区区域客户为补补充，尤其是是50-60万总价的房房子非常受欢欢迎；而汇龙龙新城、永业业公寓等全市市性规模楼盘盘，价格在6500--8000元/平方米，除除本市中高层层次客户群外外，还吸引了了大量温州、台台湾等非上海海籍客户。对本案而言，具具体客户群体体的构成将与与项目整体规规划及策划定定位相关，但但总体而言，上上述三类客户户将构成项目目的主要客户户群。1）区域内自住住型客源作为传统的市中中心区域，卢卢湾区人口密密度一直很高高，2000年末统计，人人口密度达4.42万人/平方公里，在在市中心区中中，仅次于黄黄浦、静安区区，区域内尤尤其淮海中路路街道人口密密度高达