济南住宅项目开发地块定位报告

济南天桥区北关北路地块定位报告营销策划部二〇一七年9月第一部分宏观政策与城市研究调控政策节奏时间本地户籍外地户籍首套房二套房公积金贷款限购区域第一轮限购2016年10月2日住宅限购三套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新等6区有房户限购一套首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区限购升级2016年12月26日住宅限购两套；历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新、长清等7区有房户限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）首付比30%首付比40%家庭最高额度60万，个人最高额度30万，本市户籍家庭购买第三套住房不意攻公积金贷款历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区、长清区限购再次升级2017年4月19日住宅限购两套，限购一套，需3年内连缴24个月社保（个税）本市户籍30%，非本市户籍60%，商贷最长年限25年二套60%，认房认贷使用2次及以上公积金贷款暂停发放，公贷利率执行基准利率的1.1倍历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区长清区、章丘区放松落户政策2017年8月10日取消购房、投资纳税落户条件限制,参加济南市城镇职工养老保险满1年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区。房地产政策研究为稳定房地产市场健康发展，济南市政府自2016年10月至今连续三次加码房地产调控政策，主要从土地供应、商品房预售管控、提高首付比例以及扩大限购区域等方面来规范市场；2017年8月济南市落户政策改革，落户门槛降低，间接释放本市购房需求。济南城市规划济南确定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针；“十二五”期间以“一城三区”的发展格局为重点。“十三五”期间发展方向略有调整，以发展中心、次中心和卫星城为重点。“十二五”重点发展片区一城老城区东至二环东路、西至二环南路、南至南部山体、北至北园大街三区西部新区西部新城核心区、济西湿地生态区、长清片区东部新区奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两河滨河新区北湖城市副中心、济泺路、华山、新东站、美里湖“十三五”重点发展片区城市中心中央商务区城市次中心济南西客站、东客站和黄河北、长清、章丘省会卫星城济阳、平阴、商河“十三五”重点发展片区城市整体空间发展济南城市规划根据济南市城市总体规划，济南市中心城区分为一城两区（主城区、东部城区和西部城区），地块所在主城区内的旧城片区配套完善，城市基础设施较为老化，将重点完善提升商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游等现代服务业，在保持旧城特色的基础上以发展居住为主。地块中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区，以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。

主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人、贤文六个片区组成。旧城片区包括二环路以内及二环南路以南部分地区。而本项目位于旧城片区规划范围内。济南经济发展研究济南市整体经济运行稳定，近年经济增速虽开始放缓，但产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业或将长期主导济南经济发展。从经济运行状况来看，济南市经济总量庞大且运行稳定，在全国存在巨大经济下行压力时，仍能保持较高的增长速度，但近年经济增速出现放缓趋势；从经济结构来看，长期以来，济南市第三产业远超第二产业，主导城市发展进程，产业结构日趋合理。2012年开始，经济高速发展阶段终结，变化趋势与全国平均水平相似1938（40%）1829（42%）2622（54%）2339（53%）2215（37%）2053（39%）3256（56%）2892（55%）2307（38%）3348（57%）2369（36%）3850（59%）第三产业占比累年攀升济南人口导入水平济南市常住人口突破700万大关，人口增速省内居首，吸附能力不断增强；大量人口的导入为城市注入活力的同时，也促进了房地产市场的繁荣。济南市作为山东省省会城市，经济发展速度虽稍逊色于省内外其他沿海发达城市，但仍保持相对较强的人口吸附能力；2014年人口增速超过青岛，稳居全省首位，常住人口年增量近7万人；天桥区域内人口分布呈现南密北疏状态，本案位于天桥区东南方向老城区，人口密度相对较高。第一梯队第二梯队第三梯队人口增速省内前三名省内后三名区域济南莱芜青岛泰安烟台威海2014年人口增速（%）0.970.950.920.230.190.13常住人口（万人）706.7134.5904.6558.1700.2280.9数据来源：2014年度全省常住人口数量统计表2014年山东人口增速排名第二部分本体研究项目位于济南市天桥区区东南部区域，位于济南市规划旧城片区范围内，片区居住氛围浓厚；未来规划以居住为主。项目东侧顺河高架，北侧北园高架，两条快速路于地块东北方向北园立交桥处交汇；交通便捷，可快速通达济南市区。地块距长途汽车总站和火车站仅2.5公里，距离火车东站仅800米，对外交通十分便捷，可完全满足长途交通便利的诉求。项目区位绕城高速线2.5KM2.5KM0.8KM1KM区域认知地块所在北湖片区是天桥区规划中唯一地区级中心，泉城特色风貌带纵穿片区，规划为集文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住等多功能于一体的城市新区。片区处于旧城片区，人口密度大，发展前景可期。

北湖片区黄台片区济泺路片区药山片区

堤口路片区地块北湖片区是泉城特色风貌带北部形象窗口和北部地区级中心，通过南北延伸，清河串城的策略，延续古城的风貌特色和文化内涵，打造集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市新区。药山片区功能定位为工业研发、商务金融、生活居住等多元功能复合的城市新区。济泺路片区主导功能为城市北部综合客运枢纽和地区商贸中心区，集商贸、商务、居住、休闲于一体的城市综合功能区。堤口路片区是以居住、教育、科研为主导功能的片区。黄台片区主导功能为以滨水生态居住和专业化集聚商业功能为主、文教综合服务为辅的综合性片区。泉城特色风貌带地块四至：地地块东至铁路员工工宿舍、西至至北关北路、、南至胶济铁铁路、北至铁铁路员工宿舍舍。地上物：地块现场基本本为平地，现有有少许许建筑筑垃圾圾，西侧有110KV高压线线穿过过，对对项目目形象象塑造造存在在一定定影响。项目四四至及及现状状地块土土地平平整，，地块块内部部以杂杂草为为主，，存在在少量量建筑筑废弃弃物；；周边边并无无遮挡挡物，，具备备较好好的采采光通通风条条件。。周边边以多层层旧小小区为为主，，整体体居住住氛围围较好好；但但地块块西北北侧存存在高高压变变电站站，需需考虑虑对西侧侧楼座价价值和和销售售的影响响。东至铁铁路宿宿舍+垃圾收收集站站本案

西至北关北路

西南方向铁路桥洞

西北方向高压线

北至铁路宿舍楼

南至铁路轨道

地块内部现状铁路约30M交通条件项目被被北园园高架架和顺顺河高高架两两条快快速路路环绕绕，可可实现现市区区内部部快速速通达达；距距离长长途汽汽车总总站和和火车车站仅仅2.5公里，，可充充分满满足长长途出出行的的交通通要求求；周周边多多条公公交线线路通通车，，可满满足短短途市市内交交通需需求；；未来来地铁铁R2线将设设立生生产路路站点点，将将进一一步增增加区区域交交通优优势。。外部交交通：：地块块东临临顺河河高架架，北北邻北北园高高架，，具备备便利利的快快速交交通条条件；；距离离汽车车总站站和火火车站站仅2.5公里，，可充充分满满足外外部交交通需需求；；公共交交通：：附近近公交交线路路BRT-1、BRT-2、K107、507、夜605，步行行大约约800米（10分钟））到达达；连连接地地块区区域与与历下下区、、历城城区等等城市市主城城区；；未来来规划划地铁铁R2号线靠靠近““生产产路””站；；项目仅仅西侧侧北关关北路路北向向北园园大街街、南南向连连接明明湖西西路，，地块块最大大优势势就是是临近近大明明湖，，步行行大约约0.6公里到到达。。地铁R2号线BRT-1路线图图驾车至泉城广场约5分钟（2公里）驾车至汽车总站约5分钟(2.5公里）驾车至大明湖约2分钟（0.6公里）驾车至火车站约5分钟(2.5公里）商业配套：：泉城城广场场银座座、恒恒隆广广场、、贵和和购物物中心心、缤缤纷五五洲商商业广广场等。教育配配套：该区拥拥有较较优质质学校校为：：制锦锦市小小学、、明湖湖小学学、明明珠小小学、、北坦坦小学学等。。医疗配配套：：济南南华夏夏医院院、山山东省省交通通医院院、济济南市市天桥桥人民民医院院、山山大第第二医医院、、山大大齐鲁鲁医院院。周边配配套配套设设施：该地块块位于于天桥桥老城城区，，但周周边城城市基基建配配套老老化，，周边边多为为成熟熟居住住社区区，教教育资资源和和医疗疗资源源丰富富，大大型现现代化化商业业配套套资源源有待待丰富富。

用地面积

5036.97㎡（7.56亩）

地上建筑面积9065㎡

地上容积率1.80绿地率35%

建筑密度

25%

停车位64个

总户数76户经济技技术指指标-初步规划规模偏偏小，，10F小高层层产品为为主，以居住住产品品为主主，适宜宜精致致社区区形象象。本地块块2017年9月6日公告，，将于于2017年10月11日进行行网上上拍卖。起始价格：9000万元，，楼面面价9928元/平，单单价1190万/亩。第三部部分整体市市场情情况及及区域域竞争争情况况近6年济南南房地地产市场““量价齐齐升”，，2016年随着着市场场的持持续高高温运运行，，供销量量以及及价格连连续突突破历历史新新高位，，随着着未来来市场场的变变化，，预计计价格格将会会有进进一步步提升升空间间。济南历历年商商品住宅供供求价价供销方方面，，2016年济南南市商商品住住宅新新增供供应量量1444.0万㎡、、成交交量1548.3万㎡，，较2015年全年年分别别上涨涨32%、41%。其中中在2016年1-10月的住住宅供供销量量已超超越2015年全年年供销销量，，达到到历史史最高高位。。价格方方面，，2016年市场场成交交均价价9509元/㎡，同比比上涨涨12%。受市市场存存量的的持续续减少少，及及市场场供销销两旺旺的表表现，，市场场价格格不断断攀升升。从济南商商品住住宅及及土地地储备备来看看，未未来市市场存存量不不断降降低，，市场场结构构进一一步优优化，，价格格有突突破空空间。。2011年-2016年商品品住宅供求价价年度度走势势数据来来源：：克而而瑞数数据库库2017年1-8月，济济南商商品住住宅市市场在在调控控大环环境下下呈现““量缩缩价涨涨”趋趋势，，由于于2016年10月成交交相对对核心心位置置地块块尚未未入市市，预计未未来商商品住宅成成交价价格将将进一一步提升。。济南商商品住住宅月月度供供求价价2017年1-8月商品品住宅宅新增增供应应量约388.5万㎡，月月度供供应量量呈上上升趋趋势；；成交交量约约454.3万㎡，，进入入下半半年后后月度度成交交量趋趋于稳稳定；；2017.8月底商商品住宅成成交均均价11743元/㎡，环比比上涨涨1.5%。由于2016年10月成交交相对对核心心位置置地块块尚未未入市市，预预计商商品住住宅成成交价价格将将进一一步提提升。。数据来来源：：克而而瑞数数据库库2017年1-8月，从从成交交量来来看，，历城城区成交量量位居榜榜首，，槐荫荫区紧紧随其其后，，本案案所在在天桥桥区和和市中中区成成交量量基本本持平平，目目前处处于第第四位位；从从成交交价格格来看看，历历下区区领跑跑济南南，天天桥区区成交交均价价处于于低位位水平平，仅仅高于于长清清。济南商商品住住宅区区域供供求价价新增供供应方方面，1-8月历城城区新新增供应量量最多多，新新增面面积达136.6万㎡，其其次为为历下区区，新增增供应应量约90.7万㎡。市中中区新新增供供应量量最少少，仅仅12.0万㎡，，而本本案所所在的的天桥桥区新新增供供应量量约41.2万㎡，，处于于全市市倒数数第四四位。。成交方方面，上半半年成成交主要集集中在在历城城、槐槐荫区区、市市中区区及天天桥区区，成成交面面积分分别为145.2万㎡、97.2万㎡、54.7万㎡和52.5万㎡。成交价价格方方面，2017.8月全市市成交交价格格最高高的为为历下下区19724元/㎡，其其次为为高新新区12996元/㎡。数据来来源：：克而而瑞数数据库库整体来看90-130㎡产品品是市市场供供需绝绝对主力，受价价格涨涨幅以以及二二孩政政策等等影响响，预预判后后续户户型结结构将将会发发生很很大改改变，，目前前市场场已有有新规规划项项目出出现75㎡两室室以及及125㎡四室室产品品济南商商品住住宅供供求户户型结结构2017年1-8月两室产品品供求求集中中在80-100㎡㎡；三室室产品品供求求主要要集中中在100-130㎡，为当前市场场的需求主主力产品；；四室产品品供求主要要集中在160-180㎡，整体占比比较小。受价格涨幅幅以及二孩孩政策等影影响，目前市场已有新新规划项目目出现75㎡两室以及125㎡四室产品，预判后续户户型结构将将会发生很很大改变。数据来源：：克而瑞数数据库天桥区2016.8-2017.8商品住宅市市场整体呈呈现“量缩价涨”趋势，，2017年8月份新增供供应量以及及成交量较较去年同期期分别下降降22%、66%，成交价格格整体上涨涨35%。济南天桥区区商品住宅宅供求价2017年8月份天桥区区商品住宅宅新增供应应量约7.1万㎡，成交交量约2.6万㎡，较去去年同期分分别下降22%、66%。从成交价格格来看，2017年8月份天桥区区整体成交交均价为10374元/㎡，较2016年8月份上涨35%。数据来源：：克而瑞数数据库项目周边在在售项目仅2个，其中世世茂天城项项目处于开开发后期，，房源不多多；海尔云云世界项目目体量巨大大，后续货货量充足；；周边存在在2个潜在供应应项目，金金科澜山公公馆和山钢钢锦绣华府府项目；周周边二手房房市场均价价1.6万-2万。地块竞品分分布3KM潜在项目在售项目本案世茂天城：产品类型：高层目前均价：20000元/㎡海尔云世界：产品类型：高层目前均价：19000元/㎡金科澜山公馆：产品类型：高层、小高山钢锦绣华府：产品类型：高层、小高湖光山色家园：产品类型：小高目前均价：17500元/㎡大明翠庭：产品类型：高层目前均价：16500元/㎡湖畔苑：产品类型：多层目前均价：20000元/㎡鲁能康桥：产品类型：小高目前均价：18500元/㎡二手房市场项目所在区区域及相邻邻片区2017年共计划供供应245亩居住土地地，共5宗地，尚未未公告；2017年片区内成成交土地一一宗，土地地面积2.9万㎡，由滨滨河集团取取得。区域土地市市场分析片区2017年供地计划明细序号土地位置面积(公顷）面积（亩）土地用途①天桥区天桥区经一路北侧，生产路西侧0.7211住宅②天桥区东至津浦铁路，西至东工商河，南至义合北街，北至厂区6.94104住宅③天桥区西至凤凰山路，东至厂区、北至15米规划路，南至厂区5.4882住宅④天桥区汽车厂东路以南，西工商河以东1.0015住宅商服⑤天桥区东至北关北路，西至生产路，南至经一路，北至胶济铁路2.1733住宅12345地块土地面积：：2.9万㎡容积率：3.8地上建面：：10.9万㎡竞得企业：：滨河集团团溢价率：0%成交日期:2017.8.42017年待公告地块块2017年已成交地块在售项目产产品类型以以高层产品品为主，户户型面积以以100-140㎡三室产品品为主，高高层均价19000元/㎡，区域后后续存量充充足，具备备一定的市市场竞争压压力。地块竞品情情况分析数据来源：：克而瑞数数据库销售状态项目名称总建筑面积（万㎡）产品类型容积率主力户型面积均价（元/㎡）月均去化套数存量（套）在售项目海尔云世界800高层2.5120-140㎡三室两厅两卫1900090套左右2000余套世茂天城87高层4.5100-120㎡三室两厅一卫20000（带精装）80套左右600左右合计竞品剩余约2600余套潜在项目金科澜山公馆占地面积5.3万㎡，计容建面约21万㎡山钢锦绣华府占地面积9.7万㎡，计容建面约41.7万㎡供求：地块周边在售项目较较少，仅2个项目在售售，世茂天天城项目剩剩最后两栋栋楼未推，，海尔云世世界B3、B4地块中长期期存量较高高。价格：区域项目价价格高层19000-20000元/㎡左右，海海尔云世界界由于配套套明湖小学学和北湖湖湖区规划，，项目溢价价能力较高高。片区目目前控规已已批，规划划前景较好好，未来溢溢价能力较较强；产品：区域建筑形形态以多层层（旧社区区）、高层层（新建小小区）为主主，新建高高层小区主力户型均均集中在100-140㎡三室产品，目前区域产产品在售余余量不多，，但中长期期存量充足足，随着市市场火热态态势，继续续放量仍会会较好去化化。海尔云世界界位于大明明湖以北小小清河以南南，位于泉泉城特色风风貌轴的重重要节点位位置，项目目整体规划划了一湖、、一轴、三三区。目前项目均均价19000元/㎡。竞品个案分分析数据来源：：克而瑞数数据库项目名称海尔云世界总户数6000户产品面积段100-140三室172㎡、205㎡四室物业类型高层容积率2.5建筑面积800万㎡车位配比1:0.8装修标准毛坯均价19000元/㎡海尔云世界界B3地块一期户户型配比120-140㎡三室产品品占绝对主主力，从已已推售的产产品去化情情况来看，，120-130㎡㎡产品去化化速度最好好，去化率率达到98%，其次次为130-140㎡三室及及150以以上四室产产品，去化化率达到95%。竞品个案分分析数据来源：：克而瑞数数据库B3地块一期产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比（%）三室100-15052276四室150以上16224已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率100-11011610691130140-150302687%150以上16215495%世茂天城位位于天桥区区政府南邻邻，是是集集居住、办办公、商业业于一体的的都市综合合城，总体体量约87万㎡，目前前高层均价价20000元/㎡，具有较较高的市场场认可度。。竞品个案分分析数据来源：：克而瑞数数据库项目名称世茂天城总户数4446户产品面积段64㎡一室100-140㎡三室154㎡四室（二期1#、3#）物业类型高层容积率4.5建筑面积87万㎡车位配比1:1.12装修标准1500元/㎡均价高层20000世茂天城二二期1#、3#户型以100-140㎡三室产品品为主，搭搭配少量一一室及四室室户型；从从已推售产产品去化情情况来看，，110-120㎡㎡产品去化化率最好，，其次为100-110㎡和和130-140㎡㎡。竞品个案分分析数据来源：：克而瑞数数据库二期1#、3#已推售产品户型配比户型户型面积（㎡）套数（套）户型占比一室645211%三室100-14035369%四室2549920%已推售产品去化情况户型面积（㎡）供应套数（套）成交套数（套）去化率64525096%100-11017416997%110-1201009898%130-140797797%150-160998485%第四部分客户分析客户分布成交客户地地缘性强，，以北湖片片区及济泺泺路片区客客户为主，，小清河以以北、黄台台片区、药药山、堤口口路、西市市场片区客客户作为主主要补充客客户分散地地，同时将将承载少量量历下区外外溢客户。。黄台片区及及历城区客客户小清河以北北天桥区客客户药山、堤口口路及西市市场片区客客户北湖及济泺泺路片区客客户历下区外溢溢客户客户分析客户类型具体区域代表来源职业特征置业能力客户基数置业关注点核心客群聚集区北湖及济泺路片区个体经营业主中小型企业中高层管理者及企业员工★★★★★★★★★地段认可、品牌、物业信赖，看好片区发展潜力、认可度高重点开拓区域堤口路、药山、西市场、黄台片区及天桥区小清河以北区域个体经营业主事业单位及普通企业从业者★★★★★★★区域认可升值潜力偶得客群区域历下区大明湖及泉城路从业人员聚集区域金融、餐饮等服务业从业者★★★★★★区域认可品牌升值潜力随着济南市市“北跨”工作提速及及天桥区片片区控制性性规划通过过审批，天天桥区正逐逐渐进入快快速发展阶阶段，老城城区由于人人口密度大大，地理位位置优越，，区域价值值将明显提提升，改善善置业需求求将不断释释放，区域域市场前景景乐观。客户认可点点客户抗性因因素客户置业敏感点点分析绿地品牌、物业业等附加值值赢得客户户的认可；升值潜力