年北京通州某住宅及商业用地项目年初步可行性报告

通洲**镇**项目初步可行性分析报告项目概况：标的位置：北京市通州区***镇**，东至群芳芳六路，西至至规划后场西西路，北至公公庄大街，南南至规划群芳芳南大街。规划条件：规划用途：住宅宅可兼容商业业服务业规划用地面积：：1334220平方米其他代征公共用用地：79230平方米（道道路531800/绿化26050）容积率：≤1..5绿化率：≥30%周边环境：交通环境：距首都机场约330公里距CBD国贸桥桥约20公里（京通通快速路车程程约20分钟）距马驹桥15公公里/距亦庄经济济技术开发区区约20公里距京通快速路66公里距京沈高速公路路约6公里公共交通：9338、327等公交线路路（其中938经京通快速速路直达CBD）、城铁（距距城铁**站约2公里）市政条件：与本项目相邻的的天地美墅附附近已完成市市政道路铺设设，有上下水水管线；承担担**及周边开发发项目的供电电所开闭站及及煤气干线均均距本项目约约800米（中介公公司介绍）。土地现状：本项目用地为“L”型三块土地地组成，各块块土地之间被被规划道路分分割。目前位位于南部的D-2地块现状为为小树林及小小部分村民住住宅，其他两两块用地现状状为村民住宅宅（约300多户）小商商铺及企业。参见下图：项目用地示意图D-3配套公建建用用地D-2（住宅用用地地）限高18M后4.万m2(D-2/D--3))农民拆迁用房（即即农民上楼项项目）合60亩限高30M公共绿地规场现状：树林及小小部部分村民住宅划路西C-1住宅用地地B-1住宅用地地4.6万m2合69亩限高18M4.7万m2合70亩限高18M路现状：村民住宅宅、小小门面及企企业业现状：村民住宅宅、小小门面及企企业业群芳南大街招标条件（要点点）：出让方式：公开开招标（暗标标形式）供地程度：三通通一平（不含含树木伐移）用地性质：住宅宅、商业服务务业出让年限：住宅宅70年、商业40年建筑控制规模：：2001330平方米建筑控制高度：：D-2限高30米，D-3/CC-1/B--1限高18米。出让底价的构成成：土地出让让金+开发补偿费费（暂按全部部地上建筑面面积2001330平方米均为为住宅计算）出让金付款方式式：签订出让合同当当日，支付出出让金总额的的15%作为定金；；其余部分在6个个月内全部付付清自签订出让合同同第61日起，除支支付土地出让让金外，须按按月息0.2%的比例支付付未付款的资资金占用费。开发补偿费付款款方式：2004年122月12日15：00前投标保证证金1500万元；签订《土地开发发补偿协议》5个工作日内内，支付开发发补偿费总额额的40%（已付保证证金转为补偿偿费）；协议签订后2个个月支付20%；协议签订后4个个月支付20%协议签订后6个个月付清（20%）土地交付时间：：《土地开发发补偿协议》签签订之日起112个月内，储备备分中心将宗宗地交付中标标人。其他要求：项目目建设期限为为2年（自土地地交付之日开开始计算）。周边市场概况：：总体发展情况：：近年来，随着CCBD的开发建设设、城市基础础设施的改善善，尤其是城城市铁路八通通线的通车，大大大便利了通通州地区与城城市中心区的的联系，给通通州房地产带带来了空前的的发展机会，通通州已成为北北京房地产开开发的热点地地区之一。周边住宅供应情情况：本项目周边目前前在售住宅项项目较多，在在售住宅产品品大多为多层层板楼和板式式小高层，售售价在3500元/平方米~4300元/平方米之间间，单套总价价多在30~40万。本项目目东侧紧邻的的“天地美墅”是该地区唯唯一的联排别别墅项目，目目前销售单价价叠拼6300元/平方米、联联排7000~~8000元/平方米，双双拼9000元/平方米。主要案例：天地美墅开发进度：天地美墅是几年年前即开始运运做的房地产产项目，但运运做速度很慢慢，今年8月正式开盘盘进入市场销销售。今年年年底部分入住住。施工进度度大半已经封封顶进入内外外装修及室外外工程阶段，基基本为准现房房-现房阶段。建筑形式：该项目定位是目目前周边项目目中唯一的别别墅类项目，以以叠拼/联排别墅为为主。该项目目用地为被规规划市政路分分割开来的4块组成（与与本项目类似似），每块用用地四周为大大型底商+叠拼组成；；用地内部为为4层联排别墅墅（四联排和和五联排）；；用地核心区区域为少量4层双拼别墅墅。售价：：叠拼6300元元/平方米、联联排7000~~8000元/平方米、双双拼9000元/平方米、底底商14000元/平方米。单单套总价240万左右。总规模：占地32万平方方米，总建面面积30万平方米，容容积率0.8。共562套开盘时间：20004年8月入住时间：20004年12月底（部分分）销售情况：目前已售出700套住宅及5套底商。销销售率约为15%。底商大部部分（项目主主干路中心位位置）的商业业均由开发商商自己经营。主要卖点：“双城别墅生活活”周边唯一别别墅类项目。旗舰凯旋开发进度：现房房/准现房/期房建筑形式：3~5层板式洋洋房，6层板楼。以60~90平方米小户户型为主。售价：：多层板楼均价33400元/平方米，洋洋房4000元/平方米左右右。单套总价价20~30万元。总规模：占地面积9.88万平方米，总总建筑面积13万平方米，容容积率1.3。共约800套住宅。开盘时间：一期期03年8月入住时间：20005年10月销售情况：目前前已售出约540套，销售率率约70%主要卖点：“浪漫法兰西、咖咖啡文化”。园林设计计以“梧桐街”为中心突出出卖点。目标标客户为CBD外企年轻职职员。世纪龙鼎开发进度：现房房建筑形式：板式式多层、小高高层。户型为为2~4居复式住宅宅。售价：：均价3400元/平方米。单单套总价30~40万元。总规模：项目占地面积88万平方米，总总建筑面积18万平方米，容容积率为2.3。一期400套，二期约700套，共1100套。开盘时间：入住时间：已入入住销售情况：一期期销售完毕，二二期售出约250套，约35%主要卖点：北邻邻翠景公园瑞都公园世家（瑞瑞都国际）开发进度：期房房建筑形式：板式多层、小高高层。户型设设计以150平方米左右3居户型为主主。售价：：均价3900元/平方米左右右。单套总价价约为50~60万元。总规模：该项目是**镇镇周边目前在在售的大型项项目，占地面面积60万平方米，总总建筑面积在在80~1000万平方米，容容积率约1.6。一期推出516套住宅。开盘时间：20004年9月入住时间：20005年4月销售情况：目前前尚未有销售售登记，销售售情况尚不明明晰。主要卖点：大型社区公园（**文化公园、体体育公园），运运动休闲社区区。绣江南开发进度：期房房建筑形式：6层层板楼。主力力户型为100平方米。售价：：3200元/平方米，单单套总价30~35万元。总规模：占地面积15万万平方米，总总建筑面积21.7万平方米，容容积率1.4。约1800套住宅。开盘时间：20004年10月入住时间：20005年6月销售情况：尚处处于开盘推广广期，未有销销售登记。主要卖点：“江江南境界，锦锦绣人家”。市场调研（初步步）小结：本项目周边住宅宅项目众多，15~20万平方米的的中小型项目目占有相当比比例。目标客户基本上上均定位为CBD公司年轻职职员；建筑形形式雷同；产产品设计同质质化突出。项目开发方案（拟拟）及经济分分析： 根据本项项目规划要求求，参照周边边住宅市场的的销售情况，提提出以下两开开发方案，即即4层叠拼和4层舒适洋房房方案。方案一、4层叠叠拼别墅类住住宅主要指标：总建筑面积188.08万平方米其中：住宅：17.115万平方米（地地上13.72万平方米、地地下3.43万平方米）公建：70000平方米（地地上5000平方米、地地下2000平方米）会所：22500平方米容积率：1.007（参见附表“项项目面积表”）产品定位（初步步）：4层住宅分为上上、下两户。下户型为3000平方米（地地上200平方米+赠送地下100平方米），上上户型为（200平方米+可局部扩展展顶层/阁楼）售价：单方售价价5800元/平方米，单单套总价120万元。开发进度计划：：前期进度计划：：2005年初签签订《土地开开发协议》及及《土地出让让合同》；3月~6月进行项目目方案设计；；7~9月完成项目目设计方案报报批；10月开始施工工图设计，12月完成施工工图。工程进度计划：：2006年初土土地交接，开开始工程招投投标，3月进场开工工；4~6月进行地下下工程施工；；7~9月结构封顶顶、粗装及外外装；10~12月完成室外外管线、园林林、道路施工工。2007年初交付入入住。销售进度计划：：2006年8月月结构封顶时时开盘，开盘盘售价5300元/平方米；2007年1月竣工入住住累计完成销销售40%（5.488万平方米，约约270套），售价价调整至5600元/平方米，销销售回款2.99亿元；2007年底累计销销售70%（9.6万平方米），售售价调整至6000元/平方米，累累计销售回款款5.42亿元；2008年9月完成项目目销售，最高高售价调整至至6200元/平方米。全全程销售均价价5800元/平方米，销销售期2年3个月。公建建计划2006年10月开盘，售售价9500元/平方米；2007年底完成公公建销售，最最高售价10200元/平方米；公公建全程销售售均价9800元/平方米，销销售期1年3个月。住宅宅及公建销售售总收入8.45亿元。经济分析：成本：项目取得费：11.6亿元（三通通一平含出让让金，拟以1.6亿元投标）建安工程费：22.72亿元市政工程费：11.29亿元（红线线内外）前期费：0.2217亿元小计：5.833亿元不可预见费：11361万元管理费：4088万元财务费用：36675万元小计：54444万元销售费用：29957万元两税一费：46646万元小计：76033万元成本合计：7..14亿元销售总收入：88.45亿元开发利润：1..331亿元按建设期2.55年年计算，年年投投资回报率19.200%（参见附表“项项目目成本初步步测测算”）资金计划：项目开工前需公公司司投资约1.7亿元（取得得土地1.6亿元及部分分前期费用用、财财务费用等等）；2005年10月项目取得得《土地证》，以以《土地证》抵抵押可取得部部分银行贷款款；随着工程程施工展开，资资金需要量加加大，2006年10月，公司资资金需要量达达到最高2.7亿元；随着着销售回款的的实现，2007年1月项目进入入还款期，2007年底，项目目投资及银行行借款基本回回收；2008年4月项目资金金进入盈余期期，7月项目资金金盈余达到1.3亿元（利润润），可对其其他项目提供供资金支持。（参见附表“工工程程付款计划划表表”、“销售收入计计划表”及“资金计划表”）主要经济指标：：项目内部收益率率：：16.122%动态投资回收期期：：42个月（3年6个月）（参见附表“现现金金流量表”）基本评价：开发周期较长：：中标后12个月月交交付土地、地地地下3万平方米的的工程施工工及及别墅类住住宅宅销售进度度较较慢等多方方原原因，造成成该该方案整个个开开发周期较较长长，开发、销销销售完成时时间间为2008年9月。占用资金量较大大且且周期较长长：：土地费用支付方方式式的不利及及土土地拖后交交付付是本项目目资资金占用周周期期长的主要要原原因。自2005年4月~2007年9月的2.5年内，资金金占用量均均在在1.5亿元~3亿元之间。高于周边项目的的市市场定位能能否否与本地区区市市场需求高高度度契合，即即能能否迅速销销售售是本项目目成成功的关键键。方案二：4层洋洋房房住宅主要指标：总建筑面积166..04万平方米其中：住宅：15.3344万平方米（全全全部地上，无无无地下）公建：70000平平方米（地地上上5000平方米、地地下2000平方米）会所：无（利用用公公建提供基基本本生活配套套）容积率：1.1199产品定位：4层住宅每层一一户。户型为100平平方方米左右售价：单方售价价44200元/平方米，单单套总价40~45万元。开发进度计划：：前期进度计划：：2005年初签签订订《土地开开发发协议》及及《土土地出让合合同同》；3月~6月进行项目目方案设计计；；7~9月完成项目目设计方案案报报批；10月开始施工工图设计，12月完成施工工图。工程进度计划：：2006年初土土地地交接，开开始始工程招投投标标，3月进场开工工；4~6月结构封顶顶、粗装及及外外装；7~9月完成室外外管线、园园林林、道路施施工工。11月交付入住住。销售进度计划：：2006年6月月结结构封顶时时开开盘，开盘盘售售价3900元/平方米；2006年11月竣工累计计完成销售45%（6.9万平方米），售售价调整至4100元/平方米，销销售回款2.7亿元；2007年底完成销销售（15.34万平方米），售售价调整至4600元/平方米，累累计销售回款款6.4亿元。全程程销售均价4200元/平方米，销销售期1年9个月。公建建计划2006年8月开盘，售售价9280元/平方米；2007年底完成公公建销售，最最高售价10000元/平方米；公公建全程销售售均价9800元/平方米，销销售期1年6个月。住宅宅及公建销售售总收入6.3亿元。4、经济分析：：（1）成本：项目取得费：11..6亿元（三通通一平含出出让让金，拟以1.6亿元投标）建安工程费：22..02亿元市政工程费：11..28亿元（红线线内外）前期费：0.11995亿元小计：5.500亿亿元不可预见费：110013万元管理费：3044万万元财务费用：266228万元小计：39455万万元销售费用：244227万元两税一费：388114万元小计：62411万万元成本合计：6..113亿元销售总收入：66..93亿元开发利润：0..88亿元按建设期2.年年计计算，年投投资资回报率17.599%（参见附表“项项目目成本初步步测测算”）（2）资金计划划：项目开工前需公公司司投资约1.7亿元（取得得土地1.6亿元及部分分前期费用用、财财务费用等等）；2005年10月项目取得得《土地证》，以以《土地证》抵抵押可取得部部分银行贷款款；随着工程程施工展开，资资金需要量加加大，2006年4月，公司资资金需要量达达到最高2.28亿元；随着着销售回款的的实现，2006年10月项目进入入还款期，2007年3月，项目投投资及银行借借款基本回收收；2007年7月项目资金金进入盈余期期，资金盈余余达到6500~~8000万元（利润润），可对其其他项目提供供资金支持。（参见附表“工工程付付款计划表”、“销售收入计计划表”及“资金计划表”）主要经济指标：：项目内部收益率率：：15.2%%动态投资回收期期：：30个月（2年6个月）（参见附表“现现金金流量表”）5、基本评价：：项目开发周期比比叠叠拼方案缩缩短短9个月项目占用资金量量较较小（2.28亿元）周期期较短周边同质产品较较多多（户型100平方米、单单价4200元/平方米、单单套总价40~45万元），市市场竞争激激烈烈。如何使使产产品在同类类项项目中突出出个个性、脱颖颖而而出，赢得得目目标客户的的认认可是项目目营营销的难点点。风险分析：法律风险：本项目为进入土土地地市场的公公开开招标项目目，合合同对方均均为为政府机构构，法法律关系明明晰晰。对策：加强强与政府主主管部门的的联联系，建立立良良好的合作作关关系，求得得地地方政府的的扶扶持。政策风险：本项目为中低档档住住宅项目，符符符合区域发发展展方向，不不在在政策控制制、限限制发展的的范范畴。其可可能能受到的政政策策影响将来来自自于金融政政策策的调整（贷贷贷款政策的的变变化、贷款款利利息的调整整等等）。对策：随时时关注政策策的调整，随随随政策变化化及及时研究应应对对措施调整整开开发策略；；加加强金融工工具具的拓展，开开开辟多元资资金金渠道）市场风险：区域市场商品房房销销售：叠拼方案是在小小区区域市场主主流流产品上的的升升级产品，赢赢赢得市场认认可可度成为项项目目营销的关关键键；洋房方方案案为目前区区域域市场主流流产产品，与同同类类项目的竞竞争争是项目营营销销的重点。对策：进行行深入的市市场调研和和项项目开发的的多多方案对比比，选选择推敲项项目目定位；运运用用新颖的营营销销推广策略略，突突出本项目目的的个性和可可识识别性。区域市场的土地地供供应：因本项目前期拆拆迁迁时间限制制，项项目开工正正式式启动在2005年3~4月，而本项项目向南区区域域尚有较大大面面积的开发发用用地（现状状为为空地，无无地地上建筑物物），该该土地存量量如如在近期释释放放，本项目目将将面临大量量资资金（约1.7亿元）占压压、丧失市市场场先机的不不利利局面。对策：争取取通过与通通州土地分分中中心的洽谈谈，对对后期大量量土土地入市进进行行必要的限限制制，保护我我方方利益；同同时时对可能面面临临的不利局局面面给予高度度重重视，进行行多多种开发方方案案的准备，使使使项目设计计方方案具有一一定定的灵活调调整整空间。财务风险：金融政策的调整整、销销售市场的的变变化等对资资金金占用有重重大大影响。对策：在合合同谈判中中，尽可能能减减少资金占占用用总量、延延缓缓资金支出出时时间，降低低前前期资金风风险险。主要结论及建议议：：主要优势：处于北京房地产产开开发热点地区之一一交通便利，城市市铁铁路等直达达城城市中心规模适当随着市政基础设设施施的进一步步改改善，具有有一一定的升值潜潜力主要劣势：付款方式不利：：项项目规定的的付付款方式为为短短期6个月内付清清，前期资资金金占用量大大土地交付周期长长：：土地交付付时时间滞后，拆拆拆迁周期较较长长，项目启启动动前资金占占用用周期长；；拆拆迁及土地地交交付期内土土地地及房产市市场场均存在不不确确定因素；；市市场风险不不易易把握。市政条件尚未落落实实：市政管管线线接口位置置、容容量及相关关费费用需进一一步步落实主要威胁：周边住宅市场竞竞争争激烈：早期期以较低成成本本取得土地地的的项目在价价格格上比本项项目目更具竞争争力力和抗风险险能能力，一旦旦市市场需求不不足足，该类项项目目竞相降价价，对对本项目销销售售威胁较大大区域土地市场供供应应大幅放量：：本项目周周边边较大存量量的的空置待开开发发用地是本本项项目的潜在在威威胁东四环~东五环环姚姚家园、青青年年路一带国国美美、复地等等若若干大盘有有可可能分流本项目目目标客户未来发展潜力（机机会）北京市经济及规规划划发展重心心的的东移随着CBD开发发进度，以以央视为代代表表的极具行行业业聚集力的的公公司入住、写写写字楼内外外资资机构的入入住住、商业及及酒酒店人流的的增增加，对通通州州住宅类产产品品的需求将持持续增长京哈高速、京沈沈高高速的拓宽宽改改造（参见附附件：“京通高速公公路将直通通京京哈高速通州段将拓拓宽10米”）等交通基础础设施的进进一一步完善，通通通州作为北北京京与东部周周边边省市的纽纽带带作用加强强，对对通州住宅宅需需求圈的扩扩大大有积极影影响响（如，随随着着上海经济济的的发展及与与周周边城市高高速速公路的连连通通，上海房房地地产的需求求范范围已扩大大至至整个江浙浙范范围，目前前经经常往返于于上上海与周边边地地区的江浙浙商商人在上海海中中高档住宅的的购房客户户中中占70%