年广东房地产市场报告

2007年广东房地产市场分析报告广东省房协市场场分析课题组组（广东省房协市市场研究部、华华南理工大学学建筑学院建建设经济管理理与房地产研研究所、广东省统计局固固定资产投资资统计处）一、社会经济环环境2007年广东东经济运行继继续保持快速速增长态势，完完成国内生产产总值306606亿元，比比上年同期增增长14.55%，增幅同比比加大0.44个百分点。完完成全社会固固定资产投资资9595亿元，同同比增长18%，增幅同比提高1.3个百分分点。城镇居居民人均可支支配收入177699元，同同比增长100.5%；扣除物价价因素，实际际增长6.99%。二、数据分析（一）房地产开开发投资1、完成开发投投资广东房地产完成成开发投资22510.005亿元，同同比增长36.84%，比全国平平均增长高66.82个百百分点；增幅幅同比上升14.41个百百分点。固定定资产投资占占GDP比重为31..4%，比全国平均均水平低24.25个百百分点；房地地产开发投资资占GDP比重为8.22%，比全国平平均水平低2.05个百分点点（见表1）。表1完成开发投投资增长数据据表单位：亿亿元地区时间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占占GDP比重(%)房地产投资占固定资产投资比比重(%)房地产投资占GDP比重(%%)全国2006年2213821099671944349.6717.688.782007年2466191372392528055.6518.4210.25同比增长(%))11.424.830.025.98百分点点0.74百分点点1.47百分点点广东2006年2673081311834.330.422.566.862007年306069595251031.426.168.2同比增长(%))14.518.036.84.1.0百分点点3.6百分点1.34百分点点按用途划分的完完成开发投资资当中，住宅宅增幅在上年年同期增长30.97%的基础上，又又有38.58%的增长；办办公楼增长－－3.86%，与上年同同期相比减少少近58个百分点点；商业用房房同比增长115.39%%，与上年同同期相比增加加1.5个百分点点；其他投资资增长62..15%，与上年同期期－11.56%增幅形成较大大反差。数据据表明，投资资者对住宅的的开发投资延延续了上年较较高的回报预预期，其它投投资则成为新新的投资热点点（见表2）。表2按用途完成成开发投资数数据表单位：万元元完成投资总额住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资2006年1834336621294745501122924418187855245420332007年251005449179429330107954112098630039794488同比增长(%))36.8438.58－3.8615.3962.152、开发资金来来源全年到位资金33952.776亿元，同同比增长42.31%,比上年同期期增长高出10个百分点。从从资金来源看看，自筹资金金、外资增长长趋势较快（见见表3）。表3房地产资金金来源基础数数据表单位：万元资金来源国内贷款外资自筹其它（定金、预预付）金额%金额%金额%金额%2006年2777633345761524420.745301631.916918130024.9114566511752.442007年3952756697689609919.458810482.2310637077626.9120319833651.41同比增长(%))42.3133.46－1.29个百分点66.180.32个百分点53.762个百分点39.5－1.03个百分点从近几年房地产产到位资金占占房地产开发发资金的比例例看，2004年比例为1.37∶1，后逐年增增长，至2006年为1.51∶1。2007年为近几年来来的最高位，比比例为1.57∶1，同比增长3.97%%，房地产开开发资金较为为充裕（见表表4）。表4近年来房地地产到位资金金占房地产开开发资金的比比重年度度房地产到位资金（亿元）房地产开发资金金（亿元）到位资金占房地地产开发资金金的比例增长（%）2003年1927.5551209.9221.59∶1-—2004年1863.8991355.8441.37∶1－13.842005年2102.6221498.2881.40∶12.192006年2777.6331834.3441.51∶17.862007年3952.7662510.0551.57∶13.97（二）土地购置置与上年相比，房房地产企业购购置土地面积增长长22.422%，购置金额增长62.447%，购置单价增长32.664%（见表5）。表5房地产企业业购置土地数据表单位：万万元、万m2土地购置投资面积单价（元/m22）2006年251580662482.01110142007年408754773038.4991345同比增长(%))62.4722.4232.64（三）商品房建建设商品房施工面积积、新开工面面积同比分别别增长17.9%、30.37%。新开工面面积增长速度度较大，对缓缓解未来的市市场供应有积积极作用（见表6）。表6各类商品房房建设数据表表单位：万m2面积总数住宅办公楼商业其他2006年施工面积17049.44213101.119705.831747.1441495.277新开工面积5500.7334436.199147.02461.24456.28竣工面积3992.4663179.366107.62400.30305.202007年施工面积20100.88115747.221735.561740.5661877.499新开工面积7171.2445886.055122.02510.71652.46竣工面积4027.33309.492.92325.34299.64同比增长(%))施工面积17.920.24.21－0.3825.56新开工面积30.3732.68－17.010.7343.0竣工面积0.874.09－13.66－18.73－1.82（四）商品房交交易全年商品房销售售额36633.97亿元元，同比增长47.111%；销售面积62219.755万平方米，同比增长21.8%%。商品住宅均价55653元/平方米，同同比增长22.78%；其中第四季度均价54450元/平方米，环环比增长－10.966%（见表7）。表7房地产交易易数据表时间商品房销售额（亿亿元）商品房销售面积积（万m2）均价（元/m2）住宅销售额（亿亿元）住宅销售面积（万m2）均价（元/m2）2006年2490.6445106.44448772135.6884638.25546042007年3663.9776219.75558913203.1225666.6555653同比增长(%))47.1121.820.7949.9822.1722.78(五)住宅交易易面积结构全省住宅交易面面积结构有所所改善，但与与国家有关政政策的要求还还有较大差距距（见表8）。表8住宅交易面面积结构数据据表单位：万万平方米地区总数90平方米以上上住房90平方米以下下住房经济适用房别墅、高档公寓寓面积%面积%面积%面积%全省5666．6553794．06666.95838．8214.8146．882.59886.8915.65广州市1280.877730.1157.0271．4221.19123.019.6156．3312.21深圳市500.35220．7844.13161．7432.33－－117．8223.55（六）市场消化化系数1、定义“市场消化系数数”是通过计算算一定时期内内商品房吸纳纳量占市场供供应量的比值值，反映市场场消化能力。计计算公式：销销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位位的时段数/12）。公式定义为：市市场实现吸纳纳量/市场有效供供应量。系数数越大，说明明市场越活跃跃，消化能力力越强。2、分析与去年同期相比比，全年市场场消化系数有有一定增长，增增加0.28774，销售比较活跃、消化能能力较强（见见表9）。表9生成指标数数据表名称2006年2007年总体增长市场消化系数1.38751.67490.2874（七）商品房空空置2007年末商商品房空置总总量1579.221万平方米米，较2006年末减少218万平方米米，下降12.15％，但第四季度却增加56万平方米米。滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积积下降幅度达17.088%，待销（空置置一年以内）面面积则有所增增加。住宅空空置减少1779万平方米米，下降19.222％，但第四季度却增加38万平方米米。其余各类类型物业的空空置指标除了了办公楼待销销增加1222％、其他待待销增加130％外，都都呈现大小不不等的下降态态势（见表10）。表10房地产空置数据表单位：万m2总数住宅办公楼商业其他2006年末空置面积1797.688930.39123.46467.73276.10其中待销486.25308.6815.3095.0567.22滞销847.35451.3352.34208.30135.38积压464.08170.3855.82164.3873.51滞销和积压1311.433621.71108.16372.68208.892007年末空置面积1579.211751.61104.59439.42283.59其中待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.477483.5670.63339.39129.0增长(%)空置面积－12.15－19.22－15.28－6.052.71其中待销1.13－13.16122.05.25130.0滞销和积压－17.08－22.22－34.7－8.93－38.25三、结论2007年广东东房地产开发发投资增幅为为近年最高。开开发投资规模模占固定资产产投资比例、占GDP比例分别轻微上调，但尚在合理范围。房地产到位资金金与开发资金金的比例达致致近年最高位位。资金来源源结构中企业业自筹与外资资比例有所加加大，国内贷贷款与其他比比例略为下降降。土地购置置成本大幅度度上升。住宅施工面积增增长两成，新新开工面积增增长三成多，对对缓解未来市市场供应有积积极作用。商品房与一手住住宅销售面积积增长均超两两成，销售额额增长均接近近五成。商品品房均价5891元/m2，一手住宅5653元/m2，涨幅分别别为20.8％和22.8％。房价水水平与增长幅幅度全省各地地表现不一。市场消化系数持持续了从2004年开始的增增长，以有效效供应量为