年成都市某中高档居住社区项目可行性报告

X项目可行性报告目录总论市场研究和预测测项目定位项目初步技术方方案及投资机机会研究社会效益评价项目可行性研究究结论第一章总论项目简介项目名称称：项目开发发商：项目地址：项目定位位：拟建“X”项目占地总总面积约为23亩，为成都市市金牛区二环环内高品质中中高档纯居住住社区。由三三栋23层高层住宅宅组成，地上建建筑面积约为为72000㎡，地下2层为车库，建建筑面积约为为15000㎡，同时配套建建设相关公共共辅助设施。为充分论证本项项目的可行性性，制定切实实可行的项目目开发经营策策略，我部门门针对本项目目进行可行性性研究工作，并并提出项目可可行性研究报报告。二、项目目可行性研究究背景成都市宏观经济济形势进入二十一世纪纪成都市经济济进入高速发发展时期。据据市统计局最最新统计资料料：2006年全市完成成国民生产总总值2185..7亿元，GDP较上年增长长率达13.6%%,高于全国平平均水平，表表现出强劲的的发展势头，2007年上半年继继续保持良好好的发展势头头。经济的增增长无疑将要要求作为先导导型的基础产产业房地产率率先增长。1999年底中中共中央提出出并着手实施施“西部大开发”战略，为成成都经济增长长与繁荣提供供了巨大的历历史机遇。作作为中国西部部地区经济总总量最大、经经济实力最强强的城市，成成都正在成为为“西部大开发”的“桥头堡”。显然，政策策优势所赋予予成都市巨大大的发展前景景与商业机会会必将带来房房地产业向更更高层次发展展提供极为有有利的市场条条件。成都市商业、投投资环境成都市作为“商商业中心城市市”的地位具有有全国影响。据据统计：2005年社会零售总总额达875.228亿，是同类城市市中继广州、武武汉、沈阳之之后，我国第第4个社会零售售总额超过800亿元的城市市。由于成都都市对商品的的巨大集散能能力，因而该该城市已经成成为商贾云集集、商业繁荣荣、辐射范围围至中国中、西西部地区的重重要商业中心心城市，具有有全国性影响响。反映在房房地产市场方方面，外地人人到成都投资资置业已成为为热点。成都市目前已成成为国内外资资本的投资热热点地区。由由于经过长期期经济建设和和积蓄的经济济技术基础，加加之成都市作作为中国西部部地区为数不不多的几个人人才密集区，其其经济起飞的的软硬件条件件已经完全具具备，优越的的投资环境吸吸引了国内外外资本的纷纷纷涌入。据美美国《财富》杂杂志披露，以以成都为主体体的四川地区区在2005年外资对中中国大陆投资资热点地区（投投资首选地）排名中名列中国西部地区前茅；目前世界500强企业中已有近百家入驻成都。成都经济正在与国际迅速实现全面接轨。成都市居民生活活状态成都市城市居民民生活水平已已经实现小康康，奠定了成成都市商业及及投资活动繁繁荣雄厚的社社会及市场基基础。据统计计：2006年成都市居居民人均GDP高达1.2万元，居中中国中西部各各大城市之首首；人均可支支配收入达到10394元，比上年年增长7.8%，作为实现现小康的重要要标志，住宅宅、轿车为代代表的高档耐耐用消费品正正在成为成都都市居民的消消费热点，不不断增长的居居民消费能力力构成了成都都市商业、投投资持续繁荣荣的雄厚社会会基础，同时时也为中高档档房地产业奠奠定了坚实的的市场基础。成都市民投资意意识正方兴未未艾。“土地”对于正在加加速城市化进进程的成都，无无疑是日益稀稀缺的资源，其其投资增值性性必然为具有有投资眼光的的人士看好。因因此在拥有全全国第3大证券投资资人口及证券券交易额的成成都市（仅次次与上海、深深圳），地理理位置及居住住环境俱佳的的中高档住宅宅房地产项目目作为投资增增值工具的观观念也必将为为越来越多的的认识所接受受。因此拥有有独特“地利”资源优势的的项目（距离市中心心一环路仅900米，距离全国国交易额及面积积均最大的商品品批发市场荷荷花池市场仅仅500米）的项目，充分分结合有效的的开发经营策策略，并充分分体现项目资资源的唯一性性、稀缺性，则则其项目投资资性将充分为为市场所认同同。2007年成都都市房地产市市场走势预测测2006年成都都市经济增长长率仍明显高高于全国平均均水平。由于于各方面因素素的交互作用用，2007年成都总体体经济仍将呈呈现明显的增增长势头。2007年成都都市房地产开开发的变化在在于城市二环环以内的楼盘盘非常稀缺，并并且可供开发发的土地存量量也非常少，迫使众多开发商都将目光投向了郊区三环附近。但作为真正城市中心的二环以内住宅钢性需求却很大，本项目处在城市一环与二环之间，并且紧邻荷花池市场，楼盘的销售前景非常好。2006年以来来，成都房地地产一直稳步步发展，今年年以来仍呈稳稳步发展的态态势，供需两两旺。虽然国国家连续出台台政策以控制制房地产泡沫沫，但它只是是针对沿海地地区及房地产产发展过热地地区，而成都都极少受以上上因素影响（因因成都房地产产还处在发展展阶段），作作为新的国民民经济增长消消费热点，房房地产业（尤尤其是房价较较低、历史包包袱相对较轻轻的内地房地地产业），具具有广阔的发发展前景。成都市住宅类房房地产开发现现状2006年成都都市住宅预售572万平方米，较较上年同比增增长46.9%%；其中住宅宅竣工403.67万平方米，同同比下降14.5%。总体开发发规模呈现比比较迅速的回回升势头。成都市住宅类房房地产开发水水平在全国处处于中游，其其开发理念、技技术水平、营营销热点、物物业管理等各各方面尚存在在较大提升空空间；但同时时也为高素质质、竞争力强强劲的开发商商提供了更大大的赢利空间间。从表面上看，成成都市住宅类类房地产在数数量上已呈“买方市场”，市场总量量供过于求；；但从深层次次考虑，成都都市住宅市场场供求矛盾呈呈显典型的结结构性失调特特点，；从而而导致同一地地段不同定位位的住宅项目目市场表现大大相径庭。开开发项目准确确的区位环境境研究、独到到的市场定位位与产品定位位是该类房地地产项目开发发不可忽视的的重要因素。可行性研究依据据与相关文件件本次项目可行性性研究工作是是建立在科学学规范、全面面准确的市场场调查、市场场研究、项目目技术经济评评估基础之上上的。研究工工作主要依据据有：项目可行性论证证的指导思想想、评价方法法、标准依据据1994年国家计委委、国家建设设部颁发的《建建设项目经济济评价方法与与参数》中有有关建设项目目技术经济评评价原理，工工程技术标准准、规划、指指标、要求；；《国务院关于成成都市城市总总体规划的批批复》的相关关资料；相关的自然、地地理、气象、水水文、地质、经经济、社会等等基础资料；；项目相关市场调调查、预测结结论。第二章市场预测一、市场调查结结果针对本项目的具具体情况，我我们对项目所所在区域及其其近年开发的的中高档住宅宅项目状况及及其目标消费费者行为进行行了一次小型型区域市场调调查，并结合合成都市住宅宅房地产的有有关资料，得得出如下调查查结果：市场容量本项目地处成都都北部片区，解放路一段一环与二环之间，距离一环路只有900米，交通便利，商业繁华，紧邻荷花池市场，市场容量大，市场需求也非常旺盛。2006年全年该区域商品住宅总体供应量约在40万平方米，至年底基本售磬，销售周期一般均在6-8个月左右，绝大多数的楼盘销售率高达100%，因此相对本市其他区域而言，供应量相对较低，呈现供不应求的旺销态势，市场机遇极为良好。项目周边配套情情况本项目交通便利利，紧邻解放放路和二环路路，毗邻北门门长途客运站站、火车北站站、地铁红花花堰站。小区区门口即有公公交站点，公公交线路众多多：1、45、60、32、302、18、2、65、80，去城市各各个区域都很很方便。周边竞争楼盘状状况本项目周边楼盘盘均已与2006年开盘，项目目主要有：尚尚锦城、汇融融名城、芙蓉蓉华庭、浅水水半岛等，开开盘后销售情情况都非常好好，目前已基本售磬。现在周边无和和本项目开发发进度相似的的楼盘。考虑虑到需求旺盛盛，本项目销售前前景非常乐观。目标消费者居住住现状本次调查表明：：该区域居民民大部分居住住在上世纪70~80年代建造的的旧房子中，建筑筑外形不美观观而且陈旧，小小曲环境脏、乱乱、差的现象象比较严重，户户型也极不合理，物业管理很不不到位。但由于长期生生活在该区域域，亲朋好友友等也都居住住在此，不原原迁移，所以居民普遍遍有继续在该该区域购置理理想中高档现现代物业的强强烈需求。目标消费者职业业分析本次次调查表明：：该区域从业业人群主要职职业为第三产产业，其中以以荷花池市场场私营业主、商商贸、物流业业人员为主，收入较较高，在该区区域居住时间间长，有浓重重的乡土情结结，随着生活活水平的提高高，急需改善善家庭居住条条件，提高生生活品质。目标消费者购买买力水平调查结果表明：：该区域居民民很多都是私私营业主，收收入水平都比比较高，表现现出比较强的的消费能力。超超过50%的人表示能能接受总价在在35万元以上的的住宅。市场预测结论根据上述市场背背景因素及对对市调结果的的分析研究，结结合该区域住住宅房地产市市场的走势，我我们不难得出出该区域住宅宅房地产项目目开发的市场场预测：市场供给（1）该区域住住宅类房产存存量将大大下下降。由于《成成都市土地利利用总体规划划》已经出台台，对各类用用途土地已作作出明确规划划与限制，地地处市中心的的、可供住宅宅开发的土地地资源极为有有限；因此本本项目土地增增值前景不容容质疑，尤其其作为投资品品种的价值应应当看好。（2）其次，成成都市经济发发展与城市化化进程的推进进对土地需求求的增加则是长期期的，由于城城市土地资源源的有限性，今今后低容积率率住宅项目将将受到限制。成成都已经出台政策策明确表示暂暂不批准多层层以上住宅，因因此目前市场场所提供的机机会要求本项项目尽快介入入开发建设。综综之，从中长长期看，地处处成都市城北北的中高档住住宅房地产市市场供应量相相对市场需求求将出现不足足。今年以来来，该区域具有投投资价值的住住宅房地产市市场的启动应应看作是这一一趋势的必然然反映。2、市场需求通过分析，本项项目主要面临临两方面的市市场需求：（1）伴随城市市居民投资消消费观念的更更新，生活水水平的提高所所产生的中高高档房地产消消费、投资需需求；（2）随着“西西部大开发”，城市商务/商业/投资活动的的繁荣所产生生的商居需求求。有关资料料表明：原来来起点较低的的住宅消费市市场将迎来新新的快速增长长时期；据调调查该区域有近半半以上家庭打打算在近两年年购房。3、市场价格走走势预测人的需求是无限限的，而土地地的供应量则则是有限的，目目前该区域住宅类类房地产市场场又处于新的的发展阶段，供需矛盾比较明显，因此，房地产价格将呈现长期持续走高趋势。由于本项目所拥有独特地理位置资源而提升的项目投资价值更加凸显了项目的“资源唯一性”，这种升值潜力必将在项目市场价格走势上得到持续增长的充分表现。从投资角度看，及早介入升值潜力巨大的城市宜居区的房地产开发不失为明智之举，所开发的房地产项目增值潜力巨大，投资价值彰显。第三章项目定位一、楼盘市场调调研1、价格走势：：该楼盘位于于成都市中心心区域与次中中心区域的结结合地带，再再向北过二环环，即为传统统城北区域，从从二环一直到到三环附近的的大片区域，目前有很多有实力的房地产开发商正在开发很多大楼盘，开发总量很大，而且该区域是未来3~5年内成都市土地供应的重点区域，也是城市开发建设的重点区域，配套设施逐步完善。本项目正处在城市中心与新城北宜居区的结合部位，升值空间巨大。2、户型面积：：从调查情况况看，附近楼楼盘的主力户户型面积均集集中在70~1440平米之间，70平米以下及140平米以上的的户型较少。从从销售情况看看，90~1220平米的户型型最热销。3、综合规划：：从附近楼盘盘的规划设计计、户型设计计及小区环境境上看，都达到了很很高的水平，说说明该区域的的地产开发已已从以往的低低要求发展到到现在的高度度专业化，这这要求我公司司本项目在前前期规划设计计上要注入大大量人力、物物力和财力，为客户细致致着想，力争争尽善尽美。综上所述，可可以看出，该该区域的房地地产开发前景景良好，开发发热点已经形形成，同时竞竞争也将更为为白热化。在在未来的2~3年内，该区区域势必成为为成都市房地地产开发新热热点，居住、投投资的理想处处所。下面是附近楼楼盘的主要经经济指标：汇融名城（*****地产有有限公司）占地面积：1330亩，总建筑筑面积：28万平方米，总总体规划布局局分为A、B、C、C四大组团，60至130米开间，20米宽大的道道路绿地，外外加4000余平米的市市政绿地，绿绿化面积30%，车位比约约为0.7，18层电梯华宅宅，为两梯4户，分三期期开发，一期期800多户。目前一期1期已已售完，2期2007年5月12日开盘。户型面积都在772m2~134m2，均价：5000元/m2。芙蓉华庭（*****房地产产开发有限公公司）占地面积：111亩，建筑面积：4万多平方米米项目分为两期开开发，一期为为3栋18F电梯公寓，总总户数447户。均价：38000元/m2，每上一层层上浮30元/m2，2006年12售完。名品佳·尚锦城城（********有限限公司）项目总建筑面积积约近10万平方米，总总户数831户，由3幢22层高层建筑筑围合而成。项目分三期开发发。一期均价价4200元/m2，二期均价4500元/m2，三期均价4900元/m2。户型建筑面积从从80m2~130m2不等。浅水半岛（******置业业有限公司）项目规模：总占占地204亩，规划建建筑面积约为为60万平方米。项目分三期开发发，一期均价价4300元/m2，已售完；；二期均价4800元/m2，已售完。户型建筑面积从从73m2~127mm2不等。富丽花城（*****投资有有限公司）项目位于城北，昭昭觉寺南路与与三环路交界界处，北部新新城启动区，占占地面积：129亩，约4000户。户型建筑面积从从58m2~126mm2不等。目前正在接受咨咨询中。恒业星园（*********资产经营管管理有限公司司）项目位于金牛五五块石蓉北商商贸大道***号，总建筑筑面积约10万平米，总总户数796户，为18层，分分二期开发。七七栋围合而成成。均价4300元元/m2，目前仅余余少量户型。户型区间面积为为60m2~140mm2不等。综上所述区域内内主要房产项项目的特点如如下：竞争产品个案的的规模都为中中型及中小型型规模；价格区间处于44000元/m2—5000元/m2之间，且价价格增长幅度度较大；销售模式要为现现场售楼中心心+户外广告+现场包装+DM单的形式+行销；销售周期一般在在三个月至八八个月的时间间完成销售周周期；主力户型非常接接近，基本上上都定位在80m2~120mm2之间。消费者调查概况况本次消费者调查查，前后分为为二次进行，对对两次结果进进行统计分析析后，具体结结论如下：1、本区居民消消费能力逐渐渐增强根据成都市政府府2003—2007年的奋斗目目标来看，城城镇人均可支支配收入达12183元，按占样样本50%的三口之家家计算，其年年人均可支配配能满足购房房需要。从调调查问卷看，月月收入在2000元—4000元的人数占69%，可见，随随着政府宏观观计划的逐步步实现，本地地潜在消费群群体必将增加加。2、潜在在客户仍然巨巨大近期期有购房计划划的人占500%以上，其中多多数人属于荷荷花池私营业业主，城北商商贸、物流业业业主及其它它企事业单位位从业人员，大大多由于强烈希望望改善家庭居住环境境等原因而准准备购买高品质中中高档住宅，在在这一人群中中以30—50岁的中年人为主，，同时还有有部分成都和和外地的客房房逐渐涌入本本区。3、计划划购房者购买买动机分析（1）调调查结果表明明，近期有购购房计划者最最主要的原因因是对目前居居住位置和绿绿化面积不满满意，由于居居住地为较早早期购买，居居住环境、户户型设计等都都不够理想，已已不能满足人人们对住房的的要求。调查查显示，大部部分人希望自自己居住于“大型整体规规划的现代高高档居住社区”。（2）对目前居居住的户型和和面积不满意意。以前的房房屋设计已经经过时，同时时人们生活水水平的日益提提高，希望改改善住房条件件而喜欢居住住户型更好的房房子。（3）对目前居居住地的配套套设施和物业业管理不满意意。在样本中中体现，早期期购房者很多多认为配套一一般，而觉得得不完善的占占了72%。（4）对自由空空间的需要。调调查对象中，部部分的年轻夫夫妻由于结婚婚初期没有购购房能力，到到一定时间以以后，经济增增强遂准备购购买新房，建建造两人空间间。4、有计划购房房者购买需求求分析（1）由传统的的房型向人性性化房型（电电梯公寓、错错层、跃层、花花园洋房）转转化，其中以以小高层电梯梯公寓为主。由由此可以看出出，大众对房型的的需求趋于现现代化人性设设计房型，但但传统的房型型仍是人们需需求的主流房房型。（2）调查表明明，绝大多数数消费者希望望房子面积为为90~1220平米，占总总调查的43.5%，但是，消消费者对房屋屋面积的需求求和消费者的的年龄、家庭庭构成也有着着显著的相关关性。比如，32岁以下的消消费者以60~90平米的面积积需求为主，占占样本的83%。同时，家家庭成员数也也和购房面积积有很大的相相关性，三口口之家以购买买2室一卫的户户型和60~90平米的房屋屋为主。（3）交通位置置的优劣是消消费者购房选选择的一因素素。调查中，选选择“众多公交路路线的”占55%。（4）区域楼盘盘的聚集度也也成为消费者者购房选择中中重要因素之之一，现在消消费者对人居居环境的需求求越来越高，人人们希望居住住区环境幽雅雅、绿化率高高、人文环境境好。（5）消费者所所从事的职业业和选择楼盘盘有联系。如如从事商业的的人们一般选选择商业机会会较好的楼盘盘，而诸如公公务员类在单单位上班的人人群往往选择择环境较好的的居住社区。（6）大型成熟熟小区对消费费者有较强的的吸引力，消消费者认为其其有一定的规规模，势必在在配套和绿化化面积、物业业管理上会有有优势，因此此在选择上会会更多考虑。（7）价格方面面做为消费者者当然是希望望价格越低越越好，但绝大大部分消费者者对房价趋势势有一定的认认同度，调查查中大部分消消费者表示44500—5500元的价格可可以接受。可可见，由于区区域价值的提提升、众多知知名开发商的的介入，消费费者也逐渐在在心理上接受受和靠近高档档品质的社区区，建议本项项目价格可考考虑定在48800—5500之间。综合上述调查，有有购房计划的的人群以30—50岁的商业人群为主，占60%以上。目前的的家庭结构以以三口之家或或四口之家为为主，购房计计划多数定位位于在商品房房，预购面积积在70~120平方米间不不等，居民可可承受的房价价以每平方米米5000元左右为主主，这部分消消费群体将是是本地市场地地产消化的主主力军。三、SWOT分分析1、项项目地块的优优势（1）地理位置置：项目位于于解放路和二二环路交叉口口的西南角，与火车北站、汽车北站、地铁站相邻，周边配套成熟，是成都市今后3~5年内的地产开发重要热区。（2）发展前景广阔阔：相对于成成都其它区域域的地产市场场而言，在开开发规模、产产品品质等方方面均要弱，但但随着国务院院及成都市开发发城北规划要要求，该区域域地产开发也也越来越突出出，这在价格格上尤其明显显。（3）本区域内的的发展前景：：目前该地块块所处区域内内的地产开发发尚未完全成成熟，项目开开发比较零散散，品质不高高，随着本地地区的消费者者对房地产的的消费要求更更为全面，目目前本区内的的项目开发水水平便相对滞滞后，而由于于公司是台资资的背景，因因此在该地块块开发中，将将站在更高层层面上对项目目进行开发，产产品无论是从从前期的规划划设计、景观观设计上，还还是后期施工工质量等方面面，本产品在在品质等各个个方面都会有有较强的竞争争力。2、项目地块的的劣势（1）目前整个个地产市场在在国家针对房房地产的宏观观调控政策出台后，市市场的观望及及萎缩比较明明显，使得地产开发发商在今后两两年内开发地地产项目的压压力陡增，开开发难度加大大。（2）项目规模模大、开发周周期长、销售售压力大，整整个项目想要要在整个销售售周期内保持持顺畅的态势势难度较大，从从而增加了项项目的销售风风险，这将是是本项目全程程开发中最大大的阻力。（3）、周边楼楼盘的竞争压压力，目前本本项目所处区区域内，正在在建设开发的的楼盘有四个个以上，同时时还有两个待建项目目，项目有一一定销售压力力。3、项目地块的的机会点随着成都市的经经济发展，将将大大刺激地地产的发展，而而本项目在开开发时间上若若赶的较快，则则预计推出的的时间又正好好处于该区域域在建楼盘销销售的空档期期，对项目的的入市极为有利；4、项目地块的的威胁及困难难点（1）项目规模模较大，开发周周期及销售周周期比较长，整个个开发周期内内的不可预料料的市场因素素很多，这将将会对开发带带来不利影响响；（2）项目户型型体量大，销销售压力较大大，在整个较较长的销售周周期内，要始始终保持稳定定的销售态势势较难，这其其中对户型的的面积、户型型功能、以及及整个的推广广销售策略要要求更高，所所以保持稳定定的销售趋势势是整个开发发周期中的难点。（3）因本项目目所处区域内内，目前待建建、在建楼盘盘就有近六个个，并且多数数楼盘规模上上与本项目不不相上下，竞竞争的残酷性性不言而语，所所以在开发中中，来自周边边的待建、在在建、在售楼楼盘对本项目目的威胁将是是开发中最大大的不利因素。四、项目场地条条件本项目场地面积积约23亩，整个个场地地势平平坦，无大的的起伏。目前前场地内基本本清空，便于于本项目的开开发建设。总之，本项目作作为中高档住住宅房地产开开发项目的区区位、场地条条件较为优越越，并可能享享受到相应的的政策优惠。五、项目定位分分析作为项目投资决决策的前提，综综合以上几个个大方面的市市场调查研究究分析，结合合各个方面的的特征，在此此提出本项目目的各项定位位要素如下所所述：1、产品定位：：根据本区域域内楼盘的特特质以及消费费群的特点构构成，本项目目产品定位如如下：a、建筑定位：：以现代建筑风格格作为建筑立立面风格主基基调，色彩偏偏暖色调，在景景观上以草坪坪、树木、流流水、甬道、灯灯光等营造特特有的韵味与与精致，使项项目在建筑与与景观上巧妙妙的有机融合合，相得益彰彰。b、户型定位：：从消费群的的购房特征分分析，目前在在户型定位上上，70—90平方米的户户型（三房或或两房）是本本项目的主力力户型，占到到总建筑面积积的80%，其次是90—120平米（二房房和大三房）占到20%。c、景观定位：：以江南水乡乡为原景，体体现江南水乡乡精致、灵动动、秀美的园园林风景，同同时在细节上上又会注重自自然、环保，体体现现代园林林人性化的一一面。d、价格定位：：本着提升人人居环境的理理念，尽管本本项目在定位位上是高品味、高高品质，但在在售价上仍以以本区域内的的售价作为参参考，其次再再结合本项目目自身的定位位与开发目标标进行定价。2、市场定位：：以下述四大大消费群体作作为本项目主要目目标市场：a、荷花池市场场私营业业主等社会中中高收入阶阶层层；b、城北物流业业私营业业主、高级级管管理人员；c、该区域原住住民；d、四川省外（如如新新疆、西藏藏等等地）欲在在成成都居住或或投投资的消费费者者。3、客户定位：：从消消费群的调调查查得出，本本项项目的客户户定定位在年龄龄上上主要是30—50岁之间，该该年龄段的的占占到60%，其次是20—30岁和50岁以上，分别占占到23%和17%，通过对客客户不同年年龄龄段的定位位，说说明本项目目产产品将主要要定定位于普通通消消费产品。第四章项项目目初步技术术方方案一、初步技术方方案案依据1、通过市场调调查、市市场预测对对本本项目的项项目目定位；2、成都市计划划、城城建、城市市规规划管理部部门门对该区域域房房地产开发发项项目建设的的有有关规定；；3、项目开发技技术经经济指标估估算算；4、项目周边环环境已已有建筑物物的的实施勘测测。二、项目功能区区域域划分：根据该项目市场场定定位与产品品定定位、区位位场场地条件分分析析，该项目为小高层住宅。三、建筑风格及及设设施配套1、建筑风格根据上述述项项目定位，为为为了使该项目目在住宅楼盘盘林立的该该区区域内突出出本本项目的特特色色，以及在在建建成后所应应具具有的独特特的的城市景观观效效应，同时时考考虑到与周周边边自然环境境、已已有建筑物物形形态及风格格相相协调，本本项项目在建筑筑风风格上以清清新新、典雅的的现现代风格为为主主，外饰材料料色彩淡雅雅明明快。2、建构结构在建筑平平面面布置上，为为为保证本项目在总体体使用功能能上上能够协调调统统一、灵活活分分配，场地北侧、东侧及西侧沿沿红线分别布布置23层的小高层住宅，形形形成半围合合，场地中央分布布居民活动中中心和中央花花园。建筑面积积不不等，以70—90m2户型为主力力户型。3、设施配套根据本项项目目自身特点点，从从提升项目目品品质和满足足用用户使用，以以以及对项目目建建成后的管管理理方考虑，在在在项目设施施配配置上做如如下下建议：（1）小小区区自动消防防控控制系统；；（2）楼楼宇宇智能化管管理理系统：包包括括：系统集集成成管理、闭闭路路电视监控控与与报警系统统、停停车场局域域网网系统、24小时红外照照射监控系系统统。四、投资机会研研究究投资机会研究项目工程量(万m2)单价(元/m2))合计(万元)备注销售收入小高层停车场合计（万元）开发费用开发费用土地成本含土地转让费、出出让金、契税税等所有费用用规划报建费前期工程费包括三通一平、设设计费、招标标费、施工图图审查费、地地质勘探等护壁降水及土方方土建工程(地上上))含土建、室内水水电电安装、塑塑钢钢门窗及铁铁花花安装土建工程(地下下))含土建及人防工工程程办公费用含办公费用及人人员员工资福利利设施设备电梯等消防工程含所有建筑消防防配配套供电工程含配电站、变压压器器等设施供水工程室外供水施工安安装装费供气工程外网及室内供气气安安装弱电系统工程含周界防范、对对讲讲、户线及及电电视等监理费用总平雨污排放及及道道路绿化按绿地及道路面面积积计算维修基金面积测量费产权费用资金利息广告及销售代理理费费用不可预计费合计（万元）税费营业税城建税教育费附加地方教育费副食品基金土地增值税土地使用税印花税所得税合计（万元）利润（万元）利润率：第五章社社会会效益评价价一、项目社会经经济济效益1、本本项项目符合国国家家、地方宏宏观观经济政策策与与产业政策策。2、本本项项目的投资资建建设有利于于改改善区域中中高高档住宅项项目目的布局、结结结构。调查查表表明，目前前该该地区中高高档档住宅项目“结构单一”、“类型雷同”，在目前该该区住宅类房房地产品种种目目标市场较较为为薄弱的情情况况下，本项目目的定位对于于及时把握握市市场机会、满满满足各类中中高高收入人士士的的居住消费费需需求、共同同推推动该区域域居居住功能的的健健全与完善善将将具有重要要作作用。3、本本项项目的投资资建建设有利于于丰丰富城市景景观观。由于该该项项目在规划划设设计上拟全全面面引入国际际先先进设计思思想想、技术，在在在总体布局局、单单位设计、环环环境绿化、外外外观造型、物物物业管理均均要要求达到本本地地区最高水水平平；超前、先先先进、独特特的的规划设计计将将使该项目为成都都城市景观观建建设提供添添上上靓丽的笔笔。4、本项项目目的项目定定位位将有利于于推推动本地区区城城市功能的的进进一步健全全。5、本项项目目的开发经经营营有利于增加加社会就业机机会。6、本项项目目国民经济济效效益及社会会效效益显著。经经经保守测算算，在在项目短短短22年开发期间间内就将为为国国家提供利利税税超过38220万元（尚尚未计入项项目目投入使用用后后为国家提供的各项项税费），具具具有社会投投入入小、社会会效效益显著的的特特征。二、项目社会效效益益评价结论论综上所所述述，从国家家经经济及社会会效效益看，本本项项目是社会会资资源耗费低低，产产生国民经经济济效益高、社社社会效益良良好好的投资项项目目，应受到到政政府有关部部门门与社会的的大大力支持。第六章可可行行性研究结结论论一、市场可行性性结结论1、市场容量方方面。截截止2006年底，城北区区域总人口已已超过250万，外来常常住人口预预计计仍将以年增长10%以上的速度度快速增长长；；加之项目目二二环以北一一直直到三环，准准准备建设的高层住住宅项目还还很很多，带动动的的集群效应应，将将是该区域域的的配套设施、居居住环境等等得得到极大改改善善，市场容容量量也进一步步提提高。2、消费者消费费行为为及心理方方面面。近年来来，中中高收入者者住住宅消费呈呈现现出了新的的趋趋势特征，环环环境优美自自然然、设施现现代代化、配套套人人性化的自自然然生态型住住宅宅物业正在在兴兴起，同时时将将中高档房房地地产作为投投资资增值工具具的的人群也日日益益增多；因因此此，本项目作为处处于拥有独独特特资源优势势，增增值潜力巨巨大大地段的中中、高高档住宅项项目目将成为极极有有市场投资资价价值的房地地产产产品。3、域内同类商商品住住宅物业结结构构方面。项项目目所在区域域内内基本是70~80年代的房改改房，小区区环环境及配套套设设施等都很很落落后，所以以对对新建的中中高高档现代住住宅宅的市场需需求求量很大而且且迫切。这可可以从周边2006年开盘的楼楼盘火热的的销销售状况得得到到印证。因此此，本项目作为“成都高尚品品质、现代建建筑楼盘”项目，此时时此地进行行投投资建设正正逢逢其时。4、市场定位方方面。为为适应目前前国国际、国内内消消费者投资资多多元化、精精细细化消费的的趋趋势，本项目将荷荷花花池市场私私营营业主、商商贸贸物流业中高高级管理人员、原原原住民二次置置业者、房房地地产投资者者作作为主要目目标标市场，有有利利于充分利利用用项目资源源，有有效地满足足国国际、国内内消消费者需求求；；最大限度度地地拓宽市场场消消费面，使使项项目投资开开发发效益得到到可可靠保障。市市市场调查结结果果表明：从从市市场需求角角度度，无论是是行行业竞争格格局局上，还是是有有关政策导导向向上，都要要求求该地区住住宅宅房地产开开发发项目全面面与与国际水平平接接轨，走向向高高标准、规规模模化、配套套完完善的发展展道道路。因此此，本本项目功能能、档档次定位于“中高档现代代高层住宅宅”是适应目前前外部经营营环环境的要求求的的。综之，市场场容量、消消费费者消费行行为为、本区域域同同类物业结结构构、行业经经营营方式的现现状状与发展趋趋势势均为本项目的项目目定位与投投资资建设提供供了了可靠的市市场场政策因素素。二、技术可行性性结结论1、项项目目区位方面面。本项目地地处成都北部部片区，解放放路一段一环环与二环之间间，距离一环环路只有900米，交通便便利，商业繁繁华，紧邻荷荷花池市场，市市场容量大，市市场需求也非非常旺盛。因因此，本项目目作为中高档档住宅类房地地产项目投资资的区位条件件已经具备。2、规划设计方方面。项项目将遵循“以人为本”、“可持续”的设计原则则，拟在规规划划设计上全全面面引入国际际先先进设计思思想想、技术，在在在总体布局局、单单体设计、环环环境绿化、外外观造型、物物物业管理均均要要求达到本本地地区一流水水平平。超前、先先先进的规划划设设计将使本项目成为改区区域具有代表表性的中高高档档居住社区区，将将极大的满满足足大批社会会中中产阶级及及广广大投资者者的的消费与投投资资需求，将将有有利于树立立项项目一流的的市市场形象。3、开发经营资资源条条件方面。项项项目投资、开开开发建设与与经经营管理所所需需原材料、设设设备、人力力资资源等建设设资资源条件充充分分具备；项项目目仅需前期期少少量资金投投入入进行启动动即即可进入良良好好的“滚动开发”形态。三、财务可行性性结结论根据企企业业财务管理理的的稳健原则则，我我们在对本本项项目进行财财务务数据测算算及及技术经济济评评价时，一一般般采用较为为保保守的估测测数数值，因此此，本本可行性研研究究所得如下下结结果是稳健健适适中，留有有余余地的。1、项目盈利能能力方面面：经财务务测测算，在给给定定的财务条条件件下，本项项目目整个开发发经经营期内（全全全部投资）净净净现值为X万元，内部收收益率为X%，各项财务指指标均高于于国国家有关部部门门制定的绝绝大大部分行业业基基准值。因此，本项目投投资资建设的机机会会成本极低低，盈盈利水平高高于于其他行业业水水平，项目目具具有较强的