年河南新政某精品小区可行性报告

******房地产开发项目目可行性研究报告告编制单位：房地地产开发有限限公司编制时间：二OO七年五月十十六日目录1、项目概况……………………32、开发项目用用地的现状调调查及动迁安安置…………33、市场分析和和项目定位…………………44、规划发展建建议…………75、资源供给……………………96、项目开发组组织机构、管管理费用的研研究…………107、开发建设计计划…………108、项目资金来来源及经济分分析…………129、结论及建议议………………1310、附两个初初步设计规划划图方案……………………15一、项目概况：：1、项项目名称：“****花园”开发建设单位：：房地产开发发有限公司2、项目地理位位置：本项目目位于新郑市市**广场西南文文化路与新华华路交叉口，项项目南北两面面为新郑市粮粮油批发市场场家属楼，东东西两面为自自建房，本项项目东南角及及北面新郑市市粮油批发市市场家属楼下下分别有一个个出口。3、项目周边的的环境状况：：本项目所在在区域属于新新郑市商业文文化及政治中中心，本身就就是人气旺盛盛之福地，又又在周边几个个大型楼盘的的带动下，必必将形成了一一个成熟的居居住区。作为为一个小型精精品楼盘于2007年中期动工工建设并于2008年下半年进进行正式销售售，预售时间间会在动工建建设期间展开开（具体时间间以市房管局局核准的预售售许可证批准准时间为准），其其时机比较适适宜。4、项目性质及及主要特点：：本项目土地地规划为住宅宅用地，其项项目用地较小小，地块方正正，两面接近近市政道路。项项目周边有幼幼儿园及小、初初、高级中学学，有各类专专业商场及休休闲娱乐的**广场等等许许多成熟的配配套设施。二、开发项目用用地的现状调调查及动迁安安置：1、土地调查：：本项目用地地由一宗土地地构成，其土土地证面积总总和为5139..65平方米（约7.70亩），使用用单位为房地地产开发有限限公司。2、拆迁调查：：本项目土地地使用权属房房地产开发有有限公司，其其地块上临时时出租的水果果批发市场门门面及仓房产产权均属公司司，不存在大大的拆迁难的的问题。3、市政基础配配套设施调查查：本项目地地块上有门面面及仓房，其其施工水电问问题可在此基基础上解决，同同时项目两面面临市政道路路，其雨污排排放及燃气、电电力、电讯等等设施均可就就近接入。4、地块交通条条件调查：本本项目周边的的市政路网早早已完善，有有多条公交线线路经过本项项目，又是新新郑市商业文文化及政治中中心，出行购购物休闲娱乐乐及办公非常常方便。三、市场分析和和项目定位：：一）、市市场分析：1、2006年年新郑市房地地产市场供给给现状分析：：由于国家宏观调调控因素，房房地产投资出出现减少状态态。2、2007年年新郑市房地地产市场需求求现状分析：：2007年，新新郑市房地产产市场需求总总量大于2006年，房地产产市场依然火火爆，市场呈呈现一片繁荣荣现象，但受受银行信贷规规模收缩影响响，2007年下半年商商品房销售将将有所下降。2007年住房房二级市场日日趋活跃，截截止4月，累计完完成二手房交交易大大高于于2006年；其增长长速度远远高高于一级市场场，成为房地地产市场新的的增长点。3、消费者购成成情况随着新郑市城市市化进程和经经济发展的加加快，新郑市城市居居住环境及商商品房小区环环境的美化，新郑市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小。4、商品房销售售价格情况2006年，新新郑市商品房房销售平均价价格为每平方方米1394元，电梯公公寓元销售平平均价格为1530/平方米。新郑市房地产商商品房价格稳稳中有升，总总体呈现小幅幅波浪走势，预预计2008年普通商品品房平均价格格比上年增加加120.266元/平方米，电电梯公寓比上上年增加121.355元/平方米。5）、不同户型型商品房销售售情况分析：：从表中所列数据据看出，2006年每套80-1330平方米范围围内仍然是人人们购买的主主要对象，说说明小户型购购买者人群增增加，呈现出出户型变小，单单价上升的势势态，但总套套价2006年同上年相相比却变化不不大。5、项目定位：：1、2006年年新郑市房地地产市场发展展特点：1）、房地产开开发投资增幅幅减缓：2）、房价基本本平稳：3）、商品房销销售上涨速度度较快，但下下半年销售有有所回落。4）、商业用房房投资势头强强劲5）、二手房市市场增长较快快，连动商品品房市场销售售快速增长。6）、外来人口口购房成为我我市房地产市市场的主力军军。7）、小户型商商品房开始受受到市场青睐睐，受到开发发商、消费者者追捧。6、2006年年新郑市房地地产市场存在在问题：1）、土地价格格的快速增涨涨与商品房价价格的稳步发发展形成了明明显的矛盾。2）、原材料价价格波动的不不确定性加大大了房地产市市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。3）、受国家宏宏观调控影响响，新郑市房房地产开发投投资、销售在在2006年下半年受受到明显影响响，出现减缓缓趋势。尤其其是银行实行行紧缩政策，提提高存款准备备金利率，将将房地产开发发项目资本金金提高，使房房地产开发企企业贷款受到到限制。4）、商品房开开发结构性矛矛盾仍然存在在，影响房地地产市场发展展。2006年我市商品品房开发中，存存量房有一定定比例减少的的下半年空置置房又有所增增加，尤其是是大型商业用用房对房地产产市场容量造造成了一定的的压力。7、2007年年新郑市房地地产市场预测测：1）、新郑市经经济的持续发发展，为房产产业的持续发发展提供了保保证。但是，由于近年新郑市市国民经济增增长速度放慢慢，将会影响响到房地产市市场。2）、政府对土土地调控度加加强，拍卖土土地竞投现象象将继续出现现。经营性土地供应将得到到进一下控制制，政府调控控与市场调节节互补效应逐逐步显现。经经过政府对闲闲置土地的清清理，一些规规模不断做大大，运营效益益不断提高的的房地产开发发企业，手中中囤积的土地地数量开始下下降，市场上上的需求已开开始逐渐凸现现，招标、拍拍卖土地竞争争激烈的现象象将继续出现现，而且绝大大多数会是在在大型开发企企业之间竟价价。3）、20077年商品房价价格预计将保保持相对平衡衡，但应有一一定升幅。新新郑市房地产产市场经过多多年发展，市市场化程度较较高，开发商商的开发行为为和购房者的的消费行为都都趋天理智与与成熟。房价价稳中有升应应该是2007年总趋势。2007年总体上供供给大于需求求，仍属买方方市场。一方方面，在整体体环境和配套套设施上有较较大优势、产产品质量上升升，地段优越越的优质楼盘盘，市场价格格将有一定的的上升空间。另另一方面，一一些自身素质质差，规划设设计欠佳，推推盘周期较长长的项目，价价格则会下降降。4）、二手房屋屋市场交易将将继续保持畅畅旺：5）、外来人口口购房将进一一步扩展，继继续支撑新郑郑市房地产市市场的繁荣。但但随着新郑市市城市幅射力力的减弱，周周边城市竞争争力的加强。需需要采取更有有力的措施推推广新郑市城城市品牌，吸吸引外来人口口购买商品房房。二）、项目市场场定位：1）、市场定位位：本项目拟拟建设成为新新郑市少有的的精品小高层层袖珍楼盘。2）、区域定位位：在本项目目区域内，要要建设成为在在规划设计上上与本市其它它高品质商住住小区媲美或或有些甚至超超越，在销售售价位方面能能让市民更容容易接受的精精品商住小区区。3）、主力客客户群定位：：中、低收入入市民（包括括临时居民），白白领阶层，二二次置业者以以及外地来新新郑市人员。4）、功能定位位：不临街的的纯住宅小区区，其总层数数最高为十五五层。5）、建筑风格格定位：本小小区建筑以现现代简洁为建建筑主风格，其其中心绿化为为现代园林设设计。并配合合小区道路两两边设置3米左右的停停车带。四、项目规划发发展建议：一）、规划设计计要点：1、小区整体感感要强，应符符合自然条件件。本宗地地地势平坦，可可考虑为单围围合布局，围围合内为小区区中心景观区区。根据居民民收入和生活活水平不断提提高的发展趋趋势，本项目目要充分考虑虑家庭轿车的的普及，故在在环绕小区道道路两边设置置3米左右的停停车带。住宅宅部分其客厅厅和主卧室必必须朝向小区区内中心景观观区，住宅层层数最高为十十五层。2、小区绿化主主要以围合内内主景观为主主，其规划设设计时以简单单、现代、休休闲的风格为为主。二）、建筑设计计要点：1、住宅部分面面积宜以建筑筑面积80平方米左右右的两室一厅厅两卫和60平方米左右右的一室一厅厅单卫为主，配配以少量110平方米左右右的三室一厅厅单卫住宅。住住宅设计必须须尽可能人性性化。2、为解决小区区小车停车位位，在小区内内设置生态停停车场以满足足小区停车。三）、建筑风格格及外立面建建议：1、本小区建筑筑以现代简洁洁为建筑主风风格，其中心心绿化为现代代园林设计。2、一层考虑为为外墙面砖饰饰面，一层以以上部分的外外立面尽量采采用简单、清清爽、高雅的的外墙漆色彩彩，一是能够够保证施工速速度，早建成成早见效，二二是方便维护护及更换，三三是节约投资资降低房价，优优惠于民。四）、小区环境境、景观设计计要点：园林设计时以中中心景观为主主，需作地势势设计，植物物配搭方面需需结合新郑市市气候特征，尽尽可能作到四四季有花、一一年到头长绿绿，植物颗数数计划合理，并并配以适量的的园林雕塑景景观。五）、社区服务务及物业管理理要点：社区服务方面配配置了小车停停车位、小区区值班室、物物业管理用房房。前期物业业管理工作将将由开发商面面向社会公开开招标聘请社社会信誉度高高、服务周到到、有资质的的专业物业公公司进行管理理，在小区业业主委员会成成立后，由业业主委员会重重新选聘物业业公司。六）、装修标准准：本项目所有的住住房交房标准准均为清水房房标准，但也也可以根据客客户需要提供供个性化的装装修房。五、资源供给：：1、建建筑材料的需需要量、采购购方式和供应应计划：建筑材材料的需要量量将根据最终终经政府批准准通过的施工工图进行定额额计算而得，材材料部分除部部分设备或专专业性强的项项目外，其余余材料均由总总包方自行负负责采购，甲甲方负责对其其指定厂家或或品牌，其主主要材料价格格以甲乙双方方均认可的材材料价格执行行。需甲供的的材料或设备备由总包方提提前书面通知知甲方安排进进场时间。2、施工力量的的组织计划：：本项目施工力量量由建设方按按现行有关规规定面向社会会进行公开招招标，选取有有实力、信誉誉好、报价合合理最优的施施工单位进行行施工。3、项目施工期期间的动力、水水等供应：本项目施工期间间的动力、水水均在项目原原果品批发市市场的动力、水水接入基础上上进行相应改改造而成。4、项目建成投投入使用后水水、电、燃气气、暖气、通通讯等均在就就近市政道路路上接入，其其项目交通在在两条市政道道路上均可以以留出入口，方方便业主出行行。六、项目开发组组织机构、管管理费用的研研究：1、开发项目的的管理体制、机机构设置：本开发项目将实实行项目管理理机制对其项项目开发全过过程实施全程程管理，即由建设方组建建成立一个“****花园”项目开发部部。下设工程程技术处、财财务处、外联联处、销售处处。2、管理人员的的配备方案：：项目开发部设项项目经理一名名，负责对项项目开发全过过程实行领导导管理，并对公司负责。工工程技术处下下设技术负责责人一名，负负责项目技术术问题的协调调解决，配置置技术员一名名，负责现场场质量、工期期监控并协调调现场各方面面工作。财务务处设置财务务负责人一名名，负责项目目一切财务工工作，配置会会计、出纳各各一名，其职职责按公司财财务制度执行行。外联处一一人，负责项项目报建以及及水、电、气气、弱电等方方面的联系工工作，并协助助办理项目预预售、银行按按揭等工作。销销售处设销售售负责人一名名，负责项目目销售策划、项项目定价以及及销售所需外外联工作，配配置销售员两两名，协助销销售负责人开开展工作。3、拟定人员培培训计划，估估算年管理费费用支出情况况：工程技术处、财财务处、外联联处的培训计计划均按有关关部门每年要要求的执行，公司不再另另行安排。销销售处人员培培训由项目经经理及销售负负责人组织，其其他处配合对对本项目进行行针对性学习习和加强。七、开发建设计计划:1、前期开发计计划及资金计计划：（括号号内为资金计计划情况）项目可研分析规划设计条条件方案、总图图设计2007.022-20077.0520007.066（0.5万元）2007..06-20007.077总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计施工图审查查（20万元）2007.077（3万元）2007..0720007.07--2007..07（1.7万元）施工图报批监理、测绘建设工程许许可证施工招投标开工工程质质量监督施工许可证证（8.6万元）（约150万元）2007.07720007.0720077.0820007.082、工程建设计计划及资金计计划：（括号号内为两栋楼楼资金计划情情况）开工基基础工程主体体工程砌墙预售装饰工程初验（120万元）（七层：550万元）（750万元）（封顶：7500万元）2007.08807.008-07..0907.110-08..0307..10008.03--08.06608..06室外工程竣工验收交付住户销售期、项项目后期维护护及维修工作作（120万元）08.05-008.0708..0808..08在本计划中，仅仅表示某项工工作开展的大大致时间，该该时间在后期期项目建设计计划策划中将将进一步明确确细化或根据据项目实际工工作进展情况况进行相应调调整。括号内内两栋楼资金金计划均为预预估资金，待待施工图确定定后以施工图图预算及财务务资金计划为为准。3、建设场地的的布置：以后后期项目施工工组织设计为为主。4、施工队伍选选择：由建设设方按现行有有关规定面向向社会进行公公开招标，选取有实力、信信誉好、报价价合理最优的的施工单位进进行施工。八、项目资金来来源及经济分分析：1、项目投资来来源、筹措方方式的确定：：根据公司实际情情况，本项目目采用一次性性开发，开发发资金通过两两种方式获得：①、自筹资金：：本项目投资资商先筹取700万元用于本本项目前期报报建及动工建建设前期费用用。②、本项目销售售资金：在本本项目预售开开始后（具体体时间以市房房管局核准的的预售许可证证批准时间为为准），部分分销售款用于于优先向土地地抵押银行还还贷（具体销销售款还款比比例详见《销销售状况及资资金还贷情况况表》），其其余销售资金金再回投入本本项目开发之之中，以填充充开发资金缺缺口，解决资资金不足等问问题。2、开发成本估估算及利润估估算表详见附附表：3、银行还贷评评价：根据项目开发成成本及利润估估算表可知，本本项目开发后后完全有能力力还清该土地在银行抵抵押贷款和因因此产生的利利息（即土地地原始成本和和银行利息）。现现项目拟定销销售周期12个月（07年10月—08年10月），预计计销售状况及及资金还贷情情况如下表分分析：项目销售情况情情况及资金还还贷情况表07.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0707.0807.09销售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%销售资金550370185185370370370370370185185185还贷比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%还贷累计110184239.5295332517702924970.62由于本项目建设设开发投资资资金属全部自自筹，其需还还贷的银行贷贷款有因该项项目土地及项项目法人的其其他财产的银银行抵押贷款款，预计银行行抵押贷款及及利息将于2008年6月全部还完完，更保守估估计在项目销销售周期内还还贷应该是非非常乐观。九、结论及建议议1、结论：1）、项目地块块所属区域在在**故里新郑市市中心，距河河南省行政事事业中心省府府郑州市仅半半个小时车程程，是每年五五一、十一旅旅游黄金季节节及农历三月月三祭主大典典之际海内外外**子孙必游之**。随着城区区土地供应量量减少及土地地成本增加，目目前该区域已已有多家房产产商在投资开开发，使得该该区域成为房房地产开发一一个新的热点点区域。2）、根据项目目开发成本及及利润估算表表分析，土地地成本（已转转化成银行贷贷款和相应利利息）970万是个固定定因素，其土土地成本偏高高。影响本项项目最终利润润的最主要可可变因素为房房屋开发费用用和销售价格格，房屋开发发费用已依照照当前市场价价估算，其可可变化程度不不是很大。作作为销售价格格，随着政府府加大城市土土地供应的监监管和土地市市场化运作，以以及项目周边边商住氛围的的进一步凝聚聚，其销售价价格在估算价价格的基础上上有一定的上上浮空间，即即结果将增加加开发商的利利润。3）、从项目预预计销售情况况和银行还贷贷表分析来看看，其项目开开发后开发商商完全有能力力还清土地银银行贷款及相相应利息。因此就其本项目目而言，作为为开发商，由由于土地摊消消成本偏高，其其开发商利润润相对较低。但但针对土地抵抵押贷款和利利息，其项目目开发后可以以完全还贷，因因此其项目进进行住宅小区区开发是可行行的。2、存在的问题题及相应的建建议：1）、由于本宗宗土地周围已已经建成的自自建房的隔断断，在一定程程度上影响到到人气的延伸伸。2）、就项目地地块区域现状状来看，虽然然开发项目较较多，但总体体开发体量并并不大。从目目前在建的和和销售的中低低端住宅产品品来看，普遍遍存在户型面面积控制不合合理与户型设设计不合理的的缺陷。作为为小项目，在在住宅部分决决策时，应尽尽量优化户型型设计，并控控制好面积，以以合理价位、合合理户型设计计以及小区完完善的配套设设施和好环境境去赢得市场场认同。3）、该区域同同规模楼盘的的园林景观均均不及“盛世花园”等楼盘，因因此在本项目目中必须加大大园林景观方方面的投入，用用景观来提升升小区品质，从从侧面来提高高销售价格。4）、最值得注注意的是本项项目的土地已已在银行设置置抵押，因此此，在项目开开发前及项目目开发过程中中都必须和土土地抵押银行行紧密协作，避避免因此而导导致项目开发发计划的搁浅浅。方案二方方案一AABCDEF方案二方方案一AABCDEF方案二