物业工程管理内容和指标附带管理手段详细讲义

物业工程管理的内容及意义物业工程管理的内容及意义课程开发人员：杨明管控单位：培训管理部适用范围：武汉物业公司内训第一章工程管理的重要意义第二章工程管理的主要指标第三章工程管理的主要内容第四章工程管理的主要手段目录第一节工程管理在物业管理中的地位第二节工程管理在物业管理中的角色第三节工程管理在物业管理中的作用第一章工程管理的重要意义第一节工程管理在物业管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。第二节工程管理在物业管理中的角色工程管理角色○吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素○客户对“无形服务”的关键感受所在○客户投诉的重点、难点○影响服务费用收取的关键点○运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%）第三节工程管理在物业管理中的作用工程管理作用1、关系到物业的声誉和生存2、关系到服务成本和企业资金的合理利用3、关系到设备的技术安全和社会和谐第一节客户满意度第二节员工满意度第三节设备设施完好率第四节成本控制第二章工程管理的主要指标第一节客户满意度客户满意度工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。第二节员工满意度员工满意度俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？第三节设备、设施完好率设备设施完好率衡量物业设备管理质量的两个指标：A、设备有效利用率，％；B、设备的完好率，％；☆物业设备是否完好的标准为：①零部件完整齐全，②设备运转正常③设备技术资料及运转记录齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效第四节成本控制成本控制制通过各种种手段，，在保证证工程管管理品质质不下降降的前提提下，做做好成本本控制。。且年度度预算误误差不超超过5%。第一节前前期期介入第二节工工程程交接验验收第四节设设备备、设施施日常运运行管理理第五节工工程程外委单单位管理理第六节装装修修管理第七节工工程程人员管管理、培培训及考考核第八节户户内内维修及及有偿服服务管理理第三章工工程程管理的的主要内内容第一节前期介入前期介入入从项目规规划设计计开始，，物业公公司就需需从物业业后期管管理角度度出发提提出修改改建议，，如垃圾圾房的位位置、地地上地下下车流人人流动线线、各机机电系统统的防雷雷设计等等。并随随时跟进进施工过过程（尤尤其是防防水、门门窗、管管线预埋埋等的隐隐蔽工程程）；第二节工程交接验收工程交接接验收包含房屋屋本体及及公区设设备设施施的交接接验收。。（1）、严格格按照交交接验收收流程及及内容验验收，房房屋本体体：如门门窗、厨厨卫、地地板、墙墙面等；；公区设设备设施施：如路路面、围围墙、设设备标识识、管线线敷设路路径等。。（2）、对验验收不合合格内容容进行协协调整改改，对于于部分技技术含量量低、投投入小的的整改，，可由物物业公司司工程部部直接实实施完成成，其它它的就需需要协调调和跟进进相关方方处理。。对于无无法通过过整改来来解决的的问题，，则要通通过其它它工程管管理手段段尽量减减少此问问题对物物业管理理和业主主的影响响；第三节设备设施日常运行管理一、物业业设备基基础资料料的管理理主要包括括设备原原始档案案、设备备技术资资料以及及政府职职能部门门颁发的的有关政政策、法法规、条条例、规规程、标标准等强强制性文文件。（1）设备原原始档案案设备原原始档案案包括：：①设备清清单或装装箱单②设备发发票③产品质质量合格格证明书书④开箱验验收报告告⑤产品技技术资料料⑥安装施施工、水水压试验验、调试试、验收收报告第三节设备设施日常运行管理（2）设备技术资资料设备技术资料料包括：①设备卡片②设备台账③设备技术登登录簿④竣工图⑤系统资料（3）政府职能部部门颁发的有有关政策、法法规、条例、、规程、标准准等强制性文文件第三节设备设施日常运行管理二、物业设备备运行管理物业设备的运运行管理实际际上包括了物物业设备技术术运行管理和和物业设备经经济运行管理理两部分。1、设备的运行行在技术性能能上始终处于于最佳状态①针对设备的的特点，制定定科学、严密密且切实可行行的操作规程程。②对操作人员员进行专业的的培训教育。。对政府规定定的某些需持持证上岗的工工种，必须严严格要求持证证才能上岗。。③加强巡检、、维护保养工工作。④设备中的仪仪表、（如压压力表、安全全阀等）、安安全附件必须须定期校验，，确保灵敏可可靠。第三节设备设施日常运行管理⑤对运行中的的设备不能单单凭经验用直直观的方法来来管理，而应应在运行状态态下的监测和和对故障进行行技术诊断的的基础上，做做深入、透彻彻、准确的分分析。⑥对事故的处处理要严格执执行“三不放放过”原则。。即事故原因因未查清不放放过、对事故故责任者未处处理不放过、、事故后没有有采取改善措措施不放过。。2、从设备的购购置到运行、、维修与更新新改造中，寻寻求以最少的的投入得到最最大的经济效效益，即设备备的全过程管管理的各项费费用最经济。。第三节设备设施日常运行管理3、人员安全：：加强培训、、长期教育、、经常演练、、提高意识、、掌握方法设备安全：防防火、防盗、、防水浸；安安全运行保证证（压力、温温度、荷载、、流量）规章制度：建建立健全、不不断完善；安全防护：措措施完善、布布防到位、科科学防护（施施工现场：围围挡、警示牌牌、警示灯））（防护装置置：消防衣、、绝缘服、绝绝缘手套、绝绝缘靴、绝缘缘垫）（防护护工具：验电电器、试电笔笔、安全钳、、绝缘棒）第三节设备设施日常运行管理4、设备管理制制度交接班责任制制预防性计划检检修保养制检修、保养操操作指导规程程制应急方案流程程制第三节设备设施日常运行管理基础设备设施管理生活设备设施管理安全设备设施管理设备设施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配电管理给排水管理电梯系统管理暖通空调管理消防系统管理智能化系统管理第三节设备设施日常运行管理供配电系统第三节设备设施日常运行管理配电房内设备备配电房是将经经变压器降压压的电源经开开关分配至各各用电设备的的建筑物。它它的主要设备备有：低压配配电柜、空气气开关、计量量指导仪表、、保护装置、、电力电容器器、接触器等等。第三节设备设施日常运行管理变频供水系统统第三节设备设施日常运行管理电梯系统1-减速箱；2-曳引轮；3-曳引机底座；；4-导向轮；5-限速器；6-机座；7-导轨支架；8-曳引钢丝绳；；9-开关碰铁；10-紧急终端开关关；11-导靴；12-轿架；13-轿门；14-安全钳；15-导轨；16-绳头组合；17-对重；18-补偿链；19-补偿链导轮；；20-张紧装置；21-缓冲器；22-底坑；23-层门；24-呼梯盒；25-层楼指示灯；；26-随行电缆；27-轿壁；28-轿内操纵箱；；29-开门机；30-井道传感器；；31-电源开关；32-控制柜；33-曳引电机；34-制动器第三节设备设施日常运行管理空调系统第三节

设备设施日常运行管理消防系统消防警铃消防广播温感探头烟感探头手报排烟风机排烟阀第三节设备设施日常运行管理消防设备目前建筑物采采用的消防设设备仍然以水水力灭火为主主。如消火栓栓系统、喷淋淋系统，其他他配套消防设设备有烟感器器、温感器、、消防报警系系统、防火卷卷帘、防火门门、抽烟送风风系统、通风风系统中的防防火阀、消防防电梯、消防防走道及事故故照明等设备备。第三节设备设施日常运行管理智能监控系统统第三节设备设施日常运行管理门禁系统可视对讲门禁禁系统是在各各单元首层安安装防盗门，，由管理中心心机、彩色单单元门口主机机、电控锁、、闭门器及户户内可视对讲讲分机通过专专用网络连接接组成。第三节设备设施日常运行管理周界防范系统统第三节设备设施日常运行管理停车管理系统统第四节工程外委单位管理工程外委单位位管理（1）负责整改遗遗留问题的原原施工方、后后期引进的整整改施工单位位、电信移动动等后期进场场的施工方的的监管；（2）设备设施维维护外委单位位的监管，如如电梯、空调调维保单位；；第五节装修管理装修管理如装修方案的的审核、装修修现场的防火火管理、私搭搭乱建的控制制、装修工人人及装修材料料的出入路线线和行为规范范管理等；第六节工程人员管理、培训及考核工程人员管理理、培训及考考核1、建立健全的的管理制度2、定期组织技技能培训及技技能考核3、制定绩效考考核计划及标标准第七节户内维修及有偿服务管理户内维修及有有偿服务管理理1、制定户内维维修流程及标标准2、收费合理3、注重服务礼礼仪第一节预预算制管理第二节计计划管理第三节标标准化管理第四节节节能降耗第五节人人性化管理第六节承承包责任制第七节模模块化管理第四章工工程管理的主主要手段第一节预算制管理预算制管理具体就是每年年每月都要做做工程费用预预算。严格控控制管理成本本，对于预算外支支出需有足够够的理由，且且全年的实际际管理成本与与预算之差控控制在一定的的范围内，差差别不能过大大，如5%。第二节计划管理计划管理制定详细、有有效、可执行行的工作计划划，并严格落落实。通过计计划管理可减减少工作中的的漏项，降低低管理风险。。第三节标准化管理标准化管理制定各项工作作标准，要求求员工严格按按照工作标准准流程进行，，并达到标准准化的结果。。通过这种方方式可以尽最最大限度减少少因员工能力力差异而导致致结果的不受受控。第四节节能降耗节能降耗应将节能降耗耗贯彻到工作作中的每一个个细节，并常常抓不懈。节能降耗主要要包含：1、人员配置2、维修耗材管管控3、水电使用优优化第五节人性化管理人性化管理让员工分享公公司的发展成成果，让员工工在这里有家家的感觉。认认真对待每一个个员工的每一一项诉求，尽尽量做到公正正的对待每一一个员工。第六节承包责任制承包责任制可根据实际情情