江苏常州巨凝项目产品定位及营销推广的报告

极有可能引发一段传奇HouseForboss本报告巨凝大成项目整盘攻略Theentiredisk一块手表1800万元（叫江诗丹顿）一辆汽车4300万元起（叫德国大众布嘉迪）——“2009福布斯中国奢侈品市场调查”天哪？天价！一座房子，价值1.5亿美元！

2009年11月18日《福布斯》公布豪宅榜

美国洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”（100个房间）2008年，中国富豪消费了世界上25%的奢侈品;

中国游客在欧洲，已成为奢侈品的最大买主;腾中收购悍马;

浙江公司现金收购意大利游艇品牌Dalla

Pieta;

……欧洲震惊：全球奢侈品市场在中国！

无论奢侈品市场如何变换，消费者的身份恒久不变中国品牌策略协会：中国有1.75亿人有能力购买奢侈品，占总人口的13.5%，产品主要是手表、皮包、化妆品、时装和珠宝等大成功者大成者，傲居城央

案名释义：⑴灵感源于“大成厂”。80年前，刘国钧先生亲手创办大成纺织印染股份，现代工业就此发祥，刘氏家族即成为民族资本家的宏图伟业，大成地块，自古就人杰地灵；⑵大成，典故出“集大成者”一语，意思是比较有成就、完备，对有突出贡献的人都是说“集大成者”，曾被用作国家国号和皇帝年号使用。寓意成功、权威和富贵；⑶大成宫，谐音大成功，在事业或者其他方面取得非常大的成功，暗指成功人士的聚集地。大成宫我的豪宅兄弟关于大成宫的BOSS谈第一部奢宅，豪宅也进化1、稀缺的地理资源或类似优势2、平均单价在10000元/㎡以上3、至少20000㎡以上规模的市场存量4、待开发地块楼板价3500元/㎡以上常州,我的“豪宅”兄弟和黄项目预计1.8万元京城豪苑1.75万元新城首府1.8万元晋陵路八号1.5万元（毛）朗诗国际1.1万元凯纳华侨城1.2万元本案国际学校楼板价：3600天顺御和苑1万元（毛）万博国际预计1.4万元高档楼盘的形势地图1、没法停车，1：0.6的车位配比2、面积太小，难以满足豪宅需求3、整体规划，商业住宅较为混杂4、5.14的容积率，两个字“压抑”5、超近的楼间距，还是两个字“压抑”有豪宅的地段，却无豪宅的产品京城豪苑根据业界评价编制，下同。太小户型，不是豪宅京城豪苑交房标准项目选材类别整体橱柜成套高级橱柜烤箱嵌入式洗碗机各一台油烟机热水器煤气热水器废物处理器独立厨房废物处理器净水器独立式净水器燃气灶名牌三头灶具水槽不锈钢双斗洗涤槽龙头洗涤龙头项目选材类别洁具品牌为科勒淋浴房钢化玻璃淋浴间浴缸双卫房中选择一间毛巾架配有厕纸架高级排风扇高级地热系统新城首府1、无市中心稀缺地理资源2、精装修不够精3、真正的富豪没有出手项目玄关过道客餐厅主卧衣帽间书房次卧主卫次卫厨房阳台墙面环保壁纸天然大理石釉面砖仿古砖砂壁漆顶面局部石膏板吊顶，乳胶漆饰面硅酸钙板吊顶局部石膏线防潮乳胶漆饰面局部硅酸钙板吊顶防潮乳胶漆饰面地面天然大理石玻化砖（大理石围边）实木复合地板天然大理石仿古砖新城首府装修标准概览环保壁纸种类繁多，未列明品牌种类项目装饰选择整体橱柜实木柜门，厂家定制台面人造石材五金配件不锈钢材质油烟机各赠送一台，品牌为伊莱克斯或爱芭或西门子燃气灶微波炉消毒柜冰箱龙头品牌为艾乐琪或弗兰卡新城首府装修标准概览橱柜未列明品牌种类，仅表明厂家定制品项目选材类别洁具品牌为科勒或TOTO龙头品牌为高仪或汉斯格雅淋浴房品牌为徳立或阿波罗浴霸品牌为松下或奥普卫浴五金品牌为斯力高或银晶整体卫柜工厂化定制实木柜门成品挂镜工厂化定制实木镜框整体镜柜次卫：工厂化定制面柜项目选材类型进户门防火门钢制木纹转印品牌为晶晶户内门实木饰面油漆门厂家定制衣柜厂家定制踢脚线实木线条厂家定制壁柜/鞋柜实木柜门厂家定制筒灯射灯吸顶灯日光灯管雷士或三雄极光开关插座面板松下或西门子新城首府装修标准概览次配件多为厂家定制品项目一层大堂一层电梯厅标准层电梯厅入户前室楼梯间公共部位墙面天然石材（局部木饰面）

玻化砖（天然石材踢脚）乳胶漆饰面顶面石膏板造型局部石膏线乳胶漆饰面乳胶漆饰面地面天然石材玻化砖（天然石材围边）1-4层地砖地面4层以上水泥砂浆地面新城首府装修标准概览公共部位楼梯间装修一般晋陵路八号不是真的豪宅1、高层加联排的布局，不豪2、毛坯交付，难属豪宅天顺御和苑不是豪宅1、物业管理级别不够2、1：0.83的车位配比3、面砖加涂料的外立面4、毛坯的交付标准5、经济性户型和黄一直很神秘，200-350㎡联排如何豪华、舒适？1、所谓“豪宅”，其实有点“山寨”

2、豪宅的价值，其实只是比高档住宅贵一点点

3、真豪宅的产品还是市场空白大成宫豪宅之上常州豪宅，还没出生？如果有,何时出现?如何从高端住宅做到豪宅?如何将豪宅变成富豪之爱?PART.1宏观经济环境PART.2高端市场表现常州豪宅生存条件大阅兵PART.1宏观经济环境HouseForboss经济指标苏州无锡上海南京常州规模以上企业工业总产值（亿元）17141.629353.922226.115940.974722.47增长率5.10%17%9.80%14.50%23.40%城镇居民人均可支配收入（元）1793317600202571775116223增长率12.10%12.30%13.60%14.10%11.30%经济基础是诞生豪宅的土壤

根据《2008年常州市国民经济和社会发展统计公报》显示：2008年末常州市拥有私营企业（含分支机构）5.7万户，个体经营户12.8万户。如果以私营企业和个体经营户两者相加共18.5万户高收入者、及其它一些专业工作者，作为我们的寻售客户范围比较庞大。如果有海归、常州籍华侨、留学人员及在常家庭、海外常州巨子、国内常州才俊……私营企业主是豪宅生存的阳光来买我们房子的人相对而言一定是常州最有钱的人，范围不大，也就是属于常州人口中的5%以内的人。根据《2008年常州市国民经济和社会发展统计公报》显示：常州2008年全市户籍人口358.7万人，常住人口440.7万人，暂住人口152.3万人，总计常、暂住人口593万人。如果以593万人计就是约30万人（约7-8万个家庭），如果以440.7万人计也就是约22万人（约5-6万个家庭），因此大成宫的客户范围就是这5-8万之间。50000-80000个家庭形成氧气PART.2高端市场表现HouseForboss“高端”市场·供需分析项目名称总规模（万㎡）批准量（万㎡）成交量（万㎡）存量（万㎡）未推量（万㎡）朗诗国际街区13.887.20.85.8京城豪苑32.85.9832.9829.82新城首府9.872.821.61.227.05凯纳华侨城6.944.230.983.252.71晋陵路八号3.33.30.62.50和记黄埔20.800020.8大成厂23.2400023.24国际学校周边13.500013.5万博国际（住宅）13.500013.5天顺御和苑53.732.51.231.27小计142.7528.0615.8811.98117.69备注：以上成交数据为约数“高端”市场·户型供需分析户型面积推出套数占比成交数量去化率存量两房120㎡3020%1447%16三房163㎡3040%2583%5188㎡301860%12四房245㎡6040%4880%12合计/150100%10570%45以上数据截止到2009年11月中旬，下同新城首府户型供需结构1、享受型240㎡四房成交情况较好2、功能相同的前提下，面积差较小的户型之间将形成内部竞争户型面积段㎡推出套数供应占比成交套数成交率剩余套数一房65.14318.42%722.58%24两房91-9515341.58%5032.68%103三房120-1256116.58%2744.26%34三房+花园137-1439225.00%3639.13%56五房182.00318.42%1858.06%13合计——368100%13837.5%230凯纳华侨城户型供需结构1、180㎡享受型户型被市场认可2、60-90㎡的经济性，投资性户型去化速度明显较慢户型交付标准面积㎡推出套数比例去化量去化率存量一房毛坯81.125912.45%2847.46%31精装81.62122.53%325.00%9两房毛坯103.88-104.365912.45%2338.98%36三房毛坯121.68-134.6511724.68%7059.83%47精装156.79-172.8812025.32%1714.17%103四房毛坯145.95-159.155912.45%3457.63%25跃层精装163.244810.13%24.17%46合计

————474100.00%17737.34%297京城豪苑户型供需结构1、明确的装修标准是精装修快速销售的前提2、户型偏向于经济，投资性，居住性户型140-160㎡受欢迎户型面积㎡推出套数比例去化量去化率存量一房58-65518%51100.00%0一房61-716511%5280.00%13两房87-10512620%12599.21%1三房131-15227344%26195.60%12五房185-1888614%86100.00%0六房278183%18100.00%0小计——

619100%59395.80%26朗诗国际户型供需结构1、主力户型仍以两房，三房为主2、经济性、享受型去化最好3、项目整体去化较为理想面积区间㎡总套数占比推出套数成交套数去化率161-1629656.80%301653%2033218.93%151066.7%2503218.93%15426.7%445.3（别墅）95.33%603050%晋陵路八号户型供需结构该项目于11月8号正式对外销售，推出6-20层房源，均价1.5万元/㎡（毛坯）户型面积㎡推出套数占比去化量去化率存量一房50-8811424.11%8978.07%25两房1006516.50%6498.46%1小三房1204010.15%3895.00%2大三房127-1477719.54%5774.03%20三房加花园1484210.66%3992.86%3四房加花园175-2054310.91%3888.37%5五房235133.30%969.23%4小计——394100%33484.77%60天顺御和苑户型供需结构“高端”市场·总价接受度分析项目名称面积（㎡）成交数量（套）去化率总价区间新城首府1632583%200-250万元1881860%250-280万元2454880%300-400万元凯纳华侨城1821858%170-200万元京城豪苑145-1603457.63%140-200万元朗诗国际185-18886100.00%170-210万元27818100.00%280-330万元享受型热销户型总价分析1、200万元以内户型去化速度相对较快2、200-400万元之间去化情况较好，但是去化速度相对较慢3、400万元以上公寓是市场空白点项目名称别墅形态主力面积供应套数成交套数成交单价主力总价世茂香槟湖类独栋514-522㎡44210001090双拼395㎡141416400650璞丽湾双拼340㎡（包括地下90）221316000540联排340㎡（包括地下90）36712000400和黄项目双拼350㎡（地上）8——预计400001400联排200-350㎡（地上）273——预计30000600-1050中央花园独栋305-765232315000-17500450-1200荆溪人家福院双拼300-3208818000-20000540-640联排290-310221714000-15500400-465小计————41086————400万元以上别墅，两年成交86套统计时间：2007年年底至今１、以上项目虽非真豪宅，作为前期市场，我们需要借鉴２、400万元以下的高层大宅销售状况较好３、400万元以上的居住性别墅去化较好，尤其是双拼及独栋产品，但是去化周期较长400万元以上高层将直接与别墅抗衡，并且将面临去化周期长的问题！

2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，其中豪宅市场的表现更是突出。昨天，来自上海世联的报告就显示，今年前十月上海均价5万元/平方米以上的豪宅的成交量同比均有100%以上的增长。据介绍，今年1-10月上海有成交记录的住宅项目涉及1489个，其中成交均价超过5万元/平方米的项目有39个；这些豪宅项目共成交1139套，比2008年同期增长143.3%，比2007年同期增长15.9%；成交面积313376平方米，比2008年同期增长105.2%，比2007年同期增长22.5%；成交均价为65106元/平米，比2008年同期增长4.5%，比2007年同期增长44.2%。上海前十月豪宅成交翻番2009年11月18日

上海

证券报

城市经济的持续增长/庞大的财富圈层高端产品的市场印证/确有豪宅生存的土壤每位富豪心中，都有一座“豪宅”EachRegalMind,ThereIsA"luxury"访谈目的：高端客户需求偏好以及大成厂地块感知度测试访谈时间；2009年11月1日－2009年11月10日访谈对象：本市资产5000万元以上、潜在及已购高端客户访谈方式：2对1拜访式访谈访谈人员：江苏盛阳资深研展、策划专员访谈内容：请点击该链接访谈总量；36份有效访谈：29份有效率达：80%找到富豪们，访一访，谈一谈：样本典型分析（结合我司高档客户3000组的共同推理）目标客户访谈的问卷他们正置事业鼎盛期，富贵却不张扬家里人少，不大会选择跟子女一起居住不动产投资成为理财的一种方式怀德苑、怡康花园、荷花池公寓、鹤苑新都、金色新城、天安城市花园、怀德名园、美林国际村、世纪明珠园等。现住的小区也是曾经的豪宅配套无法满足需更新换代如果购买：房子要大一点好，奢侈中体现品味

卧室最好都带独立卫生间，至少要主卧，次卧带卫生间客厅最好将家用，会客分开，即：三厅的概念可适当考虑设置少量中西厨房主卧最好不要设置阳台，影响采光阳台南北两个就够了衣橱男女主人分开，一般设置在主卧内，也可适量考虑单独的步入式衣橱保姆间必须要设置，但是尺寸小，根据不同面积适当考虑保姆间配卫生间房子，必须功能全，人性加常州本土化车位嘛，至少要两个想要的豪宅必须是唯一的、私密的、安全的、低调的7%18%75%强调识别性、低调、稳重、大气的建筑外观理想中的别墅是个性化的，最好是独栋的豪华，大气，高贵婉约，迂回曲折，与项目规模相协调有水，活跃，不死板我想要的园林景观豪宅必须是知名的一流的团队打造的我印象中大成厂是这样的有天有地独门独院站得高看得远安全，私密免于蚊虫叮咬我想要大成厂的精装平层大宅或者独栋别墅我获知房产信息的途径是对常州高端住宅的评价新城首府材质、品牌、小区规划、外立面色调；景观、样板房做的比较好；物业好；很多品牌配套；户型好、精装修；装修好；细节好，直觉开发商用心做；地段好、档次高；名气大世茂香槟湖产品好，环境安静；环境好；环境好凯纳华侨城位置好、开发商品牌；智能化、交通好；管理好；精装，地段好于首府；配套好；地标建筑，景观设计；服务朗诗国际街区高科技；品牌、居住环境好；口碑；窗户、嵌入式马桶等装修理念比较先进，但中央空调一年四季的运作，不必要耗费大京城豪苑价格贵；周边配套、装修设计、地段；还是地段银河湾做工好，欧式风格好，洋气和记黄埔地段好美林国际村周边环境铭筑高第地段嘉宏盛世地段好御水华庭景观好金色新城人多，有钱老板多常发豪庭国际入户门高2.2米，气派富豪心中的豪宅：全面的DNA1、稀缺的地理资源，便利的交通2、安全、私密、低调、易识别3、知名团队打造4、高标准管家式物业5、享受型户型，功能体现身份6、高标准个性化平层精装大宅7、个性化，定制性独栋别墅8、高标准完备配套奢宅须有更高的DNA，精致了无痕第二部奢宅，始于大成宫富豪心中理想的豪宅尚未出现，所以富豪寂寞。直到……巨凝大成宫的面世！GiantcondensateDachengPalaceavailable!新城首府：献给荣耀这座城市的人晋陵路八号：此前对奢华的理解，大都简陋新城首府：豪宅有两种，首府是一种，其他所有是一种万博国际：精装豪宅，天外有天晋陵路八号：在这之前，豪宅皆平凡之前，常州“豪宅”说：

1、奢侈品本身就是尊贵，唯一的代名词

2、奢宅，不只满足居住需求，更要满足心理需要

3、奢宅，是一个概念，具备真豪宅的产品，奢侈品的价值

4、奢宅，是一个市场空白，摆脱豪宅的纷扰大成宫，只做奢宅！市中心辐射区域：九洲新世界、银河湾明苑、府河名居中高端住宅区市中心核心商圈，商业项目集中本案市中心高端居住区：具备做高端住宅先天条件规划中的地铁一号线大成宫，绝版优越的地理位置土地面积：77490㎡容积率：3.0建筑密度：40%总建面积：23.24万㎡大成宫，较大规模将呈现优质规划项目规模较大，对项目打造及规避风险均较为利大成宫，景观资源，有千年历史人文价值大运河－常州的母亲河，清澈的水资源无疑为我项目做高端项目提供了可能。大成宫，人文底蕴丰厚大成厂的人文底蕴常州市青果巷历史文化街区保护规划鸟瞰（效果图）青果巷的文化底蕴大运河远期打造产业历史展示带吊桥路已经扩宽同安桥改平，同济桥即将改平轨道交通一号线同济桥站红梅南路的开通也将缓解我项目交通困境大成宫，远期交通相当便利常州还没有真豪宅富豪呼唤真正的豪宅本案具备打造真豪宅条件我们的理想：常州第一座奢宅奢宅豪宅的极品，是豪宅的进化品市中心的地段/龙城的福祉/一流的产品奢宅，只要钟情，即使天价也会买单，只因他们是大成功——大成宫目标客户定义纳税企业榜中榜工作生活候鸟群拥有多处房产资产5000万以上私营业主中最顶级的那10%大成功客户锁定：5000－8000组塔尖人士大成功客户的价值观（马斯洛需求理论）自我实现：梦想最大程度实现尊重：被尊重，认可感情：友情，亲情，爱情安全：人身安全、财产威胁生理：衣食住行大成功客户的价值观1、渴望被尊重，被认可2、用附属品来彰显身份：房子，车子，牌子3、外表低调，但内心激扬4、资产丰盈，高度关注人身及财产安全5、金钱只是个符号，所追求的是个人价值的最终实现大成功客户的生活矩阵生活观家庭结构年龄状况子女状况家庭观念一家三口三代同堂相对较少保姆比配35-55岁为主实干家或者子承父业60后，70后不爱张扬均在常州知名小学，初中就读高中或大学开始在国外留学事业繁忙，渴望有时间与家人共享天伦希望在家里能够安静，不被打扰大成功客户的居住倾向唯一性，个性化

尊重，高贵，与身份匹配

低调外观，享受居家

高性价比，讲究实在居住观大成功客户的社交圈层你他我引线串珠行业链条金字塔顶级人群由于工作需要，相互之间相识，互通有无，圈层消费较为明显，口碑传播最为寻常圈层效应显著根据项目底蕴第一奢宅标准目标客户需求决定大成宫产品定位常州第一奢宅

安全，私密的建筑规划周到的建筑细节处理舒适享受的户型设计创新，适宜的园林景观精致高标准的精装修凸显产品的唯一性，个性化周密尊贵的物业服务可靠的智能化安保系统1、安全，私密的建筑规划HouseForboss项目规划现状分析优点：1、人车分流2、求实园搬迁利于规划3、容积率及采光要求缺点：1、沿街商铺有碍私密性2、运河与地块之间的规划需考虑3、建筑外观与档次不符4、同安苑将对我别墅产品影响商办区域用于招商及集团办公，在此不做分析1、建筑外观比较单一2、外立面现代，无特点3、别墅区造型太过一致4、整体感觉不够档次建筑规划现状分析对建筑排布的思考：整体规划——采用星座式布局星座式布局就是自然、不对称的建筑布局有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面。有利于空气流通，建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与户之间的对视有利于容积率更加灵活的实现，可以有效腾出空间作出多处局部园林和景观水景，这样就增加了景观单元的数量。同时在整体的布局上也可以考虑增加易经八卦等风水学原理对高层公寓的思考建议方案：公寓区域的地面抬高1-2米1、与别墅区不同幅度抬高，形成自然高差景观2、地面抬高，做自然围墙，与别墅区相统一3、全部地下车库设计，降低建造成本，增加车位供应对别墅区规划的思考建议方案：别墅区与同安苑之间通过高围墙及植被进行自然隔开1、同安苑较老，形象较差2、同安苑较别墅高，别墅区的私密性、安全性相对较差对运河景观的思考建议方案：以高密度绿化植物和小区围墙加以间隔来代替南侧退线

20米范围内可设置旅游、休闲的功能性建构筑物的说法减少人流逗留时间，减少人流量，增加项目私密性及安全性对沿街商铺及围墙的建议1、荆溪人家两层商铺1.2万元-2万元/㎡，商业价值有限2、沿街商铺的规划在一定程度上降低了小区的私密性及安全性建议方案：将沿街商铺去除，改为高安全性围墙，在控规允许的前提下，将牺牲的商铺面积移至中心商业对小区围墙的思考对小区围墙的思考（高度、低调）对建筑外立面的思考项目规划设计的建筑外立面形态没有超脱上述“大众化”的“板块”感觉，较明显和本项目的规划定位，和未来在常州市称“钻石豪宅”的显赫地位不符，没有必须突显的“富贵气”和缺乏非常强烈的视觉识别性。★新古典主义美学欧陆风情和现代风格相结合项目建筑造型适宜丰富多变，适当装饰，颜色统一，集现代和古典，地中海欧式等多种建筑风格的融汇，新古典主义美学欧陆风情和现代风格相结合，体现浑厚、沉稳、低调、富贵、不凡和“大尺度、大空间、大视野”。★具有强烈视觉识别性充分发挥设计师的智慧，参考各地高端住宅楼盘的建筑外型，获取各自的精华和去除各自的瑕疵即缺陷，以精益求精的手法，堆砌项目别具一格和具有强烈的视觉识别性的建筑外型。对建筑外立面的思考★特殊的建筑立面风格可考虑项目内部分建筑物的建筑立面采用特殊建筑立面风格,如局部曲线、弧线、凹凸面等，由于项目以大户型豪宅的定位，这种建筑风格对建筑的内部使用价值影响不大。★多种材质使用在符合“江苏省消防条例”的情况下，采用混合型材料立面，如铝板、干挂石材工艺（云石、花岗岩）和高级涂料等，使用各种材质不同的优势,结合在一起混合使用。对建筑外立面的思考案例一：建筑物立面虽然以“平”为主，但呈现立体凸面，显示了层次感；北侧立面利用一个90°角度安排了设备阳台案例二：★每层一个单元的独门独户，电梯直接入户的设计★外立面干挂石材工艺已经成了高端住宅市场的一个新古典主义风尚。采用“干挂工艺”这种工艺的建筑外立面不但简洁纯净，更能够长久保持美观，同时还具有建筑节能的作用案例三：★公寓由2栋28层高层建筑组成，每层一个或二个单元的，独门独户，电梯直接入户的设计；★外立面全部采用Low-E玻璃幕墙为主；★椭圆型建筑是一个特色规划，手法简约，椭圆空间在角度上更富有趣味性，建筑立面纵向线条突出；★玻璃幕墙的交接处采用灰色金属板材以协调色调2.周到的建筑细节处理THOUGHTFULARCHITECTURALDETAILSOFTHEDEAL设备阳台或设备间的美化处理项目考虑精装修和配置户式中央空调及其它类的净、热水系统，由此产生了必须考虑空调室外机、热水器等较大型设备系统的，开敞式的集中空间大尺度景观阳台项目定位为常州市“第一奢宅”，以“大尺度、大空间、大视野”为规划设计的基准，对于匹配真豪宅的大型景观阳台是必不可少的外立面无管线，采用阳台取代飘窗采用隐型管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。设计小飘台用于收藏空调室外机，把空调冷凝管也装入墙体，更考虑到空调室内机的美观性。用多阳台取代飘窗台设计多阳台更有利通风、采光及观景。住户有更多与外部景色接触的开放空间。地下，半地下车库设计★地下车库规划需要1,300个车位，估计一层地库是不能满足的，因此建议考虑地下2层车库。同时因为项目定位“常州第一豪宅”，停车位的充足显得尤为重要；☆建议项目采用“大开挖”的地下车库设计全地下2层或B1为半地下B2为全地下（见右图）B1为半地下停车库的设计优点一是节约成本二是使小区地面起伏有致，增加趣味性☆楼宇的生活（工作）电梯直接到车库☆建议由1:1.5，改为1：2

☆在条件许可的情况下尽量不采用“机械化”停车设施☆车库内提供“4S”店式的维养服务☆考虑增设屋顶停机坪、游艇码头增加车位配比，非机械式停车设计★人车分流☆地面上不规划停车位，全部机动车直接出入地库停车场；☆地下车库的出入口，分别靠近设置在项目的两个出入大门口处或独立设置（见右图）人车绝对分流的全地下车库入口设计增加设备应急电梯设置在目前两梯两户的规划中，增加应急电梯一部1、极大的降低集中时间段内的电梯拥挤现象2、也可解决保姆与主人分门分梯的问题3、考虑业主生活细节3、舒适享受的户型设计COMFOETABLEENJOYMENTOFUNITDESIGN规划户型配比整体科学合理户型楼号180220260270280290300340350400注：1#262626底层大户型3户1380（3户面积按1.5倍算）2#303030底层大户型3户1470（3户面积按1.5倍算）3#303030底层大户型3户1410（3户面积按1.5倍算）4#521、2层面积未包含在内5#623131底层面积未包含在内6#316231底层面积未包含在内7#5656合计52149118925631862630301、2、3#跃层9户总户数面积段规划套数配比180-220㎡527.8%220-250㎡26740%270-300㎡26540%340-400㎡8612.2%合计670100%高层公寓现有户型配比面积段建议配比180-220㎡20%220-250㎡40%250-300㎡30%300-400㎡10%合计100%对高层公寓建议户型配比户型设计亮点提示将别墅的设计元素和理念充分运用到高端公寓大平层中，有效实现了公寓生活别墅化。具体的体现手法如下：传达景观视觉的第一性a多重观景的转角窗设计b各个功能间都设有可入座的观景阳台完善功能分区，加强动线设计

a多层次私密空间的合理分配b多功能生活配套服务的设计体现尊贵生活的设计元素

a起居室豪华尊贵的设计b超大的南北连厅空间c一梯一户的入户设计d完善的后台服务空间注重产品的改良及升华

a注重两代人的分离与融合b融入中西厨兼并的理念

c加强了入户庭，堂尊贵感的提升592平米五房四厅五卫+工人套房316平米四房三厅四卫+工人套房4、创新，适宜的园林景观INNOCATIONANDEAPPROPRIATELANDSCAPING建议聘请专业的有成功高档住宅园林设计经验的景观设计公司及景观施工公司进行具体操作！园林景观——建筑与绿化同步采用绿化与建筑同步设计互为景观，打造为立体平均式园林景观，做到处处有绿化无处不绿花的境界，实现了诸多突破A

独有的堆坡立体园林、植被、水涧等造园手法，多处运用高差处理，以及丰富的树种和大量天然黄腊石的运用B内外两个大小水循环，通过自建水厂，令园区环境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾，同时自建小区外围以浪水浜，中心河，白莲泾为中心的外围水系C重视绿植轻视绿地，重木轻草高差黄腊石树园林景观——创新，考究下沉式园林景观人鱼同乐的泳池园林景观——细节处彰显档次园林景观——关注生活细节路边的鹅卵石设计拼合而成的石凳园林景观——关注生活细节5、精致高标准的精装修EXQUISITEDECORATIONAHIGHSTANDARDOFPRECISION1、设计人性化2、材料品牌化3、质量标准化精装修原则精装修样板间空间层次丰富，富于变化选用高档材料手工拼花高贵温馨的卧室浪漫尊贵的餐厅精装修样板间精装修样板间——主卫设计精装修样板间——公共空间设计客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁地面天然石材墙面天然石材、木漆面主卫生间冲淋房组合龙头Dornbracht浴缸Bentley台盆Sfera双台盆坐便器Toto智能花洒Sfera五金件Goldiden毛巾架、手纸架客卫生间台盆Sfera坐便器Sfera龙头Dornbracht保姆间台盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隐藏型中央系统空调DaikinVRV新冷媒双独立新风Lifebreath中央控制设备地暖Rehau地采暖管路除尘Beam中央控制设备同层排水Sekisui技术设备厨房地面天然石材墙面大理石、瓷砖天花防潮石膏天花板吊顶整体橱柜Hacker系列抽油烟机西门子双开门冰箱西门子电烤箱西门子洗碗机西门子烹饪炉西门子水槽Frank龙头Frank微波炉西门子洗衣、烘干机西门子酒柜Liebherr智能化电子门禁、周边红外监控、智能卡大门控制精装修标准建议6、凸显产品的唯一性，个性化HIGHLIGHTINGTHEUNIQUENESSOFPRODUCTS,PERSONALIZED唯一，个性化产品打造原则1、别墅产品唯一，定制2、公寓装修风格定制欧式建筑风格的主基调下，融入欧洲不同国家的建筑风格，最终起到唯一性下的统一和谐。由于别墅的现房价值远大于期房，故：通过以上方法可实现一定程度下的个性化需求。唯一，个性化产品打造途径风格各异的别墅星布其中7、周密尊贵的物业服务WELL-DISTINGUISHEDPROPERTYSERVICES聘请具备丰富的高档住宅管理经验的公司，提供酒店式或管家式物业服务内外、双会所温水泳池、SPA水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）国际、双服务双管家服务内容：专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各类财务保管等参考物业——金钥匙组织古时，遍布在那些荒无人烟的边境地区，照顾过往的旅行商队的人，我们叫他们作“Concierge”，这种职业最终在中世纪传到欧洲、在一些知名的政府建筑、宫廷和城堡里，“Concierge”变成“钥匙的保管人”。什么是Concierge金钥匙服务

Concierge-名词，词义为：门房、守门人、钥匙看管人物业管理内容金钥匙服务

1金钥匙柜台每天的服务时间不少于16小时，时间一般在7：00—23：00，其间要保证至少有一名金钥匙当值。

2金钥匙要在三声铃响之内接听

3如果超过三声铃响才接听，要表示歉意

4金钥匙接听要使用恰当的问候语，报部门名称并表示提供帮助

5金钥匙要询问客人的姓名并在交谈过程中一直使用尊称

6金钥匙要在客人到柜台后30秒内招呼客人

7金钥匙要热情、友好地问候客人

8金钥匙对酒店附近的公共服务场所和设施要熟悉（如剧院、旅游景点、运动场所、邮局、银行、医院、学校、商场），了解其营业时间、收费标准、联系、地址等。

9金钥匙要主动提醒客人酒店不承担代办事项中所出现的任何问题

10金钥匙要按客人的要求详细填写委托书

11金钥匙要复述客人的委托要求并请客人签字确认

12金钥匙要提醒客人代办服务所需要的大致时间

13金钥匙要在约定的时间前完成代办事项并报告给客人，如果未能按时完成，要及时向客人解释原因

14金钥匙完成代办事项后要请客人在完工报告上签字确认1）公共部分：室内恒温游泳池、咖啡美食、快乐旗牌、运动健身（健身、斯诺克，壁球室、瑜伽室）、桑拿SPA2）男士商务养生会馆专业男士养生与健康调理的休闲场所，为男士提供星级的服务有氨基酸深层洗颜、香体活肤水疗、夏威夷热石护肾、精油臀部保养、专业耳烛排毒疗法、局部围度改造、SPA水疗3）女士养生会馆舒压体疗、养生足疗、美容美体、中医理疗定期举办相关活动，如各项沙龙，美容讲座等休闲会所用途：企业会务/企业度假客户：名企/外企会务功能：公用视频/多种语言同声翻译配有专业商务环境的公用视频会议室酒店，现代化的视频会议室配套齐全，采用全面的视频会议技术，并且配备现场工作人员以处理各方面的细节问题。可以高效与各地的客户和同事开会，因而节省了时间和金钱。自动适应系统语言及同声翻译多种语言高端商务会所——打造常州的BOSS堂8、可靠的智能化安保系统RELIABLE,INTELLIGENTSECURITYSYSTEM1、同层排水系统2、隔音系统3、全地暖设备高科技建材的选用菜单式智能化家居系统视频安防监控系统可视对讲系统门磁、红外探测系统灯光、电器控制系统豪宅整房控制系统智能影音控制空调调解系统智能遮阳系统中央除尘、水处理、新风系统智能门锁系统防煤气泄漏系统自动浇花、给排水系统烟感探测系统智能化系统本地拓扑结构脱离豪门是非，独辟奢宅蹊径。引爆高端风云，定制大成攻略。奢宅须体验传播须定制第三部打造奢宅，特制传播大成宫，核心价值萃取地段无双文化无敌奢宅无二体验领先大师团队传播独特大成宫，madein巨凝，由大师锻造核心价值之大师团队DACHENGPALACE,MADEINGIANTCONDENSATEFROMTHEMASTERFORGING知名团队建议国际知名建筑规划公司国内知名建筑施工，监理公司具备高档项目成功经验的；物业服务公司景观规划公司景观施工公司室内装修设计公司室内装修施工公司大成宫，可以震撼，不能遗憾核心价值之体验先行DACHENGPALACE,YOUCANSHOCK,CANNOTREGRET先行完成会所和样板体系打造，在项目正式入市前会所服务和物业服务应当介入、样板先行体验营造适合项目品牌的事件和新闻话题，完成口碑的传播两个前提两个支撑1、提前引入品牌物业、会所等专业公司，介入到项目规划中，并直接

参与项目后期的物业管理、会所管理。品牌公司要求：在中国成功经营多年的外资公司2、工程开发进度的支撑导视及保安售楼处接待非常强的社区识别性核心售卖系统样板间样板段、健康步行系统核心体验点核心体验点现场的标准化展示外场殿堂级的引导现场指引系统A、样板段建议正对小区主入口处提前完成样板段的打造，可以提升小区的品质和形象，另外打造一条全新的健康步行系统，吸引客户参观样板段。比如：精神堡垒、招牌灯、样板景观、样板房一楼为客户等待区三楼为售楼、办公区二楼为展示区B、奢宅体验中心大堂设外宾引导和服务宣传片设中、英、法三种文字并用功能分布细节设置采用欧元、美元、人民币三种货币标价销售培训：邀请酒店服务人员定期针对业务员形象及服务进行培训此外针对业务说辞及接待能力也定期进行专业培训拓宽业务员知识层面，掌握全国大部分豪宅特点，特别是长三角豪宅资源；了解基金、股票等各类理财知识，随时能与高端客户进行交流，取得客户的信任物业服务支持：酒店式管理，让客户感受良好的管家式服务，使项目形象更为丰满可以增加大堂外宾引导和服务，提升客户尊贵感售楼处物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待服务周到、细致吧台服务人员餐饮服务到位C、尊贵服务服务策略我们提供的不仅仅是一次接待的服务，而是提前定制10年和更久远的的承诺。高标准的贵宾接待，职业管家全程介入在售楼处，不仅仅是高标准一次销售的接待，从客户进入售楼处的第一时间起，我们就为我们的客户提前定制了一位贴身的职业管家。我们不只销售奢宅，更重要的是定制奢宅生活！定制生活（ＯＲＤＥＲ）购房经理人会所服务管家服务小孩学业规划建议美容、健身、养生服务车辆维护服务理财规划建议交通、旅游、时尚建议家庭保健、营养规划建议职业菲佣家庭教师专属营养师爱车4S全程养护职业经纪理财专家职业时尚人士大成宫，走自己的路，让别人模仿吧核心价值之独特传播DACHENGPALACE,GOITSOWNWAY,SOTHATOTHERSIMITATEBAR我们不找入市时机，让入市时机来找我！奢宅营销传播法则，先得势，后攻心攻心为上，洋为中用！海外销售（适度采用）海外发布及路演（适度）未卖先拍明星效应全球华文媒体：美国《中美邮报》加拿大《七天新闻报》新西兰《乡音报》澳大利亚《新市场报》泰国《亚洲日报》22家海外华文媒体推案策略：同期蓄水，分波次推案，销售周期计30个月如果需要一个时间表的话（切入国内营销模式）第一阶段项目面市相对较次等户型6个月第二阶段品牌维护优等大、中面积户型10个月第三阶段价格提升优等大、中面积户型10个月第四阶段利润提升别墅产品4个月以上排布仅为粗略思考，需按实际时间线调整一期推案二期推案三期推案四期推案7654123别墅区具体推案顺序演示国内通路模式：定制式推广常州市场兼顾长三角实证营销现场实景，以震撼的产品力赢得口碑，并形成传播主流媒体前期销售力较强媒体，主力轰炸现场包装产品特性介绍业务销售辅助SP活动圈层活动，形成圈层传播高端专属杂志如《福布斯》针对全中国顶级住户，宣传资料媒体软新闻建立产品知名度、产品特性介绍定向人群巨凝高端客户群，常州行业领头人高端销售模式内外并举，海外销售+国内销售；销售方式，会所销售+拍卖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月形象导入期品牌推广期售楼处公开售楼处物业服务体验客户积累期样板示范区公开项目实景体验开盘销售项目销售期形象宣传引起关注事件软性炒作口碑传播一期推广排期圈层活动事件炒作定制式活动圈层活动——小众传播，制造口碑事件营销——贯穿项目推广，提升品牌营销力奢宅生活的体验活动，有效维护客户

整合概念造势，结合媒体的强势轰炸传达项目核心理念活动策略核心A、奢宅圈层活动B、奢宅红酒品鉴会邀请国际名酒品酒师介绍名酒品鉴、酒类收藏、品酒配餐、酒容器的选择及品酒礼仪。现场进行小型品鉴活动，让到场嘉宾现场进行学习体验。那些贵胄的太太们，满足你们对于LV、Gucci、Prada、Chanel的追逐在我们的会所，举办奢侈品展，讲解各类奢侈品的真正品牌价值，并提供定制限量版服务，本项目业主专享C：奢宅太太团活动在中国成功经营多年的外资品牌公司为项目合作团队，一起为您的生活提供专业定制服务例：美格菲、第一太平戴维斯、世邦魏理仕D：专业服务公司盛情加入，集中签约仪式常州骄傲