年广州市某新城住宅、商铺、写字楼市场

****新城住宅、商铺、写字楼市场分析TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc109018290"一、****新新城概况3HYPERLINK\l"_Toc109018291"（一）总体概况况3HYPERLINK\l"_Toc109018292"（二）土地利用用现状及特征征3HYPERLINK\l"_Toc109018293"1、西区A、EE、I区3HYPERLINK\l"_Toc109018294"2、中轴线区BB、F、J区4HYPERLINK\l"_Toc109018295"3、东1区C、G、K区4HYPERLINK\l"_Toc109018296"4、东2区D、H、L区5HYPERLINK\l"_Toc109018297"5、东3区M、N区5HYPERLINK\l"_Toc109018298"（三）各项配套套设施现状55HYPERLINK\l"_Toc109018299"1、文化教育设设施配套5HYPERLINK\l"_Toc109018300"2、金融配套55HYPERLINK\l"_Toc109018301"3、饮食配套66HYPERLINK\l"_Toc109018302"4、商业配套66HYPERLINK\l"_Toc109018303"（四）交通组织织现状及规划划6HYPERLINK\l"_Toc109018304"1、交通现状66HYPERLINK\l"_Toc109018305"2、交通规划66HYPERLINK\l"_Toc109018306"（五）大型建筑筑工程7HYPERLINK\l"_Toc109018307"1、广州图书馆馆新馆7HYPERLINK\l"_Toc109018308"2、广东省博物物馆新馆8HYPERLINK\l"_Toc109018309"3、广州市第二二少年宫8HYPERLINK\l"_Toc109018310"4、广州歌剧院院8HYPERLINK\l"_Toc109018311"5、电视观光塔塔8HYPERLINK\l"_Toc109018312"6、双子塔9HYPERLINK\l"_Toc109018313"（六）SWOTT分析9HYPERLINK\l"_Toc109018314"1、优势分析（S）9HYPERLINK\l"_Toc109018315"2、劣势分析（W）9HYPERLINK\l"_Toc109018316"3、机会分析（O）9HYPERLINK\l"_Toc109018317"4、威胁分析（T）9HYPERLINK\l"_Toc109018318"二、住宅市场分分析10HYPERLINK\l"_Toc109018319"（一）供应量分分析10HYPERLINK\l"_Toc109018320"1、已售住宅项项目10HYPERLINK\l"_Toc109018321"2、在售住宅项项目11HYPERLINK\l"_Toc109018322"3、潜在供应住住宅项目111HYPERLINK\l"_Toc109018323"（二）住宅产品品及价格特征征分析12HYPERLINK\l"_Toc109018324"1、住宅使用用用地现状122HYPERLINK\l"_Toc109018325"2、住宅开发情情况13HYPERLINK\l"_Toc109018326"3、住宅产品分分析13HYPERLINK\l"_Toc109018327"4、住宅价格分分析15HYPERLINK\l"_Toc109018328"5、住宅二手市市场现状及前前景分析166HYPERLINK\l"_Toc109018329"（三）竞争区域域比较分析117HYPERLINK\l"_Toc109018330"1、天河北板块块17HYPERLINK\l"_Toc109018331"2、东风东板块块18HYPERLINK\l"_Toc109018332"3、滨江东板块块19HYPERLINK\l"_Toc109018333"三、****新新城商铺市场场分析23HYPERLINK\l"_Toc109018334"（一）商铺概况况23HYPERLINK\l"_Toc109018335"（二）分布特点点23HYPERLINK\l"_Toc109018336"（三）商铺类型型及经营特点点分析23HYPERLINK\l"_Toc109018337"1、专业市场223HYPERLINK\l"_Toc109018338"2、裙楼商场225HYPERLINK\l"_Toc109018339"（四）商铺面积积及租售价格格分析27HYPERLINK\l"_Toc109018340"1、裙楼商场227HYPERLINK\l"_Toc109018341"2、专业市场228HYPERLINK\l"_Toc109018342"（五）裙楼商场场经营定位建建议29HYPERLINK\l"_Toc109018343"（六）投资风险险提示30HYPERLINK\l"_Toc109018344"（七）前景展望望31HYPERLINK\l"_Toc109018345"四、****新新城写字楼市市场分析333HYPERLINK\l"_Toc109018346"（一）写字楼供供应量分析333HYPERLINK\l"_Toc109018347"1、2004年年前*****新城竣工写写字楼项目334HYPERLINK\l"_Toc109018348"2、2005年年****新城城竣工写字楼楼项目35HYPERLINK\l"_Toc109018349"3、200620077年竣工的写写字楼项目336HYPERLINK\l"_Toc109018350"4、初步预计22008年-20100年竣工的写写字楼项目338HYPERLINK\l"_Toc109018351"（二）写字楼产产品特征分析析41HYPERLINK\l"_Toc109018352"（三）价格特征征分析45HYPERLINK\l"_Toc109018353"（四）客户群分分析45HYPERLINK\l"_Toc109018354"（五）竞争区域域比较分析447HYPERLINK\l"_Toc109018355"1、天河北-体体育中心商务务区47HYPERLINK\l"_Toc109018356"2、琶洲商务区区50二零零五年七月月一、****新新城概况（一）总体概况况****新城，位位于天河区西部，广广州新城市中中轴线上，东东起华南大道道，西至广州州大道，南临临****，北北达黄埔大道道。总规划用用地面积6.44平方公里，核核心地区约1平方公里，商商建面积约450万平方米，规规划将容纳17-18万居住人口口，提供近30万个就业岗岗位。****新城规规划中是21世纪广州市市中心商务区区的重要组成成部分，具体体的功能定位位为：作为广广州市21世纪城市中中心商务区硬硬核的一个重重要组成部分分，将发展成成为集国际金金融、贸易、商商业、文娱、外外事、行政和和居住等城市市一级功能设设施区，推动动国际文化交交流与合作的的基地。****新城建建成后以冼村村路为界，分分东、西两区区，东区以居居住为主，西西区以商务办办公为主，两两区以*****滨水绿化化带和东西向向商业活动轴轴线贯通。在在广州城市中中轴线和*****新城景景观轴的交汇汇处，规划拟拟建多个标志志性建筑，如如广州歌剧院院、博物馆、图图书馆、青少少年宫等重要要公共设施，中中轴线广场群群、海心沙市市民广场等。（二）土地利用用现状及特征征****新城总总规划用地面面积6.44平方公里，城城市主次干道道将*****新城划分为14个街区。规规划功能区由由西到东主要要有以下几个个：西区、中中轴线区、东东1区、东2区和东3区。1、西区A、EE、I区A区以商务务办公为主。该该区目前土地地开发进度较较慢，投入使使用的仅有广广东省检察院院、广州市检检察院和美居居中心；在建建项目也很少少，写字楼海联大大厦已处于停停工状态，其其余地块大部部分为空地，广广州市妇女儿儿童医疗保健健中心仍未见见动工。E区为商住住区。该区开开发较早，几几块居住用地地已有商住楼楼建成并入住住，如丽晶华华庭、南天广广场、漾晴居居、星汇园和和双城国际，建建成在售的也也有星汇国际际大厦和华普普广场。另外外，广州海关关新业务技术术综合楼和110千伏花穗变变电站工程仍仍在建当中。I区为商务务办公与商住住综合区。该该区配套较齐齐全，空置地地块不多。建建成已入住的的住宅包括名名门大厦、新新大厦、远洋洋明珠大厦、浩浩瀚华轩和碧碧海湾，在售售的也有星辰辰大厦和保利利香槟花园；；而写字楼则则大部分处于于建设当中，包包括保利大厦厦、发展中心心大厦、南方方电力调度通通信大楼、广广州国税大厦厦和广州信合合大厦。此外外，广东检验验检疫大厦、国国门酒店和恒恒福中学*****新城校校区都已投入入使用，广州州市房地产交交易中心也已已进驻浩瀚华华轩的裙楼写写字楼办公。2、中轴线区BB、F、J区B区为入口口广场与金融融办公区。该该区位于*****新城新新城市中轴线线入口，有较较大面积的绿绿化用地，其其余用地大多多未开发。投投入使用的仅仅有*****新城广场，在在建的仅有富富力的写字楼楼项目富力盈盈隆大厦，而而****新城城金融业务楼楼也处于停工工状态。F区为商贸贸办公区与中中央广场。该该区用地较少少，除绿化外外皆为商务金金融办公用地地。除美居中中心投入使用用外，富力君君悦大酒店、广广东全球通大大厦和*****金穗大厦厦都在建设当当中，其余用用地还未开发发。J区为商务务办公区与文文化广场。该该区以商务和和文化设施用用地为主，多多个项目在如如火如荼地建建设当中，其其中包括*****新城七七大地标中的的四个--广州市第二二少年宫、广广州图书馆新新馆、广州歌歌剧院和广东东省博物馆新新馆。在建的的还包括富力力中心大厦和和合景大厦两两个写字楼项项目和富力丽丽思卡尔顿酒酒店，其余还还有美居中心心的临时建筑筑和少量空地地。3、东1区C、G、K区皆为自然村村庄与村留商商住用地。C区现为冼村村的村镇用地地。G区有几块中中海地产的地地块，暂时仍仍未开发，在在建的有一个个冼村商住楼楼项目。其余余还包括一些些食肆，美居居建材中心、车车展中心和装装饰材料中心心的用地。K区一半的用用地现时为猎猎德村的村镇镇用地，住宅宅项目利雅湾湾已建成入住住，此外利雅雅湾南区和中中海地产的几几个地块正准准备动工。4、东2区D、H、L区D区为商务务办公与商住住综合区。该该区现时主要要为专业市场场的集中地，包包括有晶都汽汽车城、南兴兴装饰材料城城、金天马石石材街、金天天马家私广场和广广东国际名车车城专业市场场，也有少部部分的住宅区区，如石牌村村回建房、华华骏花园、君君怡大厦和汇汇豪大厦。写写字楼仅有勤勤建商务大厦厦在售，住宅宅有合景太富富和中海地产产两个项目在在动工之中。H区为别墅墅区与*****公园。该区区地块较少，除除****新城城别墅和*****公园外外，剩下都是是比较小的地地块，有个天天河石东甲子子村复建房的的项目在建。L区为商住住用地。该区区已建成三个个大型住宅小小区，包括金金碧华府、凯凯旋新世界和和新城海滨花花园，大部分分已入住，还还有一个力迅迅的大型住宅宅项目--上筑也在建建当中。此外外还有部分猎猎德村的村镇镇建设用地。5、东3区M、N区M区为文化化娱乐综合区区与赛马场。该该区除已改变变为汽车城的的赛马场外，还还未见任何文文化娱乐的味味道。已有住住宅包括天骏骏花园、跑马马地花园和骏骏逸苑，在售售住宅有新推推的马赛国际际公寓，而写写字楼项目就就有富力科迅迅大厦和联通通新时空广场场在建。其他他仍有不少面面积的空地和和谭村的村镇镇用地。N区为商住住与酒店区。猎猎德污水处理理厂占据该区区的几乎一半半用地，住宅宅仅有已建成成入住的南国国花园，其余余大部分为空空地。（三）各项配套套设施现状1、文化教育设设施配套广州市恒福福中学（*****新城校校区）、南国国花园中学、天天河第一中心心小学、南国国花园小学、猎猎德小学、红红线女艺术中中心等。2、金融配套中国工商银银行、中信银银行、招商银银行、深圳发发展银行、上上海浦东银行行、中国建设设银行等。3、饮食配套丽晶明珠酒酒店、春都酒酒店、稻香园园酒店、广州州船餐厅、海海涛酒店、六六合茶香米食食府、恒生渔渔港；星汇园园餐厅、汕尾尾渔港、茂澳澳渔港、头啖啖汤等。4、商业配套****新城广广场；美居装装饰材料中心心、南兴装饰饰材料城；美美居车展中心心、广东国际际名车城、名名车市场、晶晶都汽车城、赛赛马场汽车城城；金天马家家私广场等。（四）交通组织织现状及规划划1、交通现状开发至今，****新城已完成2条城市景观道路--临江大道和****大道，2条交通主干道--花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。路网虽然较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。目前途径****新城的公交线路只有7条，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2号，线网布局简单，接驳区域较少，不少已入住****新城的买家和在其办公的人士也明显感觉到交通不便。而且****新城现存有较多的"断头路"，打通将会牵涉较多的拆迁问题。交通问题仍然是影响****新城整体发展的瓶颈。2、交通规划地铁三号线线和五号线的的建成将会对对缓解*****新城的交交通起到巨大大的作用。地地铁三号线为为南北走向，在在****新城城有花城大道道一个站点，目目前在紧张施施工当中，预预计2005年底将会开开通首段广州州东站至客村村。五号线为为东西走向，在在****新城城有*****新城、猎德德和赛马场三三个站，并在在****新城城站与地铁三三号线换乘，这这将均衡辐射射****新城城的东西部，使使交通问题得得到大为缓解解。地面交通路路网设计也正正在完善。目目前*****新城的布局局和路网骨架架规划在实施施过程中，将将根据各具体体项目、地块块规划和设计计进行深化和和完善。未来来将在*****新城内建建设多个对外外出口：<西面>花城大道出出口正在建设设沿广州大道道双方向的车车行隧道，规规划控制了东东西向接寺右右新马路的跨跨线桥，交通通分流后，地地面的左转交交通压力将会会大大减少；；广州大桥北北桥头预留了了接临江大道道和连通沿江江路的立交工工程，可通过过此处与东山山区直接连接接。<中部>将建设猎德德大桥、天河河东路系统工工程，这将是是穿过*****新城南北北向的主要交交通通道。<南面>过江后与海珠珠区连通，并并通过石榴岗岗路和新光快快速路直接到到达番禺区或新规规划的快捷路路南段的新蟯蟯南路。<北面>一直延伸至至广园东路和和粤垦路，通通过广园东快快速路可分流流大量车辆。目目前该项目已已由广州市政政园林局负责责委托设计单单位进行前期期方案设计。<东面>结合地铁五五号线建设，同同步实施花城城大道东沿线线工程，接上上快捷路组成成部分的科韵韵路，规划考考虑了设置进进出华南路匝匝道的控制条条件；正在做做前期方案设设计的临江大大道东沿线，将将进一步提高高****新城城东西向的通通行能力。此外，*****新城中中部的兴盛路路将兴建一条条步行街，西西连接*****大道东路路，东连接*****公园园西门。加上上位于金穗路路和华夏路交交叉路口的8号人行隧道道和位于马场场路和花城大大道交叉路口口的18号人行隧道道，和打通"断头路"都是近期*****新城交交通建设的重重点。（五）大型建筑筑工程包括广州歌歌剧院、广州州图书馆、广广东省博物馆馆、广州市第第二少年宫、双双子塔（分东东塔和西塔）和和电视观光塔塔在内的七大大标志性建筑筑将在"广州亚运年"2010年前建成，目目前该七大地地标均已动工工建设或即将将奠基。1、广州图书馆馆新馆选址J2--6地块，占地地面积由原先先的1.5万平方米增增加到2.1万平方米，估估算总投资8.4亿元，设计计藏书400万册。目前前已进入方案案评审的紧张张阶段，预计计2005年底开工，2007年建成，将将成为一个集集学习阅读、信信息交流、文文化休闲等功功能为一体的的信息化、网网络化、智能能化、现代化化、安全环保保的、具有鲜鲜明时代风格格和岭南人文文蕴涵图书馆馆。2、广东省博物物馆新馆选址J5地地块，总建筑筑面积6万平方米，预预计投资9亿元。2004年12月12日正式启动动建设，预计计2007年7月建成。在新馆的规规划中，文物物库房将物库库、包括书画画库、陶瓷库库、铜器库、钱钱币库、木雕雕库、玉器杂杂项库、出土土文物库、近近现代文物库库、民俗文物物库、石刻库库、矿物化石石库、自然标标本库、寄存存文物库房、临临时周转库房房。面积约2万多平方米米的陈列与展展览区主要分分为历史、自自然和艺术3部分。专家家预计广东省省博物馆新馆馆建成后年参参观人数可达达100万人次。3、广州市第二二少年宫选址J1--7地块，总建建筑面积45917平方米。2004年5月31日开始动工工，已于2005年"六·一"建成并投入使使用。按照设设计方案，第第二少年宫共共有大小课室室约140多间。其中中培训项目的的外语、电脑脑、美术、舞舞蹈等大小教教室约90个，大型展展览厅，收藏藏馆，乐器、合合唱、舞蹈排排练厅7个，国际交交流中心会议议室7个。还设置置了一个功能能先进的演艺艺中心，约能能容纳700人。整座少少年宫可同时时容纳2万名少年儿儿童培训和活活动。4、广州歌剧院院选址J4地地块，总建筑筑面积约4.6万平方米，设设1800个座位，4000平方米的前前厅及休息厅厅，2500平方米的多多功能厅和7500平方米可容容纳约250辆车的地下下停车库等。广广州歌剧院在在2005年1月18日正式破土土动工，预计计2007年建成，其其工程总造价价约10亿元。5、电视观光塔塔位于*****南岸，占占地面积约17.9万平方米，总总建筑面积约约4.68万平方米，项项目总投资约约15.8亿元。目前前已选中三个个优胜投标方方案。据悉，观观光塔周边地地区城市设计计范围用地面面积56万多平方米米。用地范围围内包括拟建建的观光塔、绿绿化休闲广场场、广电中心心以及规划的的赤岗塔公园园、公共设施施等用地。6、双子塔"双塔"位位于*****新城的J区，是规划划中的两座超超高层物业。双双塔周边地区区城市设计范范围总面积为为1155222.94平方米。其其中，西塔是是近期将启动动的重点项目目，现已开展展设计方案国国际邀请竞赛赛。其基地面面积31085平方米（包包括城市绿化化广场面积8531平方米），建建筑控制高度度（建议值）是330－390米。据悉，西塔内30%的主楼将建成超五星级酒店、60%的主楼建成高档写字楼。东塔规划将随后展开。（六）SWOTT分析1、优势分析（S）广州重点规规划发展区域域，靠近市中中心区和天河河中心区；路路网较为完善善，绿化率高高，且有临江江的景观优势势；已有多个个政府部门和和国内外企业业抢先进驻办办公，商务气气氛渐浓。2、劣势分析（W）公共交通配配套相对缺乏乏，各项生活活配套暂未完完善；且有较较大面积的城城中村用地，成成为区域房地地产发展的一一大制约。3、机会分析（O）地铁三号线线和五号线均均在此设站，建建成后将对区区域内外的交交通状况大为为缓解；多个个写字楼、酒酒店及地标建建筑正在动工工，未来将极极大的提高区区域商务及文文化氛围。4、威胁分析（T）发展成熟的的天河中心区区和土地供应应充足的琶洲洲都对*****新城产生竞竞争威胁。二、住宅市场分分析（一）供应量分分析1、已售住宅项项目项目名称所处地块位置住宅建筑面积（㎡㎡）住宅供应套数备注汇豪大厦D8-2359422882栋29层君怡大厦D8-2339082492栋30层金骏大厦D8-298681201栋16层安骏大厦D8-2176502001栋28层丽晶华庭E1-2505944722栋30层漾晴居E1-4332343842栋33层星汇园E2-1、E22--215835015008栋33层南天广场E5-3556905723栋33层双城国际E5-414624336公寓1栋26层层名门大厦I1-1415364061栋32层1栋34层新大厦I1-5361802202栋29层远洋明珠I1-6311142602栋25层皓瀚华轩I3-5170561281栋24层金碧华府L59083085613栋新城海滨花园L9-5、L99--6、L14147942106612栋骏逸苑M4-4344306809栋9层南国花园N4-1、N44--2179978124412栋总计98892689812、在售住宅项项目项目名称所处地块位置住宅建筑面积（㎡㎡）住宅供应套数备注星汇国际E1-112837252公寓1栋28层层保利香槟花园I3-1、I33--2、I3-3720526173栋分别12、222、28层马赛国际公寓M3-1－约10003栋33层碧海湾I7-5669374464栋28层利雅湾K31031778442栋29层3栋31层凯旋新世界L4、L8179128107020栋天骏花园M1-3364002962栋31层星辰大厦I2-4237912382栋20层总计40943328943、潜在供应住住宅项目项目名称所处地块位置规模现状备注合景太富******公园项目D7-4、D77--7占地2万㎡打地基规划建高层住宅宅中海****公公园园项目D7-5、D77--6占地2万㎡打地基

施工紧张进行行中富力爱丁堡国际际公公寓I5-1占地5800㎡㎡

在建地上部分分

施工紧张进行行中力迅上筑L9-1、L99--2、L9-3、L9-4占地2.7万㎡㎡已建出地面数层层6栋高层、2栋栋小高高层中海项目K2占地3.3万㎡㎡

在打地基

施工紧张进行行中****新城早早期住宅用途途土地开发得得比较多，并并有相当部分分已建成入住住。*****新城发展至至今，共推出出住宅楼盘超超过20个，住宅总总建筑面积接接近140万平方米，总总套数也接近近12000套单位，由由于不少发展展商预测楼盘盘未来的升值值潜力，推货货速度会减慢慢，且时有保保留部分单位位待售。目前前区域内仍在在发售的住宅宅楼盘有8个，从销售售情况来看，短短期内难以完完全被市场消消化。目前正在动动工的也有几几个发展商的的大型住宅项项目，未来一一年内会陆续续推出市场，为为****新城城带来充足的的住宅供应。从从项目分布情情况来看，未未来住宅供应应将主要集中中在*****新城东区，而而东区地块较较大，也有不不少发展商一一并拿下相连连的地块，因因此东区住宅宅基本上为大大型项目，其其市场吸纳程程度仍主要取取决于东区周周边配套的完完善情况。现时*****新城住宅宅用地的开发发率已超过50％，而政府府手中的最后后一块住宅用用地也在近期期以高价拍出出，从长远来来看，该区的的住宅项目将将会不断减少少。（二）住宅产品品及价格特征征分析1、住宅使用用用地现状****新城按按规划共有300多块规划用用地，其中住住宅用地约占占总规划用地地的30%，主要集中中在*****新城的中部部和东部。此此外还须说明明的是，在*****新城城内还有冼村村、猎德村和和谭村三个城城中村。****新城住住宅用地现已已全部拍出，今今后只有商务务用地供应。3月8日，政府手手中最后一幅幅****新城城的住宅用地地I1-2地块拍出，此此用地面积为为5264..68平方米，容容积率为8，规划建筑筑面积421177.44平方米，最最低交易价为为11800万元，增价价幅度每次100万元。经过10多轮竞价，*****新城I1-2地块以高出出底价2300万元被蓝色色康园的开发发商广州保税税区瑞丰实业业有限公司夺夺得，折合楼楼面地价每平平米3348元。至此，政政府在*****新城已无无住宅用地。****新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的原因，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的原因，导致现在这种土地供应现状。2、住宅开发情情况已开发完的的住宅楼盘有有南国花园、华华骏花园、丽丽晶华庭、南南天广场、名名门大厦、跑跑马地花园、誉誉城苑、南国国花园、汇豪豪大厦、君怡怡大厦、安骏骏大厦、骏逸逸苑、远洋明明珠、皓瀚华华轩、漾晴居居、金碧华府府、新城海滨滨花园、跑马马地花园等。现在售（包包括尾货单位位）或在建的的住宅楼盘有有碧海湾、凯凯旋新世界、天天骏花园、星星汇园、*****新城别墅、利雅湾湾、星辰大厦厦、马赛国际际公寓、保利利香槟花园、新新城雅居花园园、*****新城商住楼楼（D7-2）、商住楼楼（D7-6）、冼村村村民商住楼（G2-1）、天河石东甲子子村复建房（H3-1）等。3、住宅产品分分析****新城从从11992年决定开发发以来，现现已已历时十多多年年，由于众众所所周知的原原因因，出现了了规规划的CBD却是住宅先先行的局面面。如如深入比较较分分析，我们们可可以发现，如如如以2003年作为分界界线，2003年前*****新城可以说说是商务办办公公氛围最初初时时期，除了了政政府自用的的办办公楼之外外，没没有一栋落落成成的商务写字字楼，****新城城板块只是是住住宅在作支支撑撑，现在售售完完的楼盘大大多多是那时开开发发的。由于于市市政配套跟跟不不上，商业业氛氛围能否形形成成对住宅产产品品的开发具具有有相当影响响，因因此我们分分析析住宅产品品也也就以开发发完完楼盘和在在售售楼盘的单单位位套数作为为样样本量来进进行行分析：住宅产品户型分分析析分析******新城的产品品我们可以以发发现，现在在已已售完的楼楼盘盘产品较为为单单一，呈现现两两头轻，中中间间重的形态态。在在早期开发发时时，由于此此时时天河已逐逐渐渐成为新的的城城市中心，天天天河北也成成为为取代环市市路路的新的商商务务中心，而而*****新城城离天河北北仅仅一步之遥遥，因因此谁都不不怀怀疑这是一一块块居住宝地地。但但各方面因因素素的不确定定性性及相关配配套套的不完善善性性，导致住住宅宅开发以自自住住型为主，投投投资户型较较少少的状况。由由由于此时的的配配套不好，买买买家多以看看好好此地的成成功功人士为主主，交交通和生活活配配套不行，但但但有车便无无所所谓，因为为天天河北近在在咫咫尺。所以以买买家多选择择三三房或四房房为为主，其中中四四房占了一一半半以上，而而三三房也近三三成成，如再加加上上选择二房房的的买家，三三者者合计就超超过过八成，由由此此可见其它它户户型产品的的比比重是较小小，户户型也较为为单单一。对比现在售的楼楼盘盘的户型，我我我们可以发发现现，现在在在售售楼盘产品品呈呈多样化，分分分布也更为合合理。由于于从从2003年下半年开开始，受政政府府利好带动动，*****新城商务写写字楼全面启启动，当年更更有十多栋商商务写字楼动动工，并且第第一栋在售的的写字楼发售售也取得了相相当好的销售售业绩，CBD初现雏形。这这也直接拉动动了住宅产品品的多元化，虽虽然还是以自自住的三房和和四房为主，但但自住产品更更为多元化，四四房三厅、五五房三厅和六六房二厅等超超大户型日渐渐增多；随着着商务氛围渐渐浓，导致公公寓市场急剧剧上升，占了了统计套数的的二成以上，如如双城国际、马马赛国际公寓寓和星汇国际际等都有大量量的公寓产品品。****新城已已售售或在售楼楼盘盘户型分析析表表住宅产品面积分分析析在分析******新城住宅宅楼盘单位位面面积时，我我们们可以发现现，已已售完楼盘盘的的单位面积积呈呈现明显的的以以大户型为为主主，中小户型型较少的特点点。其中以120-11550平方米这个个区区间为最多多，而而150平方米以上上单单位也占较较大大比重，两两者者合计有近近七七成比重。而而而80平方米以下下单单位比重合合计计不到7%，由此可见见，这个阶阶段段主要是有有实实力的成功功人人士或二次次以以上置业者者为为主的面积积段段，而首次次置置业面积段段明明显较少。此此此外由于商商务务氛围不足足，投投资户型明明显显不足，只只占占了极轻的的比比重。而从现在在在售售的住宅楼楼盘盘来看，随随着着****新城城商务办公公开开始有形成成的的趋势，各各项项配套也比比以以往更为完完善善，因此在在售售的单位面面积积也随之发发生生了较大的的变变化，特别别是是配合商务务办办公的60平方米以下下的的单身公寓寓有有了极大的的增增长，达到到统统计比例的的二二成半，而而大大户型面积积段段分布也更更趋趋多元化，其其其中又以1550平方米以上上为为最多，而60-80平方米这个个区区间却比以以往往更小。****新城已已售售或在售楼楼盘盘单位面积积分分析表4、住宅价格分分析****新城作作为为广州新规规划划的CBD，其前景是是非常光明明的的。所以精精明明的投资者者和和置业者都都把把眼睛盯在在这这里，而开开发发商在拿到到住住宅用地后后，也也都悉数将将楼楼盘打造成成一一个个精品品楼楼盘，使得得*****新城城成为广州州楼楼价最高的板板块。特别别是是当前住宅宅用用地开发日日渐渐稀少，商商务务写字楼开开发发大兴土木木之之时，住宅宅就就显得更为为珍珍贵，甚至至有有住宅价格格与与写字楼价价格格平起平坐坐的的趋势。现在在售的的住住宅楼盘，位位位于*****新城西部的的楼盘，受受*****新城城西部商务务氛氛围形成快快的的影响，住住宅宅楼盘的均均价价也比东部部高高，现西部部在在售楼盘都都在在9000元/平方米左右右，如保利利香香槟、星汇汇国国际公寓等等。而而我们再看看看看西部现在在售售的写字楼楼，如如华普广场场、星星汇国际等等，其其均价也只只在在8500--9000元/平方米。*****新城中中部是住宅宅用用地最多的的区区域，但现现在在售的楼盘盘并并不多，但但价价格都不菲菲，如如新城海滨滨花花园北向单单位位目前均价8000多元/平方米，南南向单位价价格格已高达1.2万元/平方米，凯凯旋新世界界的的售价也攀攀升升到8500--1300000元/平方米，*****别墅408平方米的单单位位价格竟高高达达1288万元。而*****新城东东部则由于于发发展较慢，住住住宅价格较较西西部就显得得稍稍低一些，一一一般都在7000元/平方米左右右，而新城城雅雅居由于在在污污水处理厂厂旁旁边，均价价都都低于5000元/平方米。此外，******新城楼盘盘本来就定定位位为豪宅，而而而如有江景景的的话，价格格就就更加不菲菲了了，都超过过万万元/平方米，如如利雅湾南南向向江景单位位均均价一万多多元元/平方米，碧碧海湾更是是达达到了13000元/平方米，而而凯旋新世世界界一线江景景单单位到时做做好好估计会远远远远超过13000元/平方米。5、住宅二手市市场现现状及前景景分分析经过10多多年年的开发，已已已建成20多个楼盘的的****新城城已经形成成一一定的居住住氛氛围，从居居住住环境来看看，*****新城大片的的绿化、宽阔阔的马路和开开阔的江景等等条件都略胜胜于同为豪宅宅区的天河北北和滨江东一一带。优越的的环境越来越越吸引不少事事业有成的人人士前往置业业，由此*****新城的的二手交易也也不断兴旺。二二手交易的热热闹吸引了不不少大小中介介进驻，在市市房管局交易易中心所在的的皓瀚华轩前前就集中了将将近10家的二手中中介公司，形形成*****新城有特色色的地产一条条街。虽然现在******新城仍仍有几个楼楼盘盘在售，一一手手单位仍有有一一定存量，但但但是对二手手市市场的影响响却却不大。因因为为一手货源源除除了短期内内还还未交楼的的单单位，就是是早早期楼盘的的尾尾货单位，楼楼楼层和座向向都都未必理想想，相相反在二手手市市场还能找找到到投资者以以较较低价买入入不不错的单位位，选选择机会比比买买一手还要要多多。目前******新城的房地地产市场是是一一、二手齐齐头头并进，交交易易量齐头并并进进，成交价价格格也不相上上下下。购买*****新城二二手住宅的的客客户大部分分用用于自住，以以以生意人及及企企业高层管管理理人员为主主，同同时政府官官员员及事业单单位位的管理人人员员也占一定定比比例。这批批高高薪人士对对*****新城城二手需求求的的增大，间间接接上导致了了二二手楼价的的提提升。整体体而而言，目前前*****新城城大部分楼楼盘盘的二手市市场场价主要集集中中在7000--9000元/平方米，与2003年的6000--7000元/平方米相比比有了较大大的的上升幅度度，特特别是双城城国国际、金碧碧华华府和新城城海海滨花园等等楼楼龄较短的的楼楼盘，不少少单单位已突破9000元/平方米的水水平。租赁赁方方面同样不不遑遑多样，众众多多外籍人士士和和中小企业业的的需求也使使*****新城城的租金水水平平不断上升升，三三房单位月月租租金多在4000元以上，产产品较为稀稀缺缺的小户型型公公寓月租金金则则达到2000元上下，租租金单价在30-50元/平方米·月的水平。展望******新城未来二二手市场的的发发展，随着着多多个住宅项项目目的动工，在在在未来一段段时时间住宅供供应应量都会相相当当充足，有有放放盘计划的的业业主也会将将手手中物业带带进进二手市场场；；****新城城发展的完完善善也会对越越来来越多的置置业业者形成吸吸引引力，需求求量量会进一步步加加大。供求求旺旺盛将会是是*****新城城二手市场场的的一个长期期态态势。（三）竞争区域域比比较分析1、天河北板块块板块现状经过近十年年的的发展，天天河河北板块已已迅迅速变为广广州州最繁华的的商商业中心。区区区域内云集集了了众多甲级级写写字楼，商商务务气氛十分分浓浓厚，天河河北北板块亦成成为为了广州国国际际化大都市市的的象征。而而在在房地产方方面面，天河北北板板块一直是是广广州豪宅最最集集中的地区区。天天河北自90年代开始开开发了荟雅雅苑苑、名雅苑苑和和侨怡苑等等早早期高档住住宅宅，到90年代末开发发的帝景苑苑、芳芳草园，再再到到现在开发发了了都市华庭庭、中中怡城市花花园园等高档住住宅宅，确立了了其其在广州的的豪豪宅中心地地位位。天河北早期期的的楼盘以多多层层住宅为主主，如如侨怡苑、名名名雅苑、金金田田花苑和南南雅雅苑等。这这些些楼盘楼龄龄大大多在十年年左左右，外观观均均较为残旧旧，而而且还欠缺缺小小区配套，所所所以已日渐渐失失宠。而90年代末至今今的豪宅楼楼盘盘则以高层层建建筑为主，同同同时由于附附近近的商务气气息息浓厚，很很多多住宅的定定位位也是商住住结结合的综合合性性物业。在在外外观设计上上尽尽显国际化化的的气息，而而楼楼盘的设计计亦亦更人性化化，注注重小区园园林林和社区文文化化建设。在在户户型特点上上，不不再是当初初单单一的大户户型型设计，还还出出现了不少少中中小户型设设计计，满足年年轻轻一族和单单身身人士的需需求求。近年来，天天河河北板块的的楼楼盘竞争激烈烈，一些早期期开发的楼楼盘盘成交价和和租租金水平已已逐逐步下降。不不不过经过几几年年楼市的低低迷迷，在2004年楼市则全全面反弹，一一一些新开发发楼楼盘的二手手成成交价比一一手手的购入价价还还要高，不不少少自住买家家和和投资者纷纷纷纷入市，带带旺旺了天河北北的的楼市。以以天天河北中心心的的芳草园为为例例，2003年芳草园的的二手成交交均均价仅为5500元/平方米，2004年的二手成成交均价已已上上升至6700元/平方米，楼楼价上升的的幅幅度超过两两成成。与****新城城对比比在交通方面面，天天河北交通通网网络四通八八达达，但由于于车车流量过大大，经经常出现塞塞车车现象，严严重重影响了市市民民的正常出出入入。而*****新城基础础交通网络络虽虽然也较为为完完善，但公公交交线路较少少，造造成市民出出行行较难的问问题题。天河北板块在生生活活配套方面面有有着其它区区域域无法比拟拟的的优势，而而*****新城城的生活配配套套主要是依依靠靠住宅裙楼楼配配套。天河北板块块的的楼盘普遍遍存存在规模小小、环环境差，密密度度高的缺点点，大大部分的楼楼盘盘都靠近马马路路，汽车废废气气污染和噪噪音音污染都较较为为严重。*****新城有有多个大型型楼楼盘，居住住的的条件和小小区区环境都较较为为优越，而而且且部分楼盘盘还还拥有江景景资资源。天河北板块块大大多以豪宅宅为为主，目前前在在售楼盘只只有有金碧翡翠翠华华庭，均价价在在7500元/平方米。由由于市场上上一一手住宅供供应应量少，天天河河北的楼盘盘销销售率较高高。而而****新城城在售楼盘盘均均以高档住住宅宅为主，针针对对高端的客客户户和投资者者，一一手单位均均价价达到10000元/平方米。2、东风东板块块板块现状东山区传统上是是政政府机关及及高高官、名人府邸的所所在地，位位置置卓越。而而东东风东位于于东东山区东面面，与与商业繁华华地地--天河北相接接，既延续续了了老城区的便利利，也迎接接了了天河北的的商商业气息。东东东山区是广广州州著名的教教育育强区，东东风风东路附近近就就有众多名名校校，此外周周边边的饮食、医医医疗、娱乐乐、购购物场所和和交交通等都设设备备齐全。东风广场、锦锦城花园和东东山雅筑是东东风东路标志志性的大型路路盘，都有属属于自己特色色的园林设计计和会所，设设计偏向豪华华，定位较高高。这三大住住宅楼盘户型型与早期*****新城的的相似，都是是以大单位为为主，没有一一房单位；而而三房和四房房单位约占这这三个小区的的总套数的70％。尤其是是东山雅筑，两两房单位的比比例还不到10％。由于锦城花花园园和东风广广场场是东山区区早早期的豪宅宅，其其当时一手手的的成交价钱钱比比该区其他他的的同档次的的楼楼盘都要高高，就就算经过数数次次的二手交交易易，其成交交价价格也没有有太太大的变动动。锦锦城花园由由于于有名校的的优优势，其成成交交都在8000元/平方米以上上，某些景景观观及间隔较较好好的单位，成成成交价更高高达达10000元/平方米。东东风广场的的成成交则比锦锦城城花园要逊逊色色一点，销销售售成交均价价在在55000－7500元/平方米，而而且普遍成成交交价都是6000元/平方米左右右。而作为为后后起之秀的的东东山雅筑，虽虽虽然成交量量比比较少，其其成成交价也从从未未低于8000元/平方米。与****新城城对比比与*****新新城相比，东东东风东板块块无无论在交通通和和商业氛围围中中都差不多多，但但是在生活活配配套方面东东风风东板块就就显显得更优越越。在交通方面面，东东风东路与与天天河立交相相接接，且有十十多多条公交车车线线路和地铁铁，围围绕三大楼盘盘，因此无无论论是自驾车车还还是乘坐公公共共交通工具具都都非常方便便。但但是*****新城现在仍仍是建设中中，虽虽然现在的的交交通线路未未如如理想，但但在在规划的时时候候会有更多多的的发展空间间。由于现时东东风风东有一手手发发售的楼盘盘不不多，东山山雅雅筑和东风风广广场只有少少量量尾货，而而锦锦城花园也也已已经售完，因因因此在此板板块块上能出售售的的单位都不不多多，可选择择的的类型更少少了了。而*****新城各区区都不断有有新新的楼盘和和单单位推出，从从从两房到四四房房不等，选选择择的单位类类型型有很多。由于东风东东的的楼盘都经经过过近十年的的发发展，在投投资资方面已经经进进入一个成成熟熟的阶段，大大大部分业主主都都清楚自家家楼楼盘的售价价，因因此投资回回报报方面已经经固固定在8％左右。但但****新城城整个板块块都都处于发展展阶阶段，各个个楼楼盘的楼价价都都在不停上上涨涨，有些楼楼盘盘的租金均均价价比东山雅雅筑筑的高，此此处处的投资回回报报空间里有有很很大的发展展。3、滨江东板块块板块现状滨江东板块块位位于海珠区区南南岸，范围围从从江湾大桥桥至至广州大桥桥的的沿江的狭狭长长地带，是是目目前广州*****边上最最成熟和高高档档的住宅区区。尤尤其在海印印公公园以东到到广广州大桥的的一一段，由于于开开发较晚，少少少有成片的的房房改房，经经过过近几年的的开开发已聚集集了了多个一、二二二线临江楼楼盘盘。最早发展的的是是一线江景景盘盘，自海珠珠半半岛花园开开始始，首次推推出出时主要面面向向外销市场场，当当时以一线线江江景作主卖卖点点，市场反反应应热烈，短短短短时间内即即销销售一空。以以以后陆续有有中中海锦苑、新新新理想华庭庭、丽丽景湾、*****广场和和汇美景台台等等一线江景景盘盘，现在售售的的还有金海海湾湾和中信君君庭。一一线江景楼楼盘盘的价格一一般般在10000元/平方米以上上，正望江江的的单位或者者江江景较好的的单单位的单价价可可以去到15000元/平方米以上上。在一线江景景盘盘得以充分分发发展的同时时，二二线江景盘盘也也趁着"江景盘"兴起的东风风开始进入入市市场，二线线江江景盘现有有金金雅苑、嘉嘉仕仕花园、琴琴海海居、天立立俊俊园、浪琴琴居居、江畔华华庭庭、蓝色康康园园和城建芭芭堤堤水岸等，其其其中蓝色康康园园和城建芭芭堤堤水岸仍不不断断有新产品品推推出市场。二二二线江景盘盘由由于受视线线所所限，可望望*****江景景的往往只只有有部分单位位，有有的要在十十多多楼才可以以望望见江景，"江景"的内涵已大大打折扣，但但但由于价格格相相对较低而而吸吸引不少置置业业者和投资资者者的目光，目目目前价格在5000--8000元/平方米左右，对对比一线江江景景盘面向的的是是高端客户户群群，二线江江景景盘则越来来越越受到年轻轻买买家和投资资客客的追捧。与****新城城对比比江景是滨江江东东板块的最最大大特色，与与*****新城城临江楼盘盘的的南向望江江相相比较，滨滨江江东板块的的江江景从朝向向和和视野的开开阔阔程度来讲讲都都稍为逊色色。滨江东豪宅宅区区居住人口口越越来越集中中，但但是相应的的商商业和生活活配配套却一直直跟跟不上需求求，像像超市和菜菜市市场之类的的基基本生活配配套套也要到下下渡渡路甚至新新港港路才能提提供供，这与*****新城也也往往要靠靠五五羊新城的的配配套的情况况相相似。交通问题也也是是滨江东的的软软肋之一，公公公交线路的的不不足和地铁铁的的缺乏使滨滨江江东到其他他区区域都略嫌嫌不不便，而*****新城的的交通现状状和和发展前景景都都较之为好好。由于土地资资源源的稀缺，滨滨滨江东的楼楼盘盘一般规模模都都不大，除除了了****帝景景苑与海珠珠半半岛花园两两个个楼盘的占占地地面积稍大大外外，其他楼楼盘盘的规模一一般般都相对较较小小。而*****新城除了了西区个别别楼楼盘规模较较小小外，大多多都都是大规模模楼楼盘项目。滨江东楼盘盘因因为有一线线和和二线江景景的的差别，因因此此楼价跨度度较较大，从4000多元/平方米到10000元/平方米以上上的中档到到高高档楼盘都都有有，满足各各个个层次的客客户户群。而*****新城无无论是江景景还还是非江景景楼楼盘都普遍遍以以高档豪宅宅定定位，针对对的的是高端客客户户群。区域比较分分析析列表：

****新城天河北东风东滨江东区域特点规划前景好，道道路路绿化环境境好好，各项配配套套暂未成熟熟发展成熟，商务务气气氛浓厚，配配配套完善，交交交通条件一一般般名校汇聚，配套套成成熟，交通通条条件优越环境和景观优势势明明显，配套套不不足，交通通条条件一般供应状况一、二手住宅供供应应充足一手基本少有供供应应量，以二二手手供应为主主一手供应不足，未未来有几个项项目推出一手供应有限，以以二手供应为为主产品类型三房或以上大户户型型为主，配配以以部分公寓寓式式住宅三房或以上大户户型型和中小户户型型相结合三房和四房户型型为为主三房或以上大户户型型为主，小小户户型较少价格范围一手9000元元//平方米以上上；二手70000-990000元/平方米一手6000元元//平方米以上上；二手50000-1100000元/平方米一手和二手都在在88000元/平方米以上上一手7000元元//平方米以上上；二手50000-1100000元/平方米客户群特点二次以上置业人人士士为主，生生意意人及企业业高高层管理人人员员企业管理人员，年年轻白领，外外籍人士及中中小企业东山原居民，企企业业高收入人人士士从普通白领到中中高高收入人士士代表性楼盘碧海湾、凯旋新新世世界、金碧碧华华府、星汇汇园园、利雅湾湾金海花园、帝景景苑苑、中怡城城市市花园、芳芳草草园东风广场、锦城城花花园、东山山雅雅筑海珠半岛花园、*****广场场、金海湾、蓝蓝色康园附：代表性住宅宅个个案1、凯旋新新世界位置天河****新新城城花城大道道（*****公园南门对对面）规模占地9.8万平平方方米，总建28.5万平方米，共共共由三个组组团团组成发展商新翊房地产、新新世世界中国地地产产主力户型150-2000平平方米的大大面面积户型装修标准毛坯成交价格11000元//平平方米管理费3.9元/平方方米米·月主要卖点及优势势新世界品牌；法法国国艺术园林林；；齐揽*****、临江观观光长廊和和*****公园园配套设施1.3万平方米米商商圈，船餐餐厅厅，会所，幼幼幼儿园等2、金碧华府位置****新城******公园对对面规模占地3万平方米米，总总建11万平方米米发展商恒大地产主力户型130-1900平平方米三房房和和四房大户户型型装修标准毛坯成交价格10000元//平平方米管理费3元/平方米··月主要卖点及优势势每户带空中花园园、一一梯两户配套设施恒温泳池、会所所、保保龄球馆、网网网球场3、星汇园位置****新城金金穗穗路规模占地289277平平方米，总总建建筑面积211万平方米发展商越秀城建主力户型100-1500平平方米三房房装修标准500元/平方方米米成交价格8000元/平平方方米管理费2.3元/平方方米米·月主要卖点及优势势城建品牌，豪华华会会所，便利利交交通配套设施会所配套齐备，宏宏城超市4、保利香槟花花园位置****新城华华穗穗路西侧，华华华利路南侧侧规模总占地1.5万万平平方米，总建建面积7万平方米发展商保利地产主力户型80平方米两房房、90-1120平方米米三房、1660-1700平方米五房房装修标准1200元/平平方方米成交价格8000元/平平方方米管理费2.1元/平方方米米·月主要卖点及优势势地铁三号线******新城站配套设施商业街三、****新新城城商铺市场场分分析（一）商铺概况况从"******新城规划示示意图"可以看出，******新城城用地主要要以以住宅及商商务务办公用地地为为主，而"商场"则"依附"于各大住宅宅及商务办办公公楼的裙楼楼。目目前，由于于部部分住宅及及商商务用地尚尚未未建设，因因此此，导致*****新城出出现了大量"临建"用以经营家家居、建材材、汽汽车交易等等行行业。（二）分布特点点****新城东东连连员村，西西通通地下隧道道与与五羊新城城接接壤。由于于五五羊新城为为广广州商住及及办办公旺地，生生生活配套成成熟熟，人气旺旺盛盛。受五羊羊新新城的辐射射带带动，*****新城目前前的开发以以西西部较为成成熟熟，各大高高档档住宅、写字字楼均以西部部分布较为为密密集，而各各大大住宅及写写字字楼都附带带裙裙楼商场，致致致使*****新城的商业业氛围亦形形成成"东冷西热"的局面。（三）商铺类型型及及经营特点点分分析除地段上的的分分布特点外外，目目前*****新城的商业业业态主要要为为各种建材材、家家居、汽车车美美容及展览览专专业市场及及住住宅小区裙裙楼楼商场为主主，而而纯商场目目前前只有维家家思思博览中心心一一家（亦为为临临建）。1、专业市场从19922年年政府决定定开开发*****新城以来，至至至2000年8月对*****新城的规划划进行检讨讨，由由于种种原原因因，导致至至今今为止，*****新城的的多幅地块块未未进入开发发状状态，从而导导致现在*****新城多多个专业市市场场"盘踞"在原本用地地性质为"住宅"或"商务金融"的地块，亦亦导致众多多属属于"临时建筑"的专业市场场的涌现，如如如"高盛集团"开发经营的的美居中心心，经经过多年的的经经营，在广广州州家居业已已形形成"家居航母"的地位，并并由此带动动了了一系列的的相相关专业市市场场如南兴装装饰饰材料城、亿亿亿宝装饰材材料料及、南天天照照明广场等等专专业市场的的诞诞生。此外外，受受天河北路汽车车专业市场场的的辐射影响响，导导致汽车交交易易市场也成成为为****新城城现时商业业经经营的一大大特特色。****新城专专业业市场一览览表表专业市场项目名称地块编号实际用地性质家居、建材专业业市市场美居中心A4-1、A44--2、F2-4、G3-3、G4-3、J2-1、J2-2商务金融办公用用地地南兴装饰材料城城D2-1居住用地D2-2文化体育设施用用地地D2-3居住用地天马家私广场D3-4商贸金融办公用用地地D3-2亿宝装饰材料城城D3-3、D33--5、D3-6****新城广广场场及停车场场（现现易名为“维家思博览览中心”）B2-3、B22--11商务金融办公用用地地B2-6商务金融办公用用地地汽车专业市场晶都汽车城D1-2居住用地D1-3文化体育设施用用地地D2-1教育设施用地D5-1、D55--2、D5-3、D5-4住宅用地广东国际车城D4-1、D44--2商贸金融办公用用地地D4-3住宅用地D3-4文化体育设施用用地地驾驶学校训练场场D6-1行政办公用地广东名车市场I6-1、I66--2商务金融办公用用地地酒家汕尾渔港M1-7、M11--8市政设施用地2、裙楼商场现裙楼商铺铺以以餐饮、政政府府机构、银银行行为主。从目前******新城的商商铺经营内内容容来看，其其所所吸引的租租户户大多是大大型型特色餐饮饮，如如丽晶华庭庭的的丽晶明珠珠、星星汇园的都都城城快餐、名名门门大厦的韦韦士士拿西餐厅厅等等多个大型型餐餐饮名店落落户户。随着近近几几年路网的的发发展，银行行、超超市等日常常生生活配套也也开开始进入*****新城，成成为小区铺铺内内的大租客客。同时，******新城内的的裙楼商铺铺还还有不少为为政政府及相关关机机构租下或或者者买下，政政府府机构进驻驻小小区内办公公已已经成为*****新城的的一个特殊殊景景观，如进进入入星汇园的的派派出所、汇汇豪豪大厦的天天河河区工商行行政政管理局、皓皓皓瀚华轩的的广广州市房地地产产交易中心心等等，由此也也出出现了一些些小小租户傍着着这这些政府机机关关设立办事事处处的场面。例例例如皓瀚华华轩轩附近的小小型型中介、电电信信大厦旁边边的的通讯检测测中中心等等。****新城早早期期建成裙楼楼商商铺经营特特色色：类型楼盘商铺规模经营特色住宅星汇园1-2层超市、银行、餐餐饮饮、中介、美美美容、派出出所所等名门大厦1-2层韦士拿西餐厅、士士多等新大厦1-2层银行、汽车、大大型型休闲美体体中中心为主丽晶华庭1-5层为“丽晶明珠”大酒店店南国花园1-2层洗车、超市、银银行行、美容、餐餐餐饮、家居居装装饰汇豪大厦1-2层，共550000m2天河区工商行政政管管理局写字楼发展中心大厦1-5层1-3层为银行行、44-5层为餐餐厅皓瀚华轩1-4层房地产交易中心心、建建设银行、交交交通银行等等华普大厦1-5层金融机构双城国际1-4层为商务配套合景J1-6项项目目1-4层，1006674m2在建中

新落成的裙楼楼商场场走"高档休闲"路线****新城新新近近落成的住住宅宅裙楼商场场，如如新世界集集团团开发的凯凯旋旋新世界、南南南雅集团开开发发的利雅湾湾及及保利集团团开开发的保利利香香槟花园，这这这三个住宅宅楼楼盘，楼盘盘规规模较大，且且且自身园林林设设计较有特特色色，塔楼住住宅宅售价至少少在在8000元/平方米以上上，业主平平均均素质都较较高高，因此，其其其裙楼商场场的的定位亦适适应应住户的素素质质，走"走档休闲"路线，如保保利香槟定定位位为"法式风情商商业街"、凯旋新世世界定位为"园林式商场"，主要面对对的目标客客户户为休闲餐餐饮饮名店、COFFEEESHHOOP、高档服饰饰、精品廊廊等等。****新城新新近近落成裙楼楼商商场经营特特色色住宅小区商铺规模经营特色及定位位备注保利香槟首层共37间铺铺,,总面积约40000m2定位为“法式风风情情商业街”，休闲商业业，强调法法兰兰西贵族式式的的浪漫、高高贵贵情调纯法式商业建筑筑利雅湾1-5层,约22万万多m2休闲商场整层发售凯旋新世界首层园林式商场商铺10月份开开业业（四）商铺面积积及及租售价格格分分析1、裙楼商场****新城经经营营中或在售售中中的裙楼商商场场，面积从从几几十平方米米到到几百平方方米米每间都有有，如如名门大厦厦、星星汇园、保保利利香槟、南南国国花园、双双城城国际等楼楼盘盘。这些楼楼盘盘，首层商商场场售价在4万元/平方米左右右，首层租租价价在100-2200元/平方米·月之间。同时，由于于*****新城城裙楼商场场尚尚未完全启启动动，部分后后期期新落成的的裙裙楼商场如如利利雅湾、碧碧海海湾、华普普广广场等，对对于于****新城城裙楼商场"走势"还处于"试探"中，因此，其其其商场面积积均均未有间隔隔，且且偏向于整整层层发售。后后期期落成的这这些些楼盘，在在规规模、档次次等等方面都要要高高于早期楼楼盘盘，因此，其其其首层商铺铺的的租售价格格要要明显要高高于于早期落成成的的商场，如如保保利香槟花园园、碧海湾等等楼盘，首首层层商铺售价价定定为6万元/平方米，而而利雅湾的的裙裙楼商场首首层层售价则定定为为3.5万元/平方米，华华普广场的的裙裙楼商场销销售售均价定为3万元/平方米。从从上述数据据来来看，后期期落落成的这些些项项目，首层层商商铺的售价价存存在较大的的差差距，产生生这这种差距的的原原因在于发发展展商在进行"销售定价"时，可比对对象少，各各个个楼盘主要要依依据"成本+利润"的方式来定定裙楼商场场的的售价。从保保利香槟的的商商铺在五一一开开售以来，商商商铺以均价6万元/平方米全部部售出，可可见见****新城城商业投资资的的市场反应应良良好。管理费方面面，经经营中的裙裙楼楼商场管理理费费定为3.5元/平方米，其其绝大多数数由由于尚未进进入入销售及经经营营阶段，因因此此，因尚未未制制定出裙楼楼商商场的管理理费费。****新城新新裙裙楼商场面面积积及租售价价格格类型楼盘名称铺位面积(m22//间)销售均价(元/m2))租赁价格(元/m2·月月)管理费（元/m2·月月))住宅名门大厦150-4000——————星汇园200以上首层：4万首层：2003.50保利香槟40-500((以以100m2/间为主)6万未定3.50新大厦————一楼:150二楼:100——南国花园50-400——首层：120——汇豪大厦未间隔首层：4万二层：1.8万万首层：200二层：80未定凯旋新世界————首层：100未定碧海湾3000m2//层层首层：6万二层：4万三层：3万未定未定利雅湾2000m2//层层首层：3.5万万2-3层：2..55万4-5层：1..88万整层出售未定写字楼发展中心大厦————首层：180（散散铺）未定华普大厦3000m2//层层均价：3万（整层售）不租未定双城国际60-250首层：220左左右右2、专业市场****新城的的家家居、建材材、汽汽车等专业业市市场，虽然然都都属于"临时建筑"（因此"只租不售"），但由于"成行成市"，经营得亦亦红红火火火。在在上述几种种专专业市场当当中中，家居专专业业市场如美美居居中心、维维家家思博览中中心心由于经营营场场所环境及及氛氛围"营造"的都比较成成功，因此此，其其租赁价格格与与****新城城的裙楼商商场场不相上下下，首首层商铺租租赁赁价格在140-1150元/平方米·月之间（含含管理费）。而而南天国际照照明中心（非非临建）由于于成功招徕众众多知名商家家的入驻，其其首层商铺的的租赁价格达达200元/平方米·月。而装饰建材材及及汽车市场场，其其租赁价格格明明显低于家家居居市场，如如亿亿宝装饰材材料料城，其租租赁赁价格为80元/平方米·月，而汽车车市场的租租赁赁价格多为50元/平方米·月。****新城典典型型专业市场场面面积及租赁赁价价格表专业市场商铺规模铺位面积(m2/间)租赁价格（元/m2·月月）管理费(元/m2·月月)备注维家思家居博览览中中心(原****新城城广场)占地:5.5万万mm2总建:7万m2218-1300首层:1402-4层:900含在租价中特设面积超过550000平方米米的产品展展示示中心；集集休休闲、购物物、娱娱乐、饮食食于于一体；除除家家居、餐饮饮配配套外，还还设设有电影院院、夜夜总会、卡卡丁丁车场等消消费费场所美居中心共4个区组成自由间隔首层:150左左右右(G座)含在租价中分散分布在******新城的A区、F区、J区及G区南天国际照明中中心心1-6层，近33万万m2100左右首层:200二楼:150三楼:10038（其中8元元为为宣传推广广费费）做中国最好的灯灯饰饰市场。目目前前1-2楼经营营中，3楼即将开业业，4-6楼尚在在招（五）裙楼商场场经经营定位建建议议从"******新城"规划示意图图可以看出出，除除了公建配配套套及市政绿绿化化等公共用用地地外，*****新城其余用用地为"住宅"及"商务金融"，而商场只只为各大住住宅宅、商务办办公公楼的裙楼楼，未未有独立的"商场"用地。因此此，*****新城未来商商业的发展展，就就看各个裙裙楼楼商场如何何经经营了。而而目目前，后期期推推出的楼盘盘当当中，裙楼楼商商场的经营营定定位均不明明确确。****新城裙裙楼楼商场经营营定定位应避免免与与天河路大大型型购物场所"重叠"。****新城城与天河商商业业中心相隔隔不不远，而在在天天河路商业业中中心，天河河城城、正佳广广场场两大商业MALL已经"正面交锋"争客源，*****新城的的裙楼商无无论论从地段还还是是交通来看看，都都无法与天天河河路的大型型商商购物场所"抗衡"。****新城城的裙楼商商场场经营定位位，可可从以下两两个个方面考虑虑：：1、塔楼配配套，服务务于塔楼用用户户****新城的的裙裙楼商场均均依依附于各大大高高档住宅或或商商务办公楼楼，裙裙楼商场若若规规模不大，则则则配合塔楼楼住住户/用户的特点点，以服务务于于塔楼用户户为为主，如保保利利香槟裙楼楼商商场定位于"法式风情商商业街"、发展中心大大厦裙楼商商场场用于金融融机机构。2、专业市市场目前，******新城的家家居等专业业市市场经营情情况况良好，但但这这些专业市市场场均为临建建，随随着"盘踞"的临建用地地逐渐被开开发发，同时，******新城城直通琶洲会展中心心，*****新城的裙楼楼商场用于于家家居、建材材、会会展、电子子等等专业市场场不不失为经营营方方向之一。（六）投资风险险提提示****新城定定位位的广州CBD（中央商务务区），入入市市****新城城商铺，虽虽然然有一定的的商商业前景，但但但同时也要要注注意规避以以下下风险：道路宽阔，旺旺车不旺人：：****新城城道路宽阔，楼楼盘与楼盘之之间间距较大大，这种道路路布局特点不不利于商业氛氛围的聚集，旺旺车不旺人；；由于******新城地块大大多数分拆拆出出来出让，大大大型居住小小区区相对较少少，难难以形成社社区区经济；临建，无产产权权：目前*****新城各各种汽车、家家家居建材等等专专业市场为为临临建，无产产权权，投资者者要要注意；经营方向未未明明朗：目前前，*****新城各裙楼楼商场的定位位尚不明确，后后期的经理管管理水平如何何更难以预测测；人气还不旺旺，至至少需"守"3-5年。（七）前景展望望前几年制约约*****新城城商业发展展的的主要瓶颈颈就就是客流量量小小，这一瓶瓶颈颈的形成是是因因为过去住住宅宅开发缓慢慢、公公共交通不不便便和商务氛氛围围淡薄。这这些些制约因素素民民如今已在在逐逐步改善，2004年****新城城住宅、写写字字楼建设的的如如火如荼，入入入住人口俱俱增增；随着多多路路公交线路路的的增设、地地铁铁三号线的的即即将开通，已已已织就通达达全全城的交通通网网。另外，广广广州市图书