年沈阳某综合性商业地产项目可行性报告

沈阳*****广场开发项目可行性分析报告告上海******（中国）房房地产运营管管理有限公司司二〇〇七年九月月目录项目总论（一）、项目概概述1、项目名称及及承办单位2、项目概况3、项目优势4、项目发展机机会项目投资环境和和市场研究（一）、沈阳市市宏观数据分分析（二）、沈阳市市房地产市场场发展情况（三）、项目所所在地市场状状况项目分析与评价价（一）、地块分分析（二）、项目SSWOT分析开发建设进度安安排（一）、规划目目标及建设方方案（二）、建设方方式及进度安安排投资估算与资金金筹措（一）、项目总总投资估算（二）、资金筹筹措（三）、资金投投放使用计划划销售收入测定（一）、销售收收入测算（二）、销售利利润测算财务与敏感性分分析（一）、项目盈盈利能力分析析（二）、项目盈盈亏平衡分析析（三）、项目敏敏感性分析可行性研究结论论1、市场预测2、项目建设进进度3、项目综合评评价九、附录第一部分项目目总论项目概述项目名称及承办办单位项目名称：沈阳阳******·******广场承办单位：上海海******(中国)房地产运营营管理有限公公司项目概况本项目位于辽宁宁省沈阳市***区**城街和**路路口，正正处于**区中街商圈圈中心部位，在在沈阳重点发发展的***商贸区板块块内。项目为为商业综合类类性质，分别别有产权商铺铺、小户型公公寓和商办楼楼组成，物业业类型较多，功功能比较全面面。项目总占占地12.13亩，基底面面积为8086..6㎡，容积率7.8，总建筑面面积为74798㎡，其中地地上部分为62000㎡，地下部部分为12000㎡。本项目目纯商业部分分面积为24620㎡，商办、商商住部分面积积为37669㎡。建筑密密度为62%，建筑高度95米（净空高高度已批复），停停车位包括地地下两层共120个。该项目目的用地性质质是商办用地地，使用权为为40年。项目地地块目前已经经围合完毕，土土地基本平整整，前期有关关证件及手续续齐全。*****·******广场项目预预计总投资22.2亿元人民币，估估计两年后纯纯利润为1..1亿元，投资回回收期为2年。项目由由上海*****（中国）房房地产运营管管理公司牵头头运作，采取取合作开发形式式投资建设和和开发运营。项目规划图项目优势首先，对一个商商业项目来说说，项目的成成功与否很大大程度上取决决与周边商业业氛围的浓烈烈，成熟的商商业气氛，良良好的人气将将为项目日后后的推广奠定定人气基础。而而本项目地处处沈阳知名商商业步行街（中中街）附近，处处于一个成熟熟的商业圈内内，因此在一一开始就占据据了良好的地地理优势。其次，项目紧邻邻的**城街及***路都是城市市交通要道，且且在项目地块块周边具有十十多条的公交交线路从此通通过，本项目目还是地铁两两个出口处的的中间线，随随着地铁的兴兴建与投入使使用又将给本本项目带来无无限的商机，伴伴随交通优势势十分的突现现，为项目日日后的推广及及商业项目的的经营都提供供了坚定的基基础。再次，沈阳故宫宫作为清朝的的建国皇城，是是国家重点保保护文物，也也是国际知名名的旅游景点点。都是项目目推广良好的的依托。最后，当地政府府重点扶持、规规划，必将中中街商圈打造造成“4A级旅游商贸贸核心区”，为本项目目以旅游为导导向，打造时时尚精致小商商品销售的初初步定位提供供了政策支持持。项目发展机会首先，项目所在在的区域是沈沈阳政府将要要重点发展的的商贸核心区区。随着政府府规划政策的的不断落实，商商业气氛的不不断旺盛，交交通设施的不不断完善，将将为项目人气气积累和推广广销售带来机机会。第二，中街作为为一个成熟的的商业圈，其其商业氛围的的营造已达相相当，而在商商务产业方面面却非常缺乏乏。而本项目目上部的塔楼楼正是商住（办办）多功能用用房，正好填填补市场这一一空白。第三，目前沈阳阳房地产市场场尚处于一个个良好的发展展阶段，市场场对房地产还还有一个良好好的预期，市市民投资意识识逐步增强，为为项目的发展展提供了一定定的机会空间间。第二部分项目目投资环境和和市场研究沈阳市宏观经济济发展分析1.1城市概概况沈阳是辽宁省的的省会，东北北地区的经济济、文化、交交通和商贸中中心，中国的的工业重镇和和历史文化名名城。沈阳现现辖九区一市市三县，总面面积1.3万平方公里里，市区面积积3495平方公里。总总人口736.9万人，市区区人口488.4万人。2003年实现国内内生产总值1602亿元，总量量位居全国副副省级城市第第9位。沈阳位于北纬41°111'5l"--43°2''13"，东经l22°225'9"--123°448'24""，在辽宁省省的中部，东东北亚的中心心，是辽东半半岛的腹地。在在以沈阳为中中心的150公里的半径径内，有一批批资源丰富、实实力雄厚的辽辽宁中部工业业城市:鞍山、本溪溪、抚顺、辽辽阳、铁岭、营营口，形成了了世界上罕见见的城市群。大大连港、营口口新港、锦州州港距沈阳不不超过400公里。1.2历史文文化沈阳是闻名遐迩迩的历史文化化名城。因地地处古沈水（浑浑河支流）之之北而得名。沈沈阳地区蕴育育了辽河流域域的早期文化化，是中华民民族的发祥地地之一。据对对新乐遗址考考证，在7200年前的新石石器时代就有有人类在此繁繁衍生息。从从公元前229年设立侯城城起，沈阳的的建城史已近近2300年。沈阳素有“一朝朝发祥地，两两代帝王城”之称。1625年，清太祖祖努尔哈赤建建立的后金迁迁都于此，更更名盛京。1636年，皇太极极在此改国号号为“清”，建立清王王朝。1644年，清军入入关定都北京京后，以盛京京为陪都。清清初皇宫所在在地-沈阳故宫，是是中国仅存的的两个完整皇皇宫建筑群之之一。而本项项目就在这辉辉煌历史见证证建筑群周遍遍，富有浓厚厚的地域文化化熏陶。1.3交通情情况沈阳是东北的交交通中心。高高速公路四通通八达，通往往全省各市和和北京、天津津、长春、哈哈尔滨等地都都可“朝发夕至”。沈阳是全全国较大的铁铁路交通枢纽纽之一，6条干线在此此交汇并连接接着8条支线，通通往全国各地地，是国际联联运通往朝鲜鲜、俄罗斯的的必经之路。沈阳也是航空枢枢纽，东北最最大的航空港港一沈阳桃仙仙国际机场，航航线连接着58个国内城市市和韩国、日日本、俄罗斯斯、泰国、美美国、法国、澳澳大利亚、香香港等国家和和地区。***国际机场沈阳市内交通***国际机场沈阳市内交通1.4经济发展展沈阳的经济在“十五”期间经历了了一次持续的的快速增长。从2001年起，GDP增幅不断上升，2005年达到了16%，2005年国内生产总值在全国各城市中排名第16位。而随着沈阳经济在政策驱动下飞速发展，人均可支配收入有了显著提高，2005年城市居民人均可支配收入10098元，增长13.2%，但由于基数较低，居民收入尚位于全国水平附近。2005年城镇人均居住面积21.55平方米，低于全国的26平方米。地区的产业结构构同样对当地地的房地产市市场有深远的的影响。沈阳阳虽然是公认认的工业城市市，但近几年年来的产业结结构不断的变变化，第一产产业所占比例例不断下降，二二三产业所占占比例则交替替上升，第三三产占比例已已经连续10年超过50%。目前第二二产业进入上上升通道，而而随着“振兴东北”的口号以及及沈阳在东北北亚和环渤海海经济圈中占占据重要的战战略地位，沈沈阳三大产业业内部还将进进行调整和生生计，汽车、装装备制造、电电子信息、物物流等一些中中高端产业会会进一步发展展。各类工业业园区的兴起起和服务业的的发展将极大大提高地区的的区位优势，改改善居住环境境。历年城市居民人均可支配收入和消费支出历年城市居民人均可支配收入和消费支出（资料来自***统计局）沈阳固定资产投投资近年来增增速明显。2004年达到了90%以上的同比比增长速度，但2005年开始调整，回落到40%左右的水平，而房地产投资也呈现响应变化规律，反映了沈阳房地产市场和城市发展的同步性。历年固定资产投资和房地产投资情况历年固定资产投资和房地产投资情况（资料来自**统计局）（资料来自**统计局）1.5城市规规划根据沈阳的“十十一五”规划，这5年中，沈阳阳的城市面貌貌将有显著改改善，成为东东北老工业基基地的领跑者者，肩负起东东北工业、物物流、金融等等多方面的核核心重镇职责责。城市的交交通状况、产产业结构、城城市功能划分分都有较大的的改善和调整整，这将为沈沈阳的房地产产市场带来新新一轮发展动动力。沈阳“十一五”主要规划表表项目主要内容城市建设规划完成奥林匹匹克体育中心心，国际会展展中心等21个标志性项项目。地铁一一、二号线2010年要正式投投入运营，初初步形成城市市快速轨道交交通网络。产业结构“工业立市”的的根本方针，大大力发展重大大科技装备、汽汽车及零部件件等八大产业业。大力发展展金融、中介介、物流、旅旅游和房地产产等现代服务务业，改造提提升商务流通通等传统服务务业。居民生活“十一五”末期期，城市居民民人均可支配配收入要达到到18000元，农民人人均纯收入达达到9000元，城市居居民人均居住住面积达到28平方米/人。现阶段重点发展展沈西工业走廊，大大浑南现代化化新区、沈北北新区、生态态新城、东部部高端旅游度度假居住区。9个行政区重划划范围沈阳现有的各区区将被合理重重新划分，沈沈阳市四个郊郊区：苏家屯屯、于洪区、东东陵区、新城城子将变为城城区。重点发展中心商商贸区沈阳将建设八大大都市中心商商贸区沈阳将将规划建设皇皇城、太原、北北站、五里河河、长江、东东城、兴工、浑浑南等八大都都市中心商贸贸区。八大都都市中心商贸贸区中既有传传统意义上的的老商业区，也也有正在规划划建设的新型型商业街区。其其中皇城商贸贸区、太原商商贸区和长江江商贸区等老老商业区的发发展重在“改造”。本项目正处处于城市重点点发展的皇城城商贸区板块块内。从2007年开开始，沈阳将将用5年时间，优优化商业网点点布局，完善善现代流通新新格局。其中中，重点打造造以“一廊两带三三圈”为架构的商商业网点体系系。“一廊”即“金廊”，“两带”即浑河银带带和地铁一号号线，“三圈”即二环路以以内的“核心圈”、二三环之之间的“中心圈”及县域范围围的“边缘圈”。通过构建“一廊两带三三圈”网络体系，最最终形成四方方拓展、层次次清晰、开放放辐射的沈阳阳城市流通新新型网点布局局。在新的格格局下，城区区商业、县域域商业、现代代服务业、批批发商业及物物流商业都将将得到全面发发展。建设地铁、奥体体中心城市发发展的重点地铁一、二号线线都已经开工工建设，站点点和换乘站已已经确定。地铁一、二二号线沿线各各区域的商业业价值已经确确定。2007年4月启动的奥奥体中心项目目，现代化的的城市规划展展示馆落成使使用，建设新新的会展中心心等标志性建建筑，成为沈沈阳十五期间间城市发展的的重中之中。二、沈阳市房地地产市场发展展情况2.1、沈阳市市房地产市场场整体状况2006年，沈沈阳市房地产产市场在国家家宏观调控下下快速、可持持续发展着，总总体来看房价价没有大幅上上涨，且涨幅幅合理。全市房地产产开发建设累累计完成投资资538.3亿元，同比比增长30.2％，其中1—11月份住宅完完成投资349.2亿元，同比比增长38.8％。而且，增增量商品房的的销预售面积积、合同金额额同比分别增增长15.26％和11.3％；存量房房的交易面积积、交易金额额分别比上年年同期增长7.93％和10.92％。价格方面，20006年的房价可可以说是稳中中有升，沈阳阳市商品房销销售销预售价价格为3420元/平方米，比2005年同期增长2.61％。其中商商品住宅销预预售价格为3222元/平方米，同同比上升3.6％,存量房平均均价格为2190元/平方米，同同比增长3.29％，其中存存量住宅价格格2161元/平方米，同同比增长5.92％。无论是是增量房还是是存量房，均均处于平稳运运行，呈现出出稳中略升的的最佳态势。此此外，外省市市人购房占有有比重加大，占占到了全市购购房总量的10.7%。2007年1月月沈阳全市及及各区房屋平平均价格一览览表区域增量物业价格比上月存量物业价格比上月全市37671551980-307沈河4857-977322415和平700412782874-230皇姑38512581824-571铁西43778061719-439大东3539932305266浑南44776423406446总之，沈阳房地地产市场在国国家宏观调控控的背景下，仍仍然保持上升升的态势；房房地产市场各各项指标说明明商品房供应应结构得到进进一步改善，市市场供求基本本平衡，房价价运行平稳，总总体发展形势势是理性的、健健康的，处于于可持续的发发展状态。2.2、沈阳市市土地市场状状况近年来，沈阳土土地供应逐步步加大，需求求旺盛。从近近几年土地出出让情况看，沈沈阳的土地供供应较充足，2002—2005年平均土地地出让约1200公顷，甚至至出现较严重重的土地闲置置状况。2005年共出让土土地面积385万平方米，同同比增长13.6%。今年计划划供地量为500万平方米，其其中住宅470万平方米，商商业为30万平方米，1—9月份，全市市房地产开发发企业购置土土地705.6万平方米，同同比增长6.7%。近几年沈阳的地地价涨幅较大大，区域差距距明显，但仍仍在合理区间间内。住宅及及商业用地中中沈河和和平平区单价最高高，而于洪区区有地块创下下了2003年至上涨50%的记录。由由于今年供应应的土地多为为二三环线之之间，交通便便利，未来区区位上升潜力力较大，因此此年均的涨幅幅在15%以上。中心心地段的土地地只有棚户区区改造，基本本没有可开发发住宅的土地地，因此会进进一步来开与与非中心地段段的差距。但但整体而言，沈沈阳的地价与与其他地区相相比还在较低低的位置。2.3、沈阳市市住宅市场现现状2006年国家家的宏观调控控政策多于往往年，在此大大背景下，沈沈阳的开发商商投资继续保保持强劲势头头，只是在价价值取向发生生了一定变化化，倾向住宅开开发，尤其是中小户户型和中低价价位普通商品品住宅。截止2006年9月末，商品品房竣工面积积275.4万平方米，同同比增长70.9%。其中住宅宅竣工面积235.99%万平方米，同同比增长69.8%。历年住宅竣工、销售面积历年住宅竣工、销售面积2006年各月住宅销售面积和均价资料来源：上海**智库资料来源：上海**智库在户型方面，沈沈阳住宅的销销售由小户型型商品住宅占占据首位，比比重达到全部部商品房销售售量的50%以上。2006年1—9月单套面积100平方米以下下的商品住宅宅，销售352.5万平方米，占占总销售量的的53.5%，其后依次次为100—120平方米和120—150平方米，各各自所占比例例分别为23.8%和14.6%，而150平方米以上上的尽占8.1%。2007年1月月全市及各区区住宅平均价价格一览表区域增量住宅价格比上月存量住宅价格比上月全市3180-732045-74沈河4916-4903085115和平4447327269788皇姑3383-401798-283铁西3098-452096-42大东3411142212573浑南44567153406446从上面的分析可可以看出，住住宅还将是沈沈阳房地产发发展的重头大大戏，随着经经济的不断发发展，外来人人口的不断增增加对住宅的的刚性要求也也随之扩大，价价格上将有较较大空间。户户型方面基本本以紧凑、经经济的小户型型为主。2.4、沈阳市市商住（办）楼楼市场情况商住（办）楼顾顾名思义物业业既具有居住住功能，同时时也可作为商商务出租和办办公等作用，功功能相对较灵灵活。沈阳入入驻商住楼的的通常有这样样几类企业：：居家办公类类、小型办公公企业、创业业团队、商务务公司、贸易易公司和外地地企业的办事事处等。其中中以广告公司司、装饰设计计公司，IT公司居多。这类公司人数少少，公司规模模小，工作时时间长、节奏奏快，选择商商住楼对于常常加夜班的他他们来说再合合适不过。基基于此，商住住楼的户型面面积通常比较小，一一般在100—200平方米之间间。再如，开敞敞式住宅的奉奉天硅谷大厦厦建在IT类企业蓬勃勃发展的三好好街，IT公司对办公公场所的需求求与商住楼的的功能定位一一致。商住楼是介于酒酒店式公寓与与办公楼之间间过渡产品，其其实就是放大大了面积的酒酒店式公寓，居居家与办公提提升了此类产产品的市场竞竞争力，同时时因其在规划划标准上低于于办公产品，因因此在价格上上也低于纯办办公产品。此此类产品是针针对小型创业业性公司首选选目标。2．5、沈阳市市商业市场情情况2005年沈阳阳市商业地产产开发总面积积已经超过800万平方米。而而根据《沈阳阳商业网点“十一五”规划》，到2010年全市商业业网点总面积积将达到1920万平方米，政政府的积极推推进使得沈阳阳未来的商业业地产有了比比较有力的支支撑，但居民民收入和消费费水平的限制制，有制约了了沈阳商业地地产短期内的的升级速度。中街、太原街、长长江街是沈阳阳传统的三大大商业街，已已经较为成熟熟。随着城市市中心的外扩扩和各重点区区域的建设，以以奥体中心为为标志的浑南南商圈，以铁铁西百货为中中心的铁西商商圈，以及三三好街商圈等等新的商圈正正在逐渐形成成，沈阳的商商圈开始向西西南拓展。而而政府规划中中传统商业街街的改造，加加快提升东城城商业区功能能水平形成特特色商业街区区。从商业形势上看看，目前出现现了更多的商商业综合项目目，公寓、酒酒店、办公楼楼、商场与住住宅多位一体体的项目约占占40%，如青年大大街沿线、北北站CBD，并随着住住宅大盘开发发时期的到来来，大型住宅宅区配套的零零售商业地位位进一步加强强，如太原街街商圈、中街街商圈、北行行商圈。专业业时常与购物物中心所占比比重基本持平平。主力店业业态以超市、百百货业为主。2007年1月月全市及各区区商业用房平平均价格一览览表区域增量非住宅价格格比上月存量非住宅价格格比上月全市5249332435-436沈河4732-19504005255和平82436123458166皇姑522611762009-950铁西新5304581111-1631大东4474南4728-818002.6、沈阳市市房地产市场场总结1、在政策调控控的巨大压力力下，沈阳房房地产市场还还是比较稳定定，仍然保持持稳步趋势，房房地产有着良良好的发展势势头。2、住宅产品仍仍将是沈阳房房地产发展的的重头戏，户户型面积日渐渐趋向小户型型经济实惠路路线。3、现沈阳办公公楼或商办（住住）两用项目目分布不均匀匀，基本分布布与北站CBD区或太原街街核心商贸区区周边，中街街作为政府重重点发展另一一个核心商贸贸区此类物业业相对较少，存存在较大发展展空间。4、随着政府“一廊两带三三圈”规划的不断断推进，商业业地产投资氛氛围逐步形成成，市民投资资意识逐步加加强，商圈的的成熟情况将将左右项目的的方向。5、2007年年7月1日提出并实实施的主题为为“金钥匙”的“东中街”延伸项目将将成为本项目目发展的垫脚脚石，为项目目更好的发展展提供保障。6、地铁将作为为新兴的城市市交通工具，随随着其投入使使用，将在一一定程度上左左右房地产市市场走势。三、项目所在地地市场情况3.1中街商商圈中街位于沈阳故故宫周边，是是沈阳最为古古老的一条商商业街，承载载着悠久的历历史文化，形形成了以中街街为辐射的中中街商业圈。中中街商圈以中中街步行街为为核心，东起起小什字街、西西至西顺城、北北起北顺城，南南至南顺城，由由中街、小东东路、北中街街、南中街、沈沈阳路、正阳阳街、朝阳街街组成。从目前中街商圈圈的规划发展展情况以及以以打造“东北第一街”的发展态势势来看，中街街商圈以“4A级商贸文化化旅游区”的定位与太太原街在定位位的层面上形形成了较大的的差异。建设设正阳街和朝朝阳街地下通通道；结合故故宫周边环境境综合整治，完完成标志性建建筑装修改造造；中心庙广广场、名人景景观大道、步步道式精品街街的建设工程程、建设休闲闲广场，完成成北中街商住住开发项目等等项目的实施施充分展现了了中街商圈建建成东北中心心影响东北亚亚经济圈的国国际商贸旅游游交易平台的的决心。代表性商业：商业城：是由东东北地区经营营规模最大的的综合性商业业企业集团商商业城集团旗旗下的综合商商业中心。位位于沈阳市中中街商圈东端端是沈阳传统统商场之一，地地段优越，商商业气氛浓厚厚目前是中街街最大的商场场。沈阳新玛特购物物休闲广场：：由大连大商商集团的独资资经营，该商商场积极推行行新品牌，新新业态、技术术和新业种集集成之后再造造的新模式。与与新玛特抚顺顺店、新玛特特葫芦岛店、新新玛特沈阳店店、新玛特哈哈尔滨店、佳佳木斯店、太太原店等商场场构筑了东北北地区强大的的网络优势。兴隆大家庭购物物中心：是目目前沈阳已经经开业的最大大的最具人气气的单体商场场，定位为沈沈阳人的休闲闲广场，购物物天堂。集购购物、休闲、旅旅游、餐饮、娱娱乐于一体的的巨型购物中中心，实施按按照国际流行行的Shoppping。近期也开始发展展部分中高档档商场如恒隆隆（在建）、苏苏宁电器、沃沃尔玛等，周周边主要的商商业还有小商商品大世界、小小食品大世界界、罕王百货货、台北A＋A、斗牛士、老老边饺子总店店等等。3.2可比项项目罗列本项目地处东顺顺城街和津桥桥路路口，正正处于中街商商圈中心部位位。项目为商商业综合类性性质，分别有有产权商铺、小小户型公寓和和商办楼组成成，物业类型型较多，功能能比较全面。根根据项目地段段、区域、性性质、功能等等方面的可比比性，选取以以下几个项目目重点分析：：可比项目一览表表项目地址开发商电话可比项目区位图图3.3各项分分析物业形态、规模模从地理位置来看看，除空间王王离本项目有有点距离，且且相对离中街街商圈较远外外，其他两个个项目都在中中街商圈内。其其中冠信·创意大厦与与本项目隔岗岗而立，分居居楼口两端，商商业城正临中中街，在受商商业气氛的辐辐射较本项目目有一定优势势。空间王效果图空间王效果图从物业形态来看看，除商业城城以纯商铺出出售（塔楼为为酒店）外，其其他两个项目目的物业形态态基本与本项项目的定位相相似，均为底底下商铺加塔塔楼商住或商商办等形态。特特别是项目对对面的冠信·创意大厦1—4层为产权上上铺（现没发发售），5—10层为办公楼楼，11层以上则是是商住两用公公寓，与本项项目非常相似似，将为本项项目以后的销销售中增加阻阻力。商业城效果图商业城效果图****大厦效果图户型面积商业城2—5层平面户型图商业城2—5层平面户型图商业城一层平面户型图商业城作为纯产产权商铺项目目现已经对外外发售，单体体面积基本在在20—30平方米左右右，其余两个个项目的产权权商铺都还未未对外发售，其其面积划分并并没有详细资资料。但从建建筑结构来看看都是框剪结结构，商铺面面积在销售时时均可自由划划分，可根据据前期积累的的客户情况来来定商铺的主主力面积，并并可以横向任任意打通组合合。本项目也也可采用类似似方式，以保保证商铺的去去化速度。商住（办）楼冠信·创意大厦厦现在以11层以上的精精装修商住房房销售为主，主主力面积在40平方米左右右，面积范围围30—60平方米，5—10层办公楼还还在客户积累累期，主力面面积60平方米左右右，面积范围围40—150平方米。********厦户型图********厦户型图*******大厦户型图空间王相对前者者户型方面比比较单一，主主力面积为56平方米左右右。但其层高高达4.9米，在结构构上做了单体体分割处理，将将一层物业分分割为两个使使用，大大的的提高了使用用面积，为良良好的销售奠奠定基础，本本项目在情况况允许的情况况下也可考虑虑此种方法。空间王户型图（分层）空间王户型图（分层）空间王户型效果图销售情况项目价格（元/M22）销售率（%）4800（起价价）45%4200（均价价）60%16000（均均价）基本销罄商业城作为一个个纯产权商铺铺的项目，在在开发过程中中引进了商业业经营的合作作公司，销售售中实行包租租返租的方式式。返租率为为9%，返租期限10年，因此其其销售价格比比较发，整个个项目均价达达到16000元/平方米左右右。值得一题题的是其地层层与商业顶层层的销售差价价并不十分大大，顶层商铺铺的售价最高高也达到15000元/平方米，平平均为11000元/平方米。因因为有着良好好的投资回报报，其销售情情况非常火暴暴，开盘至今今将近8个月基本销销罄。其余两个项目现现销售的均是是商住两用房房，因其各自自都有自身特特点，如空间间王的买一得得二、冠信·创意大厦为为精装修房，所所以价格基本本都在5000元/平方米左右右。销售方面面**·**大厦因开盘盘较晚去化45%，而空间王3栋塔楼以将将近销售2栋，达到60%。裙房商铺铺都采用后滞滞销售的措施施，空间王进进行案前集客客，而冠信·创意大厦则则先将商铺出出租给经营商商，以租养铺铺待商业气氛氛成熟时即可可起价销售。市场总结1、在政策调控控的巨大压力力下，沈阳房房地产市场还还是比较稳定定，仍然保持持稳步趋势，房房地产有着良良好的发展势势头。2、住宅产品仍仍将是沈阳房房地产发展的的重头戏，户户型面积日渐渐趋向小户型型经济实惠路路线。3、现沈阳办公公楼或商办（住住）两用项目目分布不均匀匀，基本分布布与北站CBD区或太原街街核心商贸区区周边，中街街作为政府重重点发展另一一个核心商贸贸区此类物业业相对较少，存存在较大发展展空间。4、随着政府“一廊两带三三圈”规划的不断断推进，商业业地产投资氛氛围逐步形成成，市民投资资意识逐步加加强，商圈的的成熟情况将将左右项目的的方向。5、2007年年7月1日提出并实实施的主题为为“金钥匙”的“东中街”延伸项目将将成为本项目目发展的垫脚脚石，为项目目更好的发展展提供保障。6、地铁将作为为新兴的城市市交通工具，随随着其投入使使用，将在一一定程度上左左右房地产市市场走势。第三部分项目目分析与评价价一、地块分析1.1地块的基基本情况地理位置：基地现状：已经经围合完毕，土土地基本平整整；周界条件：基地面积：81000㎡容积率：7.669总建筑面积：622899㎡（地上）、12509㎡（地下）其中商业：24620㎡商办、商商住：37669㎡建筑密度：不超过63%停车位：地下两层停停车位用地性质：商办办用地，使用用权40年1.2地块周周边情况沈阳历史最悠久久的商业步行行街中街是沈阳市历历史最悠久的的商业步行街街，商品种类类十分齐全全全面，虽然在在商业档次上上无法与太原原街、北站等等相比，但由由于环绕整个个故宫旅游区区，人气鼎盛盛，具有自身身独特的发展展潜力与优势势；可以做成成类似上海豫豫园的综合性性商业旅游特特区。中街——打造44A旅游商贸核核心区中街是沈阳历史史最悠久的一一条商业街，依依附着清朝开开国皇城（现现沈阳故宫）这这一先天的旅旅游资源，形形成了以旅游游业导向的市市级旅游文化化商业区。随随着沈阳经济济的不断发展展，政府规划划将中街打造造成一个“4A级旅游商贸贸核心区”。现主要由大型综综合百货商业业为主导，如如：新玛特、商商业城、兴隆隆·大家庭等，其其它服饰专卖卖（沈阳春天天、罕王0101等）、小商商品业（小商商品大世界等等）、餐饮设设施（台北A+A、老边饺子子等）、专业业市场（国美美电器、苏宁宁电器等）及及大型超市（沃沃尔马等）相相结合的分布布状态。随着政府规划的的不断完善，区区域商业气氛氛将不断提升升。近期专门门销售中高档档品牌商品的的恒隆百货已已落户中街，不不日将破土动动工，为商圈圈的商业氛围围的提升和完完善添砖加瓦瓦，也为提高高商圈的国际际知名度奠定定基础。本项目处于沈阳阳商业繁华地地区之一的中中街商圈内，中中街商圈的良良好发展是本本项目成功的的必要条件。二、项目SWOOT分析Strengtth（优势分析析）首先，对一个商商业项目来说说，项目的成成功与否很大大程度上取决决与周边商业业氛围的浓烈烈，成熟的商商业气氛，良良好的人气将将为项目日后后的推广奠定定人气基础。而而本项目地处处沈阳知名商商业步行街（中中街）附近，处处于一个成熟熟的商业圈内内。因此在一一开始就占据据了良好的地地理优势。其次，项目紧邻邻的东顺城街街及津桥路都都是城市交通通要道，且在在项目地块周周边具有十多多条的公交线线路从此通过过，本项目还还是地铁两个个出口处的中中间线，随着着地铁的兴建建与投入使用用又将给本项项目带来无限限的商机，伴伴随交通优势势十分的突现现，为项目日日后的推广及及商业项目的的经营都提供供了坚定的基基础。再次，沈阳故宫宫作为清朝的的建国皇城，是是国家重点保保护文物，也也是国际知名名的旅游景点点。都是项目目推广良好的的依托。最后，当地政府府重点扶持、规规划，必将中中街商圈打造造成“4A级旅游商贸贸核心区”，为本项目目以旅游为导导向，打造时时尚精致小商商品销售的初初步定位提供供了政策支持持。Weaknesss（劣势分析析）第一，临近项目目是小商品大大世界，一个个批发小商品品的专门市场场。由于是批批发性行业，人人流比较混杂杂，为项目的的形象塑造打打下折扣，也也为项目日后后商业经营的的规划营造带带来影响。第二，由于地块块西部与现已已有项目间距距较小，因此此项目此边的的建筑在光照照上将受到影影响，也将影影响其销售。第三，沈阳人心心目中的大东东区，是比较较平民话的地地区。本项目目虽然紧靠中中街，但东中中街的路市政政配套不予以以落实，这里里永远只有三三个字――脏、乱、差差！第四，周边住宅宅由于年代久久远，都出现现了危、陋现现象。《鹏利利广场》由于于营销不力，对对我们也起到到了一些震荡荡。第五，周边以住住宅为主，难难以形成真正正的办公格局局。第六，沈阳相当当一部份本地地人对办公地地产缺乏足够够的认识。第七，吵闹、陈陈旧的公交集集散之地。Opportuunity（机会分析析）首先，项目所在在的区域是沈沈阳政府将要要重点发展的的商贸核心区区。随着政府府规划政策的的不断落实，商商业气氛的不不断旺盛，交交通设施的不不断完善，将将为项目人气气积累和推广广销售带来机机会。第二，中街作为为一个成熟的的商业圈，其其商业氛围的的营造已达相相当，而在商商务产业方面面却非常缺乏乏。而本项目目上部的塔楼楼正是商住（办办）多功能用用房，正好填填补市场这一一空白。第三，目前沈阳阳房地产市场场尚处于一个个良好的发展展阶段，市场场对房地产还还有一个良好好的预期，市市民投资意识识逐步增强，为为项目的发展展提供了一定定的机会空间间。Threat（风风险分析）首先，对于中街街这样的商业业区来说，她她已经形成了了一定商业经经营组合，经经过多年的经经营也已经行行了一定的消消费模式。在在这样成熟的的商业圈中，找找出市场经营营空白，随而而顺其发展填填补空白，这这一过程将有有市场认可度度的风险存在在。第二，周边在建建类似项目的的存在势必会会去化一部分分的市场分额额，而其日后后的发展将为为本项目的推推广销售带来来很大的影响响，市场去化化存在一定风风险。第三，对商业物物业来说，无无疑底层商铺铺是为市场看看好，而二、三三层的商铺如如有对其人流流引进与输出出做了良好的的设计安排，再再加上一定的的地段优势，也也基本能为市市场接受。本本项目下部为为五层商铺，因因此四层以及及四层以上的的商铺将存在在一定的去化化风险。只有有将动线、经经营门类、或或租或售、以以租带售等一一些列问题弄弄清后方可简简化这一风险险。通过以上的分析析，针对地块块前景，我们们得出以下结结论：机遇>风险险第四部分开发发建设进度安安排一、规划目标及及建设方案见建筑规划设计计说明（附件件）二、建设方式及及进度安排（见见下表）项目计划横道图图计算期（季度）2007年四季季度2008年一季季度2008年二季季度2008年三季季度2008年四季季度1前期工程2土方及基础工程程3主体工程（包括括地下室）4水电安装5电梯工程6空调、水暖工程程7通讯工程8消防工程9煤气工程10对讲系统11电视天线12室外配套13竣工验收第五部分投资估估算与资金筹筹措1、投资估算按总建筑面积774000㎡，其中地地上62000㎡，地下12000㎡测算，项项目的总投资资为32050万元（含地地价），详见见下表（表1）：序号项目名称计算依据计价（万元）备注1土地款（以净地方式出出让）7300已交2契税土地总价×4%%292将交3拆迁热力挂网费费锅炉房拆迁赔偿偿居民挂网费704已交4设计费（含人防防、弱电、绿绿化）7.4万㎡×225元185部分已付5可行性调查研究究费建安工程费×00.5%7已付6地质勘探147七通一平土地面积80886.6×200元1608工程监理、质监监费建安工程费×11.2%1009地下室建安造价价（含桩基、人防防）12000㎡××2000元240010+0.00以上上纯土建造价价62000㎡××1000元620011中央空调、商场场简装修24500㎡××500元122512门窗30013室外灯光10014消防80、弱电电20、暖气安装20、有有线2062000㎡××140元87015电梯、货梯、扶扶梯40016配套公建、强电电、自来水、排污费费暖气挂网费免交交80017绿化、道路、化化粪池10018配套费、开发规规费配套费100元元/㎡规费400元/㎡868已交620万19前期物业管理费费10020管理费用800已用400万21销售费用按成交金额×33%计提150022财务利息70023营业税5.5%%销售收入的5%%、城建税—营业税额的7%、教育费附加—营营业税额的3%267024交易印花税成交金额×0..5%255补偿金4000合计32050二、资金筹措通过认真分析，本本项目筹措资资金的具体途途径有：以自自有资金投入入购买土地；；我司取得土土地开发权后后，以合作单单位和银行融融资投入；加加快工程进度度，尽快实现现销售,再用销售回回笼资金投入入；此外同施施工单位协商商，由施工企企业垫付部分分前期工程款款。通过以上上各种途径，基基本可以保证证本项目资金金需要。项目总投资约332,0500万元，经测测算需投入资资金包括自筹筹资金、银行行融资、施工工企业垫付资资金、销售收收入，其中自自有资金13,4661万元，银行行贷款款6,410万元、施工工企业垫付资资金1,923万元，销售售收入10,2556万元。如表2所示：表2：项目资金金来源表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1自有资金投入13,46142%2银行贷款6,41020%3施工企业垫资1,9236%4销售回款投入10,25632%5总投资32,050100.00%%三、资金投放使使用计划本项目总投资331,3133万元，预计计使用周转资资金15,0000万元，多方方筹措资金，合合理组织施工工，减少工程程前期资金使使用量，尽快快回笼资金对对本项目开发发建设具有很很大的意义。根据工程进度计计划，2008年7月项目开始始预售，预售售取得的销售售收入，用于于归还协作单单位借款和项项目后续资金金投入。第六部分销售售收入测定一、项目销售收收入测算项目销售收入与与经营税金及及附加估算表表单位:万元序号项目合计2007年四季季度2008年一季季度2008年二季季度2008年三季季度2008年四季季度1销售收入48,460..9510,618..9820,659..3912,401..494,781.1101.1商业销售收入((万元)27,093..0016,255..808,127.9902,709.330商业销售面积((㎡)24,630..0014,778..007,389.0002,463.000商业平均售价((元/㎡)11,000..0011,000..0011,000..0011,000..00商业销售率（%%）100%60%30%10%1.2住宅销售收入((万元)20,717..9510,358..984,143.5594,143.5592,071.880住宅销售面积((㎡)37,669..0018,834..507,533.8807,533.8803,766.990住宅平均售价((元/㎡)5,500.0005,500.0005,500.0005,500.0005,500.000住宅销售率（%%）100%50%20%20%10%1.3车位销售收入((万元)13006502602601302当期销售回款48,460..9510618.99820659.33912401.4494781.1003销售税金及附加加2,471.551541.571,053.663632.48243.843.1营业税2,423.005530.951,032.997620.07239.053.2城市建设维护税税24.235.3110.336.202.393.3印花税24.235.3110.336.202.394销售净收入45,989..4410,077..4119,605..7611,769..014,537.226价格实现率100.00%%二、项目销售利利润测算项目损益及利润润分配表单位：万元2007年四季季度2008年一季季度2008年二季季度2008年三季季度2008年四季季度序号项目目合计1经营收入48,460..950.0010,618..9820,659..3912,401..494,781.1101.1销售收收入48,460..9510,618..9820,659..3912,401..494,781.1101.2出租收收入1.3其他收收入2开发成本30,573..638,728.4485,262.9994,374.0095,757.1136,450.9963运营成本(出租租)4销售费用1,211.5520.002