年郑州某公寓项目市场定位与开发设想

第三类城市空间：新郑州人的“第三种高尚生活”******项项目市场定位位与开发设想想问题提出：1、郑州房地产产市场发展迅迅速，竞争激激烈；开发门门栏抬高，开开发模式多样样，产品类型型丰富；品牌牌、服务、文文化等项目复复合元素成为为市场价值的的重要成分，在在整体趋势下下，项目的定定位何去何从从？2、区域及片片区市场是整整体市场中的的热点区域，是是郑州发展的的方向和城市市中心，现阶阶段区内开发发水平较高，有有一定购买力力，精品较少少，但所谓精精品的市场接接受度如何？？我们在精品品的空白点上上绘出怎样一一幅蓝图才能能完成既定的的企业目标？？3、面对片区区高层市场的的较大开发量量，项目以高高层产品出现现以怎样的核核心能力去面面对未来市场场的竞争？如如何在未来2年的开发周周期内降低市市场风险？4、地块位置置得天独厚，如如何寻找差异异化并在产品品设计时构建建更大的价值值？我们的产产品定位有客客户吗？价格格和价值能否否得到市场的的认可？多长长周期产生多多大的利润？？项目定位依据：：1、《郑州房地地产市场调研研分析报告》2、《郑州房地地产市场高层层（小高层）产产品调查分析析报告》3、《项目经济济可行性分析析》4、项目地块价价值判断及价价值体现5、我们的专业业经验和专业业能力6、贵司的项目目企业目标7、其它依据******项项目市场定位位与开发设想想目录：项目概况项目SWOT分分析项目地块价值判判断与价值定定位项目开发理念及及市场定位策策略项目目标客户群群定位：新郑郑州人群体项目产品定位产品属性定位规划建议户型设计建议建筑风格建议环境景观建议配套功能建议智能化建议交楼标准建议七、经济估算因因素的考虑1、基础参数2、项目利润估估算3、项目经济估估算******项项目市场定位位与开发设想想一、项目概况本项目位于******路与**路交汇*******后侧，项目目东靠107国道、南临临金水东路、西西距未来大道道几百米远。项项目距正在建建设的郑东新新区CBD商务区仅一一路之隔。周边项目高档住住宅区林立如如早期的金水水花园、建业业城市花园、新新鑫花园、锦锦江国际公寓寓等；两侧的的兴亚国际俱俱乐部和鞍钢钢大酒店，及及不远德亿大大酒店是项目目地块中的配配套亮点。金水路是郑州最最主要的交通通干道，两侧侧分布着众多多省各级机关关单位，周边边配套齐全，聚集了了众多的学校校，医院和生生活设施。同同时金水路还还连接市区内内多条主要交交通干线，交交通网络四通通八达，来往往各地极其便便利；距郑州州市二大商圈圈——紫金山商圈圈和二七中心心商圈仅需10分钟；从金金水路到火车车站，时间仅仅为15分钟左右；；到达机场则则只需30分钟。在郑郑州城市北移移东扩的城市市发展战略指指导下，上述述城市主干道道在城市交通通体系、经济济发展和城市市建设中的位位置越加举足足轻重，前景景看好，区域域经济的发展展、城市化程程度的提高和和生活居住质质量的提升，是是大势所趋，必必然会在城市市多中心的城城市化主导潮潮流影响下，成成为不可忽视视的，且客观观发展的城市市中心之一。二、项目SWOOT分析关键词：优劣并并存，机会与威胁同在在。1、项目优势区位优势：东区区是郑州发展展的龙头和风风向标，北移移东扩的城市市总体规划战战略和郑东新新区的开发建建设，使这一一区域成为城城市的热点和和城市的政治治、经济中心心，前景看好好。街区优势：金水水路是目前“郑州第一路”，其成熟度度、知名度和和美誉度为郑郑州市民所公公认；同时随随着107国道改造成成郑州最亮丽丽的迎宾大道道的动作，使使项目仿佛是是“两条金腿在在走路”，迎着金光光大道向前进进。升值潜力：区位位优势、街区区优势、发展展趋势及日渐渐形成的高尚尚人居氛围，无无疑使项目具具有巨大的升升值潜力。居住价值：随着着城市建设和和众多地产商商的房地产开开发，城市各各项配套和各各种规模较高高档次商品住住宅的开发，日日渐成熟的高高尚居住区已已经形成，房房地产市场环环境已较为成成熟，不需要要项目公司投投入过多的资资金来炒作区区域市场。交通优势势：金水路、世世纪大道、郑郑汴路和未来来大道纵横交交错，方便快快捷，繁华便便利，更使居居家引以为豪豪。配套优势：各项项市政、教育育、医疗及金金融配套，临临近的兴亚国国际俱乐部等等休闲娱乐配配套等，提升升了自身物业业的档次和知知名度，同时时也提供了便便利的生活条条件。规划优势：项目目不直接临近近主要交通干干道，相对而而言，噪音相相对较小；地地块规模较小小，开发周期期相对较短，开开发风险相对对较小。2、项目劣势地块规模：地块块规模较小，不不宜于景观设设计、配套设设置和开发成成本控制，产产品定位可选选择余地不大大，同大项目目竞争会处于于劣势；周边环境：项目目周边为金水水花园等高档档住宅区，有有利于本项目目塑造高档次次、高质素的的精品楼盘的的品牌形象；；开发成本：由于于地块规模和和地价等原因因，相对于大大盘，在成本本上处于不利利地位。产品定位：由于于地块规模的的局限性，使使产品形态的的可选择性余余地不大。市场占有率：由由于规模原因因和高层产品品的特点，及及市场的不确确定性，很难难形成较大的的市场影响。知名度与开发经经验：单从开开发角度看，作作为项目公司司在郑州的第第一个项目，同建业等老牌和和新锐地产商商相比处于劣劣势。商业利用价值不不高：由于项项目不临近交交通主干道，所所以商业价值值一定程度上难以体现。3、项目机会点点发展趋势：在政政府作用和民民间倾向下，本本区域无疑是是真正的城市市中心区，是是除了行政、经经济中心之外外，郑州的高高尚居住区集集中地，对提提升项目的居居住价值具有有重要作用。土地供应：由于于地块稀缺性性，随着房地地产市场的发发展和土地供供应的增长，金金水路区域（尤尤其沿线）的的土地更是“寸土寸金”，在此居家家、办公和经经商，无疑具具有巨大的升升值潜力。高起点开发：虽虽然这是项目目公司的第一一个项目，但但在*******品牌的支持持下和优秀团团队的共同努努力下，抓住住市场时机，进进行高起点开开发运作，定定能取得项目目的经济效益益和社会效益益。从而为后后续开发奠定定良好的基础础。开发银行的配套套及入住：对对于项目吸引引同类行业的的目标客户群群具有一定的的促进作用。同同时对于项目目市场定位具具有一定的引引导作用。品牌塑造：由于于区位巨大的的发展优势及及项目地块的的稀缺性优势势，具备营建建高档住宅的的条件，同时时借此塑造项项目的品牌和和企业品牌。外地客户的区位位认可：由于于本区域为公公认的城市中中心，对外地地购买人群的的吸引力毋庸庸质疑。郑东新新区的影响：：随着郑东新新区的开发建建设，尤其使使左近CBD商务区的影影响，为项目目的发展带来来了巨大的市市场契机和附附加价值。4、项目风险点点市场风险：任何何项目都存在在市场风险。由由于地块的局局限性和利润润要求，定位位于小高层的的产品形态已已成定局；但但区域内高层层住宅供应量量大，竞争激激烈，在成本本没有优势的的情况下，如如何通过产品品定位和开发发运作来尽可可能规避风险险，是项目的的核心问题。政策风险：去年年121文件及其它它一系列文件件的出台，无无疑表明了中中央对防范金金融风险和整整顿行业秩序序的决心，这这种趋势随着着以往房地产产开发所遗留留问题的爆发发，相应的政政策出台和控控制不可避免免。这对整个个市场和各个个开发企业来来说必须有心心理准备和及及时的应对策策略。运营中的成本控控制：由于市市场竞争激烈烈，一定程度度同质化的影影响，控制好好项目成本是是取得市场主主动权的有效效手段。潜在威胁：项目目周边尚有众众多在售楼盘盘，且占有入入市先机，这这些楼盘分流流一部分客户户已成为不争争的事实，据据悉，2004年本路段的的市场投放量量还会进一步步加大，如在在售楼盘中就就有新鑫花园园、锦江国际际花园、中凯凯海上香颂、长长城康桥花园园和建业新天天地二期等，此此外，还有一一批楼盘将在在近期加入本本区域的市场场竞争，如广广汇国贸的东东站地块项目目、银基花园园等，因此，市市场潜在客户户群体是否能能够支撑整个个区域的房地地产投放量的的增长还不得得而知。三、项目地块价价值判断与价价值定位1、地块价值判判断1）区位的城市市中心价值金水水路是真正的的城市核心道道路和具成熟熟度的形象大大道，以政治治群体为代表表的城市地位而而成为无可争争议的城市中中心，这个中中心的向心力力无疑是巨大大的。而金水路东段在在新城市规划划的战略中“举足轻重，备备受瞩目”，开发与居居住也是如此，城市高尚尚住宅区的形形成，使郑州州的人居方向向是——“看东方”。“城市中心”概概念。地地块价值和区区位属性往往往决定了项目目市场定位和和产品形态，城城市中心无疑疑是项目的最最大价值，这这一价值如何何通过产品创创建和包装产产生更高的附附加值，并得得到市场的认认可，是项目目成功的关键键。2）发展优势和和升值潜力价价值郑郑州城市化建建设如火如荼荼，在东区更更能看到这个个城市日新月月异的变化；；各级政府机机关在这里办办公、各类商商人在这里抢抢占商机、办办公写字楼如如雨后春笋的的出现、各类类住宅拔地而而起，这幅新新城市图景告告诉我们这里里是城市的“热土”和“希望”，是新的城城市空间。整整个城市的发发展方向是——“东方红”。“东方红”概念念。在这里，你可以以赢得见证繁繁荣，抢占未未来的先机。将将美好的未来来发展前景整整合成项目鲜鲜明的概念，使使价值更显而而易见，对市市场受众产生生强烈吸引力力。东方红是一种城城市轨迹，也也是一种人文文精神，代表表了繁荣的取取向。3）高尚而成熟熟的生活价值值成熟需要时间，需需要多方面的的因素作用而而成，尤其是是政府的作用用，项目地处金水路的“黄黄金地段”上，片区整整体素质相对对较高，市政政配套较为齐齐全，交通更更为方便。随随着这一区域域房地产的发发展，高尚生生活圈日渐形形成。“现代城市生活活”概念。对大多数人来讲讲，城市生活活的首要因素素就是便利，随随着居住水平平的提高对环境的要求也越越来越高，同同时，便利意意味着生活成成本的降低；；金水路作为为郑州第一路路，起到重要要的作用，是是现代城市生生活的聚居地地，是适合人人居的地方。4）金融聚集价价值区域银行及其网网点分布众多多，尤其作为为定向开发的的国家开发银银行的位置，以以及部分客户户群的定向购购房，给项目目客户群定位位的取向带来来了启发。“金融世家”概概念郑州有多个老式式的“银行家属院”，分布在市市区的主要街街区范围内。从从事金融、证证券等行业人人员的素质较较高并具有统统一性，为他他们“量身定做一一个家”是项目可选选择的定位方方向之一。2、地块价值定定位用发展的眼眼光，多角度度看待地块的的价值是我们们的原则。从从郑州城市的的发展情况看，本地段段是郑州的“朝阳”区位，同时时又有新的价价值表现。通通过上述的现现状分析和未未来展望，我我们认为地块块的价值是“品质天生，气气质天成”，具体可以以概括为——城市中心宝地未来生活领领地区位前景美美好生活成熟便便利金融群体聚聚集升值潜力巨巨大3、地块价值体体现1）体现价值的的途径结合“区位描述”和“地块价值定定位”以及房地产产市场的综合合分析，我们们认为：深入挖掘项目所所在区域的街街区特点深入挖掘项目所所在区域的物物业特色充分利用项目所所在区域的发发展前景充分利用项目所所在区域的市市场空白充分发挥项目成成为地标建筑筑的机会充分发挥项目开开发资源的整整合优势2）价值综合合体现首先，本项目最最大的价值需需要通过“城市中心的”、“未来的”、“高尚的”“升值潜力的”这几个基本本的要素来渲渲染。城市中心的———郑州城市中中心区的高品品质住宅；未来的——郑州州东方红，城城市主旋律；；高尚的——金水水路上，新郑郑州人的现代代都市领地；；升值潜力的———这里的人，都都是天生的投投资高手。小结：一个项目目的产品定位位要从市场、地地块、经济和和企业目标的的四个领域为为出发点，深深入研究分析析，然后相互互结合、融通通论证，从而而在这个基础础上，确定项项目的开发战战略和产品的的市场定位。通通过上述的分分析论证，项项目的地块价价值已经越来来越清晰，如如何让地块价价值演变融会会为产品价值值、市场价值值、经济价值值和客户价值值，甚至去创创造新价值，需需要我们在后后续的工作中中，紧密结合合，深入研究究。最终确定定项目开发运运营的整体战战略和战术。四、项目开发理理念及市场定定位策略1、开发模式式城市规划和发展展趋势在引领领着我们的生生活方向和居居住形态，从从而对房地产产开发也产生深刻刻的影响。提提醒我们要站站在城市的高高度看待产业业的动向、市市场的变化和和居住文化趋趋势。新的城城市规划和郑郑东新区的建建设，给郑州州带来了欣欣欣向荣的城市市景象，给老老城区也带来来了活力，同同时也给郑州州人和外地人人在生活和事事业观念上带带来了冲击。对于房房地产业更是是带来了更多多的契机。我我们认为房地地产项目具有有鲜明的特色色，才能在市市场中产生高高附加值和消消费者接受的的效率。鉴于于项目优势价价值，结合我我们的分析和和专业观点，我我们建议项目目进行——主题式开发，引引导性居住2、开发主题理理念开发主题理念———5星级酒店旁，新新贵生活馆【释义】随着人人们生活水平平的提高，城城市化进程的的加快，以及及房地产开发发的快速发展；新的城市市蓝图、城市市文化和城市市格局，新的的房子、新的的生活方式和和时代精神都是巨大变变化的结果，这这种变化究竟竟是怎样的变变化，其形式式、性质、标标准是什么样的，以以前的郑州人人和现在的郑郑州人有何不不同，新的社社会关系和生生产关系是怎样的，需需要我们针对对性研究并整整合，在房地地产开发领域域形成生产力力，从而形成市场价值值。今天的房地产开开发已经是集集经济、生活活、文化和城城市运营为一一体的复合式式开发。“5星级级酒店旁，新新贵生活馆”，是在上述述的社会背景景下、城市发发展趋势下和和房地产市场场形势下，而而提出的主题题开发理念。5星级是针对项项目附属配套套兴亚酒店而而言的，是项项目所在区域域的“独到卖点”，是高尚人人居取向的整整合和概述。新贵生生活馆是针对对新郑州人所所享受的贵族族生活设施而而言的，是本本项目的完美美的、具体化化的表现。对于居住。在全全球化、城市市化和新经济济的动因下，这这个时期，这这个区域的社社区，有新的的居住标准、消消费文化特征征、生活方式式、文化轨迹迹、价值取向向和城市寄托托，而这一切切体现了新的的时代精神、社社会转向和城城市风貌。作作为开发商，为为新郑州人营营建理想的城城市生活空间间，成为了一一项新的城市市使命和开发发目标。在城市市热土上，创创造希望，让让郑州一部分分人在5星级酒店的的配套旁，享享受贵族一样样的生活。是新人居方向，是是新城市精神神。3、开发策略———（理念实现现方式）1）建立区位优优势在整合项目公司司的总体开发发形象与兴亚亚酒店的品牌牌形象的同时时，为项目选选择一个体现现新人居、新新产品、新建建筑理念并代代表项目价值值感的名字。绿色住宅、生态态住宅、健康康住宅、旅游游地产、人居居环境等的造造势，对人类类居住方式进进行诠释与演演绎，引导消消费观念。通过展示，塑造造项目郑州典典范住宅与新新世纪代表性性物业的形象象，吸引目标标受众。国际化的，全国国的，中原的的，郑州的。各项目在开发理理念和品牌形形象上形成互互动，加大营营销力度。2）建立项目优优势通过规划设计、建建筑设计、景景观设计、智智能化、营销销推广、展示示包装、工地地现场、销售售服务、物业业管理、会员员俱乐部、售售后服务……建立项目与与众不同的品品质。通过新材料、新新设备、新技技术的运用，提提倡环保、节节能、生态人人居，提升项项目的附加价价值，关爱居居住者的健康康与舒适。3）建立价值优优势项目工地包装整整洁而富有创创造性，体现现项目卓而不不群的特质。展示部分国际化化、专业化，模模型、销售资资料精致周密密，服务质量量与待客之道道规范化、符符合国际礼仪仪标准。施工现场整洁、有有序。样板房装修精美美。公共空间典雅富富丽，豪华但但不浮华。在适当的时候成成立业主会员员俱乐部，体体现业主尊贵贵的身份与地地位。物业管理与保安安服务前期介介入。聘请著名的物业业管理公司承承担项目管理理顾问。提供风格国际化化并适合中国国人居住审美美心理的装修修套餐服务。4）建立承诺兑兑现优势对应项目公司的的品牌培育，在在销售过程中中为业主提供供全面、周到到、具有合约约性质的楼房房使用说明书书与质量承诺诺书。邀请在项目公司司最富盛名的的建筑商承建建并与发展商商一道对质量量做出承诺。在营销过程中，编编撰《客户通通讯》，及时时向潜在客户户与业主提供供有关项目的的进展、促销销活动、开发发动态等资料料。组织设计、施工工、监利、管管理等部门开开展肯谈会与与交底会。5）建立品牌优优势组织与项目品位位与地位有关关的房地产论论坛。组织项目创新、独独创性方面的的论坛。]参加政府与媒体体组织的各种种活动。建立项目网站或或企业网站。争取建设部、省省、市所颁发发的有关住宅宅区方面的与与项目推广主主题有关的各各种奖项。请名人造势。6）建立规划优优势所有住宅单位均均可以取景平面设计注重实实用性与舒适适度，强调可可变能力，提提供更多的灰灰色空间与观观景空间。提供符合未来需需求的功能空空间，例如书书房与音乐室室。注意商务、商业业、办公、配配套与居住之之间的关系，合合理安排各功功能的位置与与相互之间的的交流。3、市场定位策策略如何进行行市场定位？？市场调查分分析、地块价价值判断、经经济可行性分分析和开发理念，已经经明确了市场场竞争状态、市市场发展态势势、地块特点点等，并构建建出了项目的价值取取向、物业形形态和客户群群特征。如何何使定位更加加具体、准确确，我们认为应该采取取以下策略。1）细节差异化化策略寻求求市场空白和和产品空白进进行项目定位位是我们的基基本策略。通通过上述分析析，我们意识到，项项目必须走差差异化竞争的的道路，形成成与众不同的的产品格局。但但由于地块原因在在整体产品形形态上难以形形成完全的差差异化，我们们认为应该在在细节上下功夫，极大大提高项目的的附加价值。新、细、美、准准：细节差异异化定位，构构建客户价值值行动纲领：新——全力挖掘掘地块区位价价值，倡导全全新的居住理理念。细——从户型、景景观、物管和和外立面等细细节方面入手手营建产品价价值和客户价价值。美——在先天品品质基础上，在在理念和包装装方面体现项项目的软价值值。准——细分客户户群，进行项项目定位和项项目传播，使使市场高度接接受。2）市场差差异化为原则则的产品创新新策略适度度领先：过度度超前往往会会造成成本的的增加，消费费者接受需要要一定的过程程，适当领先于市场场的产品才真真正具有生命命力，在短时时间内被市场场消化并形成成品牌优势。相对创新：创新新并不等于要要创造一种全全新的前所未未见的产品形形态，而是要要在原有水平上通通过深耕细作作达到一个更更高的高度，让让市场领悟：：原来生活可可以这样！3）项目差异化化市场定位取取向郑州●新贵族的的都市生活领领地形态描述——这个群体，在社社会的各阶层层中观念超前前，出类拔萃萃，他们是闯闯荡世界的人人，他们是国国际人，是中中华人；以从从事金融、证证券行业人员员为主体；国国际化的见识识和新生活价价值观，一定定的购买力和和独到眼光，使使在这个社区区里居家而成成为工作和生生活中的城市市榜样。而不不只是自豪那那么简单。这个社区，设计计经典、个性性鲜明、建筑筑新颖、环境境优美、生活活便利、文明明和谐，而这这种房子的售售价（主力总总价16-20万元）并不不是“可望而不可可及”，其城市地地位和居住价价值，在若干干年后仍使人人感到欣慰与与荣耀。这种生活，构架架了这个城市市的文明高度度，她尊贵、自自然、舒适、和和谐，高品质质、品位，并并有较大的升升值潜力。代代表了新郑州州人群体的生生活状态。体现了新城市精精神，是城市市生活的典范范。五、新郑州人：：客户定位群群体基本描述述新郑州人是相对对于老郑州人人而来的，是是指“新移民群体”、“新价值观群群体”、“新富裕阶层群群体”和“国际化群体”包括本地人人、外地人、省省内外地人、世世界各地人群群和市内流动动人群。全球球化、城市化化和新经济是是其产生的基基本动因。就就居住而言，新新郑州人不同同于老郑州人人，他们有新新的居住标准准、消费文化化特征、生活活方式、文化化轨迹、价值值取向和城市市寄托，而这这一切体现了了新的时代精精神、社会转转向和城市风风貌。他们是这样一个个群体：主力客户群群：金融、证券界人人士现代型企业中青青年老板阶层层海归及有类似背背景的人士小私营业主企事业单位管理理阶层（高级级白领）政府机关公务员员文化艺术界的有有购买力人士士次主力客户群：：具有地域情节的的周边居民外地在郑经商或或工作人员投资者高收入技术工作作者自由职业者新郑州州人来自于上上述各个阶层层，在自己的的阶层中因生生活经历、事事业追求、价价值观念、生生活方式、消消费文化等方方面的不同，而而又有所区别别。从而形成成的一种购买买力有一定差差距但价值观观相同的“新派生人群”，同样他们们对住房环境境的要求不同同于老阶层，他他们有相近的的消费特征。40岁以上人群群的特征：教育程度相对不不高，主要受受时代原因的的影响。他们们出生在60年代前，文文化大革命期期间上学，70年代中旬参参加工作。家家庭人口多为为3-4人，可能需需要照顾父母母（包括岳父父母）。子女女年龄在18岁左右，正正在读初中。已经有一套属于于自己的住房房，事业小有有成就，开始始注重生活品品位，讲究生生活质量，在在保证对子女女未来投资的的情况下，他他们更愿意为为自己（夫妻妻）支付必要要的开支，改改善生活。因因此，在衣着着、旅游、个个人用品（例例如高档消费费品）方面肯肯于花钱；他他们更乐意于于朋友间的沟沟通和资源共共享，肯花充充足的时间来来维护朋友间间的友谊和合合作伙伴的友友谊；更乐意意于组织朋友友间的小型聚聚会。尽管对所谓新新新人类的观念念很难理解，例例如他们的子子女与他们之之间可能因为为生活观念的的差异经常产产生冲突，但但因为他们见见证并在其成成长过程中经经历了中国改改革开放的急急风暴雨，对对于新鲜的事事物，比他们们的父母还是是容易接受的的，也愿意显显示他们经过过刻苦奋斗而而获得的成就就并非暴发所所得。对时尚尚的追逐与认认同至少表明明他们还是主主流社会的一一员，这种时时尚当然并不不是被更年轻轻的人群追捧捧的明星或COOL文化，而是——品味。无论论这种品味是是否正中。他他们正处在社社会的中间环环节，是家庭庭的支柱与家家庭事务的决决策者。他们所表现出来来的另一面是是，对传统的的回归。在他他们看来，过过去所反抗的的原来蕴涵着着许多值得激激赏的丰富文文化底蕴，安安定、舒适、传传统甚至可能能有点保守的的生活方式正正吸引着他们们。35岁左右人群群的特征他们基本上没有有受文化大革革命的影响，出出生在70年左右，70年代上学，80年代末参参加工作，受受教育程度较较高。家庭人口结构也也是3-4人，也有退退休或即将退退休的父母需需要照顾或可可能要一起生生活。他们更更得益于改革革开放，因此此也已经拥有有了一套属于于自己的住宅宅，子女是10岁以上的学学龄儿童，正正在读书。相比40岁的大大哥大姐，他他们的观念更更开放，因此此对新事物也也更容易接受受，更注重生生活质量。因因为事业发展展顺利，对未未来的预期也也比较高。消费者的共同特特征：要求住宅区景观观优美，有格格调、有品位位。有良好的的物业管理。尽尽量满足空间间的私密性，采采光通风要好好，安全，服服务周到体贴贴、智能化。体体现身份和地地位。六、项目产品定定位项目的开发理念念、市场定位位取向、经济济分析及目标标客户群的初初步明确，要要求与之相对对应的产品为为载体加以体体现，最终被被市场所接受受，以达到预预期效果。项目“5星级酒酒店旁，新贵贵生活馆”的开发理念念要求产品形形态要体现城城市标志性。项目“新郑州人人的都市生活活领地”的市场定位位要求产品要要体现新郑州州人的符号特特征和引导城城市生活的力力度。项目经济分析以以现有容积率率3.6的规划方案案为蓝本，分分析结果是可可行的，但同同样的容积率率，所产生的的规划设计效效果却不尽相相同，所以在在这一指标范范围的基础上上结合项目开开发理念和细细节差异化策策略，进行精精耕细作，应应是产品成功功的关键。1、产品属性定定位5星级的酒店，5星级的家——5星级酒店店旁，新贵生生活馆——5星级的公公寓，5星级的服务务【释义】在城市中心居家家：体验城市市日新月异的的变化和美好好的发展前景景；在金水路上居家家：体验现代代社区的居住住文明和高尚尚生活感受；；在新贵生活馆：：体验5星级酒店的的配套服务，5星级酒店的的物业服务；；在人们居住的传传统意义里，早早期城市规划划中的市中心心是人居的第第一类空间，其特点是：城市市感强，生活活便利；随着着改革开放新新的城市规划划，政府的引引导，经济的发展展，城市化进进程的加快，生生活的富足，使使人们的人居居意识，已从从传统变为现现代，尤其是是所产生的新新富人阶层，居居住的注意力力已经转向居居住的舒适度度，这是所形形成的第二类类空间；而第第三类空间，是是指在新的城城市发展战略略下，在逐渐渐形成的新城城市中心区域域中，能表现现时代精神、现现代居住意识识和文化追求求的住区。居住因城市而改改变，生活因因居住形态而而改变，而这这种变化的核核心是“价值观的改改变”，人们的生生活追求受全全球化浪潮下下的国际影响响，已从品质质的追求，上上升到对品位位的要求，而而品位的产生生尤其依赖于于城市环境、社社区环境和住住宅环境，品品位的要素已已不是对时尚尚的追求这么么简单，对自自然、尊贵和和健康生活方方式追求的新新境界。定位的最大特点点是集中采用用了“5星级的…”，“5星级的、5星级的生活..”将作为一种新新的营销概念念和地产文化化，加以更广广阔的延展，从从而创造项目目的市场价值值和品牌形象象，并紧密结结合产品定位位，有效传播播项目的元素素和信息，进进而创造项目目的经济效益益和社会效益益。2、规划建建议整个项目拟建为为金水路地标标性建筑物和和反映时代特特色的城市新新建筑景观，在在规划形式上上建议为双子子塔楼设计；；**路一侧可设设置两层商业业裙楼，对外外销售及用做做自身配套使使用；由于地块规模小小，及容积率率的限制，从从技术角度考考虑可设计成成点式高层住住宅，现方案案四梯八户的的建筑布局是是可行的规划划方式之一；；关键是对于于户型面积及及比例的设置置，要严格参参考市场分析析和目标客户户的定位，经经过共同研究究确定面积及及比例。两栋高层建筑物物在地块内灵灵活排布，使使之在采光、楼楼间距、视线线方面都能够够满足建筑设设计规范的要要求。在不浪浪费公用面积积的基础上，应应保证高层电电梯前室采光光通风。建筑规划设计应应同景观规划划同步考虑，并并为营造景观观及相关配套套预留必要的的设计空间，同同时在结合景景观规划时应应考虑立体绿绿化景观的表表现；硬质空空间和软质空空间在规划时时相得益彰，营营造出良好的的室外生活空空间氛围。建议底层设置架架空层，增加加环境景观空空间，提供更更多的休闲空空间和场所。从市场角度出发发，在地块价价值相对较弱弱的方向可考考虑面积更小小的户型单位位；如：边角角、东西向。小区总体定位虽虽为中高档，但但由于兴亚酒酒店停车场面面积的有限性性，建议考虑虑部分地下停停车，同时考考虑少量的地地面停车；3、户型设设计建议由于本项目产品品的要求，如如带独立卫生生间的单位在在30m2以上的居多多，因此在户型设计计时应注意视视觉效果的反反映，在空间间的搭配和层层次上下工夫夫。在户型方面应注注重以下几个个方面：（0）、主力户户型设计为40㎡左右（带带卫生间）、简简易厨房、小小型会客厅、卧卧室等；（1）、功能划划分明确，卧卧室、卫生间间、简易厨房房等区域与会会客厅等公共共区域相对分分隔（2）、卫生间间建议设置在在进门处，增增加出入的方方便性；（3）、室内要要避免长走廊廊，最大限度度的提高实用用率；（4）、卧室设设计大飘窗、卫卫生间设置中中央空调排风风口，增加居居室的光线和和避免污浊的的空气排到室室内；（5）、由于居居室整体空间间较小，所以以不考虑设置置厨房；（6）、卫生间间尽可能做到到干湿分离；；（8）、尽量做做到户型方正正，隐梁隐角角；（9）、楼体统统一设置中央央空调系统，以以提高产品档档次和居住舒舒适性；（10）、设计计应充分考虑虑业主对装修修风格的喜好好，做好多种种备选装修方方案供业主选选择；（11）、简易易厨房应设置置在室内进门门处，只需简简单设置操作作台即可；4、四梯八或或十户的点式式结构布局供供参考1、建议议电梯布置在在楼体的南、北北两侧；2、室内内走廊宽度以以两人并肩而而行为宜；3、安全全通道设置在在电梯两侧，建建议为两个；；4、标准准居室以一南南一北对称布布置；5、建筑外立面面风格功能决定定形式，一梯梯多户的高层层建筑布局决决定了项目外外立面现代风风格的审美取取向。所以建建议项目的建建筑风格为——新现代主义风格格新现代主义风格格产生于20世纪70年代，以迈迈耶和一批日日本建筑师为为代表。其抒抒情空间是以以简洁、流畅畅、精致的形形式需求，富富有秩序感和和动势感的审审美追求。符符合大众的审审美趣味，又又有浓郁的时时代气息。简简洁而不简单单（建议方案案设计完成后后，引进深圳圳专业的外立立面设计公司司进行整合设设计，以提升升附加值）6、环境景观建建议

项目目的容积率决决定了景观规规划设计的较较大局限性。应应该根据建筑筑布局方式，考考虑环境设计计，项目的平平面布局应在在项目环境设设计之前进行行，环境设计计要迎合平面面布局要求。

在景景观设计中应应尽量使住户户都能在家中中观赏到优美美的景致及其其活动的人群群。出入口需需设计标志性性建筑景观

利用用底层架空和和裙楼架空层层进行泛会所所设计。

夜间间灯光系统。夜夜间灯光主要要设置于道路路两侧及园林林环境部分，突突出夜晚的环环境，社区入入口、单元入入口、电梯厅厅与公共走廊廊空间、架空空层，建筑顶顶部应架设灯灯光装饰。

背景景音乐。设置置智能化的背背景音乐播放放系统，在公公共空间、会会所、环境小小品及活动场场所安排背景景音乐播放。

在项项目入口，可可考虑少量循循环水景的设设计。

考虑到景观观设计的人文文关怀，建议议设计以“新贵生活馆”为主题的文文化墙。（由于时间及合合作形态原因因，具体的景景观风格定位位，需要后续续工作的深入入研究，另行行提出）7、配套功能建建议由于本项目所在在区域隶属于于兴亚国际酒酒店，其附属属配套兴亚国国际俱乐部就就成为本项目目的终身配套套俱乐部存在在，其主要配配套功能在这这里不作叙述述。兴亚国际酒店的的配套设施如如下：1、游泳馆；2、健身房；3、棋牌室；4、演艺酒吧；；5、茶艺室；6、KTV包房房；7、桌球房；8、桑那房；8、智能化设施施边界防范系系统：采用红红外线监控同同保安巡逻相相结合的方式式区内监控系系统：包括盗盗警、火警的的防范监控安防对讲系系统：各单元元入口安装防防盗门，通过过室内分机可可控制开启防防盗门电控锁锁；室内分机机同安防