广东某住宅小区建设项目可行性报告-

xxx项目可行性分析报告二00二年八月月目录项目名称项目地点项目发展商项目概况投资商概况发展商概况项目建设条件市场分析市场定位及形象象设计资金筹措基本数据说明项目开发进度财务分析项目评估结果xxx项目可行行性分析报告告项目名称xxx项目地点xxx区广州大大道以东、赤赤岗涌以西、珠珠江河以南、新新市头村以北北地段项目开发商广州xxxx房地产有限限公司项目概况本项目用地地根据市规划划局（92）城地批字字第39号、55号文，位于xxx区广州大道道以东、赤岗岗涌以西、珠珠江河以南、新新市头村以北北地段，南连连新港路，西西至广州大道道。该项目总总体规划占地地约1000亩，总建筑筑面积156．7万平方米，容容积率为2．39，项目建设设有住宅三千千余套，建筑筑设计独特，格格调典雅，公公建配套设施施完善，设有有市政客运码码头、商贸中中心、游艇俱俱乐部，古塔塔文化区和世世界华侨博物物馆等，是集集商贸、旅游游、娱乐、中中西文化于一一体，置业安安居的理想住住宅区，拟建建的xxx将能容易吸吸引海外人士士的购房欲望望，市场前景景是良好的。投资商概况由广州xxxx有限公司（下下称甲方）和和广东xxx公司（下称称乙方）及xxx有限公司（下下称丙方）合合作开发经营营。甲方：中国广州州xxx有限公司是是由广州市xxx公司、广州xxxx公司、广州州市xxxx企业开发共共同组建从事事xxx开发建设的的二级综合开开发企业。企企业法定地址址：法定代表表：乙方：广东xxxx有限公司法定地址：：法定代表人：丙方：xxx有有限公司，联联系地址：，代代表：公司各股东出资资比例如下：：甲方提供广州市市(92)城地批字第39号、55号批文及广广州市土地开开发中心1993年11月17日补充批文文批推广州市市xxx区赤岗地段段面积共6541007平方米土地地的使用权，并并提供政府给给予本项目的的购房入广州州市户口指标标、境外售房房等优惠政策策作为合作条条件。乙方负责提供本本项目所需的的42.866％的注册资资金，即228877.24万元人民币币。丙方负责提供本本项目所需的的57.14％的注注册资金，即相当于305122.76万元人民币币的等值外汇汇。发展商概况发展商介绍成立时间：一九九九八年一月月十六日注册资金：533400万人民币注册地址址：经营范围围：在经市规规划局（92）城地批字字第39号、55号文同意使使用的xxx区广州大道道以东、赤岗岗涌以西、珠珠江河以南、新新市头村以北北地段开发、建建设、销售、出出租及管理自自建的商品房房。公司历史：是由由广州xxx有限公司和和广东xxx公司及xxx有限公司合合作经营的企企业，主要业业务以房地产产开发、建设设、销售、出出租及管理自自建的商品房房为主。企业负责人的基基本情况：法人代表：总经理：发展商素质广州xxx房地地产有限公司司管理架构设设置较为科学学合理，独具具特色。公司司董事会是决决策机构，下下设总经理经经营班子。全全公司设置五五个职能部门门，分别为：：办公室：负责行行政、人事和和后勤服务。财务部：负责财财务核算和融融资、楼宇按按揭。开发部：负责房房地产开发前前期工作和办办理有关法律律手续。工程部：负责工工程设计、勘勘探、施工等等方面的技术术把关，包括括各种管线的的申报，协调调工程的生产产进度。销售部：负责产产品广告宣传传和销售、市市场中介和办办理产权证件件。公司各部门的主主要职能是围围绕房地产开开发、设计、销销售、物业管管理等设置，目目标是为建立立一个配套设设施完善、环环境幽雅怡人人、建筑风格格独特、具备备良好社区文文化的大型多多功能高尚生生活区。公司注重功能综综合的管理方方式，对项目目进行前期市市场策划、市市场定位、设设计、施工、销销售、物业管管理实行一条条龙的管理，使使设计、施工工等各职能部部门的人员直直接面对市场场、面对顾客客的需求，更更好地建设出出符合顾客需需要的楼盘。公司以人为本、尊尊重科学、尊尊重人才，采采取以岗定人人、以岗定责责，择优选用用，采用“能者上，庸庸者下”的用人制度度。公司现有有职员45人，95%以上具有大大专文化以上上水平，其中中本科学历占占30%，职员年龄龄普遍年轻化化。公司已建立起一一套完善的标标准化管理体体制，使公司司各部门的责责任、每一位位员工的工作作岗位责任、工工作要求、任任职要求、任任职条件、办办事程序和考考核标准有章章可循，各部部门遵章守法法，上行下效效，公司整体体动作协调，有有较高的工作作效率。产品素质：“xxxx”是沿江最大大规模，功能能最齐全之项项目，地理环环境十分优越越，高起点、高高要求、高品品位，超前的的眼光创造出出最优秀、最最具特色的精精品，成为行行业的领头羊羊。发展商经济技术术实力本项目投资总额额约64亿元人民币币，由广东xxx有限公司和xxx有限公司负负责全部投资资，注册资金金5.34亿元（出资资比例根据合合同的规定执执行）,项目销售售总收入预计计为86亿元。中国广州xxxx有限公司，为为侨都项目提提供6541007平方米的国国有土地使用用权，并提供供政府给予本本项目购房入入广州市户口口指标、海外外售房等政策策优惠条件。3.广东xxxx有限公司拥有有完整合理的的内部结构及及各方面专业业人员，在房房地产市场竞竞争中具备较较大的优势，并并把控制成本本放在各项工工作的首位。公公司利用大批批量生产的优优势，从设计计方案上大套套用、小调整整，原材料大大批量采购，加加上采用标准准化管理模式式施工建设等等方式，有效效地降低开发发成本，使公公司可以将中中高档的楼盘盘按中低档的的价格出售，从从而取得价格格优势、规模模优势，有效效地提高了在在市场的竞争争力。近年来来，广东xxx有限公司、xxx集团有限公公司凭借其雄雄厚的经济实实力，良好的的施工质量，不不断强化其品品牌优势。两两公司合作，组组织开发的华华景新城、暨暨南花园、骏骏景花园，逸逸景翠园等大大中型住宅小小区，在广州州市各具特色色、灿烂一方方，堪称典范范。至20002年6月，广东xxx有限公司、xxx集团有限公公司在广州地地区成功开发发楼盘15个，建设用用地面积约212万平方米，总总建筑面积约约593．6万平方米，已已建成面积356万平方米。所所开发楼盘销销售良好，已已建楼盘平均均销售率达95％以上，市市场反应热烈烈。公司在发发展过中，与与金融部门、合合作单位建立立了良好的信信用关系。随随着综合实力力的增强，公公司除了继续续在房地产行行业发展外，还还有计划参与与桥梁高速公公路等相关项项目的投资建建设，同时还还探索投资教教育产业和信信息产业。公公司有较强的的经济技术实实力，产品销销售实力，具具备开发大型型房地产项目目的能力。4.xxxx有限公司是香香港xxx集团旗下的的投资公司，倚倚靠集团的实实力，在内地地投资创业。集集团自93年在内地投投资以来，拥拥有在内地注注册的十二个个房地产项目目公司的物业业发展及投资资权益，其总总注册资金为为68054万元，总建建筑楼面面积积约为26213300平方米。98年公司股票票在香港联交交所上市，筹筹集资金达64300万元，加上上集团对广州州房地产市场场的深刻认识识，使本集团团成为广州房房地产界之翘翘楚。项目建设条件评评价（一）项目优势势分析：良好的区域人文文环境和发展展潜力天然环境胜人一一筹本项目有很长的的江岸线，北北望规划中海海心沙公园及及未来的金融融、文化商业中中心珠江新城城，区内有重重点文物赤岗岗塔，己规划划为赤岗塔公公园，周边均均为住宅区，空空气清新怡人人，自然环境境得天独厚，与与拥挤的喧嚣嚣都市相比，实实在称得上是是世外桃源，真真正做到“离尘不离城”。处于广州市天河河中心区新城城市主轴本项目处于天河河新城市中轴轴线，和未来来广州市金融融、文化、商商业中心珠江江新城隔江相相望，地理位位置十分优越越，具有相当当好的发展潜潜力。本项目邻近广州州会展中心本项目东部为为规划中的广广州会展中心心，作为广州州市未来的商商贸中心，其其发展必将带带动周围地带带房地产的发发展。本项目靠近领事事馆区本项目西部为广广州领事馆区区，虽然领事事馆的概念不不断淡化，但但规划为领事事馆的地块绿绿草如茵、道道路宽阔、环环境怡人。本项目为广州市市观光塔的所所在地，规划划中的广州市市观光塔将在在本项目西北北面临江拔起起，作为广州州市的标志，也也有利提高本本项目的知名名度。交通方便未来交通网络极极为完善，规规划道路与广广州大道、新新港路直接相相通，项目东东部有规划的的跨江大桥与与珠江新城直直接相通，与与地铁二号线线相近，地铁铁三号线在本本区东部经过过与一号线、二二号线形成网网络，交通十十分方便。附近设有2044路公交车，可可直通市中心心区等商业繁繁华之地。配套完善，生活活便利配套设施齐备规划公建建配套有商业业、医疗、文文化娱乐、教教育、管理等等设施。本区区中心部份规规划一个大型型会所，与之之对应的入口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城城市中轴设有有大型雕塑广广场，东北角角靠珠江设游游艇俱乐部，西西南有赤岗塔塔公园、历史史博物馆，区区内设有—间中学，两两间小学，三三间幼儿园，一一个卫生院，商商业设置在40m宽的城市主主干道两侧的的建筑裙楼。附件优势：从附件营销环境境分析可以看看出，广州市市经济持续发发展，随着国国家取消福利利分房，转入入货币分房，市市民消费欲望望己逐步增强强，住房更成成为居民投资资与消费热点点。投资商实力人所所共知。本项目投资商己己在市内成功功开发不少大大型楼盘、其其知名度与实实力有目共睹睹，这种无形形资产有助于于楼盘更快建建立品牌形象象，可增加买买家信心。利用投资商品牌牌效应，通过过宣传策划强强化、稳固公公司品牌；建筑规划风格：：建筑物主要要采用自然式式布局形式，与与道路、绿化化协调，创造造舒适、优美美的建筑空间间环境。层数数以13层为主，18—20层为次，局局部点缀32层。区内的的水系规划设设计为“东方威尼斯”的风格。物业管理：拟聘聘请知名物业业管理公司作作为物业管理理顾问，为住住户提供高质质素的服务。装修标准：豪华华装修及个性性基本型供选选择。单位面积与比例例：(以下面积均均为关门面积积)A．65一一80m2，占总面积积的20％；B．80一一100mm2，占总面积积的45％；C．100一一120mm2，占总面积积的20％；D．120一一150mm2，占总面积积的10％；E．150m2以上复式单单位，占总面面积的5％。交通状况：本项项目西临城市市主干道广州州大道，南毗毗新港西路，上上华南快速干干线只需5分钟车程，而而地铁2号线经过项项目南面，地地铁3号线经过项项目东面，交交通十分便利利。硬件方面，施工工选材将选用用能充分体现现本项目特色色及品位、具具前瞻性的材材料；通过整体营销手手段树立及巩巩固xxx高品质、高高品味的楼盘盘形象。（二）、项目发发展前景分析析xxx是经市人人大常委会立立案，由市政政府组织实施施的大型建设设项目，项目目位于广州大大桥南头东侧侧的赤岗区，濒濒临珠江，与与正在开发为为高级住宅综综合区的二沙沙岛隔江相峙峙，与规划开开发为金融、商商贸中心珠江江新城遥相呼呼应，并与正正在开发的领领事馆区及广广州市会展中中心、笆洲岛岛互相连接，xxx将是市区珠珠江河岸东段段建设的重要要组成部分。售价潜力侨都周边现有楼楼盘分析滨江西与滨江东东，价格约在在7000元／平方米米。海印桥至广州大大桥西侧是高高档盘的集中中地段，由于于面对北面的的二沙岛的别别墅群及绿草草坪，价格在在9000—10000元／平方米米左右，相对对区域内和第第二排望江物物业，如怡乐乐路或桥西区区绿翠园小区区，因大部分分江景被遮挡挡而定位下调调明显，5000—7000是普遍的价价位水准。广州大桥东侧开开始至本项目目，因规划、配配套的不够完完善而开发力力度较弱，区区内物业价位位皆在6000元左右／平平方米。因此侨都的的售价潜力，依依地理环境来来说，售价可可爱达6000--100000元/M2，具有较在在大的升值潜潜力。广州市改革开放放后，经济迅迅速发展，其其国际地位进进一步提高，海海外华侨或返返居故里，落落叶归根，或或投资置业，拓拓展经济原有有的华侨新村村己满足不了了侨务工作的的需要，因此此，建设一个个华侨新村是是当前形势发发展的需要。xxx用地面积积约一千亩，建建设有住宅三三千余套，建建筑设计独特特，格调典雅雅。考虑了海海外华人、华华侨的生活习习惯需求。侨侨都公建配套套设施完善，设设有市政客运运码头、商贸贸中心、游艇艇俱乐部，古古塔文化区和和世界华侨博博物馆等，是是集商贸、旅旅游、娱乐、中中西文化于一一体，置业安安居的理想住住宅区，拟建建的xxx将能容易吸吸引海外人士士的购房欲望望，市场前景景是良好的。目前尽管我国处处在经济调控控期，广州市市房地产业仍仍趋于稳定，xxx是不可多得得的市区住宅宅群，无疑给给投资者增强强了信心。去年8月，市政政府法定对广广州大道实施施扩建改造，并并在广州大桥桥南、北两头头建设桥头绿绿地。现在，广广州大道南段段的扩建工程程己全面完成成，路面扩宽宽至双向10车道80米宽，中央央为6米宽绿化带带，两侧的机机动车道人行行道之间分别别用13米绿化带隔隔开，并配有有公共交通专专用道和港湾湾式公共巴士士站。这样，广广州大道己成成为一条广州州城市主干道道的“样板路”，代表了广广州市道路建建设的全新形形象。在二沙岛东段建建设滨江公园园和二沙岛轴轴线广场。沿沿江设置绿化化带，并实施施沿江栏杆改改造工程。在在海沁沙建生生态公园，同同时拟作为广广州燃放烟花花的所在地。在在项目西北角角将建广州市市观光塔，作作为广州市的的标志性建筑筑。由于本本项目邻近江江边，所以，以以上的沿江市市政建设工程程特有利于本本项目周边环环境形象的提提升，增强客客户对该项目目的心理认同同度。新港路的扩建建与地铁二号号线建设。根根据市政规划划，新港路将将扩宽为60米，现正进进行拆迁工作作。其中新港港西路更将建建成巾帼样板板路。而地铁铁二号线工程程正在进行紧紧张施工，预预计完成时间间为2004年。随着新新港西路的扩扩建和地铁的的通车，广州州市河南区的的交通状况将将得到彻底改改善。新港路路更是整个xxx区东西向的的交通大动脉脉，更能经广广州大道直驳驳天河中心区区交通网，无无疑会大大增增强本项目对对都市白领阶阶层的吸引力力。项目东部规划跨跨江大桥以及及地铁三号线线直接与珠江江新城相通，将将大大方便本本项目与新城城市中心区的的联系。最关键的滨江路路中大隧道工工程，己全面面进行施工，开开通后的滨江江大道与下渡渡路将会连成成广州一道新新的风景线。以以上几项工程程将直接影晌晌本项目，使使本项目所处处位置的交通通更加便利。设计单位资质广东xxx有限限公司下属二二级公司广东东xxx有限公司是是国家建设部部批准的建设设工程甲级企企业，具备有有众多的经验验丰富的优秀秀设计技术人人员，曾独立立完成多个开开发项目的设设计任务，如如华景新城、暨暨南花园、骏骏景花园、愉愉景雅苑、帝帝景苑等等。多多个楼盘被广广州市城建部部门评为明星星楼盘。施工组织概况广东xxx有限限公司是国家家建设部批准准的二级总承承包企业，可可承建大型小小区和高层建建筑。该公司司有十多年的的施工管理经经验，技术力力量雄厚，聚聚集大批高中中级施工管理理人才，与广广东xxx有限公司有有长期成功的的合作，其建建筑质量绝大大部份达到优优良等级，在在消费者中树树立了良好的的声誉，加上上其施工速度度快，多层楼楼宇从开始施施工到交楼仅仅用七个月时时间，12层带电梯楼楼宇只用10个月便能交交付业主使用用，这为本项项目开发建设设提供了有力力的保证。环境保护xxx区沿江楼楼盘由于周围围较少污染大大的企业，基基本上都是住住宅区，空气气质量指数在在广州市来说说是比较好的的。区内规划划绿化率达34%，从上述噪噪声、水质、卫卫生等方面的的环保措施来来看，该项目目将为住户提提供一个安静静、整洁、健健康的环境。市场分析1999年广州州市经济情况况1、1999年年在投资需求求快速增长拉拉动下，1-7月份广州市市经济继续保保持稳定增长长的态势，为为房地产发展展提供强而有有力的经济支支柱。以下详详细分析一下下1-7月份我市的的经济情况。1．1社会会生产稳定增增长。1至7月累计，全全市实现国内内生产总值1083．24亿元，同比比增长12．2%，其中，第第三产业增长长10．3%。1．2投资资快速增长，消消费需求稳定定。1至7月累计，全全市完成固定定资产投资270．42亿元，同比比增长23．4%。其中，房房地产投资(至6月止)92．26亿元，同比比增长7．40%。消费品市市场销售稳定定；1至7月累计，全全市完成社会会消费品零售售总额542．31亿元，同比比增长8．3%，增幅比去去年大。1．3居民民收入增长放放缓，居民消消费支出略有有增长。1至7月累计，城城市居民人均均可支配收入入7045．7元，同比增增长5．4%，城市居民民人均消费性性支出5406．22元，增长0．3%。居民用于于购房的支出出增加，由于于实行房改“末班车政策”，居民购买买住房增多，房房地产成为居居民投资与消消费的热点。(数据来自广广东省经济委委员会)社会会经济环境总总体趋好。、居居民消费指数数的反弹、表表明，居民的的谨慎性消费费心理逐步减减轻。调查表表明，居民对对提高居住环环境的愿望很很强烈，对房房地产的投资资将是居民未未来的主要消消费。政府出台刺激房房地产消费政政策众所周知，今年年政府下了很很大决心启动动消费尤其是是商品房消费费，年底取消消福利分房、容容许房改房上上市、多次降降息、利息征征税、降低按按揭利率、延延长按揭期限限至30年、降低交交易契税等等等，这些政策策和措施对楼楼市的走旺确确实起一定作作用。住户贷款期限延延长利率降低低中国人人民银行决定定从1999年9月21日起，延长长个人住房贷贷款期限，并并降低利率，以以支持城镇居居民购房。各各商业银行住住房贷款的最最长期限由现现行的20年延长达到30年。个人住住房贷款利率率最高水平由由现行年利率率6．3315%降为5．58%。（数据摘摘自《人民日日报》）降息、征收利息息所得税根据《中中华人民共和和国个人所得得税法》规定定，储蓄存款款1999年11月1日后孳生的的利息所得，应应当征收个人人所得税。调调查表明，8月份广东城城市居民家庭庭人均提取储储蓄存款204．44元，同比增增长35%，增幅居今今年各月份之之首，提款额额比居第二位位的7月份高33．1%，比最低的4月份高98．7%，比1—7月份人均月月提款131．95元高54．9%。（摘自广广东省经济委委员会)房地产税费获减减免财政部、国国家税务局发发出通知，从从8月1日起对房地地产市场的营营业税、契税税、土地增值值税等实行减减免政策。广州房地产产税费减免前前后对比项目现行税收减免后税收契税3%1．5%(自用用)0(空置)交易管理费0．5%不变印花税0．1%不变土地出让金地段地价10%%不变土地增值税3%0(数据摘自《广广州日报》广州市去年出台台减免交易税税费的政策后后，二手楼宇宇的交易量已已有了明显的的增加，相信信国家新出台台的减免退还还政策会进一一步刺激二手手楼市的发展展，从而促进进一手市场的的活跃。广州市房地产市市场综述经历了九十年代代中期房地产产市场的低迷迷之后，广州州市房地产业业进入了一个个快速、有序序发展的阶段段，市场成交交活跃，市场场发育趋向成成熟，前景广广阔乐观。中央确定了以住住宅产业为主主拉动经济增增长，广州市市确定住宅房房地产业与建建筑业是优先先发展的三大大支柱产业之之一，在政策策上给予积极极的支持。1999年广州州市城市建设设的投入是历历史上最高的的，约达到171亿元，包括括地铁、内环环路、新机场场、九运会场场馆等大型基基础设施工程程开工建设，不不仅改善了城城市的交通和和生活环境，还还直接刺激商商品房的需求求增长。房改房上市政策策正式出台和和蓝印户口政政策在一定程程序上将扩大大商品房的需需求。楼市的总体情况况虽然1999年年的总体经济济并不十分明明朗，但每月月均保持过百百个项目进行行宣传和展销销，特别是7、8月进入楼市市高峰期后，楼楼市竞争空前前激烈。以9月份为例，全全月在售楼盘盘高达190个，广告费费总额为5184．4万元，分别别较8月增长19％及16％，且均达99年月统计额额的最高值，楼楼市进入推盘盘高峰期。全全月楼市表现现并不平衡，月月初推盘活动动并不十分活活跃，一周推推盘数量只有有50多个，但随随着月中中秋秋节及月底国国庆节的到来来，推盘活动动一浪高过一一浪，国庆节节前一周推盘盘数量高达92个，推盘广广告费也突破破1483万元，楼市市竞争进入新新一轮高潮。价格分析在各项社社会经济逐步步复苏的迹象象下，去年9月份在售高高层住宅一次次性付款均价价为5786元／m2，较8月同期略降3%。各区值在在售高层住宅宅一次性付款款均价均有不不同程度下降降，中心区、一一般市区及郊郊区9月在售高层层住宅一次性性付款均价分分别为7508元／m2、5889元／m2及4712元／m2。造成高层层住宅价格下下降的主要原原因与高层住住宅推售面积积增加，竞争争激烈，导致致售出率偏低低等因素有关关，不少发展展商被迫降价价，希望通过过牺牲利润来来换市场。4.2成交分析析高层住宅售出出率的变化自98年底底高层住宅销销量开始下滑滑后，到目前前为止在售高高层住宅售出出率继续走低低，未见起色色。在区位分分布上，除中中心区外，其其余各区位售售出率也表现现不同程度下下滑。中心区区、一般市区区(本项目所在在区域)及郊区的在在售高层住宅宅售出率分别别为14．1%、12．3%及13．7%。综观99年年，市郊和市市中心项目的的高层售出情情况均经历过过大波动，升升降幅度超过过30%，而一般市市区的高层发发售情况，则则保持平稳趋趋势，售出率率徘徊在20%-330%之间。其次，在肯定广广州市房地产产市场利好因因素的同时，对对目前存在的的一些不利因素不不能忽视。世界经济尚未从从亚洲金融风风暴的影响中中恢复，港澳澳地区经济尚尚在复苏，而而广州的经济济与港澳地区区密切相关，港港澳经济的不不景气，势必必影响到广州州房地产业的的发展。从我国来说，金金融形势比较较严峻，适度度从紧的货币币政策，一系系列有关社会会福利制度的的改革政策的的出台，城市市居民普遍持持币观望，储储蓄备用；98年特大水灾灾带来的巨大大损失对农业业发展的影响响重大；国有有企业的亏损损还在继续增增大，下岗职职工数量增加加，社会福利利制度的不完完善，直接减减弱了消费者者的消费动力力。房地产开发经营营的税费过多多，负担重。政政府职能部门门的咨询服务务公司，以其其有利地位吸吸引客户，收收取较高的中中介费，加重重了企业及购购房者的负担担，各类的按按金、保证金金、押金给企企业造成重负负。垄断行业的收费费及工程建设设问题，长期期以来没有解解决，特别是是水、电、煤煤气的指定承承包公司、指指定价格、指指定材料设备备，开发商不不能提出异议议，没法进行行招投标，增增加了企业的的负担。政策鼓励消化空空置房，对新新楼盘的开发发造成压力。取消福利分房制制度，令大盘盘的销售机会会减少。尽管广州市房地地产市场存在在一些不利因因素，但我们们可以看到，今今年以来，广广州市政府采采取了许多措措施来活跃房房地产业，降降低企业负担担，加大力度度刺激商品房房消费。一方方面多次降息息、利息征税税、降低按揭揭率、延长按按揭期限至30年，降低交交易契税等，改改变了办事作作风，提高了了办事效率，对对一些不合理理的经营行为为进行了纠正正；另一方面面加紧了对土土地供应量的的限制，在土土地批出方面面实行拍卖、招招标，提高透透明度，同时时加大回收土土地的力度，99年1-8月商品房成成交量比批准准预售面积略略高，与往年年相比有很大大的转变，为为促进供求平平衡起了积极极的作用。、广州市居民消消费行为特征征1．今年消消费趋势广州州1—9月份社会需需求增长主要要来自非商品品性消费，如如购房、旅游游、教育等消消费。居民民用于购建房房的支出有所所升温，8月份城镇居居民人均购房房与建房支出出64．38元，同比增增长89．4%，居今年各各月增幅首位位。另外外，日常消费费的支出也有有所回升，8月份城镇居居民人均消费费性支出632．13元，同比增增长9%，增长幅度度是近几个月月来最高的。(数据摘自《广广州日报》)以上上数据表明，刺刺激消费的政政策己初步显显示出效果，居居民的消费意意欲增强，而而由于实行房房改政策，住住房更成为居居民投资与消消费的热点。2．对房产产的消费据统统计，1999年1—8月份批准的的商品房预售售量为329万平方米，其其中住宅268．8万平方米，登登记的总成交交星为346万平方米，因因此，今年广广州楼市的总总趋势是商品品房成交量高高于上市量，楼楼盘的产销比比例较合理。第第四季度由于于福利分房作作“最后冲刺”、工薪阶层层新增了工资资以及市民一一般习惯春节节前购房等利利好，预计成成交量会比前前8个月有所提提高，达到今今年的新高。（数数据摘自《广广州日报》）3、购房人员的的比例调查显示示：广州市区区的100多万个家庭庭有潜在住房房需求的接近近一半，按每每个家庭60m2潜在需求量量达3500万m2，景近两年年打算购房的的人占21．7％。约13万户左右(780万m2）。（数据据摘自《广州州日报》）广州市房地产发发展方向广州市市的未来城市市发展的方向向是沿着珠江江两岸向东发发展。近年来来，市政府正正全力完善城城市规划，为为市区内的房房地产升值提提供了环境资资本，开发商商和消费者将将直接得益，而而新城市中轴轴线的确立，将将在本世纪形形成新的城市市中心。随着广广州在国际上上地位进一步步提高，大批批海外华侨返返归故里，投投资置业，需需有大量适合合其生活习惯惯、配套设施施完善的大型型住宅区，以以满足海外人人士的购房需需求。市场主体需求区位选择：调查发现，欲购购房者多倾向向于选择广州州市东边、南南边地区的住住宅。地段是是房地产的生生命元素，从从人们对其偏偏好的程度上上可判断该地地段房地产的的前景。影响响市民区位选选择的因素中中以“交通状况”、“居住环境”及“售价”为置业者最最关心的问题题。绿化及配套设施施：随着广州人生活活质素地不断断提升，就越越发觉居住环环境的重要性性。许多购房房者在价格与与环境之间往往往首选环境境，希望能在在一个舒适安安逸的环境安安居乐业，但但大多数购房房者（包括部部分发展商）并并未将环境与与配套设施区区分开，只是是认为设有高高级会所，泳泳池等的小区区环境才算好好，从而忽略略日后维护该该类设施的成成本，实用率率、管理维护护和自身能力力等因素。要要求居住环境境舒适是购房房者的本意，舒舒适性主要表表现在该楼盘盘的间距、绿绿化和污染这这几方面。小小区的密度越越小，则住宅宅小区的舒适适性越高。市场定位及形象象设计1、形象定位位：充分利用用本项目优越越的地理位置置、得天独厚厚的自然环境境、完善的规规划、设计及及发展商的实实力营造一个个健康的、有有自己独特品品味及社区文文化的高尚生生活社区，提提倡“生活就是享享受”的概念，充充分体现投资资商xxx品牌“优质生活，完完美体现”的经营理念念。定位原因：：1．1定位为中中、高档兼容容市场目标客客户群较为广广阔，有利于于销售。1．2本项目纯纯粹定位为中中档或定为高高档都是不适适宜的。如定为中档，那那么优良的江江岸则体现不不了其内在价价值，显得浪浪费，且和本本项目基本相相同地理位置置的阳江楼盘盘均做成高档档(如中海、珠珠江广场、新新理想、丽景景湾、颐景轩轩)，这些楼盘盘虽处江边，其其实存在规模模小、配套不不齐等缺点，而而本项目作为为大型社区，在在这方面的优优势较为明显显，具有很强强的竞争力。单纯定位为高档档，客户群会会非常狭窄。现现楼市尚处谷谷底，豪宅市市场较为疲软软，如此大规规模的项目，在在客户群相对对狭窄的条件件下，市场肯肯定承受不了了，本项目的的南边是较为为杂乱的区域域，景观较差差，亦不宜做做成高档盘。1．3经济较为为稳定，居民民的生活条件件、素质逐渐渐提高，众多多的居民己打打破“有瓦遮头”的居住思维维，逐渐向享享受型住宅过过渡。故高素素质的楼盘会会逐渐成为市市场主导。1．4珠江两边边地段经过近近几年的，开开发建设，资资源越来越少少，越来越稀稀罕，而本项项目作为临江江的大型项目目在广州市尚尚是第一个。1．6xxx区区沿江楼盘由由于周围较少少工厂等污染染大的企业，基基本上都是住住宅区，空气气质量指数在在广州市来说说是比较好的的，适宜居住住，适合层次次较高、注重重享受的客户户，故做成高高素质亦在情情理之中。1．7入关后，珠珠江新城成为为广州市金融融、文化、商商业中心，隔隔江相望的侨侨都作为珠江江新城的后花花园，必定成成为白领、高高层人士的置置业首选。2、形象设计现代都市，居民民生活忙碌而而紧张，生活活素质不断提提高，对居住住环境亦要求求越来越高，已已不只是满足足于几块草坪坪，几棵树的的绿化家园。从近期广州热卖卖几个住宅项项目，均把人人们引向健康康概念为主题题的生活方式式，通过营造造生态环境引引入运动概念念，以实在而而又充满想象象手法，为购购房者描绘出出诱人的“健康生活家家园”。19999年七月面世世的广州奥林林匹克花园，把把科学指导运运动及新的医医疗保健理念念与住宅结合合在一起，热热卖一期又一一期，“运动就在家家门口”的健康生活活方式己为普普遍人接受。19999年11月新推的大大型住宅项目目光大花园，从从其形象宣传传开始在市场场露面时，使使人们的视觉觉中留下“健康”的影子。其其楼盘四周皆皆为老榕树，空空气清新、感感觉健康、舒舒适的印象便便留在人们的的脑海中。“大树底下，健健康人家”因其绿色，环环保而使购房房者深受吸引引。于是人们们便接受了光光大花园，销销售也满堂红红。白云区区另一热卖楼楼盘白云高尔尔夫花园也是是一个健康的的项目，虽然然小区自身配配套环境还未未出场，但项项目所处白云云山风景区先先天的良好环环境，加上投投资者巧妙借借助“高尔夫”文化，体现现高贵与健康康。认购目前前己出现轮筹筹的景象。当一种种现象呈多个个例子出现的的时候，我们们就有理由把把之当作趋势势来研究。虽虽然人们喜爱爱某个楼盘不不会仅凭一两两个要素，但但可以肯定，随随着消费理念念的成熟，健健康的生活方方式将越来越越为人们所重重视。因此本本项目在形象象设计上亦顺顺应消费者的的消费心理及及新生活的趋趋势。倡导是是以“健康的生活活方式”为基本形象象。通过对环环境设计，建建筑风格及社社区文化活动动的具体表现现，以实在又又充满想象的的手法，为购购房者描绘出出诱人的“享受健康生生活的蓝图”。逐渐树立起“生生活就是享受受”的精品品牌牌，通过品牌牌策略在激烈烈竞争中脱颖颖而出。3、售价定位侨都在地地理位置上，南南毗新港西