广东某大型住宅区物业管理维护制度方案标书实例

XX大型住宅小区物业管理方案目录一、楼盘介介绍……………1二、XXX物业管管理述要……………1三、管理目目标和设想………………‥‥3四、管理内内容……………7五、管理方方式……………8六、管理人人员的配备……………………12七、管理理人员的培训训…………………14八、管理理规章制度………………………20九、各项项指标的承诺诺及措施…………23十、便民民服务…………‥28十一、社区活动动设想………………‥34十二、智智能化系统的的管理维护………45十三、接接管后的计划划…………………50十四、物物业管理工作作相关流程………51十五、销销售配合措施施…………………59十六、开开办费用测算算…………………61附：XXXX物物业管理合同同草案一、楼盘介绍略略二、

XXX物物业管理述要要

XXX物物业管理（深深圳）有限公公司成立于一一九九九年十十月二十日，是是XXX地产（深深圳）有限公公司全资子公公司，为外商商独资企业，具具有独立的法法人资格，为为深圳市乙级级物业管理单单位。公司将将“创建国际一一流物业管理理企业”为自己的奋奋斗目标，聘聘请香港著名名的戴德梁行行为物业顾问问，吸收引进进国内外先进进经验和技术术，运用现代代企业管理理理论，精心打打理自己管理理的小区，其其中桂芳园住住宅小区已成成为享誉深圳圳的明星楼盘盘，成为深圳圳市最有代表表性的城镇化化小区。本着着“至诚服务、有有序高效、务务实创新、求求真求精”的企业理念念，XXX物业稳稳步发展、创创新进取，已已形成自己的的特色，在同同行业中有一一定的知名度度。三、管理理的目标及整整体设想针对xxxx的的实际情况，我我们确立了其其物业管理的的目标定位和和整体构想。我我们对xxxxx的管理目目标定位是：：在管理期内内，使xxxxx的物业管管理在社区环环境、安全保保障、文化氛氛围、管理水水平等方面成成为深圳市物物业管理的典典范，树立起起独树一帜的的品牌物业形形象。通过专专业化、规范范化的物业管管理服务，在在全面接管小小区后一年内内使xxxxx达到龙岗区区物业管理优优秀小区的管管理标准，二二年内达到深深圳市物业管管理优秀小区区的管理标准准，三年内达达到广东省优优秀示范小区区物业管理的的标准，四年年内达到国家家优秀示范小小区物业管理理标准。我们们对xxxxx的管理设想想可概括为：：树立XXXX物业管理形形象建设专业业规范的服务务队伍提升xxxxx的综综合品质打造造XXX一流地地产品牌（一）树立XXXX物业管理理形象XXXX物业是一个个极具活力和和竞争能力的的物业管理企企业，她最鲜鲜明的特色是是敢于创新，既既有机制创新新，又有管理理创新，还有有物业管理行行业理念的创创新。XXXX物业经过四四年的历炼，积积淀了丰富的的企业文化，储储备了大批优优秀人才，拥拥有成熟的物物业管理经验验，保证了自自己在市场经经济大潮中越越来越具竞争争力。XXXX在接管xxxxx后，xxxxx将成为XXXX物业明年工工作的重中之之重，必将投投入主要精力力，努力树立立起XXX物业管管理的形象，为为提升xxxxx物业管理理水平，XXXX物业准备备采取以下措措施：1、全面推行行“人性化物业业管理模式”XXX物业借借鉴国外物业业管理经验，广广泛引入人性性化物业管理理的先进管理理理念，以关关注员工的不不同需求、关关注业主的家家居质量、关关注环境的温温馨和谐、关关注社区的整整体氛围为特特征的具有XXXX特色的的人性化管理理模式，使XXXX物业在在管理水平上上有了质的提提高。XXXX的人性化管管理实现了几几个统一：对对业主来说，注注重了外在环环境和内在情情感的统一；；对公司来说说，实现了规规范化管理和和人性化管理理的统一；对对员工来说，体体现了企业发发展和个人成成长的统一。XXX“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。XXX物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使xxxx的物业管理在档次上得到全面提高。2、个性化服务作为服务性行业，XXX物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在xxxx的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，XXX物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据xxxx各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。3、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想我们在xxxx的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。4、物业管理人职业化人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。XXX物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。XXX物业已经具有以下三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个“大家庭”的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，XXX物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保xxxx物业管理质量，保证了XXX物业的可持续性发展。5、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程A．MIS系统：物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。B．CIS系统：我们将对xxxx进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，xxxx将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高xxxx的形象，提高社区的文化品味。C．CS系统：我们将在xxxx的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为XXX物业管理服务的目标，使xxxx业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。6、实行社区计算机网络管理现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。XXX物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入xxxx的管理中，从而全面提升xxxx的物业管理水平。7、全面实施ISO9001质量保证体系实施ISO9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，XXX物业将力争于2004年通过ISO9001国际认证，我们将在xxxx的管理中全面导入ISO9001的管理体系，保证小区的管理规范化、制度化。8、建立治安快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，xxxx的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。9、逐步增加社区管理服务的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在xxxx的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。10、全面导入酒店式商务物业管理（重点介绍）我们将在xxxx推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对xxxx进行全方位的服务：（1）xxxx酒店式物业管理的行为标准：Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。Inviting&creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。（2）xxxx酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准：要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点：•

要事前了解服务对象的各种不同的需求：不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。•

按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要：物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求。在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式。（3）xxxx服务工作的指导方针（服务诫条）：•

业主满意是我们工作的目标。•

微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。•

沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。•

快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。•

职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。•

职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。•

团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同XXX的企业文化和管理。•

工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。（4）业主服务感受描述：•

安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。•

大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。•

优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。•

整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。•

任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需。•

公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。•

组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。•

拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

XXX的酒店式物业管理将使xxxx的业主倍感尊贵。（二）建设专业规范的服务队伍在实施xxxx物业管理的过程中，我们将建设一支能够将XXX物业管理模式与xxxx全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行“物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为xxxx物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。XXX物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在xxxx的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。（三）提升xxxx的综合品质略（四）打造XXX一流地产品牌略四、管理内容在接管xxxxx物业后，我我们将就下列列事项进行管管理：1、房屋建筑筑本体共用部部位的维修、养养护和管理，包包括楼盖、屋屋顶、梁、柱柱、内外墙体体和基础等承承重结构部位位、外墙面、楼楼梯间、走廊廊通道、门厅厅、设备机房房等；2、房屋建筑筑本体共用设设施设备的维维修、养护、管管理和运行服服务，包括共共用的上下水水管道、落水水管、垃圾道道、烟囱、共共用照明、天天线、加压供供水设备、配配电系统、公公共消防设备备、中央供水水系统等；33、物业规划划红线内属物物业管理范围围的市政公用用设施的维修修、养护和管管理，包括道道、室外上下下管道、化粪粪池、沟渠、池池、井、绿化化、室外泵房房、路灯、自自行车棚、停停车场等；44、物业规划划红线内附属属配套服务设设施的维修、养养护和管理；；5、公共环境境的清洁卫生生、垃圾的收收集、清运，包包括公共场地地、房屋建筑筑共用部位；；6、交通、车车辆行驶及停停泊；7、配合当地地公安机关进进行安全监控控和巡视等保保安工作；88、组织开展展社区文化娱娱乐活动；99、整理、保保管与物业相相关的工程图图纸、住用户户档案与竣工工验收资料；；10、对业主主和物业使用用人违反物业业管理法规政政策及业主公公约的行为进进行处理。包包括责令停止止违章行为，要要求赔偿经济济损失及支付付违约金；111、处理法法规和政策规规定由物业管管理公司管理理的其它事项项；12、积极配配合xxxxx的销售。五、管理方式借XXX物业“以物业管理理为依托，以以业主服务为为中心”的管理理念念和“基本职能标标准化、业主主服务个性化化”的管理模式式，吸取XXXX物业多年年的管理经验验，引入XXXX物业先进进的运作机制制，同时结合合xxxx的实实际状况和业业主的需求，使使xxxx的物物业管理更加加专业化、规规范化。（一）运作机制制1、全面质量管管理XXX物业管管理（深圳）有有限公司已着着手建立一整整套有XXXX物业管理特特色的质量管管理体系，主主要内容已成成形，并力争争在20044年上半年全全面通过ISSO90011质量体系国国际认证，全全面推行质量量管理，把质质量目标落实实到各部门、各各环节直至到到个人，并通通过质量管理理小组监督检检查，使工作作质量不断提提高，达到业业主满意的效效果。2、计划目标管管理按XXXX物业制定的的各项管理指指标和创优方方案，xxxxx管理处各各职能管理人人员明确责任任，授予权利利，在实际过过程中抓好权权限下放和自自我控制及实实施过程中的的检查和控制制，并将目标标实施的各项项进展情况、存存在问题及时时用图表和文文字表述出来来，实现目标标动态控制，进进行目标成果果评价，确定定成果和考绩绩，并与个人人利益待遇相相结合。3．协调管理运运用协调管理理的方法，解解决在管理服服务过程中经经常发生的各各部门之间、部部门与员工之之间、员工与与员工之间、员员工与业主之之间的矛盾和和冲突。

——行政促动动力，以行政政职务权利为为依托，以行行政命令为基基本形式，以以奖罚为后盾盾的强制性促促动力。

——竞争促动力力，运用竞争争手段促使相相关方面关系系的协调，如如通过竞争，以以先进带动后后进，共同完完成任务。

——舆论促动动力，因势利利导利用舆论论达到协调的的目的——管理者的的凝聚力，具具体情况为领领导者或一名名管理人员对对员工的吸引引力、影响力力，这将是本本区今后促进进日常物业管管理工作协调调的核心力量量。4．督导管理管管理处拟采用用XXX物业管管理成熟的督督导管理模式式，对各职能能部门实施指指挥和指导管管理。

——经济管理理，通过制定定员工岗位和和工作成绩的的工资制度，调调动员工积极极性。

——法规管理理，制定一套套完整的规章章制度和工作作程序，以此此规范员工言言行，提高工工作质量和工工作效率。———宣传教育育，通过各种种宣传教育手手段培养员工工的敬业精神神，职业道德德；加强员工工培训，不断断提高员工自自身素质和工工作水平。（二）、激励机机制激励机制制是激励活动动要素在进行行过程中相互互联系、相互互作用、相互互制约及激励励效果之间内内在联系的综综合机能，其其作用旨在提提高“内聚力”。——实施日常管管理目标责任任制，增强管管理层的工作作主动性，按按“国优”标准制定各各项管理指标标，严格作好好各项工，作作明确奖罚。——实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。——依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。（三）、监督机机制监督机制制是实现物业业管理各项工工作顺利开展展的必要外在在约束条件，防防止或纠正工工作中出现的的偏差，保证证小区管理机机构及其工作作人员依法办办事。——管理者对机机构内部工作作人员进行监监督。——业主对管理理机构及工作作人员进行广广泛监督，形形成多方面综综合监督体系系。——通过信息反反馈等各种手手段，实现监监督管理的闭闭环机制，保保证xxxxx物业管理监监督机制的有有效实现。（四）、自我约约束机制——经济利益促促动自我约束束机制，充分分利用经济措措施去诱发管管理对象、对对利益敏感的的动机，由这这种动机去对对行为作自我我约束。——目标结构与与责任相联系系的促进机制制，将管理目目标层层分解解到个人以后后，由分层次次的子目标之之间相互联系系而形成的促促动机制。———权利链条相相互制约机制制，建立管理理对象之间相相互制约的权权利链条，形形成相关机构构、相关员工工相互制约的的自我约束机机制。（五）信息反馈馈及控制机制制1、信息反馈渠渠道：2.信息反馈馈控制方式：：（1）中央智能能监控中心通通过投诉电话话、闭路电视视、各专业组组配备的无线线对讲机等现现代工具，及及时反馈住宅宅区每个区域域发生的任何何情况。（22）通过严格格的岗位责任任制和完善的的管理规章制制度，实行规规范化运作。（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。（六）量化管理理及标准化运运作1、量化管理理（1）每年根据据ISO90001质量方方针和总公司司下达的任务务，确定年度度质量目标，对对业主、客户户满意率、机机电设备运作作完好率、消消防隐患处理理率等做出量量化要求。（2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。2.

运作标准化管理（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。（3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。（5）实施公司企业形象系统。六、人员的配备备（一）xxxxx管理处组织织机构图（二）xxxxx管理处人员员配备地块))（无详细资资料，相关编编制可能不准准）1、管理处主主任1人2、管理人员员：20人工程程部（维修）主主管1人安管队队队长1人保洁（绿绿化）主管11人行政（资资料、社区文文化、日常事事务）主管11人、助理1人物业部主主管1人物业助理理5人（按按小区实际管管理需要设置置）财务会计计1人出纳1人收款员2人仓管员1人前台接待待3人3、保安：600人（按小区区实际管理需需要设置，每每班8小时，三班班倒）4、维修人员员：10人（按小小区实际管理理需要设置，持持中级以上技技工证书）55、清洁绿化化人员：300人（按小区区实际管理需需要设置）66、食堂自负负营盈亏，不不算管理处编编制七、人员培训为为了保证管理理服务质量，XXX物业一贯坚持"员工先培训后上岗"的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。

1.

培训目标为了充分体现xxxx智能化、多功能的生活环境和XXX物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保xxxx物业管理目标的顺利实现。（1）确立员工年度培训在150课时以上；（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；（3）管理人员持证上岗率100%；（4）特殊工种人员持证上岗率100%；（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；（6）确立和完善工作、训练系统、网络。2.

培训方式式（1）自学。自自学是提高学学识和技术、增增长知识才干干的行之有效效的方法，XXXX物业公公司非常重视视和鼓励员工工利用业余时时间参与自身身岗位相关的的专业培训班班、大学自考考班，在学习习时间上给予予照顾和安排排。（2）自办培训训班。举办物物业管理及相相关专业培训训班，加强和和提高员工专专业素质和职职业道德修养养。（3）外派学习习培训。安排排外派专业培培训，积极选选派员工参加加行业主管部部门组织的各各项专业技能能培训。（4）理论研讨讨或专题讨论论。针对物业业管理工作中中发生的疑难难、典型案例例及时聘请有有关专家同管管理层举行专专题研讨会或或专题讲座，总总结探讨具有有超前意识的的管理途径或或管理措施。（5）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。（6）岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。3、培训工作程程序a)

培训工作作计划为确保保四季雅苑各各项管理工作作能按目标完完成，取得培培训应有的满满意效果，按按培训的需求求，制定以下下培训计划：：序号培训目标培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标1基础培训，包括括《员工手册册》、《劳动动法》、公司司概况、公司司的规章制度度等五天物业公司行政人人事部管理处全体新员员工内部培训考核让新员工了解公公司的组织、企企业文化、政政策及公司各各部门职能和和运作方式2结合接管前期人人员培训计划划有关内容进进行强化培训训十天管理处主任管理处全体新员员工内部培训考核了解小区管理内内容、接管程程序及运作方方式3各岗位职责及佳佳兆业物业管管理制度一天管理处主任管理处全体新员员工内部培训考核熟悉本职工作程程序，管理运运作程序4物业管理方案和和要求一天管理处主任管理处全体新员员工内部培训考核对小区物业管理理有较深层次次的认识5进行各种专业培培训五天各有关主管部门门和协办单位位管理处全体新员员工内部培训与外派相结结合考核熟悉掌握本专业业的工作技巧巧，适应工作作之要求6职业道德和职业业礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员员工内部培训考核加强职业道德建建设，提高服服务水平和管管理水平7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员员工内部培训考核学习、领会基本本操作方法为为正式上岗提提供经验8深圳市物业管理理法规条例及及相关规定三天管理处主任管理处全体新员员工内部培训考核熟悉掌握条例、实实施细则等内内容9智能化专业知识识培训二天智能化系统工程程师部分管理层人员员和维修人员员内部培训考核了解智能化工作要点10深圳市住宅局举举办的物业管管理上岗培训训六天市住宅局培训中中心需持物业管理证证上岗的人员员外派培训考核确保持证上岗率100%11小区管理目标及及模式和管理理方案有关内内容二天管理处主任管理处全体人员内部培训考核明确各项工作要要求、目标、模模式12岗位职责和物业业管理运作制制度二天工程部主管管理、维修技术术人员内部培训考核熟悉小区管理及基本运行13房屋整体布局、水水电设施、消消防设施、电电梯性能、智智能监控系统统、环境导示示系统等内容容介绍二天工程部主管管理、维修技术术人员内部培训考核熟悉小区管理、运行14房屋验收交接程程序一天工程部主管管理处全体人员员内部培训考核要求掌握房屋交交接的全过程程15公用设施及设备备维护标准及及作业程序一天工程部主管工程部员工、安安管队员内部培训考核明确公用维修范范围及标准16住房装修管理办办法一天工程部主管装修管理小组成成员内部培训考核熟悉装修管理要要点17治安保卫工作目目标及作业程程序一天安管队队长安管队员内部培训考核熟悉治安保卫的的范围和目标标18清洁卫生标准及及作业程序一天保洁主管管理处全体人员员内部培训考核熟悉清洁卫生范范围和目标19绿化标准及作业业程序一天保洁主管管理处全体人员员内部培训考核熟悉绿化范围和和目标20住户入住手续办办理程序一天客户服务部主管管管理处全体人员员内部培训考核熟悉住户入住程程序、要求21各工种工作技巧巧和服务语言言规范及人际际沟技巧一天客户服务部主管管管理、维修及服服务人员内部培训考核行为、语言规范范及技巧22消防职责及灭火火作战实施程程序和急救常常识一天安管队队长管理处全体人员员、安管队员员内部培训考核掌握应急方案及常识23代客维修服务标标准及作业程程序一天工程部主管管理、维修及服服务人员内部培训考核了解代客服务范范围及要求24业主、客户有关关保密事项和和管理人员熟熟记事项一天物业部主管管理处全体人员员内部培训考核确保业主、客户户资料保密和和熟记率达1100%八、管理规章制制度规章制度在日常常物业管理实实务运行中既既是物业管理理的保障，又又是实施物业业管理的准则则，一个企业业管理水平的的高低就可以以从它是否有有健全的规章章制度并严格格执行上来评评判。XXXX物业在很短短的时间内，制制订了一系列列的规章制度度，形成了一一整套涵盖物物业管理运行行和行政各要要素的制度体体系，为全面面开展XXXXX物业管理理工作，实现现我们的管理理目标奠定了了基础，根据据公司现有的的制度体系，结结合XXXXX的实际，制制订XXXXX管理制度和和管理体系。其其内容主要有有以下诸方面面（但不限以以下内容）组组成。1．公众制度度(1)

XXXXX物业管管理委员会章章程(2)

XXXXX业主公公约(3)

XXXXX居民精精神文明公约约(4)

装修管管理规定(5)

用水管管理规定(6)

用电管管理规定(7)

煤气使使用管理规定定(8)

出租房房管理规定((9)

环境管管理规定(10)

治安安管理规定((11)

防火火防风管理规规定(12)

商铺铺管理规定((13)

业主主（住户）停停车管理规定定(14)

摩托托车、自行车车管理规定22．岗位职责责(1)

管理处处主任岗位职职责(2)

管理处处前台文员岗岗位职责(3)

管理处处中央监控中中心主管岗位位职责(4)

信息管管理员岗位职职责(5)

管理处处行政事务管管理员岗位职职责(6)

管理处处社区文化管管理员岗位职职责(7)

管理处处财务内勤人人员岗位职责责(8)

工程部部主管岗位职职责(9)

电梯管管理员岗位职职责（10）给排水水工程师岗位位职责(10)

机电电设备管理员员岗位职责((11)

电梯梯维修操作员员岗位职责((12)

安管管队队长岗位位职责(13)

安管管队班长岗位位职责(14)

巡逻逻岗安管员岗岗位职责(15)

车岗岗安管员岗位位职责(16)

车场场安管员岗位位职责(17)

管理理处监控室安安管员岗位职职责(18)

消防防管理员岗位位职责(19)

物业业部主管岗位位职责(20)

物业业部管理员岗岗位职责(21)

保洁洁主管岗位职职责(22)

保洁洁班长岗位职职责(23)

楼内内保洁员岗位位职责(24)

楼外外保洁员岗位位职责(25)

管理理处绿化养护护员岗位职责责3、管理运作制制度(1)

员工行行为规范(2)

物业交交付程序(3)

物业交交用程序(4)

供电管管理程序(5)

供水管管理程序(6)

装修控控制程序(7)

收费运运作程序(8)

便民服服务工作程序序(9)

绿化管管理程序(10)

道路路管理程序((11)

清洁洁卫生管理程程序(12)

治安安管理程序((13)

停车车管理程序((14)

值班班管理程序((15)

消防防管理程序((16)

公用用设施改造及及维护维修工工作程序(17)

社区区文化管理程程序(18)

业主主违例事件处处理程序(19)

访问问客户工作程程序(20)

财务务核算程序((21)

业主主请求处理程程序(22)

出租租房屋控制程程序(23)

商铺铺控制程序4、公司考核管管理制度及标标准(1)

员工月月度考核办法法(2)员工年终终考核办法公公司其它各项项规章制度九、各项指标的的承诺及采取取的相应措施施为把XXXX建建设成物业管管理典范小区区，参照《全全国城市物业业管理优秀示示范小区考核核标准》，结结合本公司所所确定的管理理目标及质量量方针，特对对以下各项指指标做出承诺诺，并将相应应的保证措施施汇总如下：：序号指标名称国家标准管理指标指标计算算依据采取的措施1房屋及配套设施施完好率98%99%（完好房建筑面面积+基本完好房房建筑面积）÷总的房屋建建筑面积×100%采取小围合管理理与管理中心心控制相结合合的工作方法法，分区负责责，责任到人人。建立完善善的巡查制度度，严格审批批装修管理，健健全档案记录录。2房屋零修、急修修及时率98%99%

∑及时完成零修修、急修的次次数∑报修的零修、急急修次数×100%建立严格的修缮缮制度，要求求维修人员接接到急修请求求后携带工具具十分钟之内内赶到现场，零零修工程及时时完成，急修修工程不过夜夜。并建立回回访制度和回回访记录。以以优质服务为为本，实行224小时维修修制度。3维修工程质量合合格率100%100%∑（报告期评定定为合格的单单位工程建筑筑面积）÷∑（报告期验验收鉴定的单单位工程建筑筑面积）×100%分项监督，工程程维护处严格格把关，按照照工序一步到到位，杜绝返返工，并及时时回访，确保保功效。╳100%4╳100%维修工程质量回回访率100%100%∑维修住户满意意人数∑维修住户人数数

建立维修回访制制度，及时征征求住户意见见，保证反馈馈渠道畅通，以以确保维修服服务质量。╳╳100%清洁保洁率99%99%∑已保洁的面积积∑区内保洁总面面积

区内保洁落实到到人，每天进进行16小时保洁洁工作，巡查查记录完善，监监督检查得力力，严格考核核制度，确保保小区垃圾日日产日清，设设施完好，无无环境污染现现象。╳100%╳100%道路完好率95%96%

∑完好道路面积积∑区内道路总面面积

落实责任人，坚坚持对道路、路路灯及停车场场等公用设施施进行日常巡巡视、检修和和定期维护保保养，由工程程部监督执行行，各物业助助理配合检查查落实。并建建立健全档案案记录，确保保公共设施完完好并正常使使用。7停车场、单车棚棚完好率95%96%∑完好停车场、单单车棚面积∑区内所有停车车场、单车棚棚面积╳100%╳100%8╳100%路灯完好率95%96%

∑完好路灯盏数数∑区内路灯总盏盏数

9

花园内治安案件件发生率1‰1‰

∑治安（刑事）案案件发生次数数∑区内住户总人人数╳1000‰实行24小时保保安巡查，分分快速、中速速、慢速巡查查，由中央调调度中心244小时值班，接接受报警及实实施调度，根根据实际情况况，确立入住住期“人防为主、技技防为辅”，日常期“技防为主，人人防为辅、全全面防范”的治安思路路。明确保安安职责，层层层防卫，以确确保花园居民民人身财产安安全。自行车、摩托车车、汽车被盗盗率1‰1‰∑车辆总被盗数数╳100%∑花园登记车辆辆总数╳1000%╳1000%0火灾发生率1‰0

∑火灾受灾人数数∑区内住户总人人数全员义务消防员员制，定期培培训和演习，加加大宣传和检检查力度，由由保安进行日日常巡视，发发现隐患及时时处理，确保保小区安全。╳1000%011╳1000%0违章发生率1‰

0.5‰∑违章发生次数数∑区内住户总人人数建立交叉巡视制制度，跟踪管管理，及时发发现及时处理理，加强宣传传工作，杜绝绝违章发生并并建立相应的的回访记录。╳100%╳╳100%╳100%╳1000‰业主有效投诉率业主投诉处理率率投诉回访率

2‰95%

95%

2‰100%%

100%∑有效投诉次数数∑区内住户总人人数∑完成处理投诉诉次数∑有效投诉次数数∑已回访投诉住住户数∑投诉住户总数数按照政策规定做做好做细各项项工作，采取取措施，加强强与住户的沟沟通，定期走走访住户，征征求管理意见见，强化服务务意识，提高高员工素质，及及时为住户排排忧解难。投投诉处理有结结果，有记录录和回访。13居民对物业管理理的满意率95%

95%

∑调查住户满意意人数╳100%∑调查住户人数╳100%采用现代化的科科学管理手段段，开展温馨馨服务，亲情情服务、助残残服务，个性性社区服务，在在日常工作中中注意收集业业主的广泛意意见，加强住住管双方的沟沟通交流，以以确保业主对对物业管理工工作的满意。╳100%

14╳100%

绿化完好率

95%

99%

∑完好绿化履盖盖面积∑区内绿化总面面积建立专业绿化养养护队伍，责责任到人，片片区负责与巡巡视制度相结结合，发现问问题及时修补补，确保小区区公共绿化无无破坏、无践践踏、无黄土土裸露。╳100%╳100%机电设备完好率率95%100%∑运行完好台日日数∑计划运行台日日数完善机电设备的的运作制度和和维护保养制制度，配备专专业工程技术术人员，所有有维修人员全全部持证上岗岗，实行244小时专人人值班，出现现故障及时排排除。16应急反应速度

接到信息后900秒模拟测试应急反应分队由由巡逻人员组组成,受中央调度度中心统一调调度,熟悉小区内内任一治安角角落,在接到信息息后,由最临近事事件发生位置置的岗位人员员分队及时到到达现场处理理.十、XXXX便便民服务提供便利、高效效、经济的业业主服务是衡衡量物业管理理水平的重要要标准，亦是是提高小区业业主生活质量量的重要措施施和保障。我我们将根据小小区的结构、地地理位置和周周边的配套设设施情况、业业主需求调研研结果，结合合XXX物业开开展便民服务务的成功经验验，充分考虑虑XXXX业主主生活的每一一细节，通过过提供丰富的的便民服务项项目，切实提提高业主的生生活质量。也也就是说XXXXX物业管管理应围绕业业主的服务需需求，秉承“以业主服务务为中心”的理念，开开展全方位的的业主服务。（一）前期的业业主服务措施施A、方便业主主入住所采取取的措施

1、设设立业主收楼楼入伙接待小小组，合理安安排相关程序序，争取业主主收楼入伙程程序30分钟内完完成。

2、如有有特殊要求，采采用电话预约约和上门提供供服务等形式式，真正为业业主着想。

3、为减减少业主缴费费的烦恼，与与银行建立合合作关系，开开设所有收费费“一卡通”服务。4、建立、维维系与供水、供供电、供气、电电话公司、有有线电视台等等部门的良好好合作关系，在在业主收楼入入伙办理时可可以及时开通通或办理以上上各类服务项项目，让业主主住得舒心。B、搬运服务业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。C、家具、电器展示服务由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。D、家居清洁服务业主入住时，将对新居进行必要的清洁。管理处组织专业的清洁人员对新居环境和家具物料进行规范、细致的清洁工作。视业主视需要分时段预约上门提供酒店式家居清洁服务。（二）日常期间间业主服务AA、写字社（四四点半学校）在在周一至周五五，每日下午午四点半开始始，管理处将将开辟一个集集游戏、学习习、娱乐于一一体的少儿活活动中心，由由物业助理看看护；以解决决双职工子女女放学后，父父母又未下班班的此段时间间的看护问题题，并使之成成为小朋友们们的第二课堂堂。B、补习社利利用学校假期期，组织小区区学生举办各各学科、年级级的补习班；；老师则由大大中专院校的的老师、学生生担任。C、兴趣班针针对小区业主主的兴趣，组组织股市投资资、园艺、舞舞蹈、书画、电电脑等兴趣班班。D、健康中心心人人都关心心自己的健康康，小区健康康中心主要服服务内容包括括健康咨询、健健身、医疗保保健等综合性性健康服务，并并常备日常应应急“红十字”医药用品箱箱。E、维修服务务提供家电维维修安装服务务（电视、电电脑、音响等等家用电器）；；提供24小时维修修室内供水、供供电项目服务务。F、信息咨询询服务餐饮单单位信息家政政服务公司信信息搬家公司司信息家居装装饰公司信息息礼仪公司及及礼仪服务信信息交通信息息医疗信息旧旧货处理信息息等G、商务服务务中心提供打打字、复印、传传真等商务服服务。代订票票务、酒店；；邮件专递等等服务。（三）24小时时业主服务热热线配备244小时全天候候业主服务热热线，专人接接听业主服务务需求信息，协协调解决业主主生活居住问问题。收费项项目公开，“随行就市”公布收费价价格。（四）业主服务务项目一览表表：1、无偿服务务28项编号项目内容备注

1

居家守护

2

介绍保姆

3

代请家教

4

代租汽车

5

无偿配备急救箱箱、急救药品品

6

代购车船票

7

代办旅游手续

8

代寄、代领邮件件

9

代订报刊、杂志志

110

临时代为保管小小件物品

111

代订牛奶

112

电话留言服务

113

代订酒店客户

114

代办银行开户

115

协办喜事庆典

116

摄影、摄像协助助

117

代购代送礼品、鲜鲜花

118

提供图书阅览可成立XXXXX图书室

119

组织图书、音像像制品交流

220

组织各种展销活活动

221

组织郊游

222

开设棋类活动场场所可定期举行比赛赛

223

邀请有关展览、小小型演出队来来社区服务

224

义务检查煤气管管道漏气情况况、宣传消防防活动

225

提供屋室临时性性特约安全护护卫

226

义务宣传家庭安安全用电常识识

227

建立老年活动组组织、开办老老年课堂

228

组织老年人交谊谊活动

2、有偿服务558项编号项目内容备注

1

墙面改造按成本收费

2

铺、贴普通地砖砖按成本收费

3

洗手盆安装按成本收费

4

坐厕安装按成本收费

5

安装抽油烟机按成本收费

6

安装分体式空调调按成本收费

7

安装热水器按成本收费（下下同）

8

安装吊灯按成本收费

9

家用电器检查、小小修按成本收费

110

换门锁按成本收费

111

更换、检修开关关、插座按成本收费

112

空调加氟利昂按成本收费

113

修门、配锁按成本收费

114

查线路、换线路路（电路）按成本收费

115

自行车、摩托车车小修按成本收费

116

钟表维修按成本收费

117

换镇流器按成本收费

118

木门维修按成本收费

119

清洗排风扇按成本收费

220

清洗抽油烟机按成本收费

221

清洗空调过滤网网按成本收费

222

安装音响与家用用电器按成本收费

223

安装灯具、门铃铃、厨柜（不不含材料）按成本收费

224

修理、更换电表表、水表等（不不含材料）按成本收费

225

修理、更换水阀阀、水龙头、各各类软管等（不不含材料）按成本收费

226

修理洗手盆、洗洗菜盆下水管管、马桶浮球球（不含材料料）按成本收费

227

修理窗帘、拉窗窗等（不含材材料）按成本收费

228

疏通下水管道（主主管）按成本收费

229

疏通下水管道（支支管）按成本收费

330

修理家具配件（不不含材料）按成本收费

331

打扫卫生、买菜菜、做饭按成本收费

332

打扫卫生、买早早餐按成本收费

333

打扫卫生按成本收费

334

木地板打蜡按成本收费

335

看护病人按成本收费

336

上门收洗衣服（洗洗衣费另计）按成本收费

337

开办家政培训按成本收费

338

家庭绿化、盆景景造型按成本收费

339

美容美发按成本收费

440

健美训练按成本收费

441

裁剪、纺织、宠宠物喂养指导导按成本收费

442

钟点工按成本收费

443

快餐按成本收费

444

代购代售二手家家私按成本收费

445

INTERNEET电脑培训训按成本收费

446

租售鲜花、盆景景按成本收费

447

代接代送客人按成本收费

448

健康检查按成本收费

449

建立健康档案按成本收费

550

儿童计划免役档档案按成本收费

551

其他医疗项目按成本收费

552

电话按成本收费

553

传真按成本收费

554

打字按成本收费

555

复印按成本收费

556

洗车按成本收费

557

车打蜡按成本收费

558

租车服务按成本收费十一、社区活动动设想社区文化是社区区成员包括业业主和管理人人员塑造的反反映社会文明明、体现现代代生活方式、具具有个性特征征的小区居住住理念及其活活动方式的综综合。社区文文化具有凝聚聚功能、导向向功能、约束束功能、激励励功能和辐射射功能。社区区文化是人们们基本生活不不可缺少的组组成部分，是是社会安定团团结的需要，是是创造小区良良好人文环境境和提高住户户生活品味的的重要手段，也也是实施物业业管理的润滑滑剂。社区文文化建设是物物业管理的使使命，营造文文明、静雅、祥祥和的XXXXX文化居住住环境和人文文环境是我们们的追求。（一）XXXXX社区文化的的目标：XXXX物业管理理（深圳）有有限公司已积积累了丰厚的的文化底蕴。我我们将通过寓寓教于乐、寓寓乐于教、循循序渐进的方方式，以“爱家、爱区区、爱国”、“营造现代居居家新理念”、“绿色环境”为主题，坚坚持大中小散散相结合、老老中青少相结结合、古今中中外相结合的的原则，重点点考虑老人和和儿童的需求求，特别设置置社区文化部部门，精心选选派能文能武武、素质综合合全面的社区区文化专干，合合理做出社区区文化活动计计划和安排，优优先保证社区区文化活动经经费及活动场场所，开展多多样化、多层层次、多形式式、全方位的的环境文化、形形体文化、约约束文化、精精神文化、网网络文化、修修造文化等活活动，突出一一些有特色的的固定性社区区文化活动，用用深圳经济特特区移民杂合合文化和XXXX人性文化化，一定能够够把XXXXX建设成与特特区文化相融融合的亲和型型社区文化的的典范。(二)XXXXX社区文化化的重要内容容1、XXXX环环境文化社区区环境是社区区的脸面，是是社区文化的的依托，是最最直接最明显显的外在表现现，时时刻刻刻影响着业主主的心理和情情绪，影响着着业主的生活活质量，影响响着社区的人人文环境。环环境建设是社社区文化建设设的起点，经经过精心设计计和精心维护护的环境有助助于良好社区区文化的形成成。（1）环境净化化环境保护的的目标是小区区文明洁净，环环境质量良好好，资源合理理利用，生态态良性循环，基基础设施健全全，生活舒适适便捷，形成成环保意识。我我们将环境保保护工作纳入入物业管理日日常工作中。设设立专人负责责，齐抓共管管。拟定制度度，及时监督督，并邀请居居民代表组成成环保小组，义义务监督沟通通信息，发现现问题及时处处理。我们将将定期向社区区成员公布环环境公告。我我们采取的主主要措施有：：按照ISOO140000环境管理体体系和使用指指南，控制家家庭污水进入入雨水管网、垃垃圾分类袋装装和资源化回回收、垂直绿绿化和立体绿绿化、噪音监监测和管制、空空气污染控制制等。（2）环境绿化化绿色是生命命和力量的象象征，环境绿绿化是生活在在城市中的现现代人的迫切切需要，生活活多一点绿色色，生活便多多一点轻松，多多一点健康。XXX物业公司将根据小区的绿化规划特点，合理划分管理区域，管理好绿化，同时利用小区文化节向居民传授园艺花卉知识，鼓励引导居民发挥绝妙的想象，绿化自己的小空间，共同参与搞好立体绿化，垂直绿化，全民绿化。从而使XXXX成为园林式、花园式“绿色”住宅小区。XXXX绿化管理拟采取的措施：(1)

由管理处和绿化工负责实施；(2)

对所有绿化植物的栽培、养育、修剪、造型工作；(3)

对所有绿化植物的摆放、补植、除草、施肥、杀虫工作；(4)

对所有绿化植物的浇水等日常养护；(5)

对所有绿化区域的清洁卫生工作；(6)

根据小区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新；(7)

针对不同时令和季节的绿化美化办法；(8)

重大节日或活动的绿化美化办法；(9)

小区将根据情况建设园艺苗圃，培植绿化植物，苗圃实行开放管理，居民可自行欣赏甚至选购；(10)

小区开展家居绿化摆花服务。（3）环境美化保护环境、绿化环境是营造“绿化环境”的起步和塑型，而环境美化才是“画龙点睛”之笔，才是“传神”之作。XXXX社区的环境美化，要依照园林式的建筑风格，在不破坏建筑设计思想的前提下，要充分体现出古雅、现代、和美、静宜、自然的整体文化环境，营造出休闲、愉快、安逸、祥和的生活氛围。其具体体现方式就是要突出社区观赏文化。在环境美化上，拟采取如下措施：（1）全面推广XXX物业CIS系统。物业管理处除了统一设计制作与物业管理企业CIS相统一的各类美观大方的标识牌以外，在小区各类物业模式和架构上更加深入地灌注XXX物业的精神和理念，从而形成一种积极的、向上的、美好的愿望。如人性化的绿化艺术、即时净化的环卫意识、隐性管理的安全意识等。这样一来，就充分实现了社区视觉形象的高度协调和统一；（2）建议地产公司在适当位置建设儿童游乐场所，如儿童迷宫、儿童滑梯、儿童秋千等，使其成为儿童戏耍的乐园；（3）建儿童涂画墙，给孩子们自由发挥创造的余地；（4）吸取国外先进经验，专门设计实用、美观、艺术化的分类垃圾箱，使其成为XXXX的一道风景。（5）逢大的节假日，开展形式多样的节日装点活动。2。XXXX形体文化社区形体文化就是通过人的形体、动作表现的文化。形体文化是社区文化最基本、最主要的组成部分，它有强身健体，满足人们身心的需要，减少身心压力，增加生活乐趣。我们将采取多种形式，开展丰富多彩、行之有效的社区形体文化活动，具体做法有：1.

开展文化娱乐活动。开展各种形式的歌咏会、舞会、音乐欣赏会、趣味游戏、棋类、牌类活动。每年重点举办2-3次大型活动；2.

举办体育健身活动，如二年一次的XXXX运动会，以个人或以家庭为单位或以楼宇区域为单位开展友谊比赛。开展各种形式的球类、武术、气功活动等；3.

举办生日晚会，邀请麦当劳、肯德基等到小区为小朋友过生日；4.

组织老年人集体郊游、踏青、登高等；5.

在教师节，举办茶话座谈会等；6.

举办美食会餐。动员社区成员自己动手，自己下厨，各显神手，互传技术，相互交流与沟通。这样既吃了“团圆饭”，又加深了感情，还学习了“食文化”，一举三得；7．每年开展2-3次美容、美发、服饰表演竞赛，以推动社区的“形体美”文化和“穿”文化。3。XXXX约束文化社区约束文化是对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范作用的文化氛围、行为准则、道德规范、规章制度等。这种文化是形体文化向精神文化过渡的纽带和桥梁，在社区文化中起重要作用。XXXX的约束文化，我们拟采取两个方面的大行动：（1）营造社区观念文化以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，运用群众意识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。这种约束不是强迫规定，而是一种“软”约束，主要靠通过强烈的社区氛围促成社区成员自觉的行动来维护。（2）开展社区区制度文化建建设社区制度度文化是由管管理处制定，要要求社区成员员必须遵守的的规章制度。这这种约束是一一种“硬”约束，不管管是谁，不管管是您愿不愿愿意，都要执执行，具有强强制的性质。制制度文化建设设是XXXXX社区文化不不可缺少的重重要组成部分分，只有它，才才能保障既定定目标的实现现，同时制度度文化本身也也是一种文化化，充分传达达着XXXXX文化居住区区个性化的文文化内涵。我我们将制订《XXXX文化居住区管理规章制度》，作为该区制度文化建设的蓝本。4。XXXX精神文化社区精神文化是反映社区成员内心和精神的文化，是最高层次的社区文化，是社区文化的核心和灵魂，是社区文化的升华，是社区文化中最高尚最重要的构成因素，是社区文化最终所要追求的目标。培养社区精神文化需要高素质的社区成员，而一旦这种精神文化形成，社区成员就能达到一种高度精神享受的境界。如何升华XXXX社区文化的层次，做到雅、俗、教、尚相结合，尽量满足不同层次的文化需求，突出高层次社区文化，是我们的社区文化工作的重点。XXXX的精神文化，重点包括以下两个方面的内容：（1）社区凝聚文化通过社区文化中所蕴含的价值观、世界观、人生观、道德规范、行为准则和精神理念的宣传，使社区成员产生共鸣，形成一种粘合剂，从各个方面把社区成员“粘合”起来，从而产生一种巨大的向心力和凝聚力，将整个社区的个人行为转化为自觉的共同行为，共同为社区的建设出谋划策、做出贡献，并使其感到能为社区共建而自豪和光荣，从而达到一种精神上的享受。（2）社区激励文化是指能使社区成员从内心产生高昂情绪、进取精神、鼓舞推动的社区文化。如开展“爱家、爱区、爱国”活动、“五四”纪念活动、“抗日胜利”纪念活动、“未来家园设想描绘计划”活动等。文化本身就具有激励这一特质，营造社区特有的文化氛围，就更有这种作用。它对人的激励不是一种外在的推动而是一种内在的激发，它不是被动消极地满足人们对实现自身价值的心理需求，而是通过社区文化的塑造，使每个成员从内心深处自觉参与各种文化活动，产生为社区服务的奉献精神。5。XXXX网络文化21世纪是知识经济时代，信息是知识的载体，电脑网络是信息传播的手段。XXXX作为高尚住宅小区，是文化人聚积的地方，所以信息、网络对于该区是至关重要的。我们拟通过以下工作，建设XXXX网络文化：1.

在INTERNET网上增设网站，对有需求的用户进行联网，分配网址、网页，为社区成员与外界传输知识信息开辟新通道，为开展社区文化搭建新舞台。2.

开展网上沟通、交流、学习。在INTERNET网上设“XXXX”网上论坛、网上报告会、网上培训站、网上书苑、网上交友站等，使社区成员足不出户就可以交流、沟通、学习、交友、论事。3.

在内联网上进行社区内的娱乐游戏活动。4.

管理处可以采用网络进行工作，通知有关事项。6。XXXX修造文化社区修造文化就是通过培训教育、专题报告、专题讨论的形式，普及科学知识、生活常识、训练技能技巧，提高社区成员综合素质和综合能力的文化。1.

组织多种形式的培训教育班。如计算机培训班、会计培训班、外语培训班、健美培训班、音乐舞蹈培训班、生活常识普及班等等，为其提供培训场所，聘请教师，进行组织服务。2.

组织不同层次的专题报告会、讨论会。如时事报告会、商务座谈、股票沙龙、经济研讨会、健康咨询报告会、生活理念讨论会等等。3.

创办《XXXX周刊》进行宣传、影响、塑造。我们将充分利用这一文化载体，开展政策法规宣传，传递相关信息，进行理论研讨，反映业主心声，帮助业主提高生活质量和文化修养。（三）XXXX社区文化的人员配备为了加强XXXX的社区文化工作，管理处特设置社区文化部，选配综合素质高的人员，负责社区文化活动的工作。采取专职和兼职相结合、义务协助和专业顾问相结合的方式，精心策划，共同努力，组织好每一项社区文化活动。1、专职人员（1人）。专门负责整个居住区的社区文化活动，如大型文娱体育活动、编辑小区报、开办宣传栏、对外宣传等。专职人员熟悉和掌握住宅区管理法规，了解住宅区居民特点，具有文艺特长，能文能武、能说会道，有十分强的组织和协调能力，是社区文化工作的核心人员。2、兼职人员（5-6人）。在社区管理人员中挑选爱好广泛、知识水平高、综合素质好、有较强组织能力和协调能力的人员兼任，在组织大型社区文化活动时，协助专职人员工作。3、义务协助人员（10人左右）。在社区居民中，挑选热爱公益事业并具有一定专长的人员，在发给其适当劳动补贴的前提下，义务协助社区文化部开展各项活动。（四）XXXXX社区文化的的经费来源11、管理费中中拨出部分经经费；2、适当的酌酌情收费，如如郊游、培训训等；3、接受资助助（含发展商商）；4、其他合法法来源。（五）XXXXX社区文化活活动场所1、社区文化化体育中心；；2、社区公共共场所；3、借用学校校体育场所；；4、报纸、宣宣传栏等。（六六）XXXXX社区文化活活动计划

XXXXX社区文化化活动计划是是对社区文化化活动设想的的具体实施安安排，是所有有社区文化活活动的集中反反映，是社区区文化的重点点。XXXXX的社区文化化活动在内容容上，既考虑虑全体业主多多层次的需要要，又突出老老人和小孩的的地位与需求求，在时间分分布上既考虑虑节日重大性性活动，又考考虑平日经常常性活动，还还考虑固定性性特别活动；；在类型和方方式上，既考考虑大型集体体活动，又考考虑小型分散散活动。根据据XXXX居民民的特点，我我们将突出以以下几项固定定性社区文化化活动：（11）秋季重阳阳节“夕阳红”系列活动。老老人是城市社社区文化的最最主要的需求求者，这部分分社区文化活活动的安排直直接影响着整整个社区文化化的好坏。城城市中的老人人在家庭、社社会中处于很很尴尬的地位位，白天子女女们、孙子们们去上班上学学，晚上又忙忙于家务作业业，无睱去老老人住处团聚聚，社会活动动也少的可怜怜，老人们严严重缺乏心理理沟通和情感感交流，心里里压抑大，精精神无寄托，急急需社区文化化活动。所以以社区的老人人文化活动搞搞好了，社区区文化活动就就等于成功了了一半。我们们将采取一系系列的有宜于于老人身心健健康和精神寄寄托的老人社社区文化活动动，如，给老老人提供一个个能经常活动动的固定场所所，开展九九九重阳节茶话话会、“夕阳红”展艺会、金金银婚纪念、全全家福庆典、健健康老人评比比推广、生活活修养经验交交流、出国旅旅游等。（22）儿童夏令令营系列活动动。儿童虽小小，却是社区区文化的重要要需求者，是是社区文化中中最活跃的分分子，孩子们们玩高兴了，大大人们也就满满意了。我们们开展的儿童童夏令营活动动的形式是多多种多样的，比比如，儿童歌歌舞会、儿童童智力游戏、儿儿童球赛、儿儿童独立生活活训练、儿童童社会生活体体验等。另外外，我们还在在社区设置各各种儿童游乐乐场所，如蝴蝴蝶园、小鸟鸟天堂、儿童童画墙、儿童童迷宫、儿童童滑梯、儿童童秋千等。（3）XXXX业主演讲会。了解时事，发表言论，学习知识，获取信息，加强交流。（4）XXXX家庭趣味运动会。为了增强体质，推动体育，增进了解，加深友谊，我们将两年举行一次XXXX综合运动会。运动会有个人比赛，有家庭比赛，也有以楼宇区域组成的集体比赛。运动会形式多样化，既有趣味性的，也有游戏性的，还有常规性的。（5）固定性“业主活动站”。每周六晚8：00-9：00，在社区固定的地方，举行一次小型文化活动。内容丰富多彩，形式各种各样，如由业主自己组成的五、六人小乐队演奏乐曲、读书猜谜活动、大碗茶演唱会等，目的是使其成为业主茶余饭后不可缺少的、习惯性社区文化需要。而且每月初要预告本月各周的活动内容，以便业主视其喜好安排时间。XXXX社区文文化活动计划划一览表（一）XXXXX社区文化重重大活动一览览表

月月份活动项目活动方式活动效果备注1月元旦联欢晚会集体参加联欢、娱乐、迎迎新

2月春节联谊活动团拜、对联、联联欢、品茗、灯灯谜等烘托喜庆、祥和和的新春气氛氛，增强邻里里交流

3月“三.八”贤妻妻良母评奖与政府有关部门门联合，报名名、评比、奖奖励、座谈尊重妇女，保护护妇女，弘扬扬传统美德

4月踏青逍遥游组织老年人、小小孩春游健身、怡心宜神神

5月XXXX运动会会个人、家庭组队队增进了解，增进进友谊

6月“六.一”儿童童节系列活动动儿童歌舞会、儿儿童智力竞赛赛、儿童乒乓乓球比赛等增强儿童集体感感、参与感和和宜于儿童德德、智、体全全面发展

7月游泳比赛组织游泳爱好者者参加消夏避暑，健身身强体

8月XXXX艺术节节文艺演出、书画画展览、旅游游观光、音乐乐欣赏、文化化服饰表演等等提高素质，活跃跃气氛

9月尊师重教活动座谈、献花、礼礼品强化科教兴国师师为本的理念念

10月庆国庆，迎中秋秋国庆征文比赛，中中秋赏月烛光光舞会热爱祖国，热爱爱和平，热爱爱家庭，珍惜惜团圆

11月业主论坛邀请各行各业学学有专长的业业主演讲、报报告、研讨交流学习、增强强了解

12月圣诞之夜圣诞装饰、圣诞诞树、圣诞礼礼物、圣诞歌歌等热闹、祝福、赏赏景

（二）XXXXX社区文化经经常性活动一一览表类别内容追求效果果备注常规体育娱乐活活动棋类、牌类、球球类、老年健健身、健美、钓钓鱼、园艺、茶茶艺活跃气氛，沟通通交流文艺舞会、音乐欣赏赏提高素质，陶冶冶情操联办讲座宣传栏智能化科学普及开发利利用消防安全防患未然保健、心理咨询询增强体质美容、美食、家家居美化、生生活理念提高审美品味企业联办科、教、文、卫卫知识讲座、报报告增强知识企业联办公益大扫除、绿化环环境培养公德、自律律党员献爱心激发爱党热情义诊、助残、献献血办实事、办好事事有关单位联合沙龙各种沙龙聚会共同爱好，潜移移引导培训电脑、书画、舞舞蹈、游泳、陶陶艺、国际互互联网、股票票、商务、秘秘书、外语、厨厨艺、维修、家家电使用加强修养，提高高素质，共同同交流十二、智能化系系统的管理、维维护（一）XXXXX智能化系统统说明XXXXX智能化系系统，包括红红外线周边防防越系统、摄摄像监控系统统、室内智能能系统、保安安对讲系统、消消防报警系统统、区内背景景音乐系统，该该五系统均与与管理处智能能控制中心连连接。（二）XXXXX智能化系统统的管理和维维护针对XXXXX智能化化系统的特点点，结合我公公司智能化系系统管理的经经验，制定如如下管理及维维护方案：11.建立设设备运行及维维护人才队伍伍由高素质的的专业人员来来使用和维护护设备，设备备的功能才能能得到充分的的发挥。我们们将从公司现现有的骨干中中抽调多名专专业人员组成成一支精干的的设备运行及及维护队伍，并并邀请相关单单位（如该系系统的设计、安安装单位）对对所有技术人人员进行强化化培训，确保保每一个人都都能谙熟该系系统并能正确确使用及维护护。2.对用户户进行多种形形式的培训用用户能否正确确使用室内智智能系统，是是减少误报警警及延长设备备使用寿命的的关键，我们们将从第一个个入住的用户户开始，通过过提供详细的的使用操作指指引、举办培培训班、上门门指导等多种种形式，让所所有的业户都都能全面了解解室内智能化化系统的各种种功能并熟练练操作。3..严格监控控装修及其它它施工工程首首先，我们将将对所有的管管理人员进行行全面培训，让让每一个人员员都能清楚知知道隐敝线路路的具体位置置。其次，我我们将对所有有的装修进行行严格监控，监监管人员每天天至少二次到到现场查看，防防止线路被损损坏。4.建立供应商商档案我们将将对所有的器器件、配件建建立详细档案案，包括型号号、产地、制制造单位、供供应单位等等等，并与供应应商、制造商商保持联系，确确保以最快速速