房地产开发企业成本核算办法

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的的成本、费用用核算，提高高企业的经济济效益，规范范房地产开发发企业成本核核算方法，根根据《企业财财务通则》、《企企业会计准则则》和《房地地产开发企业业会计制度》，结结合*******实际情况及及管理要求，特特制定本办法法。第二条本办法适用于从从事房地产开开发企业和单单位。第二章成本核算的对象象及要求第三条成本核算对象一一般应在开工工之前确定，一一经确定就不不得任意改变变，更不能互互相混淆、串串户。成本核核算对象应结结合工程地点点、用途、结结构、装修、层层高及施工队队伍等因素，分分别做以下处处理：1．一一般的开发项项目以每一独独立编制设计计概(预)算或每一独独立的施工图图预算所列的的单项开发工工程项目为成成本核算对象象。2．同同一开发地点点，结构类型型相同的群体体开发项目开开竣工时间相相近，同一施施工队伍施工工，可以合并并为一个成本本核算对象。3．对对于个别规模模较大、工期期较长的项目目，可以结合合经济责任制制的需要，按按开发项目的的一定区域或或部位划分成成本核算对象象。第四条各成本项目的预预算成本(计划成本)和实际成本本的核算范围围，计算口径径必须一致。第五条成本核算应根据据计算期内已已完工程实际际消耗和实际际价格，按照照"权责发生制"的原则，分分别进行成本本核算，做到到手续完备、内内容真实、准准确及时。按按照"收益与费用用配比"的原则，正正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。第三章成本项项目和开支范范围第六条根据房地产开发发企业会计制制度规定，开开发产品的成成本项目分为为：1．土土地征用及拆拆迁补偿费；；2．前前期工程费；；3．建建筑安装工程程费；4．基基础设施费；；5．公公共配套设施施费；6．开开发间接费(开发企业没没有二级管理理机构则无此此项目)。第七条成本开支范围一、土地征用及及拆迁补偿费费：1．土土地征用费：：土地、青苗苗、集体财产产、私人财产产、平整农田田补偿费、新新菜田基金。2．耕耕地占用税。3．劳劳动力安置费费：安置劳动动力单位补贴贴款、农转工工级差补贴，超超转人员安置置费等。4．地地上地下物拆拆迁补偿费：：指私产发价价、搬家费、拆拆迁费、伐树树费、单位拆拆迁费、清理理费、安置动动迁用户支出出，地上地下下市政管线拆拆改费。拆迁迁旧建筑物回回收的残值冲冲减此成本费费用。二、前期工程费费1．规规划设计勘测测费：居住区区总体规划、设设计、项目可可行性研究、环环境评估、水水文、地质勘勘察、测绘等等费用。2．三三通一平：为为达到施工要要求而发生修修建道路，通通水通电及伴伴随的破路、占占地、维护、看看管线、场地地填土、平整整费用。3．前前期不可预见见的其他费用用。三、建筑安装工工程费：列入入建筑安装工工程施工图预预算项目的各各种建筑工程程费，含设备备费。四、公共配套设设施费：列入入建筑安装工工程施工图预预算项目内的的，在开发区区内构成独立立的非营业性性建筑项目。如如居委会、派派出所、托儿儿所、消防、锅锅炉房、水塔塔、自行车棚棚、公厕；另另外还有副食食店、菜站、粮粮店、小吃店店、邮局、中中小学、文化化站、奶站、门门诊所、卫生生站等。五、基础设施费费：开发区内内各种基础设设施有开发区区红线内道路路及附属设施施；供水管线线、高压水泵泵房、环卫设设施。六、开发间接费费：指企业内内部独立核算算单位为开发发产品而发生生的各项间接接费用。包括括开发人员的的工资、奖金金、福利费(按工资总额14％提取计入)、折旧费、修修理费、办公公费、劳动保保护费、差旅旅交通费、周周转房摊销、低低值易耗品摊摊销、咨询费费、诉讼费、物物资消耗、技技术开发费，其其他费用等。第八条下列开支不得列列入成本1．为为购置和建造造固定资产、无无形资产和其其他资产的支支出。2．对对外投资支出出。3．没没收的财物、支支付的滞纳金金、罚款、违违约金、赔偿偿金及企业赞赞助、捐赠等等支出。4．应应在应付福利利费中列支的的费用。5．应应在期间费用用开支的费用用。6．国国家法律、法法规规定以外外的各种支出出，国家规定定不得列入成成本、费用的的其他支出。第四章成本管管理责任制第九条开发发企业按照分分级、归口管管理、权责结结合，责任到到人的原则，建建立健全与生生产管理体制制相适应的责责任制。第十条条开发企业负负责全面的经经济核算，负负责编制计划划成本和降低低成本措施，负负责编制开发发项目的概算算，审查施工工单位的概(预)算，负责审审定内部结算算价格，统一一材料价格差差异，办理工工程价款结算算，核算开发发项目实际成成本，负责编编制和汇总年年、季度成本本报表。第十一一条开发企业的的经理，对企企业开发经营营的经济效果果负全面责任任。第十二二条总会计师或或行使总会计计师职权的副副经理，协助助经理组织领领导本企业的的成本管理，正正确执行成本本计划，准确确核算成本，对对本企业的成成本管理和财财务管理负责责。第十三三条总经济师协协助经理管理理计划、经营营、预算等项项工作，采取取有效措施，节节约投资，降降低成本，对对其经济效果果负责。第十四四条总工程师协协助经理管理理规划、设计计、施工、技技术革新等工工作，做到技技术上先进、合合理，经济上上节约、有实实效，对各项项技术组织措措施的经济效效果负责。第十五五条开发企业财财务部门对成成本管理的责责任是：参与与开发项目可可行性研究和和项目评估；；汇总计划成成本资料，制制定本企业成成本管理制度度，监督成本本开支范围；；组织成本核核算，考核成成本计划的执执行情况，对对成本进行预预测、预控和和分析；编制制成本报表。第十六六条开发公司各各部门，应结结合本部的职职责，在经理理的领导下，以以财务部门为为核心参与企企业成本管理理，向财务部部门提供有关关数据资料，对对本部门的成成本管理负责责。1．规规划部门。负负责开发项目目总体规划，设设计方案的选选优；按批准准的规划设计计严格控制开开发项目投资资规模。2．经经营计划部门门。组织开发发项目可行性性研究，对项项目提出决策策性建议，编编制年度开发发建设计划，执执行工期定额额，严格控制制建设周期；；组织有关部部门编制商品品房销售计划划、确定产品品价格，负责责办理产品预预售、组织收收取购房定金金，及时办理理产品销售，搜搜集并向有关关部门提供市市场信息。3．工工程部门。按按开发项目规规划征购建设设用地，及时时组织拆迁安安置和地上、地地下物的处理理，及"七通一平"，减少前期期工程费用；；按基本建设设程序和规划划设计要求组组织工程实施施；负责工程程质量的监督督、检查，组组织工程质量量的评定和竣竣工工程的质质量验收。4．材材料部门。负负责材料设备备的采购供应应计划，核算算材料设备的的价格，降低低采购成本；；健全保管和和收发制度，加加强材料、设设备的管理；；办理收料与与供料的结算算手续，及时时结算购房单单位应负担的的材料差价，降降低材料成本本。5．预预算部门。参参与开发项目目可行性研究究，编制开发发项目投资概概算和审核施施工图预算；；合理编制招招标工程的造造价标底；同同有关部门签签订经济合同同并履行合同同中的经济条条款；编制计计划成本。6．行行政管理部门门。负责编制制管理费开支支计划，制定定管理费用的的节约措施并并组织实施；；对管理费用用实行指标分分管，归口负负责。第五章计划成成本编制第十七条开开发项目的计计划成本必须须以开发项目目总体现划为为依据，由预预算部门编报报。一、编编制计划成本本的依据1．经经批准的开发发项目总体规规划。2．工工程项目设计计概算。3．经经建设银行预预算审查处审审核的工程预预算，平方米米造价指标、中中标价等。4．市市政府发布的的征用土地和和动迁的法规规以及依法规规而进行征地地动迁的测算算资料。5．中中国人民银行行发布的有关关贷款利率现现行文件。6．管管理费用计算算方法。7．市市政府及其他他有关部门制制定的有关税税费标准。二、编编制计划成本本的作用1．是是确定商品房房价格的依据据。2．是是编制年度成成本计划，制制定成本降低低措施、内部部承包考核的的依据。3．是是控制、分析析、考核成本本支出的依据据。4．经经建设银行批批准可配合会会计核算的开开展。第十八八条各单位编制制所承担开发发项目的年度度成本计划，分分解为季、月月度计划。开开发部汇总后后，下达成本本计划指标，协协调与计划成成本的关系，并并考核完成情情况。第六章会计核核算第十九条财财务部门对成成本核算对象象进行日常的的会计核算工工作，建立成成本帐目，依依据统一的核核算办法归集集分配成本费费用，及时结结转。第二十十条成本费用的的归集、分配配根据开开发企业会计计制度规定，在在建设开发过过程中所发生生的成本费用用，应在下列列科目中核算算。一、土土地开发本科目目核算开发各各种商品性建建设场地所发发生的各项建建设费用。企企业开发的建建设用地如果果仅为商品房房建设使用，且且能分清使用用对象，其成成本费用可直直接记入"房屋开发"科目核算，如如果开发的同同一建设场地地所发生成本本费用应由两两个以上成本本核算对象负负担的，应先先通过本科目目进行归集，再再按一定标准准分摊记入有有关房屋建设设成本中。本本科目下设立立六个成本项项目(下同)：1．土土地征用及拆拆迁补偿费；；2．前前期工程费；；3．建建筑安装工程程费；4．公公共配套设施施费；5．基基础设施费；；6．开开发间接费。(一))成本归集，在在建设过程中中发生的成本本费用时：借：土土地开发-××工程贷：：银行存款或或应付帐款××单位(二))成本结转1．开开发完成的商商品性建设场场地借：开开发产品-土地开发-××工程贷：：土地开发-××工程2．开开发完成后用用于企业商品品房建设的建建设场地借：房房屋开发-××工程贷：：开发产品-土地开发-××工程二、房房屋开发本科目目核算企业开开发建设的各各种房屋(不含代建房)所发生的各各项建设费用用，本科目下下设成本项目目(同上)。(一))成本归集在建设设过程中发生生各种成本费费用时，根据据承包单位提提出的工程价价款结算帐单单和支出的各各种成本费用用发票。借：房房屋开发-××工程贷：银银行存款或应应付帐款-××单位(二))在房屋建设设竣工后，应应及时按实际际成本结帐。借：开开发产品-××房屋贷：房房屋开发-××工程(三))对不同步建建设的未完配配套设施，经经有关部门批批准，可以采采取预提的方方式预提配套套设施费借：房房屋开发-××工程贷：预预提费用-××工程配套设设施费(四))发生配套设设施费支出时时借：配配套设施开发发-××工程贷：银银行存款或应应付帐款-××单位(五))配套工程完完工后，按实实际支出冲减减预提配套设设施费借：预预提费用-××工程配套设设施费贷：配配套设施开发发-××工程实际支支出数与预提提费用的差额额。实际大于于预提时，应应摊入有关成成本项目，数数额较大时，应应视同待摊费费用，分期摊摊入有关成本本项目。实际际支出小于预预提费用，应应冲减有关成成本项目。三、配配套设施开发发本科目目核算非营业业性配套设施施与房屋建设设不能同步和和营业性配套套设施所发生生的建设费用用。本科目下下设二个二级级科目。即非非营业性配套套设施；营业业性配套设施施。(一))发生费用时时借：配配套设施开发发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程贷：：银行存款或或应付帐款-××单位(二))配套工程竣竣工验收后，按按实际支出结结转借：开开发产品-××配套设施贷：：配套设施开开发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程四、代代建工程开发发本科目目核算企业接接受委托单位位委托，代为为开发建设的的除代建的土土地、房屋以以外的各种工工程所发生的的费用支出。下下设二级科目目同上。(一))发生费用时时借：代代建工程开发发-××代建工程贷：：应付帐款(银行存款)-××单位(二))代建工程竣竣工后，按实实际成本结转转借：开开发产品-代建工程-××工程贷：：代建工程开开发-××代建工程五、开开发间接费的的分摊各内部部核算单位发发生的开发间间接费用，先先通过开发间间接费科目核核算，季度末末按在建工程程完成的工作作量进行分配配，季末一般般无余额。计计算公式：1．开开发间接费分分摊系数＝(季开发间接接费用总计／／季在建工程程完成工作量量)×100％2．某某在建工程项项目应分摊的的开发问接费费＝分摊系数数×某在建工程程项目季度完完成工作量。六、其其他费用的核核算1．预预提费用：企企业按规定从从成本中预先先提取，但尚尚未支付或发发生的费用。提提取的原则应应根据哪期受受益哪期预提提的原则进行行，待实际支支付后，据实实调整预提费费用。2．待待摊费用：企企业已经支出出，但需由本本期或以后各各期成本负担担的，分摊期期不得超过一一年的各项费费用，如果摊摊销期超过一一年时，应在在"递延资产"中核算，但但连续不得超超过十二个月月。第七章期间费费用的核算一、管理费用企业行行政管理部门门为管理和组组织经营活动动而发生的各各项费用。包包括工资、福福利费、工会会经费、职工工教育经费、劳劳动保险费、待待业保险金、房房产税、印花花税、车船使使用税、土地地使用税、技技术开发费、无无形资产摊销销、递延资产产摊销、业务务招待费、坏坏帐损失、董董事会费、咨咨询费、审计计费、诉讼费费、排污费、技技术转让费、存存货盘亏毁损损和报废损失失等其他费用用。二、财财务费用企业为为筹集资金而而发生的各项项费用，包括括企业在经营营中发生的利利息净支出汇汇总净损失，调调剂的外汇手手续费，金融融机构手续费费及企业筹资资中发生的其其他财务费用用等。三、销销售费用企业为为销售产品或或提供劳务过过程中发生的的各项费用，以以及专设的销销售机构的各各项费用。包包括在产品销销售过程中发发生的广告费费、展览费、代代销手续费、销销售服务费；；在产品销售售前发生的改改装修复费、产产品看护费、水水电费等；专专设销售机构构人员工资、奖奖金、福利费费、折旧费、修修理费等。第八章成本分分析第二十一条企业为了降降低成本，加加强成本管理理，制定降低低成本目标，编编制成本计划划，加强成本本控制，进行行成本核算和和成本考核，并并采取各项措措施，保证完完成和超额