房地产试题及答案

四、A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性五、2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C六、A、主体B、客体C、房地产法D、内容七、3．我国土地所有权的归属不可能是（D十二、A、40年B、50年C、60年D、70年十七、8并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A十八、A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费十九、9、以下不是公房租赁原则的是（二十、A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配二十一、C、实行"以租养房"、"适当照顾职工负担"D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C)----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------3,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率C土地使用权出让D土地使用权转让6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(C)万台.解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列说法不正确的是(A)A于1。B指标值应该大于1．。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。解析：Fn=（1+i*n）91000万元价格购得一物业510%,如果每年净收益为300万元B）B获取预期投资收益的可能性大小B资金流通方式和对策D物质形态和货币形态B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。17．关于贷款担保说法错误的是（B）A18A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺A土地使用权转让市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利B12.55%25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为(C)。B7%A等额还本付息法C汽球法B菲尔德法D还款常数法28．某土地面积为40002,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑D1800㎡A越小30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A会计师B经济师C估价师D工程师解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属二、1、某公司获得6037000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。三、．92500m2．88800m2C．80000m2．76800m2九、4A）的客户认识所营销的物业。．过去C．现在．未来十一、580003开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。．54.7%C．56.7%D．61%十三、6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800D）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。十四、．还需投入50万元建设资金十五、C．还需投入800万元建设资金．在此情况下十六、7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。二十二、．正常经营年份的经营收入/总开发成本二十五、．获得土地后到全部工程竣工二十六、C．从工程开工到全部工程竣工二十七、．从工程开工到项目租售完毕二十八、10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。二十九、．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感三十、．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样三十一、C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比三十二、．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性三十三、116020为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。三十四、．10.7%．8.0%C．5.3%．2.7%三十五、12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。三十六、．空间分布．人口分布C．时间分布D．经济分布三十七、13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。三十八、．质量．品牌C．价格．类型三十九、14、建筑功能评价是指（B）。C．投资机会选择与决策分析．市场分析和项目财务评价17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------查→工程交底及答疑签订合同18是（D）。20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。．70%左右．80%左右C．90%左右．60%左右1．房地产法的调整对象包括有（A、CA、房地产中介B、土地使用权的出让C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖E、房地产抵3A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、个别性D、永久性E、不可移动性5．可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、EA、建材B、建造技术C、建筑工人D、房屋E、建造行为6．土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（DE）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。A、出让金B、租金C、使用费D、补偿费E、安置费8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、DD需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神。C减少纳税D股权增加E租金C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣7．投资者可以控制的风险包括(CDE)B政策性风险C资本价值风险E比较风险10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重11．下列说法不正确的是（CDE）13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＡＣＤ）的模Ｂ同形偏好Ｄ分散偏好E心理偏好14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。解析：AC为基本报表。41、房地产间接投资包括（BD）。43、C．开发投资．购买房地产投资信托基金49、C．施工机械使用费．所得税53、．发送售楼书．市场调查C．展示样板房D．制定现场广告牌54、46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。55、．社会平均利润率B．资本供求状况C．国家宏观信贷政策．目标收益率56、47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。57、．土地费用高．投资风险减少C．投资风险增加．开发周期缩短E．开发周期延长58、48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。60、49、旧城区房地产开发的特点是（）。61、．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发C．寻租者将来扩展办公室面积的计划1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系21）不可移动性：位置固2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完4）保值性增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。3．简述房地产法的调整对象3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关1）房地产行政关系，是指国家行政----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------2主体之间发生的有关房地产的法律关系。4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件41）按照出让合同约定已经2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。512）持有建设规划3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并4管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。6、简述房地产开发的特点61）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通2）工程项目多。如住宅区，小34）建设周期长。71确定了"城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理"。"房地产开发必须严格执行城市规划"2）坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开3）按照土地使用权出让合同约4）设计、施工必须符合标准和规范，项目竣工验收合5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。8、简述不得转让的房产812）3456）未依法登记领取7）法律、法规规定禁止转让的。实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。1（2----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------（4（21）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4务。（5（65、什么是项目管理？项目管理的基本职能？1现项目预期目标的活动。答题要点：1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获力能力6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标。7、可行性研究的作用。（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？（1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。（2）公开招标、邀请招标、议标。9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？2751目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。（2承包商等关系的协调。计算题1、某酒店投资采用银行贷款年利率为12%,估计一年建成交付使用后当年可获得净收益50万----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------元以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和问该酒店建造时总投资应控制在多少2.某开发商以楼面地价1000元平米购入了一宗普通住宅701.6,规划建设用地面积为40000平米建造成本为1400元平米专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年其中准备期6个月建设期为24个月销售期为6个月土地成本在项目开始时一次投入建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?答案:(1)项目总开发价值:项目总建筑面积:40000×1.6=64000平米总销售收入:4700×46000=30080万元销售税费:300806.5%=1955.2万元项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本:开发商成本利润率:5958.59/22166.21100%=26.88%某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在1012%?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式:1.投资回报率分析计算公式:投资回报率税后月租金物业管理费×12/购买房屋单价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.投资回收年数首期房款期房时间内的按揭款)/(税后月租金按揭月供款×12说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）七、论述题1．论述房地产法的基本原则。1(1)我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。2(1)权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地7050年；教育、科技、文化、卫生、体育312）房地产转让34）房变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定："凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。房产转让时，让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。4．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的1）房地产抵押权是为担2）房地产抵押权具有特定性。3----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵5出异议。5、公房租赁，应遵循以下原则：(1)充分利用、合理分配；(2)实行"以租养房""适当照顾职工负担"；(3)逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。同时国家规定：(1)承租人可以依照政府规定与第三人换房；(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权；(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。私房租赁应遵循以