万晟金地公馆复盘设计总结

第一部分：简要回顾

复盘总结第二部分：开发设计

第三部分：改进措施

当前1页，总共22页。第一部分：简要回顾万晟.金地公馆项目位于长通路以北，昆明路以南，清真寺胡同以东。项目于2011年4月30日开工至2012年12月30日竣工。本项目规划用地性质:A地块为居住用地，B地块为公共设施用地。规划总建筑面积91304.26㎡,其中：A区总建筑面积73624.66㎡,住宅面积45656.1㎡，公建面积11413.8㎡,地库面积16554.76㎡。B区为商业公建，建筑面积17679.6㎡。A区容积率1.99，B区容积率1.49。A区绿地率28.6%，B区绿地率25.3%。规划停车泊位421个，其中：B区地面停车位112个，A区地面停车位115个，地下停车位194个。当前2页，总共22页。第二部分：开发设计1、项目设计亮点(1）项目所选户型基本为刚需经典小户型，从销售情况反映，A1至A6号楼内40㎡至99㎡这部分主力户型销售业绩良好，均已售罄。达到刚需购房人群需求，此类型户型也一致获得好评。A1至A6#楼住宅均已售罄当前3页，总共22页。(2）金地公馆园区内景观设计本着以人为本”的理念，体现人本效应，环境设计按照居住者的生活习惯与生活方式，追求环境的多样性、舒适性，提倡居民参与意识，满足业主的不同需要，小区的规划与周围的自然环境相互协调，充分利用规划设计手段，将住宅、道路、绿化、公建配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。第二部分：开发设计园区内景观亭设计

园区内绿植设计

园区内景观墙设计

当前4页，总共22页。业主锻炼区景观设计

园区景观小品设计

小区内绿植设计

当前5页，总共22页。第二部分：开发设计(3）金地公馆项目住宅全部为精装修设计，精装修住宅作为新兴事物，具有有利于实施住宅装修产业化生产、有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质量以及有利于社会监控、促进住宅整体水产提高、为居住者提供高质量的居住环境等优势。鉴于上述原因，精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向，有利于引导消费潮流,在地产行业中更具竞争力，但需要不断的改善和克服行业自身弊端。电梯理石包口装修设计

采用浅啡网纹理石进行电梯包口入户大堂精装修设计

轻钢龙骨石膏板直线吊顶面饰大白乳胶漆公共楼梯间精装修设计

楼体采用理石面层白钢栏杆扶手当前6页，总共22页。样板间装修设计效果二、

样板间装修设计效果一、

当前7页，总共22页。第二部分：开发设计2、项目设计不足(1）A7号楼内，少部分紧凑对跃式小户型销售不够理想，还有十余套未售出。对万晟金地公馆loft产品分析，总结出几点缺点：缺点一、上下楼梯不方便，尤其对有老人、有小孩的家庭而言，这部分人群基本不考虑购买对跃式产品。缺点二、对跃式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促。对跃式住宅户型图当前8页，总共22页。第二部分：开发设计（2）营销前期调研不足：对当地生活需求理解不透，周边住户人口不多，致使项目公建设计定位不准。本项目与新天地大型购物中心毗邻，对金地公馆B区公建商铺销售形成压力。周边住户更倾向于去新天地消费，致使投资者购买商铺需求减小。尤其是B区商业街一侧，仅有几户商铺售出。项目位置分析图当前9页，总共22页。第二部分：开发设计(3）设计周期过短，缺乏前期项目调研：房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。项目前期的房地产市场调研至少应该包括四个方面的内容：客户分析、竞争对手分析、产品分析、市场走向项预测，投资回报、资金运作分析等等，而项目的方案设计要依据调研信息做最终决策。金地公馆项目的设计上缺乏项目可行性研究、环境的分析、前期方案研讨、前期市政规划的调研、举个明显的例子，由于未做充分的前期规划调研，在设计过程中，因为没有B区与A区中间的交通主干道向阳街的准确市政标高，项目建成后竖向高差较大，直接影响B区商业的销售。当前10页，总共22页。

而金地公馆B区商业基本上属于纯商业地产项目，商业地产项目对前期调研工作更加需要，一般地产企业（以万达地产为例）在做商业地产项目前期所必须要做的几个方面调研工作包括：

一、经济环境的分析和生活结构研究二、区域城市结构调查与城市发展规划调查◆

公共设施状况

◆

交通体系状况

◆

道路状况、通行量

◆

城市性质与功能特点

◆

各项城市的机能

◆

城市规划三、商业发展规划和政策研究四、区域零售业结构的市场调查与分析五、立地条件研究

六、商圈的确定和研究综上所述，房地产前期项目工作尽管有其政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素，但只要可行性研究切实可行，建筑设计适用、经济，办理施工许可证行之有效，就可准确定位项目，节约投资，减少风险，取得极大的经济效益。第二部分：开发设计当前11页，总共22页。(4）因设计变动，影响后期验收工作：金地公馆项目沿街商铺一侧取消设备夹层，A1-A6号楼主体及商铺所覆盖的地下室部分顶板抬高600mm，变更初衷是为了让商铺内层高增加，业主购买后可再自己再加设一层，利于销售，节省建设成本。但夹层的取消，导致商铺内与室外地面将近有1m高差，业主购买商铺后还要自行在商铺内加设楼梯缓解1m高差进入室内，且加设楼梯占用了商铺室内面积，影响整体效果。而另一方面由于商铺一层原设计高度为3.85m，取消夹层后高度增加了1m，商业一层高度变为4.85m。在民用建筑设计防火规范中，5.4.3条中规定单层商业网点的层高不应超过4.5m。双层商业网点层高不应超过7.5m。由于现有商铺高度超过规定高度，也影响了验收工作，取消夹层的弊端还有一点就是一些供水管道穿地库中一些人防单位，也影响了人防地库的验收。第二部分：开发设计当前12页，总共22页。第二部分：开发设计(5）商网地面均做面层：以往公司开发项目中，商网内地面均不做面层，定为用户自理，但因为公司人员流动，相关人员不知道此项常规优化做法，导致金地公馆项目商网地面均做面层。建议公司在今后的项目中，相关设计，项目人员及有关各部门人员参考由设计部制作草拟的《万晟地产工程通用做法指引》此文件已在公司OA体系中公示并罗列了以往公司各项目中的一些节省成本及优化可行的方法，避免造成公司在开发成本上的浪费。当前13页，总共22页。第二部分：开发设计(6）因其他因素导致的设计更改：因公司营销策略决策将B区主体已完工的B1、B2北侧一层小型商业网点改为大型农贸市场，此项设计变动涉及建筑、结构、水暖、电气四个专业的调整，此项调整使公司增加了不少建设费用，并使当时的施工进度及施工难度都有所增加。最终将此项调整完成以后，此位置的农贸市场至今仍未销售出去。在变更原有设计前应进行充分研讨及相关部门一起调研，如未进行充分的研讨及调研，会导致公司浪费建设改造成本及营销的定位不准，在今后的项目中应对此类设计变动加以注意。当前14页，总共22页。第二部分：开发设计(7）：精装修设计中与土建图纸有偏差，制作精装修样板间户型尺寸与进深和土建图纸有偏差，导致5#样板间厨房拉门效果与实际交房有偏差，达不到样板间装修效果。售楼处精装修5#样板间5#精装修房当前15页，总共22页。第二部分：开发设计(8）：金地公馆应急照明配电箱，计量表选择与开关选择错误。属于设计错误问题，因施工图出图匆忙，现场已开工建设，着急给现场图纸，对于设计院过于信任导致图纸中有错误设计但未审核校对出来，在今后的施工图内审环节应予以加强审核工作。

当前16页，总共22页。第二部分：开发设计(9）：在金地公馆项目复盘总结过程中，发现高层住宅空调板处均做了铁艺栏杆，后拍照收集资料发现，基本上业主入住以后，在安装空调时为了方便直接将栏杆拆除，有的直接做外挂空调，空调板上方安装的铁艺栏杆基本无实用性，经过思考总结，在今后的项目中应根据项目情况优化掉无实用性的建筑构件，既方便业主使用，不影响整体效果，还能节省开发成本。当前17页，总共22页。第三部分：改进措施（此部分内容，针对第二部分过程分析中的不足提出改进措施，为后续项目设计管理提供参考警醒作用。）1、LOFT对跃式公寓最大特点是上下分层、动静分开，这个特点对于年轻人是时尚，而对于幼儿和老人来讲就有诸多不便。幼儿的行动力强而辨别风险的能力差、老人虽然可以辨别风险但行动能力的退化本身就容易在上下楼梯时发生意外。所以，有幼儿和老人同住的家庭很少选择LOFT住宅，对这一部分消费群体此类产品没有吸引力，而LOFT户型的改建存在一定隐患，虽然LOFT户型可以让业主方便地改成跃层式或小复式，但LOFT户型预留了改造空间，也仍是单层住宅的结构，从承重角度看存在安全隐患。在今后的项目设计中，应结合这些特点改进设计方案。当前18页，总共22页。2、在项目进行实际开发前，前期调研工作非常重要，避免项目设计定位不准的情况发生。前期调研工作不仅是某个部门单一的工作，而是公司各部门合作一起研讨的过程。2003年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因为那时的房地产市场明显是卖方市场。只要开工建设，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有买家，因此就不愁没有钱挣，但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，房地产市场调研工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，如果不了解什么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没有明确、清醒的认识，盲目决策，那么一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。在地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等等。在激烈的市场竞争中，对项日的定位和把握尤其重要，一个成功的项目，前期市场调研工作是必不可少的，充分的调研工作也可使设计更加合理，完善。第三部分：改进措施当前19页，总共22页。3、在今后的项目设计中应该吸取金地公馆项目设计变动的这次经验教训，在进行优化设计变更前应充分进行调研，首先咨询设计院各专业工程师，因为一个专业的变动会涉及很多的专业一起变动，必须要一个专业一个专业的审核，在审核研讨过程中预判到变更设计所引发的一系列问题，在必须满足相关法规及规范的前提下，才可进行设计变动，避免此类情况的发生。4、控制施工图设计质量的几点建议：（1）积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）应编写《各专业设计任务书》，经公司各部门审核、书面确认后下达给设计单位。（2）在施工图设计合同中对设计质量作出详细约定，如在施工过程中因设计原因造成工程的签证、费用、工期拖延等提出明确的罚金。（3）与设计单位多沟通，编制详细的设计进度计划，及时解决设计过程中存在的问题，包括业主需求不明确、设计本身不合理等问题。（4）项目部在收到设计文件后需尽快审查，审查结果抄送设计部一份（电子版文件即可），以备设计部专业工程师审图参考。第三部分：改进措施当前20页，总共22页。第三部分：改进措施（5）结合项目部图纸审查结果及设计部审查优化意见，组织设计院相关专业人员进行答复，并填写《初步设计/施工图设计文件审查意见表》及《施工图审查意见及回复确认单》由专业工程师、设计部主管、主管设计副总经理共同签署后，发送至设计部存档。（6）在公司工期不忙的期间组织公司各相关部门进行《初步设计/施工图设计图纸》封闭审图会议，在会议上各部门均需提出封闭审图评审意见，及整改意见。在未开工前，根据合理化意见整改到