上海临港新城主城区居住小区产品定位思路

**区居住小区（街坊编号WSW-C1地块）产品定位思路谨呈：**集团3/18/2023项目界定**区。50万方。74/90限制。低密度现代欧式建筑风格。项目概况申港大道橄榄路茉莉路环湖西三路项目位于**区建设范围内第三环带城市主轴申港大道西侧规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东到规划城市行政中心用地西侧的规划道路全区一期二期规划用地面积636654.89㎡243948.06㎡392706.83㎡总建面627637.18㎡281082.66㎡346554.53㎡住宅建筑面积459905.47212934.16246971.32容积率0.790.90.72建筑覆盖率19.69%22.93%19.79%绿地率35.1%35.1%35.1%停车率11.090.92总户数515323892764临港新城—定位临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；功能定位

上海的辅城

托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完善的综合型滨海新城。社会、经济、环境、文化等高度协调发展的魅力都市、碧水蓝天绿树环抱的环境都市、能提供24小时活动的活力都市。临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分。依托集装箱国际深水枢纽港、国际航空枢纽港，将临港新城建设成为社会、经济、文化和生态环境高度协调、功能完善、充满活力的综合型滨海新城和具有辅城地位的战略重点发展区域，使其成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一。集制造、物流、教育、城市生活等功能为一体的综合性产业新城临港新城—规划综合区物流园区主产业区临港新城（主城区）重装备产业区三环二环一环滴水湖临港新城共分为：中心区（主城区）、主产业区、综合区、重装备产业区和物流园区四大片区。主城区先行的规划理念：

环状的空间布局滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带”和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。

优美的生态环境在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。临港新城—规划临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景政策支撑优势规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确把握上海经济社会发展现状，审时度势，为实现经济跨越和城市持续发展而作出的一项重大战略决策。城市战略发展优势对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市建设，对于发展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市发展空间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。城市战略枢纽优势位于长江和杭州湾的交汇处与大、小洋山深水港区隔海相望。距离远洋国际深水港32公里、浦东国际机场20公里、上海市中心70公里、上海火车站75公里，海陆空“三位一体”的交通网络，是其战略枢纽的重要保证。综合产业优势以现代装备产业为主体的国家级现代制造业基地；以物流产业为核心的国际生产服务业枢纽；以海洋文化为特色的城市生活服务业集聚区。形成集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训、城市生活等功能为一体的综合性产业体系。政府的重大战略决策对上海的城市建设有举足轻重的作用强大的产业支撑临港新城是一个规划立意起点高的新城临港新城建设在世界范围内都是具有唯一性的、是独一无二的得天独厚的地理条件独一无二的区位优势项目属性界定政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城产业园经济强力支撑区域发展轨道交通缔结城区港口外延优势区域门户位置大盘低密度品质区域属性项目属性位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城，依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目项目意义认知示范性

首个政府指导下的大规模7490项目。对于未来临港新城的住宅发展模式起到模范的作用。项目对于**集团的意义

引领性

开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。标杆性

在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方面具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。新城住宅开发模式解读世界的新城LetchworthWelwynGardenCityPortSunlight(英国/伦敦、利物浦)拉德芳斯副中心(法国/巴黎)筑波科学城千里新城多摩新镇东京临海副中心新城(日本/筑波、大阪、东京)RadburnColumbia(美国/纽约、马里兰州)临港新城中国/上海沙田新市镇中国/香港Canberra(澳大利亚/堪培拉)Brasilia(巴西/巴西利亚)典型新城分布依据新城发展的的内在核心驱动动因素和城市功功能的不同，可可以分为6大新新城发展模式新城发展模式国际案例Letchworth（英国，伦敦））WelwynGardenCity（英国，伦敦）资料来源：文献献检索、世联分分析PortSunlight（英国，利物浦浦）筑波科学城（日本，筑波））尔湾（美国，））Radburn（美国，纽约））Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州州）千里新城（日本本，大阪）多摩新镇（日本本，东京都）沙田新市镇（中中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉拉）Brasilia（巴西，巴西利利亚）田园新城边缘新城新城发展模式TOD新城副中心新城东京临海副中心心新城（日本，，东京）拉德芳斯副中心心（法国，巴黎黎）行政中心新城世界的新城产业新城产业新城11规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套高标准、完善的各类配套环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企新城模式成功因因素总结：八大大发展因素支撑撑下的新城市发发展模式新城大规模住宅宅开发案例：深圳万科城上上海新浦浦江城万科城位于深圳圳龙岗布吉镇坂坂雪岗工业园区区内，具备良好好的产业基础支支撑，交通正在在逐步改善，自自驾车通过梅观观高速可在15分钟内到达市市中心。开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；LoftTOHO小高层总规模43万平平米，3万平米米商业，多种创创新产品组合：：Townhouse情景洋房宽景house透天小高层Loft工作室（挑高））退台式商铺、集集中商业案例借鉴1：万万科城形象鲜明，高举举“新城市主义义”大旗四、强调街道的多功能性性，多数采用“机机动车道+非机机动车道+绿化化带+人行道””模式，社区内内道路网密度较较高，住户可选选择出行方向增增多。万科城——万科里程碑碑式项目，真正正步入城市运营营商的行列。居居住、商业及公公共配套与高新新产业区形成一一个“综合社区区”。一、两大组团，组团之间开设设一条市政道路路，与外界形成成开放性衔接，，将大型商业中中心、幼儿园、、学校、会所、、泳池都沿开放放性道路布置，，社区居民从社社区的任何一个个地方，都能实实现5分钟步行行距离。二、遵循“公共空间优先”原则，首先把把社区内的公共共区域规划清楚楚，然后才围绕绕公共区域去布布置房屋；三、万科城共分分4个邻里单元，每个单元都实实现了居住、购购物、娱乐的““多样化”；主题明确，主线线清晰主题：一座万科科式生活城主线：由城市宏宏观到社区微观观，强势引导白白领居住理念深圳人，未来生生活在哪里？万科在建一座城城大深圳格局下的的万科城谁动了大深圳的的居住观？四季花城，为坂坂雪岗准备了什什么？深圳首个大型TOHO社区，，亲地社居………1、深圳人未来来生活在哪里？？出位广告抢得注注意力，引发争争议，令人印象象深刻。2、基石文章，，奠定软文、广广告的基调3、独创主题歌歌，以及flash动画万科城——统领领多种物业类型型在鲜明的营销主主题统领下突出出主力产品形象象多功能社区：以亲地Townhouse产产品统领宽景洋洋房、情景洋房房、小高层、Loft、商业业等；多频次开盘，以以产品创新来引引导市场。首先是一个城，，有广场和商业业街，有各色各各样有声有色的的建筑形态。然然后才是深圳首首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地地性居住。启动即推出商业业及景观配套和和所有物业类型型，尽展城居生生活样板间宽景house情景洋房TownhouseLoft商铺案例借鉴2：城城市资源共享的的意大利生活样样板——上海新新浦江城项目背景紧邻上海外环，，距城市中心车车行距离在20分钟，远期将有有地铁六号线经经过项目，但目目前没有公交线线路至此该项目是浦江板板块的首先启动动的房地产项目目，有良好的高高起点规划，但但当时周边城市市配套匮乏2700亩的项目，低容容积率的中高档档社区规划VS区域市场、缺乏乏消费支撑持续续开发项目简介：新浦江城地处上上海闵行区浦江江镇中心城区，，至人民广场15公里，距陆陆家嘴约17公公里；是规划的浦江镇镇中心城区的示示范区，将被建建成一个高尚的的、低密度、生生态型的居住城城区；将被60平方公公里世博森林（（规划）环绕的的魅力之城；新浦江城规划有有80万平米各各种低密度住宅宅，同时有27万平米都市产产业办公区和23万平米综合合商业区。低密度产品+拔拔高容积率的产产品组合构成丰丰富的产品线，，不断扩大客户户层面产品：低密度产品+拔拔高容积率的产产品组合构成丰丰富的产品线。。依托最好的资资源，展示部分分高端产品，带带动主流的中高高端产品回现，，高中端产品联联动推售配套：以生活配套先行行，后期随着区区域成熟逐渐形形成具有丰富的的城市功能的配配套设施客户：从最初的高端定定位，有限的客客户群，到后来来客户层面不断断扩大，不但没没有影响项目价价值，反而加快快了销售速度，，截至2006.10底整个个项目还剩极少少量高层，其他他售罄。2005.4.272005.52005.52005.8.282005.10.232005.12.大事记时间轴第一批住宅院墅开盘，三天售罄OCT当代艺朮中心正式揭幕何香凝美朮馆揭幕花园公寓开盘，当天上午售罄第一批联排別墅开盘，当天上午基本售罄丹桂轩饮食集团进入联排+小高层为主，特色创新产品：包括独院别墅、宽景小高层、电梯公寓，水景公寓、院墅等，首先联动推售独院别墅＋小高层首期：商业（超市）、会所、幼儿园、国际中学，OCT当代艺朮中心、何香凝美朮馆、、“丹桂轩”中餐厅；后期：医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全最初定位：因考虑到无法以周边产业支撑，力争以艺术气氛（建设何香凝艺术馆）吸引艺术气质高尚人群，以产品走高吸引大富的有钱人（引入丹桂轩）成交客户：第一居所为主，城市客户为主，客户层面不断扩大主要来自以城市干道为导向的卢湾、徐汇、三林市区，追求居住舒适度、主动郊区化客户，以及浦江镇本地居民升级置业和产业人口带来的居住需求配套产品价格7800元/平平8200元/平平8500元/平平13000元/平24000元/平15800元/平8000元/平平客户19000元/平区域开发理念———新城开发，，建立城市意象象克服新区的客客户支撑不足的的问题造城－立足于全市，主主动城市化，开开放的社区规划划，配套资源共共享，建立与城城市联系，利用用城市机理克服服新区的客户支支撑不足的问题题。标志性的景观大大道城市符号－红绿绿灯、斑马线、、市政配套与城市相连的路路网地标性建筑物现代、国际化的的风格，天际线线打造开放性道路体系系，与城市路网网连接，将自身身纳入城市体系系，成为城市肌肌理的一部分；；直线形的道路规规划，强调对现现代城市交通特特点的尊重；城市标志的红绿绿灯、斑马线、、市政配套；把不同高度的产产品散落穿插，，打造城市意象象的天际线；明确的外围边界界线区分区域差差别；强调城市公共空空间，区内道路路的各个交叉处处是形态各不相相同的广场；总体规划突出打打造“生活之城城”的概念，用用国际学校、水水岸商街等丰富富的高品质配套套给客户信心总规模及分期总占地1.8平平方公里，总建建面130平方方米，邻里守望望理念引导的规规划布局形式；；总体容积率0.726，以中中央河道为界，，以北容积率在在0.7以下，，以南容积率在在1.0以上；；基本生活配套：：建有满足生活需需要的各种功能能设施，除了大大卖场、幼儿园园、学校、健身身中心、餐饮、、娱乐、邻里商商业、高档俱乐乐部以外，还规规划有剧院、图图书馆等等。各主要功能面积积中央河道南工业园区中意文化广场商业配套一期游艇俱乐部医院水景公寓与小码码头国际学校临水商业街一期各功能面积面积比例80万平米住宅61.5%27万平米办公20.8%23万平米商业17.7%营造一种不同于于普通城市生活活的氛围，倡导导意大利生活方方式，持续吸引引城区客户来新新区置业升级版配套：在深圳享有盛誉誉的丹桂轩上海海首家餐馆也落落户新浦江城，，并于12月中中旬开张营业。。著名大型健身会会所美格菲健身身俱乐部日前正正式确定入驻新新浦江城。OCT当代艺术术中心已经于2004年进驻驻新浦江城的中中意文化广场，，来自各个地区区不同类型的艺艺术品都先后在在这里进行展出出。无论是在亚德里里亚海滩的花伞伞下度假，在米米兰时装名品店店购物，在罗马马的教堂与博物物馆内流连，在在威尼斯的水岸岸咖啡馆外休闲闲聊天，你都会会由衷的叹息———有一种生活活叫意大利。启动区一举奠定定高尚大盘形象象，配套先行，，充分展示，以以高端产品统领领综合型物业启启动新浦江城1期规规划图花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场、超市、幼儿园国际私立中学一期启动区规模1期0.7平方方公里，建面34万平米；1期05.4.29开盘，2期预计06.7月开盘启动区产品独院别墅（53套）小高层（10栋栋）水景公寓（4层层、带电梯）联排别墅院墅（剩余）100套左右，，面积区间在200-500平米产品设计新颖，，产品类型丰富富，整体城市氛氛围感觉浓厚启动区生活配套套先行商业（6万平米米、包租期3年年）、会所、幼幼儿园、中学（（国外私立），，06.12前前投入使用启动区展示以何香凝美术馆馆作为重点展示示，体现文化格格调创新创新样板区区道路、边界等展展示新城大规模住宅宅开发案例给我我们的启示主动城市化：与城市共享配配套资源，建立立与城市联系，，利用城市机理理，树立项目的的地位。产品多元化：丰富的产品线线，不断扩大客客户层面。丰富富产品内涵。生活差异化：打造差异化化的生活方式，，不同于普通的的城市生活。展示先行化：配套先行，充充分展示，以高高品质配套给片片区以信心，本项目的产品定定位思考上海的演变前世——松江（上海的活活力上升区）今生——黄浦江（百年外外滩繁华）上海的演变明天——东海（地产蓝筹筹板，真正意义义上谱写上海的的滨海时代新传传奇）而临港新城作为东海乃至上上海的最后一块块不可复制的宝宝地如同一个箭头，，直指繁华，引引领大上海前进进的步伐……浦东国际机场国际化的航空配配送中心洋山深水港国际化的物流配配送中心这里有——真正意义上的海海滨区域可夜赏黄浦夜色色，可朝看海上上旭日我是上海首个真真正的滨海陆地地，让上海人享享受真正滨海的的生活；我身来具有世界界领先的规划血血统，真正的国国际化生活原型型；我是未来将居住住12882人人，集商业、幼幼儿园、学校、、公寓与一体的的活力社区；我现在是一座新新城，未来将是是一座活力滨海海城邦。在世界，在上海海。在临港新城城，**集团将将打造一个滨海国际活活力新城滨海国际活力新新城的产品定位位原则产品居住舒适化化面积控制合理化化产品创新理性化化滨海.国际.活活力.新城资源配置最优化化根据地块资源条条件布局，由南南向北层层递进进。形成区域自自然分隔各产品类型进行行面积段控制，，在丰富产品线线的同时，避免免内部竞争。控控制总价。在面积控制的同同时，强调内部部居住空间的舒舒适度、情趣性性。体现可支付付的宜居生活。。局部引入较为成成熟的市场先进进创新产品，组组团内形成产品品梯度体现大盘的丰富富性和包容性，，满足客户需求求的扩展。产品类型多样化化滨海国国际活力力新城布局原则：资源配置最优化化根据地块资源条条件布局，由南南向北层层递进进。形成区域自自然分隔。布置措施：利用资源条件由由北向南，依次次递增。利用规规划七路自然形形成南北分区。。南区：最南向布置2万万平方米排屋，，其余布置高级级公寓。北区：主要以普通公寓寓为主，利用资资源的配置，辅辅以部分青年公公寓（LOFT）、电梯公寓寓、复式公寓。。南区北区滨海国国际活力力新城布局原则：资源配置最优化化南区——布局参参考(万科金色色雅筑、金地未未未来)根据资源配置最最优化的原则，，南区应该形成成从南到北的价价值梯度排屋高级公寓排屋靠近南侧集集中绿化，拥有有外部景观优势势万科金色雅筑布布局三林.7090金地未未来布局局高行.7090滨海国国际活力力新城布局原则：资源配置最优化化北区——布局参参考奥园合理利用地块的的内外部空间差差异和景观节点点的资源优势进进行产品分布，，使资源配置最最优化沿河景观带布局局围绕公共空间布布局围绕景观节点布布局充分利用步行景景观带的资源优优势进行产品分分布上海奥园平面布布局九亭.7090.70万方滨海国国际活力力新城产品分布：产品类型多样化化普通公寓青年公寓复式公寓产品类型排屋电梯公寓高级公寓一房二房三房产品梯队普通一房1+1户型普通二房舒适二房普通三房复式三房排屋2+1三房舒适三房体现大盘的丰富富性和包容性，，满足客户需求求的扩展。滨海国国际活力力新城产品分布：产品类型多样化化产品分布示意一房二房、三房混合合布局电梯公寓复式主要以小户型为为主，部分边套套为80平米左左右两房87-93平米米两房为主复式三房按照产品类型价价值梯度的不同同，对区域内产产品进行合理化化布局，使产品品类型和布局区区域相匹配，使使产品价值最优优化，充分满足足客户需求产品分布参考———奥林匹克花花园滨海国国际活力力新城产品比例：面积控制合理化化户型一房二房三房标准一房1+1户型标准二房舒适二房标准三房2+1户型舒适三房复式三房面积区间55㎡58-62㎡70-73㎡75-78㎡85-86㎡88-89㎡114-120㎡125-130㎡建议比例10%5%35%10%22%8%7%3%合计15%45%30%10%奥园户型面积段段及比例（7090项目）户型产品面积段套数比例标准一房64-68㎡35%舒适一房1+1多功能房70-75㎡5%标准二房83-89㎡38%舒适二房91-93㎡14%复式三房130-135㎡8%户型面积段及比比例参考奥园、、万科花园小城城户型产品面积段套数比例标准一房<58㎡13%舒适一房59-72㎡18%经济二房78-85㎡5%舒适二房86-90㎡29%